中航國際北京四合院項(xiàng)目小股東退出方案

北京四合院項(xiàng)目小股東退出方案Beyondcommerceforanewworld中航國際地產(chǎn)投資事業(yè)部投資發(fā)展中心2014年2月24日背景情況介紹院落價值分析退出方案建議項(xiàng)目成本情況經(jīng)濟(jì)測算模擬報告目錄PartⅠ背景情況介紹1、背景情況介紹-股權(quán)架構(gòu)2006年中航城&世紀(jì)盈豐（以下簡稱“小股東”）為推動深圳漁農(nóng)村舊改項(xiàng)目合作事宜，按照68%:32%股權(quán)比例設(shè)立中航置地。中航城公司按照雙方簽署合作協(xié)議約定，已支付誠意金及前期款項(xiàng)2600萬元，目前漁農(nóng)村項(xiàng)目已不具備繼續(xù)合作條件。2008年經(jīng)小股東推薦位于后海的四合院項(xiàng)目，雙方聯(lián)合以中航置地名義分期收購北京千秋公司100%股權(quán)。收購過程中根據(jù)雙方投入股權(quán)轉(zhuǎn)讓款情況，以中航置地出具股東會決議明確小股東間接持有北京千秋公司股權(quán)比例為24%，另8%股權(quán)為代中航城持有。1、背景情況介紹-往來款項(xiàng)中航城已支付的誠意金及前期款項(xiàng)2600萬元：根據(jù)世紀(jì)盈豐2006年12月11日出具的《承諾函》，如中航城解除漁農(nóng)村項(xiàng)目合作協(xié)議，則有權(quán)要求小股東限期返還全部已付款，賠償同期銀行利息和經(jīng)濟(jì)損失。截至2月底以銀行同期利率計(jì)息約1700萬元。與中航置地的股東往來款項(xiàng)1320萬元：其中借款1000萬元可根據(jù)約定利率計(jì)息，其他應(yīng)收款320萬元暫無還款期限及利率約定，須另行協(xié)商解決。截至2月底以銀行同期利率計(jì)息約970萬元。3920萬（利息2670萬元）誠意金1000萬付裝修補(bǔ)償款1500萬租賃保證金100萬其他應(yīng)收款320萬借款本金1000萬《關(guān)于“盈豐廣場”項(xiàng)目的合作框架協(xié)議》（2006.3.28）《深圳漁農(nóng)村“裕亨花園”舊城改造協(xié)議》（2006.12.5）賬務(wù)掛往來，無期限及借款利率約定以北京千秋公司享有的利潤分配償還，最遲于首次分配是直接扣減，按一年期銀行貸款利率加1%計(jì)息項(xiàng)目地處京城什剎海（首規(guī)委指定二十五片歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)），位于首都中軸線西側(cè)，皇城景山以北，鐘鼓樓之南。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)傳統(tǒng)精品四合院五套，形成宅區(qū)建筑群。

其布局為東、西、中三路，南北長86米，東西寬75米，中路為一套五進(jìn)院，按清代郡王府規(guī)制恢復(fù)。東路和西路各有三進(jìn)院兩套。二環(huán)中軸線小石碑胡同鴉兒胡同86M75M1、背景情況介紹-項(xiàng)目區(qū)位鼓樓⑤①②③④1、背景情況介紹-項(xiàng)目指標(biāo)PartⅡ院落價值分析2、院落價值分析-北京四合院市場簡析四合院市場供給極少，精品都在東西城：1、目前北京四合院受到城市區(qū)域改造、產(chǎn)權(quán)不清晰、翻建開發(fā)周期長等問題的影響，真正具備交易條件的四合院極少；產(chǎn)權(quán)問題是瓶頸，目前很多四合院產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，短期內(nèi)不可能進(jìn)入交易市場；開發(fā)周期較長：建造四合院的規(guī)劃條件嚴(yán)格，建造技術(shù)復(fù)雜，以及市政條件的諸多制約，決定四合院的建造不可大面積大規(guī)模的實(shí)施。2、“東富西貴”（昔日北京諺語：“東直門的宅子，西直門的府”）的歷史根源，東城與西城所保存下來的院子多為高官富賈的邸宅，尤其是什剎海區(qū)域擁有北京地區(qū)不可多得的水景，歷來是精品四合院薈萃之地。買賣門檻高，產(chǎn)權(quán)混亂困擾交易，價格良莠不齊：1、因多數(shù)四合院交易不同于普通商品房銷售，無法通過銀行融資分期付款，這意味著四合院交易必須具備足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。買家構(gòu)成相當(dāng)復(fù)雜，用于自住、投資和辦公使用的比例旗鼓相當(dāng)。2、產(chǎn)權(quán)清晰是四合院上市交易的前提，而現(xiàn)實(shí)中很多產(chǎn)權(quán)不明晰的四合院的交易在和政策打擦邊球，同時此類四合院成交價格因產(chǎn)權(quán)缺陷遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于完全產(chǎn)權(quán)的四合院。3、目前北京四合院市場中占地1000平米以上的“極品”極少，且頂級四合院宜采取定制化，直接面對目標(biāo)客戶。2、院落價值分析-項(xiàng)目價值挖掘

