百川地產(chǎn)-匯景新城2010年營銷部署

攜手共進逆風(fēng)飛揚2010年匯景新城營銷推廣部署2010年挑戰(zhàn)與機遇挑戰(zhàn)：宏觀調(diào)控下市場走向不確定機遇：亞運帶給城市的機會挑戰(zhàn)1——市場不確定因素增加09年經(jīng)濟復(fù)蘇，政府救市政策逐步退出：購房稅收方面，幾乎回收了所有2008年的促進樓市政策，且加息預(yù)期強烈；物業(yè)稅、貸款利率、首付比例等影響購房的最敏感要素，將抑制二套房需求，中高端地產(chǎn)受影響較大。挑戰(zhàn)1——市場不確定因素增加通脹壓力下市場面臨變數(shù)：中國4萬億經(jīng)濟刺激方案，有可能產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫：該方案主要為鐵公基項目，以過剩的項目來消化過剩產(chǎn)品，將衍生經(jīng)濟泡沫；全球已經(jīng)成功將資產(chǎn)通脹輸入中國：新一輪黃金、原油和全球大宗商品的泡沫，主要購買者是中國，并占據(jù)國際市場70%份額；挑戰(zhàn)1——市場不確定因素增加美元指數(shù)上漲，國際熱錢已經(jīng)并將繼續(xù)大量撤出中國僅12月份，國際熱錢從中國樓市拋盤賺取豐厚利潤后出逃1000多億美元；而預(yù)計在未來半年內(nèi)將亦將從中國股市出逃。即國際熱錢將中國財富在股市樓市中搜刮一空。挑戰(zhàn)2——高端市場競爭激烈雖然2010年廣州市一手商品住宅可售貨量大幅回落，但豪宅供應(yīng)量在近年逐漸放量，2010年共將新增高端住宅約6500套、180萬㎡、350億貨值，其中別墅新增供應(yīng)約1500套、55萬㎡、110億貨值；高端洋房新增5000套、125萬㎡、240億貨值，區(qū)域上集中在天河區(qū)的珠江新城。

挑戰(zhàn)2——高端市場競爭激烈本年度推貨的高端項目品牌實力強，多是一線江景、公園景等資源稀缺性產(chǎn)品；在戶型、裝修均有多項創(chuàng)新；2010年5月后為大規(guī)模放量期區(qū)域天河珠江新城板塊番禺花都濱江東項目富力公園28

博雅首府珠實L-3項目凱旋新世界嘉裕丹頓嘉裕君玥公館星河灣劍橋郡新光城市別墅玖瓏湖華標(biāo)品峰現(xiàn)時均價(元/㎡）24000-28000帶6000裝修38000帶4000裝修早期定價50000對外稱4-5萬22000-25000帶3000裝修21000－25000帶3000裝修23000-26000帶600025000-35000

2700026000

300002010年供貨156-273㎡以上的三房到五房288套300㎡左右大戶型76套左右170-350㎡26套雙層疊加別墅、三層疊加別墅及450套洋房大戶型、復(fù)式200套122-194㎡三房、四房單位400多套

