房地產(chǎn)的基本知識(shí)

房地產(chǎn)的基本知識(shí)一、土地的概念土地是地球外表陸地局部，包括海洋灘涂和內(nèi)陸水域。二、土地的特性1、自然特性2、經(jīng)濟(jì)特性第一節(jié)土地的概念及其特性

三、土地用途包括哪些種類？土地分為農(nóng)用地、建立用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建立用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建立用地以外的土地。 三產(chǎn)業(yè)的劃分第一產(chǎn)業(yè)是指農(nóng)、林、牧、漁業(yè)。

第二產(chǎn)業(yè)是指采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供給業(yè)，建筑業(yè)。

第三產(chǎn)業(yè)是指除第一、二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)包括：交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)效勞和軟件業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商務(wù)效勞業(yè)，科學(xué)研究、技術(shù)效勞和地質(zhì)勘查業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，居民效勞和其他效勞業(yè)，教育，衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)，文化、體育和娛樂(lè)業(yè)，公共管理和社會(huì)組織，國(guó)際組織

四、什么是土地使用權(quán)出讓？

土地使用權(quán)出讓，是指市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

5、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？

土地使用權(quán)出讓最高年限按以下用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。六、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？

土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議、掛牌四種方式拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。土地的掛牌交易：即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)展公告，并承受交易申請(qǐng)的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價(jià)和其他交易條件。公告期限不少于30日。七、什么是行政劃撥用地？土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。第二節(jié)城市土地經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

一、城市土地經(jīng)濟(jì)1、含義：城市土地是指建城區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，這兩類土地是城市土地管理的主要對(duì)象。2、城市土地的特性:1〕城市土地的位置具有相當(dāng)?shù)闹匾?〕城市土地對(duì)交通運(yùn)輸和城市根底設(shè)施狀況具有很大的依賴性3〕與農(nóng)業(yè)用地相比，土地面積對(duì)城市土地的制約性相對(duì)較小4〕城市土地在使用方向上具有固定性5〕城市土地具有價(jià)值的擴(kuò)散性和區(qū)域整體性的特征二、城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)1、房地產(chǎn)的概念：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)。包含：〔1〕土地〔2〕建筑物〔3〕房地產(chǎn)物權(quán)房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、效勞等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種效勞的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。2、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)是對(duì)城鎮(zhèn)進(jìn)展土地和房屋的建立開發(fā)。從廣義上講，房地產(chǎn)開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對(duì)象，按照預(yù)定目的，進(jìn)展改造加工，對(duì)地上進(jìn)展房屋設(shè)施的建筑安裝活動(dòng)，以及為此而進(jìn)展的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的全過(guò)程。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是按照預(yù)定的目的而進(jìn)展的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過(guò)程。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)也有廣義和狹義之分，廣義上講，它是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)展科學(xué)決策，并使確定的目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)的全部管理活動(dòng)的總和，它包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、效勞等全部綜合管理職能活動(dòng)。狹義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要是指有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品供銷的管理活動(dòng)，其中尤其著重于銷售活動(dòng)。上述房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)概念一般都是從狹義的角度解釋。3、房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式：根據(jù)劃分標(biāo)準(zhǔn)的不同，房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式。1〕、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容的不同，可以分為以上三種形式：a、綜合開發(fā)。是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建立、竣工驗(yàn)收，直到建城商品房進(jìn)展銷售、交付使用的整個(gè)過(guò)程。這是開發(fā)公司科學(xué)地組織開發(fā)建立、經(jīng)營(yíng)管理、效勞的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。b、土地開發(fā)。是指只辦理征地拆遷和勞動(dòng)力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過(guò)程。它與綜合開發(fā)的區(qū)別在于，土地開發(fā)不包括房屋建立的過(guò)程，一般是土地開發(fā)以后，按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，通過(guò)拍賣、招標(biāo)的方式，把已開發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給有關(guān)單位進(jìn)展房屋建立，并按規(guī)定收取土地開發(fā)費(fèi)。c、房屋開發(fā)。是在土地開發(fā)的根底上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計(jì)、施工建立、竣工驗(yàn)收、出售、租賃等經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。2〕、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)承擔(dān)方式的不同，又可分為以下三種形式：〔1〕單獨(dú)開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司自己負(fù)責(zé)從本項(xiàng)工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋建成經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程?！?〕委托開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司承受用戶或投資單位的委托，根據(jù)已劃定的征地紅線，進(jìn)展規(guī)劃設(shè)計(jì)，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。開發(fā)公司按規(guī)定收取開發(fā)管理費(fèi)或承包費(fèi)。〔3〕分包開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司承受某項(xiàng)開發(fā)工程后，根據(jù)公司自身的能力和工程工程的性質(zhì)、工程量的大小，將該工程分包給有關(guān)專業(yè)工程公司3〕、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)階段的不同，可分為以下三種形式：〔1〕前期開發(fā)。即指開發(fā)區(qū)破土開工以前的一切準(zhǔn)備工作。包括開發(fā)區(qū)的可行性研究，選定開發(fā)區(qū)的地點(diǎn)，向政府申請(qǐng)建立用地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設(shè)計(jì)，制定建立方案，施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平〞等工作?！?〕中期開發(fā)。即指對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程。一般包括房屋建立，竣工驗(yàn)收，房屋出售，租賃，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)決策，經(jīng)營(yíng)方式，方法及綜合開發(fā)公司自身的專業(yè)管理和綜合管理等內(nèi)容。〔3〕后期開發(fā)。即指房屋的售后效勞。包括房屋出售或租賃以后，對(duì)各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護(hù)管理工作。后期開發(fā)對(duì)解決用戶的后顧之憂尤為重要2、房地產(chǎn)的特征：自然特征和經(jīng)濟(jì)特征

