河北固安房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)顧問有限公司市場報告宏觀政策碧景苑微觀環(huán)境分析區(qū)域競爭個案分析比較分析結(jié)論宏觀政策貨幣緊縮政策。

07年以來，央行6次上調(diào)利率，一年期存款利率至4.14%，11次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至15%。反屯地政策

1月7日，國務(wù)院的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》指出對于閑置兩年的土地要堅(jiān)決無償收回，閑置滿一年不滿兩年的，則按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)。住宅保障政策

國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局副局長郭寶平表示，繼續(xù)從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地規(guī)模的大趨勢短期內(nèi)不會改變。CPI保持高位，人民幣繼續(xù)升值。

07年我國CPI平均漲幅達(dá)4.8%，創(chuàng)11年歷史新高。08年，人民幣升值速度有望加快，預(yù)計對美元全年將升值10%。

政策分析貨代緊縮抑制投資性需求限外政策限制外籍人士購房，空置面積增加反囤地政策，供給增加保障住宅政策落實(shí)城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入發(fā)展快車道開發(fā)商融資難人民幣升值，通脹延續(xù)，地產(chǎn)保值土地資源的稀缺結(jié)匯難限制外商投資保障性住宅比例有限，循序漸進(jìn)成本不斷提升房價下跌房價上漲抑制房價增長過快，限制投資性需求，促進(jìn)地產(chǎn)市場理性發(fā)展。地產(chǎn)市場現(xiàn)狀市場總需求旺盛，去化速度放緩

2007年，全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%，比上年上升5.8個百分點(diǎn)；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7%。以京滬為例，1月北京簽約面積81.9萬平方米，同比下滑34.2%；1月份上海住宅新房成交15617套，成交面積156.8萬平方米，分別環(huán)比增長1.7%和4.2%，但成交面積較去年同期相比仍下降了10.1%。房價上漲延續(xù)，增速放緩

2007年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比上月降低0.6個百分點(diǎn)。以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長。

2007年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，同比增長30.2%，比上年提高8.4個百分點(diǎn)。

宏觀調(diào)控作用延續(xù)，抑制作用顯現(xiàn)。昆山市場成交狀況表一、昆山市主要樓盤近期成交狀況分析：1、宏觀調(diào)控作用顯現(xiàn)，各案去化速度放緩。2、結(jié)匯難等限外政策出臺，高端項(xiàng)目受影響程度明顯。3、低端產(chǎn)品諸如新城域等依托低單價低總價優(yōu)勢，銷售業(yè)績依然良好。4、08年伊始，宏觀調(diào)控影響延續(xù)、處于市場淡季，地產(chǎn)熱明顯降溫。5、在股市不濟(jì)，經(jīng)濟(jì)走勢不變，沒有新政策出臺的前提下，08年上半年，昆山樓市將持續(xù)放緩。節(jié)后市場狀況碧景苑微觀環(huán)境分析震川路前進(jìn)路青陽路秧浦路白墅路景王路未來CBD碧景苑碧景苑區(qū)位圖中央商務(wù)區(qū)黑龍江路至前進(jìn)路900m至市政府1700m至黃河路1700m至高爾夫練習(xí)場1300m至黑龍江路1300m區(qū)域特點(diǎn)：1、交通不便、市場不豐富、生活配套設(shè)施不完善2、與黑龍江路隔河相望，視覺可及距離市政府僅1700m結(jié)論：地理位置的劣勢，是當(dāng)前項(xiàng)目價值缺失的主要因素，因此如何揚(yáng)長避短，凸顯區(qū)域未來價值成為提升項(xiàng)目價值的關(guān)鍵。區(qū)域競爭個案分析競爭個案黃浦城市花園綠中海天籟紅頂會館同豐路前進(jìn)路震川路青陽路樾河路黃浦江路該案一期16棟多層、1棟小高已基本售罄。基于完整的商業(yè)規(guī)劃及小面積低總價的產(chǎn)品，去化速度較快。二期將于月份開盤，2棟小高、2棟高層。500多套，主力面積80-90㎡兩房，均價4700元/㎡。競爭個案分析——黃浦城市花園該案自07年10月1日開盤以來，因其獨(dú)特的產(chǎn)品類型及市中心的絕版地段，銷售業(yè)績不錯，但受宏觀調(diào)控影響明顯。3月底4月初即將推出小高層，兩房（110㎡）、三房，3.1m層高，起價

4200元/㎡。競爭個案分析——綠中海競爭個案分析——天籟備注：天籟90㎡兩房去化速度最快，當(dāng)前63-76㎡一房剩余最多。市中心的純-靜區(qū)域是該案的訴求核心。備注：紅頂會館采用高回報率的業(yè)務(wù)策略取得不俗銷售業(yè)績。競爭個案分析——紅頂會館小結(jié)區(qū)域市場不成熟，產(chǎn)品差異化，競爭壓力小。產(chǎn)品自身價值的挖掘把握是關(guān)鍵。比較分析比較分析分析：碧景苑的劣勢體現(xiàn)在交通、生活配套及周邊環(huán)境上?；觿轂閮?yōu)勢，注重產(chǎn)品自身特色成為關(guān)鍵。天成佳園昆城之心地段價值典藏級大宅環(huán)境價值上層建筑產(chǎn)品價值