第五章房屋調(diào)查

地籍測量學第五章房屋調(diào)查山東交通學院測繪教研室第一節(jié)房屋調(diào)查

一、與房屋有關(guān)的名詞（1）假層。是指房屋的最上一層，四周外墻的高度一般低于正式層外墻的高度，內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層，其高度大于2.2m的部分，面積不足底層1／2的叫做假層。（2）氣屋。利用房屋的人字屋架下面的空間建成并設(shè)有老虎窗的叫做氣屋。（3）夾層和暗樓。建筑設(shè)計時，安插在上下兩層之間的房屋叫做夾層。房量建成后用室內(nèi)上部空間添加建成的房間叫做暗樓。

一、與房屋有關(guān)的名詞（4）過街樓和吊樓。橫跨里巷兩邊房屋建造的懸空房屋叫做過街樓；一邊依附于相鄰房屋，另一邊有支柱建筑的懸空房屋叫做吊樓。（5）陽臺和挑外廊。房屋建筑的上層，伸出屋外的部分．作為吸收陽光和納涼使用的叫做陽臺或眺臺。陽臺分為：外(凸)陽臺、內(nèi)(凹）陽臺、凸凹陽臺，畫圖時把突出墻面的部位畫成虛線。（6）天井和天棚。房屋內(nèi)部無蓋見天的小塊空間叫做天井。天井上有透明頂棚覆蓋的叫天棚。

二、房屋調(diào)查的內(nèi)容1、房屋的權(quán)屬包括權(quán)利人、權(quán)屬來源、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)別、墻體歸屬、房量權(quán)屬界線草圖。（1）權(quán)利人。房屋權(quán)利人是指房屋所有權(quán)人的姓名。私人所有的房屋，一般按照產(chǎn)權(quán)證件上的姓名登記。若產(chǎn)權(quán)人已死亡則注明代理人的姓名；產(chǎn)權(quán)共有的，應注明全體共有人姓名；房屋是典當或抵押的，應注明典當或抵押人姓名及典當或抵押情況；產(chǎn)權(quán)不清或無主的可直接注明產(chǎn)權(quán)不清或無主，并作簡要說明；單位所有的房屋，應注明單位全稱；兩個以上單位共有的，應注明全體共有單位全稱。（3）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。房屋產(chǎn)權(quán)共劃分為全民(全民所有制)、集體(集體所有制)、私有（個人所有制）等三類，外產(chǎn)、中外合資產(chǎn)不進行分類，但應按實際注明。（4）產(chǎn)別。房屋產(chǎn)別是根據(jù)產(chǎn)權(quán)占有和管理不同而劃分的類別。按兩級分類，一級分8類，二級分4類。（5）墻體歸屬。房屋墻體歸屬是指四面墻體所有權(quán)的歸屬。一般分三類：自有墻、共有墻、借墻。在房屋調(diào)查時應根據(jù)實際的墻體歸屬分別注明。（6）房屋權(quán)屬界線示意圖。房屋權(quán)屬界線示意圖是以房屋權(quán)屬單元為單位繪制的略圖，表示房屋的相關(guān)位置。其內(nèi)容有房屋權(quán)屬界線、共有共用房屋權(quán)后界線以及與鄰戶相連墻體的歸屬、房屋的邊長，對有爭議的房屋權(quán)屬界線應標注爭議部位，并作相應的記錄。（7）房屋權(quán)屬登記情況。若房屋原已辦理過房屋所有權(quán)登記的，在調(diào)查表中注明《房屋所有權(quán)證》證號。房屋產(chǎn)別分類標準

2、房屋的位置

包括房屋的坐落、所在層次。房屋坐落是描述房屋在建筑地段的位置，是指房屋所在街道的名稱和門牌號。房屋坐落在小的里弄、胡同或小巷時，應加注附近主要街道名稱；缺門牌號時，應借用毗連房屋門牌號并加注東、南、西、北方位；當一幢房屋坐落在兩個或兩個以上街道或有兩個以上門牌號時，應全部注明；單元式的成套住宅，應加注單元號、室號或產(chǎn)號。所在層次是指權(quán)利人的房屋在該幢的第幾層。

