大工20秋《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)》離線作業(yè)模板及要求551

大連理工大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）模板內(nèi)容僅供參考PAGEI網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)》題目：住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃1項(xiàng)目概況項(xiàng)目基本背景XXXX地塊東至學(xué)四路；西至龍眠大道；北至規(guī)劃道路；南至學(xué)九路。出讓面積：（A地塊：；B地塊：；C地塊：）用地性質(zhì)：A、B地塊：住宅混合用地；C地塊：商業(yè)用地、商務(wù)辦公用地出讓年限：住宅70年，商業(yè)、商務(wù)辦公40年容積率：A、B地塊≤2；C地塊≤1建筑密度：A、B地塊≤35%；C地塊≤30%建筑高度：A、B地塊≤35米；C地塊≤12米綠地率：A、B地塊≥25%；C地塊≥35%掛牌出讓起始價(jià)：45000項(xiàng)目規(guī)模及用地狀況本項(xiàng)目總占地面積為㎡，建筑面積185110平方米，其中住宅約14萬(wàn)平米，商業(yè)、辦公約萬(wàn)平米。以高端住宅為主，配套成熟的商業(yè)社區(qū)，建筑形式采用ARTDECO建筑風(fēng)格，賦予建筑良好的親和感和生態(tài)性，濕地公園環(huán)繞四周，舒適的戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)造“高檔、休閑、健康、自然”的生活方式。項(xiàng)目區(qū)位分析XXXX小區(qū)位于南京市江寧區(qū)江寧大學(xué)城范圍，東至學(xué)四路、西至龍眠大道、北至規(guī)劃道路、南至學(xué)九路，項(xiàng)目基地被大學(xué)城的景觀帶一分為二，景觀帶中有一自然濕地，西望方山，自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯，毗鄰江寧體育中心。地塊周邊規(guī)劃配套設(shè)施齊全，交通便捷，龍眠大道、弘景大道可快速與機(jī)場(chǎng)高速、寧杭高速對(duì)接，地鐵1號(hào)南延線海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院站距本案僅100米，地塊周邊也分布有輻射江寧及周邊地區(qū)的公交，如安廣線、南廣線等，距新街口直線距離公里，車(chē)行距離26公里，真正做到與主城無(wú)縫對(duì)接。項(xiàng)目周邊環(huán)境周邊商業(yè)：有樂(lè)活時(shí)尚街區(qū)、文鼎廣場(chǎng)等，文鼎廣場(chǎng)是大學(xué)城現(xiàn)有體量最大、業(yè)態(tài)最豐富、進(jìn)駐品牌商家最多的主力商業(yè)項(xiàng)目。是共有約500個(gè)店鋪構(gòu)成65000平方米的一站式大型ShoppingMall。主要集中了金融服務(wù)、公共服務(wù)、精品購(gòu)物、流行小鋪、休閑娛樂(lè)、餐飲美食街等業(yè)態(tài)。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃6周邊景觀：XXXX小區(qū)內(nèi)部的溪岸濕地約有4萬(wàn)平方米，建成后將與東方龍湖灣、萬(wàn)裕龍庭水岸兩個(gè)住宅項(xiàng)目的內(nèi)部的自然水系相通。濕地公園的水源主要來(lái)自于秦淮河的支流，有兩座橋梁把小區(qū)兩側(cè)相連。周邊公園：位于江寧區(qū)科學(xué)園格致路1號(hào)的江寧體育中心，體育中心南鄰方山風(fēng)景區(qū)，總建筑面積9萬(wàn)平方米，是全國(guó)區(qū)縣一級(jí)規(guī)模最大、設(shè)施最為先進(jìn)的公共體育場(chǎng)館群。周邊學(xué)校：位于江寧大學(xué)城，南京交院、南廣學(xué)院、海事學(xué)院、藥科大學(xué)在項(xiàng)目周?chē)?。周邊交通：周邊已開(kāi)通區(qū)19W、安廣線、南廣線、區(qū)17W、盛科線、區(qū)6W、大中線多條交通線路，便捷生活通達(dá)。2項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析中的“S”指優(yōu)勢(shì)（Strength）；“W”指劣勢(shì)（Weakness）；“O”指機(jī)會(huì)（Opportunity）；“T”指威脅（Threat）。項(xiàng)目SWOT分析是將項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件和外部環(huán)境各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目擁有的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、面臨的機(jī)會(huì)和威脅的一種方法。