中航地產(chǎn)產(chǎn)品線研究

112012年7月中國房產(chǎn)信息集團(tuán)·上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司中航地產(chǎn)產(chǎn)品線規(guī)劃研究

2做什么1為什么做2怎么做3為適應(yīng)中航地產(chǎn)企業(yè)未來整體戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的需要，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)?？焖贁U(kuò)張，確定國內(nèi)一流、國際領(lǐng)先的行業(yè)地位。從中航地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略層面高度，構(gòu)建中航地產(chǎn)特有的產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案。

跳出地產(chǎn)圈，以國際化的視野，圍繞核心問題，搭建契合中航地產(chǎn)的產(chǎn)品戰(zhàn)略技術(shù)路線。工作思考路徑3

通過前期的溝通和接洽，我們對中航地產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃研究需求有進(jìn)一步的了解。我們的思考問題和研究思路如下：核心問題思考的核心問題中航地產(chǎn)以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來選擇標(biāo)桿如何建立契合中航地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的產(chǎn)品線產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案如何落地實(shí)施如何構(gòu)建與企業(yè)戰(zhàn)略相匹配的產(chǎn)品戰(zhàn)略4研究思路在對中航地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合典型企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，研究適合中航地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)品戰(zhàn)略1.產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究2.案例分析

企業(yè)自身?xiàng)l件產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施產(chǎn)品線梳理研究產(chǎn)品線選擇確立產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案實(shí)施

戰(zhàn)略問題的確認(rèn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境分析企業(yè)戰(zhàn)略選擇產(chǎn)品戰(zhàn)略與企業(yè)戰(zhàn)略的關(guān)系產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇知名企業(yè)標(biāo)桿選擇

典型房企研究5易居通過專家訪談、案頭研究及數(shù)據(jù)分析等工作，綜合形成本次報(bào)告的觀點(diǎn)數(shù)據(jù)分析分析專家訪談的數(shù)據(jù)信息搜集分析中航地產(chǎn)的各方面信息專家訪談通過電話或面談方式訪談行業(yè)專家，包括中航地產(chǎn)戰(zhàn)略及產(chǎn)品部門人員，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)專家等。案頭研究分析外部環(huán)境、研究先進(jìn)企業(yè)模式，尋找中航榜樣企業(yè)。項(xiàng)目調(diào)研通過對中航各地重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，掌握公司一手資料。工作方法6產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究案例分析產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施目錄PART1PART2PART37產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究PART1——產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究模塊5產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇模塊1企業(yè)戰(zhàn)略的確認(rèn)模塊4產(chǎn)品戰(zhàn)略與企業(yè)各子戰(zhàn)略的關(guān)系模塊2企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境分析模塊3企業(yè)戰(zhàn)略選擇8產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究識(shí)別目前的企業(yè)戰(zhàn)略是制定產(chǎn)品戰(zhàn)略的前提模塊1企業(yè)戰(zhàn)略的確認(rèn)中航發(fā)展歷程目前發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)創(chuàng)立資產(chǎn)重組跨越式發(fā)展1986年10月，中航房地產(chǎn)股份有限公司前身為中國中航集團(tuán)下屬子公司中航房地產(chǎn)公司。中航集團(tuán)整合旗下優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)，重組后的中航地產(chǎn)股份有限公司于2007年12月24日正式成立，現(xiàn)注冊資本為67.9億元人民幣。2009年業(yè)績大幅飆升，躋身行業(yè)發(fā)展前列。土地儲(chǔ)備、銷售業(yè)績均有上佳表現(xiàn)。輕松躍進(jìn)房企百億俱樂部。1986年2007年2009年資料來源：中航地產(chǎn)官方網(wǎng)站9模塊2企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境分析企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境分析方式SWOT分析+企業(yè)集團(tuán)產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究10模塊3企業(yè)戰(zhàn)略選擇——上市擴(kuò)張企業(yè)的使命及愿景企業(yè)業(yè)務(wù)范圍、增長方向、戰(zhàn)略點(diǎn)把控如何擴(kuò)大規(guī)模，迅速做大做強(qiáng)？如何拓展和守衛(wèi)如何做出卓越的業(yè)績尋求持續(xù)發(fā)展的核心競爭能力提升的途徑如何提升競爭地位，擴(kuò)大市場占有率？尋求主業(yè)最佳組合新業(yè)務(wù)如何篩選，如何拓展現(xiàn)金支持實(shí)現(xiàn)成長尋求機(jī)會(huì)長期滾動(dòng)第一層面第二層面第三層面業(yè)務(wù)思考產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究11模塊4產(chǎn)品戰(zhàn)略與企業(yè)各子戰(zhàn)略的關(guān)系產(chǎn)品戰(zhàn)略人才戰(zhàn)略

融資戰(zhàn)略

創(chuàng)新戰(zhàn)略

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略

品牌戰(zhàn)略

文化戰(zhàn)略

營銷戰(zhàn)略

產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究模塊5產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇依據(jù)產(chǎn)品線盈利能力、擴(kuò)張能力、城市接納程度產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)確定的依據(jù)需結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及社會(huì)責(zé)任等，來確定產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)的方向。12上市擴(kuò)張1313案例分析模塊1知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例PART2——案例分析模塊2典型房企案例分析海爾標(biāo)桿企業(yè)研究

萬科標(biāo)桿企業(yè)研究

帕爾迪標(biāo)桿企業(yè)研究

典型房企的運(yùn)營模式分析

典型房企的產(chǎn)品分析14示例1——海爾名牌戰(zhàn)略（1984-1991年）只做一個(gè)產(chǎn)品探索并積累企業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)

總結(jié)出一套可移植的管理模式多元化戰(zhàn)略（1992-1998年）從一個(gè)產(chǎn)品向多個(gè)產(chǎn)品發(fā)展

從白色家電進(jìn)入黑色家電領(lǐng)域

以“吃休克魚”的方式進(jìn)行資本運(yùn)營

以無形資產(chǎn)盤活有形資產(chǎn)國際化戰(zhàn)略（1998-2005年）產(chǎn)品批量銷往全球主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域市場

有自己的海外經(jīng)銷商網(wǎng)絡(luò)與售后服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

海爾品牌已經(jīng)有了一定知名度、信譽(yù)度與美譽(yù)度全球化品牌戰(zhàn)略（2005-至今）在每一個(gè)國家的市場創(chuàng)造本土化的海爾品牌提升產(chǎn)品的競爭力和企業(yè)運(yùn)營的競爭力

與分供方、客戶、用戶都實(shí)現(xiàn)雙贏利潤

從單一文化轉(zhuǎn)變到多元文化，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展海爾發(fā)展戰(zhàn)略創(chuàng)新四個(gè)階段耐克通用多元化制造型企業(yè)向服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)型通用產(chǎn)業(yè)金融模塊1：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例15第一層面（樹立品牌）：學(xué)習(xí)營銷和物業(yè)管理，建立樣板房、開辦萬科物業(yè)管理。第二層面（關(guān)注客戶）：學(xué)習(xí)帶來客戶服務(wù)理念的升華，建立萬科會(huì)。第三層面（多位一體）：股權(quán)回報(bào)客戶服務(wù)（客戶細(xì)分、滿意度）。產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化在各個(gè)時(shí)期內(nèi)，根據(jù)自身情況選擇學(xué)習(xí)標(biāo)桿，從樹立公司品牌開始，關(guān)注客戶需求，到客戶細(xì)分、建立住宅產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化模式；再到2009年發(fā)起的工業(yè)化綠色住宅學(xué)習(xí)風(fēng)潮。萬科總是恰如其分的把握火候?qū)W習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，領(lǐng)先于市場發(fā)展。萬科歷程經(jīng)驗(yàn)回顧：適時(shí)轉(zhuǎn)型，不斷修煉內(nèi)功；學(xué)習(xí)先進(jìn)企業(yè)管理，確保戰(zhàn)略所向披靡；整合資源，拓寬疆域；透明化公司治理的優(yōu)越性；打造精致產(chǎn)品和金牌形象；最大限度的滿足客戶需求就能最大份額搶占市場。第四層面（工業(yè)化綠色住宅）工業(yè)化綠色住宅引領(lǐng)綠色、健康生活方式。&日本產(chǎn)業(yè)化住宅示例2——萬科1994-20041988-19942005-20082009模塊1：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例16萬科為什么要學(xué)習(xí)美國PultePulte輝煌的美國房地產(chǎn)之路萬科選擇Pulte作為學(xué)習(xí)榜樣的十大理由Pulte與萬科未來規(guī)劃有相似之處萬科學(xué)習(xí)Pulte的三大目的美國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司Pulte美國Pulte的68年房地產(chǎn)之路萬科與Pulte有相似的市場背景Pulte卓越的發(fā)展業(yè)績與萬科的預(yù)計(jì)相同帕爾迪始終如一的價(jià)值驅(qū)動(dòng)帕爾迪能力第一機(jī)會(huì)第二帕爾迪戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)績效帕爾迪倡導(dǎo)客戶導(dǎo)向帕爾迪注重股東回報(bào)帕爾迪注重長期的持續(xù)增長帕爾迪通過創(chuàng)新永遠(yuǎn)保持領(lǐng)先帕爾迪戰(zhàn)略性土地儲(chǔ)備與控制帕爾迪注重品牌戰(zhàn)略帕爾迪通過變革把握提高自身的管理和創(chuàng)新能力推動(dòng)和刺激萬科戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型和調(diào)整讓萬科員工保持同樣激情和一致的思維方式榜樣確立的基礎(chǔ)學(xué)習(xí)的目標(biāo)成果核心學(xué)習(xí)理由榜樣層面模塊1：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例17萬科帕爾迪成立時(shí)間1984年1956年從事項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模中國內(nèi)地最大的房地產(chǎn)企業(yè)，中國房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭羊世界500強(qiáng)企業(yè)第455位，美國最大的房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)宗旨建筑無限生活創(chuàng)造滿意、喜笑顏開的客戶；向客戶提供他所需要的產(chǎn)品，充分利用現(xiàn)在人力、財(cái)力資源；理解客戶的需求企業(yè)理念企業(yè)價(jià)值理念；創(chuàng)造健康豐盛的人生企業(yè)核心理念：在最佳的低點(diǎn)為居住提供超一流的住房和服務(wù)管理價(jià)值理念：職員是最有價(jià)值的資源企業(yè)文化專業(yè)化+規(guī)范化+透明度一旦加入我們的家庭，客戶就將享有Pulte提供的終身服務(wù)企業(yè)商業(yè)模型