核心優(yōu)勢：相對于在售的大雜院式的四合院，本項(xiàng)目具有以下不可替代的核心優(yōu)勢：唯一不可再生的歷史地脈價值。唯一王府式規(guī)制完整的產(chǎn)品。唯一整片大面積、連片翻新開發(fā)的院子。唯一四圍獨(dú)立、私密性最強(qiáng)的四合院。唯一嚴(yán)格遵照古法古制修建的四合院。唯一帶大面積地下車庫的四合院。

稀缺性價值：北京內(nèi)城800年的中心區(qū)域，北京傳統(tǒng)文化的中軸區(qū)。完整的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，并且可注冊辦公。全新建造的古式四合院，避免了拆建成本。稀缺的大面積院子（占地900-2240平米，建面1791-4000平米）。以市場比較法進(jìn)行均價價格推算

列舉競品項(xiàng)目——案例A：建筑面積1160平方米，掛牌時間2013年8月，掛牌價格258621元/平方米。案例B：建筑面積1200平方米，掛牌時間2013年7月，掛牌價格275000元/平方米。案例C：建筑面積1250平方米，掛牌時間2013年8月，掛牌價格280000元/平方米。

本項(xiàng)目

案例A案例B案例C區(qū)位

及

交通所處區(qū)域什剎海北岸

什剎海風(fēng)景區(qū)

什剎海風(fēng)景區(qū)

什剎海風(fēng)景區(qū)交通節(jié)點(diǎn)及距離鼓樓西大街德勝門內(nèi)大街德勝門內(nèi)大街德勝門內(nèi)大街100米400米400米400米周邊環(huán)境臨街商業(yè)成熟成熟成熟成熟臨街道路小石碑胡同羊房胡同羊房胡同柳蔭街雙向2車道雙向2車道雙向2車道雙向2車道房屋狀況建筑外形矩型矩型矩型矩型使用狀況新房較舊房較舊房新房結(jié)構(gòu)3進(jìn)院3進(jìn)院3進(jìn)院3進(jìn)院朝向南北南北南北南北樓層1-11-11-11-1層高3.53.53.53.5面積1,645.91116012001250外裝修精裝修無裝修簡裝修簡裝修內(nèi)裝修毛坯簡裝修簡裝修簡裝修交易概況價格

259,000275,000280,000時間預(yù)計(jì)2014年

2013年8-182013年7-52013年8-16ABC本項(xiàng)目2、院落價值分析-市場比較分析比較因素修整系數(shù)表因素待估房地產(chǎn)案例1案例2案例3交易價格

-259000275000280000交易時間1.001.001.001.00交易情況1.001.001.001.00區(qū)域因素土地級別1.001.001.001.00基礎(chǔ)設(shè)施電力、供水、排水、通訊系統(tǒng)1.001.001.001.00公共配套設(shè)施醫(yī)院、學(xué)校、娛樂1.001.001.001.00交通便捷程度交通主(次)干道數(shù)量、級別1.001.001.001.00與主干道通達(dá)程度1.001.011.011.01離火車站、汽車站距離1.000.990.990.99商業(yè)繁華程度1.001.001.001.00環(huán)境質(zhì)量