150-200多㎡三方及四房100多套海怡半島250㎡以上的三房、四房以及少量93㎡二房及星河灣七期100套別墅及400套洋房500平方獨立別墅132套70套別墅120套洋房250-290㎡的4房2廳169套銷售情況10年12月26日推售，11套簽約（陽光家緣統(tǒng)計）銷售兩年，成交51套————09年8月開售，目前銷售105套——海怡半島推出近800套，已銷售480套09年11月份開售，已銷售80套別墅08年推出160多套別墅，基本售罄09年推出240套別墅，基本售罄銷售兩年成交175套推售步驟在售在售預(yù)計5月份推出樓體封頂，預(yù)計5月份推售在售視市場狀況再定發(fā)售時間2010年重心部署于上海、太原；星河灣七期年底推售。元宵節(jié)推洋房3月份左右推別墅，高層在建下半年再進行發(fā)售在售預(yù)計定價：50000元/㎡，推售時間:預(yù)計今年5月推出首批疊加別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)面積推售貨量產(chǎn)品特色雙層疊加別墅260-300㎡26套1、低容積率2、13棟5層高疊加別墅三層疊加別墅300-350㎡高層洋房170-350㎡450套1梯2戶45層的板式超高層建筑挑戰(zhàn)2——高端市場競爭激烈珠實L-3項目地段：珠江新城花城大道上，緊挨凱旋新世界規(guī)模：占地2.2萬㎡，總建筑面積8.8萬㎡，分南北兩期開發(fā)項目特色：珠江新城極為罕見的一線公園景觀類別墅項目。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)面積推售貨量產(chǎn)品特色高層洋房及復(fù)式155-550㎡以上200套左右1、一梯一戶設(shè)計,南北對流2、一線臨江3、洗手間帶地暖設(shè)計預(yù)計定價：40000元/㎡以上推售時間:預(yù)計今年5月推出，目前大部份產(chǎn)品已被預(yù)訂挑戰(zhàn)2——高端市場競爭激烈凱旋新世界地段：凱旋新世界位居天河中軸線上，南望珠江秀水，北依28萬㎡珠江公園，東臨廣州賽馬場，西為即將興建的市民廣場和海心沙觀光公園項目特色：是珠江新城首席中央居住區(qū)。戶型面積推售貨量已售情況產(chǎn)品特色別墅360-600㎡以上70套左右09年推出240套別墅，基本售罄1、實用率再次提高，將車庫置于花園，400㎡戶型相當(dāng)于以往的500㎡戶型洋房280-450㎡120套左右2、6層洋房，坐落山谷中，東、西、北三面被環(huán)抱，南望高爾夫。3、采用簡約時尚的現(xiàn)代裝修風(fēng)格，首度采用國內(nèi)罕見的新材料預(yù)計定價：別墅26000-36000元/㎡

六層洋房20000元/㎡推售時間:6月份派發(fā)宣傳資料，推貨時間今年9月挑戰(zhàn)2——高端市場競爭激烈玖瓏湖地段：花都區(qū)九龍湖森林公園項目特色：新鴻基地產(chǎn)在中國內(nèi)地首個大型高尚住宅項目規(guī)模：占地1800余畝，總建面84萬㎡，份6期開發(fā)，提供4000套左右高端住宅挑戰(zhàn)2——高端市場競爭激烈雅居樂劍橋郡地段：位于廣州雅居樂花園東北部，北面珠江后航道三枝香水道，與大學(xué)城隔江相望，西鄰南沙港快線。項目特色：定位為“稀缺資源性豪宅”

規(guī)模：總占地約1000畝，總建面約169萬㎡。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)面積推售貨量已售套數(shù)產(chǎn)品特色雙拼、多聯(lián)別墅313-513㎡首推75套60套臨山，帶地下室，附送面積大低層洋房150-212㎡370套左右未售6層低容積率，一線江景，裝標(biāo)攜手漢斯格雅、卡德維、唯寶臨江天墅34816套未售30平方陽光露臺，天臺SPA浴缸空間銷售均價：別墅25000-40000元/㎡

洋房預(yù)計20000元/㎡以上推售時間:元宵節(jié)推出首批洋房，目前板房開放機遇——2010年廣州亞運會廣州亞運盛會，進一步提高廣州國際化形象，政府一把手公開為樓市鼓勁。

“加強亞運對外宣傳，提升廣州國際形象”

——廣州市委書記朱小丹在2月2日廣州會見中國日報總編輯朱靈一行

“廣州的房價是有上升空間，但房價也要健康、平穩(wěn)、有序地增長，不能急上急下，大起大落。房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，我鼓勵和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但一定要是健康、穩(wěn)健、可持續(xù)的發(fā)展?！?/p>