持續(xù)創(chuàng)新的產(chǎn)品工業(yè)化生產(chǎn)住宅——像造汽車一樣造房子

精細(xì)化企業(yè)運(yùn)營

工業(yè)化生產(chǎn)住宅——將工業(yè)化生產(chǎn)方式應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的先行者發(fā)展戰(zhàn)略多元化、專業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)?；瘷M向擴(kuò)張、縱向延伸管理體制職業(yè)經(jīng)理人管理制度分權(quán)管理法融資戰(zhàn)略多元化融資眾多融資渠道組合客戶理念與策略理念：客戶是萬科永遠(yuǎn)的伙伴策略：樹立客戶關(guān)系管理的旗幟，創(chuàng)建“萬客會(huì)”理念：應(yīng)用客戶模型追求卓越品質(zhì)策略：11類客戶細(xì)分學(xué)習(xí)榜樣索尼、新鴻基、Pulte豐田汽車、沃爾瑪、麗嘉酒店項(xiàng)目公司萬科與Pulte對照一覽表模塊1：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例18豐田為不同客戶提供不同產(chǎn)品，建立完整的客戶細(xì)分體系。帕爾迪建立了以生命周期和支付能力兩個(gè)維度將客戶劃分為11個(gè)細(xì)分領(lǐng)域。示例3——帕爾迪豐田沃爾瑪麗嘉酒店客戶細(xì)分供應(yīng)鏈管理客戶服務(wù)沃爾瑪以其標(biāo)準(zhǔn)化配置而聞名。標(biāo)準(zhǔn)化能幫助其產(chǎn)生規(guī)模效益，從而起到降低成本的作用。帕爾迪為了降低成本，強(qiáng)化住宅工業(yè)化生產(chǎn)優(yōu)勢向沃爾瑪學(xué)習(xí)供應(yīng)鏈管理。將麗嘉酒店的服務(wù)理念和服務(wù)流程引入到自己的客戶服務(wù)體系中，讓消費(fèi)者體驗(yàn)體貼入微式的服務(wù)?？蛻舴?wù)學(xué)麗嘉酒店.帕爾迪成立之初就確立了“在最合適的地方建最好的房子，通過整個(gè)購房體驗(yàn)過程取悅.客戶”的經(jīng)營理念。全美最大的房地產(chǎn)企業(yè)，保持了50年連續(xù)盈利的記錄，跨25個(gè)州49個(gè)市場459個(gè)社區(qū)經(jīng)營。2006年進(jìn)入《財(cái)富》全球500強(qiáng)。模塊1：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例19尋找標(biāo)桿中航地產(chǎn)的榜樣在哪里？萊納（Lennar）汽車行業(yè)零售行業(yè)沃爾瑪家樂福通信設(shè)備

西門子………………美國房地產(chǎn)行業(yè)特朗普（Trump)霍頓（D.R.Horton）

手表……20緊跟領(lǐng)先者，學(xué)習(xí)榜樣，超越榜樣，實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先眾多優(yōu)秀企業(yè)在行業(yè)內(nèi)外尋找學(xué)習(xí)標(biāo)桿不同階段，企業(yè)選擇不同的榜樣進(jìn)行學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)榜樣可以使企業(yè)更加具有創(chuàng)新性和競爭力，少走彎路。他山之石中航地產(chǎn)國際標(biāo)桿的標(biāo)準(zhǔn)傾向：

行業(yè)外：奢侈品行業(yè)及其他可借鑒意義的標(biāo)桿企業(yè)。

行業(yè)內(nèi)：可類比的國際房企，比如特朗普等企業(yè)21典型房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品分析1模塊2：典型房企的案例分析典型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式分析2——新鴻基/萬達(dá)/特朗普/富力——星河灣/綠城/龍湖第一階段（轉(zhuǎn)型前）專注于銷售型物業(yè)的開發(fā)和銷售第二階段（轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備工作）開發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)的現(xiàn)金流配比=8：2

嘗試探索可復(fù)制的商業(yè)地產(chǎn)模式做大開發(fā)物業(yè)現(xiàn)金流平臺(tái)第三階段（轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期）開發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)的現(xiàn)金流配置比例=2：8

開發(fā)物業(yè)零增長開發(fā)物業(yè)以貨如輪轉(zhuǎn)的方式加速現(xiàn)金供給第四階段（繁榮期）物業(yè)結(jié)構(gòu)平衡：開發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)的土地儲(chǔ)備在長期中均等收益結(jié)構(gòu)平衡：投資物業(yè)在長期中利潤貢獻(xiàn)率在40-50%新鴻基的四個(gè)發(fā)展階段

模塊2：典型房企案例分析新鴻基地產(chǎn)專注于銷售物業(yè)的開發(fā)集中轉(zhuǎn)型時(shí)期，開發(fā)物業(yè)零增長，集中開發(fā)投資物業(yè)租售并舉的轉(zhuǎn)型前期租售并舉的平衡時(shí)期1963-1976年1977-1987年1988-1991年1992-至今準(zhǔn)備工作完成標(biāo)志：開發(fā)物業(yè)在運(yùn)營資本不變情況下可產(chǎn)生20億元經(jīng)營現(xiàn)金找到可復(fù)制的商業(yè)地產(chǎn)模式（新市鎮(zhèn)區(qū)域性MALL）集中轉(zhuǎn)型期完成標(biāo)志：投資物業(yè)土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備40-50%核心模式成功復(fù)制，租金收益貢獻(xiàn)率比例25%現(xiàn)金流的平衡：開發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)的現(xiàn)金流配置比例=5：5開發(fā)物業(yè)維持自身的現(xiàn)金流平衡投資物業(yè)缺口靠資本市場支持等待外部機(jī)遇的出現(xiàn)：地產(chǎn)市場處于長周期上升階段投資物業(yè)能提供合理回報(bào)資本市場能提供融資支持運(yùn)作模式案例——新鴻基內(nèi)部條件外部條件新鴻基由銷售到銷售、租賃并重戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的內(nèi)外部條件模塊2：典型房企案例分析龐大開發(fā)物業(yè)的現(xiàn)金流平臺(tái)。1977年現(xiàn)金流僅為1.5億元，1988年提高到22億元。投資物業(yè)面積從680萬平方英尺增加到1150萬平方英尺。租金收入則從4.8億港元增加到12億港元。龐大的現(xiàn)金流使得新鴻基騰出手腳進(jìn)行投資性物業(yè)的開發(fā)。內(nèi)部管理能力的積累。十年間多次嘗試投資型物業(yè)，完成了新鴻基中心、帝苑酒店和沙田新城市廣場項(xiàng)目，從而在投資物業(yè)上積累起一定的管理經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)逐步增大投資型物業(yè)土地儲(chǔ)備。在實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)，選取出適合快速復(fù)制、大量生產(chǎn)的產(chǎn)品—新城市廣場

1977-1991香港房地產(chǎn)處于長周期的上升階段。上升周期不僅加速了開發(fā)物業(yè)的銷售，也縮短了投資物業(yè)的培育期，租金收益得到快速提升，大大降低了轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)。

