國(guó)際老年公社項(xiàng)目企劃書(shū)

“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”

中華老齡產(chǎn)業(yè)基地/國(guó)際老年公社

項(xiàng)目企劃書(shū)2010年10月當(dāng)年華老去，你兩鬢斑白，沉沉欲睡，坐在爐邊慢慢打盹……——愛(ài)爾蘭詩(shī)人葉芝《當(dāng)你老去》2《老齡問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，國(guó)人開(kāi)始認(rèn)真思考“當(dāng)我老去”》——新華網(wǎng)2010年10月15日文章標(biāo)題《社科院：2030年中國(guó)將成老齡化程度最高的國(guó)家》——中新社2010年9月10日電文標(biāo)題《“人活著，錢(qián)沒(méi)了”——未富先老，已經(jīng)成為我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程中極大的隱患和挑戰(zhàn)》——法制日?qǐng)?bào)2010年9月15日文章標(biāo)題3一邊是詩(shī)中描繪的溫暖和美好，一邊是現(xiàn)實(shí)中存在的殘酷和嚴(yán)峻。這是我們思考的起點(diǎn)，面對(duì)社會(huì)老齡化問(wèn)題，我們針對(duì)老齡市場(chǎng)和老齡產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析和研判，發(fā)現(xiàn)在這個(gè)涉及方面廣、影響范圍大的全球化課題中，蘊(yùn)藏著巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)和社會(huì)效益?！疤靷悙?ài)晚計(jì)劃”，將是一項(xiàng)利國(guó)利民、為企業(yè)贏得經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)認(rèn)同的可持續(xù)性發(fā)展的事業(yè)。4目錄背景&問(wèn)題國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤(pán)點(diǎn)對(duì)比“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”項(xiàng)目闡述（一）項(xiàng)目定位（二）運(yùn)營(yíng)模式（三）客群分析（四）設(shè)計(jì)原則（五）產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展（六）推廣構(gòu)想（七）政策支持（八）選址計(jì)劃（九）成果預(yù)估（十）衍生影響預(yù)測(cè)（十一）合作關(guān)系5背景&問(wèn)題世界人口老齡化趨勢(shì)法國(guó)全國(guó)人口研究所發(fā)表的“人口與社會(huì)”報(bào)告顯示。1900年城市人口僅占世界人口的一成，1950年升至三成。2030年，這一比例將升至六成，即世界80多億人中有50億是城市居民，而目前全球的城市人口為33億。2025年，歐洲國(guó)家的人口平均年齡將從目前的38歲增至49歲，一半人口的年齡將超過(guò)55歲，屆時(shí)將比非洲的平均年齡高出20歲。6背景&問(wèn)題亞洲人口老齡問(wèn)題的嚴(yán)重危機(jī)2000~2025年，東亞的中等年齡將提高9歲，幾乎達(dá)到40歲的水平，比現(xiàn)在歐洲人口（中等年齡38歲）年齡還要老。7背景&問(wèn)題中國(guó)正在快速步入老齡化社會(huì)2005年，中國(guó)60歲以上老年人口近1.44億，占人口總數(shù)的11%；2009年末，中國(guó)60歲以上老年人口有1.67億，占世界老年人口的五分之一；到2020年，60歲以上的人口將達(dá)到2.48億；而到2025年，這個(gè)數(shù)字將超過(guò)3億?。∧莻€(gè)時(shí)候，我國(guó)大約有13.5%的人口在65歲以上。再繼續(xù)推算下去，到2050年，我國(guó)的老齡人口將突破4億，其中也包括在座的你和我?。?！8背景&問(wèn)題人口老齡化的中國(guó)之憂人口政策導(dǎo)致的“獨(dú)子養(yǎng)老”局面：我國(guó)社會(huì)正在迎來(lái)421家庭結(jié)構(gòu)，“一個(gè)年輕家庭照顧至少四位老人”的現(xiàn)狀，無(wú)論是金錢(qián)還是精力都是巨大的考驗(yàn)；養(yǎng)老和社會(huì)保障制度面臨沖擊；未富先老：受社會(huì)發(fā)展階段的局限，步入老齡階段的中國(guó)人大多數(shù)未富先老，生活保障是他們要解決的最大問(wèn)題；相關(guān)的醫(yī)療護(hù)理、活動(dòng)設(shè)施、消費(fèi)配套等產(chǎn)業(yè)鏈條不完整，難以滿足老年群體在“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”等多方面的需求。9背景&問(wèn)題人口老齡化的中國(guó)之憂——五大因素組成的沉重的車(chē)輪產(chǎn)業(yè)鏈缺失養(yǎng)老制度不完善未富先老421家庭結(jié)構(gòu)老齡化加速車(chē)輪滾動(dòng)蘊(yùn)藏的商機(jī)！10國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤(pán)點(diǎn)對(duì)比現(xiàn)有的養(yǎng)老模式，可以歸納為三類(lèi)：家庭養(yǎng)老。家庭養(yǎng)老模式作為我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是中華民族的傳統(tǒng)美德，但受獨(dú)生子女政策、經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展引發(fā)的激烈社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)、生產(chǎn)社會(huì)化、代溝等因素影響，我國(guó)家庭規(guī)模小型化的趨勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)，我國(guó)的家庭養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)；社會(huì)養(yǎng)老。社會(huì)養(yǎng)老曾被認(rèn)為是發(fā)達(dá)國(guó)家高福利政策的象征，事實(shí)證明，作為社會(huì)養(yǎng)老的主場(chǎng)所養(yǎng)老院是一個(gè)缺乏人情味的地方，這種隔離式的模式忽視了老年群體的心理需求；家庭養(yǎng)老+社會(huì)服務(wù)。