房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)知識新思想新技術(shù)新效勞新價值建筑在地面上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業(yè)、效勞、文化、教育、辦公用房。房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可別離的局部及其附帶的各種權(quán)益，又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。

土地和地下各種根底設(shè)施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路。房地產(chǎn)房產(chǎn)地產(chǎn)21居住房地產(chǎn)2、商業(yè)房地產(chǎn)3、辦公房地產(chǎn)4、旅館房地產(chǎn)5、餐飲房地產(chǎn)6、娛樂房地產(chǎn)7、工業(yè)和倉庫房地產(chǎn)8、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)9、特殊用途的房地產(chǎn)10、綜合房地產(chǎn)房地產(chǎn)的分類〔按用途劃分〕3一級市場——即土地市場，是由國土部門掌握，通過協(xié)議，招標(biāo)或拍賣的方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商。二級市場——即樓盤開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，在土地上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣闊的小業(yè)主。三級市場——即散盤交易，是小業(yè)主在開發(fā)商處購置物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)〔以房地產(chǎn)證為依據(jù)〕，然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。房地產(chǎn)市場分類4房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)開發(fā)建立、租賃經(jīng)營以及與此嚴(yán)密相關(guān)的中介效勞，是國民經(jīng)濟中兼有生產(chǎn)和效勞兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門?？煞址康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)效勞業(yè)。1.房地開發(fā)行業(yè)——土地上進展根底設(shè)施建立和房屋建立、開發(fā)兼經(jīng)營房地產(chǎn)的行業(yè)。2.房地效勞行業(yè)——圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)品進展一系列咨詢、籌劃、租售代理、價格評估活動的效勞行業(yè)。其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介效勞業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的分類5房地產(chǎn)銷售公司全程籌劃根本內(nèi)容——房產(chǎn)工程市場調(diào)查——土地使用權(quán)獲取——房產(chǎn)工程產(chǎn)品籌劃——房產(chǎn)工程定價與價格策略〔籌劃〕——房產(chǎn)工程廣告籌劃〔企劃〕——房產(chǎn)工程銷售籌劃——物業(yè)管理前期介入6房子本錢＝土地本錢〔包括土地出讓金、拆遷、安置本錢〕＋建安本錢＋銷售本錢〔籌劃費、廣告費、人力開支〕+公共本錢＋市政建立配套建立費用＋稅收＋銀行貸款利息等財務(wù)費用＋其它損耗＋其他房價＝土地本錢＋建安本錢＋銷售本錢＋公共本錢＋市政建立配套建立費用＋稅收＋銀行貸款利息等財務(wù)費用＋其它損耗＋物業(yè)管理＋開發(fā)商利潤＋其他房子的本錢是怎樣購成的？7房子本錢的購成比例8

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：

協(xié)議出讓/行政劃撥/轉(zhuǎn)讓招標(biāo)出讓拍賣出讓土地使用權(quán)的獲取9

地段地段還是地段搜尋黃金地段準(zhǔn)備拿地獲得土地國土公示市場供求行情地塊自然環(huán)境社會經(jīng)濟政策、人口、規(guī)劃資金實力土地儲備政府補償

之后涉及到房地產(chǎn)項目手續(xù)辦理相關(guān)流程10凡與國土局簽訂?土地使用權(quán)出讓合同書?的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地(如商住〕或其它用地五十年。土地使用權(quán)年限是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃需要的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合那么該土地使用權(quán)由政府無償收回。11國土公示——國土或規(guī)劃立項——區(qū)計委選址〔安置、拆遷〕——區(qū)規(guī)劃分局方案審查〔發(fā)用地許可證〕——區(qū)規(guī)劃分局市國土——出讓土地市國土——簽土地出讓合同區(qū)國土——建立用地市國土——辦土地使用證消防、人防、環(huán)保、市政、綠化——相關(guān)部門審查初設(shè)審查——區(qū)規(guī)劃、區(qū)建委辦工程規(guī)劃許可證——區(qū)規(guī)劃施工圖審查——區(qū)建委招投標(biāo)——區(qū)建委辦監(jiān)理及施工許可證——區(qū)規(guī)劃施工管理——區(qū)建委綜合驗收——區(qū)建委及相關(guān)部門單位房屋所有權(quán)證——市房管局

