團(tuán)風(fēng)商業(yè)步行街市場(chǎng)定位及初步規(guī)劃建議

團(tuán)風(fēng)商業(yè)步行街市場(chǎng)定位及初步規(guī)劃建議宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析微觀市場(chǎng)環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位了解市場(chǎng)認(rèn)清自己辨清對(duì)手審時(shí)度勢(shì)精準(zhǔn)出擊知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆，準(zhǔn)確出擊。報(bào)告結(jié)構(gòu)了解項(xiàng)目所在城市的市場(chǎng)情況是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)首要條件，下面我們將從城市概況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況三個(gè)方面來闡述與分析我們所面臨的市場(chǎng)環(huán)境，并在此基礎(chǔ)上對(duì)團(tuán)風(fēng)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析城市基本概況：三城交匯，鄂東門戶。處于武漢、鄂州、黃岡三座大中城市交匯處，北距武漢市區(qū)50公里，南距黃岡市區(qū)21公里，是鄂東通往武漢的門戶。區(qū)位交通路網(wǎng)健全，出行便利。公路：106、318國道和江北一級(jí)公路貫穿全境，大（慶）廣（州）、武（漢）合（肥）兩條高速公路在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。鐵路：距武漢火車站40公里以內(nèi)，距黃州火車站28公里。水路：長江岸線10余公里，建有5個(gè)港口碼頭，其中位于羅霍洲的武漢新港團(tuán)風(fēng)作業(yè)區(qū)正在規(guī)劃建設(shè)。航運(yùn)：距離武漢天河國際機(jī)場(chǎng)70公里。產(chǎn)業(yè)六大支柱產(chǎn)業(yè)，四個(gè)產(chǎn)業(yè)品牌。全縣形成以鋼結(jié)構(gòu)、建筑建材、紡織服裝、食品加工、電子電器、醫(yī)藥化工為主的六大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。2008年末在建和已投產(chǎn)工業(yè)項(xiàng)目達(dá)70多個(gè)，規(guī)模以上工業(yè)項(xiàng)目達(dá)51家。其中，鋼結(jié)構(gòu)、建筑建材產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，共引進(jìn)鋼結(jié)構(gòu)企業(yè)20家，總投資32.6億元，全部投產(chǎn)后可年創(chuàng)產(chǎn)值100多億元，創(chuàng)稅收6億元。打造了“中國中部鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)基地”、“楚天建筑之鄉(xiāng)”、“楚天魯班鎮(zhèn)”、“湖北石材之鄉(xiāng)”等4個(gè)產(chǎn)業(yè)品牌。土地肥沃，資源豐富。有長江、巴河、舉水三大水系，土地肥沃，是國家定名的糧棉大縣，馬蹄、林果、畜牧、水產(chǎn)煙葉等名優(yōu)特產(chǎn)均有較大規(guī)模的生產(chǎn)基地。境內(nèi)林地面積44.2萬畝，活林木儲(chǔ)量53萬立方米。已探明全縣有礦產(chǎn)資源35種，礦床點(diǎn)100多處，其中金、鐵、鉛、鎢等金屬礦藏達(dá)30多個(gè)種類，花崗石、大理石、白云石儲(chǔ)量達(dá)23億立方米，黃砂靜態(tài)儲(chǔ)量10億噸，鐵砂儲(chǔ)量2000萬噸。資源縣城人口較多，但城區(qū)人口少，城鎮(zhèn)化水平較低。團(tuán)風(fēng)縣版圖838.4平方公里，轄13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口36.7萬。目前，團(tuán)風(fēng)縣城區(qū)人口僅4.8萬余人，城鎮(zhèn)化水平比較低。人口方高坪鎮(zhèn)團(tuán)風(fēng)縣城淋山河鎮(zhèn)回龍山鎮(zhèn)馬曹廟鎮(zhèn)總路咀鎮(zhèn)上吧河鎮(zhèn)團(tuán)風(fēng)縣城4.81萬人方高坪鎮(zhèn)人口2.84萬淋山河鎮(zhèn)人口6.52萬回龍山鎮(zhèn)人口3.46萬馬曹廟鎮(zhèn)人口2.43萬上吧河鎮(zhèn)人口3.51萬總路咀鎮(zhèn)人口2.58萬團(tuán)風(fēng)縣城周邊緊鄰的方高坪鎮(zhèn)、回龍山鎮(zhèn)等6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)共計(jì)人口21.34萬，便捷的交通使得本項(xiàng)目能夠輻射以上區(qū)域人群，使之成為本項(xiàng)目住宅和商業(yè)消費(fèi)客群的重要組成部分。近兩年，團(tuán)風(fēng)縣全力招商引資，城南、城北工業(yè)園快速崛起，進(jìn)入園區(qū)的規(guī)模企業(yè)迅速增多，解決了農(nóng)村人口的就業(yè)問題，加快了團(tuán)風(fēng)的城市化進(jìn)程，為提升團(tuán)風(fēng)商業(yè)消費(fèi)層次、增加住房需求提供了較好的支撐。人口2007年，全縣完成生產(chǎn)總值21.19億元，比上年增長39.9%；2008年，全縣完成生產(chǎn)總值29.58億元，比上年增長39.6%。

經(jīng)濟(jì)團(tuán)風(fēng)經(jīng)濟(jì)狀況：2006-2008年團(tuán)風(fēng)縣GDP增長趨勢(shì)（億元）15.1421.1929.580102030402006年2007年2008年團(tuán)風(fēng)國民生產(chǎn)總值連年增長，勢(shì)頭十分迅猛。團(tuán)風(fēng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不高，但增長速度較快。2007年，團(tuán)風(fēng)縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為7002元，比上年增長27.31%。2008年，團(tuán)風(fēng)縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8618元，比上年增長23.08%人均收入水平2007年，團(tuán)風(fēng)縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額7.23億元.2008年，團(tuán)風(fēng)縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額9.39億元，比上年同比增長28.4%。社會(huì)消費(fèi)水平城市規(guī)劃發(fā)展方向得勝大道團(tuán)風(fēng)大道普濟(jì)路城北工業(yè)區(qū)城東工業(yè)區(qū)一心團(tuán)風(fēng)縣城將形成“一心、雙軸、二區(qū)”的發(fā)展格局。城市發(fā)展的主方向?yàn)椤皟奢S”---得勝大道和團(tuán)風(fēng)大道。同時(shí)還將以“一心”---普濟(jì)路為中心，對(duì)現(xiàn)有城區(qū)商業(yè)進(jìn)行集中整合?！皟蓞^(qū)”是指城東和城北工業(yè)園的發(fā)展。目前城市發(fā)展的重心已轉(zhuǎn)為以得勝大道和團(tuán)風(fēng)大道沿線為代表的新城區(qū)，隨著新城的不斷開發(fā)建設(shè)，本項(xiàng)目所處的普濟(jì)路老城區(qū)城市地位必將受到一定程度沖擊。遠(yuǎn)期規(guī)劃團(tuán)風(fēng)城區(qū)將比現(xiàn)在擴(kuò)大5倍，總體向東擴(kuò)張，但商業(yè)服務(wù)中心仍在普濟(jì)路與得勝大道區(qū)域。團(tuán)風(fēng)城區(qū)目前常住人口4.81萬人，到2020年團(tuán)風(fēng)城區(qū)居住人口將達(dá)到10萬人以上。東面向方高坪方向是遠(yuǎn)景發(fā)展趨勢(shì)未來城市功能定位得勝大道團(tuán)風(fēng)大道普濟(jì)路江北大道規(guī)劃居住區(qū)規(guī)劃商業(yè)區(qū)規(guī)劃行政區(qū)商業(yè)區(qū)：城市商業(yè)區(qū)主要集中在普濟(jì)路和得勝大道沿線，是政府規(guī)劃的“一心”，各類商業(yè)將會(huì)集中整合做大做強(qiáng)。普濟(jì)路作為老商業(yè)街的形象在市民心中已經(jīng)根深蒂固，而得勝大道的商業(yè)地位也逐步得到提升。居住區(qū)：政府規(guī)劃的居住新區(qū)主要集中在上寨和江北大道一帶，目前約有400畝為開發(fā)的居住用地。政務(wù)區(qū)：目前團(tuán)風(fēng)的行政單位主要分布在城市兩軸—得勝大道北段和團(tuán)風(fēng)大道，政務(wù)區(qū)建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模本項(xiàng)目地處政府重點(diǎn)打造的商業(yè)街區(qū)普濟(jì)路，同時(shí)兼具規(guī)劃居住區(qū)的地段資源優(yōu)勢(shì)，與城市功能規(guī)劃融合的恰到好處，具有良好的發(fā)展前景。崩坡路本案房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)狀：房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不規(guī)范，住宅開發(fā)主體多元。目前團(tuán)風(fēng)市場(chǎng)存在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、單位定向開發(fā)、私人自建等多種住宅開發(fā)行為，房地產(chǎn)開發(fā)水平參差不齊。住宅市場(chǎng)城市位處夾心地帶，高端客戶無形分流。

團(tuán)風(fēng)距離武漢市陽邏區(qū)僅一橋之隔，距離黃州市也僅半小時(shí)車程，在目前團(tuán)風(fēng)發(fā)展水平很低、城市魅力不足的情況下，大量高端客戶選擇到陽邏、黃州購房，客戶分流較為嚴(yán)重。房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，但市場(chǎng)發(fā)展十分迅猛。團(tuán)風(fēng)縣房地產(chǎn)從2007年開始起步發(fā)展，但最近兩年尤其是今年房地產(chǎn)開發(fā)十分活躍，不同規(guī)模、不同地段的項(xiàng)目同期進(jìn)行，住宅供應(yīng)勢(shì)頭迅猛,預(yù)計(jì)明年新增開發(fā)量近10萬方。零星開發(fā)項(xiàng)目多，住宅供給總量小。團(tuán)風(fēng)縣地產(chǎn)開發(fā)逐漸活躍，在中心區(qū)、新城區(qū)等均有樓盤出現(xiàn)，但大多推盤量小，開發(fā)速度慢，高峰期年均住宅開發(fā)總量不到10萬㎡。住宅價(jià)格較低，上漲速度較快。目前團(tuán)風(fēng)住宅房價(jià)基本在1100－1500元/㎡之間，與鄰近城市黃州、陽邏房價(jià)相比，房價(jià)水平較低，但與去年前年800—1000元/㎡的房價(jià)相比，已有較大提升，后期房價(jià)上升空間依然較大。住宅市場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)多樣化，消費(fèi)理念尚不明確。

目前市場(chǎng)供給產(chǎn)品比較豐富，有緊湊型、舒適型和豪華型，但當(dāng)?shù)刭彿空邔?duì)商品房認(rèn)知有限，購買住房比較盲目，比較明確的消費(fèi)理念尚未形成。住宅市場(chǎng)開發(fā)水平較低，樓盤品質(zhì)總體不高。