這種方式既避免了社會(huì)養(yǎng)老的弊端、降低政府投入，又改善了家庭養(yǎng)老的不足之處。社會(huì)服務(wù)事實(shí)上是對(duì)家庭養(yǎng)老方式的補(bǔ)充，提高家庭養(yǎng)老的條件，如飲食、交通、醫(yī)療保健、家政服務(wù)等。這種方式目前在國(guó)外很多國(guó)家廣受歡迎。11國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤(pán)點(diǎn)對(duì)比國(guó)際養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)典案例美國(guó)老年社區(qū)CCRC特點(diǎn)：配套設(shè)施齊全的全齡化大型老年社區(qū)CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻譯為：持續(xù)性照顧退休社區(qū)，美國(guó)的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂(lè)部，開(kāi)設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種以上。具有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分，是集合了居住，商業(yè)服務(wù)，度假療養(yǎng)等功能為一體的大型綜合社區(qū)。代表社區(qū)：太陽(yáng)城中心。美國(guó)ccrc社區(qū)采取自費(fèi)的模式，依照住民與其簽定的契約內(nèi)容，提供各種形態(tài)的住屋、住民的服務(wù)和健康服務(wù)。12國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤(pán)點(diǎn)對(duì)比國(guó)際養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)典案例丹麥老年住宅

特點(diǎn)：環(huán)境優(yōu)美，設(shè)計(jì)精當(dāng)鄉(xiāng)村城市——田園風(fēng)光般的美麗和寧?kù)o，眾多的莊園點(diǎn)綴廣闊綠野上，開(kāi)闊的鄉(xiāng)間公路，如畫(huà)圖一般的古老的鄉(xiāng)村教堂，獨(dú)具丹麥風(fēng)味的小餐館，構(gòu)成和諧的生活畫(huà)卷。13國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤(pán)點(diǎn)對(duì)比國(guó)際養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)典案例日本的養(yǎng)老社區(qū)

特點(diǎn)：完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤(pán)：橫濱太陽(yáng)城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。14國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤(pán)點(diǎn)對(duì)比國(guó)際養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)典案例歐洲：國(guó)家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。代表樓盤(pán)：荷蘭阿姆斯特丹老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨(dú)。15國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤(pán)點(diǎn)對(duì)比國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)案例東方太陽(yáng)城：東方太陽(yáng)城是國(guó)內(nèi)比較早提出退休社區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目，位于北京城郊?，F(xiàn)已建成擁有老年住宅、醫(yī)院、酒店等多業(yè)態(tài)的綜合社區(qū)。東方太陽(yáng)城開(kāi)發(fā)過(guò)程中的房產(chǎn)多以出讓產(chǎn)權(quán)的方式銷(xiāo)售，同時(shí)還采取了“反按揭”方法和“置換”方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。住宅醫(yī)院酒店高爾夫球場(chǎng)16國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤(pán)點(diǎn)對(duì)比國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)案例三亞海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)：位于三亞海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)，國(guó)內(nèi)的CCRC社區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè)整體功能設(shè)計(jì)包括：CCRC社區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題酒店（會(huì)所）、養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)中心；主題養(yǎng)生谷；養(yǎng)生文化學(xué)院、養(yǎng)生博物館等17國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤(pán)點(diǎn)對(duì)比對(duì)比項(xiàng)目主要特點(diǎn)問(wèn)題國(guó)外美國(guó)配套設(shè)施齊全的全齡化大型老年社區(qū)，受?chē)?guó)家文化影響，更習(xí)慣于異地養(yǎng)老，形成養(yǎng)老城市歐洲具有良好的社會(huì)養(yǎng)老體系，居家養(yǎng)老+社會(huì)服務(wù)型的養(yǎng)老方式流行日本較早步入老齡化社會(huì)，具有良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系，提供多種養(yǎng)老產(chǎn)品國(guó)內(nèi)東方太陽(yáng)城入市時(shí)間早，現(xiàn)已形成較為完善的配套系統(tǒng)完全的企業(yè)行為，發(fā)展速度相對(duì)緩慢海棠灣養(yǎng)生社區(qū)堪稱國(guó)內(nèi)的CCRC社區(qū)，休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè)受地理區(qū)位影響，更偏向度假養(yǎng)老，輻射范圍相對(duì)有限18國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤(pán)點(diǎn)對(duì)比對(duì)比結(jié)論國(guó)外的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建立在良好的社會(huì)養(yǎng)老制度保障基礎(chǔ)上，起步早，養(yǎng)老產(chǎn)品豐富，市場(chǎng)成熟完善；而國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相對(duì)滯后，要么是政府為數(shù)不多的養(yǎng)老院，要么是民間舉步維艱的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，以“養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)”形式進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的參與者多是企業(yè)行為，產(chǎn)業(yè)模式略顯單一，力量單薄。19“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”項(xiàng)目闡述“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”之項(xiàng)目定位由中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展基金發(fā)起，以企業(yè)為主體，覆蓋多個(gè)重點(diǎn)城市的系統(tǒng)工程；根據(jù)老年人生活需求所設(shè)計(jì)、為老年人提供，使他們生活其中可以享受晚年的快樂(lè)時(shí)光，實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”的多層次需求；涵蓋房地產(chǎn)、醫(yī)療、專業(yè)護(hù)理、商業(yè)、教育等多個(gè)產(chǎn)業(yè)所形成的復(fù)合形態(tài)的老齡社區(qū)；綜上，“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”是一項(xiàng)以社會(huì)老齡化為背景，針對(duì)養(yǎng)老市場(chǎng)需求而打造的具備一定政企合作性質(zhì)的涉及多行業(yè)的系統(tǒng)工程。其業(yè)態(tài)構(gòu)成為：以CCRC居家為龍頭，集合休閑產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)形成多元產(chǎn)業(yè)集群。21“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”之項(xiàng)目定位老齡市場(chǎng)政企合作系統(tǒng)工程項(xiàng)目定位關(guān)鍵詞關(guān)系22“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”之項(xiàng)目定位定位關(guān)鍵詞解讀——政企合作，中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展基金會(huì)是具有獨(dú)立法人地位的全國(guó)性非營(yíng)利社團(tuán)，其主管單位為民政部，有基金會(huì)的參與，可為本計(jì)劃的開(kāi)展和實(shí)施提供官方支持；老齡產(chǎn)業(yè)，隨著我國(guó)加速進(jìn)入老齡化社會(huì)，有關(guān)部門(mén)透露，目前1.67億老年人口背后潛藏著約1萬(wàn)億元規(guī)模的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但由于產(chǎn)品種類(lèi)少、服務(wù)層次低等“軟肋”，巨大的市場(chǎng)尚處于“沉睡”階段，亟待激活；系統(tǒng)工程，該計(jì)劃不僅形成產(chǎn)業(yè)鏈，而且形式可以復(fù)制，只需根據(jù)不同城市做適當(dāng)結(jié)合。23“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”之客群分析地方政府有序組織應(yīng)對(duì)轄區(qū)老齡化問(wèn)題將是未來(lái)政府工作的重要部分，與項(xiàng)目所在地及周邊輻射區(qū)域的政府進(jìn)行合作，有組織地吸引適齡人群入住保險(xiǎn)客戶轉(zhuǎn)化將保險(xiǎn)公司的投?？蛻糁苯踊蜷g接轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的客群社會(huì)吸引社會(huì)公眾越來(lái)越關(guān)注“當(dāng)我老去”的問(wèn)題，面向社會(huì)吸引有養(yǎng)老需求的客群，甚至逐步改變?nèi)藗兊膫鹘y(tǒng)養(yǎng)老觀念客群來(lái)源24“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”之客群分析購(gòu)買(mǎi)型未雨綢繆購(gòu)買(mǎi)，年輕時(shí)購(gòu)買(mǎi)，委托出租投資，年老時(shí)入??