《物業(yè)管理實務(wù)》第六章(、節(jié))講義

第六章入住與裝修管理（業(yè)主入伙）《物業(yè)管理實務(wù)》內(nèi)容結(jié)構(gòu)早期介入前期物業(yè)管理常規(guī)物業(yè)管理房屋及設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)環(huán)境管理公共秩序管理承接查驗

物業(yè)入伙裝修管理人力資源管理財務(wù)管理檔案管理風(fēng)險管理應(yīng)用文書物業(yè)招投標客戶管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同一大綱要求1、考試目的本部分的考試目的是要測試應(yīng)考入員對物業(yè)入住相關(guān)法規(guī)和知識的掌握程度，以及物業(yè)入住的內(nèi)容、方法、流程等物業(yè)管理實踐操作的綜合能力。2、基本要求掌握：物業(yè)入住與裝修的相關(guān)法規(guī)；物業(yè)入住操作程序，物業(yè)入住服務(wù)的管理內(nèi)容。熟悉：物業(yè)入住的準備。了解：物業(yè)入住服務(wù)應(yīng)注意的問題。一大綱要求二內(nèi)容結(jié)構(gòu)章節(jié)主要知識點第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容涵義、準備、管理第二節(jié)入住服務(wù)應(yīng)注意的問題入住服務(wù)準備工作要充分；入住期間需要注意的問題；入住操作實務(wù)案例三知識學(xué)習(xí)1、入住服務(wù)的內(nèi)容<1>入住服務(wù)的涵義入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過程。入住的內(nèi)容包括兩個方面：物業(yè)驗收及其相關(guān)手續(xù)的辦理；物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。三知識學(xué)習(xí)入住的操作模式：以建設(shè)單位為主體，物業(yè)管理單位相配合；建設(shè)單位委托物業(yè)管理單位代為辦理入住手續(xù)。物業(yè)管理早期和前期介入較深，物業(yè)建設(shè)單位樓盤較多、人力資源不足，或物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位系上下級單位，以及其他建設(shè)單位和物業(yè)管理單位協(xié)商認為必要的情況等。三知識學(xué)習(xí)入住時限：《入住通知書》規(guī)定業(yè)主辦理入住手續(xù)的時間期限。當新建物業(yè)符合交付使用條件，開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理單位應(yīng)通過有效途徑或合理方法，如以電話、電報、信函、電子郵件或登報、廣播和電視公共傳媒等方式向業(yè)主傳遞或傳達物業(yè)入住信息，向業(yè)主適時發(fā)出入住通知，約定時間驗收物業(yè)和辦理相關(guān)手續(xù)。三知識學(xué)習(xí)<2>入住的準備入住服務(wù)是物業(yè)管理單位首次直接面對業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)，直接關(guān)系到業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的第一印象。資料準備、其他準備三知識學(xué)習(xí)資料準備：《住宅質(zhì)量保證書》

《住宅使用說明書》《入住通知書》《物業(yè)驗收須知》《業(yè)主入住房屋驗收表》《業(yè)主（住戶）手冊》物業(yè)管理有關(guān)約定三知識學(xué)習(xí)《入住通知書》物業(yè)具體位置；物業(yè)竣工驗收合格以及物業(yè)管理企業(yè)接管驗收合格的情況介紹；準予入住的說明；入住具體時間和辦理入住手續(xù)的地點；委托他人辦理入住手續(xù)的規(guī)定；入住時需準備的相關(guān)文件這資料；其他需要說明的事項。三知識學(xué)習(xí)《物業(yè)驗收須知》建設(shè)單位告知業(yè)主在物業(yè)驗收時應(yīng)掌握的基本知識和應(yīng)注意事項的提示性文件。物業(yè)建設(shè)基本情況、設(shè)施設(shè)備的使用說明；物業(yè)不同部位保修規(guī)定；物業(yè)驗收應(yīng)注意事項以及其他需要提示說明的事項等。三知識學(xué)習(xí)《業(yè)主入住房屋驗收表》物業(yè)名稱、樓號；業(yè)主、驗收人、建設(shè)單位代表姓名；驗收情況簡要描述；物業(yè)分項驗收情況記錄以及水電煤氣等的起始讀數(shù)；建設(shè)單位和業(yè)主的簽字確認；物業(yè)驗收存在的問題，有關(guān)維修處理的約定等；驗收時間；其他需要約定或注明的事項。三知識學(xué)習(xí)《業(yè)主（住戶）手冊》歡迎辭；小區(qū)概況；物業(yè)管理公司以及項目管理單位(處)情況介紹；《業(yè)主臨時公約》；小區(qū)內(nèi)相關(guān)公共管理制度；物業(yè)裝飾裝修管理指南、物業(yè)服務(wù)流程等；公共及康樂設(shè)施介紹；服務(wù)指南及服務(wù)投訴電話；其他需要說明的情況以及相關(guān)注意事項。三知識學(xué)習(xí)物業(yè)管理有關(guān)約定辦理入住手續(xù)時，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的約定，進一步明晰雙方的權(quán)利和義務(wù)，在協(xié)議中應(yīng)明確：物業(yè)管理費收費面積、收費標準及金額；物業(yè)管理費計費時段、繳交時間、收繳方式；滯納金及其計收比例；調(diào)整管理費的條件或其他情況。三知識學(xué)習(xí)其他準備：入住工作計劃；入住儀式策劃；環(huán)境準備；其他準備事項；三知識學(xué)習(xí)入住工作計劃建設(shè)單位和物業(yè)管理單位應(yīng)在入住前一個月制訂入住工作計劃，由項目管理負責人審查批準，并報經(jīng)上級主管部門核準。入住時間、地點；負責入住工作的人員及職責分工；入住過程中使用的文件和表格；入住手續(xù)辦理和程序；注意事項及其他情況。三知識學(xué)習(xí)入住儀式策劃

