最全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)用經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)頁

最全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)用經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)頁做一個合格咨詢者——咨詢本質(zhì)：簡單的東西復(fù)雜化〔顯示自己的專業(yè)〕當(dāng)一個合格的老師——老師本質(zhì)：復(fù)雜東西簡單化感謝公司提供的時(shí)機(jī)培訓(xùn)說明培訓(xùn)目的：

掌握經(jīng)濟(jì)評價(jià)及其在決策中的作用考慮問題：——工程利潤是怎樣計(jì)算出來的？——房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？——什么樣的房地產(chǎn)工程才是好工程？產(chǎn)出?投入；回報(bào)?付出5目錄CONTENT

五、相關(guān)分析三、工程收入四、工程利潤

六、典型案例二、工程投資一、根本知識6一、根本知識估算必要性估算思路估算假設(shè)房地產(chǎn)類型〔一〕估算意義？〔一〕估算思路〔三〕估算假設(shè)指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬本錢和投入節(jié)奏估算租、售方案模擬現(xiàn)金流分析相關(guān)分析模擬開發(fā)進(jìn)程財(cái)務(wù)評價(jià)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)的根本構(gòu)造——以房地產(chǎn)開發(fā)工程為例9〔四〕房地產(chǎn)類型別墅板樓塔樓獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶型公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。房地產(chǎn)類型：商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)11目錄CONTENT

五、相關(guān)分析三、工程收入四、工程利潤

六、典型案例二、工程本錢一、根本知識12二、工程本錢土地獲得本錢前期工程費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期間稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)

對于一般租售型房地產(chǎn)開發(fā)工程而言，其投資本錢費(fèi)用由以下部分組成：土地費(fèi)用前期工程費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)用〔建安工程費(fèi)、根底設(shè)施建立費(fèi)、公共配套設(shè)施建立費(fèi)〕期間費(fèi)用〔管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用〕開發(fā)期間稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)等〔一〕土地獲得的費(fèi)用土地費(fèi)用估算開發(fā)工程土地費(fèi)用:指為獲得開發(fā)工程用地而發(fā)生的費(fèi)用。開發(fā)工程獲得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不一樣。主要有以下幾種提示：獲得的只能是使用權(quán)我國的土地所有權(quán)只有兩種：國家和集體錯誤案例：電視上一個律師竟然說土地所有權(quán)屬于某家。⑴土地征收拆遷費(fèi)：土地征收拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征收拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。農(nóng)村土地征收拆遷費(fèi)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建立基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其它費(fèi)用。城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷效勞費(fèi)等。⑵土地出讓地價(jià)款：土地出讓地價(jià)款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓地價(jià)款。以出讓形式獲得城市熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城市根底設(shè)施建立費(fèi)構(gòu)成；以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和城市根底設(shè)施建立費(fèi)構(gòu)成，獲得此類土地使用權(quán)的開發(fā)商，需要進(jìn)展房屋拆遷和土地開發(fā)活動，并相應(yīng)支付城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用處及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對土地制定了基準(zhǔn)地價(jià)，詳細(xì)宗地的土地出讓地價(jià)款要在基準(zhǔn)地價(jià)的根底上加以適當(dāng)調(diào)整確定。⑶土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式獲得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其它合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物及其它附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。⑷土地租用費(fèi)：土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。以租用方式獲得土地使用權(quán)可以減少工程開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)工程開發(fā)中較為少見。⑸土地投資折價(jià)：房地產(chǎn)工程土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)工程的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要將土地使用權(quán)評估作價(jià)?！惨弧惩恋孬@得的費(fèi)用——競價(jià)購置一般土地儲藏中心主導(dǎo)土地一級開發(fā)〔公開交易市價(jià)直接買〕序號項(xiàng)目計(jì)費(fèi)依據(jù)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/)費(fèi)用合計(jì)(萬元)備注名稱數(shù)值單位

一土地費(fèi)用

35741.2

1.1土地受讓費(fèi)土地面積1145.00畝30.0034,350.00763337.151.2契稅土地價(jià)34,350.00萬元4.0%1374.0地價(jià)款的4%1.3印花稅土地價(jià)34,350.00萬元0.5‰17.2合同額的0.5‰假如不是公開市場購置，如何確定土地的價(jià)款？？〔一〕土地獲得的費(fèi)用——價(jià)格預(yù)估方法1.市場比較法：根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)展比較，并對類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價(jià)格因競爭而趨于一致。市場比較法的根本公式如下：

