xx地產(chǎn)發(fā)展有限公司管理制度匯編

XX地產(chǎn)管理制度匯編2021年2月目錄22263第1章xx地產(chǎn)部門職能設(shè)置 4203171.1直屬部門職能設(shè)置 417321綜合管理部 4313571.1.2人力資源部 4220881.1.3財務稽查部 5204161.1.5規(guī)劃設(shè)計部〔產(chǎn)品研發(fā)部〕 5214371.1.6造價采購部 6291261.1.7工程管理部 6266501.1.8營銷客服部 7267581.1.9物業(yè)管理部〔公司〕 7325061.2工程公司及直屬機構(gòu)職責設(shè)計 8283231.2.1房地產(chǎn)工程子公司 8225371.2.2麥多超市開展部 8159771.2.4建筑工程公司 91291.2.5景觀工程公司 99581.2.6城市開發(fā)公司 10250611.3組織結(jié)構(gòu)圖 11649第2章xx地產(chǎn)崗位設(shè)計 11223382.1公司職等職級劃表2.1職別劃分表 1115707第3章關(guān)鍵業(yè)務管理制度 1214623.1工程招標管理制度 1216333.3合同管理制度 23230673.4設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理方法 2829929第4章關(guān)鍵工作流程 33238054.1可研報告編寫工作流程 33194504.2概念性規(guī)劃設(shè)計流程 34223404.3規(guī)劃方案及修規(guī)的設(shè)計、報批工作流程 357264.4初步設(shè)計、施工圖設(shè)計報批流程 36218214.5工程報批報建工作流程 37262064.6建設(shè)工程施工、監(jiān)理招標流程〔公開邀請招標〕 38171304.7設(shè)備材料采購招標流程 39170644.8合同簽訂及變更流程 40296264.9施工圖管理流程 41159524.10工程施工現(xiàn)場管理流程 42146184.11工程施工現(xiàn)場管理流程 4374984.12客戶要求變更的工作流程 4416654.13工程質(zhì)量控制流程 4638984.14工程本錢管理流程 47222414.15工程進度控制流程 4834914.16售價的制定及調(diào)整工作流程 49262804.17招聘錄用工作流程 50123914.18薪資管理流程 52119544.19財務簽批流程圖 5321357第5章人力資源管理制度 57122475.1招聘錄用管理制度 57323705.2薪酬管理制度 6023559第6章行政辦公管理制度 64185016.1考勤制度 6443606.3車輛及司機管理方法 65309756.4工作方案管理方法 67313076.5印章管理制度 7028146.6檔案管理方法 7267946.7會議管理方法 75267926.8總經(jīng)理辦公會議管理細那么 777606.9公文管理方法 79300116.10公共關(guān)系管理制度 83115966.11信息管理制度 868507第7章財務管理制度 89222697.1財務管理總那么 8939017.2財務管理機構(gòu)及職責 90285047.3會計政策 92133467.4會計科目的設(shè)置 97305627.5會計憑證和帳簿 97302017.6現(xiàn)金、銀行存款管理 99270387.7實物資產(chǎn)管理 101100187.8收入管理 104125907.9本錢費用管理 106264787.10財務報告 109130437.11電算化管理 1108417.12會計檔案管理 112165217.13會計工作交接 113269337.14清算管理 114195457.15財務審批流程 115205137.16附那么 11912062第8章全面預算管理制度 119157068.1總那么 11947378.2組織與職能 120202668.3全面預算的內(nèi)容與編審程序 121291238.4預算的執(zhí)行、調(diào)整及評價考核 12465068.5附那么 12526766附：全面預算表單 125第1章xx地產(chǎn)部門職能設(shè)置1.1直屬部門職能設(shè)置綜合管理部(1)向總經(jīng)理負責；(2)負責文秘工作，起草材料，負責會議記錄和會議綱要工作；(3)編寫制定公司行政管理制度；(4)組織統(tǒng)籌并管理、監(jiān)督公司行政管理運作；(5)協(xié)調(diào)并支持、配合公司各部對行政開支的管理工作；(6)依時方案統(tǒng)計向公司呈報各項人事、行政工作月、季、年報表給公司決策參考；(7)制訂公司辦公費用總開支的方案，并加以調(diào)控；(8)配合支持公司對外行政事務工作，配合工程公司完成工程前期與政府規(guī)劃、建設(shè)部門的相關(guān)協(xié)調(diào)工作；(9)公司的各種規(guī)章制度的落實和執(zhí)行；(10)整理建立公司的檔案，統(tǒng)一公司的公文格式；(11)負責公司固定資產(chǎn)、低值易耗品、辦公用品等方面管理工作；(12)負責日常的接待工作。1.1.2人力資源部(1)向總經(jīng)理負責；(2)編寫制定公司人事管理制度，擬定公司人力資源規(guī)劃方案；(3)組織統(tǒng)籌公司人力資源開發(fā)，組織招聘、錄用、解聘工作；(4)協(xié)調(diào)并支持、配合公司各部對人力方案管理工作，組織、統(tǒng)籌配合公司各部對員工進行培訓及考核；(5)負責擬定公司的薪酬方案，并組織、統(tǒng)籌配合公司各部對員工進行考核；(6)對外協(xié)調(diào)好政府社會保障管理部門的關(guān)系；(7)組織統(tǒng)籌籌劃和組織實施企業(yè)文化活動，增強公司凝聚力，員工歸宿感；1.1.3財務稽查部(1)對集團公司和總經(jīng)理負責(2)擬定公司財務管理制度(3)負責現(xiàn)金銀行管理、會計處理、復核報表等工作。(4)抓好各項應收款項的核算的工作，催促經(jīng)辦部門限期清理；(5)監(jiān)督銷售部做好按揭客戶、按揭銀行管理、匯款跟蹤；(6)負責企業(yè)信貸工作；(7)派駐收銀員完成銷售現(xiàn)場收款、會計核算、現(xiàn)金管理和報表、統(tǒng)計分析。(8)預算匯總、編制和分析考核；(9)報表管理：合并報表和財務狀況分析、決算、企業(yè)根底材料、產(chǎn)權(quán)登記；(10)配合外部審計檢查，組織內(nèi)部檢查，協(xié)助完成工程后的財務評估工作；(11)財務監(jiān)督職能：依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)和公司相關(guān)制度，對企業(yè)所有的收支行為進行監(jiān)督；(12)指導、審核各工程的工程資金使用方案并監(jiān)督實施；(13)審議工程工程付款情況及聯(lián)系單的經(jīng)濟審核；1.1.5規(guī)劃設(shè)計部〔產(chǎn)品研發(fā)部〕(1)向總經(jīng)理負責；(2)收集和分析產(chǎn)品設(shè)計資料，研究產(chǎn)品開展趨勢，跟進行業(yè)動態(tài)、政策導向、新技術(shù)、新材料、新工藝的應用，開展各類產(chǎn)品的研究，在公司內(nèi)部進行推廣；(3)組織相關(guān)部門總結(jié)和分析已完成產(chǎn)品的設(shè)計缺陷和問題，擬制、修訂公司開發(fā)工程的方案、產(chǎn)品研究造型及收益分析；(4)配合投資拓展部工程考察，做初步可行性分析；(5)對公司工程，編制概念分析圖及方案設(shè)計任務書，組織公司相關(guān)部門評審后提交評審設(shè)計單位，與相關(guān)部門編制初步設(shè)計、施工圖設(shè)計任務書，并與設(shè)計單位溝通聯(lián)系，監(jiān)控設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量和進度；(6)組織相關(guān)部門對概念及方案設(shè)計、深化或初步設(shè)計、施工圖設(shè)計成果的評審，并落實設(shè)計單位進行修改和完善；(7)聯(lián)系確實籌劃公司，協(xié)助相關(guān)部門落實；(8)公司閑置資產(chǎn)的盤活；(9)跟蹤規(guī)劃方案的報批和辦理兩證一書；(10)建立公司住宅戶型產(chǎn)品庫；(11)參與工程的階段性驗收和竣工驗收；(12)在工程完成后，總結(jié)經(jīng)驗，對缺乏之處提出整頓要求和措施。