初始合理的租金回報(bào)。企業(yè)轉(zhuǎn)型初期，寫字樓投資回報(bào)率在9%，商鋪投資回報(bào)率在8%左右。進(jìn)入90年代，樓價(jià)快速攀升，資本化率逐步降低，物業(yè)租金收益率一度降至4-5%。資本市場的融資支持。資本市場的支持進(jìn)一步加快了轉(zhuǎn)型，并使負(fù)債率維持在低位。1988、1989兩個(gè)年度連續(xù)配股，總?cè)谫Y金額40億港元，手中現(xiàn)金增加了35億港元。模塊2：典型房企案例分析商業(yè)寫字樓酒店住宅新鴻基產(chǎn)品新鴻基產(chǎn)品分為兩種，投資型物業(yè)和銷售型物業(yè)。即一種依靠租賃，一種依靠銷售。產(chǎn)品組合中酒店、大部分的商業(yè)、寫字樓均采用租賃的方式經(jīng)營。這為企業(yè)贏得了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。另外一種模式是銷售，銷售的主要物業(yè)類型為高端住宅。新鴻基開發(fā)的產(chǎn)品精細(xì)，設(shè)計(jì)科學(xué)，講求創(chuàng)新的高端住宅深受置業(yè)客戶的喜愛。新鴻基地產(chǎn)產(chǎn)品線情況模塊2：典型房企案例分析風(fēng)險(xiǎn)控制能力新鴻基的風(fēng)險(xiǎn)控制能力非常強(qiáng)，并且能夠充分地運(yùn)用資本市場的金融杠桿應(yīng)對企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。新鴻基在香港把開發(fā)的產(chǎn)品分為銷售物業(yè)和投資物業(yè)，銷售物業(yè)就是銷售型的住宅。投資物業(yè)就是持有型物業(yè)，持有用來出租、經(jīng)營的物業(yè)，包括商場、寫字樓、酒店式公寓、停車場等。新鴻基是在采用其他相關(guān)業(yè)務(wù)來彌補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)缺點(diǎn)的方式來防范風(fēng)險(xiǎn)，多元化是新鴻基的選擇。風(fēng)險(xiǎn)控制能力對房產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對惡劣外部環(huán)境以及行業(yè)周期性時(shí)尤為重要。盈利模式——新鴻基地產(chǎn)物業(yè)銷售和租賃的收入幾乎各近一半，且租賃業(yè)務(wù)盈利較穩(wěn)定租售并舉新鴻基的經(jīng)典租售并舉的盈利模式，規(guī)避了市場波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。改善現(xiàn)金流新鴻基降低負(fù)債及提高現(xiàn)金流動(dòng)性的做法是多元化業(yè)務(wù)的組合。應(yīng)用這中方式在企業(yè)在面臨房地產(chǎn)周期調(diào)整的時(shí)候就有足夠的資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)。26模塊2：典型房企案例分析企業(yè)創(chuàng)立階段企業(yè)轉(zhuǎn)型、摸索、調(diào)整階段發(fā)展與擴(kuò)張階段1988年萬達(dá)公司成立，通過借貸、擔(dān)保籌集資金，進(jìn)行住宅建設(shè)，掘得第一桶金。1992年改制為萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司。1995年95-98年，在住宅開發(fā)的同時(shí)，歷經(jīng)開辦電梯廠、制藥廠、連鎖商業(yè)等的探索。1999年開始“訂單地產(chǎn)”的最初模式思考——傍大款“沃爾瑪”。2000年確立商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)“兩條腿”走路的發(fā)展戰(zhàn)略2001年萬達(dá)第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——長春沃爾瑪萬達(dá)項(xiàng)目建成。2002年萬達(dá)與港資新鴻基公司、太平洋百貨原管理團(tuán)隊(duì)，合股成立大洋百貨集團(tuán)，注冊資金2億元，萬達(dá)占股40%.2003年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式遭遇調(diào)整；萬達(dá)資金鏈緊張，銀行資金占主導(dǎo)地位的模式遭遇考驗(yàn)，轉(zhuǎn)而尋求長線資本渠道。2004年04-06年，為了應(yīng)對“訂單模式”租金回報(bào)率偏低和擴(kuò)張商業(yè)資源不足的問題，萬達(dá)開始培養(yǎng)企業(yè)的內(nèi)在商業(yè)競爭力。2006年計(jì)劃發(fā)行REITs失敗，發(fā)行CMBS。2007年05-07年，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)向第三代轉(zhuǎn)型。2009年加強(qiáng)土地儲(chǔ)備，對外宣稱將200億元拿地。2012年計(jì)劃在2012年新開業(yè)15個(gè)萬達(dá)廣場，新運(yùn)營7家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。運(yùn)作模式案例——萬達(dá)27模塊2：典型房企案例分析運(yùn)作模式案例——萬達(dá)萬達(dá)集團(tuán)地產(chǎn)經(jīng)歷挫折和波動(dòng)的調(diào)整之路，恰恰是萬達(dá)增強(qiáng)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域競爭能力的過程。早前銷售模式和“訂單地產(chǎn)”初始狀態(tài)在進(jìn)入實(shí)際經(jīng)營過程后顯露出的弊端，促使萬達(dá)地產(chǎn)在商業(yè)模式上重新定位，以及加強(qiáng)商業(yè)資源的整合能力。節(jié)點(diǎn)事件戰(zhàn)略調(diào)整起因調(diào)整方案建立“訂單模式”長春商業(yè)與沃爾瑪租金合同談洽6個(gè)月，這只是單店項(xiàng)目，如果有6-8個(gè)主力店，就需要一年多的時(shí)間談合同把中國城市劃定等級(jí)，北京、上海、廣州、深圳為第一等，剩下為二等，各等級(jí)租金價(jià)格事先規(guī)定好?！坝唵文Ｊ健痹庥鼍窒薜蛢r(jià)將主力店出租給沃爾瑪，并把成本壓力轉(zhuǎn)嫁給購買鋪面的小商戶。一方面萬達(dá)起步業(yè)績不足以支撐巨額成本，一方面小商戶經(jīng)營壓力大，影響項(xiàng)目整體形象調(diào)整原有商業(yè)開發(fā)銷售模式，建立購物中心原則只租不售的規(guī)定。并將商業(yè)業(yè)態(tài)重新組合，調(diào)整主力店和單店占比。組建大洋百貨退出大洋百貨一方面萬達(dá)急于擴(kuò)張規(guī)模，另一方面與戰(zhàn)略合作伙伴的租金洽談中談判能力不強(qiáng)，并可通過組建大洋百貨增加租金談判籌碼其一與萬達(dá)遭遇資金瓶頸有關(guān)，其二由于萬達(dá)急于發(fā)行REITs，在租戶上也避免關(guān)聯(lián)交易。與麥格理探路REITs失利，后發(fā)行CMBS麥格理通過銀團(tuán)貸款，購買了9家萬達(dá)商業(yè)廣場，其目的是為了在香港REITs上市，但項(xiàng)目最終運(yùn)作失敗一家在開曼群島注冊、名叫DynastyAsset(Holdings)Ltd.(以下簡稱DAL)的公司，發(fā)行了總價(jià)值1.45億美元的CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)產(chǎn)品，其中涉及的9個(gè)商場物業(yè)，均來自萬達(dá)旗下。運(yùn)作模式案例——萬達(dá)第一代第二代第三代產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市核心商圈、城市副中心、城市的開發(fā)區(qū)規(guī)模5萬平方米15萬平方米40-80萬平方米業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合24小時(shí)不夜城+集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單個(gè)盒子式組合式綜合體，盒子+街區(qū)+高層的組合案例長沙、南昌、青島沈陽、天津?qū)幉?、上海、北京、成都萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線分析模塊2：典型房企案例分析28