自然特征經(jīng)濟(jì)特征1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、使用的耐久性2、資金密集性3、資源的有限性3、相互影響性4、物業(yè)的差異性4、易受政策限制性1、位置的固定性5、房地產(chǎn)的增值性3、房地產(chǎn)的類型：按用途分：

1、居住房地產(chǎn)2、商業(yè)房地產(chǎn)3、辦公房地產(chǎn)4、工業(yè)房地產(chǎn)

按收益劃分：

5、營(yíng)利性房地產(chǎn)6、非營(yíng)利性房地產(chǎn)按市場(chǎng)交易劃分：7、出售的房地產(chǎn)8、出租的房地產(chǎn)9、抵押、典當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)10、自用的房地產(chǎn)第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格

一、房地產(chǎn)價(jià)格是土地價(jià)格和建筑物及其附著物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征1、房地產(chǎn)價(jià)格的兩重性：既有房屋建筑價(jià)格又有土地價(jià)格。2、房地產(chǎn)個(gè)別性:容易受交易者個(gè)別因素的影響

3、房地產(chǎn)價(jià)格的高額性。4、房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)益性:所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。

5、房地產(chǎn)價(jià)格的趨升性。第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

一、一般因素社會(huì)因素經(jīng)濟(jì)因素行政因素人口因素國(guó)際因素1、政治安定情況1、經(jīng)濟(jì)開展情況1、土地制度1、人口密度國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況2、社會(huì)治安情況2、儲(chǔ)蓄和投資水平2、住房制度2、人口素質(zhì)國(guó)際政治因素3、房地產(chǎn)投機(jī)3、財(cái)政收支與金融狀況3、城市開展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃3、家庭人口4、城市化進(jìn)程4、居民收入和消費(fèi)水平4、房地產(chǎn)價(jià)格政策5、物價(jià)變動(dòng)5、稅收6、利率水平6、行政隸屬變更7、其他相關(guān)政策二、區(qū)域因素住宅區(qū)區(qū)域因素商業(yè)區(qū)區(qū)域因素工業(yè)區(qū)區(qū)域因素1、根底設(shè)施1、城市商服中心影響2、根底設(shè)施2、市內(nèi)交通條件3、市內(nèi)交通條件3、公用配套4、對(duì)外交通條件港口、車站、機(jī)場(chǎng)4、環(huán)境條件3、對(duì)外交通條件港口、車站、機(jī)場(chǎng)5、區(qū)域城市規(guī)劃限制5、城市商業(yè)效勞中心影響6、區(qū)域規(guī)劃限制4、區(qū)域城市規(guī)劃限制1、根底設(shè)施2、市內(nèi)交通條件第五節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成一、土地價(jià)格的構(gòu)成1、土地出讓金2、土地開發(fā)費(fèi)3、市政配套費(fèi)二、房屋價(jià)格的構(gòu)成1、房屋建筑本錢2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn)三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