——廣州市委書記朱小丹在2月2日廣東省十一屆人大三次會議廣州代表團小組討論結(jié)束后發(fā)言小結(jié)宏觀形勢走向不明，市場彌漫觀望情緒,必須制造刺激樓市的輿論，改變氣場；針對新晉擁有稀缺資源的競爭樓盤,必須亮出匯景獨有的人文皇牌，加強圈層營銷；豪宅市場越往后競爭越激烈,率先于三月勃發(fā)，搶占市場先機。類型街區(qū)套數(shù)面積(㎡)貨值(億元)住宅C7C8C96112,4273C10143,2270.7E1E2969233,61860合計1,438256,76965億2010年可售貨量分析按整年貨量統(tǒng)計，東區(qū)為主力消化貨量，分為住宅產(chǎn)品及國際公寓產(chǎn)品；2010年銷售大致分為兩步走，以4、5月為主要節(jié)點，8、9月份為另一重要節(jié)點。階段2-5月6-9月10-12月工作重點1、籌備東區(qū)新一輪公開發(fā)售，利用新產(chǎn)品的打造與客戶經(jīng)營，制造豪宅標(biāo)桿，爭取五·一黃金周前實現(xiàn)銷售首波開門紅，2、C789余貨暗售；3、C789車位的公開發(fā)售；4、利用山頂公園全面開放，促進東區(qū)產(chǎn)品銷售；1、利用產(chǎn)品與價格的互補，逐步推出新產(chǎn)品，制造新亮點，延續(xù)項目強銷勢頭；2、E1-A1國際公寓方案初步敲定；有針對性對余貨進行促銷，全力沖刺銷售、簽約、資金回籠等年度指標(biāo)。預(yù)計銷售額12億8億5億2010年累計27億35億40億2010年營銷目標(biāo)2010年工作部署提升僑鑫地產(chǎn)品牌為龍熹山二次啟動推波助瀾從都項目圈層輿論新國際空間美學(xué)發(fā)布物業(yè)品牌形象提升任務(wù)一

圈層+輿論+新國際空間美學(xué)發(fā)布+物業(yè)品牌服務(wù)形象提升，為龍熹山二次啟動推波助瀾五大動作引爆龍熹山二期龍熹山二期再創(chuàng)輝煌一次《中國高端物業(yè)氣象報告》的發(fā)布一次“中國意，世界語”的國際空間美學(xué)推廣一場匯景家族專屬的時尚盛典的舉行一本指導(dǎo)中國家族生活100年的《匯景家書》的出版打造一面國際物業(yè)服務(wù)的旗幟中國高端物業(yè)氣象報告——“亞太區(qū)高端物業(yè)的理性繁榮”經(jīng)濟論壇[3月下旬]一場影響全國輿論的高峰論壇高峰論壇：[3月下旬]一場影響全國輿論的高峰論壇論壇目的：

1.影響廣州購買豪宅的氣候

2.樹立豪宅市場領(lǐng)導(dǎo)者品牌的地位[3月下旬]一場影響全國輿論的高峰論壇關(guān)鍵詞：海南現(xiàn)象理性繁榮資產(chǎn)安全島迪拜危機、海南現(xiàn)象、宏觀調(diào)控……2010年房地產(chǎn)市場風(fēng)云莫測亞運機遇、理性繁榮、資產(chǎn)安全島……2010年廣州高端物業(yè)風(fēng)云可測[3月下旬]一場影響全國輿論的高峰論壇

議題一：中國高端物業(yè)的理性繁榮

廣州——一座理性的城市重要觀點2009年初，世界的焦點在迪拜！2009年末，全國的焦點都在海南！2010年，理性的廣州是中國的焦點！理性的廣州將是2010年的投資熱點;海南是資金的“夢想之島”，廣州是資產(chǎn)的“安全島”；豪宅的理性繁榮提升城市價值[3月下旬]一場影響全國輿論的高峰論壇議題二：發(fā)布《中國高端物業(yè)氣象報告》

“中國上層財富家族在哪里？他們的真正生活是怎樣？”

啟動“中國高端人群購買力調(diào)查”，解讀北京、上海、廣州等中國一線財富階層的收入、購買力，發(fā)布“中國高端物業(yè)氣象報告”。[3月下旬]一場影響全國輿論的高峰論壇《中國高端物業(yè)氣象報告》中國內(nèi)地（擁有100萬美元凈資產(chǎn)）富裕人數(shù)以36.4萬排名躍居全球第四位，廣東以16.6萬位居全國第二。高端人群數(shù)量增長趨勢調(diào)查2009年匯景新城是高端人群最大的奢侈品消費品牌廣州：奔馳銷售總額**億，LV銷售總額**億，百達翡麗銷售總額**億，匯景新城銷售總額57億。豪宅自住投資比8：2是合理的；匯景新城自住比例超過90%，屬理性的豪宅，投資還有空間。京滬廣深奢侈品牌消費排行榜全國豪宅體檢報告[3月下旬]一場影響全國輿論的高峰論壇論壇重要觀點：<豪宅機遇理論>

