房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)新思想新技術(shù)新效勞新價(jià)值建筑在地面上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)、效勞、文化、教育、辦公用房。房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可別離的局部及其附帶的各種權(quán)益，又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。

土地和地下各種根底設(shè)施的總稱(chēng)，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路。房地產(chǎn)房產(chǎn)地產(chǎn)21居住房地產(chǎn)2、商業(yè)房地產(chǎn)3、辦公房地產(chǎn)4、旅館房地產(chǎn)5、餐飲房地產(chǎn)6、娛樂(lè)房地產(chǎn)7、工業(yè)和倉(cāng)庫(kù)房地產(chǎn)8、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)9、特殊用途的房地產(chǎn)10、綜合房地產(chǎn)房地產(chǎn)的分類(lèi)〔按用途劃分〕3一級(jí)市場(chǎng)——即土地市場(chǎng)，是由國(guó)土部門(mén)掌握，通過(guò)協(xié)議，招標(biāo)或拍賣(mài)的方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開(kāi)發(fā)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。二級(jí)市場(chǎng)——即樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，在土地上興建物業(yè)，然后通過(guò)銷(xiāo)售，將該物業(yè)銷(xiāo)售給廣闊的小業(yè)主。三級(jí)市場(chǎng)——即散盤(pán)交易，是小業(yè)主在開(kāi)發(fā)商處購(gòu)置物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)〔以房地產(chǎn)證為依據(jù)〕，然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)4房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立、租賃經(jīng)營(yíng)以及與此嚴(yán)密相關(guān)的中介效勞，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和效勞兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門(mén)?？煞址康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)效勞業(yè)。1.房地開(kāi)發(fā)行業(yè)——土地上進(jìn)展根底設(shè)施建立和房屋建立、開(kāi)發(fā)兼經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的行業(yè)。2.房地效勞行業(yè)——圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)展一系列咨詢(xún)、籌劃、租售代理、價(jià)格評(píng)估活動(dòng)的效勞行業(yè)。其中房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介效勞業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的分類(lèi)5房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司全程籌劃根本內(nèi)容——房產(chǎn)工程市場(chǎng)調(diào)查——土地使用權(quán)獲取——房產(chǎn)工程產(chǎn)品籌劃——房產(chǎn)工程定價(jià)與價(jià)格策略〔籌劃〕——房產(chǎn)工程廣告籌劃〔企劃〕——房產(chǎn)工程銷(xiāo)售籌劃——物業(yè)管理前期介入6房子本錢(qián)＝土地本錢(qián)〔包括土地出讓金、拆遷、安置本錢(qián)〕＋建安本錢(qián)＋銷(xiāo)售本錢(qián)〔籌劃費(fèi)、廣告費(fèi)、人力開(kāi)支〕+公共本錢(qián)＋市政建立配套建立費(fèi)用＋稅收＋銀行貸款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用＋其它損耗＋其他房?jī)r(jià)＝土地本錢(qián)＋建安本錢(qián)＋銷(xiāo)售本錢(qián)＋公共本錢(qián)＋市政建立配套建立費(fèi)用＋稅收＋銀行貸款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用＋其它損耗＋物業(yè)管理＋開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)＋其他房子的本錢(qián)是怎樣購(gòu)成的？7房子本錢(qián)的購(gòu)成比例8

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：

協(xié)議出讓/行政劃撥/轉(zhuǎn)讓招標(biāo)出讓拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)的獲取9

地段地段還是地段搜尋黃金地段準(zhǔn)備拿地獲得土地國(guó)土公示市場(chǎng)供求行情地塊自然環(huán)境社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策、人口、規(guī)劃資金實(shí)力土地儲(chǔ)備政府補(bǔ)償

之后涉及到房地產(chǎn)項(xiàng)目手續(xù)辦理相關(guān)流程10凡與國(guó)土局簽訂?土地使用權(quán)出讓合同書(shū)?的用地，其土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地(如商住〕或其它用地五十年。土地使用權(quán)年限是指政府以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)滿(mǎn)后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃需要的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合那么該土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回。11國(guó)土公示——國(guó)土或規(guī)劃立項(xiàng)——區(qū)計(jì)委選址〔安置、拆遷〕——區(qū)規(guī)劃分局方案審查〔發(fā)用地許可證〕——區(qū)規(guī)劃分局市國(guó)土——出讓土地市國(guó)土——簽土地出讓合同區(qū)國(guó)土——建立用地市國(guó)土——辦土地使用證消防、人防、環(huán)保、市政、綠化——相關(guān)部門(mén)審查初設(shè)審查——區(qū)規(guī)劃、區(qū)建委辦工程規(guī)劃許可證——區(qū)規(guī)劃施工圖審查——區(qū)建委招投標(biāo)——區(qū)建委辦監(jiān)理及施工許可證——區(qū)規(guī)劃施工管理——區(qū)建委綜合驗(yàn)收——區(qū)建委及相關(guān)部門(mén)單位房屋所有權(quán)證——市房管局