大部分樓盤尚無較好的住宅開發(fā)理念，在建筑立面、景觀規(guī)劃、配套建設(shè)等方面處于較低層次，樓盤品質(zhì)不高。建筑風(fēng)格較為單一，欠缺選擇余地。

目前市場(chǎng)大部分樓盤向色彩跳躍的現(xiàn)代德式風(fēng)格靠攏，如山河花園、康莊華府天地、得勝小區(qū)等，建筑視覺單一。團(tuán)風(fēng)縣城商業(yè)物業(yè)主要沿普濟(jì)路、得勝大道兩條主街分布，商鋪密集，人氣旺盛，其中團(tuán)風(fēng)大道與得勝大道交匯處，商業(yè)氛圍最為濃厚。其他區(qū)域商鋪生存狀況一般。成熟商業(yè)主要沿普濟(jì)路、得勝大道兩條干道分布。門面裝修水平參差不齊，經(jīng)營商品雜牌多，品牌少，檔次偏低。商業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)需求有限，商家喜新厭舊心里明顯。團(tuán)風(fēng)全縣雖有38萬人口，但常年外出務(wù)工者多，城區(qū)人口較少，對(duì)商業(yè)的需求不大。新建商業(yè)對(duì)老商業(yè)沖擊嚴(yán)重，城市呈現(xiàn)新建一條街，則衰落一條老街的規(guī)律。商鋪參差不齊，經(jīng)營檔次普遍較低。傳統(tǒng)鋪面為主，商業(yè)形態(tài)單一。住宅底商下的臨街門面為主，少量綜合型商場(chǎng)或超市開始出現(xiàn)。臨街門面經(jīng)營水平參差不齊，超市業(yè)態(tài)有一定商機(jī)市場(chǎng)，但發(fā)展水平較低?，F(xiàn)有商業(yè)形態(tài)單一，尚未出現(xiàn)步行街等新型商業(yè)體。業(yè)態(tài)種類繁多，無序混雜分布。服裝、餐飲、建材、家電等各種業(yè)態(tài)均有，但業(yè)態(tài)混雜，分布雜亂，形象較差。商家各自為政，商圈格局尚未形成。團(tuán)風(fēng)縣城商家各自為政，商業(yè)無序發(fā)展，在商業(yè)需求有限的情況下，彼此之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，消費(fèi)中心易隨城建轉(zhuǎn)移，尚未形成統(tǒng)一公認(rèn)的消費(fèi)中心。商業(yè)市場(chǎng)住宅價(jià)格上漲空間大，未來房價(jià)有較大釋放空間。新建樓盤將注重品質(zhì)建設(shè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈。消費(fèi)者對(duì)住房認(rèn)識(shí)將逐漸提高，購房行為將日趨理性，挑選住宅將變得更為嚴(yán)謹(jǐn)。住宅住宅市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)商業(yè)團(tuán)風(fēng)商業(yè)急需升級(jí)，核心商圈和商圈忠誠度將逐步形成。統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象的高品質(zhì)的新建商業(yè)，將能促進(jìn)核心商圈的快速形成。新建品質(zhì)商業(yè)對(duì)陳舊商業(yè)的沖擊，必然會(huì)加快部分商街的衰落，商業(yè)經(jīng)營市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將變得更加殘酷。商業(yè)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)占地面積：項(xiàng)目占地面積27843.71土地用途：住宅兼容商業(yè)容積率：項(xiàng)目容積率控制在2-2.5之間建筑密度：36%-45%。綠地率：≥30%對(duì)商業(yè)、住宅的體量分配未作明確界定，項(xiàng)目可根據(jù)地塊自身及市場(chǎng)行情靈活處理。地理位置：本項(xiàng)目位于團(tuán)風(fēng)縣老城區(qū)中心位置，普濟(jì)路中段，與自來水廠隔路相對(duì)。地塊西鄰普濟(jì)路，東與崩坡路僅隔一排2-4層私房，南北皆鄰張家窯村民宅，東南面正對(duì)酒廠經(jīng)濟(jì)適用房。占地規(guī)模：項(xiàng)目總占地27843.71㎡。臨街狀況：目前僅一面臨街，西臨商業(yè)繁華的普濟(jì)路，人流量較大，商業(yè)氛圍濃厚。地塊形狀：項(xiàng)目中段被一條規(guī)劃路分為東西兩塊，西邊地塊近似為梯形，東邊地塊近似為長方形。地塊現(xiàn)狀：項(xiàng)目臨普濟(jì)路有一待遷的一層商鋪仍在經(jīng)營，中心土地為附近居民菜地，地塊東南有一小型池塘。微觀市場(chǎng)環(huán)境分析地塊性質(zhì)分析普濟(jì)路得勝大道團(tuán)風(fēng)大道江北大道本案上寨崩坡路路網(wǎng)發(fā)達(dá)交通便利項(xiàng)目緊鄰普濟(jì)路，距離得勝大道僅200米，兩條路皆為城市主干道，出行十分方便。普濟(jì)路：老城區(qū)主要商業(yè)街，沿路教育資源豐富，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚。得勝大道：連接新老城區(qū)的東西向主干道，路面寬闊，沿街商鋪林立，商業(yè)氛圍正在逐步形成。交通工具多樣公交：目前，公交車1路、2路、3路均直接經(jīng)過本項(xiàng)目，連通城區(qū)主要道路，開往新汽車站。摩托、自行車、三輪車：由于城區(qū)較小，居民日常出行工具以摩托車和自行車為主；三輪車也比較受城關(guān)居民的歡迎。地塊周邊交通狀況配套豐富，居家生活十分便利。湖北省團(tuán)風(fēng)中學(xué)、團(tuán)風(fēng)楚天學(xué)校、團(tuán)風(fēng)小學(xué)、武漢大學(xué)小太陽幼兒園。其中，武漢大學(xué)小太陽幼兒園緊鄰本項(xiàng)目，是團(tuán)風(fēng)縣最好的幼兒園之一；團(tuán)風(fēng)中學(xué)距離本項(xiàng)目步行不到5分鐘，是湖北省示范中學(xué)。團(tuán)風(fēng)縣中醫(yī)院坐落于項(xiàng)目附近，普濟(jì)大藥房、安泰大藥房、濟(jì)生大藥房等幾個(gè)藥店分布項(xiàng)目周邊，看病、買藥均非常便利。農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國郵政儲(chǔ)蓄。利萬家超市、百里購物中心、團(tuán)風(fēng)通信廣場(chǎng)、海爾電器專賣連鎖；網(wǎng)吧、游戲以及各大小賓館、招待所、小吃店等遍布周邊，業(yè)態(tài)全面，但分布雜亂，檔次欠缺。地塊周邊配套狀況教育設(shè)施：醫(yī)療配套：金融配套：商業(yè)配套：居住環(huán)境較好，居住氛圍濃厚項(xiàng)目所在地為團(tuán)風(fēng)縣老城區(qū)，居住人口比較密集，居住氛圍濃厚，并且周邊并無大的污染企業(yè)，空氣質(zhì)量比較好。周邊建筑私房較多，雜亂分布項(xiàng)目周邊2-5層的私房比較多，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，高矮不一，排列雜亂，并且年代較為久遠(yuǎn)，看起來比較陳舊。地塊周邊居住環(huán)境人流量及消費(fèi)量本項(xiàng)目所在地為團(tuán)風(fēng)縣中心城區(qū)，區(qū)域內(nèi)小區(qū)和私房聚集，人口較為密集，因此人流量及消費(fèi)量都較為可觀。周邊有學(xué)校職工住宅樓、君信·相地景等樓盤，自身有住宅開發(fā)均可提供一定數(shù)量的新生固定消費(fèi)人群。地塊周邊商業(yè)環(huán)境本項(xiàng)目所處的普濟(jì)路一帶為老城區(qū)核心商業(yè)街，目前商業(yè)氛圍濃厚。鄰近項(xiàng)目的得勝大道，為新興的商業(yè)街，經(jīng)過兩年多的發(fā)展，已日漸成熟。西臨的普濟(jì)路：為團(tuán)風(fēng)最繁華的街道之一，商業(yè)門面分布比較密集，目前以北段最為繁華，南段相對(duì)較差，本項(xiàng)目所處的中段涵蓋電信、通訊、賓館、餐飲、服飾、婚紗攝影、超市、等各種業(yè)態(tài)，數(shù)量與品種繁多。北邊不遠(yuǎn)的得勝大道：為城市新興的商業(yè)街，連接新老城區(qū)的主干道，商業(yè)氛圍日漸濃厚，業(yè)態(tài)以超市、服裝、建材等業(yè)態(tài)為主。夾雜農(nóng)資、美容等業(yè)態(tài)。周邊商業(yè)氛圍地塊周邊商業(yè)環(huán)境本項(xiàng)目周邊商業(yè)以日常型商業(yè)為主，滿足型商業(yè)較為欠缺。商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展處于較為基礎(chǔ)的層次，盡管各類業(yè)態(tài)都有涉及，但業(yè)態(tài)層次較低、商業(yè)品牌較少、經(jīng)營品類還不夠豐富，特色較為欠缺，商圈層次有待進(jìn)一步提升。周邊商業(yè)檔次地塊周邊商業(yè)環(huán)境對(duì)微觀環(huán)境的分析，可初步判斷：本項(xiàng)目是一個(gè)地段中心、商業(yè)繁華、配套完善、交通便捷、宜居宜商的優(yōu)質(zhì)物業(yè)！周邊商業(yè)與住宅的較低層次發(fā)展為項(xiàng)目后期突破提供了充足的空間，項(xiàng)目具有較大的發(fā)展?jié)摿?。地塊初步評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析分別從住宅與商業(yè)兩個(gè)方面出發(fā)，對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)進(jìn)行分析，從中尋找項(xiàng)目突破的機(jī)遇。住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析——樓盤分布圖

