按揭證券化法律思考 3800字

按揭證券化法律思考3800字房地產(chǎn)業(yè)是一個高投入的行業(yè)，高投入在帶來高收益的同時也必然帶來高風險。正是這種高投入、高風險的行業(yè)特性決定了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)如漆似膠的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的每一步開展都離不開金融業(yè)的支持，金融業(yè)的每一次創(chuàng)新也都會給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的開展空間。而我國多年以來形成的以銀行為主要融資渠道的房地產(chǎn)金融體系僵化、單一，不僅使現(xiàn)有金融系統(tǒng)積累了大量的金融風險，而且客觀上限制了房地產(chǎn)業(yè)的開展。隨著我國住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)的加快，突破房地產(chǎn)金融的瓶頸限制，加速房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新勢在必行。按揭證券化應(yīng)運而生。

住房按揭證券化必要性論證

對抵押貸款發(fā)放銀行來講，住房抵押貸款證券化具有如下益處：首先按揭證券化實質(zhì)是把資本市場上的資金引入住房抵押貸款一級市場，它拓寬了抵押貸款資金的來源.其次，通過抵押貸款證券化，把抵押貸款業(yè)務(wù)從銀行的資產(chǎn)負債表內(nèi)移到表外，變表內(nèi)業(yè)務(wù)為表外業(yè)務(wù)，就可脫離國際清算銀行對資本充足率的限制。再次，長達20-30年的按揭貸款，對于按揭貸款發(fā)放銀行來說，回收周期時間跨度很大，但通過證券化，銀行及時把長期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場拋售兌現(xiàn)，或自己持有變現(xiàn)能力很強的抵押債券，可以增強抵押貸款的流動性.最后，當?shù)盅嘿J款資產(chǎn)被證券化后，原來集中由一家(或少數(shù))銀行持有的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場上很多投資人持有抵押債券，這樣就在一定程度上分散了抵押貸款風險。①對購房人(借款人)來說，住房按揭貸款證券化的益處為：1、由于銀行受到抵押貸款資金來源缺乏、資本充足率、短期資金存款與長期資金貸放從而導(dǎo)致流動性風險的制約，因此在提供按揭貸款時條件都非?？量蹋鐕栏裣薅ń杩钊速Y格、盡量縮短貸款期限、減少按揭成數(shù)等。這就加大了購房人買房的難度，抑制了他們的購房意愿，同時也制約了房地產(chǎn)業(yè)的開展。而住房按揭貸款證券化那么可擺脫這些限制。2、住房按揭貸款證券市場的建立有助于降低按揭貸款利率，減輕了購房人的還款利息負擔。

對投資者來說，證券化的益處對投資者來說，轉(zhuǎn)讓手續(xù)的簡化，使得交易更為便利。以一般抵押權(quán)所擔保的債權(quán)，雖非絕對不可轉(zhuǎn)讓，但此種轉(zhuǎn)讓一方面須辦理債權(quán)讓與的手續(xù)，如訂立契約、交付債權(quán)證書及通知債務(wù)人等，另一方面也須辦理抵押權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)，如辦理登記等，如此復(fù)雜的程序，往往使投資者望而卻步，不敢問津。而依發(fā)行抵押證券的方式予以轉(zhuǎn)讓，那么此等缺點盡可克服，因證券乃抵押權(quán)及被擔保債權(quán)的化體，只須背書及交付證券，即生轉(zhuǎn)讓的效力，其手續(xù)可謂異常簡化。

住房按揭證券化對于完善中國資本市場的證券供應(yīng)結(jié)構(gòu)，培育和壯大機構(gòu)投資者的投資力量非常有利。住房按揭貸款證券化為我國證券市場增添了新的證券品種，有助于完善和豐盛證券投資品種，優(yōu)化證券市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。住房按揭貸款既不同于股票的高風險和高收益，也不同于政府債券的低風險和低收益。與公司債券相比，它的風險比后者要小，但收益和信用評級卻要高一些，所以，按揭貸款證券內(nèi)含的這種較優(yōu)化的風險和收益組合，無疑對成長中的中國機構(gòu)投資者和散戶投資者是十分有吸引力的。

中國按揭證券化的問題及解決方法

按揭證券化是大勢所趨，然而從1992年海南發(fā)行地產(chǎn)投資券融資到今天已有十個年頭，我們舉步維艱。良好的經(jīng)濟環(huán)境，住房一級抵押市場的雛形，初具規(guī)模的證券市場體系和房地產(chǎn)體系以及相對健全的法律都是我們實現(xiàn)按揭證券化的優(yōu)勢所在。但是，在這條道路上也有著重重的障礙。

(一)實行住房按揭貸款證券化風險障礙。未實行證券化時，風險主要集中于商業(yè)銀行等按揭貸款發(fā)放者行業(yè)內(nèi)部;而證券化的目的之一在于可以把這種風險分散到資本市場，化解風險。但證券化的風險分散化猶如一柄雙刃劍，當由于地區(qū)性的或部分性的經(jīng)濟失衡發(fā)生時，大量借款人因失業(yè)等原因無力歸還按揭貸款，風險就會隨著證券化而擴散到整個資本市場上，進而傳播到整個經(jīng)濟系統(tǒng)。雖然這種系統(tǒng)風險發(fā)生的前提是概率較小的部分經(jīng)濟失衡發(fā)生，但從按揭貸款證券市場的建立來看，它自身不能抵御這種風險。