1.1.6造價采購部(1)向總經(jīng)理負責；(2)組織合作單位的招標工作及合同簽訂；(3)組織工程招標及合同簽訂；(4)組織材料設(shè)備招標，組織合同簽訂和采購，并做好招標結(jié)果與工程公司交底對接工作；(5)根據(jù)施工承包合同及施工圖文件要求，會同工程公司編制材料設(shè)備采購方案；(6)在采購過程中建立供給商檔案和市場信息庫，向相關(guān)部門提供各類材料、設(shè)備的價格信息；(7)嚴格把關(guān)材料設(shè)備的采購，參與對采購進程材料、設(shè)備，參與驗收或抽檢并形成驗收報告。(8)本錢管理：合同管理、工程本錢費用控制、測算預估、考核分析；(9)負責工程預、決、結(jié)算的管理工作；(10)參與工程驗收，并對工程適時進行預決算工作。1.1.7工程管理部(1)向總經(jīng)理負責；(2)負責公司的技術(shù)管理工作；(3)組織圖紙會審工作；(4)組織產(chǎn)品定位，組織規(guī)劃設(shè)計、初步設(shè)計；(5)負責與規(guī)劃、設(shè)計單位的協(xié)調(diào)；(6)負責設(shè)計過程中的建筑本錢的控制估測工作，實施限額設(shè)計；(7)負責樓宇室內(nèi)、外主要建筑材料的規(guī)格、品牌等的選用、確定工作，密切與預算造價部配合；(8)負責公司工程工程的技術(shù)/質(zhì)量標準的制定，制定具體工程的技術(shù)與質(zhì)量管理標準；(9)負責工程技術(shù)問題研討會，解決工程實施過程中出現(xiàn)的技術(shù)、質(zhì)量問題；(10)負責監(jiān)督工程實施過程中出現(xiàn)的平安問題，并幫助和催促解決；(11)負責對各工程的技術(shù)共性問題，重大技術(shù)問題進行研究，提出解決方案，并對工程公司提供工程技術(shù)支持；(12)負責已完工工程技術(shù)檔案和技術(shù)資料管理；(13)負責工程結(jié)束后的技術(shù)總結(jié)工作；(14)協(xié)助人力資源部負責公司專業(yè)技術(shù)管理人員培訓，并組織各工程部〔工程公司〕工程技術(shù)人員的技術(shù)交流。1.1.8營銷客服部(1)向總經(jīng)理負責；(2)負責市場調(diào)研，收集各種市場信息并整理相關(guān)研究報告；(3)負責品牌建設(shè)的具體工作；(4)根據(jù)公司的開展戰(zhàn)略制定房地產(chǎn)的各項推廣籌劃方案；(5)負責房地產(chǎn)廣告的制作及實際操作；(6)負責根據(jù)物業(yè)的特點組織籌劃各項公關(guān)宣傳活動，并負責其實施工作；(7)進行物業(yè)招商、租售工作。(8)向銷售中心負責；(9)負責公司產(chǎn)品的銷售及物業(yè)的租售工作；(10)掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應的招商方案、策略；(11)挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進行整理歸檔；(12)與新舊客戶保持良好關(guān)系，協(xié)助客戶解決在招商、租售過程中的問題；(13)負責辦理招商、租售中的各項手續(xù)，做好售后效勞工作；(14)協(xié)助財務部收取客戶需繳交的各項費用；(15)配合其他部門做好客戶效勞工作。1.1.9物業(yè)管理部〔公司〕(1)向總經(jīng)理負責；(2)協(xié)助制定物業(yè)管理部〔公司〕的管理開展戰(zhàn)略和工作方案；(3)負責擬定物業(yè)管理部〔公司〕的各項制度；(4)起草、制訂有關(guān)工程公司物業(yè)效勞的各項籌劃方案，呈報總經(jīng)理；(5)負責公司物業(yè)維護保養(yǎng)工作；(6)協(xié)調(diào)與政府相關(guān)職能部門的公共關(guān)系；(7)負責編制物業(yè)公司的預算方案；(8)協(xié)調(diào)與業(yè)主之間的關(guān)系，處理各種突發(fā)及投訴事件。1.2工程公司及直屬機構(gòu)職責設(shè)計1.2.1房地產(chǎn)工程子公司(1)向總經(jīng)理負責；(2)參與施工圖設(shè)計；(3)負責制定工程整體及各階段的施工進度方案、材料設(shè)備需求方案及資金需求方案；(4)協(xié)助公司進行權(quán)限以外招、投標，組織權(quán)限以內(nèi)的招投標工作；(5)進行施工階段的進度控制，審查施工組織設(shè)計，監(jiān)督施工單位進度方案的實施，完成工期目標；(6)負責施工現(xiàn)場的平安管理(7)負責管理施工隊伍，并協(xié)調(diào)好對內(nèi)對外的關(guān)系；(8)整理有關(guān)資料、圖紙，做好歸檔工作；(9)負責工程質(zhì)量檢查及工程驗收、竣工驗收工作，及時解決施工中的各種問題；(10)協(xié)調(diào)好與工程相關(guān)的與政府部門的關(guān)系。1.2.2麥多超市開展部〔1〕向總經(jīng)理負責〔2〕負責制定部門具體工作制度〔2〕負責制定部門開展規(guī)劃、年度方案報公司審批后執(zhí)行〔3〕負責麥多超市工程拓展，收集工程信息和根底資料，進行初步可行性分析提出建議〔4〕負責組建麥多超市工程部，提出工程部負責人選報公司備案后任職〔5〕負責工程實施〔6〕負責工程銷售和交房工作，銷售方案報公司審定后實施〔7〕工程部財務由公司直接管理或委派專員管理，其他業(yè)務接受公司專業(yè)部門指導1.2.3基建部〔1〕根據(jù)集團建設(shè)需要，在公司領(lǐng)導下，編制年度根本建設(shè)方案；〔2〕貫徹落實國家、省、市、縣的有關(guān)法律、法規(guī)、標準和標準，按照批準的規(guī)模組織基建工程的具體實施，辦理工程建設(shè)的有關(guān)手續(xù)；〔3〕按照公司有關(guān)制度和流程，加強質(zhì)量、平安、進度控制，負責審批有關(guān)方案，保證工程順利實施，完成工程建設(shè)目標；〔4〕嚴格控制工程投資和預決算手續(xù)，合理使用財力、物力，發(fā)揮經(jīng)濟效益和社會效益；〔5〕做好材料、設(shè)備管理工作，編制固定資產(chǎn)投資報表，加強招標管理和合同管理；〔6〕負責工程過程驗收和竣工驗收，整理有關(guān)資料，做好歸檔工作；〔7〕完成公司交辦的其它工作任務。1.2.4建筑工程公司〔1〕在公司總部領(lǐng)導下，制定本工程公司的組織架構(gòu)和有關(guān)制度，申請維護有關(guān)資質(zhì)，保證工程公司良性運作；〔2〕根據(jù)國家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定，建立健全本公司質(zhì)量、平安保證體系，做好工程公司平安生產(chǎn)工作；〔3〕統(tǒng)一財務和經(jīng)營管理，參與公司內(nèi)部工程招投標；〔4〕加強利用工程公司建設(shè)的工程質(zhì)量、平安、進度的管理，不斷提升工程公司形象，為公司總部創(chuàng)造品牌打根底；〔5〕整理有關(guān)資料，做好歸檔工作；〔6〕根據(jù)公司年度建設(shè)方案，完成公司工程的建筑施工任務；〔7〕積極拓展公司以外的建筑施工任務；〔8〕完成公司交辦的其他任務。1.2.5景觀工程公司〔1〕在公司總部領(lǐng)導下，制定本工程公司的組織架構(gòu)和有關(guān)制度，申請維護有關(guān)資質(zhì)，保證工程公司良性運作；〔2〕根據(jù)國家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定，建立健全本公司質(zhì)量、平安保證體系，做好工程公司平安生產(chǎn)工作；〔3〕配合公司規(guī)劃設(shè)計部，優(yōu)化景觀工程設(shè)計，在保證實現(xiàn)景觀效果的前提下，合理降低工程造價；〔4〕根據(jù)集團公司年度建設(shè)方案，完成公司工程的景觀施工任務；〔5〕積極拓展公司以外的景觀施工任務；〔6〕完成公司交辦的其他任務。1.2.6城市開發(fā)公司〔1〕在公司領(lǐng)導下，建立健全本開發(fā)公司規(guī)章制度、組織架構(gòu)、保證體系，保證公司良性運作；〔2〕負責集團公司內(nèi)的城市根底設(shè)施、公益設(shè)施及其他根底產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)重大建設(shè)工程的籌劃、包裝。