房地產(chǎn)課程導(dǎo)入

介紹：任志強，籍貫山東萊州，中共黨員，北京市政協(xié)委員，現(xiàn)任北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長，華遠(yuǎn)集團總裁，同時兼任北京市商業(yè)銀行監(jiān)事、新華人壽保險公司董事。持有中國人民大學(xué)法律碩士學(xué)位。任志強語錄：1“粉絲賣到魚翅的價格才叫泡沫。”

2“人人都買得起房有其所者不應(yīng)再買房”

3“房地產(chǎn)商需要囤地地里有糧心中才不慌”

4“工資在漲、GDP在漲，房價不漲就不對”

5“中國人太有錢，房子太便宜”

6“我們只是當(dāng)丫環(huán)的。”

7“宏觀調(diào)控不為了讓房價下跌，是為了穩(wěn)漲”

8“房價降了，房地產(chǎn)開發(fā)商有權(quán)不蓋房。”

9“房地產(chǎn)就該是暴利行業(yè)”

10“我是商人，不考慮窮人”

11“沒買房的人都虧了”

12“中國可供開發(fā)的土地還有很多”

13“高檔房本來就是窮人買不起的”

14“公布開發(fā)商成本等于讓男人公布老婆的三圍數(shù)據(jù)”

15“我的房價不會降，讓外地甚至境外富人來買房”

16買不起房為什么不回農(nóng)村

華業(yè)地產(chǎn)21億競得北京市通州區(qū)運河核心區(qū)地塊2010-10-0807:22:00

來源：中國證券報華業(yè)地產(chǎn)（600240）公告，以21.94億元成功競得北京市通州區(qū)運河核心區(qū)IV－02、03多功能用地國有建設(shè)用地使用權(quán)。兩地塊均位于通州區(qū)運河核心區(qū)西岸。其中IV－02地塊用地總面積為1.79萬平方米，其中建設(shè)用地面積1.12平方米。建筑控制規(guī)模為8.8萬平方米，中標(biāo)價為7.69億元。單價：42960元/平方米而IV－03地塊用地總面積為2.74萬平方米，其中建設(shè)用地面積1.65萬平方米。建筑控制規(guī)模為16.3萬平方米，中標(biāo)價格是14.25億元。單價：52007元/平方米北京最貴住宅10.79萬每平方米2010年第三季度，北京商品住宅期房單盤銷售均價最高達(dá)10.791萬元/平方米。前日，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布了今年三季度商品住宅成交均價排名，位于北京飯店旁的霞公府以10.791萬元/平方米位居榜首，西釣魚臺7號以10.35萬元/平方米緊隨其后。三季度銷售均價排名前30樓盤中，約有70%的樓盤比二季度價格出現(xiàn)上揚。最貴樓盤均價降逾千元2010亞洲十大豪宅最新排行榜

名次項目名稱國家/地區(qū)1安蒂拉（Antilla）印度2港島大浪灣道10號中國香港3廣州大一中國大陸4港島大浪灣道12號中國香港5南京鐘山國際高爾夫別墅中國大陸6上?！ぞG城玫瑰園中國大陸7港島淺水灣道6-12號中國香港8Arwaa

Mansion新加坡9宏盛帝寶中國臺灣10瑞吉居（St

Regis）新加坡排名第一的“安蒂拉”

由印度首富穆克什安巴尼耗資10億美元建造，這座位于孟買的大廈高173米、擁有直升機停機坪的27層高的大樓將僅供穆克什全家和仆人們居住

排名第一的“安蒂拉”由印度首富穆克什安巴尼耗資10億美元建造，這座位于孟買的大廈高173米、擁有直升機停機坪的27層高的大樓將僅供穆克什全家和仆人們居住排名第二的是港島大浪灣道10號香港富豪許晉亨的豪華別墅，估值7億元；廣州大一山莊排名第三廣州大一山莊這也是中國大陸最昂貴也是最具投資價值的豪宅，單套定價不低于1000萬美元(約6800萬人民幣)，物管費每平方米近百元，該項目由國際頂級大師一對一設(shè)計。例：加息對房貸的影響40萬元、20年期的商貸，每月多還60元07年的一次利率調(diào)整中，與個人住房貸款相關(guān)的政策包括個人住房公積金貸款利率5年(含)以下從3.60%提高到3.78%，5年以上從4.05%提高到4.23%；商業(yè)銀行自營性個人住房貸款利率5年(含)以下從4.77%提高到4.95%，5年以上從5.04%提高到5.31%。假設(shè)借款人采用等額本息還款法(即每月還相同金額)，如果申請的是公積金貸款，貸款額度1萬元，那么，5年貸款期限每月要多還款0.81元，累計多還款48.51元；10年期限每月要多還款0.86元，累計多還款103.07元；15年期限每月要多還款0.91元，累計多還款163.27元；20年期限每月要多還款0.95元，累計多還款229.2元；25年期限每月要多還款1元，累計多還款300.52元；