住宅產(chǎn)品線不同于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，其標(biāo)準(zhǔn)通常容易固定，而每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作要考慮內(nèi)外部商業(yè)資源的整合問題，因此每個(gè)商業(yè)產(chǎn)品線中品類通常都是獨(dú)立研發(fā)的過程。萬達(dá)商業(yè)廣場從2000年后開始呈現(xiàn)市場，2001年第一個(gè)項(xiàng)目長春萬達(dá)商業(yè)廣場開業(yè)。萬達(dá)商業(yè)廣場發(fā)展到現(xiàn)在，其發(fā)展模式共經(jīng)歷了三代產(chǎn)品。29模塊2：典型房企案例分析運(yùn)作模式案例——萬達(dá)萬達(dá)集團(tuán)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以商業(yè)地產(chǎn)為核心主業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)包括：高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨，其中支柱產(chǎn)業(yè)均為圍繞核心產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的配套產(chǎn)業(yè)。這四大業(yè)務(wù)板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個(gè)有機(jī)業(yè)務(wù)整體。核心產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)支柱產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)五星酒店支柱產(chǎn)業(yè)連鎖百貨支持商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)租金議價(jià)籌碼長線發(fā)展定位，國內(nèi)最大連鎖商業(yè)商業(yè)項(xiàng)目“吸客”業(yè)態(tài)組合提高經(jīng)營利潤產(chǎn)業(yè)鏈向電影業(yè)上游延伸長線發(fā)展定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合構(gòu)成自持物業(yè)，委托經(jīng)營低地價(jià)籌碼城市綜合體住宅、寫字樓傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)核心作用：平衡現(xiàn)金流帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目客流量戰(zhàn)略定位：輔助現(xiàn)金流萬達(dá)盈利模式銷售型物業(yè)拉平項(xiàng)目成本，依靠持有型商業(yè)物業(yè)收益盈利萬達(dá)地產(chǎn)的商業(yè)模式精髓——公司開發(fā)商業(yè)住宅混合項(xiàng)目，適當(dāng)控制商業(yè)、住宅比例。銷售型物業(yè)部分的銷售金額可以拉平整個(gè)項(xiàng)目成本，持有商業(yè)部分便可享有無投入式收益利潤。產(chǎn)業(yè)鏈條上游的多重資源整合打造競爭力萬達(dá)將“土地、資金、資源、品牌”前置到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈上游，是其打造核心競爭力的關(guān)鍵。訂單模式與商業(yè)模式的配合萬達(dá)的“訂單模式”中的國際和國內(nèi)品牌，對其商業(yè)資源平臺(tái)發(fā)揮著核心的作用。30運(yùn)作模式案例——特朗普特朗普地產(chǎn)品牌特朗普摩天大樓TrumpTower特朗普豪邸TrumpPalace特朗普國際旅館TrumpInternationalHotelandTower特朗普高爾夫球場TrumpNationalGolfClubTrump的公司是紐約一個(gè)非常著名的房地產(chǎn)公司，紐約著名地標(biāo)性建筑TrumpTower就是他的代表作之一。地產(chǎn)商DonaldTrump以其自己的名字命名了許多紐約的摩天大樓，因此Trump也逐漸成為一個(gè)象征雄偉、豪華、奢侈的品牌。模塊2：典型房企案例分析特朗普產(chǎn)品線分析特朗普企業(yè)運(yùn)營模式：由大財(cái)團(tuán)出資，特朗普負(fù)責(zé)規(guī)劃、承建和租售辦公大樓和住宅。特朗普公司保證財(cái)團(tuán)可以拿回本金和25％的利潤，而特朗普則擁有50％的產(chǎn)權(quán)。由于他所規(guī)劃的建物都是世界最頂級(jí)的大樓或豪宅，每次推出后都造成轟動(dòng)，不但被搶購或出租一空，而且價(jià)格都高于同業(yè)，使他的名號(hào)成為金字招牌和信譽(yù)的保證。模塊2：典型房企案例分析大財(cái)團(tuán)特朗普頂級(jí)物業(yè)出資規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營持有50%的產(chǎn)權(quán)特朗普公司保證財(cái)團(tuán)可以拿回本金和25％的利潤客戶基于對特朗普的信任以及其物業(yè)的投資價(jià)值的認(rèn)同，新物業(yè)推出后便遭搶購特朗普運(yùn)營模式分析運(yùn)作模式案例——特朗普模塊2：典型房企案例分析Trump集團(tuán)在世界諸多著名城市核心區(qū)擁有眾多一流的大廈物業(yè)。摩天大樓華爾街40號(hào)位于紐約曼哈頓核心區(qū)，特朗普購買后修復(fù)投資花費(fèi)超過2億美元。高度72英尺，建筑面積130萬平方米。特朗普大廈位于紐約曼哈頓核心區(qū)，緊鄰中央公園，是紐約最值得參觀的景點(diǎn)之一。提供最奢侈的辦公空間。32運(yùn)作模式案例——特朗普模塊2：典型房企案例分析特朗普豪邸特朗普宮位于紐約曼哈頓核心區(qū)，塔式結(jié)構(gòu)，觀景全復(fù)式公寓。特朗普宮是豪華居住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)和典范。特朗普公園大道610號(hào)位于紐約曼哈頓上東城區(qū)。提供無與倫比的空間、豪華服務(wù)。Trump集團(tuán)在美國頂級(jí)地段擁有多處豪華居住物業(yè)。33運(yùn)作模式案例——特朗普模塊2：典型房企案例分析豪華酒店位于紐約核心區(qū)，中央公園西側(cè)，是特朗普集團(tuán)的旗艦酒店物業(yè)，提供無與倫比的奢華享受。特朗普國際酒店特朗普拉斯維加斯國際酒店位于拉斯維加斯核心區(qū)，毗鄰當(dāng)?shù)刈詈廊A的購物度假的娛樂場所。酒店視野遼闊，提供卓越的溫泉、餐飲服務(wù)。Trump集團(tuán)在美國國內(nèi)已運(yùn)營5家豪華酒店；在國外即將開業(yè)6家豪華酒店。34運(yùn)作模式案例——特朗普第一階段（發(fā)展起步期）上世紀(jì)90年代初，富力正式涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)第二階段（基礎(chǔ)壯大期）廣州市中山八路富力廣場項(xiàng)目是富力地產(chǎn)發(fā)展史上的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，他不但奠定了富力地產(chǎn)在廣州的地位，還創(chuàng)造了地產(chǎn)開發(fā)史上最快的征地、建設(shè)、銷售記錄。1998年富力地產(chǎn)進(jìn)入迅猛發(fā)展的快車道，一系列樓盤的開發(fā)成功，使富力連續(xù)三年成為廣州市房地產(chǎn)銷售冠軍。第三階段（轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期）2002-2005年，富力成功進(jìn)軍北京、天津、西安、重慶，進(jìn)行住宅開發(fā)，實(shí)現(xiàn)全國布局。進(jìn)軍商業(yè)：分別在華南、華北布下了商業(yè)地產(chǎn)，有重點(diǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、酒店、物流地產(chǎn)等業(yè)態(tài)。與萬豪國際集團(tuán)和凱越酒店集團(tuán)合作，共同打造“廣州富力麗思-卡爾頓酒店”和“廣州富力君越大酒店”兩家超五星酒店。第四階段（上市跨越發(fā)展期）富力地產(chǎn)的四個(gè)發(fā)展階段模塊2：典型房企案例分析涉足地產(chǎn)，確立方向布局全國，進(jìn)軍商業(yè)夯實(shí)基礎(chǔ)，壯大實(shí)力上市跨越發(fā)展期1994-1995年1996-2001年2002-2005年2006-至今2005年7月富力地產(chǎn)成功在香港聯(lián)交所上市，富力地產(chǎn)進(jìn)入了跨越式發(fā)展時(shí)期。但由于拿地過于密集及對商業(yè)地產(chǎn)布局過多，在07年末至08年房地產(chǎn)市場處于調(diào)整的大背景下，富力地產(chǎn)的資金鏈出現(xiàn)了緊張。隨著09年房地產(chǎn)銷售的好轉(zhuǎn)，富力地產(chǎn)成功度過了此次危機(jī)。富力主動(dòng)選擇進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的原因：住宅市場頻繁遭遇調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)步推進(jìn)，處于上升期與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值空間更大運(yùn)作模式案例——富力地產(chǎn)36模塊2：典型房企案例分析2004年，富力地產(chǎn)香港上市之后，將其戰(zhàn)略眼光投向了日益勃發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從酒店到寫字樓、商場、社區(qū)商業(yè)、批發(fā)中心形成了一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)體系，并通過持有和銷售兩種方式將商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)富空間發(fā)揮到最大化。商業(yè)產(chǎn)品寫字樓商場酒店社區(qū)商業(yè)商業(yè)產(chǎn)品線類型代表項(xiàng)目酒店廣州富力麗思.卡爾頓酒店、廣州富力君悅大酒店、北京富力萬麗酒店、北京富力快捷假日酒店寫字樓摩根中心、富力雙子座、富力盈豐大廈、富力盈泰廣場、富力中心商場及社區(qū)商業(yè)富力天匯mall、北京富力廣場、富力又一城商業(yè)、富力桃園商業(yè)等運(yùn)作模式案例——富力37模塊2：典型房企案例分析2008年，富力的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)正式走上了多元化路線，產(chǎn)品線涉及中高檔住宅、服務(wù)式公寓、酒店公寓等眾多類型，住宅發(fā)展路線以中高檔為主，房價(jià)因應(yīng)城市而有不同定價(jià)策略。住宅產(chǎn)品城郊改善型高端住宅城市棲居型城市改善型商務(wù)型住宅產(chǎn)品線類型代表項(xiàng)目具體內(nèi)容城市改善型富力桃園該類產(chǎn)品特色是具備絕佳的景觀優(yōu)勢，多采用主流設(shè)計(jì)，并普遍采用了精裝修模式，提升了產(chǎn)品的品質(zhì)，這一產(chǎn)品線所面對的目標(biāo)客戶群為達(dá)到一定事業(yè)成就的三口之家，懂得享受生活，最求生活品質(zhì)的人群。（個(gè)別城市個(gè)別項(xiàng)目除外）城郊改善型富力城屬于經(jīng)濟(jì)型住宅，偏離市區(qū)中心，但具備較為便捷的交通，主要面對的是青年置業(yè)人群，新婚的白領(lǐng)青年以及剛需人群。（個(gè)別城市個(gè)別項(xiàng)目除外）城郊改善型別墅富力灣、富力丹麥小鎮(zhèn)等該類產(chǎn)品位于城市遠(yuǎn)郊，主要追求高品質(zhì)生活兼顧投資的高端置業(yè)人群。商務(wù)型住宅富力威爾斯國際公寓特點(diǎn)是位于城市中心區(qū)位，尤其靠近城市CBD，處于交通干線密集地，此類產(chǎn)品中包含一部分的酒店式公寓，目標(biāo)客戶群為商務(wù)人士。其房型上有明顯的分級(jí)，一房、二房偏小，為經(jīng)濟(jì)型，三房、四房偏大，為舒適型。運(yùn)作模式案例——富力富力地產(chǎn)主動(dòng)從純住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向住宅+商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、持有的內(nèi)外部條件分析模塊2：典型房企案例分析內(nèi)部原因

企業(yè)面臨發(fā)展業(yè)態(tài)的現(xiàn)實(shí)選擇企業(yè)高層看到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿εc機(jī)遇.轉(zhuǎn)型原因外部原因住宅市場受到宏觀調(diào)整的影響較大，發(fā)展起伏較大人民幣升值、寫字樓價(jià)值低估、商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展、外資進(jìn)入、需求長期處于上升趨勢、退出機(jī)制的建立（如境外REITs）。典型房企案例分析—小結(jié)轉(zhuǎn)型需看準(zhǔn)時(shí)機(jī)。新鴻基“磨刀十年”，不僅了培育內(nèi)部團(tuán)隊(duì)、增加了大量的商業(yè)類土地儲(chǔ)備，探索出成熟的戰(zhàn)略發(fā)展方向，并抓住轉(zhuǎn)瞬即逝的外部機(jī)遇，成功完成轉(zhuǎn)型。對于外部市場形勢的判斷至關(guān)重要，新鴻基成功由銷售型房地產(chǎn)商過渡到持有型房地產(chǎn)商正是基于這次機(jī)遇的正確把握。拓展上下游資源，以自我運(yùn)營為主體。如專攻商業(yè)地產(chǎn)的萬達(dá)集團(tuán)，在開發(fā)過程中不斷積累經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)資源，逐漸形成了根據(jù)市場環(huán)境和城市級(jí)別而定的商業(yè)產(chǎn)品線，最終實(shí)現(xiàn)自行持有大體量商業(yè)并自行運(yùn)營，取得了良好的效果。以銷售性物業(yè)養(yǎng)投資性物業(yè)，以銷售部分的回款填補(bǔ)持有物業(yè)需要付出的成本。萬達(dá)、新鴻基、富力均采用了這種模式。目前快速擴(kuò)張的萬達(dá)將這種模式發(fā)揮到了極致，解決了萬達(dá)快速擴(kuò)張中資金短缺的問題。341尋找戰(zhàn)略投資者，達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。特朗普背后的大財(cái)團(tuán)為其提供資金支持，特朗普負(fù)責(zé)規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營，并保障財(cái)團(tuán)的收益，而特朗普保有了開發(fā)項(xiàng)目50%的產(chǎn)權(quán)，形成了項(xiàng)目沉淀。2401模塊2：典型房企案例分析2——新鴻基/萬達(dá)/特朗普/富力——星河灣/綠城/龍湖1996年，宏宇廣場奠基2001年4月，廣州星河灣開盤2001年10月，收購廣州海怡半島廣州星河灣的開發(fā)使星河灣地產(chǎn)踏上品質(zhì)地產(chǎn)之旅。2004年廣州星河灣奪得素有“綠色奧斯卡”之稱的［國際花園社區(qū)］金獎(jiǎng).2002深耕廣州19952007年2009進(jìn)入上海進(jìn)入太原進(jìn)入北京2005年，北京星河灣開盤銷售，社區(qū)立體化園林、高品質(zhì)室內(nèi)裝修，重點(diǎn)小學(xué)、雙語幼兒園、超五星級(jí)會(huì)所、酒店式公寓等同期建成，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)樓美景開盤。以其罕見的高品質(zhì)震動(dòng)京城地產(chǎn)界.2009年，上海浦東星河灣開盤銷售，開盤當(dāng)日成交40億元。星河灣精工細(xì)作的開發(fā)模式與高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品品質(zhì)，以及自成一體的五星級(jí)酒店服務(wù)體系及對高端客群的圈層營銷和精準(zhǔn)把握取得極大成功。2009年2月，以13.26億元獲取太原土地儲(chǔ)備，樓板價(jià)為780元/平方米。預(yù)計(jì)將于2012年上市。太原星河灣將是星河灣地產(chǎn)在非一線城市打造的首個(gè)項(xiàng)目。四大城市，步步為營；產(chǎn)品設(shè)計(jì)一脈相承，品質(zhì)追求精益求精產(chǎn)品代表——星河灣模塊2：典型房企案例分析住宅產(chǎn)品北京星河灣浦東星河灣廣州星河灣上海星河灣太原星河灣星河灣·海怡半島已開盤2012年開盤住宅配套商業(yè)酒店會(huì)所廣州星河灣酒店北京四季會(huì)會(huì)所廣州四季會(huì)會(huì)所產(chǎn)品代表——星河灣星河灣地產(chǎn)控股集團(tuán)在其發(fā)展歷程中形成了以星河灣為標(biāo)志的高端產(chǎn)品線。浦東星河灣酒店模塊2：典型房企案例分析產(chǎn)品代表——星河灣企業(yè)理念：舍得、用心、創(chuàng)新產(chǎn)品理念：營造高品質(zhì)住宅、高品位生活平臺(tái)，打造全產(chǎn)品精裝修產(chǎn)品精細(xì)化開發(fā)模式，高端精品開發(fā)策略通過價(jià)值重塑方式在非豪宅地段打造豪宅產(chǎn)品。發(fā)展目標(biāo)：政府認(rèn)同，行業(yè)認(rèn)同，業(yè)主認(rèn)同，學(xué)界認(rèn)同，媒體認(rèn)同模塊2：典型房企案例分析價(jià)值重塑手段一：周邊景觀改造+社區(qū)園林景觀江邊原始灘涂改造成了富有國際氣息和時(shí)尚品味的景觀大道，典雅高貴的景觀和欄桿等，為大道營造出貴族化氣息。