〔3〕受有關(guān)政府委托，作為城市根底設(shè)施建設(shè)工程的主體，行使對投資工程的建設(shè)管理和開發(fā)職能?！?〕負責政府委托的城市土地資源開發(fā)，做好開發(fā)用地的征用、拆遷、協(xié)調(diào)、管理工作；〔5〕負責政府委托的國有資產(chǎn)經(jīng)營，并確保其保值增值；經(jīng)營政府授權(quán)的特許經(jīng)營權(quán)等無形資產(chǎn)。〔6〕完成公司交辦的其他工作任務。1.3組織結(jié)構(gòu)圖第2章xx地產(chǎn)崗位設(shè)計2.1公司職等職級劃單位表2.1職別劃分表單位職別職別公司及直屬部門工程公司、分支機構(gòu)一總經(jīng)理二副總經(jīng)理、總監(jiān)、總工工程公司總經(jīng)理、常務副總?cè)笨偙O(jiān)、總經(jīng)理助理工程公司副總、工程公司總經(jīng)理助理四部門經(jīng)理工程公司部門經(jīng)理、物業(yè)公司總經(jīng)理五主管主管六員工員工第3章關(guān)鍵業(yè)務管理制度3.1工程招標管理制度3.1.1目的為標準xx地產(chǎn)工程招標管理，維護招標單位的權(quán)益，在保證工程質(zhì)量、工期等要求的前提下，以合理低價選擇最滿意的投標單位，制定本管理方法。3.1.2范圍本管理方法適用于xx地產(chǎn)所屬各工程公司和分支機構(gòu)。3.1.3職責1、xx地產(chǎn)造價采購部會同工程管理部負責本管理方法的制訂、修改、指導、解釋、監(jiān)督檢查。2、xx地產(chǎn)進行招標采購工作的經(jīng)辦人員、審批人員和其他責任人員負責貫徹執(zhí)行本管理方法。3.1.4方法與過程控制3.1.4.1總那么1、本管理方法適用于xx地產(chǎn)所屬各工程公司和分支機構(gòu)的工程施工、監(jiān)理、造價咨詢委托的招標，其中金額〔工程造價〕在5萬元以上〔含〕的工程施工工程和所有工程監(jiān)理、工程造價咨詢委托必須實行招標選擇合作單位。工程招標應采用公開招標或邀請招標的方式，但無論采取何種方式，都必須有三家以上的投標單位參與競標。但以下情況除外：〔1〕金額〔工程造價〕在5萬元以下的工程可按照貨比三家、合理低價的原那么，經(jīng)填報?承包商考察結(jié)果審批表?，報工程公司和分支機構(gòu)經(jīng)理批準后確定承包單位；〔2〕某些已經(jīng)過xx地產(chǎn)總部審批確定了長期合作伙伴關(guān)系的工程。2、工程招標應遵循以下原那么：〔1〕全面招標原那么：但凡符合招標條件的工程工程都要以招標方式確定承包單位；〔2〕整體招標原那么：禁止將工程肢解或化整為零，躲避招標?！?〕事前預算原那么：施工類工程在招標前，應先根據(jù)施工圖預算編制標底；不提倡在無標底的情況下，進行費率招標?！?〕資質(zhì)審查原那么：所有投標單位都要經(jīng)過嚴格的資質(zhì)預審，符合工程要求的投標單位才有資格參加工程投標。〔5〕合理低價中標原那么：選擇的中標單位應是在滿足招標綜合要求的前提下，報價較低且合理?！?〕透明公正原那么：整個招標過程務必有充分的透明度，各部門間積極配合、全面溝通、信息共享、杜絕暗箱操作?！?〕保密原那么：要做好攔標價、投標文件、評標、定標等內(nèi)容的保密工作，以防影響招標的公正與效果。3、招標管理機構(gòu)〔1〕總部設(shè)立造價采購部，工程公司派駐造價采購專員，具體負責公司招標采購工作?！?〕工程公司工程部提出詳細的招標要求〔如承包單位、材料設(shè)備的進場方案和技術(shù)要求〕，工程公司〔副〕經(jīng)理及造價采購部經(jīng)理全過程參與招標工作(主要是會審工作)，并督查招標工作的進展?！?〕工程公司造價采購專員負責工程招標全過程的組織協(xié)調(diào)工作，是工程招標工作的承辦人員；公司造價采購部負責材料設(shè)備招標采購全過程的組織協(xié)調(diào)工作，是材料設(shè)備招標工作的承辦部門。3.1.4.2合格承包商數(shù)據(jù)庫1、合格承包商是經(jīng)各相關(guān)部門推薦，并經(jīng)造價采購部審查合格的工程施工、監(jiān)理、造價咨詢單位，造價采購部主持合格承包商相關(guān)資料的收集、整理，并建立合格承包商數(shù)據(jù)庫，所有工程的招標都須從合格承包商數(shù)據(jù)庫中選擇投標單位。2、合格承包商應符合以下要求：〔1〕證照齊全、守法經(jīng)營、管理標準；〔2〕技術(shù)力量和資金實力雄厚，在本行業(yè)中有一定的知名度；〔3〕重合同、守信用，信譽良好；〔4〕近三年無重大質(zhì)量、平安事故；〔5〕近三年與xx及相關(guān)公司無訴訟。3、對未列入合格承包商數(shù)據(jù)庫中的投標單位，應由造價采購部組織考察，考察人員不得少于三人〔且分屬不同部門〕，考察結(jié)束后填寫?承包商考察結(jié)果審批表?，經(jīng)公司部門經(jīng)理會議審查合格后列入合格承包商數(shù)據(jù)庫中。4、合格承包商資格評審〔1〕合格承包商資格〔并非終身制〕，每隔一定時間應對其進行重新評審調(diào)整。〔2〕對于簽署承包合同的承包商，造價采購部及工程公司協(xié)同定時對其履約情況進行評審，評審主要內(nèi)容為承包商工作質(zhì)量、進度、配合情況等，評審結(jié)果經(jīng)公司部門經(jīng)理會議審查后作為該承包商綜合記錄?！?〕造價采購部根據(jù)承包商的評審情況決定該承包商是否在合格承包商數(shù)據(jù)庫中保存。3.1.4.3招標工作程序1、招標文件〔1〕施工招標文件內(nèi)容施工招標文件應包括正文和附件。正文包括：招標內(nèi)容、招標范圍、工程簡介、工期、質(zhì)量要求、工程造價要求、投標須知、投標截止日期、開標時間和地點、評標方法、違約責任、投標押金、相關(guān)標準、投標文件格式、特別約定等；附件包括：施工圖、擬簽標準合同〔合同中應明確發(fā)包單位要求的全部內(nèi)容〕等?！?〕施工招標文件中的工程造價要求應包括：◆定額及計價文件約定；◆合同造價包含范圍，甲方分包的范圍；◆工程款支付方式；◆主材價格在標書中詳細明確；◆甲供材料和限價材料的范圍及其價格結(jié)算方法；◆設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的處理及其費用確定的原那么；◆人工、材料、設(shè)備等調(diào)差；◆報價明細表；◆開辦費、施工組織措施費、文明現(xiàn)場施工費、趕工費、擾民費等費用明確的計取方式；◆總價結(jié)算方式?！?〕施工類工程招標，正常情況下，應根據(jù)施工圖編制攔標價，攔標價作為評標的重要依據(jù)，應力求準確、全面，不得漏項。〔4〕施工類工程提倡總價招標。如確因施工圖不能及時提供但確因經(jīng)營需要而采用費率招標，那么應由公司部門經(jīng)理會會審；后期在有詳細施工圖的情況下，嚴禁采用費率招標；公司財務稽查部對各公司費率招標情況進行跟蹤監(jiān)控，不定期進行檢查?！?〕采用費率招標的工程，須在招標文件和合同中明確計費依據(jù)，并規(guī)定在施工圖預算編制完成后，及時根據(jù)施工圖預算和中標費率確定工程造價，雙方核對后作為合同造價，并就確定后的總價簽署補充協(xié)議?！?〕采用費率招標的工程，特別要求投標單位按招標文件規(guī)定對以下費用作出詳細、明確的說明〔是否計取，如何計取〕，這類費用包括：開辦費、施工組織措施費、擾民費、文明現(xiàn)場施工費、趕工費用、總承包配合管理費等。2、招標信息發(fā)布及投標邀請〔1〕公開招標的工程在當?shù)刂饕獔蠹埳匣蚪ㄔO(shè)交易效勞中心發(fā)布招標信息，并按政府有關(guān)部門規(guī)定辦理手續(xù)?！?〕實行邀請招標，選擇投標單位的工作由招標委員會從合格承包商數(shù)據(jù)庫中選擇等數(shù)量的投標單位進行邀請招標?！?〕如合格承包商數(shù)據(jù)庫中沒有適宜的投標單位，應由造價采購部再組織進行考察確定〔考察人員不得少于三人且分屬不同部門〕，進一步補充、完善該數(shù)據(jù)庫。3、發(fā)標〔1〕招標文件的發(fā)放和答疑由承辦單位組織招標委員會進行。〔2〕公開招標的工程，要按照合格承包商標準和工程要求對投標單位進行審查，審查合格的投標單位才能領(lǐng)取招標文件?！?〕招標答疑要做好記錄工作，該記錄將作為招標文件的附件一并發(fā)給投標單位。4、開標〔1〕招標文件應規(guī)定：投標單位應在規(guī)定日期之前將投標文件送交承辦單位，投標截止日期之后，原那么上不再接受任何投標文件?！?