直接比較公式：PD＝PB×A×B×D×E間接比較公式：PD＝PB×A×B×C×D×E

PD――待估宗地價(jià)格；PB――比較案例價(jià)格；A―待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)B―待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例宗地交易日期指數(shù)D―待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E―待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個別因素條件指數(shù)式中：PD、PB、A、B、D、E含義同前；C―標(biāo)準(zhǔn)宗地條件評價(jià)系數(shù)／比較案例宗地條件評價(jià)系數(shù)2.本錢逼近法：本錢逼近法是以開發(fā)土地所消耗的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要根據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的方法。本錢逼近法的新開發(fā)土地的一般地價(jià)公式：集體土地征地費(fèi)用說明土地補(bǔ)償費(fèi)①按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算②農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、地上當(dāng)季農(nóng)作物、遷墳等的補(bǔ)償安置補(bǔ)助費(fèi)（見①）地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)（見②）農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)占用耕地的耕地占用稅占用耕地的耕地開墾費(fèi)占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金征地管理費(fèi)政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)用說明被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)

①被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎勵費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)等。

購建拆遷安置用房費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)（見①）被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)公式：地價(jià)=土地獲得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地所有權(quán)收益=本錢價(jià)格＋土地所有權(quán)收益3.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：通過對待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對城市已公布的同類用處同級土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)展修正，估算宗地客觀價(jià)格的方法。其根本公式如下：土地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)×(1±K)式中：Ｋ—基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)⑴商業(yè)、綜合、居住用地宗地樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)〔樓面熟地價(jià)〕×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)⑵工業(yè)用地宗地樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)〔樓面熟地價(jià)〕×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)/宗地容積率〔當(dāng)宗地容積率<1時(shí)〕〔三〕前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)：主要包括開發(fā)工程的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平〞等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。提示：一般按建安工程費(fèi)3-6%〔最簡單的方法〕項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）備注二前期工程費(fèi)

1節(jié)能評估及項(xiàng)目申請報(bào)告2.7

2環(huán)境影響評估0.3

3交通影響評估0.9

4監(jiān)理費(fèi)45.2按照《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》，暫按安裝工程費(fèi)的2.1%估算5勘察費(fèi)2.0

6設(shè)計(jì)費(fèi)15-40市場均值估算（北京一般取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每平米板樓15元、塔樓20元、塔樓帶商業(yè)25元、商業(yè)40元）7審圖費(fèi)3.0

8標(biāo)底編制造價(jià)的0.03%9招投標(biāo)代理費(fèi)用2.5按照<北京市招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法>累進(jìn)計(jì)算10招投標(biāo)管理費(fèi)中標(biāo)價(jià)格的0.06%，暫按建安費(fèi)計(jì)算11測繪費(fèi)用(釘樁、正負(fù)零、竣工等）5.0按照測繪工程產(chǎn)品價(jià)格估算（在建工程各類測量）12測繪費(fèi)用（房屋面積實(shí)測）1.4房屋面積實(shí)測取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.36元/平米13竣工驗(yàn)收費(fèi)用10.0包括消防驗(yàn)收、水質(zhì)驗(yàn)收、空氣質(zhì)量檢測等，暫按照10元/平米計(jì)算14三通一平費(fèi)50.0按土地面積，指施工條件所需的水通、電通、路通及場地平整

〔三〕房屋開發(fā)費(fèi)

房屋開發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建立費(fèi)和根底設(shè)施建立費(fèi)?！踩撤课蓍_發(fā)費(fèi)——建安工程費(fèi)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）備注三建安工程費(fèi)1地上建筑建安費(fèi)按建筑工程單方造價(jià)

別墅、類別墅毛坯

小高層住宅毛坯

高層住宅毛坯

集中式商業(yè)

寫字樓酒店……2地下建筑建安費(fèi)2000-3000視項(xiàng)目實(shí)際情況而定（車庫、人防）1.建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用(構(gòu)造、建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用(給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝)等。當(dāng)房地產(chǎn)工程包括多個單項(xiàng)工程時(shí)，應(yīng)對各個單項(xiàng)工程分別估算建筑安裝工程費(fèi)用。項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）備注（北京）三建安工程費(fèi)1地上建筑建安費(fèi)

（1）土建工程費(fèi)