1、土地費(fèi)用2、前期工程費(fèi)3、房屋開發(fā)費(fèi)4、管理費(fèi)5、銷售費(fèi)用：〔1〕代理費(fèi)〔2〕廣告費(fèi)6、財(cái)務(wù)費(fèi)用7、其他費(fèi)用：〔1〕設(shè)計(jì)費(fèi)8、不可預(yù)見費(fèi)9、稅金10、利潤(rùn)第六節(jié)建筑名詞解釋1、土地使用權(quán):使用國(guó)有土地所使用的權(quán)利,主要指建筑內(nèi)容,使用年限.2、房產(chǎn)證:是房屋竣工驗(yàn)收后,由房管部門合法擁有房產(chǎn)的最主要證明材料.3、宗地圖：宗地圖包括土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記附圖。它反映一宗地的根本情況。包括：宗地權(quán)屬界限、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等4、紅線圖：是規(guī)劃局確定的工程建筑總平面圖，或城市標(biāo)準(zhǔn)管理部門正式確定的工程建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來(lái)表示建筑物的邊界外沿界限，即實(shí)際可使用土地的邊界圖。5、三通一平:水,電,路(通).場(chǎng)地平整.6、五通一平：通水、通電、路(通)、通氣、通訊，場(chǎng)地平整7、七通一平：通水、通電、路(通)、通氣、通訊、通郵、排污暢通，場(chǎng)地平整8、九通一平：通水、通電、路(通)、通氣、通訊、通郵、通熱、通暖、排污暢通，場(chǎng)地平整9、容積率:總建筑面積與土地總面積之比.10、占地面積:小區(qū)所占的所有土地面積,包括走廊,花園,基地線以內(nèi).11、基地面積:建筑物整體在地面的正投影面積.一、根本術(shù)語(yǔ)12、建筑面積:整個(gè)建筑每一層加起來(lái)的面積總和.13、實(shí)用率(得房率〕:是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e.14、綠化率:是指規(guī)劃建立用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建立用地面積之比.15、綠地率：描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率〔%〕。地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地〞主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。16、建筑密度，即建筑覆蓋率：是指在一定用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積與基地面積之比，通俗說(shuō)，就是在一土地上除了建筑物外，還有多少的空間能夠留出來(lái)做綠化，造園林，進(jìn)展各種生活設(shè)施的配套。17、構(gòu)造轉(zhuǎn)換層：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同構(gòu)造類型，并通過(guò)該樓層進(jìn)展構(gòu)造轉(zhuǎn)換，那么該樓層稱為構(gòu)造轉(zhuǎn)換層18、建筑高度：是指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高局部的垂直高度。19、層高:本層地面至上一層地面的高度,標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米.20、凈高:本層樓地面與本層頂?shù)母叨?凈高+樓板厚度=層高.21、承重墻:是指在砌體構(gòu)造中支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會(huì)破壞整個(gè)建筑構(gòu)造；承重墻是經(jīng)過(guò)科學(xué)計(jì)算的，如果在承重墻上打孔裝修，就會(huì)影響建筑構(gòu)造穩(wěn)定性，改變了建筑構(gòu)造的體系。是非常危險(xiǎn)的事情，非專業(yè)設(shè)計(jì)人員最好不要改變承重墻。22、非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對(duì)建筑構(gòu)造沒(méi)什么大的影響.23、戶型:指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽(yáng)臺(tái).24、預(yù)置板:指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板,到時(shí)候再直接鋪上去,這樣可以使施工速度加快,造價(jià)低,但整體抗震性和抗?jié)B性較差,廚,衛(wèi)一定不能用.25、現(xiàn)澆板:指在施工現(xiàn)場(chǎng)直接用水泥澆鑄的樓板.26、期房〔樓花〕：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開場(chǎng)至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購(gòu)置期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花〞，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)置期房也就是購(gòu)房者購(gòu)置尚處于建造之中的房地產(chǎn)工程。27、現(xiàn)房：是指通過(guò)竣工驗(yàn)收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過(guò)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)展房地產(chǎn)初始登記。購(gòu)置現(xiàn)房簽訂的是房屋買賣合同，購(gòu)房人可以立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證。28、尾房：又稱尾樓，不能等同于爛尾房和一般空置房，是指工程銷售八九成以后剩余或長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有銷售出去的房屋。專家認(rèn)為，當(dāng)商品住宅的銷售量到達(dá)80%以后，開發(fā)商已經(jīng)獲利，因此一般就進(jìn)入工程的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房29、毛坯房〔清水房〕：毛坯房又稱為“初裝修房〞，這樣的房子大多屋內(nèi)只有門框沒(méi)有門，墻面地面僅做根底處理而未做外表處理。而屋外全部外飾面，包括陽(yáng)臺(tái)、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成裝修工程。30、精裝修房：是指房屋交鑰匙前，裝修一次到位；所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的根本設(shè)備全部安裝完成，簡(jiǎn)稱全裝修住宅。〞通常我們稱之為“精裝修〞。32、凸窗：指位置與主墻體有一定的橫向距離，而不是傳統(tǒng)的安裝在墻體中間的窗戶。通常也稱為陽(yáng)光窗、飄窗。由于凸窗在立面上只是窗戶范圍往室外飄出，依照現(xiàn)在建筑面積計(jì)算的規(guī)定，采用飄窗來(lái)增大室內(nèi)空間不會(huì)計(jì)入建筑面積。33、開間：住宅設(shè)計(jì)中，即住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離，故又稱開間。34、進(jìn)深：指建筑物縱深各間的長(zhǎng)度。即位于同一直線上相鄰兩柱中心線間的水平距離。在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。二、房地產(chǎn)建筑形態(tài):1、低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑構(gòu)造簡(jiǎn)單，施工期短，建造本錢低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺(jué)，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。