1.精英人士的豪宅獲得機會并不是均勻伴隨一生的；如紐約中央公園公寓錯過就不會再有；

2.豪宅供需無彈性。每個真正的豪宅都是限量版。不像奢侈品能夠無限量生產(chǎn)。3.購買力是一個變量，是一個逐年遞增的向上曲線。4.決定一個人一生獲得豪宅的機會是有限的，此之謂“豪宅機遇”。5.2010年將成為廣州精英人士的豪宅機遇年：豪宅集中供應(yīng)，價格相對便宜，而珠三角購買力沒有像其他城市那樣突然暴漲，特別是像匯景這樣頂級的豪宅都還有最后的機會。[3月下旬]一場影響全國輿論的高峰論壇論壇重要觀點：<豪宅機遇理論>高端人群購買力宏觀豪宅購買力=財富人數(shù)×個人財富量“中國意，世界語”2010年國際風(fēng)尚盛典[4月上旬]一場中國匯景家族專屬的時尚盛典時尚界盛事：[4月上旬]一場中國匯景家族專屬的時尚盛典活動目的——活動改變價值資源助力匯景

1.圈層國際商會聯(lián)盟、伊頓教育、賓利文化、羅博報告進駐，極大匯景新城國際豪宅的軟實力和獨一無二身份、資源、社交優(yōu)勢。

2.營銷借力亞運會廣州中心區(qū)價值升溫，借力服裝業(yè)業(yè)主集中的特點，集中圈層事件營銷快速集客蓄水，引爆銷售。優(yōu)于他人，在自家門口引爆全球時尚熱點！讓匯景新城成為上層人群社交地、全球風(fēng)尚生活策源地！[4月上旬]一場中國匯景家族專屬的時尚盛典活動亮點一意大利服裝業(yè)泰斗米蘭時裝周評審團主席AntonioMariaMartini

中國首位在法國羅浮宮舉辦個人時裝展的大師級人物謝峰“對語世界·驚艷龍熹”[4月上旬]一場中國匯景家族專屬的時尚盛典活動亮點二商務(wù)、品味、教育、奢品四大機構(gòu)落戶匯景新城“世界四大名會”在全球高端人群中的名望、地位、資源、影響力，將全方位打造匯景新城成為中國高端人群首選的聚居地和社交圈。[4月上旬]一場中國匯景家族專屬的時尚盛典活動亮點三伊頓教育聯(lián)盟南中國分會國際商會聯(lián)盟南中國分會《羅博報告》聯(lián)盟南中國分會賓利品味聯(lián)盟南中國分會聯(lián)盟成立于1919年，有“中國第一國際頂級聯(lián)盟俱樂部”之稱，擁有來自130多個國家的會員公司和協(xié)會。中國俱樂部會員云集世界500界企業(yè)中國公司總裁、駐華大使、政界領(lǐng)袖等，會員人數(shù)穩(wěn)定在1200位左右。[4月上旬]一場中國匯景家族專屬的時尚盛典國際商會聯(lián)盟

會長-余曉霞（前國務(wù)院副總理余秋里的女兒）中國新時尚文化的締造者，中國大陸唯一一支擁有最優(yōu)秀職業(yè)模特和一流演藝人員的專業(yè)機構(gòu)。曾參與的“中國國際時裝周”、“亞洲國際博覽會”、巴黎時裝周、米蘭時裝周等國內(nèi)外時裝展會，備受行業(yè)的廣泛好評。

[4月上旬]一場中國匯景家族專屬的時尚盛典東方賓利文化發(fā)展中心

會長-姚戈（前國務(wù)院副總理姚依林的兒子）世界最負盛名的貴族學(xué)校，世家子弟出生后即要注冊。每年在全世界層層篩選后僅錄取250多人，每年有70余名學(xué)生進入牛津、劍橋，70%進入世界名校。