〕招標委員會主持開標工作，開標工作應集體在場，現(xiàn)場拆封，該過程和內(nèi)容需作好記錄，參加開標的全體人員簽字確認。5、評標、定標〔1〕評標、定標應按照貨比三家的原那么進行充分、科學的比擬和論證，招標委員會根據(jù)工程情況選擇采用：最低評標價法、綜合權(quán)重評標打分法、合理最低投標價法，進行綜合評議。〔2〕中標單位應滿足招標文件的實質(zhì)性要求，并且投標價格是合理低價；對于技術(shù)簡單、規(guī)模不大的施工招標原那么上應按合理最低投標價法確定中標單位。〔3〕招標委員會全體人員參與評標工作〔與投標單位有利害關(guān)系的人員不得參與評標〕，分別評審技術(shù)標和經(jīng)濟標?！?〕評標過程中，如果不同投標單位的綜合評價結(jié)果相同或很相近，其中與發(fā)包單位在類似工程中有過良好合作關(guān)系的投標單位可考慮其在企業(yè)實力(信譽、工程經(jīng)理資質(zhì)、施工經(jīng)驗)方面的綜合評標權(quán)重，在同等條件下，優(yōu)先中標?！?〕招標委員會應根據(jù)招標文件中的各項指標要求，制定評標方法，并結(jié)合工程目標本錢指導書，客觀、公正地對所有投標文件進行評價。〔6〕確定中標單位后3天內(nèi)，承辦部門向中標單位發(fā)出中標通知書，并將中標結(jié)果以書面形式通知其他投標單位?！?〕以下情況須重新招標：◆發(fā)現(xiàn)投標單位相互串通投標，投標單位以向招標委員會成員行賄的手段謀取中標的情況；◆投標單位以他人名義投標或以其他方式弄虛作假，騙取中標的情況；◆開標后，發(fā)現(xiàn)所有投標皆不滿意，例如各標價皆高出攔標價價，不在合理報價范圍之內(nèi)；〔8〕整個評標、定標過程需做好記錄，全體參加評標人員簽字確認。6、簽定合同〔1〕在中標通知規(guī)定的簽定合同時間之內(nèi)，承辦部門按照招標文件中的合同條件和中標單位的相關(guān)承諾與中標單位簽訂承包合同。簽定合同按照?合同管理制度?及合同管理流程執(zhí)行。〔2〕積極加強與當?shù)卣袠宿k等政府有關(guān)部門的溝通，積極配合政府部門的工作，爭取政府有關(guān)部門的支持?！?〕在配合當?shù)卣块T有關(guān)招標工作的同時，全面考慮各種不確定因素，注意躲避各種風險，確保合同實際利益條款〔讓利優(yōu)惠、承包商資金墊付等〕的有效執(zhí)行。〔4〕具體情況參照?合同管理制度?執(zhí)行。3.1.4.4其他規(guī)定1、本管理方法僅適用于xx地產(chǎn)內(nèi)所屬工程公司和分支機構(gòu)的工程施工、監(jiān)理、價格咨詢招標，而當?shù)卣袠宿k規(guī)定的招標那么按當?shù)卣袠宿k的規(guī)定辦理。2、投標結(jié)束后，承辦部門應做好工程招標資料〔招標文件、投標文件、承包商考察結(jié)果審批表、答疑記錄、開標和評標的記錄、評定標評審表、相關(guān)會議紀要等〕的收集、整理、歸檔、保管工作，招標資料同時送公司財務稽查部和造價采購部各存檔一份。3、招標委員會成員及其他相關(guān)人員應嚴格遵守公司員工守那么和職業(yè)道德，不得與投標單位私下接觸，不得接受投標單位的財物或其他好處，不得泄露標底，不得透露有關(guān)評標的任何情況，否那么，按公司有關(guān)制度進行處分，觸犯國家法律的移送檢察機關(guān)。4、公司所屬各工程公司和分支機構(gòu)工程中標單位的履約情況須定期上報公司總部，作為公司總部必須掌握的信息。5、公司所屬各工程公司和分支機構(gòu)務必嚴格執(zhí)行本管理方法，在執(zhí)行過程中，如與實際情況確有不適宜之處，各公司可根據(jù)實際情況作修改之請示，報公司總部核實，經(jīng)總經(jīng)理批準前方可實施。3.2材料(設(shè)備)采購管理制度3.2.1總那么〔一〕為了標準公司的采購行為，兼顧質(zhì)量和本錢，在保證公司開發(fā)工程正常施工的前提下，提高材料〔設(shè)備〕質(zhì)量，減少投資本錢，提高對供給商的談判能力，以獲得較優(yōu)性價比的采購物資。特制定本制度。〔二〕本制度中材料〔設(shè)備〕采購招標委員會是指在材料〔設(shè)備〕采購和招投標過程中實施工作指導和監(jiān)督工作的臨時管理機構(gòu)。〔三〕本制度所稱采購人員包括造價采購部人員及其它部門直接或間接參與采購工作的人員?！菜摹硢巫诓少徔傤~預計10萬以上〔含〕或統(tǒng)一采購能夠獲得較優(yōu)惠的材料〔設(shè)備〕由總經(jīng)理主持招標，造價采購部實施采購工作，單宗采購總額預計10萬以下〔不含〕由工程公司或分支機構(gòu)〔副〕總經(jīng)理主持招標，造價采購部實施采購工作。〔五〕材料〔設(shè)備〕單宗采購總額預計在5萬元以上〔不含〕，原那么上應以招投標形式來完成；5萬元以下的，可按照貨比三家、合理低價的原那么，由造價采購專員和工程公司有關(guān)人員〔工程公司經(jīng)理指定〕共同選定三家供給商并進行洽談，洽談結(jié)果報工程經(jīng)理批準，后由造價采購部采購員負責實施。3.2.2組織機構(gòu)及職責〔一〕總部設(shè)立造價采購部，工程公司派駐造價采購專員，具體負責公司招標采購工作。〔二〕材料〔設(shè)備〕采購涉及到招標時，招標委員會及其工作內(nèi)容參照?工程工程招投標管理制度?的規(guī)定。〔三〕工程公司的工作內(nèi)容：工程公司相關(guān)部門會同工程部提出詳細的招標要求〔如材料設(shè)備的進場方案和詳細技術(shù)要求〕，工程公司〔副〕經(jīng)理及工程部經(jīng)理全過程參與所有材料設(shè)備招標工作(主要是會審工作)，并督查招標工作的進展。〔四〕造價采購部工作內(nèi)容：1、負責材料〔設(shè)備〕采購招標委員的組織和文秘工作；2、負責材料〔設(shè)備〕信息庫的建立和維護，并依據(jù)工程公司提供的供給商年度評定結(jié)果，對庫內(nèi)供給商進行客觀評價并按制度優(yōu)勝劣汰；3、負責對長期戰(zhàn)略合作供給商的溝通、管理及供貨質(zhì)量、效勞等實施監(jiān)督；4、負責各工程公司材料〔設(shè)備〕采購及合同簽定；5、負責合同范本制定和對招標文件的初審；6、招標工作的組織實施及招標文件的擬定；7、物資材料市場行情和新型、節(jié)能、環(huán)保、高效材料〔設(shè)備〕的收集、了解、分析工作。8、定期向主管領(lǐng)導匯報工作情況，以便于解決工作中存在的問題，提高工作效率；〔五〕采購人員工作內(nèi)容：1、采購管理制度的執(zhí)行和實施；2、配合建立公司采購信息庫；3、根據(jù)工程進度和工程部?材料設(shè)備使用方案書?制定?采購方案?；4、根據(jù)?采購方案?要求，提前做出?材料〔設(shè)備〕請購單?；5、在材料〔設(shè)備〕采購招標主持人的指導下完成工程公司權(quán)限范圍內(nèi)的采購招標文件的擬定；6、負責甲供材料的現(xiàn)場驗收；7、負責認質(zhì)認價材料〔設(shè)備〕的質(zhì)量、數(shù)量、資質(zhì)證明、價格等方面的核實和確認；8、有責任對乙供材料〔設(shè)備〕是否符合質(zhì)量要求和設(shè)計要求情況的監(jiān)督；9、在工作過程中發(fā)現(xiàn)對公司或工程質(zhì)量不利的問題和情況〔如材料〔設(shè)備〕質(zhì)量不合格，施工單位不按操作規(guī)程安裝材料〔設(shè)備〕等〕及時向主管領(lǐng)導上報相關(guān)情況；10、負責對供給商誠信度初步審核；11、協(xié)助工程部、預算員進行材料〔設(shè)備〕詢價工作；12、擬定月采購方案，并報造價采購管理部經(jīng)理；3.2.3工作準那么〔一〕采購方式主要以邀請招標、議標、尋價采購、直接簽訂合同〔長期戰(zhàn)略合作伙伴〕四種采購方式；必要時可以采用公開招標形式?！捕巢少徣藛T根據(jù)?材料〔設(shè)備〕采購管理制度?要求，必須提前做好?采購方案?和?單項材料〔設(shè)備〕請購單?。〔三〕采購人員制定的?單項材料〔設(shè)備〕請購單?無論金額大小，經(jīng)工程公司〔副〕總經(jīng)理批復后提交造價采購部?！菜摹尺x擇供給商時，應在公司信息庫中提取，但區(qū)域性較強的材料〔設(shè)備〕除外?！参濉巢少徣藛T在洽談某項材料〔設(shè)備〕時，原那么上供給商不得少于三家。如有必要，可以采用多輪洽商、屢次談判等方式進行，以便降低公司的投資本錢?！擦巢少徣藛T與供給商洽談時，必須堅持“秉公辦事，維護公司利益〞的原那么，并做好記錄，以報告形式上報公司領(lǐng)導。