其中，優(yōu)劣勢(shì)分析主要著眼于項(xiàng)目自身的條件及其與競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的比較，而機(jī)會(huì)和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對(duì)項(xiàng)目的可能影響。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，明確項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅，作為后面項(xiàng)目STP策劃的重要依據(jù)。S（優(yōu)勢(shì)）XXXX小區(qū)項(xiàng)目有城市稀缺湖山、全能配套、地鐵口物業(yè)、高性?xún)r(jià)比戶(hù)型等優(yōu)勢(shì)，XXXX小區(qū)項(xiàng)目無(wú)縫對(duì)接地鐵1號(hào)線南延線交院站，50米步行距離，便捷不言而喻。此外，文鼎廣場(chǎng)咫尺相隔，麥當(dāng)勞、肯德基、江寧體育中心等豐盛配套舉步可至。而項(xiàng)目自建萬(wàn)平米主題商業(yè)街區(qū)，集美食、購(gòu)物、休閑、文化于一體，都市時(shí)尚生活觸手可及。W（劣勢(shì)）XXXX小區(qū)的項(xiàng)目自身設(shè)有萬(wàn)平米商業(yè)，但不能及時(shí)運(yùn)營(yíng)。離市區(qū)有一定距離，乘地鐵到新街口50多分鐘車(chē)程。項(xiàng)目公寓產(chǎn)品緊靠地鐵龍眠大道站，方便出行的同時(shí)，也會(huì)有一定噪音干擾。0（機(jī)會(huì)）天正置業(yè)，歷來(lái)以建筑高端精品著稱(chēng)于業(yè)界。在“尊重土地、尊重作品、尊重人文”開(kāi)發(fā)理念的指導(dǎo)下，天正在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)奮力打拼、蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已成功開(kāi)發(fā)“天正湖濱”、“天正桃源”、“天正濱江”等高檔住宅樓盤(pán)，獲得上百項(xiàng)極具份量的殊榮，成績(jī)斐然。XXXX小區(qū)項(xiàng)目是天正置業(yè)進(jìn)軍江寧的一記重拳，是開(kāi)辟江寧市場(chǎng)的一個(gè)機(jī)會(huì)。T（威脅）XXXX小區(qū)最大的憂(yōu)慮就是目前大環(huán)境的頹勢(shì)，各個(gè)開(kāi)發(fā)商在價(jià)格大戰(zhàn)，但是，XXXX小區(qū)玩不起，踩著成本價(jià)跳舞并沒(méi)有多少騰挪的空間，一旦四面楚歌，XXXX小區(qū)甚至?xí)媾R束手無(wú)策的境地。XXXX小區(qū)項(xiàng)目落腳方山，方山本身的價(jià)值并沒(méi)有被完全挖掘，在方山只有兩種產(chǎn)品：高端的別墅產(chǎn)品、低端的剛需產(chǎn)品，有人視之為寶、有人視之為糞土，而XXXX小區(qū)這種高不成低不就的定位不知能否給方山帶來(lái)一股新風(fēng)。3項(xiàng)目STP策劃項(xiàng)目STP策劃（市場(chǎng)細(xì)分Segmentation、目標(biāo)市場(chǎng)選擇Targeting及市場(chǎng)定位Positioning）是住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容。住宅市場(chǎng)細(xì)分住宅市場(chǎng)是由若干購(gòu)買(mǎi)者組成的，他們?cè)诋a(chǎn)品需求、購(gòu)買(mǎi)能力、地理位置、購(gòu)買(mǎi)態(tài)度等方面都會(huì)有差異，這些差異便形成了住宅市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。住宅市場(chǎng)細(xì)分就是從住宅購(gòu)買(mǎi)者的需求差異性出發(fā)，從差異性中尋找具有共同消費(fèi)需求的消費(fèi)群，據(jù)此將住宅市場(chǎng)劃分為若干個(gè)子市場(chǎng)的行為。據(jù)南京日?qǐng)?bào)近期的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，在改善置業(yè)考慮的最大因素中，地段依然是大家的首選，占到了%，后面依次考慮是：周邊環(huán)境、學(xué)區(qū)、升值空間、出行交通、開(kāi)發(fā)商品牌。面積方面，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠又能滿(mǎn)足家庭需要的100—144平方米是改善客群最喜歡的面積段，此次調(diào)查顯示，這個(gè)面積段的需求占到了%；其次為160—200平方米戶(hù)型，占%；200平方米以上戶(hù)型，占%；144—160平方米戶(hù)型最不受歡迎，只有%的購(gòu)房者選擇。價(jià)格方面，能承受400萬(wàn)以上總價(jià)的購(gòu)房者只占到了調(diào)查人數(shù)的10%左右，多數(shù)改善客戶(hù)依然希望總價(jià)能夠低于400萬(wàn)這個(gè)門(mén)檻。改善購(gòu)房者對(duì)于新房更為偏好，達(dá)到了%；另外，對(duì)于物業(yè)類(lèi)型選擇，大平層最多，為%；其次為花園洋房，達(dá)到了%；選擇別墅物業(yè)的為%。項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)選擇（項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)選擇）項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)選擇即選定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群，就是在對(duì)各類(lèi)住宅細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)上，選擇某一類(lèi)或某幾類(lèi)住宅細(xì)分市場(chǎng)作為本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)（目標(biāo)客戶(hù)）。（1）向上階級(jí)：70后80初，月收入萬(wàn)元以上，3個(gè)左右的家庭成員，事業(yè)處于黃金成長(zhǎng)期，首改或者再改。工作范圍以江寧為主，輻射一號(hào)線沿線。對(duì)品牌、品質(zhì)有一定的追求或者標(biāo)榜，要給自己和家人最好的生活條件。（2）改善型購(gòu)房是指對(duì)目前的居住條件不滿(mǎn)意，需要重新購(gòu)置房產(chǎn)來(lái)滿(mǎn)足對(duì)居住的要求。改善型購(gòu)房需求的年齡主要集中在30歲至50歲之間，而這個(gè)年齡段的人群又可以分為兩個(gè)階段：一是30歲-40歲，這個(gè)年齡階段的客戶(hù)群體在事業(yè)上一般是取得了一定成就，在收入上有一定的積累，開(kāi)始對(duì)生活品質(zhì)有所要求，他們需要提高住宅品質(zhì)以及改善周邊配套，以使住房與自己目前的身份相匹配，開(kāi)始選擇一些高檔樓盤(pán)作為新住房；二是40歲-50歲，這個(gè)年齡段的客戶(hù)群體一般都事業(yè)有成，在房產(chǎn)方面一般有兩套以上的房產(chǎn)，當(dāng)一個(gè)高品質(zhì)的樓盤(pán)出現(xiàn)能夠滿(mǎn)足他們的需求的時(shí)候，他們會(huì)毫不猶豫地選擇購(gòu)買(mǎi)。改善型居住需求的家庭結(jié)構(gòu)特征表現(xiàn)：一方面是家庭成員的增加，另一方面是孩子年齡的增加，需要改善居住條件。另外，據(jù)南京日?qǐng)?bào)近期的調(diào)查，只有%的購(gòu)房者首次置業(yè)就想一步到位，能夠買(mǎi)個(gè)改善型的房源；%的購(gòu)房者是第二次購(gòu)房；%的購(gòu)房者是第三次購(gòu)房；另外還有%的購(gòu)房者是三次以上購(gòu)房。項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位是指開(kāi)發(fā)商在對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)需求以及競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品屬性進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)顧客心中確定與眾不同的有價(jià)值的地位。住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位主要進(jìn)行項(xiàng)目檔次定位、項(xiàng)目主題定位、項(xiàng)目產(chǎn)品定位。項(xiàng)目檔次定位XXXX小區(qū)項(xiàng)目分布在濕地公園周邊，以三面環(huán)抱之勢(shì)坐擁濕地公園，能攬藏濕地公園于私家庭院之內(nèi)，這在南京市絕無(wú)僅有的。正是因?yàn)槿绱说锰飒?dú)厚的自然造化，讓天正天御溪岸有了代言濕地人居與倡導(dǎo)環(huán)保生活理念的資格。依托方山、原生態(tài)中央濕地水景和社區(qū)主題庭院打造的三重景觀，讓建筑生長(zhǎng)在景觀中；與地鐵一號(hào)線直接相連，打造為南京樓市首屈一指的品質(zhì)地鐵盤(pán)。項(xiàng)目主題定位發(fā)現(xiàn)最好的自己定位聯(lián)想：向上階級(jí)的大湖豪宅。