普濟(jì)路得勝大道團(tuán)風(fēng)大道江北大道上寨路崩坡路御景園君信·相地景錦繡華府康莊華府天地海天盛世廣場(chǎng)玉環(huán)新居長青家園本案江北商貿(mào)城項(xiàng)目名稱地理位置開發(fā)商樓盤規(guī)模工程進(jìn)度建筑結(jié)構(gòu)君信·相地景崩坡路湖北君信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8棟多層11990.06㎡一期4棟建至3層框架錦繡華府團(tuán)風(fēng)大道與上寨路交匯處湖北新欣長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一期建面10216㎡二期建面35000㎡一期兩棟已建出地面3層框架御景園實(shí)驗(yàn)小學(xué)對(duì)面鑫茂房地產(chǎn)15棟多層，一期4棟預(yù)計(jì)本月開工框架康莊·華府天地得勝大道團(tuán)風(fēng)新車站對(duì)面湖北康莊置業(yè)有限公司總規(guī)模8萬㎡，一期2.5萬㎡4棟多層一期4棟現(xiàn)房二期規(guī)劃中全現(xiàn)澆玉環(huán)新居團(tuán)黃大道檢察院旁湖北玉環(huán)建筑工程有限公司——二期6棟基礎(chǔ)階段磚混長青佳園普濟(jì)路與糧道街交匯處團(tuán)風(fēng)供銷長青農(nóng)產(chǎn)品交易中心2棟多層5200㎡接近現(xiàn)房9月交房磚混文化新村小區(qū)普濟(jì)路與得勝大道交匯處附近益鵬物業(yè)老板之一與機(jī)關(guān)幼兒園聯(lián)手目前在建1棟多層，共16套主體封頂框架盛世廣場(chǎng)得勝大道新車站旁湖北海天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2棟多層，底部為2層裙樓商業(yè)現(xiàn)房磚混團(tuán)風(fēng)商城商居樓利萬家超市背后——2棟多層，約80套地基階段磚混生升家園團(tuán)風(fēng)沿江路旁——8棟多層現(xiàn)房磚混住宅競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資（一）項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)主力戶型主力面積均價(jià)（元/㎡）銷售情況君信·相地景多層（7層）3室2廳2室2廳90—120㎡1300元/㎡已于9月27日開盤，120㎡三房3、4樓售罄。一次性9.8折、按揭9.9折錦繡華府多層3室2廳2室2廳90—132㎡1300元/㎡中間樓層銷售較快，5層、6層房源充足御景園多層3室2廳2室2廳80-90㎡、107-135㎡預(yù)計(jì)1500元/㎡客戶積累階段康莊·華府天地多層緊湊3室2廳舒適3室2廳95—115㎡115—135㎡1330元/㎡僅剩少量頂樓復(fù)式戶型玉環(huán)新居多層3室2廳2室2廳110—130㎡1200多元/㎡尾盤，僅剩頂層或1樓住宅少量長青佳園多層3室2廳2室2廳113㎡、132㎡101㎡、114㎡均價(jià)1200元/㎡132㎡僅剩頂層113㎡還余2樓、5樓及頂樓114㎡、108㎡住宅較多文化新村小區(qū)多層3室2廳2室2廳104—114㎡80—90㎡均價(jià)1300元/㎡114㎡的三房僅剩部分頂樓80—104㎡剩余少量5層房源盛世廣場(chǎng)多層3室2廳139—157㎡均價(jià)1208元/㎡僅剩頂樓及少量中間樓層團(tuán)風(fēng)商城商居樓多層3室2廳98—120㎡預(yù)計(jì)1308元/㎡部分好樓層已經(jīng)內(nèi)部預(yù)定生升家園多層3室2廳2室2廳120-160㎡850元/㎡糾紛纏身，銷售停滯住宅競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料（二）君信·相地景◎項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目由湖北君信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，地處崩坡路中段，總建筑面積11990.06㎡，由8棟多層組成。產(chǎn)品以90-120㎡的三房為主，少量69㎡和80㎡兩房為輔

?！蝽?xiàng)目優(yōu)勢(shì)：處于城市中心位置，生活氛圍濃厚。不臨主干道，周邊均為居民區(qū)，環(huán)境安靜。產(chǎn)品全現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，具有一定品質(zhì)感。建筑組團(tuán)布局，社區(qū)內(nèi)部擁有景觀中心，樓盤品質(zhì)較高。典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤點(diǎn)評(píng)◎項(xiàng)目劣勢(shì)：所臨道路較窄，街道形象一般，項(xiàng)目標(biāo)志性不強(qiáng)。對(duì)外交通一般，出行不太便利。目前，周邊近距離各項(xiàng)生活配套較為缺乏，日常生活不夠方便。周邊私房過多，建筑布局雜亂，視覺景觀差?！蜾N售情況一期4棟多層主體已施工至3層，目前售樓部正式對(duì)外開放，處于客戶積累階段，定于9月下旬開盤，具體價(jià)格待定。典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤點(diǎn)評(píng)錦繡華府◎項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目位于團(tuán)風(fēng)縣上寨國稅局旁，總建筑面積為45216.8㎡，其中目前在售的一期總建筑面積為10216.8㎡，為5棟多層。戶型非常豐富，面積區(qū)間為90-132㎡。目前主體已經(jīng)封頂?！蝽?xiàng)目優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊鄰團(tuán)風(fēng)主干道團(tuán)黃大道，出行非常方便。建筑品質(zhì)在當(dāng)?shù)乇容^高?？偨ㄖ?guī)模約5萬㎡，在團(tuán)風(fēng)當(dāng)?shù)貙儆谳^大規(guī)模樓盤，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯。典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤點(diǎn)評(píng)◎項(xiàng)目劣勢(shì)：戶型差，為照顧底商大進(jìn)深的需要，住宅開間小，進(jìn)深大，戶型設(shè)置不夠合理。項(xiàng)目位置較偏，周邊商業(yè)配套比較落后。

◎銷售情況：該項(xiàng)目將于9月20日開盤，目前具體價(jià)格尚未正式對(duì)外公開，先交20000定金可在開盤當(dāng)日獲贈(zèng)2000元黃商購物券的優(yōu)惠。典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤點(diǎn)評(píng)典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤點(diǎn)評(píng)御景園◎項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目位于縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)對(duì)面，由15棟多層住宅組成，規(guī)劃有成熟的小區(qū)配套與內(nèi)部景觀。目前處于前期勘探階段，將于9月底開工。產(chǎn)品面積區(qū)間為80-90㎡的兩房、107-135㎡的三房?！蜾N售情況：該項(xiàng)目目前處于前期客戶積累階段，預(yù)計(jì)年底開盤。

典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤點(diǎn)評(píng)◎項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：周邊生活配套較為完善，近距離享有城市教育資源，正對(duì)面為縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，其內(nèi)部配套與小區(qū)景觀優(yōu)勢(shì)明顯，領(lǐng)先團(tuán)風(fēng)市場(chǎng)產(chǎn)品戶型方正通透、面積相對(duì)緊湊，使單套總價(jià)得到有效控制，增強(qiáng)了其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！蝽?xiàng)目劣勢(shì)：預(yù)計(jì)其未來價(jià)格要高出其他主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤，市場(chǎng)價(jià)格抗性不可避免康莊·華府天地◎項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目位于團(tuán)風(fēng)縣新車站對(duì)面，緊鄰得勝大道，總建筑面積約8萬方，目前在售的一期總建筑面積2.5萬平方米，為4棟多層。戶型非常豐富，既有緊湊型房源，又有舒適型房源，主力面積區(qū)間95-135㎡，還有少量80-92平米緊湊二房。目前一期已是現(xiàn)房銷售，二期正在施工中?！蝽?xiàng)目優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目建筑面積約8萬方，規(guī)模優(yōu)勢(shì)較為明顯。品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，外立面選用優(yōu)質(zhì)貼轉(zhuǎn)、棟與棟之間有較大面積的綠化，住宅品質(zhì)較高。戶型優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目推出的產(chǎn)品包含緊湊型和舒適型兩種類型，可以吸引不同需求的人。典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤點(diǎn)評(píng)◎項(xiàng)目劣勢(shì)：目前周邊發(fā)展尚未成熟，生活氛圍不濃厚。項(xiàng)目地處新開發(fā)城區(qū)，周邊生活配套尚不夠完善

◎銷售情況：目前銷售情況非常好，一期平層銷售完畢，僅剩少量頂層復(fù)式戶型，復(fù)式銷售單價(jià)在1700元左右，底層算銷售面積，贈(zèng)送復(fù)式上層面積。典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤點(diǎn)評(píng)玉環(huán)新居◎項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目位于團(tuán)黃大道檢察院旁，由湖北玉環(huán)建筑工程有限公司開發(fā)。一期已是現(xiàn)房銷售，二期正在規(guī)劃中。目前在售房源主要為130㎡以上三房?！蝽?xiàng)目優(yōu)勢(shì)：戶型優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目戶型方正，南北通透，布局合理，符合市場(chǎng)需求。

項(xiàng)目緊鄰團(tuán)風(fēng)主干道團(tuán)黃大道，出行非常方便。典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤點(diǎn)評(píng)◎項(xiàng)目劣勢(shì)：戶型面積有些偏大，其三房為130-140㎡居多，總價(jià)偏高，銷售抗性較大。外立面較為落后，視覺效果不佳◎銷售情況：目前一期尾盤銷售，僅剩一層和頂層少量房源，二期正在規(guī)劃中。典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤點(diǎn)評(píng)樓盤缺乏整體規(guī)劃，大部分項(xiàng)目品質(zhì)較低目前市場(chǎng)樓盤大多為小規(guī)模零星開發(fā)，受地塊先天條件限制，地塊規(guī)劃缺乏應(yīng)有的空間，同時(shí)，受成本、觀念等因素制約，項(xiàng)目在規(guī)劃理念上也較為陳舊和落后，不能抓住市場(chǎng)變化的需求。建筑形態(tài)單一，多層建筑占統(tǒng)治地位目前團(tuán)風(fēng)縣開發(fā)的住宅建筑形態(tài)絕大多數(shù)為多層，僅有一棟小高層出現(xiàn)。隨著城市發(fā)展及土地價(jià)值的提升，小高層、高層等高容積率產(chǎn)品將會(huì)逐漸增多，團(tuán)風(fēng)縣住宅形態(tài)將更為多元化。住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境小結(jié)優(yōu)質(zhì)大盤年內(nèi)入市，市場(chǎng)格局面臨重新洗牌隨著錦繡華府、君信相地景和御景園等優(yōu)質(zhì)大盤在年內(nèi)相繼入市，規(guī)?；c品質(zhì)化逐漸會(huì)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵點(diǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，市場(chǎng)格局面臨重新洗牌。產(chǎn)品供給雜亂，功能布局、空間尺度把握不足市場(chǎng)上既有大面積舒適型戶型，也有面積的緊湊型戶型，產(chǎn)品供給較為雜亂，并且戶型設(shè)計(jì)水平較差，在功能布局和尺度把握上有較大提升空間。住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境小結(jié)目前市場(chǎng)開發(fā)樓盤規(guī)模大小不一，大則9萬㎡左右，小則幾千㎡，大盤發(fā)展空間廣闊，更易造成市場(chǎng)沖擊，大多數(shù)小盤開發(fā)水平局限，氣勢(shì)較弱，層次較低，難以提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。樓盤規(guī)模大小不一，競(jìng)爭(zhēng)差距明顯。市場(chǎng)供給以3室2廳戶型為主，2室2廳戶型為輔。3室2廳產(chǎn)品供給最為豐富，是當(dāng)前市場(chǎng)供給的主力。其面積主要位于120—140㎡之間，戶型較為舒適，逐步出現(xiàn)少量108—117㎡的緊湊型3室2廳。2室2廳供給量不多，但戶型面積偏大，主要位于92—115㎡之間，功能組織和尺度把握上比較粗放，在總價(jià)上的優(yōu)勢(shì)不夠明顯。住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境小結(jié)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析——商業(yè)格局新興商家，勢(shì)頭向上成熟商街，發(fā)展穩(wěn)健黃商商業(yè)消失的老街普濟(jì)路商業(yè)