30年期限每月要多還款1.05元，累計多還款376.83元。如果申請的是商業(yè)銀行自營性個人住房貸款(也就是常說的商貸)，貸款額度1萬元，那么，5年貸款期限每月要多還款0.82元，累計多還款49.38元；10年期限每月要多還款1.33元，累計多還款159.13元；15年期限每月要多還款1.42元，累計多還款254.83元；20年期限每月要多還款1.5元，累計多還款360.79元；25年期限每月要多還款1.59元，累計多還款476.1元；30年期限每月要多還款1.67元，累計多還款599.65元。借款人只要用實際貸款額度乘以不同年期的多還款數(shù)額，就可計算出每月和累計要多還款的數(shù)額。比如，40萬元、期限20年的商業(yè)貸款，每月就要多還款60元，累計多還款14431.6元。

應(yīng)對措施：以房養(yǎng)貸，買房出租添資產(chǎn)

一些剛工作不久、收入不高、積蓄不多的青年白領(lǐng)也有應(yīng)對加息的辦法。

小高進入上海一家展覽公司工作才３年，每月收入５０００元左右，一直在上海租房住。房價一天天上漲，他和家人越來越擔(dān)心今后在上海買不起房，于是，父母替他首付，自己貸款幾十萬，在市中心買了一套二手房。

不過，小高自己并沒有入住，而是出租出去?！斑@套房子在市中心，每月可租３０００元左右，足以還每月的貸款，我還住在原來租的房子里，每月只付１０００多元。我什么也沒改變，卻多了一套自己的產(chǎn)權(quán)房，而且這套房子還不斷升值。幾年后，我結(jié)婚時可以重新裝修一下，當(dāng)作新房也很合算啊。”他笑著說。

應(yīng)對措施：巧用土地差價，讓資本升值

何小姐的應(yīng)對之策與小高相似，只是采用了相反的方向——由市中心到郊區(qū)。

幾年前，她在市中心買了一套７０多平米的房子，結(jié)婚生孩子之后，覺得房子不夠住，又在上海與江蘇交界的郊區(qū)，買了一套面積更大的?！艾F(xiàn)在孩子讀書，不能去住，但那套房子只要４０多萬元，首付了一部分，每月只需還貸１０００多元?！彼榻B。

簡單裝修后，何小姐把那套郊外的房子出租，“房租與月還貸額相當(dāng)，基本沒有負(fù)擔(dān)。我還與銀行簽訂了固定利率貸款，即使再加息，風(fēng)險也是銀行擔(dān)著?！彼f等孩子大了，全家再住到郊區(qū)，然后把城里的房子出租或出售，變現(xiàn)后添點錢在城里買套更大的。