為了提高小區(qū)整體形象，有效加強與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通，通常由物業(yè)管理單位根據(jù)物業(yè)管理的特點及小區(qū)實際情況，組織舉行入住儀式。參加人員：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)代表、建設(shè)單位代表以及其他有關(guān)人員。三知識學(xué)習(xí)環(huán)境準備

在完成對物業(yè)的竣工驗收和接管驗收之后，物業(yè)管理單位要對物業(yè)共用部位進行全面徹底的清潔，為業(yè)主、物業(yè)使用人入住做好準備。要布置好環(huán)境，保持道路通暢。遇有二期工程施工或臨時施工情況，要進行必要隔離，防止安全事故發(fā)生。三知識學(xué)習(xí)其他準備事項

準備及布置辦理入住手續(xù)的場地；

準備及布置辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的場地；

準備資料及預(yù)先填寫有關(guān)表格；

準備辦公用具；

制作標識牌、導(dǎo)視牌、流程圖；

制訂必要的緊急預(yù)案；

入住服務(wù)的管理?！镜湫涂碱}?單選題】從房地產(chǎn)交易的角度出發(fā)，入住的實質(zhì)是()。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主交付物業(yè)房屋的法律行為B.建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)房屋的法律行為C.建設(shè)單位向住戶交付物業(yè)房屋的法律行為D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)向住戶交付物業(yè)房屋的法律行為【正確答案】B【典型考題?單選題】在入住工作的準備工作中，除要作大量的資料準備外，還有其他準備工作，（）不含在其中。A．入住工作計劃B.入住儀式策劃C.環(huán)境準備D.用于檢驗的設(shè)備、工具準備【正確答案】D入住時的資料準備，是由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同完成的，由建設(shè)單位準備的資料是（）。A.住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書B.入住通知書C.物業(yè)驗收須知D.業(yè)主手冊E.物業(yè)管理有關(guān)約定【正確答案】ABC【典型考題?多選題】向業(yè)主傳達物業(yè)入住信息的方式有（）。A.電話B.信函C.電報D.電子郵件E.張貼通知【正確答案】ABCD【典型考題?多選題】入住工作計劃中應(yīng)明確的事項包括（）。A.入住時間、地點，入住手續(xù)辦理和程序B.負責入住工作的人員及職責分工C.注意事項及其他情況D.入住過程使用的文件和表格E.入住驗收的標準和驗收使用的標準【正確答案】ABCD【典型考題?多選題】三知識學(xué)習(xí)<3>入住服務(wù)的管理入住流程與手續(xù)費用繳納驗房及發(fā)放鑰匙資料歸檔三知識學(xué)習(xí)入住流程與手續(xù)登記確認（入住通知書、購房發(fā)票及身份證）——驗收房屋（《業(yè)主入住房屋驗收單》簽字確認）——提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議并繳納相關(guān)費用——簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件并繳納費用

——領(lǐng)取相關(guān)文件資料（《業(yè)主(住戶)手冊》）——領(lǐng)取房屋鑰匙。三知識學(xué)習(xí)費用繳納建設(shè)單位或物業(yè)管理單位根據(jù)收費標準向業(yè)主、用戶收取當期物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，并開具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主、用戶。三知識學(xué)習(xí)驗房及發(fā)放鑰匙建設(shè)單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗收其名下的物業(yè)，根據(jù)房屋驗收情況在《業(yè)主入住房屋驗收表》上簽字確認；向業(yè)主發(fā)放鑰匙并記錄；驗收不合格的部分，物業(yè)管理單位應(yīng)協(xié)助業(yè)主敦促建設(shè)單位進行整改或返修。若發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題，可暫不發(fā)放鑰匙。三知識學(xué)習(xí)資料歸檔業(yè)主物業(yè)驗收以及其他手續(xù)辦理完結(jié)之后，物業(yè)管理單位應(yīng)及時將已辦理入住手續(xù)的房間號碼和業(yè)主姓名通知門衛(wèi)，并及時將各項業(yè)主、用戶資料歸檔，妥善保管，不得泄露。請按入住流程整理以下順序（）。1、驗收房屋并填寫《業(yè)主入住房屋驗收單》

2、領(lǐng)取《業(yè)主手冊》等相關(guān)資料3、業(yè)主憑《入住通知書》等資料登記確認4、提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料5、繳納當期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費用6、簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件7、領(lǐng)取房屋鑰匙【正確答案】3146527【典型考題?單選題】三知識學(xué)習(xí)2、入住服務(wù)應(yīng)注意的問題<1>入住服務(wù)準備工作要充分物業(yè)入住準備工作的核心是科學(xué)周密的計劃人力資源要充足；資料準備要充足；分批辦理入住手續(xù)；緊急情況要有預(yù)案；三知識學(xué)習(xí)<2>入住期間需要注意的問題實行一站式柜臺服務(wù)，方便業(yè)主辦理有關(guān)入住手續(xù)；因故未能按時辦理入住手續(xù)的可按照《入住通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理；辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入住公告及業(yè)主入住流程圖等，方便業(yè)主。三知識學(xué)習(xí)<