普濟(jì)路是最早的商業(yè)街，商業(yè)發(fā)展比較成熟，住宅、商鋪、政府、學(xué)校、醫(yī)院沿街而建，生活配套齊全。以臨街門面為主要商鋪類型，服飾、超市、手機(jī)、家電等為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。缺乏餐飲、娛樂休閑場(chǎng)所。共有門面近400家，商業(yè)總體量約1.5萬平方米。

商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析典型商業(yè)體分析得勝大道商業(yè)得勝大道是連接新老商業(yè)的交通干道，經(jīng)過兩年多的發(fā)展，其商業(yè)氛圍也日漸成熟，但其經(jīng)營業(yè)態(tài)多而雜亂，主要是家居、建材、家電、服裝、美容、超市，缺乏有效的規(guī)劃和引導(dǎo)。得勝大道北面共有標(biāo)準(zhǔn)商鋪100多間，南面商鋪約140間。商業(yè)體量約1萬平方米。黃商團(tuán)風(fēng)購物廣場(chǎng)

該廣場(chǎng)是團(tuán)風(fēng)最大的綜合購物廣場(chǎng)，廣場(chǎng)周圍道路四通八達(dá)，新汽車站的建立，將加大廣場(chǎng)周邊區(qū)域的人流量，該區(qū)域?qū)⒊蔀閳F(tuán)風(fēng)商業(yè)發(fā)展的方向，而團(tuán)風(fēng)購物廣場(chǎng)也將成為新商業(yè)圈的中心。廣場(chǎng)經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，一樓包含家電、餐飲、首飾、超市、箱包,二樓主要是服裝，三樓家具為主，電腦為補(bǔ)充。一、二層總面積5000㎡，年租金70萬。其緊鄰底層商鋪：?jiǎn)伍g30—40㎡

，底層租金1000—1200元/月，平均30—40元/平方米。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析裝修后的超市共2層，單層面積2000平方米，商家自有。其臨街門面單間將近40平方米，年租金1.5萬元。商鋪1、2層，但僅售1樓，1樓商鋪30間。鄰客運(yùn)站價(jià)最高，然后價(jià)格逐次降低，價(jià)差主要為200元/㎡

，5700—7000元/㎡均有。單間商鋪40㎡左右，商鋪進(jìn)深12米。目前商鋪大多已經(jīng)投入使用，月租500—600元每間。海天盛世廣場(chǎng)商鋪利萬家超市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析金穗大廈金穗大廈標(biāo)準(zhǔn)商鋪25間，轉(zhuǎn)角鋪一間，共計(jì)約4000平方米。臨街底層鋪面：月租1500—1800元/間，鋪面50—80㎡

。單位租金：30元/㎡左右。上層鋪面：家私城：1000㎡，月租金10元/㎡。金穗批發(fā)超市：240㎡

，已被商戶130萬元整體買下。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析中國電信大樓

瑞新電腦：200㎡

，年租金3萬5左右。直接臨街臉面約150㎡

，其余還有內(nèi)部維修及生活區(qū)。工商銀行：上下兩層500㎡

，年租金13萬，二層平均租金約21元/㎡

。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析上下2層，可分層也可連體賣。，標(biāo)準(zhǔn)商鋪進(jìn)深16米，開間4米。商業(yè)售價(jià)待定。據(jù)稱已引進(jìn)黃商，二樓商業(yè)將主要發(fā)展棋牌室、茶樓等。錦繡華府成熟商業(yè)租金價(jià)格及業(yè)態(tài)分布街道名稱商業(yè)類型鋪面特點(diǎn)租金價(jià)格經(jīng)營業(yè)態(tài)普濟(jì)路北段臨街商業(yè)面寬3.6米進(jìn)深8—10米30—35元/㎡·月以服裝鞋帽飾品等為主，各種業(yè)態(tài)兼有，如電器、床品、文具、藥店、雜貨、網(wǎng)吧、珠寶、美容美發(fā)、移動(dòng)、聯(lián)通、銀行等，業(yè)態(tài)較為雜亂。普濟(jì)路中段臨街商業(yè)面寬3.6米進(jìn)深8—10米25—35元/㎡·月以服裝鞋帽為主，眼鏡、文具、書店、飾品等業(yè)態(tài)為輔。普濟(jì)路南段臨街商業(yè)鋪面約30㎡20—25元/㎡·月以低檔服飾為主，夾雜各類業(yè)態(tài)，如診所、副食等。得勝大道黃商旁鋪面30—40㎡30元/㎡·月左右以超市、服裝、建材等業(yè)態(tài)為主。夾雜農(nóng)資、美容等業(yè)態(tài)。團(tuán)風(fēng)大道—崩坡路之間鋪面30—40㎡舊鋪22—30元/㎡·月新鋪30—35元/㎡·月黃商引領(lǐng)，業(yè)態(tài)較多，布局較雜。其中，五金、建材等業(yè)態(tài)較多，同時(shí)，穿插窗簾、美容、美發(fā)、日雜、副食、低檔餐飲、水果、賓館、酒店等。崩坡路—普濟(jì)路段鋪面30—40㎡30—40元/㎡·月以精品服飾、便利超市、家電賣場(chǎng)等為主，夾雜窗簾布藝、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析新興商業(yè)現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱商業(yè)形態(tài)商業(yè)類型臨街情況及銷售價(jià)格商鋪現(xiàn)狀經(jīng)營業(yè)態(tài)錦繡華府臨街2層社區(qū)商業(yè)9月20日開盤，價(jià)格未公開建設(shè)階段尚未蓄客二樓業(yè)態(tài)以茶樓和棋牌室為主玉環(huán)新居臨街1層社區(qū)商業(yè)4800元/㎡一層售罄均在經(jīng)營建材、副食等康民馨苑臨街1層社區(qū)商業(yè)臨利民路5000元/㎡臨社區(qū)規(guī)劃路3800元/㎡部分經(jīng)營部分空置建材、餐飲等文化新村小區(qū)臨街1層社區(qū)商業(yè)臨社區(qū)規(guī)劃路預(yù)計(jì)3000元/㎡建設(shè)階段尚未蓄客——金穗大廈臨街2層臨街商業(yè)金穗批發(fā)超市240㎡，130萬。單位租金30元/㎡售罄均在經(jīng)營建材、餐飲等盛世廣場(chǎng)臨街2層社區(qū)商業(yè)單鋪面積40㎡，5800-7000元/㎡，已售罄，租金500-600元/間·月部分經(jīng)營部分空置建材、副食等康莊華府天地臨街1層臨街商業(yè)單鋪面積70-80㎡，進(jìn)深17米層高4.8米，5700元/㎡，僅剩3間，月租金20元/㎡部分裝修中，尚未經(jīng)營——商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析商業(yè)形態(tài)構(gòu)成：以臨街門面為主，綜合商場(chǎng)為輔

團(tuán)風(fēng)絕大部分商業(yè)都是傳統(tǒng)的臨街鋪面形式，這主要是受到當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的經(jīng)營模式和消費(fèi)習(xí)慣的影響，對(duì)臨街商鋪的認(rèn)可度較高。無論是經(jīng)營者或是消費(fèi)者都已普遍接受臨街門面的商業(yè)形式。大型的綜合型購物場(chǎng)僅有黃商團(tuán)風(fēng)購物廣場(chǎng)一家，經(jīng)營場(chǎng)面較為冷清，對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者沒有多大吸引力，市場(chǎng)影響力一般。目前團(tuán)風(fēng)并沒有出現(xiàn)商業(yè)步行街、大型專業(yè)市場(chǎng)等商業(yè)形態(tài)。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境小結(jié)商業(yè)業(yè)態(tài)分布：商業(yè)業(yè)態(tài)多而分散，缺乏聚集效應(yīng)。服飾鞋帽等業(yè)態(tài)居多，出現(xiàn)扎堆現(xiàn)象。目前中、低檔服飾鞋帽已經(jīng)基本達(dá)到飽和狀態(tài)，該類業(yè)態(tài)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。交通通訊、家居家電產(chǎn)業(yè)正在興起階段，目前成為消費(fèi)的新亮點(diǎn)，但該類業(yè)態(tài)分布較少并且分散，缺乏集中型的購物場(chǎng)所。餐飲、休閑娛樂類的場(chǎng)所極為缺乏，經(jīng)營的規(guī)模不大，檔次不高，沒有特色。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析商業(yè)整體形象較差：具體表現(xiàn)為占道經(jīng)營、店面凌亂陳舊，缺乏應(yīng)有的商業(yè)形象包裝。目前黃岡商鋪價(jià)格區(qū)間在4000-5000元/㎡較多，價(jià)格較高，但實(shí)際租金較低，尚不足以支撐其售價(jià)。受民工外出打工及反鄉(xiāng)周期影響，團(tuán)風(fēng)各商場(chǎng)銷售情況也呈現(xiàn)出很明顯的周期性，民工返鄉(xiāng)期間，銷售業(yè)績比較旺，而民工離鄉(xiāng)期間，銷售則較為冷淡。同一街上相鄰新舊兩商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格相差很大，新商鋪比舊商鋪?zhàn)饨鸶吆芏?，這說明團(tuán)風(fēng)商家都比較喜歡新商鋪。新建商鋪價(jià)格較高、租金較低消費(fèi)周期性強(qiáng)商家較為喜新厭舊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析地段中心，配套成熟，居家生活便利。城市干道，交通便利，樓盤標(biāo)志突出。中心人群密集區(qū)，住宅客戶將較為充足。鄰近團(tuán)風(fēng)中學(xué)、團(tuán)風(fēng)楚天學(xué)校等，教育資源豐富。項(xiàng)目內(nèi)外大體量商業(yè)為住宅提供有力支撐。前期規(guī)劃階段，項(xiàng)目擁有較大余地商業(yè)貫穿地塊，對(duì)住宅干擾不可避免地塊狹長，且布商業(yè)，不利于內(nèi)部景觀的營造。地塊被規(guī)劃路及商業(yè)街分為四塊，項(xiàng)目整體性不強(qiáng)。城區(qū)核心地段土地供給和開發(fā)項(xiàng)目均很少，市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)壓力小.市場(chǎng)開發(fā)水平總體較低，項(xiàng)目突破空間大。宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，加劇了客戶的觀望心理城區(qū)向東發(fā)展，住宅競(jìng)爭(zhēng)范圍擴(kuò)大。黃州、武漢市場(chǎng)對(duì)高端客戶分流，團(tuán)風(fēng)住宅發(fā)展較為不利。SWOT項(xiàng)目SWOT分析————住宅部分地段核心，商業(yè)繁華，人氣旺盛商業(yè)扎堆分布，商業(yè)氛圍濃厚民宅密布、學(xué)校聚集，項(xiàng)目客源充足項(xiàng)目將統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，業(yè)態(tài)聚集，檔次均一，優(yōu)勢(shì)突出。東端臨崩坡路尚無直接出口，影響商街人流引入。崩坡路商業(yè)氛圍差，人流少。普濟(jì)路商業(yè)有衰落跡象，商業(yè)地位有待提升。周邊道路狹窄，車輛停放不方便。目前步行街這種商業(yè)形態(tài)尚未出現(xiàn)，為市場(chǎng)空白點(diǎn)。未來幾年團(tuán)風(fēng)沒有大體量商業(yè)供給，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將較少。團(tuán)風(fēng)商家喜新厭舊，對(duì)新商鋪認(rèn)可度高。以黃商為中心的新興商業(yè)的不斷發(fā)展與完善，將對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)形成直接沖擊。較多高端客戶到武漢、黃州購物，對(duì)本地商業(yè)消費(fèi)形成直接沖擊。SWOT項(xiàng)目SWOT分析