報告中包括產(chǎn)品技術(shù)參數(shù)、質(zhì)量、價格、特點及特性等進行比擬〔技術(shù)參數(shù)、價格、特點以表格形式表達〕?！财摺硤蟾娴玫脚鷱秃?，依照領(lǐng)導批示意見，綜合考慮“質(zhì)量、價格、售后效勞〞等問題，確定供給商?！舶恕巢少徣藛T必須堅持“五不購〞和“三比一算〞的原那么。包括工程公司的零星采購。1、五不購：沒有提供書面采購方案且未經(jīng)批準的不購；材料、設(shè)備規(guī)格不符，質(zhì)量不合格，價格不合理的不購；無材質(zhì)證明和產(chǎn)品合格證的不購；凡考評不合格的產(chǎn)品不購；現(xiàn)場、倉庫能夠代用的材料不購。2、三比一算：比質(zhì)量、比價格、比售后效勞、算本錢?！簿拧吃诓少徴袠诉^程中必須堅持以下原那么：1、在材料〔設(shè)備〕招標采購過程中，應及時、準確、真實、完整地公開必要的信息資料。2、在招投標采購活動中，具備招標文件要求的法人或組織均享有公平同等的時機參與投標競爭。3、在招投標采購活動中，嚴禁任何投標方以非正常渠道獲取特權(quán)，使其他投標人受到不公正的對待。4、招投標采購過程中，招投標雙方都應本著老實守信的原那么履行其應盡義務?！彩吃诓少忂^程中，違反以上操作規(guī)程，為供給商謀取利益的，一經(jīng)查出，公司將依本制度嚴肅處理?！彩弧彻こ坦静少彶牧稀苍O(shè)備〕時必須簽訂?訂貨合同?，一式六份，供需雙方各執(zhí)三份，一份由造價采購部備案，一份留財務稽查部保存，一份由工程公司或分支機構(gòu)辦公室留存。3.2.4采購人員職業(yè)標準〔一〕采購是一項重要、系統(tǒng)、嚴肅的工作，各級管理人員和采購經(jīng)辦人必須具備高度的責任心和職業(yè)道德觀念，時刻維護公司利益，為公司考慮?！捕巢少徣藛T代表公司形象，工作中應當有禮、有利、有節(jié)，不允許有傲慢的舉止和不公平的對待?！踩巢少徣藛T只有在有助于商業(yè)合作及協(xié)調(diào)工作的前提下，經(jīng)領(lǐng)導同意前方可接受供給商的邀請，進行考察、參觀等公開的商務活動?！菜摹巢少徣藛T只有經(jīng)部門主管領(lǐng)導的認可后，方可接受供給商的宴請；在采購談判過程中，無論任何原因，都不允許接受供給商直接或間接的帶有娛樂性質(zhì)的邀請。3.2.5罰那么采購人員有以下情形之一，給公司造成經(jīng)濟或名譽損失的。根據(jù)情節(jié)輕重，公司將分別給予相關(guān)責任人記過、免職、辭退等行政處分及200-10000元經(jīng)濟處分；給公司造成重大損失的，公司將依法追究法律責任：1、采購人員私自接收或向供給商索取財、物的。2、采購人員接收財、物后未主動上繳公司的。3、采購人員應嚴格遵守保密制度，杜絕任何有意或無意的泄密行為，以下行為均視為泄密：泄露其它供給商對同類產(chǎn)品的報價；招投標中泄露其它參與的供給商名稱；泄露標底的；泄露其它對公司不利的秘密或公司認為是泄密行為的。4、成心躲避本制度或未按本制度規(guī)定執(zhí)行的。5、隱瞞供給商及供給材料〔設(shè)備〕問題，給公司造成經(jīng)濟損失或工程質(zhì)量問題的。6、因工作疏忽或知情不報甚至與投標人串通在投標過程中作弊的；7、在供給商年度考評中徇私舞弊的；8、其它有損于公司形象或不利于公司行為的。3.3合同管理制度3.3.1總那么1、為加強合同管理，提高經(jīng)濟效益，根據(jù)?合同法?及其他有關(guān)法規(guī)，結(jié)合公司的實際情況，制訂本制度。2、合同管理是企業(yè)管理的一項重要內(nèi)容，相關(guān)人員都必須嚴格遵守、切實執(zhí)行本制度。各有關(guān)部門必須互相配合，通力協(xié)作，搞好公司以“重合同，守信用〞為核心的經(jīng)濟合同管理工作。3、合同標的金額在伍萬元以上的業(yè)務必須辦理招投標，招標方法參照?工程招標管理制度?，通過招標再簽定合同。4、工程合同標的金額在壹萬元、其他合同標的金額在壹千元以上的業(yè)務必須簽訂正式合同，且付款時一律采用轉(zhuǎn)帳方式。5、公司對外簽訂的采購、租賃、承包、合作等各類經(jīng)濟合同一律適用本制度，售房合同管理方法另定。3.3.2合同的洽談1、在業(yè)務洽談前均需填寫?業(yè)務洽談登記單?：〔1〕10萬元以上〔含〕的工程合同、材料設(shè)備采購合同、3萬元以上〔含〕的廣告或促銷品合同的業(yè)務洽談活動，承辦單位組織，其他洽談人員由承辦單位負責人建議，總經(jīng)理確認；〔2〕10萬元以下的工程合同、材料設(shè)備采購合同、3萬元以下的廣告或促銷品合同的業(yè)務洽談活動，承辦單位組織，其它參與洽談人員由承辦單位負責人根據(jù)業(yè)務需要指定。2、不管業(yè)務所涉及金額多少，凡壹人經(jīng)辦的業(yè)務，其所簽合同一律無效，公司各相關(guān)部門不得履行此類合同。3、為保證價格的合理性、可比性及有關(guān)條件的公正性、公平性，業(yè)務洽談對象必須選擇兩家以上。特殊情況需總經(jīng)理或工程公司經(jīng)理按權(quán)限批準。招投標單位必須三家或三家以上。4、業(yè)務洽談結(jié)束后，應及時填寫?業(yè)務洽談紀要?，回呈相關(guān)領(lǐng)導。業(yè)務洽談紀要上參加洽談人員簽字不全者，視本次業(yè)務洽談無效。5、各業(yè)務洽談人員應遵守公司相關(guān)規(guī)定及職業(yè)道德，如有收受回扣、禮物的行為，公司將依照有關(guān)規(guī)定對當事人進行嚴肅處理；如因業(yè)務人員失職至使公司利益蒙受損失，公司將移送司法機關(guān)處理。3.3.3合同的起草與簽訂1、工程招標合同由造價采購部會同工程公司工程部起草；材料設(shè)備采購合同，由業(yè)務部門提供技術(shù)參數(shù)、專業(yè)要求、時間要求等資料，由造價采購部起草；廣告及促銷品合同，由籌劃部起草；其他合同有業(yè)務承辦部門起草。2、簽訂合同，必須遵守國家的法律、政策及有關(guān)規(guī)定。3、簽訂合同，除法定代表人外，必須是持有法人授權(quán)委托書的委托代理人。法人的委托代理人必須對本企業(yè)負責，對本職工作負責。授權(quán)委托書應具體、明確，代理人應在授權(quán)范圍內(nèi)行使簽約權(quán)。超越代理權(quán)限、沒有代理權(quán)或代理權(quán)已終止的代理人均無權(quán)對外簽約。委托代理人完成簽約事項的，其授權(quán)書交辦公室存檔。4、10萬元以上〔含〕的工程及材料設(shè)備采購合同、3萬元以上〔含〕的廣告或促銷品合同必須由總經(jīng)理親自簽訂，10萬元以下的工程合同及材料設(shè)備采購合同由工程公司經(jīng)理簽訂，3萬元以下的廣告或促銷品合同由營銷客服部經(jīng)理簽訂。特殊情況，亦可由總經(jīng)理、工程公司經(jīng)理、營銷客服部經(jīng)理的授權(quán)委托人簽訂。5、在簽訂合同之前，承辦部門必須要求對方當事人出具與營業(yè)執(zhí)照原件核對無誤的影印件，對于專業(yè)特性的合同還需當事人提交資質(zhì)等級證書、相關(guān)合格證書、經(jīng)營許可證書等，同時了解對方單位有否履約能力及資信情況；對方簽約人是否為法定代表人或其委托代理人，是否超越其代理權(quán)限。合同簽訂后上述證照的影印件應作為客戶資料隨合同一起交綜合管理部存檔。6、簽訂合同，如涉及公司內(nèi)部其他部門的，應事先在內(nèi)部進行協(xié)商，統(tǒng)一平衡，然后簽約。7、合同一律采用書面形式，合同有范本的，必須采用統(tǒng)一合同文本。8、合同對各方當事人權(quán)利、義務的規(guī)定必須明確、具體、文字表達要清楚、準確。9、簽訂合同，簽約時應該力爭合同由我方所在地人民法院管轄，如果確實無法到達這一要求時，必須報總經(jīng)理批準。10、法律規(guī)定需要公證的合同必須公證，公司認為有必要進行公證或鑒證的合同也可以申請有關(guān)部門進行公證和鑒證。11、合同簽訂一式六份，財務稽查部、綜合管理部、承辦部門各一份存查，各存查部門必須建立合同臺帳。財務稽查部應及時向總經(jīng)理提供合同簽訂和執(zhí)行情況匯總表，以供總經(jīng)理查閱。財務稽查部是合同臺帳管理的牽頭部門，應制定?臺帳管理方法?，并對其它承辦部門的合同管理進行監(jiān)督和指導。3.3.4合同的審批1、審批權(quán)限：〔1〕10萬元以上〔含〕的工程合同及材料設(shè)備采購合同、3萬元以上〔含〕的廣告或促銷品合同由總經(jīng)理批準；10萬元以下的工程合同及材料設(shè)備采購合同由工程公司經(jīng)理批準或授權(quán)副經(jīng)理批準。