1.001.001.001.00個別因素宗地條件臨街狀況1.000.990.990.99臨街道路評價道路類型、級別1.001.001.001.00房屋狀況建筑物使用狀況1.001.051.051.00層高1.001.001.001.00面積1.001.021.011.01設(shè)施、設(shè)備1.001.001.001.00外裝修情況1.001.031.011.01內(nèi)裝修情況1.001.000.990.99建筑結(jié)構(gòu)1.001.001.001.00朝向1.001.001.001.00樓層1.001.001.001.00建筑外形1.001.001.001.00比準(zhǔn)單價

282,825.00288,663.00279,916.00評估價格(元/平方米)280,000.002、院落價值分析-市場比較分析各院落單價的推算——以市場均價28萬為基礎(chǔ)，綜合朝向、綠地、臨路性等因素進(jìn)行綜合評分，對1~5#院落的單方售價評估排序：5#＞4#＞2#＞3#＞1#2、院落價值分析-市場比較分析另考慮四合院頂級高端產(chǎn)品應(yīng)更側(cè)重私密性，若重點(diǎn)評值因素是院落的私密性和院落的格局、結(jié)構(gòu)；初步判斷，本項(xiàng)目四套三進(jìn)院落的價格水平排序應(yīng)為：3#、4#＞2#＞1#。PartⅢ退出方案建議3、退出方案建議-基本思路小股東退出項(xiàng)目合作，按照北京四合院項(xiàng)目24%的間接權(quán)益分配和漁農(nóng)村項(xiàng)目合作關(guān)系解除原則執(zhí)行：1、按照5套院落的24%計(jì)算小股東可分配面積，并結(jié)合院落價值分析，優(yōu)先分配價值較低的院落1#和2#（小股東已認(rèn)可），具體分配情況如下：2、小股東退出合作關(guān)系，須同時處理妥當(dāng)與中航城&中航置地往來款項(xiàng)，歸還漁農(nóng)村項(xiàng)目誠意金及前期款項(xiàng)等3,920萬元，并承擔(dān)資金成本約2,670萬元。3、小股東無其他資金償還來源，希望通過享有的上述1套半院落的收益償還；但因不直接持有北京千秋公司股權(quán)，24%間接股權(quán)享有的權(quán)益分配，唯有通過變現(xiàn)上述1套半院落的稅后凈利潤實(shí)現(xiàn)。3、退出方案建議-具體方案簽訂解除合作協(xié)議，約定解除漁農(nóng)村項(xiàng)目合作關(guān)系，并就北京四合院項(xiàng)目約定雙方收益權(quán)院落1#由小股東自行處置，院落2#優(yōu)先由中航按照約定價格購買實(shí)現(xiàn)銷售后清算土地增值稅分配利潤、償還借款、股權(quán)過戶統(tǒng)一進(jìn)行操作流程協(xié)議內(nèi)容1、解除漁農(nóng)村項(xiàng)目合作關(guān)系①小股東歸還中航城支付的誠意金及前期款項(xiàng)2600萬元，并承擔(dān)雙方商討約定的資金成本；②小股東歸還中航置地往來款項(xiàng)1320萬元，并承擔(dān)相應(yīng)資金成本；③雙方同意上述款項(xiàng)及資金成本，用小股東在北京四合院項(xiàng)目享有的權(quán)益償還，并可在實(shí)現(xiàn)其權(quán)益時直接扣減。