；為父母購(gòu)買(mǎi)，看重社區(qū)養(yǎng)老配套齊全租賃型按租期劃分為長(zhǎng)租、短租客戶按照租金價(jià)位劃分為高檔、中檔、低檔客群類(lèi)型25“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”之運(yùn)營(yíng)模式政策性拿地專業(yè)化開(kāi)發(fā)工業(yè)化復(fù)制人性化管理開(kāi)發(fā)模式26“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”之運(yùn)營(yíng)模式政策性拿地專業(yè)化開(kāi)發(fā)工業(yè)化復(fù)制人性化管理開(kāi)發(fā)模式成本控制專業(yè)品質(zhì)快速擴(kuò)張持續(xù)發(fā)展27“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”之運(yùn)營(yíng)模式管理模式董事會(huì)最高決策集團(tuán)總部明確層級(jí)權(quán)限地區(qū)項(xiàng)目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)制28“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”之運(yùn)營(yíng)模式產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)出售為確保優(yōu)良的資金鏈，將適當(dāng)比例的住宅/公寓出售出租出租房源包括兩部分：持有和顧客購(gòu)買(mǎi)后委托出租社區(qū)配套持有經(jīng)營(yíng)視具體業(yè)態(tài)不同，經(jīng)營(yíng)的方式包括直接出租、合作經(jīng)營(yíng)等盈利模式29“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”之設(shè)計(jì)原則總體原則便利·關(guān)愛(ài)·低碳居住生活特征：老年人的身體功能（運(yùn)動(dòng)能力、骨骼關(guān)節(jié)等）、感覺(jué)功能（視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、嗅覺(jué)、觸覺(jué)、平衡感等）都發(fā)生了變化，社區(qū)生活的便利性尤為重要心理情感需求：老年人在心理上更容易產(chǎn)生孤獨(dú)感，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上注重細(xì)節(jié)處理，以便于老年人進(jìn)行情感交流；低碳環(huán)保是國(guó)際趨勢(shì)，在老年社區(qū)更應(yīng)該率先示范，包括太陽(yáng)能利用、生態(tài)環(huán)保、低耗材料使用、倡導(dǎo)健康綠色的生活方式等。30“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”之設(shè)計(jì)原則項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念創(chuàng)新型養(yǎng)老模式，引領(lǐng)功能社區(qū)新概念；社會(huì)老齡化的加劇，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念和模式的缺陷日益凸顯，對(duì)品質(zhì)精良的養(yǎng)老功能型社區(qū)的需求正在上升。同齡相知，情感構(gòu)筑的樂(lè)齡人交友圈；“拒絕孤單寂寞的老年生活，構(gòu)筑充滿快樂(lè)的交友圈”是規(guī)劃、配套和建筑、園林設(shè)計(jì)的首要訴求點(diǎn)。配套醫(yī)療、保健、護(hù)理、運(yùn)動(dòng)、聯(lián)誼及商業(yè)等功能區(qū)，視選址不同還將考慮老年人的天倫之樂(lè)，配套幼兒園。以人為本的量身定做符合老年住宅設(shè)計(jì)體系，規(guī)劃大型醫(yī)療衛(wèi)生中心，合戶戶配置緊急呼叫按鈕、社區(qū)無(wú)線求助追蹤、滿足醫(yī)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的大型承重電梯、與所在城市市三甲醫(yī)院合作建立緊急綠色通道等31“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”之產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展休閑度假/旅游產(chǎn)品醫(yī)療服務(wù)體系老年住宅/公寓及生活配套針對(duì)老年群體打造的居住社區(qū)，以及相關(guān)生活配套醫(yī)療服務(wù)的內(nèi)涵包括與知名醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作的急救中心、醫(yī)療保健、健康管理、專業(yè)護(hù)理以及研發(fā)中心等在社區(qū)和醫(yī)療服務(wù)體系發(fā)展的前提下的深度開(kāi)發(fā)產(chǎn)品解決養(yǎng)老問(wèn)題提升吸引力拉升區(qū)域價(jià)值帶動(dòng)就業(yè)32“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”之產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展國(guó)際老年公社養(yǎng)老居住醫(yī)療保健護(hù)理生活配套休閑度假建成后，將是具有聚合力的、良性循環(huán)的產(chǎn)業(yè)體系33“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”之推廣構(gòu)想社會(huì)公關(guān)突破傳統(tǒng)的房地產(chǎn)推廣方式，運(yùn)用基金會(huì)的影響力，通過(guò)“社會(huì)公關(guān)”的方式迅速擴(kuò)大影響力，打造美譽(yù)度；明星工程以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，為政府提供“惠民、愛(ài)民、服務(wù)人民”的明星工程，創(chuàng)造品牌效應(yīng)；試住體驗(yàn)通過(guò)開(kāi)放項(xiàng)目示范區(qū)，加強(qiáng)客戶體驗(yàn)，可通過(guò)試住的方式進(jìn)行體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，營(yíng)造良好口碑?！?4“天倫愛(ài)晚計(jì)劃”之政策支持宏觀政策導(dǎo)向國(guó)務(wù)院總理溫家寶2010年3月5日在十一屆全國(guó)人大三次會(huì)議上做政府工作報(bào)告時(shí)說(shuō)，要切實(shí)加強(qiáng)應(yīng)對(duì)人口老齡化戰(zhàn)略研究，加快建立健全養(yǎng)老社會(huì)服務(wù)體系，讓老年人安享晚年生活。2006年2月9日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委等10部門(mén)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)》（【2006】170號(hào)），提出“建立公開(kāi)、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度”，社會(huì)資金可以采取“獨(dú)資、合資、合作、