3萬元以下的廣告或促銷品合同由營銷客服部經(jīng)理批準。。〔2〕公司各部門需對外簽訂經(jīng)濟合同，應以公司名義對外簽訂并加蓋公司公章，但公司同意以部門名義對外簽訂的除外?！?〕公司對外簽訂合同一律采用書面形式，并按要求填定?合同審批表??！?〕合同由主要起草部門草擬合同內(nèi)容后按程序申報。5萬以上〔含5萬元〕的合同未經(jīng)法律參謀審核，不得簽訂。3、審批程序：〔1〕合同起草部門草擬合同后，連同部門經(jīng)理審核簽字后的?合同審批表?及相關(guān)附件，5萬元〔含〕以上轉(zhuǎn)法律參謀審核，5萬元以下轉(zhuǎn)本程序〔2〕；〔2〕綜合管理部轉(zhuǎn)財務稽查部進行造價和財務審核；〔3〕綜合管理部轉(zhuǎn)工程經(jīng)理審核；〔4〕工程經(jīng)理權(quán)限范圍內(nèi)的合同由工程辦公室轉(zhuǎn)承辦單位；總經(jīng)理權(quán)限范圍內(nèi)的合同由綜合部轉(zhuǎn)公司相關(guān)職能部門審核，再轉(zhuǎn)總經(jīng)理審核后由綜合管理部經(jīng)工程公司辦公室轉(zhuǎn)承辦單位；〔5〕收到審批意見后的承辦單位應依審批意見與對方當事人進行二次協(xié)商，如無異議，方可簽訂正式合同。如對方當事人提出異議，并對經(jīng)審批后的合同有較大改動的〔如合同主體、金額、付款方式、違約責任等〕，合同必須按規(guī)定程序重新審批，直至達成一致意見。4、考前須知：〔1〕簽訂后的正式合同文本原件由財務稽查部、綜合管理部、承辦部門各一份存查，承辦部門憑合同及合同審批表復印件到財務稽查部請款?！?〕審批人簽署審批意見后，要簽署姓名和日期。〔3〕對合同審批意見，承辦部門有權(quán)提出異議，是否采納，由公司領(lǐng)導最終決定，對既未按審批意見辦理，又未提出異議的直接責任人，公司將給予批評，給公司造成損失的，應承當相應的責任，直至追究法律責任。〔4〕審批時間：凡10萬元以上〔含〕的工程合同及材料設(shè)備采購合同、3萬元以上〔含〕的廣告或促銷品合同，工程公司應提前15日報公司審批，公司自收文起5個工作日內(nèi)審批結(jié)束，10萬元以下的工程合同及材料設(shè)備采購合同應提前一周報工程公司經(jīng)理，工程公司經(jīng)理自收文起3個工作日內(nèi)審批結(jié)束，3萬元以下的廣告或促銷品合同應提前一周報營銷客服部經(jīng)理，營銷客服部經(jīng)理自收文起3個工作日內(nèi)審批結(jié)束。特殊情況，經(jīng)批準或授權(quán)可不受審批程序和審批時間限制。3.3.5合同的履行1、合同依法成立，即具有法律約束力。一切與合同有關(guān)的部門、人員都必須本著“重合同、守信用〞的原那么，嚴格執(zhí)行合同所規(guī)定的義務，確保合同的實際履行和全面履行。2、合同履行完畢的標準，應以合同條款或法律規(guī)定為準。沒有合同條款或法律規(guī)定的，一般應以物資交清、工程竣工并驗收合格、價款結(jié)清、無遺留手續(xù)為準。3、各主管領(lǐng)導及簽約人應隨時了解、掌握經(jīng)濟合同的履行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報。否那么，造成經(jīng)濟合同不能履行、不能完全履行的，要追究有關(guān)人員的責任。4、合同履行過程中，各部門首先應努力克服困難，保障合同的履行。如實際履行或適當履行確有不可克服的困難而需要變更、解除合同時，均應從維護本企業(yè)合法權(quán)益出發(fā)。5、變更、解除合同，必須符合?合同法?的規(guī)定，并按本?制度?第〔四〕局部規(guī)定的審批權(quán)限和程序執(zhí)行。6、變更、解除合同，一律采用書面形式〔包括當事人雙方的信件、函電、電傳等〕，并必須經(jīng)過法律參謀審核。7、以變更、解除合同為名，與他人串通損害公司利益的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴懲辦。造成公司損失的，應當據(jù)實賠償，并追究相應責任。3.3.6合同糾紛的處理1、合同在履行過程中如與對方發(fā)生糾紛的，應按?合同法?等有關(guān)法規(guī)和本制度規(guī)定妥善處理。2、合同糾紛由原承辦部門負責協(xié)調(diào)處理。涉及內(nèi)部幾個部門的，可以協(xié)商或由公司領(lǐng)導確定一個部門為主負責處理。3、處理合同糾紛的原那么是：及時與對方當事人溝通，在維護本企業(yè)合法權(quán)益的根底上，互諒互讓、友好協(xié)商，達成協(xié)議，解決糾紛。4、各部門在處理糾紛時，應加強聯(lián)系，及時通氣，一致對外，不得互相推諉、指責、埋怨。5、要充分認識法律參謀的作用，合同糾紛的處理必須有公司法律參謀參與。6、提請?zhí)幚砗贤m紛的程序是：〔1〕經(jīng)辦人填寫?對外合同糾紛申報表?，按本?制度?第〔四〕局部規(guī)定報批；〔2〕審批者可依據(jù)情況，在3天內(nèi)作出：由上報單位負責處理或由法律參謀負責處理；〔3〕有法律參謀處理的經(jīng)濟合同糾紛，公司有關(guān)部門必須主動提供以下證據(jù)材料〔原件或影印件〕：詳細的情況說明書；詳細的文本〔包括變更、解除合同的協(xié)議〕以及與合同有關(guān)的附件、文書、電報、圖表等，對方的客戶資料〔營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等〕；發(fā)票等有關(guān)憑證；貨款的承付、收取憑證，有關(guān)會計帳目；產(chǎn)品質(zhì)量標準、封樣、樣品或鑒定報告；有關(guān)對方違約的證據(jù)材料；其他與處理糾紛有關(guān)的材料。7、經(jīng)濟合同糾紛經(jīng)雙方協(xié)商達成一致意見的，須簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議按本制度第四局部規(guī)定的程序?qū)徟?，?jīng)雙方代表簽字并加蓋雙方法人公章或合同專用章方為有效。8、對方當事人逾期不履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書、仲裁決定書或判決書的，由承辦人配合法律參謀向人民法院申請執(zhí)行。9、在向人民法院提交申請執(zhí)行書之前，有關(guān)部門應認真檢查對方的執(zhí)行情況，防止差錯。10、合同糾紛處理或執(zhí)行完畢的，應及時通知有關(guān)部門，并將有關(guān)資料匯總、歸檔，以備查閱。3.4設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理方法3.4.1目的為了加強設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理，標準工作流程，有效地控制本錢，確保工程質(zhì)量和工程進度，制定本管理方法。3.4.2范圍本管理方法適用于xx地產(chǎn)各工程公司工程工程的設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的管理。3.4.3職責xx地產(chǎn)工程管理部負責本方法的解釋、指導、監(jiān)督檢查。xx地產(chǎn)各工程公司各有關(guān)部門、人員〔包括經(jīng)辦、審批、資料管理等〕負責貫徹執(zhí)行本管理方法。3.4.4方法與過程控制設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證要嚴格執(zhí)行以下原那么：1、權(quán)力限制原那么：公司對設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理實行嚴格的權(quán)限規(guī)定，不在權(quán)限范圍之內(nèi)的簽字一律無效，如對公司造成損失，追究越權(quán)簽字人的責任。2、時間限制原那么：公司對設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證及其結(jié)算實行嚴格的時間限制，禁止事后補辦。3、一單一算原那么：一個設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證單應編制一份結(jié)算單，且對應一個工程合同。