2、北京四合院項(xiàng)目24%權(quán)益：①院落1#和2#中627.02平米由小股東享有，其他院落及設(shè)施的權(quán)益歸中航城享有，雙方據(jù)此原則分賬套核算。②院落1#由小股東自行處置并享有銷售后清繳稅費(fèi)的稅后凈利；③院落2#由小股東享有的面積按照按照約定價格購買權(quán)益，如雙方就約定價格無法達(dá)成一致，可由小股東按市場價購買中航享有的半套院落權(quán)益。考慮精品四合院的稀缺資源，建議中航多持有院落考慮方案：院落1#由小股東自行處置，院落2#由小股東享有的面積按照按照約定價格購買權(quán)益，如雙方無法就約定價格達(dá)成一致意見，可由小股東按照其認(rèn)可市場價購買我方半套院落權(quán)益。3、退出方案建議-風(fēng)險控制方案實(shí)施中應(yīng)注意的問題：1、盡量實(shí)現(xiàn)兩套院落同時分配利潤，進(jìn)行債務(wù)的抵扣和股權(quán)過戶；如因兩套院落銷售進(jìn)度不一致，小股東要求就已實(shí)現(xiàn)的院落銷售提前實(shí)現(xiàn)權(quán)益，則建議相應(yīng)削減其在中航置地的股權(quán)，并確保其剩余利潤不低于6,590萬元，用以償還中航城及中航置地的相關(guān)款項(xiàng)。2、根據(jù)中航地產(chǎn)北京公司財(cái)務(wù)部反饋情況，據(jù)測算含稅費(fèi)的院落單方成本約10.5萬元/M2，為避免被稅務(wù)部門認(rèn)定為低價銷售而按照銷售單價的兩倍計(jì)算土地增值稅，建議銷售單價不低于15萬/M2。3、兩套院落的銷售價格應(yīng)基本持平，以避免同家企業(yè)的院落銷售定價差異過大引發(fā)稅務(wù)部門稽查風(fēng)險，雙方應(yīng)就市場定價及稅務(wù)籌劃做好充分溝通。PartⅣ項(xiàng)目成本情況4、項(xiàng)目成本情況計(jì)稅成本確定：項(xiàng)目工程結(jié)算已基本完成，計(jì)稅總成本約8.62億元（包含利息約2億）。剩余約1700萬元工程款尚未結(jié)算，但可以提供相對準(zhǔn)確的預(yù)估價款及合同等資料，預(yù)計(jì)稅前扣除不存在問題。土增稅清算：可申請單獨(dú)清算，且不影響其他未售院落。此次清算確定的單方計(jì)稅成本，將作為其他院落以后清算時的單方成本。納稅地點(diǎn)：項(xiàng)目公司注冊地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（門頭溝稅務(wù)所）但其他院落若自用或出租一年以上再出售，則視同轉(zhuǎn)讓舊房處理，在房產(chǎn)所在地申報繳稅，不再享受核算所在地的稅收優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠：上繳區(qū)財(cái)政稅款的4%-13%可以申請返還。（按照對區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)金額的大小，分別享受各比例的返還）各項(xiàng)稅款區(qū)財(cái)政留存比例：所得稅20%、營業(yè)稅金及附加50%、土地增值稅50%4、項(xiàng)目成本情況項(xiàng)目動態(tài)總成本約8.62億元，財(cái)務(wù)單方成本約9.4萬元/M2：土增稅清算及所得稅清繳時有調(diào)整剔除因素考慮：