別墅、類別墅2000-3000毛坯

多層建筑1600-1800毛坯

高層建筑2000-2200毛坯

（2）設(shè)備安裝費(fèi)200含水電暖通、電梯等給排水工程采暖工程照明及弱電工程電梯安裝工程2地下建筑建安費(fèi)2000-3000視項(xiàng)目實(shí)際情況而定（車庫、人防）㈢房屋開發(fā)費(fèi)——建安工程費(fèi)〔明細(xì)〕〔三〕房屋開發(fā)費(fèi)——根底設(shè)施建立費(fèi)2.根底設(shè)施建立費(fèi)根底設(shè)施建立費(fèi)是指建筑物2米以外和工程紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建立費(fèi)用。主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建立費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。提示：一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。也可以按建安工程費(fèi)的15%，某某工程到達(dá)25%序號項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)（京政發(fā)[1993]34號文）（元）造價(jià)計(jì)算說明1道路工程平米80按概算造價(jià)2室外供水工程（自來水）米

600

按概算造價(jià)3室外排污排水工程米

700（雨水）800（污水）按概算造價(jià)4熱力工程米2000按概算造價(jià)5煤氣工程1000按概算造價(jià)6室外供電安裝工程米

700按概算造價(jià)7綠化工程平米20按概算造價(jià)8路燈安裝工程米

5按概算造價(jià)〔三〕房屋開發(fā)費(fèi)——公共配套設(shè)施建立費(fèi)3.公共配套設(shè)施建立費(fèi)：是指居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套建立的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施(或公建立施)的建立費(fèi)用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。提示：一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。也可以按建安工程費(fèi)的3-5%序號項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)費(fèi)用計(jì)算說明1幼兒園平方米2托兒所平方米按概算造價(jià)3文化活動站平方米按概算造價(jià)4居委會平方米按概算造價(jià)5單車棚平方米按概算造價(jià)6垃圾中轉(zhuǎn)站平方米按概算造價(jià)〔三〕房屋開發(fā)費(fèi)——估算方法：〔三〕房屋開發(fā)費(fèi)——案例江西造價(jià)案例：某磚混住宅建筑安裝工程造價(jià)分析結(jié)構(gòu)類型：磚混結(jié)構(gòu)建筑面積：5612.29平方米基本特征檐高（ｍ）層數(shù)層高（ｍ）基礎(chǔ)類型利潤率%17.356首層標(biāo)準(zhǔn)層頂層滿堂基礎(chǔ)7.52.82.8×42.9工程概況工程造價(jià)分析工程價(jià)格（元）（以2000年預(yù)算基價(jià)為依據(jù)）每㎡價(jià)格各項(xiàng)費(fèi)用所占比例（％）元％人工費(fèi)材料費(fèi)機(jī)構(gòu)費(fèi)費(fèi)用利潤稅金4,800,752.87855.410016.100216.38757.223.7412.486.993.3其中土建工程748.3210016.3857.364.1912.026.753.3給排水工程19.8910014.4859.380.1214.688.043.3采暖工程301009.2772.40.59.45.133.3照明及弱電工程57.1910019.1646.650.8619.4110.623.3土建工程造價(jià)分析安裝工程造價(jià)分析土建單方造價(jià)土建各部位所占比例（％）元/㎡％基礎(chǔ)主體屋面門窗裝飾其他748.3210012.3954.415.610.116.760.74安裝單方造價(jià)安裝各專業(yè)工程所占比例（％）元/㎡％給排水采暖照明及弱電通風(fēng)其他107.0810018.5728.0253.41－－提示索引：查詢工程所在省份造價(jià)信息網(wǎng)如北京造價(jià)〔〕造價(jià)招標(biāo)、造價(jià)指數(shù)

〔四〕管理費(fèi)用

管理費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會保險(xiǎn)費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤消、創(chuàng)辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。注：假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)假設(shè)干個房地產(chǎn)工程，管理費(fèi)應(yīng)該在各個工程間合理分?jǐn)?。提示：管理費(fèi)可按工程〔二〕+〔三〕的3%～5%估算。

〔五〕財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。提示：利息的計(jì)算：可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算；計(jì)算基數(shù)=〔一〕+〔二〕融資費(fèi)用：利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10%左右?！擦充N售費(fèi)用

銷售費(fèi)用:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消消耗、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售效勞費(fèi)及銷售答應(yīng)證申領(lǐng)費(fèi)等。1〕廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的1%~2%。2〕銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%~2%。3〕其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。提示：銷售費(fèi)用約占到銷售收入的3%-5%。