2、多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4–7層，一般采用磚混構(gòu)造，少數(shù)采用鋼筋混凝土構(gòu)造。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。3、小高層：人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層〞。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土構(gòu)造，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層構(gòu)造強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購(gòu)房人歡送。同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地本錢相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。所以，近年來(lái)中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來(lái)越多。4、躍層：躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點(diǎn)是：有上下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，上下層之點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每?jī)蓪硬旁O(shè)電梯平處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時(shí)由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。5、復(fù)式：復(fù)式住宅是受躍層式住宅設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，是一種經(jīng)濟(jì)型住宅。每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性表達(dá)在：①平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾層，可使住宅的使用面積提高50—70%。②戶內(nèi)的隔層為木構(gòu)造，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價(jià)。③上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積一樣的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此，復(fù)式住宅同時(shí)具備了省地、省料、省錢的特點(diǎn)。復(fù)式住宅也特別適合于三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對(duì)獨(dú)立性，又到達(dá)了相互照應(yīng)的目的。6、高層:超過(guò)一定高度和層數(shù)的多層建筑。1972年國(guó)際高層建筑會(huì)議將高層建筑分為4類：第一類為9～16層〔最高50米〕，第二類為17～25層〔最高75米)，第三類為26～40層〔最高100米〕，第四類為40層以上(高于100米〕7、超高層:30層以上的建筑稱為超高層.高層住宅和多層住宅的優(yōu)缺點(diǎn)：1〕一般來(lái)說(shuō)多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以根本上是戶戶朝南，建造本錢低，一般售價(jià)不高，且得房率較高。2〕高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價(jià)較高，為降低樓板地價(jià)只能提高建筑容積率，往高空開展。高層根底較復(fù)雜，構(gòu)造要求高，十分鞏固，但本錢也高。高層配有電梯，人們進(jìn)出較為便利。高層建筑的中上樓層，視野開闊，通風(fēng)采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光較差。3〕高層一般為一層多戶的點(diǎn)狀形式，有局部戶室朝西、北向。由于增加了電梯、電梯廳和設(shè)備層等公用面積，所以高層較多層來(lái)說(shuō)得房率較低，但建造質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。由于公用面積的增加，電梯等設(shè)備的使用，使高層的物業(yè)管理費(fèi)也高于多層。8、板樓和塔樓〔也叫點(diǎn)式樓〕：板式構(gòu)造一般戶型通透，例如多層住宅、高層板樓；塔樓〔點(diǎn)式樓〕是圍繞一個(gè)中心點(diǎn)，在一層內(nèi)分布多戶獨(dú)立住房的戶型。板樓四大優(yōu)點(diǎn)：1〕南北通透，便于采光通風(fēng)。板式住宅多是正南北方向，進(jìn)深在15米左右，南北通透，便于采光與通風(fēng)，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。通常而言，由于板樓的面寬充裕，因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品。

