房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)03

第三章

區(qū)位理論房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的理論基礎(chǔ)第一節(jié)區(qū)位理論概述一、區(qū)位(location)區(qū)位是人類活動實體占有的場所，既指事物所處的具體位置，更指該事物與其他事物之間的一種空間聯(lián)系。絕地區(qū)位、相對區(qū)位。自然區(qū)位、經(jīng)濟區(qū)位、交通區(qū)位。區(qū)位的特點第一，空間性第二，唯一性第三，動態(tài)性第四，相依性第五，稀缺性第六，綜合性第七，等級性自然區(qū)位圖交通區(qū)位圖區(qū)位因素區(qū)位因素因素構(gòu)成自然因素重要指影響區(qū)位的自然資源、自然條件和地理位置等地價因素主要指直接影響工業(yè)、商業(yè)和住宅業(yè)區(qū)位的地租及地價因素交通運輸因素交通運輸?shù)目色@得性及價格極大影響到區(qū)位生產(chǎn)要素因素勞動、資本等要素的數(shù)量、質(zhì)量及價格水平公共服務(wù)因素教育、消防、醫(yī)療、治安、水電、基礎(chǔ)設(shè)施等集聚因素主要指空間集聚的規(guī)模效應(yīng)和外部效應(yīng)科學(xué)技術(shù)因素指科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平及發(fā)展趨勢制度文化因素經(jīng)濟、政治、法律等正式制度以及文化、風(fēng)俗、觀念等非正式制度市場因素區(qū)域市場的分布、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等因素以及居民的收入水平及分布特征等信息通訊因素主要指影響區(qū)位的信息網(wǎng)絡(luò)及通訊條件政策因素稅收、規(guī)劃、住房、保障法、金融等政策區(qū)位因素構(gòu)成表區(qū)位理論的流派第一、成本學(xué)派：杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論；韋伯的工業(yè)區(qū)位論

成本派是最早的區(qū)位論學(xué)派，其理論核心是根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)成本最低，確定企業(yè)的最優(yōu)區(qū)位。杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位，已將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的成本作為最重要因素考慮，但它只討論了產(chǎn)品由產(chǎn)地到市場的運輸成本，未涉及燃料原料及勞動力問題。韋伯將成本學(xué)派發(fā)展成系統(tǒng)學(xué)說。

第二、市場學(xué)派：克里斯塔勒的中心地理論；廖什市場區(qū)

位論

市場派在區(qū)位論中的出現(xiàn)晚于成本派，20世紀(jì)20年代它才正式作為一種理論出現(xiàn)。區(qū)位論市場派產(chǎn)生的社會背景是在壟斷資本主義時代，利潤的實現(xiàn)成了企業(yè)經(jīng)營者最關(guān)心的問題。再加上第二和第三產(chǎn)業(yè)取代第一產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的主層部門，以及交通運輸網(wǎng)的發(fā)達和其勞動生產(chǎn)率迅速提高，市場問題成為將來能否贏利、甚至是能否存在的關(guān)鍵。這時，出現(xiàn)了在考慮成本和運費的同時，關(guān)注市場區(qū)劃分和占領(lǐng)的地域擴大化以及市場網(wǎng)合理結(jié)構(gòu)的區(qū)位理論。區(qū)位理論的流派第三、行為學(xué)派

這是一種考慮與分析人的主觀因素（對環(huán)境的知覺和相應(yīng)的行為）從而對工廠區(qū)位進行決策的區(qū)位理論。它采用了對個體主觀因素的群體客觀分析法，因此考慮了人的心理過程。第四、社會學(xué)派

政府干預(yù)經(jīng)濟，對區(qū)位形成產(chǎn)生影響。第五、歷史學(xué)派

強調(diào)空間區(qū)位發(fā)展的階段性。

第六、計量學(xué)派

通過建立區(qū)域經(jīng)濟數(shù)學(xué)模型，分析區(qū)位形成問題。第二節(jié)杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論杜能對于其假想的“孤立國”給定了以下六個假定條件：1．肥沃的平原中央只有一個城市；

2．不存在可用于航運的河流與運河，馬車是唯一的交通工具；

3．土質(zhì)條件一樣，任何地點都可以耕作；

4．距城市50英里之外是荒野，與其它地區(qū)隔絕；

5．人工產(chǎn)品供應(yīng)僅來源于中央城市，而城市的食物供給則僅來源于

周圍平原；

6．礦山和食鹽坑都在城市附近;；7.運費是運量和距離的函數(shù)。※兩個問題：

第一，在這樣一種關(guān)系下，農(nóng)業(yè)將呈現(xiàn)怎樣的狀態(tài)；

第二，合理經(jīng)營農(nóng)業(yè)時，距離城市的遠近將對農(nóng)業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響。第二節(jié)杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論P+T=V–E：通過合理布局，使運費最小，利潤最大。在運輸費用與距離及重量成比例、運費率因作物不同而不同、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的動機是追求地租收入最大化等前提條件之下，馮·杜能推導(dǎo)出地租形成的公式：式中：R代表地租收入；P代表單位農(nóng)產(chǎn)品的市場價格；C代表單位農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)費用；Q代表農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)量(等同于銷售量)；K代表距城市（市場）的距離；t代表農(nóng)產(chǎn)品的運費率。杜能圈杜能圈形成機制與圈層結(jié)構(gòu)示意圖“孤立國”條件下的杜能圈“孤立國”條件下的杜能圈是一種完全均質(zhì)條件下的理論模式，馮·杜能在放寬了“孤立國”的假設(shè)條件，首先考察了河流的影響，其次考察了其它小城市的影響修正后的杜能圈模式示意圖第三節(jié)韋伯的工業(yè)區(qū)位論區(qū)位因子（區(qū)位因素）是指影響區(qū)位主體分布的原因。韋伯最早提出了區(qū)位因子概念。定義：經(jīng)濟活動發(fā)生在某特定地點而不是發(fā)生在其他地點所獲得的優(yōu)勢，即特定產(chǎn)品在某處生產(chǎn)比在其他場所產(chǎn)生的費用降低的可能性。