〔七〕開發(fā)期稅費(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)工程投資估算中應(yīng)考慮工程開發(fā)期所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建立市政公用設(shè)施建立費(fèi)、綠化建立費(fèi)、初裝費(fèi)、建材開展基金、人防工程費(fèi)等。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。提示：可按建安工程費(fèi)的8-15%〔八〕其他費(fèi)用其他費(fèi)用：主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建立費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、開工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。序號項(xiàng)目取費(fèi)基數(shù)取費(fèi)單價(jià)（元/平米或%）金額（萬元）算算說明1臨時(shí)用地費(fèi)按建筑面積或建安費(fèi)用按當(dāng)?shù)匾?guī)范文件取費(fèi)，按建筑面積、土地面積每平米，或建安費(fèi)用2臨時(shí)建設(shè)費(fèi)3工程造價(jià)咨詢費(fèi)4總承包管理費(fèi)5單車棚6垃圾中轉(zhuǎn)站提示：一般約占建安費(fèi)用的2%-3%。

〔九〕不可預(yù)見費(fèi)

不可預(yù)見費(fèi)：根據(jù)工程的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度

土地本錢視詳細(xì)情況爾定是否參加〔—〕當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)工程開工后采用出租或自營方式經(jīng)營時(shí)，還應(yīng)估算工程經(jīng)營期間的運(yùn)營費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用通常包括：人工費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理費(fèi)，衛(wèi)生清潔與保安費(fèi)用，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，租賃代理費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)。提示：〔一〕~〔八〕各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%～7%估算。小結(jié)開發(fā)建立費(fèi)用投資估算表序號項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)單位計(jì)費(fèi)數(shù)值計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡，%)費(fèi)用(萬元)計(jì)算依據(jù)一土地費(fèi)用

二開發(fā)成本總建筑面積萬元

#DIV/0!

1前期費(fèi)用建安工程費(fèi)萬元

4.00%

建安工程費(fèi)3-6%2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)萬元

15.00%

建安工程費(fèi)的15%3建安工程費(fèi)總建筑面積平方米

#DIV/0!

4公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)萬元

4.00%

建安工程費(fèi)的3-5%5開發(fā)期間稅費(fèi)建安工程費(fèi)萬元

8.00%

建安工程費(fèi)的8-15%6其他費(fèi)用建安工程費(fèi)平方米

3.00%

據(jù)實(shí)計(jì)算或建安費(fèi)用的3%三期間費(fèi)用

萬元

#DIV/0!

1銷售費(fèi)用銷售收入萬元

3.00%

銷售收入的3-6%，2管理費(fèi)用開發(fā)成本萬元

3.00%

開發(fā)成本的2-3%3財(cái)務(wù)費(fèi)用土地成本+開發(fā)成本萬元

8.65%

3-5年貸款利率6.65%上浮30%計(jì)算四不可預(yù)見費(fèi)土地成本+開發(fā)成本+期間費(fèi)用萬元

5%

土地成本視具體情況而定序號項(xiàng)目總投資合計(jì)總建筑面積萬元

#DIV/0!

37目錄CONTENT

五、相關(guān)分析三、工程收入四、工程利潤

六、典型案例二、工程本錢一、根本知識38三、工程收入開發(fā)方案銷售方案價(jià)格估算銷售收入稅費(fèi)估算收入估算估算房地產(chǎn)開發(fā)工程的收入，首先要制定實(shí)在可行的租售方案(含銷售、出租、自營等方案)。租售方案的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價(jià)格，租售收入及收款方式。租售方案應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。開發(fā)方案：整個開發(fā)期數(shù)量擬開發(fā)建立的物業(yè)類型和數(shù)量。租售方案：對于一個詳細(xì)的房地產(chǎn)開發(fā)工程而言，此時(shí)必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系，在整個租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用處的房地產(chǎn)開發(fā)工程，應(yīng)按不同用處或使用功能劃分。租售價(jià)格：租售價(jià)格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的根底上確定。〔一〕開發(fā)方案

序號

合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期項(xiàng)目1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

11

合計(jì)

整個開發(fā)期數(shù)量擬開發(fā)建立的物業(yè)類型和數(shù)量。一期開發(fā)

商業(yè)

住宅

酒店

辦公小計(jì)A1區(qū)

97500——9375——234875A2區(qū)

——9200036000——二期開發(fā)

商業(yè)

住宅

酒店

辦公

小計(jì)B1區(qū)

68000——————310760B2區(qū)

55000——————B3區(qū)

——127760————B4區(qū)

——60000————三期開發(fā)

商業(yè)

住宅

酒店

辦公

小計(jì)C1區(qū)

————1500038000150632C2區(qū)

——97632————地上總建筑面積

（合計(jì)）696267景得鎮(zhèn)工程案例一期（A1區(qū)、A2區(qū)）20個月二期（B1區(qū)

、B2區(qū)、B3區(qū)、B4區(qū)）22個月三期（C1區(qū)、C2區(qū)）20個月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年景得鎮(zhèn)工程案例42〔二〕銷售方案