————商業(yè)部分項(xiàng)目SWOT分析

————分析小結(jié)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)比較突出，機(jī)遇也比較多。但市場(chǎng)容量有限，商業(yè)之間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。住宅兼容商業(yè)的特點(diǎn)，商住不可避免的存在一些相互干擾之處。在后期項(xiàng)目定位和規(guī)劃中，應(yīng)充分揚(yáng)長避短，以實(shí)現(xiàn)利潤最大化目標(biāo)。團(tuán)風(fēng)縣版圖不大，人口不多，市場(chǎng)容量有限，且處于陽邏與黃州的夾心區(qū)域，高端客源易于流失，中低端市場(chǎng)多方瓜分。在這種背景下，就需要我們充分結(jié)合市場(chǎng)供需，合理配置各類物業(yè)，并以準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位、合理的價(jià)格定位以及務(wù)實(shí)的開發(fā)策略來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大化的利潤目標(biāo)。項(xiàng)目定位說明項(xiàng)目定位分兩個(gè)部分展開，即商業(yè)物業(yè)定位和住宅物業(yè)定位。在定位之前，首先要確定項(xiàng)目的開發(fā)思路及商業(yè)與住宅間的體量關(guān)系。項(xiàng)目定位說明商業(yè)主導(dǎo)，但體量應(yīng)合理設(shè)置。項(xiàng)目整體方向建議住宅為輔，可充分用盡容積率。本項(xiàng)目商業(yè)體量的大小，取決于幾個(gè)關(guān)鍵因素。第一、團(tuán)風(fēng)縣城的人口結(jié)構(gòu)，總?cè)丝诩俺菂^(qū)人口。第二、人均收入水平，人均消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)及傾向的消費(fèi)區(qū)域。第三、本項(xiàng)目建成后，預(yù)估能夠分流的消費(fèi)比例。第四、推算可能達(dá)到的營業(yè)額度。第五、本項(xiàng)目整體的租金水平。商業(yè)體量定位團(tuán)風(fēng)商業(yè)步行街年?duì)I業(yè)額估算：團(tuán)風(fēng)人口結(jié)構(gòu)：團(tuán)風(fēng)縣總?cè)丝?6.7萬，其中，城區(qū)人口4.8萬。城區(qū)非農(nóng)人口26106人，城區(qū)農(nóng)業(yè)人口16705人，流動(dòng)人口5000人。人均收入及消費(fèi)水平：2008年，團(tuán)風(fēng)縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8618元，比上年增長23.08%。農(nóng)民人均純收入2994元，同比增長20.3%。2008年，團(tuán)風(fēng)縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額9.39億元，比上年同比增長28.4%。每年人均社會(huì)消費(fèi)品支出為2559元。農(nóng)村居民人均支出水平較低，一般為城鎮(zhèn)居民人均支出的40%。（參照湖北省社會(huì)科學(xué)院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）。初步將流動(dòng)人口消費(fèi)實(shí)力與城區(qū)人口對(duì)等計(jì)算，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出額×（3.11÷36.7）+（城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出額×40%）×（33.59÷36.7）=人均消費(fèi)支出（2559元）城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出=5676.57元/年，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出約2270.63元/年。人均消費(fèi)支出內(nèi)容：食品：主食、副食、蔬菜、油脂、肉禽及制品、蛋類、水產(chǎn)品、其他食品、煙草類、酒類、干鮮果品、在外飲食等。衣著：服裝、鞋襪、包帽等。家庭設(shè)備和用品服務(wù)：耐用消費(fèi)品、家庭日雜用品。醫(yī)療保健。交通通訊：交通、通訊、郵電費(fèi)。娛樂教育文化服務(wù)：文化娛樂服務(wù)、學(xué)雜費(fèi)。居?。鹤》俊⑺娰M(fèi)、燃料等。雜項(xiàng)商品和服務(wù)：商品性支出、服務(wù)性支出等。參照湖北省社會(huì)科學(xué)院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。人均消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)：消費(fèi)內(nèi)容城鎮(zhèn)居民農(nóng)村居民食品38%52%衣著12%5%家庭設(shè)備、用品服務(wù)7.5%4.5%醫(yī)療保健5%5%交通通訊7%5.5%娛樂、教育文化服務(wù)14.5%13%居住12.%11%雜項(xiàng)商品和服務(wù)4%4%團(tuán)風(fēng)縣人實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的場(chǎng)所：城鎮(zhèn)居民的日常消費(fèi)支出基本在中心城區(qū)完成，其中，在現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營場(chǎng)所的消費(fèi)支出約占其總消費(fèi)支出的35%，部分消費(fèi)在傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)及醫(yī)療教育機(jī)構(gòu)完成。農(nóng)村居民的部分消費(fèi)支出在中心城區(qū)現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營場(chǎng)所完成，如部分衣著、家庭設(shè)備、文化娛樂服務(wù)類消費(fèi)、雜項(xiàng)商品或服務(wù)等等，約占其總消費(fèi)支出的10%。團(tuán)風(fēng)縣城區(qū)商業(yè)總營業(yè)額預(yù)估：5676.57×3.11×35%+2270.63×33.59×10%=13806萬元。本項(xiàng)目建成后，將是團(tuán)風(fēng)縣首屈一指的現(xiàn)代型商業(yè)經(jīng)營場(chǎng)所，一樣可以形成服裝鞋帽包襪、部分食品、部分家庭設(shè)備、交通通訊、娛樂文化服務(wù)、雜項(xiàng)商品和服務(wù)的消費(fèi)場(chǎng)所。本項(xiàng)目建成后主要面臨得勝大道、團(tuán)風(fēng)大道、普濟(jì)路及利民路等現(xiàn)有商業(yè)的分流及部分高端客戶的外流。綜合考慮上述因素，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目建成后將可以至少占據(jù)團(tuán)風(fēng)縣城商業(yè)35%的市場(chǎng)份額。即，在本項(xiàng)目中可完成的人均年消費(fèi)額度預(yù)計(jì)為：13806×30%=4141.8萬元。平均地效計(jì)算：普濟(jì)路和得勝大道目前的街鋪?zhàn)饨鹚綖槊吭?5-40元/㎡；考慮到本項(xiàng)目將是新興商業(yè)街，有著統(tǒng)一的招商和經(jīng)營管理體系，其租金將會(huì)有一定的上浮空間，租金價(jià)格略比現(xiàn)有價(jià)值高出約10—15%，最終將本項(xiàng)目平均租金水平確定在35元/㎡。平均地效=平均月租金×12個(gè)月÷月租金占營業(yè)額的比例（按10%計(jì)算）=35×12÷10%=4200元/㎡。本項(xiàng)目商業(yè)總體量面積計(jì)算：商業(yè)體量面積=年?duì)I業(yè)額÷地效=4141.8

÷4200元/㎡=9861.42㎡。在此取整為9800㎡。綜合上述分析，基本可以確定本項(xiàng)目商業(yè)體量最大約9800㎡，最多不宜超過10000㎡。本項(xiàng)目宜以什么樣的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)？地塊自身：本項(xiàng)目主要臨街面較窄，僅60多米，僅臨街建設(shè)商業(yè)門面或主力店，難以將商業(yè)體量或商業(yè)價(jià)值最大化。地塊縱深較長，約250米，地塊中部教育路，北部崩坡路連通得勝大道，可為項(xiàng)目引入人流。商業(yè)形態(tài)定位市場(chǎng)需求問卷調(diào)查商業(yè)街門面和臨街門面，鋪面獨(dú)立，大小合適，臨街狀況好，人流量大，易于被市場(chǎng)廣泛接受。深度訪談人們對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)步行街比較認(rèn)可，希望能夠引進(jìn)中百等主力店，與得勝大道和普濟(jì)路抗衡。綜上分析，既能實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)體量最大化，又能充分釋放項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的形態(tài)基本已經(jīng)確定：即整體為商業(yè)步行街，局部設(shè)置主力店。本項(xiàng)目是否具備發(fā)展商業(yè)步行街的條件？商業(yè)步行街必須滿足三個(gè)基本條件：①城市中心，商業(yè)繁華，有開發(fā)商業(yè)步行街的商業(yè)基礎(chǔ)。評(píng)價(jià)：項(xiàng)目位于商業(yè)核心區(qū)，地段中心，完全符合需求。②對(duì)外交通較為通達(dá)，能夠從各個(gè)方向輸入人流，確保商業(yè)人氣。評(píng)價(jià)：地塊臨普濟(jì)路；中部教育路通往得勝大道，東端到本項(xiàng)目截止；與崩坡路相隔一排密布的私房，步行街北端出入受阻。③地塊長度適宜，步行尺度合理，購物環(huán)境突出。評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目地塊臨街面雖短，但地形較長，有256米的步行距離，能夠創(chuàng)造比較舒適的步行環(huán)境。答案：項(xiàng)目有開發(fā)步行街的潛力，但條件尚不完全充分。要開發(fā)步行街，須在崩坡路為步行街開口，使步行街全程通達(dá)，周邊客戶全方位涌入。無論地塊北部能否開口，均應(yīng)在地塊中部的教育路上設(shè)置主力店，形成商業(yè)街內(nèi)部的人流中樞，帶動(dòng)縱深商業(yè)的發(fā)展。商業(yè)層數(shù)建議：結(jié)合問卷調(diào)查和深度訪談結(jié)果，建議步行街以1層臨街鋪為主，局部2層集中型商業(yè)。步行街主體為一層街鋪，在普濟(jì)路、地塊中部等重要節(jié)點(diǎn)，考慮2層的集中型商業(yè)，引進(jìn)主力店，充分釋放黃金節(jié)點(diǎn)的商業(yè)價(jià)值。一層部分商業(yè)體量約8000平方米，二層部分商業(yè)體量約2000平方米。商業(yè)進(jìn)深：據(jù)對(duì)商家訪談及商鋪實(shí)際使用情況的了解及我司在二、三線城市商鋪的操作經(jīng)驗(yàn)，比較合理的商鋪進(jìn)深在12米左右。商業(yè)物業(yè)定位目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)消費(fèi)群定位商鋪價(jià)格不能脫離現(xiàn)有市場(chǎng)租金水平和經(jīng)營情況商鋪大小必須與商戶經(jīng)營需求和投資者購買實(shí)力密集聯(lián)系業(yè)態(tài)確定就等于確定功能，業(yè)態(tài)分配、分布基本決定了項(xiàng)目特色避開不必要的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，走差異化商業(yè)路線商業(yè)檔次定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位商鋪面積定位商業(yè)價(jià)格定位商業(yè)物業(yè)定位目標(biāo)消費(fèi)群定位是商業(yè)業(yè)態(tài)定位的基石和說服投資的導(dǎo)向。只有充分掌握項(xiàng)目消費(fèi)群體的特點(diǎn)，并發(fā)揮各類消費(fèi)群體的作用，才能更好的為商業(yè)物業(yè)后期的良好經(jīng)營而服務(wù)。目標(biāo)消費(fèi)群定位項(xiàng)目地處團(tuán)風(fēng)縣老城區(qū)商業(yè)中心，區(qū)域特點(diǎn)決定了目標(biāo)消費(fèi)群的結(jié)構(gòu)：主要以城區(qū)消費(fèi)者為主，以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者為輔，以學(xué)生消費(fèi)群體作補(bǔ)充。目標(biāo)消費(fèi)群來源城區(qū)消費(fèi)者：該類人群多居住在團(tuán)風(fēng)老城區(qū)，對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域有較強(qiáng)的認(rèn)同感，熟悉目前流行的消費(fèi)趨勢(shì)。其消費(fèi)頻率、消費(fèi)檔次、消費(fèi)能力均較高。多為區(qū)域原住居民、個(gè)體商戶、企事業(yè)單位員工、私營業(yè)主等。受現(xiàn)有商業(yè)供給檔次及種類局限，部分高端消費(fèi)群體，如事業(yè)單位職工、私營業(yè)主等流向了武漢、黃州等周邊先進(jìn)城市。