區(qū)域性因子

一般因子區(qū)位因子集聚·分散因子

特殊因子一般區(qū)位因子判別一般區(qū)位因子的具體方法是考察影響工業(yè)生產(chǎn)與分配過程的成本因素，即在區(qū)位因子中尋求與所有工業(yè)均相關(guān)的區(qū)域性因子。一般成本因素：（1）布局場地的土地費；（2）固定資產(chǎn)費；（3）原材料和動力燃料費；（4）勞動成本；（5）運費；（6）資本利率；（7）折舊率一般區(qū)位因子：運費和勞動費用運費指向論運費指向論主要使用原料指數(shù)判斷工業(yè)區(qū)位指向。原料指數(shù)是指需要運輸?shù)南薜匦栽现亓亢彤a(chǎn)品重量之比，用公式表示就是：在整個工業(yè)生產(chǎn)與分配過程中，需要運送的總重量為最終產(chǎn)品和限地性原料之和。每單位產(chǎn)品的需要運送的總重量為區(qū)位重量，用公式表示為：運輸指向定律（最小運費原理）在生產(chǎn)過程不可分割，消費地和限地性原料都只有一個的前提條件下，（1）僅使用普遍性原料時，為消費地區(qū)位；（2）僅使用純原料時，為自由區(qū)位；（3）僅使用損重性原料時，為原料地區(qū)位；一般區(qū)位法則第一，當(dāng)原料指數(shù)>1（或區(qū)位重量>2）時，原料地指向性區(qū)位第二，當(dāng)原料指數(shù)<1（或區(qū)位重量<2）時，消費地指向性區(qū)位第三，當(dāng)原料指數(shù)=1（或區(qū)位重量=2）時，自由指向性區(qū)位區(qū)位三角形在生產(chǎn)過程中，當(dāng)原料地為兩個，且與消費地不在一起時，其區(qū)位圖形是一個三角形，即區(qū)位三角形區(qū)位多邊形而當(dāng)原料地為多個，并不同市場在一起，其區(qū)位圖形為一多邊形（區(qū)位多邊形），其運費最小點仍為該多邊形的重力中心P。綜合等費用線最小運費指向是韋伯工業(yè)區(qū)位論的基礎(chǔ)，可以用綜合等費用線來形象地加以說明。綜合等費用線是運費相等點的連線，如圖所示。技術(shù)進步與區(qū)位指向的關(guān)系阿爾弗雷德·韋伯同時論述了技術(shù)進步與區(qū)位指向的關(guān)系，他認為技術(shù)進步會產(chǎn)生兩種相反的傾向。一是運輸工具的改善會降低運費率，勞動費供給地的指向?qū)⒆儚?。二是機械化會帶來勞動生產(chǎn)率的提高，降低勞動系數(shù)，導(dǎo)致在勞動供給地布局的工業(yè)會因運費的作用轉(zhuǎn)向消費地。集聚指向的圖解第四節(jié)中心地理論中心地中心地（CentralPlace），可表述為向居住在它周圍地域（尤指農(nóng)村地域）的居民提供各種貨物和服務(wù)的地方。克里斯塔勒假設(shè)在理想地表上均勻分布著一系列的B級中心地，分別為B1、B2、B3、B4、B5、B6等，它們的最高級別貨物的最大銷售距離假定為r。這樣，兩個B級中心地之間的距離為2r。如將所有的B級中心地聯(lián)接，則可得到一張有規(guī)則的等邊三角形的網(wǎng)。市場原則下的中心地系統(tǒng)的形成圖市場原則下的中心地系統(tǒng)的形成圖·早期建立的道路系統(tǒng)對聚落體系的形成有深刻影響，這導(dǎo)致B級中心地不是以初始的、隨機的方式分布在理想化的地表上，而是沿著交通線分布。在此情況下，次一級中心地的分布也不可能象K=3的系統(tǒng)那樣，居于三個高一級的中心地的中間位置以取得最大的競爭效果，而是位于聯(lián)接兩個高一級中心地的道路干線上的中點位置奧古斯特?廖什需求圓錐體奧古斯特?廖什提出了需求圓錐體的概念，并對六邊形市場區(qū)的形成作了嚴(yán)密的經(jīng)濟論證。需求圓錐體以一般貨物（比如啤酒）的銷售狀況為例，如果其它條件不變，消費者購買某種貨物的數(shù)量取決于他準(zhǔn)備為之付出的實際價格。這個實際價格等于貨物的銷售價格加上運費?！ひ浞窒龍A與圓之間的空隙地區(qū)，除正六邊形外，還有等邊三角形和正方形。相比之下，六邊形的面積最接近于圓的面積。因此，在3種可能存在的幾何形狀中，六邊形的單位需求最大?！ち问仓行牡叵到y(tǒng)（1～9）的最小市場圈第五節(jié)土地區(qū)位與城市土地利用結(jié)構(gòu)城市空間布局形態(tài)伯吉斯同心圓模式霍伊特扇形模式哈里斯烏爾曼多中心模式綜合練習(xí)一、本章基本概念區(qū)位；區(qū)位優(yōu)勢；杜能環(huán)；區(qū)域因子；中心地；中心性；運費指向論；勞動費指向論；集聚指向論；廖什經(jīng)濟景觀二、