星河灣的招牌南方園林景觀星河灣的招牌南方園林景觀，營造高品質(zhì)社區(qū)產(chǎn)品代表——星河灣模塊2：典型房企案例分析價(jià)值重塑手段二：高檔的全裝修品質(zhì)及完備的增值服務(wù)高爾夫球場五星級(jí)會(huì)所奢華室內(nèi)裝修產(chǎn)品代表——星河灣模塊2：典型房企案例分析規(guī)劃布局精心規(guī)劃組團(tuán)，達(dá)到景觀均好性園林景觀社區(qū)景觀園林化，營造高端居住氛圍建筑立面新古典立面風(fēng)格，歐洲貴族住宅典范產(chǎn)品打造：組團(tuán)規(guī)劃，社區(qū)景觀園林化，打造高品質(zhì)社區(qū)環(huán)境產(chǎn)品代表——星河灣模塊2：典型房企案例分析戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)方正合理；注重業(yè)主隱私性和奢華體驗(yàn)裝修材料以國際品牌和國內(nèi)一線品牌為主；施工工藝復(fù)雜，注重細(xì)節(jié)，體現(xiàn)奢華性配套設(shè)施優(yōu)質(zhì)教育設(shè)施、五星級(jí)酒店、高爾夫球場等高端配套服務(wù)業(yè)主走廊拼花黑胡桃子木門高爾夫球場學(xué)校五星級(jí)酒店產(chǎn)品打造：全裝修產(chǎn)品設(shè)計(jì)，高端生活商務(wù)配套使業(yè)主不出家門享受尊貴服務(wù)產(chǎn)品代表——星河灣模塊2：典型房企案例分析48模塊2：典型房企案例分析產(chǎn)品代表——綠城199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009開創(chuàng)杭州“低樓盤低密度”先河綠城代表作桂花城推出市場，內(nèi)部展開“桂花城批判”總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，確立“桂花城模式”“桂花城”結(jié)合地域文脈，進(jìn)入全國。開發(fā)高層產(chǎn)品；開發(fā)第三代別墅；涉足酒店式公寓開發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品多層公寓（丹桂公寓）第一代別墅（丹桂花園）多層公寓（桂花城）第二代別墅（九溪玫瑰園）多層公寓（合肥桂花園、北京百合公寓）第三代別墅（上海玫瑰園、長沙青竹園）高層公寓（杭州綠園、上海綠城）酒店式公寓（深藍(lán)廣場、丁香公寓）

創(chuàng)新產(chǎn)品（北京御園、上海留莊）第一階段第二階段第三階段1、產(chǎn)品由單系列發(fā)展到多系列2、走高端產(chǎn)品路線3、每一產(chǎn)品系列不斷優(yōu)化、自我升級(jí)4、與市場同步的產(chǎn)品塑造能力49模塊2：典型房企案例分析綠城專注于高品質(zhì)物業(yè)開發(fā)，住宅產(chǎn)品類型不斷豐富和完善，已形成多層公寓系列、高層公寓系列、別墅系列、平層官邸系列、大型社區(qū)系列及城市綜合體系列，同時(shí)涉及高星級(jí)酒店、寫字樓、學(xué)校等公建項(xiàng)目的開發(fā)。綠城產(chǎn)品線郊區(qū)享受類高端系列商務(wù)住宅類城郊改善類綠園系列（如杭州綠園）城市公寓系列（如杭州麗江公寓）大型社區(qū)系列（如杭州翡翠城）桂花系列（如杭州丹桂花園）度假公寓系列（如千島湖度假公寓）玫瑰系列（如九溪玫瑰園）平層官邸系列（如北京御園）酒店式服務(wù)公寓系列北京御園綠城杭州桃花源產(chǎn)品代表——綠城50模塊2：典型房企案例分析綠城產(chǎn)品特征精品策略——堅(jiān)持以產(chǎn)品品質(zhì)提升土地價(jià)值規(guī)模導(dǎo)向——靠規(guī)模效應(yīng)打造項(xiàng)目的持續(xù)升值能力產(chǎn)品力——“3硬+1軟”硬件1——建筑外立面和大堂：典雅/氣派/高品質(zhì)感/材質(zhì)優(yōu)良硬件2——社區(qū)園林：公園式園林綠化/參與式的景觀和小品硬件3——住客會(huì)所：業(yè)主和住客的大會(huì)客廳/高雅公共生活空間軟件——物業(yè)管理：安全/可靠/溫馨/細(xì)致/周到產(chǎn)品代表——綠城51模塊2：典型房企案例分析多層公寓——桂花系列產(chǎn)品整體以低密度、低容積率、高綠化率規(guī)劃層次清晰，強(qiáng)調(diào)環(huán)境意境四坡屋頂、三段式墻面、八角窗等經(jīng)典外觀特征高層公寓——綠園系列強(qiáng)調(diào)宅間景觀的營造建筑對外視域范圍大獨(dú)立別墅——玫瑰系列建筑風(fēng)格清晰強(qiáng)調(diào)私家花園的功能產(chǎn)品代表——綠城實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品，產(chǎn)品從普通住宅到別墅，不斷升級(jí)改善52香醍系列（2009-2012）托斯卡納風(fēng)格，手工打磨的文化石戶型上200-300平米，與滟瀾山套型在400平米相比更緊湊，但也實(shí)現(xiàn)了別墅的居住生活。產(chǎn)品標(biāo)志性項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目圖片龍湖花園（1997-2001)香樟林（2001-2003）藍(lán)湖郡（2003-2006）首創(chuàng)重慶板式圍合、景觀先行的混合別墅產(chǎn)品，拉開龍湖高品質(zhì)產(chǎn)品開發(fā)的序幕。高檔定位的都市頂級(jí)獨(dú)棟別墅，大幅提升龍湖的產(chǎn)品形象。獨(dú)棟加聯(lián)排的超大型別墅社區(qū)，在原有純粹北美別墅產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，開發(fā)出了地中海風(fēng)格別墅品質(zhì)和產(chǎn)品開發(fā)都躍上新臺(tái)階。聯(lián)排別墅加花園洋房、高層住宅等混合而成的龍湖花園建成后在建筑、景觀、配套、物業(yè)管理等方面成為成為重慶樓市標(biāo)桿，1998-2002年間連續(xù)蟬聯(lián)第一、第二、第三屆重慶市“十佳住宅小區(qū)”評(píng)選第一名。香樟林別墅被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士評(píng)定為國內(nèi)最精致、最典雅的北美風(fēng)格別墅，萬科董事局主席王石曾說要看地道的北美風(fēng)格別墅不需要出國只要到香樟林就可以了。藍(lán)湖郡推出后成為重慶高端別墅住宅的典范，成為龍湖在重慶的第二個(gè)龍湖大社區(qū)。滟瀾山（2007-2009）坡地式的園區(qū)，托斯卡那風(fēng)格園林，以純自然的手法打造薔薇與銀杏的庭院聯(lián)排產(chǎn)品作出了獨(dú)棟的感覺下沉式庭院，地下車庫停車滟瀾山推出后即受到業(yè)內(nèi)和客戶的極大關(guān)注。香醍漫步、香醍溪岸、蔚瀾香醍推出后受到客戶追捧。模塊2：典型房企案例分析產(chǎn)品代表——龍湖53產(chǎn)品代表——龍湖龍湖產(chǎn)品線已經(jīng)覆蓋獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房、高層電梯公寓、酒店、商務(wù)公寓、購物中心、寫字樓等形態(tài)。產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略采取產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略和產(chǎn)品模塊化戰(zhàn)略，并注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)營造和創(chuàng)新求變?；▓@洋房、高層別墅香醍溪岸龍湖滟瀾山代表項(xiàng)目頤和原著花盛香醍頂級(jí)公寓唐寧one香樟林藍(lán)湖郡商業(yè)項(xiàng)目北城天街紫城天街西城天街龍湖花園龍湖西苑龍湖南苑模塊2：典型房企案例分析5420082004200520062007200820092012Q1成都、北京西安、上海天津沈陽、無錫、常州、青島、杭州龍湖上市深耕重慶09年銷售金額已達(dá)183.4億，同比增長59.5%銷售金額102億，全國9家破百企業(yè)之一銷售金額34.68億元銷售金額115億，全國13家破百企業(yè)之一新進(jìn)入城市銷售金額22.25億元銷售金額12.82億元在北京、上海兩個(gè)品牌高地的基礎(chǔ)上，繼續(xù)圍繞長三角和環(huán)渤海進(jìn)行擴(kuò)張，并適度根據(jù)國家中部崛起的戰(zhàn)略選擇城市進(jìn)行布局龍湖將增持投資性商業(yè)物業(yè)，計(jì)劃在5至7年內(nèi)完成建設(shè)并持有約200萬平方米左右的投資性物業(yè)，將土地儲(chǔ)備中的投資性物業(yè)提升至15%，力爭每年租金的增長保持20-25%的水平區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略產(chǎn)品線擴(kuò)延戰(zhàn)略龍湖上市后更加強(qiáng)化產(chǎn)品線布局戰(zhàn)略，城市進(jìn)入明顯加快，截至2012年1季度已進(jìn)入11個(gè)城市10年1季度銷售金額已達(dá)45.2億，同比增長78.6%大連1995產(chǎn)品代表——龍湖模塊2：典型房企案例分析全國數(shù)百員工實(shí)地觀看項(xiàng)目所在地樓盤，拍攝圖片產(chǎn)品中心產(chǎn)品中心與其他部門相對獨(dú)立存在，成為龍湖核心優(yōu)勢之體現(xiàn)