房地產(chǎn)工程手續(xù)辦理流程12一制定競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)分析消費(fèi)者心理選擇目標(biāo)市場(chǎng)明確競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)尋找最正確切入點(diǎn)

二房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)商理念

工程命名小戶(hù)型花園洋房安康生態(tài)房江景房教育概念房。。。房地產(chǎn)工程定位13一規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)分析交通動(dòng)線區(qū)域特征開(kāi)展規(guī)劃環(huán)境配套等二工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和客源定位相吻合順應(yīng)和引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚兼顧實(shí)際銷(xiāo)售需要三規(guī)劃構(gòu)思功能分區(qū)環(huán)境構(gòu)造規(guī)劃特點(diǎn)〔用地與建筑規(guī)劃布局與空間環(huán)境〕道路系統(tǒng)規(guī)劃〔豎向管線綜合〕停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃綠化系統(tǒng)規(guī)劃公建立施規(guī)劃住宅設(shè)計(jì)與分期開(kāi)發(fā)〔住宅類(lèi)型及面積表〕工程規(guī)劃設(shè)計(jì)14功能布局配套設(shè)施景觀設(shè)計(jì)戶(hù)型設(shè)計(jì)建筑特色總體規(guī)劃工程規(guī)劃設(shè)計(jì)15樁基工程防水工程土方工程結(jié)構(gòu)工程砌體工程景觀工程裝飾工程住宅建筑二級(jí)耐久年限50－100年適用于一般性建筑。1－3低層；4－6多層；7－9小高層；10層以上為高層。公建高度超過(guò)24m時(shí)為高層〔不包括高度超過(guò)24m的單層主體建筑。高度超過(guò)100米的住宅、公共建筑和綜合性建筑均為超高層建筑。建筑土建工程流程16新思想新技術(shù)新效勞新價(jià)值市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格策略廣告策略商品產(chǎn)品政經(jīng)環(huán)境銷(xiāo)售執(zhí)行產(chǎn)品情況根本屬性：位置、交通、距離、環(huán)境、市政規(guī)劃等；公司資質(zhì)：投資、設(shè)計(jì)、建立、銷(xiāo)售等。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝潢配套、工程進(jìn)度等。單價(jià)、總價(jià)、付款方式、促銷(xiāo)價(jià)格。。。媒體廣告、促銷(xiāo)活動(dòng)、公共關(guān)系。。。組織構(gòu)架、工作獎(jiǎng)懲、人員水平、推廣力度。。。供需狀況、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品。。。政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)因素、行政法規(guī)、國(guó)際狀況。。。房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要決定因素17房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員，要準(zhǔn)確區(qū)分和理解以下幾個(gè)價(jià)格概念：1．房地產(chǎn)總價(jià)：是關(guān)于一宗房地產(chǎn)或一個(gè)單位房地產(chǎn)的總體價(jià)格。房地產(chǎn)總價(jià)格不能說(shuō)明房地產(chǎn)的價(jià)格水平。2．房地產(chǎn)單位價(jià)格：是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價(jià)格。3．樓面價(jià)格：以建筑面積、使用面積、居住面積等為計(jì)價(jià)單位的價(jià)格。4．均價(jià)：總價(jià)/建筑面積。

18房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)涉及的面很廣，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素也很多。除了房地產(chǎn)在生產(chǎn)和流通中的因素之外，還有以下等因素的影響：1．經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要是經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r，儲(chǔ)蓄、消費(fèi)和投資的水平，財(cái)政收支等狀況，特別是建筑材料價(jià)格的水平，建筑人工的費(fèi)用，銀行利率，房地產(chǎn)投資，以及房地產(chǎn)的供求等。2．物理因素主要是關(guān)于房地產(chǎn)自身的自然或物理的性質(zhì)等因素。諸如位置、規(guī)模、景觀資源、戶(hù)型、配套設(shè)施、施工質(zhì)量等。3．環(huán)境因素環(huán)境因素主要是指房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境的狀況。如噪音、空氣污染、清潔等。