2〕板樓均好性強(qiáng)。眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈讘粜偷膬?yōu)劣差距很小，均有假設(shè)干套朝北的戶型難于處理。板樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。3〕管理本錢不高。通常而言，板樓的管理本錢普遍較塔樓低廉，多層板式住宅可以不設(shè)電梯，不設(shè)變頻供水系統(tǒng)，包括外墻粉刷在內(nèi)的日常維護(hù)費(fèi)用當(dāng)然要比塔樓廉價(jià)得多。4〕住戶使用率很高。板樓戶型的使用率通常高達(dá)90%以上，而塔樓戶型的使用率通常僅為75-80%，因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等都將作為公共面積攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。同樣是購(gòu)置建筑面積100平方米的住房，板樓戶型的使用面積往往高出塔樓住戶約10平方米。板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)

1〕建筑密度低，房?jī)r(jià)高。板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適很強(qiáng)，但房?jī)r(jià)會(huì)高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，主流產(chǎn)品仍舊是塔樓，為數(shù)不多的板樓非工薪階層能消費(fèi)得起。2〕戶型格局不宜改造板樓特別是磚混構(gòu)造的板樓，戶內(nèi)多數(shù)墻體起重作用，不可以變化，這一點(diǎn)不如塔樓的可改造性強(qiáng)。塔樓的四大優(yōu)勢(shì)：

1〕節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低。由于塔樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以節(jié)約珍貴的土地資源，有效降低每平方米的房?jī)r(jià)，讓更多的人安居。

2〕空間構(gòu)造靈活，宜于改造。塔樓多采用大框架構(gòu)造，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻根本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。3〕構(gòu)造強(qiáng)度高，抗震性好。高聳的塔樓由于采用了框架構(gòu)造，現(xiàn)場(chǎng)澆筑樓板，因而其構(gòu)造強(qiáng)度比板樓高，抗震性與平安性很好。4〕居高望遠(yuǎn)，視野開闊塔樓住戶可盡覽都市美景，相信低層板樓的住房是無(wú)法領(lǐng)略這一份心曠神怡的感受的。塔樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)：

1〕均好性差，居住密度高塔樓每層的住戶多為6戶以上，甚至高達(dá)12戶，數(shù)百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環(huán)境當(dāng)然不如板樓優(yōu)越。而且，塔樓每層都有局部住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。2〕使用率不高，存在灰色空間塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間〞。9、雙拼別墅:它是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。特征：1〕與聯(lián)排、獨(dú)棟比照而言，除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。2〕是低層小樓加上私家花園，這種相對(duì)獨(dú)立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的根底上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了Cityhouse和Townhouse兵營(yíng)式排列的呆板面孔。3.雙拼別墅根本是三面采光，外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采光面，一般來(lái)說(shuō)，窗戶較多，通風(fēng)不會(huì)差，重要的是采光和觀景。10、獨(dú)棟別墅:單樓獨(dú)棟的別墅即是獨(dú)棟別墅，這種別墅上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下前后左右都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。其主要特點(diǎn)表現(xiàn)為私密性強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì)，一般有很好的環(huán)境配套。11、聯(lián)排別墅:又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車位，還有地下室。它是由幾幢單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米以上。特征：1〕比較注重工程選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。2〕價(jià)位較低，為中產(chǎn)階級(jí)中上層人士及新貴階層度身定造。3〕戶型設(shè)計(jì)豐富而前衛(wèi)，有特色。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣那么表達(dá)為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現(xiàn)在在很多國(guó)家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價(jià)格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市開展過(guò)程中不可逾越的階段———住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。三、房地產(chǎn)構(gòu)造材質(zhì):制成的．由于力學(xué)工程與工程強(qiáng)度的限制，一般磚木構(gòu)造是平層(1-3層)。