房地產(chǎn)工程手續(xù)辦理流程12一制定競爭目標(biāo)分析消費者心理選擇目標(biāo)市場明確競爭優(yōu)勢尋找最正確切入點

二房地產(chǎn)概念設(shè)計開發(fā)商理念

工程命名小戶型花園洋房安康生態(tài)房江景房教育概念房。。。房地產(chǎn)工程定位13一規(guī)劃設(shè)計市場分析交通動線區(qū)域特征開展規(guī)劃環(huán)境配套等二工程規(guī)劃設(shè)計要點和客源定位相吻合順應(yīng)和引導(dǎo)消費時尚兼顧實際銷售需要三規(guī)劃構(gòu)思功能分區(qū)環(huán)境構(gòu)造規(guī)劃特點〔用地與建筑規(guī)劃布局與空間環(huán)境〕道路系統(tǒng)規(guī)劃〔豎向管線綜合〕停車場規(guī)劃綠化系統(tǒng)規(guī)劃公建立施規(guī)劃住宅設(shè)計與分期開發(fā)〔住宅類型及面積表〕工程規(guī)劃設(shè)計14功能布局配套設(shè)施景觀設(shè)計戶型設(shè)計建筑特色總體規(guī)劃工程規(guī)劃設(shè)計15樁基工程防水工程土方工程結(jié)構(gòu)工程砌體工程景觀工程裝飾工程住宅建筑二級耐久年限50－100年適用于一般性建筑。1－3低層；4－6多層；7－9小高層；10層以上為高層。公建高度超過24m時為高層〔不包括高度超過24m的單層主體建筑。高度超過100米的住宅、公共建筑和綜合性建筑均為超高層建筑。建筑土建工程流程16新思想新技術(shù)新效勞新價值市場競爭價格策略廣告策略商品產(chǎn)品政經(jīng)環(huán)境銷售執(zhí)行產(chǎn)品情況根本屬性：位置、交通、距離、環(huán)境、市政規(guī)劃等；公司資質(zhì)：投資、設(shè)計、建立、銷售等。產(chǎn)品設(shè)計：規(guī)劃設(shè)計、裝潢配套、工程進度等。單價、總價、付款方式、促銷價格。。。媒體廣告、促銷活動、公共關(guān)系。。。組織構(gòu)架、工作獎懲、人員水平、推廣力度。。。供需狀況、競爭產(chǎn)品。。。政治環(huán)境、經(jīng)濟因素、行政法規(guī)、國際狀況。。。房地產(chǎn)銷售的主要決定因素17房地產(chǎn)價格的種類作為房地產(chǎn)銷售人員，要準(zhǔn)確區(qū)分和理解以下幾個價格概念：1．房地產(chǎn)總價：是關(guān)于一宗房地產(chǎn)或一個單位房地產(chǎn)的總體價格。房地產(chǎn)總價格不能說明房地產(chǎn)的價格水平。2．房地產(chǎn)單位價格：是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價格。3．樓面價格：以建筑面積、使用面積、居住面積等為計價單位的價格。4．均價：總價/建筑面積。

18房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)涉及的面很廣，影響房地產(chǎn)價格的因素也很多。除了房地產(chǎn)在生產(chǎn)和流通中的因素之外，還有以下等因素的影響：1．經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要是經(jīng)濟開展?fàn)顩r，儲蓄、消費和投資的水平，財政收支等狀況，特別是建筑材料價格的水平，建筑人工的費用，銀行利率，房地產(chǎn)投資，以及房地產(chǎn)的供求等。2．物理因素主要是關(guān)于房地產(chǎn)自身的自然或物理的性質(zhì)等因素。諸如位置、規(guī)模、景觀資源、戶型、配套設(shè)施、施工質(zhì)量等。3．環(huán)境因素環(huán)境因素主要是指房地產(chǎn)周圍環(huán)境的狀況。如噪音、空氣污染、清潔等。