伊頓公學(xué)是上層家族教育的首選，皇家貴族、富豪家族、歐美富豪都會把孩子送到伊頓。[4月上旬]一場中國匯景家族專屬的時尚盛典伊頓教育聯(lián)盟會長-孔令濤(孔子家族后代)《羅博報告》是時尚集團的旗艦刊物，全球權(quán)威奢侈品雜志ROBBREPORT（）的中文版。全球發(fā)行多個國際版本的世界頂級富豪的必選消費指南。中國首家100元每本的雜志。[4月上旬]一場中國匯景家族專屬的時尚盛典《羅博報告》聯(lián)盟股神巴菲特必讀的刊物會長-瘦馬[4月上旬]一場中國匯景家族專屬的時尚盛典活動亮點四鳳凰衛(wèi)視孟廣美盛裝主持、國際名模莫萬丹領(lǐng)銜主演，華語歌后蔡琴傾情獻唱。國際高端時尚媒體聚焦匯景新城《BAZZAR》、《RobbReport》、《LP地標(biāo)》、《mg名牌》、《周末畫報》、《優(yōu)品》等高端時尚雜志及全國各主流報紙媒體同時聚焦匯景新城。[4月上旬]一場中國匯景家族專屬的時尚盛典活動亮點五[4月下旬]一次改變奢華裝修風(fēng)的國際空間美學(xué)發(fā)布家裝變革

“中國意，世界語”

——國際空間美學(xué)發(fā)布擬邀嘉賓：雅布、王受之、劉心武[4月下旬]一次改變奢華裝修風(fēng)的國際空間美學(xué)發(fā)布一次豪宅裝修風(fēng)格的思辯，一次時尚國際風(fēng)對奢華風(fēng)的沖擊，以匯景新城為發(fā)祥地，引領(lǐng)家裝的變革。2004年，以廣州星河灣星座為代表的豪奢裝修之風(fēng)從廣州迅速蔓延到北京、上海。6年后，2010年以匯景新城為代表的新國際空間美學(xué)的興起，必將預(yù)告一線城市豪奢家裝時代的終結(jié)。[4月下旬]一次改變奢華裝修風(fēng)的國際空間美學(xué)發(fā)布國際空間美學(xué)概念中國意：中國的靈魂

十年匯景，融匯中國人居智慧是當(dāng)代中國家族創(chuàng)始人的傳世豪宅代表中國大國的崛起世界語：國際的表達

國際風(fēng)尚，國際合作龍熹山四疊加別墅，將“是所有是前所未有”的概念升華，把東方人文思想與西方設(shè)計思維完美合一。[4月下旬]一次改變奢華裝修風(fēng)的國際空間美學(xué)發(fā)布話題傳播

新聞話題：1、一次豪宅裝修風(fēng)格的思辯，一次時尚國際風(fēng)對奢華風(fēng)的沖擊

——雅布、王受之、劉心武，在匯景新城碰撞跨界藝術(shù)2、原創(chuàng)超級四疊加別墅——匯景新城龍熹山，再創(chuàng)豪宅新高度人物專訪：

1、《國際空間美學(xué)將風(fēng)行中國》——訪加拿大設(shè)計師雅布2、《市中心遇見超級四疊加別墅》——訪華人設(shè)計之父王受之匯景家書[5月下旬]一本指導(dǎo)中國一百年的家族之書古有《曾國藩家書》，近代有《傅雷家書》，人文家族觀復(fù)興的當(dāng)代中國，上層家族正在呼喚一本能代表當(dāng)代家族觀的家書……[5月下旬]一本指導(dǎo)中國一百年的家族之書價值一封家書，一段家族大觀。描述家族創(chuàng)始人在匯景新城的生活場景,傳播他們的財富觀、家庭觀、人生觀，沉淀出匯景新城獨一無二的人文價值，更是超越珠江新城、玖瓏湖等新生豪宅的軟實力。[5月下旬]一本指導(dǎo)中國一百年的家族之書三大亮點

1.央視著名主持人勞春燕作為《匯景家書》作者2.對中國文化、家族淵源有深刻理解的名人：于丹、馮侖、洪晃、李開復(fù)、王石、劉墉等知名人物作為《匯景家書》親自撰寫感想3.匯景新城文化、財富、外交等各領(lǐng)域創(chuàng)始人家族為《匯景家書》講述生活觀、家庭觀、人生觀。[5月下旬]一本指導(dǎo)中國一百年的家族之書話題傳播