4、一月一清原那么：每月10日前，造價工程師、承包單位應就截止上月末已完工且手續(xù)完備的設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證，核清造價并簽字確認，交部門領(lǐng)導復核。5、完工確認原那么：當設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證完工后，工程部現(xiàn)場工程師和監(jiān)理單位工程師必須在完工后5日內(nèi)簽字確認，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認。6、原件結(jié)算原那么：設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)。3.4.5設(shè)計變更內(nèi)容、格式要求及流程3.4.5.1設(shè)計變更的內(nèi)容及格式要求1、設(shè)計變更是對設(shè)計內(nèi)容進行修改、完善、優(yōu)化，一般需要設(shè)計單位的簽字、蓋章，或者規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理代簽。2、設(shè)計變更的主要類型：由于設(shè)計單位的施工圖出現(xiàn)錯、漏、碰、缺等情況，而導致做法變動、材料代換或其他變更事項；由于改變建設(shè)標準、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容，而導致做法變動、材料代換或其他變更事項；由于工程部、監(jiān)理單位、承包單位采用新工藝、新材料或其他技術(shù)措施等，而導致做法變動、材料代換或其他變更事項；由于銷售部、業(yè)主要求提出變更，而導致做法變更、材料代換或其他變更事項。3、所有設(shè)計變更必須使用公司規(guī)定的標準表格，并明確以下內(nèi)容：編號、工程名稱、發(fā)生的時間、發(fā)生的部位或范圍、變更的內(nèi)容做法及原因說明、增加的工程量、減少的工程量、相關(guān)圖紙說明。4、同設(shè)計院對接的部門和經(jīng)辦人員應要求設(shè)計院按規(guī)定的統(tǒng)一格式填寫設(shè)計變更單，如設(shè)計院未按規(guī)定格式填寫或另有附圖，經(jīng)辦人員應另行按規(guī)定格式填寫設(shè)計變更單作內(nèi)部審批、結(jié)算用，設(shè)計院的文件只能作為附件。5、所有設(shè)計變更只有加蓋公司公章才能生效，承包單位也應加蓋公章。6、公司自行提出的設(shè)計變更必須由總經(jīng)理〔或授權(quán)工程部經(jīng)理〕簽字確認并加蓋公司公章。7、財務稽查部、承包單位均應對設(shè)計變更單進行編號(可按歸屬合同連續(xù)編號，總承包合同還應分專業(yè)連續(xù)編號)，并整理歸檔、妥善保存；雙方都應設(shè)置設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證事項的單據(jù)交付記錄，即交付對方單據(jù)時要求對方簽收，接受方不得拒簽。3.4.5.2設(shè)計變更辦理一般流程：〔見4.12〕1、工程部在填寫設(shè)計變更單時，應根據(jù)事件的重要性由部門經(jīng)理或其授權(quán)人簽署。假設(shè)涉及到需要重新報建的需通知相關(guān)部門；如涉及到對客戶銷售承諾的改變需通知銷售部。2、工程部在填寫設(shè)計變更單時，假設(shè)因本專業(yè)變更導致其它專業(yè)需要一同變更的，應發(fā)相關(guān)專業(yè)通知?！踩缫驂w位置改變導致水電管線移位〕3、財務稽查部、造價采購部在對變更費用進行估算時，應對措詞不清，結(jié)算時易引起分歧、糾紛的變更單退回，要求提出部門表達清楚，不致引起歧義。4、一般來說，工程師確認時只需要按照相應的設(shè)計變更文件確認完成或未完成的事實，而不需要確認具體的工程量。但當無法根據(jù)設(shè)計變更文件直接計算出工程量，或者相應設(shè)計變更文件的某條或某幾條只完成一局部時，監(jiān)理工程師及工程部現(xiàn)場工程師應直接在設(shè)計變更單中確認相應的工程量。5、對于造價調(diào)減的設(shè)計變更，工程部現(xiàn)場工程師要及時跟蹤、落實、核定減少的具體數(shù)額，并與承包單位形成書面記錄，防止因漏報而給公司造成損失。6、工程部應嚴格按變更金額簽發(fā)的權(quán)限報批，為提高效率，公司領(lǐng)導、職能部門經(jīng)理可根據(jù)實際需要，在自身職能范圍內(nèi)，對下屬職員作書面授權(quán)，但授權(quán)人仍為責任人。3.4.6現(xiàn)場簽證的內(nèi)容、格式要求及流程3.4.6.1現(xiàn)場簽證的內(nèi)容及格式要求1、現(xiàn)場簽證是指對施工管理中發(fā)生的零星事件確實認，例如：因設(shè)計變更引起的撤除、地下障礙的去除遷移、現(xiàn)場簡易通道的搭建、臨時用工等。2、現(xiàn)場簽證的主要類型：因設(shè)計變更導致已施工的部位需要撤除〔需注明設(shè)計變更編號〕；施工過程中出現(xiàn)的未包含在合同中的各種技術(shù)措施處理；在施工過程中，由于施工條件變化、地下狀況〔土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等〕變化，導致工程量增減，材料代換或其他變更事項；在施工合同之外，委托承包單位施工的五千元以內(nèi)的零星工程；合同規(guī)定需實測工程量的工作工程；紅線外施工道路的修補〔紅線內(nèi)的施工道路修補宜在合同中包干〕。3、所有的現(xiàn)場簽證單都必須使用公司規(guī)定的標準表格，并明確以下內(nèi)容：編號、工程名稱、發(fā)生的時間、發(fā)生的部位或范圍、變更簽證的內(nèi)容做法及原因說明、增加的工程量、減少的工程量、相關(guān)圖紙說明。4、關(guān)于臨時用工的簽證事項，雙方應在簽證通知單上洽商確定以下問題：工作內(nèi)容及工作量、工日、工日單價〔如屬綜合單價，那么包含間接費、管理費和利潤，并明確是否包含稅金〕。5、所有現(xiàn)場簽證單只有加蓋公司公章才能生效，承包單位也應加蓋公章。6、造價采購部、承包單位均應對現(xiàn)場簽證單進行編號(可按歸屬合同連續(xù)編號，總承包合同還應分專業(yè)連續(xù)編號)，并整理歸檔、妥善保存；雙方都應設(shè)置設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證事項的單據(jù)交付記錄，即交付對方單據(jù)時要求對方簽收，接受方不得拒簽。3.4.6.2現(xiàn)場簽證的一般辦理流程：〔見4.11〕1、現(xiàn)場工程師必須將簽證工程的施工時間、工作內(nèi)容、發(fā)生原因、發(fā)生的工程量、工日數(shù)、機械臺班數(shù)以及簽證所發(fā)生的費用應由何方負擔等事項填寫清楚。特別是對發(fā)生的原因以及責任單位的交代應詳細、明了。2、現(xiàn)場工程師填寫簽證時應征求本錢控制人員的意見，本錢控制人員審核簽證費用也應防止措詞模糊、用詞不準在結(jié)算時造成經(jīng)濟糾紛。3、簽證內(nèi)容完成后，工程師應防止簽署類似“情況屬實〞或“工程量屬實〞等模糊性內(nèi)容，而必須實測實量后簽字確認完成或未完成的事實或者工程量、材料材質(zhì)和規(guī)格、工日數(shù)、機械臺班等。原那么上工程師不應直接在簽證上簽認有關(guān)單價或總價。所有簽證單都需工程部經(jīng)理核準后，加蓋發(fā)包方公章方為有效。4、工程部對簽證單上直接簽定的工程量的準確性負責。5、如果簽證單附有交工圖紙，那么監(jiān)理及經(jīng)辦工程師應審核圖紙是否與實際施工結(jié)果相符，并在圖紙上簽字確認，此時可以不對工程量進行確認，由造價采購部工程師按照圖紙核算工程量。6、如簽證單涉及到隱蔽施工、金額、工日、機械臺班及其它事后不可復核的工程時，那么應由經(jīng)辦工程師及造價采購部工程師共同現(xiàn)場認定。3.4.7設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證辦理時間的規(guī)定〔一〕正常的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證單，應在有效簽字人共同簽署完成，并與承包單位核定費用后，才通知承包單位開始實施。