專人分類分析比較修飾，統(tǒng)一入庫海外專業(yè)設(shè)計(jì)事務(wù)所海外作品國內(nèi)專業(yè)設(shè)計(jì)院成功案例公司自身在全國異地已成功實(shí)施的案例高層進(jìn)行同業(yè)互訪企業(yè)從成立伊始就開始有意識(shí)的收集、積累全國甚至全世界優(yōu)秀的景觀、外立面、房型等數(shù)據(jù)。時(shí)至今日，取得了大量的成果，初步完成企業(yè)內(nèi)部最核心部分——產(chǎn)品中心。龍湖產(chǎn)品線分析龍湖內(nèi)部有成熟產(chǎn)品庫（內(nèi)部標(biāo)桿項(xiàng)目），要求項(xiàng)目90%采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，10%自行創(chuàng)新。全集團(tuán)售樓處（未來的會(huì)所）只有五種標(biāo)準(zhǔn)，在風(fēng)格、立面等方面不允許隨意改變。不同標(biāo)準(zhǔn)間風(fēng)格統(tǒng)一，延續(xù)性好，保證整體風(fēng)格的實(shí)現(xiàn)，可實(shí)現(xiàn)快速復(fù)制。不同項(xiàng)目、不同城市之間在標(biāo)準(zhǔn)化的同時(shí)，在景觀、裝修標(biāo)準(zhǔn)、客戶定位、營銷推廣力度等方面，要求新項(xiàng)目比之前的項(xiàng)目深度更深，品質(zhì)更高。55模塊2：典型房企案例分析56產(chǎn)品模式化，打造龍湖標(biāo)準(zhǔn)上海龍湖滟瀾山在別墅項(xiàng)目中，優(yōu)先使用顏色鮮艷的小雛菊北京香醍漫步上海龍湖滟瀾山上海龍湖藍(lán)湖郡北京龍湖滟瀾山在別墅項(xiàng)目中，善于利用天然河道，打造淺灘、流水上海龍湖滟瀾山上海龍湖藍(lán)湖郡在地中海別墅項(xiàng)目中，花盆皆使用渚色陶制花盆北京龍湖滟瀾山上海龍湖藍(lán)湖郡模塊2：典型房企案例分析57產(chǎn)品模式化，打造龍湖標(biāo)準(zhǔn)上海龍湖藍(lán)湖郡上海龍湖滟瀾山在別墅項(xiàng)目中，小區(qū)道路主打文化石，由專人手工打磨在別墅項(xiàng)目中，小區(qū)道路邊的燈俱為六角銅燈上海龍湖藍(lán)湖郡上海龍湖滟瀾山在別墅項(xiàng)目中，小區(qū)道路使用紅磚石拼接上海龍湖藍(lán)湖郡上海龍湖滟瀾山上海龍湖滟瀾山在項(xiàng)目中，小區(qū)道路不見土，大樹底部鋪放鵝卵石或仿樹皮上海龍湖藍(lán)湖郡模塊2：典型房企案例分析58龍湖地產(chǎn)通過建立三大產(chǎn)品戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品快速復(fù)制與產(chǎn)品創(chuàng)新雙重功效。積木理論建立標(biāo)準(zhǔn)化模塊為基礎(chǔ)的產(chǎn)品庫，通過模塊個(gè)性化組合的積木搭建方式，有效解決了產(chǎn)品快速復(fù)制和中高端客戶對產(chǎn)品獨(dú)特性要求的矛盾。突出景觀優(yōu)勢龍湖獨(dú)有的五重景觀體系和坡地景觀成為龍湖一線城市項(xiàng)目的標(biāo)簽，加大了龍湖項(xiàng)目的差異化特征，成為龍湖產(chǎn)品核心。產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品品類不斷創(chuàng)新、升級(jí)，加強(qiáng)產(chǎn)品獨(dú)特性，滿足客戶隨著物質(zhì)水平提高后對高品質(zhì)住宅的更高追求。龍湖產(chǎn)品打造模塊2：典型房企案例分析典型房企案例分析—小結(jié)集中力量打造一種特色產(chǎn)品體系，精益求精不斷創(chuàng)新，成為該細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)跑者。如星河灣建立了星河灣產(chǎn)品系列，精益求精，不斷深化改進(jìn)，成為城市豪宅標(biāo)簽。星河灣建立標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系后，進(jìn)而全國性復(fù)制，取得了較大的成功。1精細(xì)化產(chǎn)品打造，立體園林實(shí)景、完善的物業(yè)管理服務(wù)成為產(chǎn)品制勝的法寶。龍湖、綠城、星河灣均是這方面的代表企業(yè)，打造特有的產(chǎn)品氣質(zhì)，建立產(chǎn)品信任，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。2企業(yè)在建立標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目的土地屬性和客戶需求進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。龍湖、綠城、星河灣均是這方面的代表企業(yè)。如龍湖90%的復(fù)制+10%的創(chuàng)新，綠城北京御園各期產(chǎn)品的創(chuàng)新。36060產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施PART3——企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃模塊3確立產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案模塊1產(chǎn)品線梳理模塊2產(chǎn)品線選擇模塊4產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案實(shí)施61模塊1產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品線梳理研究通過對中航地產(chǎn)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目進(jìn)行梳理，規(guī)劃中航地產(chǎn)未來的產(chǎn)品線。產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施深圳珠海東莞佛山海南長沙成都蘇州北京長春土地儲(chǔ)備梳理近期產(chǎn)品線規(guī)劃方向項(xiàng)目的梳理產(chǎn)品線的梳理客戶特征土地屬性特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)62客戶梳理是產(chǎn)品線梳理中的重要組成部分。通過對客戶的梳理了解客戶需求偏好，總結(jié)客戶構(gòu)成的線條結(jié)構(gòu)，從而可以更好地進(jìn)行產(chǎn)品定位。模塊1產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品線梳理研究客戶特征梳理采取定量或定性研究方法對項(xiàng)目已成交客戶進(jìn)行分析研究，確定客戶需求偏好。對典型項(xiàng)目客戶進(jìn)行訪談，了解其需求特征成交客戶梳理客戶特征梳理潛在客戶群分析基于整體市場環(huán)境，分析潛在客戶產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施63模塊2產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品線選擇產(chǎn)品線分析角度產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)特色產(chǎn)品盈利性分析產(chǎn)品市場定位產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)特色產(chǎn)品線寬度分析產(chǎn)品線長度分析產(chǎn)品市場定位產(chǎn)品相關(guān)度產(chǎn)品整體營銷目標(biāo)綜合考慮產(chǎn)品線內(nèi)部相關(guān)度、產(chǎn)品線之間的關(guān)系，避免內(nèi)耗。適度延長產(chǎn)品線長度使得產(chǎn)品線更加豐滿。從整體營銷目標(biāo)角度考慮，建立企業(yè)產(chǎn)品線。企業(yè)財(cái)務(wù)擴(kuò)張策略決定企業(yè)產(chǎn)品線的選擇，不同產(chǎn)品線的盈利水平和現(xiàn)金流情況不同產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施64模塊2產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品線選擇盈利性分析利潤水平回款速度現(xiàn)金流的穩(wěn)定性住宅低端低快一般中端中快一般高端高慢資金壓力大寫字樓自持//前期資金壓力大，后期現(xiàn)金流穩(wěn)定商業(yè)自持//前期資金壓力大，后期現(xiàn)金流穩(wěn)定企業(yè)在選擇產(chǎn)品線時(shí)，需要與企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略相匹配，同時(shí)考慮土地儲(chǔ)備是否支持該類產(chǎn)品的建設(shè)。中航上市后選擇穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略還積極的財(cái)務(wù)策略關(guān)系到產(chǎn)品線如何搭建。如果企業(yè)選擇快速擴(kuò)張，迅速拉升企業(yè)市場份額及盈利水平，則可以選擇先進(jìn)行中高端住宅的產(chǎn)品線建設(shè)，幫助企業(yè)快速實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)。企業(yè)財(cái)務(wù)擴(kuò)張策略決定企業(yè)產(chǎn)品線的選擇，不同產(chǎn)品線的盈利水平和現(xiàn)金流情況不同產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施65模塊3產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃步驟：先構(gòu)建產(chǎn)品線系列，在此基礎(chǔ)上建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系。產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案建立產(chǎn)品線系列建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施66模塊3產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案建立產(chǎn)品線系列選擇企業(yè)合適的產(chǎn)品線系列，建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系規(guī)范。配套企業(yè)完成原有土地儲(chǔ)備產(chǎn)品分類。定義不同產(chǎn)品系列之間的差異性定義產(chǎn)品與客戶需求之間的關(guān)聯(lián)性強(qiáng)化項(xiàng)目的主體與品牌的識(shí)別性奠定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和創(chuàng)新的前提基礎(chǔ)產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施根據(jù)中航的長期和短期發(fā)展需求及資金和現(xiàn)有土地儲(chǔ)備情況，研究制定適合中航發(fā)展的產(chǎn)品運(yùn)營模式，定位產(chǎn)品線。優(yōu)化產(chǎn)品線內(nèi)部條線組合，突出產(chǎn)品系的綜合競爭力。避免產(chǎn)品線之間的產(chǎn)品重疊交叉等。定位產(chǎn)品線系列，優(yōu)化產(chǎn)品線模塊3產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案建立產(chǎn)品線系產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施6768模塊3產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系，明確標(biāo)準(zhǔn)化定位標(biāo)準(zhǔn)，縮短土地運(yùn)營時(shí)間，實(shí)現(xiàn)企業(yè)快速完成全國布局。減低項(xiàng)目成本，便于實(shí)行成本控制，建立標(biāo)準(zhǔn)化體系單體、戶型標(biāo)準(zhǔn)化公共空間標(biāo)準(zhǔn)化安保系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化景觀、建筑標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)化樣板房標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)VI設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化……產(chǎn)品規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容項(xiàng)目定位標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)客戶細(xì)分項(xiàng)目運(yùn)營模式產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施模塊4產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施合作模式中國房產(chǎn)信息集團(tuán)設(shè)計(jì)公司提交產(chǎn)品戰(zhàn)略整體報(bào)告提交產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化報(bào)告提交產(chǎn)品線細(xì)部設(shè)計(jì)方案﹢定期反饋溝通機(jī)制產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施69設(shè)計(jì)公司明確基礎(chǔ)產(chǎn)品設(shè)計(jì)圖紙、材料選擇、品牌推薦、營銷道具設(shè)計(jì)方案比選等單體、戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)庫公共空間設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)庫安保系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)庫景觀、建筑標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)庫、內(nèi)裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)庫樣板房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)庫小區(qū)VI設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)庫模塊4產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施實(shí)施方案——設(shè)計(jì)院完成產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)庫建立設(shè)計(jì)院根據(jù)中房信完成的產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃研究成果，打造產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)庫。比如單體、戶型標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)庫、景觀、建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)庫。產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施7071進(jìn)度安排及團(tuán)隊(duì)72進(jìn)度安排項(xiàng)目計(jì)劃2012年7月啟動(dòng)，2011年6月完成