序號

合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期項(xiàng)目1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

11

合計(jì)

在整個租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用處的房地產(chǎn)開發(fā)工程，應(yīng)按不同用處或使用功能劃分。一期（獨(dú)棟200棟，聯(lián)排116戶，商業(yè)9.75萬平米）23個月二期（獨(dú)棟200棟，聯(lián)排116戶，花園洋房720戶，商業(yè)12.3萬平米）21個月三期（普通住宅900戶,辦公3.8萬平米）18個月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年景得鎮(zhèn)工程案例44序號類型預(yù)測銷售均價(jià)（元/㎡）或租金01234……1住宅

1.1別墅1.2聯(lián)排1.3洋房1.4高層2商業(yè)3辦公〔三〕價(jià)格估算定義：根據(jù)市場比較法的替代原理，選擇與估價(jià)對象處于同一供需圈內(nèi)的物業(yè)作為比較案例，經(jīng)過交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素諸項(xiàng)修正，得出估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格。市場比較法定價(jià)過程：①搜集交易實(shí)例，②選擇比較實(shí)例房地產(chǎn)，③建立價(jià)格可比根底，④比較實(shí)例的比較和修正，⑤確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式：PD＝PB×A×B×D×E式中：PD——待估物業(yè)價(jià)格；PB——比較案例價(jià)格；A——待估物業(yè)情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)B——待估物業(yè)估價(jià)期日價(jià)格指數(shù)/比較案例物業(yè)交易日期指數(shù)D——待估物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)E——待估物業(yè)個別因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)個別因素條件指數(shù)〔三〕價(jià)格估算——市場比較法46定義：收益法又稱收益資本化法、收益復(fù)原法，是預(yù)測估價(jià)對象的將來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期將來收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。計(jì)算公式：無限年期：P=A/r〔房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)的凈收益/利率〕有限年期〔我們一般用的〕：〔三〕價(jià)格估算——收益法注：其他情況詳見培訓(xùn)教材?房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法?48定義：房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各種費(fèi)用加和的一種方法。新建：獲得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)展房屋建立，然后銷售所建成的商品房〞這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成工程的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地獲得本錢；②開發(fā)本錢；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤。根本公式：新建房地產(chǎn)價(jià)值=

土地獲得本錢+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤〔注意在本錢計(jì)算中無此項(xiàng)〕〔三〕價(jià)格估算——本錢法49現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價(jià))減去各種本錢、費(fèi)用和稅金后的余額。而在本錢法中，“售價(jià)〞是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤那么是需要事先測算的，所以，運(yùn)用本錢法估價(jià)需要先測算出開發(fā)利潤。在估價(jià)中，測算開發(fā)利潤應(yīng)掌握以下幾點(diǎn)：⑴開發(fā)利潤是所得稅前的，即：開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－土地獲得本錢－開發(fā)本錢－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)⑵開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。序號類型2011年每年銷售均價(jià)（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多層、小高層3500367538594052425444672商業(yè)6000630066156946729376583辦公500055006050665573218053某某案例——價(jià)格估算及預(yù)測表注：寫字樓售價(jià)按20年回收期估算，漲幅按10%；其他物業(yè)漲幅按5%?！菜摹匙馐凼杖虢?jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品戒自營時(shí)的貨幣收入。房地產(chǎn)投資工程的經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入〔以上統(tǒng)稱租售收入〕和自營收入。序號類型項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期1234……1住宅銷售收入（萬元）

銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售比例（%）2商業(yè)銷售收入（萬元）銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售比例（%）3辦公……對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期(工程開工后暫時(shí)找不到租客的時(shí)間)和空置率(未租出建筑面積占總建筑面積的百分比)對年租金收入的影響。租售收入估算，要計(jì)算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收入，并形成租售收入方案。租售收入的表所提供的格式進(jìn)展。對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期(工程開工后暫時(shí)找不到租客的時(shí)間)和空置率(未租出建筑面積占總建筑面積的百分比)對年租金收入的影響。租售收入估算，要計(jì)算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收入，并形成租售收入方案。租售收入的表所提供的格式進(jìn)展。序號類型項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期1234……1商業(yè)出租收入（萬元）