2、磚混構(gòu)造：磚混構(gòu)造一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱〔也可是磚柱〕是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來(lái)的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過(guò)墻柱根底傳到地基。作用在縱墻上的水平荷載〔如風(fēng)荷〕一局部直接由縱墻傳給橫墻，另一局部那么通過(guò)屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至根底，最后傳給地基，承重墻的厚度及長(zhǎng)度是根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求，通過(guò)計(jì)算來(lái)確定的。3、框架構(gòu)造:框架構(gòu)造住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好?？蚣軜?gòu)造由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架構(gòu)造的承載力和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力，這時(shí)，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用那么不考慮，框架構(gòu)造的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架構(gòu)造的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。4、鋼構(gòu)造：鋼構(gòu)造是建筑物的主要承重構(gòu)件由鋼材構(gòu)成的構(gòu)造。具有自重輕、強(qiáng)度高、延性好、施工快、抗震性好的特點(diǎn)。鋼構(gòu)造多用于超高層建筑，造價(jià)較高。5、剪力墻構(gòu)造：是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架構(gòu)造中的梁柱，剪力墻構(gòu)造住宅能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制構(gòu)造的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的構(gòu)造稱為剪力墻構(gòu)造。6、框架剪力墻構(gòu)造:框架剪力墻構(gòu)造也稱框剪構(gòu)造，這種構(gòu)造是在框架構(gòu)造中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻構(gòu)造兩種不同的抗側(cè)力構(gòu)造組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架構(gòu)造中的框架，剪力墻在框剪構(gòu)造中也不同于剪力墻構(gòu)造中的剪力墻。四、如何區(qū)分承重墻墻體是否是承重墻，關(guān)鍵看墻體本身是否承重。

建筑施工圖中的粗實(shí)線局部和圈梁構(gòu)造中非承重梁下的墻體都是承重墻?，F(xiàn)場(chǎng)察驗(yàn)墻體上無(wú)預(yù)制圈梁的肯定是承重墻。非承重墻體一般在圖紙上以細(xì)實(shí)線或虛線標(biāo)注，為輕質(zhì)、簡(jiǎn)易的材料制成的墻體，非承重墻一般較薄，僅做隔斷墻體用。

一般地講，磚混構(gòu)造的房屋所有墻體都是承重墻；框架構(gòu)造的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。當(dāng)然具體到房屋構(gòu)造本身，判斷墻是否是承重墻，應(yīng)仔細(xì)研究原建筑圖紙并到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察后才能確定。

個(gè)人裝修時(shí)可以結(jié)合以下幾點(diǎn)簡(jiǎn)單地區(qū)分承重墻和非承重墻：

1、從房屋構(gòu)造上區(qū)分：

一般地講，磚混構(gòu)造的房屋所有墻體都是承重墻；框架構(gòu)造的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。2、從房屋檔次上：一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混構(gòu)造的。高檔的都是框架構(gòu)造的多。3、從墻磚的材質(zhì)上區(qū)分：一般標(biāo)準(zhǔn)磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重墻。4、從墻的厚度分：150mm厚的隔墻是非承重墻，如衛(wèi)生間，廚房出現(xiàn)較多。5、根據(jù)梁與墻的結(jié)合處區(qū)分：一般墻與梁間嚴(yán)密結(jié)合的是承重墻；采用的斜排磚的方法的是非承重墻。

五、各類建筑對(duì)應(yīng)的容積率所謂容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)本錢在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，開展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)工程是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地本錢的限制，并不是所有工程都能做得到。各類建筑分別對(duì)應(yīng)的容積率數(shù)值。

1．容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅工程。

2．容積率0.3－0.5，一般獨(dú)棟別墅工程，環(huán)境還可以，但感覺(jué)有點(diǎn)密了。如果穿插局部雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問(wèn)題了。

3．容積率0.5－0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個(gè)工程的品位就相當(dāng)高了。

4．容積率0.8－1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。工程管理

5．容積率1.2－1.5，正常的多層工程，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣點(diǎn)。

6．容積率1.5－2.0，正常的多層+小高層工程。

7．容積率2.0－2.5，正常的小高層工程。

8．容積率2.5－3.0，小高層+二類高層工程〔18層以內(nèi)〕。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差。