1.前期預(yù)熱：5月22日，作者、參與感想撰寫人媒體見面會作者——央視著名主持人勞春燕（暫定），感想撰寫人——鄭淵潔、劉墉、洪晃等，在北京與全國主流媒體見面會，透露新書撰寫過程、細節(jié)及發(fā)布日期，為媒體制造新聞話題。2.新書發(fā)布：6月12日，《匯景家書》簽售送書活動作者及點評人在匯景新城現(xiàn)場簽名售書，新書正式上市。[5月下旬]一本指導(dǎo)中國一百年的家族之書話題傳播3.后期炒作：6月中旬-7月中旬，“誰來一起晚餐”系列圈層活動1配合：《匯景家書》網(wǎng)絡(luò)及報紙連載邀請廣州本地著名主持人、參與《匯景家書》的業(yè)主家族、中大MBA培訓(xùn)班優(yōu)秀學(xué)員進行晚餐，談?wù)搫?chuàng)業(yè)、家族、投資及與業(yè)主相關(guān)的行業(yè)話題，所談?wù)搩?nèi)容及觀點將會刊登在主流媒體上。[5月下旬]一本指導(dǎo)中國一百年的家族之書話題傳播4.新聞話題：

首部豪宅社區(qū)家書記述中國新生代家族創(chuàng)始人的真實生活中國首部社區(qū)家書《匯景家書》正式發(fā)行10封家書10個世家的故事——《匯景家書》感動中國建立CRM客戶關(guān)系管理系統(tǒng)；開展大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查；建立物業(yè)服務(wù)滿意度評估體系；推行“陽光大使”物業(yè)服務(wù)，從微笑、安全、工程三個方面建立”親切服務(wù),用心管理”的專業(yè)形象。[7月]物業(yè)品牌全面提升提升物業(yè)管理品牌形象，打造國際社區(qū)物業(yè)旗幟

其他重要節(jié)點工作重要事件：

（3月）百佳簽署入駐協(xié)議（3月）法國國際學(xué)校簽署入駐協(xié)議（4月17日）二期盛大內(nèi)部認購

[3月底-6月]項目開發(fā)節(jié)點新聞配合百佳簽署入駐協(xié)議法國國際學(xué)校簽署入駐協(xié)議

新聞話題：攜手百佳超市，匯景新城“奢享之城”更“樂活”百佳超市進駐，匯景新城十年升級不斷廣州首家法國學(xué)校入駐匯景新城，“教育之城”再樹國際教育典范“外交之城”再添法國學(xué)校，匯景新城為中法交流作貢獻國際學(xué)校扎堆，匯景新城租房緊俏租金上升[3月底-6月]項目開發(fā)節(jié)點新聞配合4月17日盛大內(nèi)部認購

新聞話題：超級豪宅也搶手——匯景新城龍熹山火爆開售龍熹山又創(chuàng)銷售新高，首日認籌過10億產(chǎn)品越大越貴，越好賣——四疊加產(chǎn)品受高端買家熱捧超級大宅開創(chuàng)新貴家族聚居新模式（新生活）有空間就有可能——超級大宅諦造新世紀(jì)家族生活任務(wù)二借勢從都項目，完善僑鑫地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略將“從都”精神上配套給每位匯景業(yè)主，增加項目附加值

第一步：品牌關(guān)聯(lián)樹立僑鑫地產(chǎn)中國高端生活方式運營商品牌形象第二步：體驗互動第三步：輿論跟進第一步：品牌關(guān)聯(lián)子品牌與母品牌

僑鑫集團：中國高端生活方式運營商

從高級餐飲、高檔酒店、豪宅到高爾夫運動、國際會議、高端休閑度假，從都項目的開業(yè)完善了僑鑫高端生活方式供應(yīng)鏈條第一步：品牌關(guān)聯(lián)子品牌之間

如何把從都配套給每個匯景業(yè)主？每個人心中都有一個“從都”每個成功人士都需要一個“戴維營”……

從此，業(yè)主的版圖又擴大到從都。落地措施：匯景會的成立匯景業(yè)主從都