第一階段第二階段第三階段

2012.72012.82012.92012.102012.112012.122011.12011.22011.32011.42011.52011.6項(xiàng)目啟動(dòng)

資料梳理

內(nèi)、外部訪談

案例分析

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

項(xiàng)目報(bào)告撰寫

報(bào)告完成

項(xiàng)目階段性報(bào)告項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)73階段工作分解第一階段：企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略研究及案例分析

第二階段：中航地產(chǎn)產(chǎn)品線梳理

第三階段：產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案制定與實(shí)施歷時(shí)4個(gè)月，10月底提交報(bào)告歷時(shí)4個(gè)月，2月底提交報(bào)告歷時(shí)4個(gè)月，6月底提交報(bào)告提交研究技術(shù)思路、企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)研究、案例研究成果提交儲(chǔ)備土地屬性、客戶特征，產(chǎn)品梳理和分析的研究成果產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃最終成果匯報(bào)74克而瑞在市場研究、城市進(jìn)入研究、企業(yè)研究方面占有較為明顯的優(yōu)勢。服務(wù)過眾多開發(fā)商，如融僑地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、海爾地產(chǎn)、首開地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等知名開發(fā)商。研究成果研究成果75專家團(tuán)隊(duì)介紹聯(lián)合證券魚晉華中銀國際田世欣光大證券趙強(qiáng)申銀萬國殷姿元大京華柴妍……

開發(fā)商企業(yè)萬科 徐金明萬科物業(yè) 余小廣龍湖 韋華寧中海總部 霍洪勛中海華東周圓金地上海陳卿……

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專家團(tuán)隊(duì)華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院張永岳上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司/上海易居房地產(chǎn)研究院丁祖昱上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司/上海易居房地產(chǎn)研究院李戰(zhàn)軍上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司/國際產(chǎn)品部方興……++76研究中心顧問專家團(tuán)隊(duì)專家團(tuán)隊(duì)開發(fā)商企業(yè)項(xiàng)目顧問服務(wù)總負(fù)責(zé)：張燕協(xié)調(diào)支持咨詢中心項(xiàng)目執(zhí)行負(fù)責(zé)陳嘯天、牟增彬相關(guān)研究人員CRIC全國各地機(jī)構(gòu)專家委員會(huì)項(xiàng)目執(zhí)行委員會(huì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)架構(gòu)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)

上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司將組成一個(gè)強(qiáng)大的分層級(jí)質(zhì)量控制的團(tuán)隊(duì)，確保為貴公司所提供的服務(wù)的質(zhì)量和品質(zhì)總部研究中心北京公司77中國房產(chǎn)信息集團(tuán)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司將為項(xiàng)目成立專門團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)姓名職位職責(zé)專家團(tuán)隊(duì)張永岳華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院院長房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長易居中國/上海易居房地產(chǎn)研究院院長資深專家，為項(xiàng)目核心問題把關(guān)定向丁祖昱中國房產(chǎn)信息集團(tuán)/上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司總經(jīng)理首席執(zhí)行總裁易居中國/上海易居房地產(chǎn)研究院副院長李戰(zhàn)軍上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任浦東新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長、浦東新區(qū)政府特聘城鎮(zhèn)規(guī)劃咨詢專家方興中國房產(chǎn)信息集團(tuán)/上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司國際產(chǎn)品與業(yè)務(wù)開發(fā)部總監(jiān)總負(fù)責(zé)張燕中國房產(chǎn)信息集團(tuán)副總裁易居中國/上海克而瑞信息技術(shù)有限公司副總裁上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司華北區(qū)域中心總經(jīng)理項(xiàng)目總體負(fù)責(zé)，項(xiàng)目發(fā)展思路擬定，報(bào)告質(zhì)量把控顧問團(tuán)隊(duì)陳嘯天中國房產(chǎn)信息集團(tuán)/上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司研究中心總經(jīng)理項(xiàng)目具體管理，項(xiàng)目全程跟進(jìn)，報(bào)告成果制作牟增彬中國房產(chǎn)信息集團(tuán)/上海克而瑞信息技術(shù)有限公司北京機(jī)構(gòu)總經(jīng)理孟音中國房產(chǎn)信息集團(tuán)/上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司研究中心咨詢總監(jiān)王秀玲中國房產(chǎn)信息集團(tuán)/上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司北京機(jī)構(gòu)研究咨詢總監(jiān)張金中國房產(chǎn)信息集團(tuán)/上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司研究中心研究經(jīng)理項(xiàng)目組成員張化東、張園園、劉濤、臺(tái)躍華、蔣麗君、蔣曉群等項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)78專家團(tuán)隊(duì)介紹姓名專業(yè)經(jīng)驗(yàn)張永岳著名房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，教授、博士生導(dǎo)師。現(xiàn)任華東師范大學(xué)商學(xué)院院長、東方房地產(chǎn)學(xué)院院長、上海易居房地產(chǎn)研究院院長。同時(shí)，兼任中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事、上海市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長、上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長等社會(huì)職務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)、學(xué)、研一體化的主要推動(dòng)者之一。丁祖昱擁有上海華東師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)本科學(xué)位，澳門科技大學(xué)MBA學(xué)位。一手組建上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司，他還擔(dān)任房地產(chǎn)業(yè)界具有較高的知名度和影響力的中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)中介委員會(huì)秘書長，同時(shí)他還是中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)理事，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)測司專家。李戰(zhàn)軍畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)工業(yè)和民用建筑專業(yè)和東北師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)專業(yè)。先后在哈爾濱工業(yè)大學(xué)、中共安徽省委黨校、上海市人民政府經(jīng)濟(jì)體制改革辦公室、上海市住房制度改革辦公室、上海市公積金管理中心、上海市錦江集團(tuán)財(cái)務(wù)公司、上海香港街開發(fā)有限公司、上海亞東投資咨詢公司等部門任職工作。1995年創(chuàng)建浦東房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心。方興注冊會(huì)計(jì)師（加拿大）以及注冊金融師。曾經(jīng)在各大國際銀行擔(dān)任證券分析師，監(jiān)測包括香港和大陸在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)以及行業(yè)動(dòng)態(tài)，工作過的國際銀行包括有美林證券、花旗銀行、瑞士信貸、以及匯豐銀行。2005-2006年，在房地產(chǎn)直接投資領(lǐng)域工作就職期間，曾經(jīng)擔(dān)任ING房地產(chǎn)大中華區(qū)房地產(chǎn)研究和戰(zhàn)略部總監(jiān)。朱靖雷畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)，作為訪問學(xué)者參與哈佛大學(xué)亞洲項(xiàng)目、普林斯頓大學(xué)今日商業(yè)峰會(huì)曾在麥肯錫和埃森哲公司擔(dān)任咨詢顧問，現(xiàn)為羅蘭?貝格公司高級(jí)咨詢顧問先后參與過為國內(nèi)排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)制定集團(tuán)戰(zhàn)略；為上海領(lǐng)先的住宅開發(fā)商設(shè)計(jì)產(chǎn)品策略；為國內(nèi)領(lǐng)先的能源分銷企業(yè)制定業(yè)務(wù)戰(zhàn)略；為廣東地區(qū)領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略；為國內(nèi)領(lǐng)先的商用車企業(yè)制定品牌戰(zhàn)略；為國內(nèi)領(lǐng)先的微車企業(yè)制定業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略；為國內(nèi)領(lǐng)先的發(fā)電集團(tuán)制定企業(yè)上市戰(zhàn)略；為國內(nèi)領(lǐng)先的輸配電企業(yè)實(shí)施業(yè)務(wù)流程重組；為“西氣東輸”項(xiàng)目制定業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)79方法和能力主要項(xiàng)目行業(yè)經(jīng)驗(yàn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)語言能力教育情況張燕四川大學(xué)本科學(xué)位四川省社會(huì)科學(xué)院碩士學(xué)位

職位:

中國房產(chǎn)信息集團(tuán)副總裁上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司副總裁