9．容積率3.0－6.0，高層工程〔樓高100米以內(nèi)〕。

10．容積率6.0以上，摩天大樓工程六、何為五證二書:

1、土地使用許可證2、建立用地規(guī)劃許可證3、建立工程規(guī)劃許可證4、建筑工程施工許可證5、商品房銷售〔預(yù)售〕許可證

6、住宅使用說(shuō)明書7、住宅質(zhì)量保證書→→→→→→→七、何謂物業(yè)管理:

物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)承受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會(huì)的委托，依照物業(yè)管理合同或協(xié)議，對(duì)已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地進(jìn)展管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、平安保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性效勞。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營(yíng)、效勞為一體的有償勞動(dòng)，它按照社會(huì)化、專業(yè)化原那么進(jìn)展管理。八、何謂智能化管理:管理建筑物的軟件體設(shè)施,稱之為智能化.智能化應(yīng)用系統(tǒng)包括四個(gè)子系統(tǒng)：物業(yè)管理、公共安防、家居智能、信息效勞，每個(gè)子系統(tǒng)又包含很多分系統(tǒng)，所有分系統(tǒng)通過(guò)小區(qū)局域網(wǎng)連成一個(gè)整體。

物業(yè)管理系統(tǒng)有5個(gè)分系統(tǒng)，內(nèi)容涉及給排水、交配電、區(qū)域照明、電梯、供暖、電子地圖、三表出戶、電子公告、播送及背景音樂(lè)、一卡通、住戶效勞中心及小區(qū)管理中心等。

九、住宅根底配置:

1、水:一次供水,即自來(lái)水公司的統(tǒng)一正常供水二次供水,即除正常供水渠道外,另設(shè)一獨(dú)立蓄水裝置,以供使用

2、排水:排水管路,包括廚房,廁所的排水管道及統(tǒng)一的排水裝置3、通風(fēng)管:多設(shè)在廚房或廁所4、燃?xì)猓阂话阌墒彝馔ㄏ驈N房和衛(wèi)生間5、消防：安裝在樓梯消防通道6、電信設(shè)施:、電視、網(wǎng)絡(luò)7、供電:220V和380V第七節(jié)房地產(chǎn)銷售常用知識(shí)

一、銷售常識(shí)1、什么是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開發(fā)到達(dá)“七通一平〞的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。2、什么是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開發(fā)建立，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)展交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將到達(dá)規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)展交易的市場(chǎng)。3、什么是房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，是購(gòu)置房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)展交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健?、什么是商品房：商品房是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建立的房屋，均按市場(chǎng)價(jià)出售。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府方案主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍〔目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺(tái)灣〕出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府方案主管部門列入正式工程方案，建成后用于向境內(nèi)、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。5、什么是福利房：福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)地價(jià)、按房屋的本錢造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。6、什么是微利房亦稱微利商品房，指由各級(jí)政府房產(chǎn)管理部門組織建立和管理，以低于市場(chǎng)價(jià)格和租金、高于福利房?jī)r(jià)格和租金，用于解決局部企業(yè)職工住房困難和社會(huì)住房特困戶的房屋。7、什么是集資房集資房屬經(jīng)濟(jì)適用住房范圍，是政策性住房，是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問(wèn)題，企事業(yè)單位以擁有的劃撥土地建立、按本錢價(jià)出售給內(nèi)部職工的房屋，不能在市場(chǎng)上自由流通。8、什么是經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家方案，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設(shè)計(jì)、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果。經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格按建立本錢確定。9、什么是廉租房廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。10、承建商：是指從事住宅建立的企業(yè)，承建商是負(fù)責(zé)施工建筑的，它是受開發(fā)商委托、依照開發(fā)商的要求進(jìn)展施工建立的。11、監(jiān)理公司：監(jiān)理是一種高智能的技術(shù)效勞活動(dòng)，是“旨在實(shí)現(xiàn)工程投資目的的微觀監(jiān)視管理活動(dòng)〞。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和合同的要求，認(rèn)真監(jiān)視，遵守基建程序；精益求精，完善使用功能；嚴(yán)格把關(guān)，保證工程質(zhì)量，提高施工工藝，加快進(jìn)度，降低施工本錢，使業(yè)主和承包商都取得最大效益。12、房地產(chǎn)代理：?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)那么?指出，房地產(chǎn)代理，是指以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)展房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)效勞，并向委托人收取傭金的行為。二、公用建筑面積按以下規(guī)那么分?jǐn)偅?/p>