19房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素4．行政和政策因素主要是影響房地產(chǎn)內(nèi)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等，如土地制度；城市規(guī)劃、城市開(kāi)展戰(zhàn)略、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策等。5．社會(huì)因素社會(huì)因素主要是政治安定狀況、社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)運(yùn)行的狀況、城市化的水平、人口狀況等。6．心理因素主要表現(xiàn)為購(gòu)置或出售的心態(tài)、欣賞品味、時(shí)尚風(fēng)氣、接近名家心理狀態(tài)、講究門(mén)牌號(hào)碼和土地號(hào)碼的心態(tài)、講究風(fēng)水的心態(tài)、價(jià)值觀的變化等。20房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成目前房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)價(jià)格大體上包括：1．征地補(bǔ)償費(fèi)；2．拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；3．土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括三通一平費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi)；4．住宅建筑安裝工程費(fèi)；5．附屬工程費(fèi)；6．室外工程費(fèi)；7．公共老配套工程費(fèi)；8．環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)；9．政府性收費(fèi)及“四源〞費(fèi)，煤氣廠、熱力廠、自來(lái)水廠、污水處理廠；10．土地出讓金大市政費(fèi)；11．兩稅一費(fèi)即營(yíng)業(yè)稅、城市建立維護(hù)稅、教育附加費(fèi)，管理費(fèi)，利潤(rùn)。21引起房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的主要原因一土地供給價(jià)格上升二政府行政性收費(fèi)工程繁多。三市政公共設(shè)施由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，增多企業(yè)本錢(qián)四房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅賦偏重五建材價(jià)格波動(dòng)，帶動(dòng)建安本錢(qián)提高六融資渠道相對(duì)薄弱，貸款利率居高不下等因素。

221.單元式住宅：?jiǎn)卧阶≌纸刑蓍g式住宅，是以一個(gè)樓梯為幾戶(hù)效勞的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。單元式住宅的根本特點(diǎn)：〔1〕每層以樓梯為中心，每層安排戶(hù)數(shù)較少，一般為2－4戶(hù)，大進(jìn)深的每層可效勞于5－8戶(hù)，住戶(hù)由樓梯平臺(tái)進(jìn)入分戶(hù)門(mén)，各戶(hù)自成一體?！?〕戶(hù)內(nèi)生活設(shè)施完善，即減少了住戶(hù)之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。〔3〕建筑面積較小，可以標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理?！?〕仍保存一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。單元式住宅一經(jīng)建造使用，便被社會(huì)所承受，并推廣到世界絕大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)。2.公寓式住宅：公寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶(hù)的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有假設(shè)干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，還有一局部附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。3.花園式住宅(別墅)：花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶(hù)外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)置。