1、項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的所有費(fèi)用均作為開發(fā)間接費(fèi)資本化，土地增值稅清算及所得稅計(jì)算時考慮計(jì)稅成本中扣除2,880萬開發(fā)間接費(fèi)；

2、項(xiàng)目借款均為集團(tuán)內(nèi)部借款，借款利息賬面列支2億，土地增值稅清算時無法全額抵扣，預(yù)計(jì)僅能按照（土地價款+開發(fā)成本）的10%計(jì)算抵扣項(xiàng)。另在所得稅計(jì)算時考慮剔除收購前產(chǎn)生的利息費(fèi)用3,016萬，即所得稅計(jì)稅單方成本8.77萬元/M2。PartⅤ經(jīng)濟(jì)測算模擬5、經(jīng)濟(jì)測算模擬方案一：中航先以約定價格購買院落2#，稅后收益歸小股東享有，以降低世紀(jì)盈豐購買院落1#的資金壓力，院落1#收益用于歸還中航往來款項(xiàng)。

院落2#按照“小股東部分市場價28萬元/M2+中航部分成本價（含稅）10.5萬元/M2”折算院落2#的綜合售價約17.55萬元/M2；院落1#原則上由小股東自行處置，受稅務(wù)稽查風(fēng)險影響不能低于15萬元/M2且盡量與院落2#售價持平；另因收益由小股東享有，應(yīng)可覆蓋與中航往來款項(xiàng)及利息，即建議院落1#暫按照19.50萬元/M2計(jì)算。1、中航先以27,308萬元購置院落2#，小股東享有稅后收益4,457萬元；小股東須再拿26,170萬元購買院落1#，稅后收益6,621萬元原則上歸世小股東享有；2、用院落1#收益歸還與中航往來款項(xiàng)（本金3,920萬元+2670萬元已計(jì)利息+實(shí)際成交期未計(jì)算利息）。5、經(jīng)濟(jì)測算模擬方案二：如小股東不認(rèn)可中航所提市場價，同意一次性以約定價格購買院落1#、2#，同期處理與中航往來款項(xiàng)。按照“院落1#含稅成本價10.5萬元/M2+院落2#世紀(jì)盈豐部分含稅成本10.5萬元/M2+院落2#中航部分市場價28萬元/M2”計(jì)算院落1#、2#的綜合售價15.7萬元/M2，由小股東一次性購置

：此種情況下，小股東須以4.9億元購置院落1#、2#，稅后收益8,051萬元全部由中航享有，小股東資金投入較大且無法以收益覆蓋與中航往來款項(xiàng)。建議：按照優(yōu)先以方案一與小股東洽談退出方案及解除合作關(guān)系，并鎖定認(rèn)可市場價。附錄：剩余院落處理方式涉稅分析對于剩余院落，公司主要可以采用以下四種方式處置：1、企業(yè)分立2、以房產(chǎn)作價投資入股3、資產(chǎn)劃撥4、直接出售四種方式下，以企業(yè)分立方式為最優(yōu)，此種方式下涉稅最少，以房產(chǎn)作價投資入股次之，資產(chǎn)劃撥及直接出售兩種方式，稅費(fèi)均較高。同時，若公司以長期持有資產(chǎn)為目的，則可采用前三種方式將資產(chǎn)裝入殼公司運(yùn)營。若公司在可預(yù)見的未來，需要將資產(chǎn)處置，則應(yīng)暫緩將資產(chǎn)注入殼公司，以避免股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式可能會涉及的國有資產(chǎn)掛牌問題。關(guān)鍵性問題：資產(chǎn)處置方案——持有or出售附錄：剩余院落處理方式涉稅分析企業(yè)分立——涉稅少、操作繁瑣

被分立企業(yè)將部分或全部資產(chǎn)分離轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)存或新設(shè)的企業(yè)，被分立企業(yè)股東換取分立企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的依法分立。分立可以采取存續(xù)分立和新設(shè)分立兩種形式。涉及稅費(fèi)情況：營業(yè)稅：無納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。契稅：無財(cái)稅[2012]4號：公司依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。土地增值稅：無（財(cái)稅字[1995]第048號）：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。印花稅：無以合并或分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。附錄：剩余院落處理方式涉稅分析-企業(yè)分立企業(yè)分立應(yīng)具備的條件：1、具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的；2、分立企業(yè)和被分立企業(yè)重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營活動；3、且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%；4、企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。企業(yè)分立相關(guān)處理事項(xiàng)：

1、分立企業(yè)接受被分立企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被分立企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。

2、被分立企業(yè)已分立出去資產(chǎn)相應(yīng)的所得稅事項(xiàng)由分立企業(yè)承繼。

3、被分立企業(yè)未超過法定彌補(bǔ)期限的虧損額可按分立資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的比例進(jìn)行分配，由分立企業(yè)繼續(xù)彌補(bǔ)。采用企業(yè)分立方式，可享有較大幅度的稅收優(yōu)惠政策，公司操作成本最低，但是企業(yè)分立工作涉及的審批手續(xù)較多，涉及到國資委審批、工商審批、稅務(wù)審批等諸多審批程序，費(fèi)時較長，并需要與工商、稅務(wù)部門做好充分溝通。附錄：剩余院落處理方式涉稅分析-企業(yè)分立以房產(chǎn)作價投資入股——需對資產(chǎn)進(jìn)行評估，按視同銷售處理企業(yè)以房地產(chǎn)投資于被投資公司，根據(jù)公司法的規(guī)定須滿足三個幾個條件：非貨幣財(cái)產(chǎn)可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓；須進(jìn)行評估；不得高出公司注冊資本的70%。涉及稅費(fèi)情況：營業(yè)稅：無備注：若以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)