目標(biāo)消費(fèi)群特點(diǎn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群：團(tuán)風(fēng)縣處于陽邏與黃州的夾心地帶，下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群雖多，但其購買實(shí)力不強(qiáng)，消費(fèi)忠誠度不高，部分容易流向黃州城區(qū)，對(duì)商業(yè)的實(shí)際貢獻(xiàn)有限。此類人群平時(shí)大多外出務(wù)工，在五一、十一及春節(jié)等黃金假日返鄉(xiāng)高潮期間消費(fèi)相對(duì)活躍，對(duì)黃金節(jié)點(diǎn)商業(yè)街氛圍的形成能夠起到良好的帶動(dòng)作用。學(xué)生消費(fèi)群體：本項(xiàng)目所處的普濟(jì)路上聚集了團(tuán)風(fēng)中學(xué)（高中）、團(tuán)風(fēng)楚天學(xué)校（民辦3年級(jí)—9年級(jí)）兩所學(xué)校，擁有一定數(shù)量的學(xué)生群體。雖然與主流消費(fèi)群相比不多，但距離項(xiàng)目近，節(jié)假日及課余休閑時(shí)間多，喜歡新奇的消費(fèi)環(huán)境，能夠給本項(xiàng)目帶來一定人氣。引領(lǐng)型消費(fèi)人群：以城區(qū)的高收入群體為主，如政府公務(wù)員和私營企業(yè)主等，是本項(xiàng)目的引領(lǐng)型消費(fèi)人群，他們有較高的收入水平，追求生活品質(zhì)與物質(zhì)享受，能夠引領(lǐng)城市消費(fèi)潮流。主力型消費(fèi)人群：以城區(qū)的原住居民、個(gè)體商戶、工薪階層等人群為主，他們?nèi)藬?shù)眾多，遍布于整個(gè)城區(qū)。他們是城市商業(yè)的主要消費(fèi)力量，消費(fèi)頻率高，是支撐城市商業(yè)持續(xù)繁榮與發(fā)展的中流砥柱。補(bǔ)充型消費(fèi)人群：以周邊進(jìn)城消費(fèi)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群為主，以鄰近的學(xué)生消費(fèi)群體為輔，其比較向往城市生活，樂于接收促銷、打折等城市商業(yè)元素，盡管其消費(fèi)頻率相對(duì)不高，但是對(duì)商業(yè)人氣提升有重要的作用。各類消費(fèi)群體的作用：引領(lǐng)性消費(fèi)人群和主力消費(fèi)人群是項(xiàng)目爭(zhēng)取的主要人群，在商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置上應(yīng)盡量滿足其追求時(shí)尚、現(xiàn)代的多元化消費(fèi)特點(diǎn)，同時(shí)，在商業(yè)促銷等活動(dòng)上，應(yīng)力爭(zhēng)廣大補(bǔ)充人群的參與，促進(jìn)商業(yè)人氣的聚集。市場(chǎng)供給：低端商業(yè)充斥，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)極度缺乏規(guī)劃好、規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)、品質(zhì)高的中高檔商業(yè)群。團(tuán)風(fēng)城區(qū)商業(yè)主要沿普濟(jì)路、得勝大道分布，臨街鋪面為主，業(yè)態(tài)雜亂分布。項(xiàng)目所臨的普濟(jì)路經(jīng)營業(yè)態(tài)多為服裝鞋帽，檔次較低，且有向得勝大道擴(kuò)張轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。市場(chǎng)極度缺乏品質(zhì)較好，檔次相對(duì)較高的核心商業(yè)體。商業(yè)檔次定位市場(chǎng)需求：人們對(duì)品質(zhì)商業(yè)的需求客觀存在。團(tuán)風(fēng)縣城歐萊雅、紫薇、麒麟、黃商超市部分及外貿(mào)服飾等品牌店面因品質(zhì)保證，是當(dāng)?shù)亟?jīng)營成功的典范，充分說明人們對(duì)品質(zhì)商業(yè)的需求是客觀存在的。地塊自身：地段核心，基礎(chǔ)牢固，理念先進(jìn)，商業(yè)全面升級(jí)，檔次易于提升，可實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營。項(xiàng)目周邊商家林立，商業(yè)氛圍濃厚，本項(xiàng)目先進(jìn)理念的商業(yè)植入，必將吸附全縣實(shí)力商家全面進(jìn)入，商業(yè)升級(jí)、檔次上位指日可待。綜合上述，將本項(xiàng)目商業(yè)定位于中高檔次?？膳c周邊商業(yè)形成差異競(jìng)爭(zhēng)，引導(dǎo)與帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)層次提升，鞏固普濟(jì)路核心商業(yè)地位。本項(xiàng)目設(shè)置什么樣的業(yè)態(tài)合適？地塊自身——地段核心，適宜的業(yè)態(tài)較廣。地處團(tuán)風(fēng)城區(qū)中心，商業(yè)繁華，基礎(chǔ)牢固，人氣旺盛。步行街商業(yè)體量較大，能夠很好的聚集各類消費(fèi)群體，容納各類商業(yè)業(yè)態(tài)，在業(yè)態(tài)的選擇上具有較為充分的余地。因此，可以充分根據(jù)市場(chǎng)需求的強(qiáng)弱程度，來確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)類型。商業(yè)業(yè)態(tài)定位市場(chǎng)供給——現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展初級(jí)，商業(yè)業(yè)態(tài)具有充分的升級(jí)和拓展余地。項(xiàng)目周邊以服裝鞋帽等常規(guī)性購物為主導(dǎo)的初級(jí)市場(chǎng)格局，缺乏休閑娛樂、特色餐飲等供給，業(yè)態(tài)單調(diào)、功能單一、分布雜亂，缺乏特色，這為項(xiàng)目在商業(yè)功能和業(yè)態(tài)上的多元發(fā)展提供了充足的余地。市場(chǎng)需求——問卷調(diào)查①廣泛客戶：認(rèn)為本項(xiàng)目地段最適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)依次為：服裝鞋帽、超市、餐飲和休閑娛樂；較適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)依次為：時(shí)尚飾品、綜合型商場(chǎng)、家居用品、家電數(shù)碼等。②意向客戶：認(rèn)為本項(xiàng)目地段最適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)依次為：服裝鞋帽、休閑娛樂、超市、餐飲等業(yè)態(tài)。較適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)依次為：時(shí)尚飾品、綜合型商場(chǎng)、家電數(shù)碼、家居用品、手機(jī)通訊等業(yè)態(tài)。⑶深度訪談代表性觀點(diǎn)：該項(xiàng)目基本上適合經(jīng)營各種業(yè)態(tài)，如服裝、鞋帽、箱包、美容、美發(fā)、家電、精美飾品、棋牌娛樂等，甚至針對(duì)學(xué)生及年輕人的電玩游戲、網(wǎng)吧、文具店、書店等，還可以發(fā)展餐飲等。不宜發(fā)展像農(nóng)貿(mào)、菜場(chǎng)、水產(chǎn)、五金、建材等臟、亂、差，影響商街形象的商業(yè)。也不宜引進(jìn)需要場(chǎng)地大的商業(yè)，如鮮花店、家具店等。餐飲類業(yè)態(tài)因污染性較大，建議少做，或做比較潔凈的餐飲類型，如鄰近游戲場(chǎng)所設(shè)置美食城等。酒店類業(yè)態(tài)建議不做，因?yàn)閳F(tuán)風(fēng)縣城很小，城市發(fā)展也一般，對(duì)酒店的需求較少。手機(jī)通訊類業(yè)態(tài)在普濟(jì)路已經(jīng)較多較集中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈，可考慮但不宜做多。團(tuán)風(fēng)人心目中的商業(yè)步行街是包羅萬象、品類豐富，環(huán)境潔凈、形象統(tǒng)一的優(yōu)質(zhì)商業(yè)體。受供給現(xiàn)狀、消費(fèi)水平等多方面限制，本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)不可能面面俱到，為增強(qiáng)商業(yè)的影響力，必須以最受市場(chǎng)歡迎的業(yè)態(tài)為主，適當(dāng)照顧次要客群，并輔以精選業(yè)態(tài)。問卷調(diào)查結(jié)論基本代表了團(tuán)風(fēng)主要消費(fèi)群體的需求，可以作為業(yè)態(tài)定位的主要依據(jù)，但對(duì)學(xué)生群體的需求略為照顧不足。經(jīng)過逐步篩選和全盤考慮后，將本項(xiàng)目適合經(jīng)營的商業(yè)業(yè)態(tài)主要有四大類——21購物類業(yè)態(tài)服裝、鞋帽、箱包、孕嬰用品；超市、珠寶首飾、化妝品、精美飾品；家電數(shù)碼、手機(jī)通訊、窗簾布藝；文具、書店、運(yùn)動(dòng)用品。輻射全縣、兼顧社區(qū)前來步行街購物休閑的各類人群政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工、學(xué)生群體3服務(wù)社區(qū)及周邊居民4社區(qū)服務(wù)類商業(yè)煙酒茶、副食、藥房、碟屋、干洗店、面包坊等。餐飲類業(yè)態(tài)匯聚中西簡(jiǎn)餐、特色美食城、冷飲、熟食及各類地方特色小吃等。娛樂休閑類業(yè)態(tài)電玩游戲廳、網(wǎng)吧；咖啡、茶樓、棋牌娛樂場(chǎng)所；美容、美發(fā)、美體，足療洗浴場(chǎng)所。購物類業(yè)態(tài)為主導(dǎo)：主要集中于商業(yè)步行街首層，以超市、百貨或成片街鋪形式出現(xiàn)。其中，購物類業(yè)態(tài)以超市或綜合賣場(chǎng)為引領(lǐng)，促進(jìn)人氣快速聚集。服裝鞋帽箱包等業(yè)態(tài)作為主體。家居、家電、手機(jī)通訊作為補(bǔ)充。娛樂休閑類樹特色：強(qiáng)調(diào)特色，主要在街區(qū)中段尤其是二層鋪面布局，以特色帶動(dòng)中部及二樓人氣形成。服務(wù)類業(yè)態(tài)作為輔助：主要分布在社區(qū)次要街道鋪面上。特色餐飲類作補(bǔ)充：主要分布在步行街東半段，滿足購物之余的就餐需求。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶主要集中在25－40歲之間。以體商戶、私營業(yè)主為主，以政府公務(wù)員、教師及醫(yī)務(wù)工作者等人群為輔；家庭月總收入主要集中在2000－4000元之間，家庭年收入2.4－5萬，具備一定購買實(shí)力。目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客群社會(huì)特點(diǎn)：個(gè)體商戶、私營業(yè)主為主此類人群目前大多租賃商鋪經(jīng)營，經(jīng)商謀生，是市場(chǎng)中最具購買實(shí)力的一群人。他們深知以鋪生財(cái)?shù)牡览怼Ｋ麄冑I鋪多用于自營，但投資者也占據(jù)一定比例。他們自身懂得經(jīng)營之道，對(duì)商鋪認(rèn)識(shí)較為客觀、理性而且成熟，要從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分流此類人群，本項(xiàng)目除了地段、人流量、商業(yè)氛圍等先天優(yōu)勢(shì)，還必須具有十分突出的后天優(yōu)勢(shì)，如商業(yè)業(yè)態(tài)定位、投資回報(bào)保障等。目標(biāo)客群結(jié)構(gòu)：政府公務(wù)員、教師及醫(yī)務(wù)工作者等企事業(yè)單位職工為輔。政府公務(wù)員、教師及醫(yī)務(wù)工作者收入較高，工作穩(wěn)定，具有一定的財(cái)富積累，具有一定的商鋪購買實(shí)力。由于商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)較為缺乏，此類人群購買商鋪的比例不高，且多用于投資，很少考慮自營。該類目標(biāo)客群消費(fèi)觀念趨于保守，在經(jīng)濟(jì)回落、房價(jià)不穩(wěn)的現(xiàn)實(shí)面前，認(rèn)為商鋪投資較為穩(wěn)妥，但承受價(jià)格水平較受限制，將是本項(xiàng)目商業(yè)的輔助型購買群體。目標(biāo)客戶需求商鋪面積調(diào)查商鋪面積定位問卷調(diào)查：意向客群最青睞的商鋪面積為41－60㎡，其次為21－40㎡和61－100㎡的鋪面。商戶訪談：開間3.6米、進(jìn)深12米左右，標(biāo)準(zhǔn)面積40㎡左右的商鋪，能夠很好的滿足其前店后居的經(jīng)營模式，較受中小商戶歡迎。部分實(shí)力大商戶比較喜歡60－100㎡的商鋪。以41－60㎡標(biāo)準(zhǔn)鋪面為主，以21－40㎡鋪面為輔，以61－100㎡大面積鋪面作為補(bǔ)充。其中，21－40㎡、41－60㎡兩種規(guī)格的鋪面搭配設(shè)置，可以自由組合成61－100㎡左右鋪面，滿足各類客群的需求。商鋪面積定位：本項(xiàng)目商業(yè)部分以步行街為主，臨主街集中型商業(yè)為輔。臨主街集中型商業(yè)：占據(jù)地段黃金，臨街面短，商業(yè)價(jià)值較高，建議劃分為若干個(gè)臨街門面，進(jìn)深適度放大處理，以15－20米深度為宜，使單間鋪面面積達(dá)到61-100㎡標(biāo)準(zhǔn)。提升臨街鋪面的購買門檻，以帶動(dòng)步行街內(nèi)部鋪面的銷售。步行街內(nèi)鋪面：以41－60㎡為主，21－40㎡為輔，商業(yè)價(jià)值較低的位置，鋪面盡量劃小處理，降低購買門檻。各區(qū)域商鋪大小界定：我司對(duì)本項(xiàng)目周邊主要街道的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格進(jìn)行了調(diào)查。下面將針對(duì)其調(diào)查的情況通過租金價(jià)格推算商鋪價(jià)格這種方法來對(duì)本項(xiàng)目商鋪價(jià)格進(jìn)行定位。地塊周邊租金狀況以本項(xiàng)目地塊為中心，向周邊地段主要街道擴(kuò)散，對(duì)周邊商鋪的租金調(diào)查結(jié)果為：普濟(jì)路：臨街商鋪的租金水平為每月25-35元/㎡；得勝大道：租金水平為每月30-40元/㎡。商鋪價(jià)格定位結(jié)合前面對(duì)項(xiàng)目周邊及地塊沿街面現(xiàn)有商鋪的租金分析，可以初步得出本項(xiàng)目步行街內(nèi)街大致的租金價(jià)值為30元/㎡·月。考慮到本項(xiàng)目是一條新建的商業(yè)街，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)分區(qū)、招商與管理上，均采取先進(jìn)城市的科學(xué)模式，其租金與現(xiàn)狀相比將有一定的上浮空間。要想使商業(yè)街聚集飽滿的人氣，成功的招商是關(guān)鍵，為提升步行街商戶的入駐率，拉開步行街與普濟(jì)路臨街商鋪的租金差距勢(shì)在必行，可將本項(xiàng)目臨街租金水平確定在60元/㎡·月?！醢醋饨饍r(jià)格推算商鋪價(jià)格的公式為：商鋪價(jià)格=租金價(jià)格÷萬元貸款月供額×10000÷貸款成數(shù)以當(dāng)前商鋪商業(yè)貸款執(zhí)行利率計(jì)算，萬元貸款月供額為114.34元，參照五成十年的普通商業(yè)貸款標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算過程如下：臨街商鋪價(jià)格=60÷110.372×10000÷0.5=10872元/㎡步行街商鋪價(jià)格=30÷110.372×10000÷0.5=5436元/㎡根據(jù)租金價(jià)格反推法，最終將本項(xiàng)目臨街商鋪價(jià)格取整定為10800元/㎡，該價(jià)格為少量臨普濟(jì)路鋪面，數(shù)量少、商業(yè)價(jià)值高。步行街商鋪價(jià)格定為5400元/㎡。上述價(jià)格主要針對(duì)本項(xiàng)目普濟(jì)路臨街鋪面和步行街底層鋪面分別作出的定價(jià)，其他區(qū)域、其他位置的鋪面，可以此為基礎(chǔ)，依據(jù)價(jià)值遞增或遞減規(guī)律推算。住宅物業(yè)定位住宅物業(yè)定位住宅產(chǎn)品定位住宅價(jià)格定位目標(biāo)客戶定位建筑形態(tài)定位項(xiàng)目品質(zhì)定位住宅目標(biāo)客戶來源：目標(biāo)客戶定位據(jù)問卷調(diào)查及對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤了解，可以判斷后期本項(xiàng)目客戶將：主要來源：團(tuán)風(fēng)老城區(qū)，次要來源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群，輔助來源：少量外出返鄉(xiāng)的候鳥人群。年齡特點(diǎn)：以26~40歲的中青年客戶群體為主力。家庭結(jié)構(gòu)：多為成熟的4口之家，同時(shí)以3口之家為輔。職業(yè)特點(diǎn)：多為企事業(yè)單位員工、個(gè)體商戶、私營業(yè)主、教師、醫(yī)務(wù)工作者。收入水平：中等家庭收入水平，有固定的經(jīng)濟(jì)來源。家庭月收入2000~4000元左右。目標(biāo)客戶社會(huì)特點(diǎn)：購買目的：多因改善居住環(huán)境而買房。自住是購房的主要目的，投資房產(chǎn)的客戶所占比例較小。少數(shù)客戶具有陪讀居住的需求?？蛻糍彿靠紤]因素：價(jià)格和交通依舊是客戶群最為敏感和關(guān)注的因素，其次項(xiàng)目規(guī)模、朝向、周邊生活配套和戶型也受到了不同程度的關(guān)注。目標(biāo)客戶需求特點(diǎn)：主力型客戶：個(gè)體商戶、單位職工等人群數(shù)量龐大，基礎(chǔ)廣泛，具備一定的購房實(shí)力，住房需求量較大，是后期購買本項(xiàng)目的主導(dǎo)力量。輔助型客戶：外出返鄉(xiāng)客戶及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶渴望通過進(jìn)城購房來融入城市生活，該類人群基數(shù)較大，將是本項(xiàng)目重要的輔助型客戶。提升型客戶：目標(biāo)客戶群中，城區(qū)私營業(yè)主、政府公務(wù)員等屬于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的精英階層，具備較強(qiáng)的社會(huì)地位與經(jīng)濟(jì)實(shí)力，將是本項(xiàng)目的提升型客戶，絕對(duì)數(shù)量不多，而且還有部分流失到黃州城區(qū)，但能對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)起到很好的映襯與提升作用。目標(biāo)客戶層次劃分：市場(chǎng)需求：?jiǎn)柧碚{(diào)查：意向客戶最偏好多層住宅，但對(duì)帶電梯小高層住宅的接受度也較高。建筑形態(tài)定位深度訪談：受訪者認(rèn)為本項(xiàng)目地段中心，開發(fā)帶電梯小高層能夠形成城市地標(biāo)，提升團(tuán)風(fēng)城市形象，吸引有實(shí)力的人群留在團(tuán)風(fēng)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：目前團(tuán)風(fēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步發(fā)展階段，以多層住宅為主導(dǎo)，除團(tuán)風(fēng)建材商貿(mào)城建有12層小高層住宅外，小高層尚屬市場(chǎng)空白點(diǎn)。團(tuán)風(fēng)房價(jià)偏低，目前市場(chǎng)最高價(jià)也僅1500元/平方米，近期房價(jià)難以支撐小高層開發(fā)。地塊自身：地塊自身批準(zhǔn)容積率為2.0—2.5之間。僅建多層住宅難以充分利用地塊容積率，建議規(guī)劃適量小高層，在后期房價(jià)提升后推出。綜合上述分析，將本項(xiàng)目定位為以多層住宅為主的小區(qū)，小高層住宅適量規(guī)劃，并于后期推出。由于本項(xiàng)目商業(yè)步行街貫穿地塊，一定程度影響住宅布局，規(guī)劃時(shí)可根據(jù)樓間距大小，可放低層數(shù)，設(shè)置少量商鋪上的花園洋房產(chǎn)品。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：高品質(zhì)、高性價(jià)比樓盤是市場(chǎng)一大空白。團(tuán)風(fēng)市場(chǎng)在售樓盤大多規(guī)模較小，內(nèi)部環(huán)境平庸，樓盤品質(zhì)普遍不高。在建筑立面、景觀規(guī)劃和配套建設(shè)上層次較低，受眾消費(fèi)也僅停留在有房而居的基礎(chǔ)層次，不太關(guān)注樓盤的附加值。住宅品質(zhì)定位地塊現(xiàn)狀：周邊配套完善、項(xiàng)目規(guī)模較大，能夠達(dá)到內(nèi)外兼修的良好境界。項(xiàng)目所處地段地處團(tuán)風(fēng)老城區(qū)商業(yè)中心地帶，周邊各項(xiàng)生活配套較為成熟，交通出行便利，具備了開發(fā)高性價(jià)比住宅的先天條件。本項(xiàng)目規(guī)模較大，在團(tuán)風(fēng)市場(chǎng)少見，自身有充足的空間營造良好的內(nèi)部環(huán)境和打造較高的居住品質(zhì)。影響因子君信·相地景錦繡華府康莊·華府天地玉環(huán)新居長青佳園本項(xiàng)目交通便利程度一般較好較好較好較好好生活配套一般一般較好較好較好好噪音及環(huán)境干擾較好較好好較好一般一般大氣環(huán)境較好較好較好較好較好較好地段升值潛力一般較好好較好較好較好小區(qū)物業(yè)管理一般較好較好較好較好較好建筑質(zhì)量較好較好好較好較好較好外部景觀一般一般較好較好一般一般內(nèi)部景觀一般一般較好一般一般較好樓盤附加值一般較好較好一般一般較好樓盤品質(zhì)定位中檔中檔高檔中檔低檔中高檔與眾多競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比，綜合優(yōu)勢(shì)突出，具備開發(fā)中高檔住宅的基本地產(chǎn)因素！結(jié)合上面對(duì)需求、競(jìng)爭(zhēng)及項(xiàng)目自身特點(diǎn)的綜合分析，將本項(xiàng)目定位于中高檔品質(zhì)的住宅小區(qū)。通過后期內(nèi)部景觀環(huán)境的營造及單套總價(jià)的合理控制，實(shí)現(xiàn)其性價(jià)比提升，增強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。市場(chǎng)需求：戶型：3室2廳是市場(chǎng)需求的絕對(duì)主力，是3－4口之家的理想居家戶型。2室2廳是一部分經(jīng)濟(jì)條件有限但對(duì)住房需求較為迫切的客戶所選。選擇4室2廳的人群相對(duì)較少。面積：111－130㎡住宅最受客戶所歡迎，其比例超過一半；91－110㎡、131－150㎡的面積分別為15%、19%的客戶所喜好；說明：據(jù)同類城市經(jīng)驗(yàn)，意向客戶需求為理想需求，是在沒有考慮售價(jià)的情況下的選擇，一旦考慮售價(jià)，其實(shí)際需求面積會(huì)相應(yīng)縮小10－20㎡。產(chǎn)品定位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：3室2廳是團(tuán)風(fēng)市場(chǎng)供給的主力，2室2廳是團(tuán)風(fēng)市場(chǎng)供給的次主力，另有少數(shù)項(xiàng)目設(shè)置了部分4室2廳產(chǎn)品。市場(chǎng)供給產(chǎn)品主要集中于110～140㎡之間，大面積產(chǎn)品較為普遍，100㎡以下面積產(chǎn)品較為稀缺。中心地段，舒適型120—130㎡3室2廳較受市場(chǎng)歡迎，110—120㎡之間的緊湊3室也較受青睞，2室2廳市場(chǎng)需求有所提升，但4室2廳戶型市場(chǎng)需求相對(duì)較少。地塊自身：地段中心，商業(yè)繁華，配套完善，緊鄰學(xué)區(qū)，能夠很好的吸引各類客戶群體，如城市中廣泛實(shí)力客戶，原住居民，個(gè)體商戶，陪讀家長等等，客觀存在的市場(chǎng)需求具有多樣性。地段稀缺，地價(jià)較高，購買門檻不低。因此，本項(xiàng)目仍將以改善型需求為主，過渡、投資及陪讀需求為輔。綜合以上地塊現(xiàn)狀、市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境三方面的分析，將本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：