天正置業(yè)，品質(zhì)豪宅締造專(zhuān)家，經(jīng)過(guò)對(duì)品質(zhì)精度的深刻研究，將“城市、資源、品牌”進(jìn)行完美的融合。天正置業(yè)，深耕南京7載，秉持天正集團(tuán)“天道酬正”之品牌價(jià)值理念，聚金陵天時(shí)地利人和之先天優(yōu)勢(shì)，從天正湖濱、天正桃源、天正濱江到XXXX小區(qū)，成為這座城市品質(zhì)人居的驕傲。關(guān)于戶(hù)型產(chǎn)品，XXXX小區(qū)堅(jiān)持“以人為本”的理念，超值升級(jí)全面提高生活品質(zhì)。項(xiàng)目產(chǎn)品定位（1）小區(qū)規(guī)劃策劃1）群體組合：衛(wèi)生安全方面的要求：為居民創(chuàng)造有良好的日照，通風(fēng)條件，無(wú)空氣污染、水污染及噪聲污染的生活環(huán)境。對(duì)居民日常居住的安全以及防止火災(zāi)、地震、人防等方面有較周密的考慮，創(chuàng)造安全的小區(qū)居住環(huán)境。鄰里關(guān)系方面：通過(guò)各種活動(dòng)創(chuàng)建和諧小區(qū)。2）道路交通：龍眠大道、弘景大道可快速與機(jī)場(chǎng)高速、寧杭高速對(duì)接，地鐵1號(hào)南延線海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院站距本案僅100米，周邊也分布有輻射江寧及周邊地區(qū)的公交，距新街口直線距離公里，車(chē)行距離26公里，真正做到與主城無(wú)縫對(duì)接。3）配套設(shè)施、管網(wǎng)：項(xiàng)目正北面就是格致路，路的北側(cè)就是文鼎廣場(chǎng)。除此之外，宜家國(guó)際公寓、協(xié)眾雅居、東方龍湖灣、伴山香檳園、樂(lè)活時(shí)尚街區(qū)等項(xiàng)目都集中在地塊周邊。項(xiàng)目的北面將要配建商業(yè)項(xiàng)目，并且還要打造景觀河道。（2）環(huán)境設(shè)計(jì)策劃1）居住環(huán)境設(shè)計(jì)一般原則①.以人為本，以建筑為主體的原則②.用植物優(yōu)化居住區(qū)環(huán)境的原則③.用景觀小品點(diǎn)綴居住區(qū)環(huán)境的原則④.利用高科技手段提升居住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)水平的原則⑤.注意保護(hù)自然生態(tài)的原則2）居住環(huán)境設(shè)計(jì)要素①.整體化。居住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)是一種強(qiáng)調(diào)居住區(qū)環(huán)境整體效果的藝術(shù)，最重要的是把握對(duì)整體的居住區(qū)環(huán)境的創(chuàng)造。②.多元化。將居住區(qū)環(huán)境中的人文、歷史、風(fēng)情、地域、技術(shù)等多種元素與景觀環(huán)境相融合構(gòu)成了居住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的多元化特征。③.人文化。居住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的人文特征表現(xiàn)在居住區(qū)環(huán)境應(yīng)與使用者的文化層次、地域文化的特征相適應(yīng)，并滿(mǎn)足人們物質(zhì)及精神的各種需求。④.藝術(shù)化。居住區(qū)空間包含有形空間和無(wú)形空間。有形空間包含形體、材質(zhì)、色彩等，它的藝術(shù)性特征一般表現(xiàn)為環(huán)境中的對(duì)稱(chēng)與均衡、對(duì)立與統(tǒng)一、比例與尺度、節(jié)奏與韻律等。而無(wú)形空間的藝術(shù)性能給人帶來(lái)流暢、自然、舒適、協(xié)調(diào)等感受和各種精神需求。⑤.科技化。居住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)也具有工程技術(shù)性的特征?？臻g組織手段的實(shí)現(xiàn)，需依賴(lài)技術(shù)手段，依靠對(duì)材料、工藝及各種技術(shù)的科學(xué)運(yùn)用來(lái)實(shí)現(xiàn)的。（3）建筑設(shè)計(jì)策劃XXXX小區(qū)項(xiàng)目總占地面積為㎡，共有三塊用地組成：A、B地塊為住宅混合用地，C地塊為商業(yè)、商務(wù)辦公用地。項(xiàng)目定位為18萬(wàn)平米高檔商住綜合社區(qū)，萬(wàn)㎡的主題性商業(yè)中心，集美食、購(gòu)物、休閑于一體。XXXX小區(qū)以高端住宅為主，配套成熟的商業(yè)社區(qū)，建筑形式采用ARTDECO建筑風(fēng)格，賦予建筑良好的親和感和生態(tài)性，濕地公園環(huán)繞四周。XXXX小區(qū)的戶(hù)型面積以100㎡以上的大戶(hù)型為主，舒適的戶(hù)型設(shè)計(jì)欲打造“高檔、休閑、健康、自然