1、分?jǐn)傇敲矗?〕房屋公用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝弧９媒ㄖ娣e分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的公用建筑面積。與幢房屋不相連的公用建筑〔如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等〕不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2〕房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)展分?jǐn)?。公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各戶攤得面積的具體部位。公用建筑面積部位一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。3〕商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)側(cè)惫媒ㄖ娣e〔此次分?jǐn)偟淖钚挝粸閷印常缓笤俜謹(jǐn)偢髯怨媒ㄖ娣e。4〕商品房按“套〞或“單元〞出售。商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)置的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積〔以下稱套內(nèi)建筑面積〕與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套〔單元〕建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e2、計(jì)算方法：

2、計(jì)算方法：套內(nèi)建筑面積由以下三局部組成：a.套〔單元〕內(nèi)的使用面積；套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以下規(guī)定：套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在構(gòu)造面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；b.套內(nèi)墻體面積：新建住宅各套〔單元〕內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。新建住宅各套〔單元〕之間的分隔墻，套〔單元〕與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻〔包括山墻〕均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。c.陽(yáng)臺(tái)建筑面積：原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；挑陽(yáng)臺(tái)〔底陽(yáng)臺(tái)〕按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積〔含女兒墻墻體面積〕的一半計(jì)算建筑面積；半挑凹陽(yáng)臺(tái)，挑出局部按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)局部按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積3、公用建筑面積由以下兩局部組成：1〕電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。2〕套〔單元〕與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻〔包括山墻〕墻體水平投影面積的一半3〕公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。分?jǐn)偟墓妹娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)4、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括哪些方式

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法的方式將其所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括以下方式：1〕買賣；2〕交換；3〕贈(zèng)與；4〕以房地產(chǎn)抵債；以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；b.因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；c.法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。d.商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣，買賣雙方轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入人為受讓人。5、房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明哪些主要內(nèi)容

房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：1〕轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或名稱、住所；2〕房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、所處范圍；3〕土地所有權(quán)性質(zhì)；4〕土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；5〕房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；6〕房屋的平面布局、構(gòu)造、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；7〕房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限；8〕房地產(chǎn)交付日期；9〕違約責(zé)任；10〕爭(zhēng)議的解決方式；11〕轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定的其他事項(xiàng)。12〕房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。6、為什么要對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)展審核

為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，防止投機(jī)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，由政府出面對(duì)商品房預(yù)售的條件進(jìn)展審核。對(duì)符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證；對(duì)不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定。經(jīng)審核準(zhǔn)予預(yù)售的商品房，預(yù)售許可證簽發(fā)的日期為準(zhǔn)予預(yù)售的日期。凡未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，政府作出了較為嚴(yán)格的行政處分；責(zé)令其停頓預(yù)售，沒(méi)收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。7、什么情況下，簽訂商品房預(yù)售合同新建商品房，在取得商品房預(yù)售許可證后，未取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)和承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。8、什么情況下，簽訂商品房出售合同

凡未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房〔取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房〕，在出售時(shí)，應(yīng)簽訂商品房出售合同。9、商品房預(yù)售應(yīng)按照什么程序進(jìn)展

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可按照以下程序進(jìn)展商品房預(yù)售：1〕訂立預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證，參照市房地局制定的示范文本，與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同。2〕預(yù)售合同的登記備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后，將其送房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。對(duì)不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人；對(duì)符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照?上海市房地產(chǎn)登記條例?的規(guī)定登記備案。預(yù)售合同的登記備案應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)移交預(yù)售合同之日起5日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)書面通知當(dāng)事人領(lǐng)取登記備案的預(yù)售合同。3〕預(yù)售款的收取。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建立工程的進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售款。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于所預(yù)售的商品房建立。4〕辦理預(yù)售的商品房過(guò)戶手續(xù)。預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購(gòu)房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過(guò)戶申請(qǐng)