上海克而瑞信息技術(shù)有限公司華北區(qū)域中心總經(jīng)理

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英語國籍:中國主要負(fù)責(zé)運(yùn)做的區(qū)域案例：深圳?藍(lán)色鹽田（配合政府規(guī)劃，進(jìn)行區(qū)域功能定位、項(xiàng)目展示）成都?中產(chǎn)城東（結(jié)合政府新規(guī)出臺(tái)，用市場導(dǎo)向定義區(qū)位特征，為開發(fā)商進(jìn)入造勢）上海?嘉興潮（從客戶入手，通過逆市購房，引導(dǎo)市場重新建立區(qū)位認(rèn)識(shí)）主要負(fù)責(zé)的媒體營銷項(xiàng)目：成都?置信麗都（三期）成都?河濱印象成都?萬科城市花園（二/三期）成都?宏信陽光上東成都?粼江峰閣上海?安亭新鎮(zhèn)上海?圣莎酒店上海?大華錦繡滿堂上海?大華錦繡華城上海?大華水岸藍(lán)橋房地產(chǎn)區(qū)域品牌推廣項(xiàng)目營銷策劃媒體營銷區(qū)域項(xiàng)目操作項(xiàng)目營銷策劃媒體營銷擁有中國房地產(chǎn)媒體營銷及項(xiàng)目策劃的豐富經(jīng)驗(yàn)。自1999年，先后擔(dān)任《深圳特區(qū)報(bào)》房產(chǎn)部資深編輯、《成都商報(bào)》房地產(chǎn)事業(yè)部主任、《先鋒?居周刊》執(zhí)行副總編、《新民晚報(bào)》房地產(chǎn)事業(yè)部主編。擁有三地房地產(chǎn)媒體運(yùn)營的成功經(jīng)驗(yàn)，熟悉三地房地產(chǎn)市場，特別對于房地產(chǎn)區(qū)域品牌推廣及大型項(xiàng)目營銷策劃的媒體運(yùn)做具有資源整合優(yōu)勢和專業(yè)操作能力。項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)80方法和能力主要項(xiàng)目行業(yè)經(jīng)驗(yàn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)語言能力教育情況陳嘯天同濟(jì)大學(xué)美國沃頓商學(xué)院

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上海克而瑞信息技術(shù)有限公司·研究中心

總經(jīng)理

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英語2000.8---今上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司研究中心總經(jīng)理國籍:中國上海市房地產(chǎn)十一五規(guī)劃課題上海市新建商品房輔助決策咨詢系統(tǒng)開發(fā)上海天鴻嘉定新城地塊可行性研究報(bào)告天地源長三角城市房地產(chǎn)市場進(jìn)入戰(zhàn)略研究恒大集團(tuán)上海房地產(chǎn)市場進(jìn)入戰(zhàn)略研究報(bào)告上海綠庭嘉善房地產(chǎn)市場進(jìn)入報(bào)告瑞士信貸第一波士頓寶山商業(yè)項(xiàng)目評(píng)估咨詢SPG盛高置地常熟項(xiàng)目定位研究東昌長三角城市群發(fā)展研究中航資本大連綜合項(xiàng)目定位研究萬科地產(chǎn)長三角城市房地產(chǎn)投資潛力研究SPG天津房地產(chǎn)投資潛力研究卓越地產(chǎn)長三角房地產(chǎn)投資潛力研究中航資本十大城市房地產(chǎn)市場投資價(jià)值研究瑞安上海、武漢、重慶高檔住宅投資潛力研究房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)項(xiàng)目研展房地產(chǎn)產(chǎn)品線研究房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略研究項(xiàng)目定位項(xiàng)目咨詢企業(yè)戰(zhàn)略市場研究國內(nèi)房地產(chǎn)專業(yè)和能級(jí)提升的積極倡導(dǎo)者，長期致力于房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分市場的基礎(chǔ)性和前瞻性研究，主持并參與了百余項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)用性研究項(xiàng)目，其中涉及市場、企業(yè)戰(zhàn)略、商業(yè)、客戶需求、產(chǎn)品、營銷等諸多領(lǐng)域。

項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)81方法和能力主要項(xiàng)目行業(yè)經(jīng)驗(yàn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)語言能力教育情況牟增彬黑龍江大學(xué)

信息管理專業(yè)

職位:

上海克而瑞信息技術(shù)有限公司

北京機(jī)構(gòu)總經(jīng)理

中文

英語國籍:中國融僑地產(chǎn)石家莊城市進(jìn)入報(bào)告北京市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告遠(yuǎn)洋地下室產(chǎn)品調(diào)研及分析

萬達(dá)集團(tuán)河北廊坊萬達(dá)廣場市場研究及定位報(bào)告

恒大地產(chǎn)石家莊恒大城項(xiàng)目定位遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京大望京項(xiàng)目定位報(bào)告北京優(yōu)秀賞住宅項(xiàng)目全案策劃北京朝陽無限項(xiàng)目住宅全案策劃北京韋伯豪寫字樓項(xiàng)目全案策劃北京海開冷泉大型項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃、定位及一級(jí)開發(fā)顧問，首開區(qū)產(chǎn)品定位廊坊白家務(wù)大型項(xiàng)目（4000畝）市場研究、規(guī)劃及產(chǎn)品定位廊坊萬莊大型項(xiàng)目（23平方公里）區(qū)域規(guī)劃及首開區(qū)產(chǎn)品定位房地產(chǎn)投資決策咨詢項(xiàng)目定位房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)銷售代理營銷策劃項(xiàng)目定位項(xiàng)目咨詢項(xiàng)目策劃市場研究12年房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)流通服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)投資決策咨詢、項(xiàng)目咨詢及管理經(jīng)驗(yàn)，曾工作于多家著名開發(fā)商和顧問公司，主持和參與過30多個(gè)項(xiàng)目市場研究、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品定位、營銷策劃等工作。項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)82方法和能力主要項(xiàng)目行業(yè)經(jīng)驗(yàn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)語言能力教育情況孟音華東師范大學(xué)人文地理學(xué) 碩士中文英語2004.6---今上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司研究中心咨詢總監(jiān)

國籍:中國照片市場研究方法與體系城市競爭力評(píng)估城市進(jìn)入戰(zhàn)略項(xiàng)目評(píng)估與定位項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)職位:

上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司·研究中心咨詢總監(jiān)萬科地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略咨詢金地集團(tuán)企業(yè)戰(zhàn)略咨詢上實(shí)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢上實(shí)地產(chǎn)2008～2012年住宅開發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略萬科企業(yè)應(yīng)急戰(zhàn)略研究中海企業(yè)應(yīng)急戰(zhàn)略研究景瑞住宅產(chǎn)品發(fā)展策略咨詢項(xiàng)目泰達(dá)·津?yàn)I發(fā)展組織體系咨詢SPG戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢項(xiàng)目海爾地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略研究上海凱迪地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢恒大集團(tuán)上海房地產(chǎn)市場進(jìn)入戰(zhàn)略研究天地源長三角城市房地產(chǎn)市場進(jìn)入戰(zhàn)略研究東昌長三角城市群發(fā)展研究萬科地產(chǎn)長三角城市房地產(chǎn)投資潛力研究卓越地產(chǎn)長三角房地產(chǎn)投資潛力研究中航資本十大城市房地產(chǎn)市場投資價(jià)值研究杭州天鴻項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略研究房地產(chǎn)土地研究房地產(chǎn)項(xiàng)目研展房地產(chǎn)政府課題83方法和能力主要項(xiàng)目行業(yè)經(jīng)驗(yàn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)語言能力教育情況王秀玲同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院管理學(xué)博士研究方向：房地產(chǎn)金融職位:

上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司

北京機(jī)構(gòu)研究咨詢部總監(jiān)首席分析師

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英語國籍:中國融僑地產(chǎn)石家莊城市進(jìn)入報(bào)告南皋影城項(xiàng)目可行性分析北京房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

2008-2009年房地產(chǎn)市場回顧及預(yù)測遠(yuǎn)洋地產(chǎn)別墅地下室產(chǎn)品調(diào)研分析遠(yuǎn)洋亦莊項(xiàng)目市場調(diào)研及定位報(bào)告北方中惠石景山項(xiàng)目定位報(bào)告

萬達(dá)集團(tuán)河北廊坊萬達(dá)廣場市場研究及定位報(bào)告

恒大地產(chǎn)石家莊恒大城項(xiàng)目定位遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京大望京項(xiàng)目定位報(bào)告濟(jì)南領(lǐng)秀城項(xiàng)目（總建筑面積326萬㎡）市場研究和定位上海海港國際貿(mào)易中心項(xiàng)目市場研究和產(chǎn)品定位房地產(chǎn)市場研究項(xiàng)目定位及可研性研究房地產(chǎn)營銷策劃房地產(chǎn)政府課題項(xiàng)目定位項(xiàng)目咨詢項(xiàng)目策劃2002年，涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，主要從事市場研究和前期項(xiàng)目定位工作，服務(wù)項(xiàng)目涉及普通住宅、高檔公寓、寫字樓、購物中心、酒店等多種物業(yè)類型。服務(wù)的客戶包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、首開股份、恒大地產(chǎn)、萬科、金融街股份、龍湖地產(chǎn)、首創(chuàng)集團(tuán)、萬通地產(chǎn)、中鐵置業(yè)等著名房地產(chǎn)開發(fā)商。

2006-2009年，參與建設(shè)部關(guān)于《建筑經(jīng)營學(xué)》、《建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)》《房地產(chǎn)學(xué)》、《建筑節(jié)能學(xué)》等一系列課題研究，并受到相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)好評(píng)。項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)84方法和能力主要項(xiàng)目行業(yè)經(jīng)驗(yàn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)語言能力教育情況張金職位:上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司·研究中心研究經(jīng)理

中文

英語2006.4---今上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司研究中心研究經(jīng)理國籍:中國照片房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)項(xiàng)目研展房地產(chǎn)產(chǎn)品線研究房地產(chǎn)客戶需求研究

房地產(chǎn)

企業(yè)戰(zhàn)略研究市場研究項(xiàng)目定位項(xiàng)目咨詢企業(yè)咨詢項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)上海師范大學(xué)人文地理學(xué) 碩士研究方向城市土地利用萬科集團(tuán)市場營銷部市場研究及營銷管理萬科上海區(qū)域營銷分析及項(xiàng)目監(jiān)測南昌萬科主流產(chǎn)品體系建設(shè)與戰(zhàn)略選擇無錫萬科魅力之城客戶需求研究萬科全裝修房客戶需求研究萬科上海區(qū)域項(xiàng)目量價(jià)研判鎮(zhèn)江萬科魅力之城C/