以滿足3—4口成熟大家庭需求3室2廳居家戶型為主，以滿足新婚、返鄉(xiāng)、小商戶、陪讀客群的2室2廳居家小戶為輔；以滿足5口以上大家庭的4室2廳戶型為補(bǔ)充；舒適戶型與緊湊戶型兼顧設(shè)置。具體戶型面積定位如下：戶型面積配比2室2廳1衛(wèi)80－90㎡20%3室2廳1衛(wèi)（或2衛(wèi)）90－115㎡30%3室2廳2衛(wèi)115－125㎡35%4室2廳2衛(wèi)125－140㎡10%140－160㎡5%陪讀客戶、小商戶新婚及外出返鄉(xiāng)成熟家庭改善置業(yè)樓盤價(jià)格是影響項(xiàng)目銷售和開發(fā)利潤的重要因素，科學(xué)合理的價(jià)格定位能夠在保證客戶認(rèn)可的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)利潤的最大化，同時(shí)保證合理有序的銷售推進(jìn)。在價(jià)格定位過程中，我司將以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格為主要參照對(duì)象，得出能夠反映項(xiàng)目品質(zhì)，同時(shí)又能夠?yàn)橄M(fèi)者接受的價(jià)位。住宅價(jià)格定位□價(jià)格定位過程一般常用的樓盤定價(jià)方法有：成本定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法、加權(quán)定價(jià)法、差異定價(jià)法、時(shí)間定價(jià)法、可比樓盤量化定價(jià)法等。當(dāng)可比定價(jià)樓盤數(shù)量達(dá)到6—7個(gè)時(shí)，即可采取比樓盤量化定價(jià)法定價(jià)。在此我司選取等較具可比性和市場(chǎng)代表性的君信相地景、錦繡華府、御景園、康莊華府天地、玉環(huán)新居、長青家園、盛世廣場(chǎng)等7個(gè)樓盤樓盤作為參照，選定可比樓盤量化定價(jià)法來為本項(xiàng)目住宅進(jìn)行價(jià)格定位。