第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的界定分為經(jīng)營與管理兩大內(nèi)涵“經(jīng)營”——就是策劃，主要涉及企業(yè)的發(fā)展方向，發(fā)展目標(biāo)與發(fā)展策略等一系列具有全局性和戰(zhàn)略性的活動，其目的在于不斷提高企業(yè)的生命力和經(jīng)濟效益，從而保證企業(yè)得以不斷發(fā)展與壯大?！肮芾怼薄褪菍嵤?，是指為實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營總目標(biāo)，對企業(yè)各種要素及其運行施加的一系列組織與調(diào)控活動，其主要目的在于不斷提高各種管理活動的效率，從而保證企業(yè)經(jīng)營總目標(biāo)的順利實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理是相互聯(lián)系，相互依賴的，先有經(jīng)營而后才有管理可言，經(jīng)營方向正確，企業(yè)的經(jīng)營效益與管理效率一、房地產(chǎn)經(jīng)營指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進行的有預(yù)測、有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟活動。包括房產(chǎn)經(jīng)營、地產(chǎn)經(jīng)營和服務(wù)經(jīng)營（一）房產(chǎn)經(jīng)營房產(chǎn)經(jīng)營一般由房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)是合理有效地組織好房屋的流通，實現(xiàn)房屋的價值，積累房屋擴大再生產(chǎn)的資本或資金，發(fā)揮房屋的效用，最大限度地滿足人民群眾的居住需求和社會需要。為此目的而進行的房屋建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾等各項經(jīng)濟活動，都是房產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容。（二）地產(chǎn)經(jīng)營地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和開發(fā)經(jīng)營兩部分，即以城市土地使用權(quán)為對象的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和以城市土地為勞動對象進行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”變成“熟地”的開發(fā)經(jīng)營。三通一平：通水、通電、通路、平整土地五通一平：通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地七通一平：通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土地生地——未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地毛地——未經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地熟地——已具備“七通一平”、“三通一平”建設(shè)條件的土地。（三）服務(wù)經(jīng)營

房地產(chǎn)咨詢：未有關(guān)房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

價格評估：以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：向進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹和代理的經(jīng)營行為。物業(yè)管理：對投入使用的各類房屋及其附屬配套設(shè)施，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)營方式進行管理，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。二、房地產(chǎn)經(jīng)營的特征1.房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn),生產(chǎn)周期長2.房產(chǎn)與地產(chǎn)的價格相互隱含3.房產(chǎn)與地產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓都必須符合國家法律規(guī)定,同時也必須具備法律規(guī)定的必備形式.4.房產(chǎn)與地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移同步化三、房地產(chǎn)管理的概念房地產(chǎn)管理一般包括以下幾方面:1:城市規(guī)劃2:房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控及監(jiān)督3:房地產(chǎn)檔案管理4:房地權(quán)登記5:國有土地的征用6:規(guī)范土地的拍賣及招標(biāo)

第二章房地產(chǎn)開發(fā)

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序的概述

一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。（二）要求要求開發(fā)商：戰(zhàn)略眼光、操作技巧；市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、經(jīng)濟合同、財政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、項目管理等方面的知識

土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共配套、勞動力、資金、管理、專業(yè)人員經(jīng)驗。二、房地產(chǎn)開發(fā)的程序該程序可分為八個步驟四個階段房地產(chǎn)開發(fā)的八個步驟包括：1.提出投資設(shè)想2.細(xì)化投資設(shè)想3.可行性研究4.合同談判5.簽署正式協(xié)議或合同6.工程建設(shè)7.竣工交用8.物業(yè)資產(chǎn)管理上述八個步驟又可分為四個階段

投資機會選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和租售階段。2.細(xì)化投資設(shè)想開發(fā)商選擇出實現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)想方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。

5.簽署正式協(xié)議或合同包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險合同和預(yù)租（售）合同。第二節(jié)、投資機會選擇與決策分析

投資設(shè)想

投資機會尋找——看地投資機會選擇投資機會篩選——分析客觀情況，潛在的買家、合作伙伴

市場分析——供求關(guān)系、競爭環(huán)境、投資決策分析目標(biāo)市場項目財務(wù)評價——分析經(jīng)營收入、開支費用、財務(wù)指標(biāo)投資決策總評：從我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的實踐來看，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視房地產(chǎn)市場分析與研究工作，也已經(jīng)較好地掌握了房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的技術(shù)與方法，但決策技術(shù)和決策方法的使用還不普遍，因為開發(fā)商更加相信自己的直覺判斷。第三節(jié)前期工作一、申請項目用地，獲得土地使用權(quán)；（一）土地儲備與土地一級開發(fā)1.土地儲備土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲備的范圍：包括依法收回的國有土地、收購的土地、行駛優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地2.土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)，是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)進行土地征收、拆遷、土地平整，進行地上、地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共設(shè)施建設(shè)，使土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建設(shè)條件的活動。土地一級開發(fā)的項目實施模式，有政府土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)實施并委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理和授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實施兩種模式（二）獲取土地的途徑取得土地使用權(quán)的方式有三種：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥1.出讓1）概念國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2）出讓的特征：土地所有權(quán)與使用權(quán)分離；土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?；土地使用?quán)的出讓是有期限的：居住用地70年、商業(yè)旅游娛樂用地40年，其余50年。出讓的方式有拍賣、招標(biāo)、協(xié)議3種。2.轉(zhuǎn)讓：經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為。轉(zhuǎn)讓的方式主要有3種：出售、交換和贈與。3.劃撥：經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