0

0

出租面積（㎡）00出租單價(jià)（元/㎡.天）出租比例（%）2辦公出租收入（萬元）00出租面積（㎡）00出租單價(jià)（元/㎡.天）出租比例（%）3酒店經(jīng)營收入0000……注：酒店詳見酒店投資分析表案例住宅（一、二期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)120000240003600036000240000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(jià)(元/㎡)814475607938833587529189銷售收入合計(jì)(萬元)97730181442857730006210040住宅（一、二期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)64000128001920019200128000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(jià)(元/㎡)712666156946729376588041銷售收入合計(jì)(萬元)456088467133361400398020洋房（二期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)9576001915247880191529576每年銷售比例(%)100%0%20%50%20%10%售價(jià)(元/㎡)468042004410463148625105銷售收入合計(jì)(萬元)44817084462217193124889（6層、小高層）（三期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)976320004881648816每年銷售比例(%)100%0%0%0%50%50%售價(jià)(元/㎡)436136753859405242544467銷售收入合計(jì)(萬元)425740002076821806某某案例序號項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)基數(shù)1營業(yè)稅5%銷售收入2城市建設(shè)維護(hù)稅7%營業(yè)稅額3教育費(fèi)附加3%營業(yè)稅額4房地產(chǎn)稅（從價(jià)計(jì)征）1.20%房產(chǎn)購買價(jià)格5房地產(chǎn)稅（從租計(jì)征）12%房產(chǎn)租賃價(jià)格6土地增值稅（增值50%以內(nèi)）30%0%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅（增值50-100%）40%5%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅（增值100-200%）50%15%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅（增值200%以上）60%35%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目7契稅4%土地取得價(jià)值8印花稅0.5‰土地取得價(jià)值9企業(yè)所得稅25%項(xiàng)目銷售利潤13不可預(yù)見費(fèi)5%土地費(fèi)用+開發(fā)成本+期間費(fèi)用14管理費(fèi)3%開發(fā)成本15基準(zhǔn)收益率12%

16美元匯率

17固定資產(chǎn)貸款利率（3-5年）6.65%貸款總額18土地使用稅大城市0.5——10擁有土地使用權(quán)面積中等城市0.4——8小城市0.3——6縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2——4〔五〕稅費(fèi)估算目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下：序號合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期1234……1營業(yè)稅

2城市建設(shè)維護(hù)稅3教育費(fèi)附加4地方教育費(fèi)附加5印花稅6土地使用稅7房產(chǎn)稅8土地增值稅9其他稅費(fèi)10企業(yè)所得稅稅費(fèi)表〔五〕稅費(fèi)估算——土地增值稅一般前期估算方法：最新國稅發(fā)〔年91號〕土地增值稅在獲得收入時(shí)或預(yù)售款時(shí)預(yù)繳按收入的0.5%——4%預(yù)繳詳細(xì)稅率由所在稅務(wù)局定，一般是按預(yù)收款及收入的1%預(yù)繳。房屋售完后清算，多退少補(bǔ)。增值率不超過20%免征土地增值稅。清算方法〔步驟〕：1.計(jì)算增值額增值額=收入額—扣除工程金額2.計(jì)算增值率增值率=增值額/扣除工程金額3.確定適用稅率根據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率4.根據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率—扣除工程*速算扣除系數(shù)速算公式〔一〕增值額未超過扣除工程金額50％土地增值稅稅額=增值額×30％〔二〕增值額超過扣除工程金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除工程金額×5％〔三〕增值額超過扣除工程金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除工程金額×15％〔四〕增值額超過扣除工程金額200％土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除工程金額×35％公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。增值稅扣除工程=費(fèi)用〔1+10%〕+本錢〔1+20%〕項(xiàng)目2011年2012年2013年2014年2015年2016年銷售收入

28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值稅扣除項(xiàng)目

1296225640661876376249277土地增值額2091571593428318650325724942623增值率

123%110%98%90%86%土地增值稅73336602310313227031971214586某某案例稅種計(jì)稅基數(shù)計(jì)稅數(shù)額（萬元）稅率稅額（萬元）營業(yè)稅銷售額486715.905%24335.80城市建設(shè)維護(hù)稅營業(yè)稅額24335.807%1703.51教育費(fèi)附加營業(yè)稅額24335.803%730.07地方教育費(fèi)附加營業(yè)稅額24335.802%486.72交易印花稅購銷合同額486715.900.05%243.36土地使用稅土地面積763337.154元/年/平米931.65土地增值稅土地增值應(yīng)稅額79441.14分段23832.34房產(chǎn)稅酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他稅費(fèi)銷售額486715.902.0%9734.32企業(yè)所得稅稅前利潤108131.7125.0%27032.93合計(jì)92866.74某某工程案例60目錄CONTENT