(二)實行住房按揭貸款證券化在法律、法規(guī)上的障礙

1.?民法通那么》規(guī)定“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或局部轉(zhuǎn)讓給第三人，應(yīng)當取得合同另一方的同意，并不得牟利〞;合同法第80條規(guī)定“債權(quán)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當通知債務(wù)人〞。如此一來，銀行一一通知數(shù)以萬計貸款者的難度暫且不說，通知的巨額本錢也姑且不管，只要貸款者一不愿意，辛苦和巨額本錢都將付諸東流。?信托法》規(guī)定銀行不能從事信托經(jīng)營行為;然而，在住房貸款證券化過程中，相關(guān)當事人與銀行利用契約來完成相應(yīng)信托功能是必不可少的。

2、當借款人由于各種原因不能歸還貸款時，貸款人(按揭權(quán)人)處置抵押房屋有許多困難(雖然中國人民銀行公布實施的?個人住房貸款管理方法》第二條規(guī)定：“借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承當歸還本息的連帶責任。〞。第三十一條規(guī)定：“借款人在還款期間內(nèi)死亡、失蹤或丟失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人，或其法定代理人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，貸款人有權(quán)按照?中華人民共和國擔保法》的規(guī)定處罰抵押物或質(zhì)物。〞。但事實上，包括擔保法在內(nèi)的有關(guān)抵押物處置的法律、法規(guī)，沒有關(guān)于處置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的處理規(guī)定，因此，客觀上造成貸款人在借款人不還款時，難以處置抵押物和實現(xiàn)債權(quán)。這使得抵押成為有名無實的擔保，增加了按揭貸款風險，這不利于以按揭貸款為根底發(fā)行的證券的信用級別提升。因此有學者提議，建立合乎中國國情的與個人住房按揭貸款相關(guān)的?強制搬遷法》。

3、如果進行住房按揭貸款證券化，我國對投資者范圍方面尚存在較多限制。目前政府由于擔憂作為債務(wù)人的企業(yè)違約給機構(gòu)投資者帶來風險，故禁止主要機構(gòu)投資者-養(yǎng)老金、共同基金、保險公司購置企業(yè)債券，這是不利于住房按揭貸款證券化實踐的。4、住房按揭貸款證券化波及到一系列稅收和會計處理方面特別的要求，而這些在現(xiàn)行的有關(guān)政策和法律中均是空白。

(三)利率問題是無法繞開的大障礙。一方面，住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款實行的不同利率在證券化時難以統(tǒng)一;另一方面，使先行者為難的是先期的嘗試注定了難以盈利。2000年時，10年期住房按揭貸款利率為5.58%，同期國債利率為4.72%，利差空間僅為0.86%，而且這是不考慮其他本錢的計算。再加上發(fā)行證券的其他費用，使銀行無力克盈。

筆者認為，要想解決住房按揭貸款證券化在我國所遇到的困難，需要在下列幾個方面做出努力：

健全法制環(huán)境現(xiàn)有法律體系無疑是實施住房貸款證券化的妨礙。時下當務(wù)之急是著手構(gòu)筑資產(chǎn)證券化所需要的法律框架，并研究制定相關(guān)法律法規(guī)，彌補證券監(jiān)管體制的缺陷及解決相關(guān)操作過程中存在的種種困難。同時，結(jié)合資產(chǎn)證券化的特性，在我國現(xiàn)行會計和稅收法制的根底上，制定具體的適用制度，確保住房貸款證券化在標準化、法制化的良性軌道上順利實施。

構(gòu)建信用評估體系獨立、客觀、公道的信用評估是住房貸款證券化成敗的關(guān)鍵。由于住房貸款證券化會以打包形式進行，且標的比擬大，也可能把不同地域的房屋組合在一起。因此，在不足有影響力的獨立資產(chǎn)評估機構(gòu)的情況下，對地價、地面建筑質(zhì)地的評估顯然有一定的技術(shù)難度。同時，我國也不足對個人償債能力的評估機構(gòu)，為銀行在發(fā)展住房貸款業(yè)務(wù)過程中埋下風險“地雷〞。因此，當前亟待進一步加快住房貸款保險市場和擔保制度的建設(shè)，標準信用評估行為，完善資產(chǎn)評估及個人信用認證的規(guī)范體系，從而提高國內(nèi)信用評估機構(gòu)的素質(zhì)和水平，最終防備金融風險。

完善金融交易網(wǎng)絡(luò)作為資產(chǎn)證券化的重要組成局部，全國性的銀行交易網(wǎng)絡(luò)有待形成。由于我國銀行內(nèi)部的資源和網(wǎng)絡(luò)還未形成有效共享系統(tǒng)，即便在同一間銀行內(nèi)部，異地交易結(jié)算時間冗長。住房貸款證券化正式面世后，很有可能在多家銀行之間同時交易。保障交易網(wǎng)絡(luò)形成互聯(lián)互通，是推行該業(yè)務(wù)的先決條件。因此，完善金融根底設(shè)施迫在眉睫!

住房貸款證券化是一項技術(shù)性、專業(yè)性和綜合性極強的新型融資方式，它波及專業(yè)領(lǐng)域包括金融、證券、法律、信托、地產(chǎn)、評估、保險等多方面，需要一大批既有理論根底知識，又有實踐操作經(jīng)驗的復(fù)合型人才。從而在短時間內(nèi)造就一支強大的專業(yè)人才隊伍。

建立健全按揭一級市場的風險防備機制按揭本息能正常回收是保證按揭證券化運作成功的基本前提。為防備按揭風險、確保按揭資產(chǎn)質(zhì)量、保證按揭本息正?；厥战栏竦慕杩钊诵庞脤徍酥贫群徒∪陌唇冶Ｕ现贫饶壳鞍唇屹Y產(chǎn)在我國商業(yè)銀行資產(chǎn)中是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但與國際水平比不良貸款率還是高的。建設(shè)銀行個人住房貸款逾期率(逾期6個月以上)為2.31%，相比擬，香港按揭證券公司購置的按揭貸款逾期率(逾期3個月以上)為0.29%，麥格里證券有限