19房地產(chǎn)價格的影響因素4．行政和政策因素主要是影響房地產(chǎn)內(nèi)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等，如土地制度；城市規(guī)劃、城市開展戰(zhàn)略、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策等。5．社會因素社會因素主要是政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)運行的狀況、城市化的水平、人口狀況等。6．心理因素主要表現(xiàn)為購置或出售的心態(tài)、欣賞品味、時尚風(fēng)氣、接近名家心理狀態(tài)、講究門牌號碼和土地號碼的心態(tài)、講究風(fēng)水的心態(tài)、價值觀的變化等。20房地產(chǎn)價格構(gòu)成目前房地產(chǎn)綜合開發(fā)價格大體上包括：1．征地補償費；2．拆遷安置補償費；3．土地開發(fā)費包括三通一平費、勘察設(shè)計費、拆遷征地管理費；4．住宅建筑安裝工程費；5．附屬工程費；6．室外工程費；7．公共老配套工程費；8．環(huán)衛(wèi)綠化工程費；9．政府性收費及“四源〞費，煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠；10．土地出讓金大市政費；11．兩稅一費即營業(yè)稅、城市建立維護稅、教育附加費，管理費，利潤。21引起房地產(chǎn)價格居高不下的主要原因一土地供給價格上升二政府行政性收費工程繁多。三市政公共設(shè)施由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，增多企業(yè)本錢四房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅賦偏重五建材價格波動，帶動建安本錢提高六融資渠道相對薄弱，貸款利率居高不下等因素。

221.單元式住宅：單元式住宅，又叫梯間式住宅，是以一個樓梯為幾戶效勞的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。單元式住宅的根本特點：〔1〕每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，一般為2－4戶，大進深的每層可效勞于5－8戶，住戶由樓梯平臺進入分戶門，各戶自成一體?！?〕戶內(nèi)生活設(shè)施完善，即減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件?！?〕建筑面積較小，可以標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，造價經(jīng)濟合理?！?〕仍保存一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。單元式住宅一經(jīng)建造使用，便被社會所承受，并推廣到世界絕大多數(shù)國家和地區(qū)。2.公寓式住宅：公寓式住宅是相當(dāng)于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有假設(shè)干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一局部附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。3.花園式住宅(別墅)：花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購置。