3、房屋的質(zhì)量包括層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份。(1)房屋的層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪以上起計算層數(shù)。當采光窗在室外地坪線以上的半地下室，室內(nèi)層高在2.2m以上的，則計算層數(shù)。地下層、假層、夾層、暗樓、裝飾性塔樓以及突出層面的樓梯間、水箱間均不計算層數(shù)。屋面上添建的不同結(jié)構(gòu)的房屋不計算層，但仍需測繪平面圖且計算建筑面積。

(2)根據(jù)房屋的梁、柱、墻及各種構(gòu)架等主要承重結(jié)構(gòu)的建筑材料確定房屋的結(jié)構(gòu)。房屋結(jié)構(gòu)的分類標準一幢房屋一般只有一種建筑結(jié)構(gòu)，若房屋中有兩種或兩種以上建筑結(jié)構(gòu)組成，能分清楚界線的，則分別注明結(jié)構(gòu)，否則以面積較大的結(jié)構(gòu)為準。(3)房屋的建成年份是指實際竣工年份。拆除翻建的，應以翻建竣工年份為準。一幢房屋有兩種以上建筑年份，應分別調(diào)查注明。

4、房屋的用途指房屋目前的實際用途，也就是指房屋現(xiàn)在的使用狀況。房屋的用途按兩級分類，一級分8類，二級分28類。一幢房屋有兩種以上用途的，應分別調(diào)查注明。房屋用途分類標準

5、房屋的數(shù)量包括建筑占地面積、建筑面積、使用面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積、宗地內(nèi)的總建筑面積(簡稱總建筑面積)、套內(nèi)建筑面積等。（1）建筑占地面積(基底面積)。房屋的建筑占地面積是指房屋底層外墻(柱)外圍水平面積，一般與底層房屋建筑面積相同。

（2）建筑面積。建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。每戶(或單位)擁有的建筑面積叫分戶建筑面積。平房建筑面積指房屋外墻勒腳以上的墻身外圍的水平面積。樓房建筑面積則指各層房屋墻身外圍水平面積的總和。建筑工程建筑面積計算規(guī)范2．0．11勒腳plinth建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。

（3）使用面積。使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。包括直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營或生活使用的面積和輔助用房如廚房、廁所或衛(wèi)士間以及壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽臺、地下室、附層(夾層)、2.2m以上（含2.2m）的閣(暗)樓等面積。

（4）共有面積。共有面積指各產(chǎn)權(quán)主共同擁有的建筑面積。主要包括有：層高超過2.2m的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨篷、突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯間及機房、水箱等。（5）房屋的產(chǎn)權(quán)面積。房屋的產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。技術(shù)層可以從外觀上看出來，正常的各層間的窗戶都是均勻分布的，如果有兩層間的距離明顯比其它層之間厚就說明里面有技術(shù)層。設(shè)備層是指專用于布置機電設(shè)備等的樓層。

（6）總建筑面積?？偨ㄖ娣e等于計算容積率的建筑面積和不計算容積率的建筑面積之和。計算容積率的建筑面積包括使用建筑面積(含結(jié)構(gòu)面積，以下簡稱使用面積)、分攤的共有面積(共有面積)和末分攤的共有面積。面積測量計算資料中要明確區(qū)分計算容積率的建筑面積和不計算容積率的建筑面積。（7）成套房屋的建筑面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺面積三部分組成。

（8）套內(nèi)房屋使用面積。套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井。內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。

（9）套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護、承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分割墻、套與公共建筑空間的分割墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計人套內(nèi)墻體面積。（10）套內(nèi)陽臺建筑面積。套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋墻體之間的水平投影面積計算。其中，封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，末封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

三、房產(chǎn)要素的編號1、房產(chǎn)編號房產(chǎn)編號全長17位，字符型。編號前第13位為該房產(chǎn)／戶地所屬的宗地的編號。第14位為特征碼（二值型），以0代表房產(chǎn)，以1代表戶地。第15、16．17三位為該房產(chǎn)／戶地在所屬地塊范圍內(nèi)按”弓”形順序編的房產(chǎn)序號／戶地序號。戶地指農(nóng)村居民點的宅基地。房產(chǎn)編號