五、相關(guān)分析三、工程收入四、工程利潤

六、典型案例二、工程本錢一、根本知識61四、工程利潤根本概念核心指標(biāo)參考指標(biāo)利潤總額＝租售收入－土地本錢—房屋開發(fā)本錢－開發(fā)費(fèi)用〔銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用〕-其他費(fèi)用-不可預(yù)見費(fèi)用－各項(xiàng)稅金〔經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅等〕凈利潤=利潤總額-企業(yè)所得稅+〔營業(yè)外收入-營業(yè)外支出；一般企業(yè)考慮〕

〔一〕根本概念——利潤貨幣時(shí)間價(jià)值，是指在不考慮通貨膨脹和風(fēng)險(xiǎn)情況下的、貨幣經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值，也稱為資金的時(shí)間價(jià)值。貨幣時(shí)間價(jià)值的本質(zhì)是價(jià)值增值。從數(shù)量上看，貨幣時(shí)間價(jià)值是在沒有風(fēng)險(xiǎn)和沒有通貨膨脹條件下的社會平均資金利潤率。企業(yè)在投資某一工程時(shí)，至少要獲得社會平均的利潤率。

復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算：是復(fù)利終值的相對概念，指將來一定時(shí)間的特定資金按復(fù)利計(jì)算的如今價(jià)值。P＝F×〔1＋i〕－n復(fù)利終值計(jì)算:F＝P×〔1＋i〕n年初存入100元，利率10%，按單復(fù)利計(jì)算，兩年后其終值多少〔一〕根本概念——資金價(jià)值

〔一〕根本概念——現(xiàn)金流量

〔一〕根本概念——現(xiàn)金量與利潤的關(guān)系

可行性研究中，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤作為評價(jià)投資凈收益的指標(biāo)。在整個投資有效年限內(nèi)，工程利潤總計(jì)與現(xiàn)金凈流量是相等的。應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時(shí)間價(jià)值來考察投資方案。

〔一〕根本概念——經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)指標(biāo)評價(jià)考慮：〔1〕核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項(xiàng)指標(biāo)結(jié)合詳細(xì)工程分析評估?！?〕經(jīng)過對部分工程〔成都1期、大連等〕的測試，其內(nèi)部收益率均超過30%。因此對一般多層工程內(nèi)部收益率暫定為25%?！?〕經(jīng)測算，集團(tuán)平均稅前銷售利潤率為12%，銷售凈利率約在8.04~10.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。

〔一〕根本概念——指標(biāo)參考萬科核心指標(biāo)的根本要求〔參考〕〔一〕根本概念——資金使用方案

房地產(chǎn)工程應(yīng)根據(jù)可能的建立進(jìn)度和將會發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用方案表。在房地產(chǎn)工程可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計(jì)算期單位，按期編制資金使用方案。編制資金使用方案，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的詳細(xì)情況序號

合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期項(xiàng)目1234……1土地費(fèi)用

2前期費(fèi)用

3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

4建安工程費(fèi)

5配套設(shè)施費(fèi)用

6開發(fā)期間稅費(fèi)

7其他費(fèi)用

8銷售費(fèi)用

9管理費(fèi)用

10財(cái)務(wù)費(fèi)用

11不可預(yù)見費(fèi)

合計(jì)

〔一〕根本概念——現(xiàn)金流量表〔二〕核心指標(biāo)——財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指工程在整個計(jì)算期內(nèi)，是指可以使將來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于將來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率，簡單說就是各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評估工程盈利性的根本指標(biāo)。其計(jì)算公式為：內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，假如按該利率通過借款來投資工程，將一無所獲。內(nèi)部收益率表達(dá)了工程本身即內(nèi)在的收益程度或獲利才能，是工程內(nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個貼現(xiàn)率。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用在獨(dú)立方案的分析評價(jià)時(shí)，一般是在求得投資工程的內(nèi)部收益率后，不同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以斷定工程在財(cái)務(wù)上是否可行。①FIRR不同期貸款利率i比較反映工程的盈虧狀況：②FIRR不同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率ic比較，反映工程不行業(yè)平均收益程度相比的盈利情況財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算〔內(nèi)插法，理解即可〕其公式為：式中：FIRR：內(nèi)部收益率；NPV1：采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值；NPV2：采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值；i1：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值的折現(xiàn)率；i2：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的負(fù)值的折現(xiàn)率。〔3〕財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算Excel函數(shù)法IRR〔X:Y〕