住宅建筑類型〔按功能劃分〕234.躍層式住宅：內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。缺乏之處是平安出口相對狹小。5.復(fù)式住宅：在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅〔復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米〕，復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又到達(dá)了相互照應(yīng)的目的。雖然復(fù)式住宅在設(shè)計施工和使用上有面寬大、進深小、局部戶型朝向不佳、自然通風(fēng)采光較差，層高過低、隔音、防火功能差，房間的私密性、平安性較差等缺點。住宅建筑類型〔按功能劃分〕241.磚混住宅：磚混構(gòu)造是以小局部鋼筋混凝土及大局部磚墻承重的構(gòu)造。磚混構(gòu)造住宅中的“磚〞，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混〞指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐、這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混構(gòu)造式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5～6層以下。2.框架構(gòu)造住宅：框架構(gòu)造住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工、效率較高，工程質(zhì)量較好。3.鋼混構(gòu)造住宅：這類住宅的構(gòu)造材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料〔碎石〕、水等的混合體。這種構(gòu)造的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種構(gòu)造。其缺點是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。住宅建筑類型〔按構(gòu)造劃分〕25序號結(jié)構(gòu)類型名稱簡要定義或判斷常用范圍及說明1木結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件材料為木材除特殊工程外應(yīng)用少2混合結(jié)構(gòu)承重材料為磚石、樓板、屋頂為鋼筋砼單層或多層建筑3鋼筋砼結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件為型鋼與砼超高層建筑4鋼與砼組合結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件為型鋼與砼超高層建筑5鋼結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件為型鋼重型廠房、受動力作用的廠房、可移動、可拆卸建筑、超高層及高聳建筑等建筑構(gòu)造應(yīng)用范圍26規(guī)劃用地范圍線——－城市規(guī)劃行政主管部門按照批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定，劃定的具體建立工程的規(guī)劃用地封閉線。建立用地——－規(guī)劃用地范圍線內(nèi)建立工程的用地。建立用地面積不包括城市規(guī)劃道路紅線內(nèi)的道路用地面積。建立用地面積是計算核定建筑容積率、建筑密度、綠地率等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的根底參數(shù)。其計算應(yīng)準(zhǔn)確到平方米。道路紅線——城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界限。一般情況下，道路紅線即為建筑紅線，任何建筑物不得越過道路紅線。根據(jù)城市景觀的要求，沿街建筑物可以從道路紅線外側(cè)退后建立。建筑紅線后退距離——是指建筑物最外邊線后退道路紅線的距離。建筑紅線——城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物靠臨街面的界限，又稱建筑控制線。建筑規(guī)劃相關(guān)技術(shù)指標(biāo)27建立用地紅線圖——－建立工程選址意見書的附圖。建立用地紅線圖必須在1：500現(xiàn)狀地形圖上繪制，圖上必須根據(jù)需要繪出規(guī)劃用地范圍線、拆遷范圍線、道路紅線、建筑紅線及綠化、水系、文物、市政設(shè)施保護范圍線，并用坐標(biāo)限定。圖上還須標(biāo)明車輛出入口的方位或位置。建立用地范圍線、規(guī)劃用地范圍線、拆遷范圍線必須閉合，其面積計算準(zhǔn)確到平方米。建筑容積率——總建筑面積/建筑用地面積總建筑面積的計算：除凈高2.2米及2.2米以下的設(shè)備層、構(gòu)造轉(zhuǎn)換層外，其余均計入總建筑面積?？偨ㄖ娣e是地上所有建筑面積之和；建筑用地面積是以城市行政主管部門批準(zhǔn)的建立用地面積為準(zhǔn)，不含代征用地。多層大致為3，高層一般為4－5，超高層多到達(dá)7以上。別墅的標(biāo)準(zhǔn)容積率為0.45.建筑密度——－建筑基底總面積/建筑用地總面積建筑投影總面積的計算：除雨篷、挑檐、構(gòu)架之外的建筑物各局部的水平投影面積，均計入建筑投影總面積。施工圖設(shè)計階段較批準(zhǔn)方案的建筑面積增加幅度不得超過1%。一般而言，覆蓋率越小，建筑物的占地面積就越小，社區(qū)活動面積就越大。28得房率——套〔單元〕內(nèi)建筑面積與套的建筑面積得比率。產(chǎn)品定位高，公共活動空間大，得房率就低；建筑設(shè)計合理緊湊，得房率就相應(yīng)高一些。建筑面積——房屋建筑面積是指屋外墻〔柱〕勒腳以上各層的外圍水平投影面積。包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，構(gòu)造結(jié)實，層高2.20米〔含2.20米〕以上的永久性建筑。套內(nèi)建筑面積——套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺建筑面積戶型面積計算29

房屋預(yù)售面積——俗稱樓花面積，使指在商品房預(yù)售時按建筑設(shè)計圖紙上的尺寸計算的房屋面積。

產(chǎn)權(quán)登記面積——產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積。①商品房銷售可以按套計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價等三種方式進展，但產(chǎn)權(quán)登記方式需要按建筑面積方式進展。②房屋預(yù)售面積是房地產(chǎn)開發(fā)商與購房人合同約定的面積。產(chǎn)權(quán)登記面積是當(dāng)?shù)卣姆康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門審核確定的面積。③如辦理售房許可證時建筑面積確定，那么房屋預(yù)售面積應(yīng)該等于產(chǎn)權(quán)登記面積。如果合約面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生差異，那么以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。房屋預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)登記面積30“五證〞——1.?國有土地使用證?：我國的?土地管理法?規(guī)定，土地屬于國家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過征用等方式變成國有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)走，只有在國有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國有土地使用權(quán)就不能取得房產(chǎn)證，房屋就不能進展正常的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權(quán)就得向國家交納土地出讓金；2.?建立用地規(guī)劃許可證?：根據(jù)我國?土地管理法?規(guī)定，建立用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃；3.?建立工程規(guī)劃許可證?：房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少，都要