2、房屋及構(gòu)建筑物要素編號房屋及構(gòu)筑物編號可依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定進行編制。房屋、構(gòu)筑物編號全長9位，字符型。第1、2位為房屋產(chǎn)別，用兩位數(shù)字表示到二級分類。第3位為房屋結(jié)構(gòu)，用一位數(shù)字表示。第4、5位為房屋層數(shù)，用兩位字符表示，1～99層用1～99表示。

100層以上（含100層）用字母加數(shù)字表示，如100層用“A0”表示，115層用“B5”表示，其中A代表“10”，B代表”11“，依次類推。第6、7位為建成年限，用兩位字符表示，取建成年份末兩位數(shù)。如“85”代表1985年建成，對1999年以后建或的房屋用字母加數(shù)字表示，如“A0”代表2000年（1900+100=2000），“C4”代表2024年(1900+124=2024)，對1900年以前建成的房屋，可在宗地圖上特殊注記。第8、9位為房屋用途，用兩位數(shù)字表示到二級分類。房屋及構(gòu)筑物編號第二節(jié)共有面積的分攤

一、共有面積的含義共有面積由兩部分構(gòu)成：應分攤的共有面積和不應分攤的共有面積。應分攤的共有面積主要有室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯房及機房，多層建筑物中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間、有維護結(jié)構(gòu)的水箱等。不應分攤的共有面積是前項所列之外，建筑報建時未計入容積率的共有面積和有關(guān)文件規(guī)定不進行分攤的共有面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標高不高于2m的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為社會公眾休息或交通的場所等。

一、共有面積的含義

在房屋面積計算時，對于應分攤的共有面積，如果多個權(quán)利人擁有一棟房屋，則要求分戶分攤；如果一個權(quán)利人擁有一棟房屋，則要求分層分攤，即使用面積按層計算，房屋的共有面積按層分攤。無論從理論上，還是從實際情況看，自然層數(shù)等于或大于2的建筑物，一定有共有面積。如果在房屋調(diào)查報告中無共有面積，則這份報告不合格，不能使用。

二、應分攤共有面積的分攤原則1、按文件或協(xié)議分攤有面積分割文件或協(xié)議的，應按其文件或協(xié)議分攤，一棟房屋有兩個以上權(quán)利人，實際情況中并不多見。2、按比例分攤無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分攤，即：

各單元應分攤的共有面積=分攤系數(shù)K×各單元套內(nèi)建筑面積式中：K=應分攤的共有面積/各單元套內(nèi)建筑面積之和。

3、按功能分攤有多種不同功能的房屋(如綜合樓、商住樓等)，共有面積應參照其服務功能進行分攤。（1）對服務于整個建筑物所有使用功能的共有面積應共同分攤，否則按其所服務的建筑功能分別進行分攤。

（2）住宅平面以外，僅服務于住宅的共有面積(電梯房、樓梯間除外)應計入住宅部分進行分攤。住宅平面以外的電梯間、樓梯間，僅服務于住宅部分，但其通過其他建筑功能的樓層，則按住宅部分面積和其他建筑面積的各自比例分配相應的分攤面積。（3）建筑物報建時計入容積率的其他共有面積均應分攤。

（4）共有面積的分攤除有特殊規(guī)定外，一般按所服務的功能進行分攤，分攤時凡屬本層的共有面積只在本層分攤，服務于整棟的共有面積整棟分攤，只為某部分建筑物服務的共有部分只在該部分分攤。另外，建筑物天頂部分的共有面積，如無特別要求，無條件由整棟建筑物分攤。