〔二〕核心指標(biāo)——銷售凈利率

為什么用銷售凈利率意義以銷售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富點(diǎn)，除了能反映獲利才能，還可以反映售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的承受才能，比方，銷售凈利率為9%，大約可以知道，假如售價(jià)下降9%左右，將根本無利可圖；而售價(jià)相當(dāng)于市場風(fēng)險(xiǎn)，其難以控制程度遠(yuǎn)大于本錢；銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤〞除以“銷售收入〞；投資回報(bào)率那么須特別明確，如總投資是“總本錢〞還是“總本錢+期間費(fèi)用〞，包含不包含“所得稅〞？“回報(bào)〞是稅前利潤?！捕澈诵闹笜?biāo)——財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)：是指工程按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目的收益率ic，將工程計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)工程財(cái)務(wù)評價(jià)中的一個重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：式中FNPV——工程在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；ic——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目的收益率。

假如FNPV大于等于0，說明該工程的獲利才能到達(dá)或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因此在財(cái)務(wù)上是可以承受的。假如FNPV小于0，那么工程不可承受。Excel函數(shù)法〔二〕核心指標(biāo)——投資回收期動態(tài)投資回收期Pd=〔dynamicinvestmentpay-backperiod〕是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)(基準(zhǔn)收益率戒基準(zhǔn)折現(xiàn)率條件)，工程以凈收益來抵償全部投資〔包括固定資產(chǎn)投資和流勱資金〕所需的時(shí)間，是反映工程投資回收才能的重要指標(biāo)?！惨酝顿Y工程凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時(shí)間。即：動態(tài)投資回收期是工程從投資開場起，到累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量等于0時(shí)所需的時(shí)間。)記住：Pb=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開場出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]Excel函數(shù)法

〔三〕參考指標(biāo)——總投資回報(bào)率

總投資回報(bào)率靜態(tài)的反映了工程總體投資回報(bào)程度，但并不是該工程實(shí)際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。工程開發(fā)周期越長，該指標(biāo)意義可應(yīng)用度越小。本指標(biāo)反映地價(jià)支付的快慢。土地合同中的地價(jià)是一種名義地價(jià)，將各期支付的地價(jià)折算為現(xiàn)值才是該工程的實(shí)際地價(jià)。地價(jià)支付貼現(xiàn)比反映了名義地價(jià)和實(shí)際地價(jià)的關(guān)系。該比例越小實(shí)際地價(jià)越低，反之實(shí)際地價(jià)越高。對各期地價(jià)進(jìn)展折現(xiàn)同樣要確定一個貼現(xiàn)率，我們?nèi)远?0%〔根據(jù)同前〕

〔三〕參考指標(biāo)——地價(jià)支付貼現(xiàn)比

地價(jià)支付貼現(xiàn)比=各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額萬科城市花園工程：啟動資金的界定：一個工程啟動資金較難直接計(jì)算，它應(yīng)是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個最頂峰值的平均數(shù)。啟動資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團(tuán)或分公司投入一個新工程必須的啟動資金，將來能獲得多少倍的凈利潤。

〔三〕參考指標(biāo)——啟動資金獲利倍數(shù)

啟動資金獲利倍數(shù)=工程凈利潤/啟動資金啟動資金=3個最高的資金峰值之和/3銷售毛利率%=工程利潤/銷售收入×100%〔工程利潤=銷售收入-開發(fā)本錢-營業(yè)稅及附加〕銷售毛利率的意義在于表達(dá)了工程的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費(fèi)用和所得稅，最后獲得利潤。銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系：銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費(fèi)率

〔三〕參考指標(biāo)——銷售毛利率

資金峰值的界定：資金峰值指在工程開發(fā)期間，累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺。資金峰值是對工程而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。資金峰值比例反映了工程資金峰值占總投資的比例關(guān)系。

〔三〕參考指標(biāo)——資金峰值比例

資金峰值比例=資金峰值/工程總投資資金峰值比例=資金峰值/工程總投資=15000/〔28000+59500〕=17%

〔三〕參考指標(biāo)——獲利指數(shù)〔現(xiàn)值指數(shù)〕

計(jì)算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報(bào)率?！踩f科：按照集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為10%〕?，F(xiàn)值指數(shù)＞1說明收益超過本錢，投資收益率超過期望的回報(bào)率，工程可行；現(xiàn)值指數(shù)＜1說明其收益率達(dá)不到期望的回報(bào)率，工程不可行。假如以內(nèi)部收益率作為貼現(xiàn)率，那么現(xiàn)值指數(shù)=1獲利指數(shù)=現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益?，F(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。89目錄CONTENT

五、相關(guān)分析三、工程收入四、工程利潤

六、典型案例二、工程本錢一、根本知識90五、相關(guān)分析盈虧平衡分析敏感性分析〔一〕盈虧平衡分析盈虧平衡分析：是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件