住宅建筑類(lèi)型〔按功能劃分〕234.躍層式住宅：內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶(hù)都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過(guò)增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。缺乏之處是平安出口相對(duì)狹小。5.復(fù)式住宅：在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅〔復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米〕，復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶(hù)內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實(shí)用的特點(diǎn)，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿(mǎn)足了隔代人的相對(duì)獨(dú)立，又到達(dá)了相互照應(yīng)的目的。雖然復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有面寬大、進(jìn)深小、局部戶(hù)型朝向不佳、自然通風(fēng)采光較差，層高過(guò)低、隔音、防火功能差，房間的私密性、平安性較差等缺點(diǎn)。住宅建筑類(lèi)型〔按功能劃分〕241.磚混住宅：磚混構(gòu)造是以小局部鋼筋混凝土及大局部磚墻承重的構(gòu)造。磚混構(gòu)造住宅中的“磚〞，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎歙曋傅氖怯射摻睢⑺?、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、挑檐、這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱(chēng)為磚混構(gòu)造式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5～6層以下。2.框架構(gòu)造住宅：框架構(gòu)造住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶(hù)裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工、效率較高，工程質(zhì)量較好。3.鋼混構(gòu)造住宅：這類(lèi)住宅的構(gòu)造材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料〔碎石〕、水等的混合體。這種構(gòu)造的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種構(gòu)造。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。住宅建筑類(lèi)型〔按構(gòu)造劃分〕25序號(hào)結(jié)構(gòu)類(lèi)型名稱(chēng)簡(jiǎn)要定義或判斷常用范圍及說(shuō)明1木結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件材料為木材除特殊工程外應(yīng)用少2混合結(jié)構(gòu)承重材料為磚石、樓板、屋頂為鋼筋砼單層或多層建筑3鋼筋砼結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件為型鋼與砼超高層建筑4鋼與砼組合結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件為型鋼與砼超高層建筑5鋼結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件為型鋼重型廠房、受動(dòng)力作用的廠房、可移動(dòng)、可拆卸建筑、超高層及高聳建筑等建筑構(gòu)造應(yīng)用范圍26規(guī)劃用地范圍線——－城市規(guī)劃行政主管部門(mén)按照批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定，劃定的具體建立工程的規(guī)劃用地封閉線。建立用地——－規(guī)劃用地范圍線內(nèi)建立工程的用地。建立用地面積不包括城市規(guī)劃道路紅線內(nèi)的道路用地面積。建立用地面積是計(jì)算核定建筑容積率、建筑密度、綠地率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的根底參數(shù)。其計(jì)算應(yīng)準(zhǔn)確到平方米。道路紅線——城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界限。一般情況下，道路紅線即為建筑紅線，任何建筑物不得越過(guò)道路紅線。根據(jù)城市景觀的要求，沿街建筑物可以從道路紅線外側(cè)退后建立。建筑紅線后退距離——是指建筑物最外邊線后退道路紅線的距離。建筑紅線——城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物靠臨街面的界限，又稱(chēng)建筑控制線。建筑規(guī)劃相關(guān)技術(shù)指標(biāo)27建立用地紅線圖——－建立工程選址意見(jiàn)書(shū)的附圖。建立用地紅線圖必須在1：500現(xiàn)狀地形圖上繪制，圖上必須根據(jù)需要繪出規(guī)劃用地范圍線、拆遷范圍線、道路紅線、建筑紅線及綠化、水系、文物、市政設(shè)施保護(hù)范圍線，并用坐標(biāo)限定。圖上還須標(biāo)明車(chē)輛出入口的方位或位置。建立用地范圍線、規(guī)劃用地范圍線、拆遷范圍線必須閉合，其面積計(jì)算準(zhǔn)確到平方米。建筑容積率——總建筑面積/建筑用地面積總建筑面積的計(jì)算：除凈高2.2米及2.2米以下的設(shè)備層、構(gòu)造轉(zhuǎn)換層外，其余均計(jì)入總建筑面積?？偨ㄖ娣e是地上所有建筑面積之和；建筑用地面積是以城市行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的建立用地面積為準(zhǔn)，不含代征用地。多層大致為3，高層一般為4－5，超高層多到達(dá)7以上。別墅的標(biāo)準(zhǔn)容積率為0.45.建筑密度——－建筑基底總面積/建筑用地總面積建筑投影總面積的計(jì)算：除雨篷、挑檐、構(gòu)架之外的建筑物各局部的水平投影面積，均計(jì)入建筑投影總面積。施工圖設(shè)計(jì)階段較批準(zhǔn)方案的建筑面積增加幅度不得超過(guò)1%。一般而言，覆蓋率越小，建筑物的占地面積就越小，社區(qū)活動(dòng)面積就越大。28得房率——套〔單元〕內(nèi)建筑面積與套的建筑面積得比率。產(chǎn)品定位高，公共活動(dòng)空間大，得房率就低；建筑設(shè)計(jì)合理緊湊，得房率就相應(yīng)高一些。建筑面積——房屋建筑面積是指屋外墻〔柱〕勒腳以上各層的外圍水平投影面積。包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，構(gòu)造結(jié)實(shí)，層高2.20米〔含2.20米〕以上的永久性建筑。套內(nèi)建筑面積——套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積戶(hù)型面積計(jì)算29

房屋預(yù)售面積——俗稱(chēng)樓花面積，使指在商品房預(yù)售時(shí)按建筑設(shè)計(jì)圖紙上的尺寸計(jì)算的房屋面積。

產(chǎn)權(quán)登記面積——產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積。①商品房銷(xiāo)售可以按套計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)等三種方式進(jìn)展，但產(chǎn)權(quán)登記方式需要按建筑面積方式進(jìn)展。②房屋預(yù)售面積是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人合同約定的面積。產(chǎn)權(quán)登記面積是當(dāng)?shù)卣姆康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)審核確定的面積。③如辦理售房許可證時(shí)建筑面積確定，那么房屋預(yù)售面積應(yīng)該等于產(chǎn)權(quán)登記面積。如果合約面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生差異，那么以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。房屋預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)登記面積30“五證〞——1.?國(guó)有土地使用證?：我國(guó)的?土地管理法?規(guī)定，土地屬于國(guó)家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國(guó)有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過(guò)征用等方式變成國(guó)有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)走，只有在國(guó)有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國(guó)有土地使用權(quán)就不能取得房產(chǎn)證，房屋就不能進(jìn)展正常的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國(guó)有土地使用權(quán)就得向國(guó)家交納土地出讓金；2.?建立用地規(guī)劃許可證?：根據(jù)我國(guó)?土地管理法?規(guī)定，建立用地要符合國(guó)家的土地利用總體規(guī)劃；3.?建立工程規(guī)劃許可證?：房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少，都要