特急類〔指如果不立即實施將造成更大損失的簽證〕設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，可以先實施再核定費用；如屬隱蔽工程，那么必須要求承包單位在隱蔽部位覆蓋之前提出預算并對清工程量。〔二〕對于費用未核定的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證單，發(fā)包單位工程部必須催促承包單位盡快計算變更簽證費用，最遲在變更簽證內(nèi)容全部施工完后的5日內(nèi)〔自監(jiān)理及甲方工地代表確認完工情況的日期開始計算〕，向甲方報送完整的變更簽證結(jié)算書。設(shè)計變更現(xiàn)場簽證由造價工程師負責5日內(nèi)核定工程量、確定造價?！踩澈贤袘?guī)定“承包方違反變更簽證結(jié)算上報時間的違約條款〞。如：每拖延一天，那么扣減上報結(jié)算總價的5%，扣完為止?！菜摹潮O(jiān)理、現(xiàn)場工程師應在變更簽證內(nèi)容完成的5個工作日內(nèi)在設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證單上對完成時間和完成情況進行說明?！参濉吃靸r工程師每月應將變更、簽證發(fā)生的情況分析匯總，報送公司領(lǐng)導、工程部，并進行數(shù)據(jù)綜合分析，提出相應的管理建議。3.4.8設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證結(jié)算書的格式要求〔一〕變更簽證的結(jié)算書應包括：變更或簽證單原件以及與變更簽證相關(guān)的所有往來函件、結(jié)算書、〔監(jiān)理審核意見〕、施工合同中相同工作內(nèi)容的綜合單價、費率合同或合同缺項時應附取費表、材料調(diào)差依據(jù)、不執(zhí)行定額的應附工料分析表、其他需要說明的與造價有關(guān)的問題等。〔二〕變更簽證結(jié)算書的內(nèi)容必須完整、準確，并可以制定防止承包單位高估冒算的約束措施，如在合同中約定：變更結(jié)算報價超過最終審定價10%，將把最終審定價降低一定比例?！踩畴p方核定設(shè)計變更或現(xiàn)場簽證的造價后，應在變更簽證單上注明核定費用，并由雙方造價工程師簽字、蓋章。第4章關(guān)鍵工作流程4.1可研報告編寫工作流程工作內(nèi)容責任地塊資料收集投資拓展部

市場調(diào)研市場分析投資拓展部

產(chǎn)品定位規(guī)劃設(shè)計部、投資拓展部、工程部、造價控制部、營銷客服部概念規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計部

前期費用預測售價預測回款預測銷售費用預測②工程本錢預測③財務本錢預測現(xiàn)金流量表稅費預測④管理費用預測⑤①造價控制部、工程公司②投資拓展部、營銷客服部③造價控制部④財務稽查部⑤綜合部

匯總、成文投資拓展部

總經(jīng)理總經(jīng)理4.2概念性規(guī)劃設(shè)計流程工作內(nèi)容責任部門開始地塊資料當?shù)厥袌稣{(diào)研優(yōu)秀樓盤調(diào)研規(guī)劃設(shè)計部、投資拓展部、營銷客服部

籌劃公司咨詢初稿規(guī)劃設(shè)計部

修改設(shè)計院咨詢規(guī)劃設(shè)計部

公司總經(jīng)理規(guī)劃設(shè)計部

概念性規(guī)劃設(shè)計方案規(guī)劃設(shè)計部

4.3規(guī)劃方案及修規(guī)的設(shè)計、報批工作流程工作內(nèi)容責任部門開始開始設(shè)計要點設(shè)計要點公司討論修改 規(guī)劃設(shè)計部公司討論修改N 規(guī)劃設(shè)計部、相關(guān)部門、工程公司設(shè)計院初稿Y設(shè)計院初稿修改修改公司討論公司討論通過方案規(guī)劃局審批 規(guī)劃設(shè)計部方案規(guī)劃局審批放棄采用方案放棄根據(jù)規(guī)劃局意見調(diào)整方案根據(jù)規(guī)劃局意見調(diào)整方案修改公司討論 規(guī)劃設(shè)計部修改公司討論 規(guī)劃設(shè)計部、相關(guān)部門、工程公司報市政府審批規(guī)劃設(shè)計部報市政府審批修改修建性規(guī)劃方案設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計部、工程公司修改修建性規(guī)劃方案設(shè)計規(guī)劃局審批調(diào)整意見 規(guī)劃設(shè)計部規(guī)劃局審批結(jié)束結(jié)束4.4初步設(shè)計、施工圖設(shè)計報批流程開始工作內(nèi)容責任部門開始設(shè)計要點設(shè)計要點公司討論修改 規(guī)劃設(shè)計部公司討論修改N規(guī)劃設(shè)計部、相關(guān)部門、工程公司設(shè)計院初稿設(shè)計院初稿修改規(guī)劃設(shè)計部修改公司討論規(guī)劃設(shè)計部、相關(guān)部門、工程公司公司討論規(guī)劃局、建設(shè)局審批通過修改意見規(guī)劃局、建設(shè)局審批規(guī)劃設(shè)計部通過施工圖設(shè)計要點施工圖設(shè)計要點修改規(guī)劃設(shè)計部修改工程公司討論規(guī)劃設(shè)計部、相關(guān)部門、工程公司工程公司討論設(shè)計院初稿規(guī)劃設(shè)計部設(shè)計院初稿修改工程公司討論規(guī)劃設(shè)計部、相關(guān)部門、工程公司修改工程公司討論建設(shè)局審批調(diào)整意見規(guī)劃設(shè)計部建設(shè)局審批結(jié)束結(jié)束4.5工程報批報建工作流程土地簽約工作內(nèi)容責任單位土地簽約可研、環(huán)評土地預審投資拓展部可研、環(huán)評土地預審開發(fā)資質(zhì)辦理規(guī)劃方案審查規(guī)劃設(shè)計部開發(fā)資質(zhì)辦理規(guī)劃方案審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證工程申請核準修規(guī)審查規(guī)劃設(shè)計部建設(shè)用地規(guī)劃許可證工程申請核準修規(guī)審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證〔副本〕〕初步設(shè)計審查規(guī)劃設(shè)計部建設(shè)用地規(guī)劃許可證〔副本〕〕初步設(shè)計審查審核批準書施工圖設(shè)計審查消防、防雷審查規(guī)劃設(shè)計部審核批準書施工圖設(shè)計審查消防、防雷審查中標通知書施工、監(jiān)理招標中標通知書施工、監(jiān)理招標規(guī)費繳納建設(shè)工程施工許可證施工許可審批造價控制部、工程公司規(guī)費繳納建設(shè)工程施工許可證施工許可審批面積預算工程公司面積預算售價批文預售核價營銷客服部、工程公司售價批文預售核價空氣檢測預售許可證預售審批營銷客服部空氣檢測預售許可證預售審批面積實測單項驗收工程公司、公司相關(guān)部門面積實測單項驗收規(guī)劃驗收消防檢測初驗工程公司規(guī)劃驗收消防檢測初驗復驗工程公司復驗備案表竣工綜合驗收備案備案表竣工綜合驗收備案工程公司大產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)權(quán)總登記〔初始登記〕營銷客服部大產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)權(quán)總登記〔初始登記〕4.6建設(shè)工程施工、監(jiān)理招標流程〔公開邀請招標〕工作內(nèi)容責任單位申請招標 工程公司申請招標攔標價編制造價采購部準備招標文件 工程部攔標價編制造價采購部準備招標文件發(fā)布招標通知或邀請造價采購部攔標價送審 工程部發(fā)布招標通知或邀請造價采購部攔標價送審投標單位資格審查、招標文件審查 招標委員會投標單位資格審查、招標文件審查出售招標文件 工程部出售招標文件組織現(xiàn)場踏勘 招標委員會組織現(xiàn)場踏勘工程交底并解答投標單位的疑問公布標底 工程部工程交底并解答投標單位的疑問公布標底在規(guī)定時間內(nèi)接收投標單位遞送的標書 工程部在規(guī)定時間內(nèi)接收投標單位遞送的標書招標人抽取評標專家招標人抽取評標專家 招標委員會開標 招標委員會開標評標、定標 招標委員會評標、定標中標通知、未