在房屋調(diào)查過程中，有各式各樣的建筑物，其共有面積的服務功能區(qū)分也比較復雜，正確的區(qū)分及計算是保證房屋面積測算正確的關(guān)鍵。根據(jù)實際情況．不管房屋結(jié)構(gòu)有多復雜，其綜合概念圖可表示成如圖所示A為裙樓，B為塔樓，A、B兩部分功能不一樣，Gi（i=1～5）為應分攤的共有面積，其中G4為天頂部分，G5為不通過A部分的共有面積。5個部分的共有面積可以有如下分攤組合：三、應分攤共有面積的區(qū)分及分攤方法(1)G1只服務于A部分，則只在A內(nèi)分攤。(2)G1只服務于B部分，但通過A，則由A、B兩部分按比例分攤。(3)G2只服務于B部分，但通過A，則由A、B兩部分按比例分攤。(4)G2同時服務于A、B兩部分，則整棟分攤。(5)G3只服務于B部分，則只在B部分分攤。(6)G4為天頂部分，整棟分攤。(7)G5只服務于B部分，但不通過A，則只在B部分分攤。

某棟房屋第i層建筑平面示意圖，T2為在整棟房屋中本層應分得的共有面積。T1為本層的共有面積，僅服務于C、D兩部分，C、D兩部分為本層功能不同或權(quán)利人不同的使用面積，而C+D+T1相對于整棟房屋來說又是使用面積。上圖中T1+T2作為本層的共有面積分攤到C、D兩部分。無論多復雜的共有面積，分攤計算都可由上述說明推出。

（1）產(chǎn)權(quán)是共有的。應分攤的共有面積，其產(chǎn)權(quán)歸屬應屬建筑物內(nèi)部參與分攤共有面積的所有業(yè)主擁有，物業(yè)管理部門及用戶不得改變其功能或有償出租(售)。對于不應分攤的共有面積也是如此。四、應分攤共有面積的特點

（2）應分攤共有面積的相對性。反映了在一棟房屋內(nèi)擁有共有面積的實際情況。在上圖，T2是整棟房屋的權(quán)利人在法律意義上都擁有，數(shù)量上歸第I層所有，面第i層的C、D權(quán)利人同樣擁有其他各層的與T2性質(zhì)相同的共有面積。而T1卻不同，它只能是C、D兩部分的權(quán)利人所共同擁有，本棟樓其他權(quán)利人是不能擁有的。

（3）各權(quán)利人擁有的應分攤共有面積在空間上是無界的。各權(quán)利人對共有面積只有擁有數(shù)量上的表達，而無空間位置界線的準確表達。（4）從理論上講，任何建筑物都有使用面積和共有面積，實際上無共有面積的建筑物是極少的，僅限于只有一層的建筑物。因此，一份房屋調(diào)查報告有無共有面積是其是否完整性和規(guī)范的重要體現(xiàn)，也是辦理房地產(chǎn)交易、抵押等手續(xù)時在法律上的要求。第三節(jié)建筑面積計算

一、計算全建筑面積的范圍（1）單層建筑物，不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算，單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層，亦應計算建筑面積。

（2）高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積，高跨為邊跨時，其建筑面積=勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度×勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度；當高跨為中跨時，建筑面積=勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度×中柱外邊線的水平寬度計算。

（3）多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積總和計算，其第一層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，第二層及第二層以上按外墻外圍水平面積計算。（4）地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。

（5）坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2m的，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。（6）穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。（7）圖書館的書庫按書架層計算建筑面積，

（8）電梯井、提物井、垃圾道、管道井、煙道等均按建筑物自然層計算建筑面積。（9）舞臺燈光控制室按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。（10）建筑物內(nèi)的技術(shù)層或設(shè)備層，層高超過2.2m的，應按一層計算建筑面積。

（11）突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯、機房等按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。（12）突出墻外的門斗按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。（13）跨越其他建筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積。建筑工程建筑面積計算規(guī)范2.0.8門斗foyer在建筑物出入口設(shè)置的起分隔、擋風、御寒等作用的建筑過渡空間。

二、計算一半建筑面積的范圍（1）用深基礎(chǔ)做地下室架空加以利用，層高超過2.2m的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。（2）有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。

（3）有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。（4）封閉式陽臺、挑廊，按其水平面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺、有柱陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。（5）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。（6）兩個建筑物間有頂蓋和柱的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。（7）室外樓梯作為主要通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

三、不計算建筑面積的范圍（1）突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如柱、垛、勒腳、庭院、無柱雨篷、懸挑窗臺等。（2）檢修、消防等用的室外爬梯。（3）層高在2.2m以內(nèi)的技術(shù)層。（4）沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