（1）定級(jí)因素權(quán)重確定權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)樓盤等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選為樓盤定級(jí)因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級(jí)因素。我們針對(duì)項(xiàng)目情況，挑選出18個(gè)因素，共分五個(gè)等級(jí)，分值為1—5分不等。每一因素占不同的權(quán)重，從0.1—0.5不等。（2）樓盤因素定級(jí)公式P=∑WiFi=W1F1+W2F2+W3F3+……+WnFn式中，P——總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)樓盤優(yōu)劣的綜合反映）；n——樓盤定級(jí)因素的總數(shù)；Wi——權(quán)重（某定級(jí)因素對(duì)樓盤優(yōu)劣的影響度）；Fi——分值（某定級(jí)因素對(duì)片區(qū)內(nèi)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。注：下述數(shù)據(jù)均根據(jù)我司近日最新調(diào)查資料所得。（3）可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（一）因素權(quán)重君信相地景錦繡華府御景園項(xiàng)目地塊位置0.542424252.5價(jià)格0.531.5214252.5配套0.441.631.241.652物業(yè)管理0.341.230.941.230.9物業(yè)類型0.341.241.241.241.2建筑形態(tài)0.341.241.241.241.2交通0.431.241.631.252城市規(guī)劃0.330.941.230.941.2樓盤規(guī)模0.230.620.440.840.8朝向0.341.241.241.241.2外觀0.240.830.640.840.8環(huán)境0.431.231.241.641.6發(fā)展商信譽(yù)0.240.840.840.840.8付款方式0.240.840.840.840.8戶型設(shè)計(jì)0.341.220.641.241.2銷售情況0.140.440.440.440.4廣告0.240.840.85140.8停車位數(shù)量0.130.330.330.340.4評(píng)分

18.9

17.4

20.2

22.3（4）可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（二）因素權(quán)重康莊華府天地玉環(huán)新居長青家園盛世廣場(chǎng)位置0.531.54231.531.5價(jià)格0.5212110.510.5配套0.420.831.241.620.8物業(yè)管理0.341.230.920.620.6物業(yè)類型0.341.241.241.241.2建筑形態(tài)0.341.241.241.241.2交通0.441.620.841.641.6城市規(guī)劃0.341.241.230.941.2樓盤規(guī)模0.240.830.620.410.2朝向0.341.241.241.241.2外觀0.240.820.420.420.4環(huán)境0.441.641.620.831.2發(fā)展商信譽(yù)0.240.85140.840.8付款方式0.240.840.840.840.8戶型設(shè)計(jì)0.330.930.930.930.9銷售情況0.150.540.420.230.3廣告0.25130.620.420.4停車位數(shù)量0.130.330.330.330.3評(píng)分

18.4

17.3

15.3

15.1（5）原始數(shù)據(jù)合計(jì)表序號(hào)樓盤名稱樓盤得分（X）樓價(jià)（Y）X*XY*YX*Y1君信相地景18.91400357.211960000264602錦繡華府18.31300334.891690000237903御景園20.21500408.042250000303004康莊華府天地18.41330338.561768900244725玉環(huán)新居17.31200299.291440000207606長青家園15.31200234.091440000183607盛世廣場(chǎng)15.11180228.01139240017818注：表格中樓盤均價(jià)的單位為元/㎡（6）線性回歸計(jì)算初步價(jià)格根據(jù)表中所給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價(jià)與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。故將所要建立的回歸方程設(shè)置為：Y=a+bX只要解出式中的待定參數(shù)a與b，該回歸方程即可唯一確定。根據(jù)計(jì)算欄數(shù)據(jù)，得：Y=274.6994204＋58.1951746X其中Y為樓盤均價(jià)，X為樓盤得分。（7）根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)樓盤可比因素量化法，本項(xiàng)目綜合得分22.3，計(jì)算得出本項(xiàng)目多層住宅的均價(jià)為1572.45元/㎡，在此取整為1550元/㎡。（8）小高層住宅均價(jià)可結(jié)合后期市場(chǎng)變化，考慮成本差異、品質(zhì)差異等因素，在多層住宅價(jià)格基礎(chǔ)上，上浮100—200元/平方米。說明：依據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)狀況作出的價(jià)格定位只是樓盤此時(shí)的“靜態(tài)”價(jià)格，并不是一成不變的，在后期將根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際變化進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和上下浮動(dòng)。同時(shí)，在項(xiàng)目不同的銷售階段，還可以采取較為靈活的價(jià)格策略順利實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，保證利益的最大化。本項(xiàng)目地塊大致呈梯形，被教育路分為東西兩塊，因此，建議以步行街和教育路為主軸，商業(yè)與住宅呈“十字”形交錯(cuò)布局。在北部崩坡路無法開口的情