劃撥的特征：沒有明確的期限；無須支付土地使用權(quán)出讓金；不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。二、征地拆遷征地是指政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有制土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨?。在征地過程中需支付一定的補償費，并對原有集體所有土地上的人員進行妥善安置。拆遷是因房地產(chǎn)開發(fā)項目需要而對在開發(fā)區(qū)內(nèi)屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益，依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定而實施的依法轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的行為過程。拆遷涉及多方面的權(quán)益，矛盾突出，是開發(fā)項目至關(guān)重要的一項工作。江西撫州強拆釘子戶爆發(fā)沖突3人自焚三、項目勘察設(shè)計勘察——對地形、地質(zhì)及水文等狀況進行測繪、勘探和測試。方案設(shè)計——反映建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面；初步設(shè)計——在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案；施工圖設(shè)計——工程各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法，繪制詳細(xì)的建筑安裝詳圖及必要的文字說明。設(shè)計方案應(yīng)征詢環(huán)保、人防、消防、自來水、市政、供電、煤氣、綠化電信等部門的意見。與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃部門許可。一、不適合建房的地形1.活動斷層及其附近地區(qū)；2.飽含水的松沙層3.軟弱的淤泥層、松軟的人工填土層4.古河道、舊池塘和河灘地5.容易產(chǎn)生開裂、沉陷、滑移的陡坡、河坎6.細(xì)長突出的山嘴、高聳的山包或三面臨水的臺地四、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)1.能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣等2.給水、排水系統(tǒng)：包括取水、輸水、凈水、配水管網(wǎng)（上水道）、排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排污工程等。3.道路交通系統(tǒng)4.郵電、通訊系統(tǒng)5.環(huán)境系統(tǒng)：園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾處理五、籌措資金資金的渠道主要有四個方面：1.自有流動資金；2.向銀行或其他金融機構(gòu)貸款；安排短期、長期信貸3.向社會發(fā)行融資債券；4.預(yù)售商品房。六、通過招標(biāo)投標(biāo)選擇承包商

以工程設(shè)計、施工、工程所需的材料設(shè)備和其他有關(guān)工程的標(biāo)的物為對象，招請若干個單位進行秘密的報價競爭，從中選擇技術(shù)實力強、管理好，信譽良好的施工單位，要求技術(shù)先進、質(zhì)量最佳、工期最短、造價最低。招標(biāo)的方式包括公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、議標(biāo)。第四節(jié)建設(shè)階段——施工建設(shè)階段：是指項目開工到竣工驗收所經(jīng)過的過程。開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作，就是從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實施：1.質(zhì)量控制2.進度控制3.成本控制4.合同管理5.安全管理6.竣工驗收步驟：城市規(guī)劃部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線；建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開工證；控制建筑工程成本；處理工程變更問題；交由監(jiān)理公司負(fù)責(zé)簽付工程進度款；確保工程質(zhì)量和進度；施工完成后，通過竣工驗收后，投放到房地產(chǎn)市場。第五節(jié)租售階段一、選擇物業(yè)租售形式成功的房地產(chǎn)租售過程一般包括三個階段：1.為潛在的購買者或租戶了解物業(yè)狀況而進行宣傳、溝通階段；2.就有關(guān)價格或租金及合同條件而進行的談判階段3.雙方協(xié)商一致后的簽約階段（一）開發(fā)商自行租售委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)租售要支付0.5%-3%的傭金。首先，大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，他們往往有自己專門的市場營銷隊伍和世界或區(qū)域性的銷售網(wǎng)絡(luò)，他們提供的自我服務(wù)有時比委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)更有效；其次，房地產(chǎn)價格高漲、市場供應(yīng)短缺時，所開發(fā)的項目很受使用者和投資者歡迎；另外，當(dāng)開發(fā)商已有較明確，甚至是固定的銷售對象時，也不需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。（二）委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)租售房