長(zhǎng)沙河西商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查

長(zhǎng)沙河西商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查目錄河西各大商圈分析河西在售社區(qū)商業(yè)分析河西專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查河西各大商圈分析觀沙嶺商圈望城坡商圈銀盆嶺商圈溁灣鎮(zhèn)商圈大學(xué)城商圈一、分布格局——“三橫三縱五商圈”“三橫”：

岳麓大道桐梓坡路楓林路“三縱”：金星大道銀盆南路麓山路“五商圈”：觀沙嶺商圈銀盆嶺商圈溁灣鎮(zhèn)商圈望城坡商圈大學(xué)城商圈二、觀沙嶺商圈商業(yè)形式：新興城市次商圈，主要服務(wù)于周邊社區(qū)；商業(yè)構(gòu)成：以新一佳、樂安居兩個(gè)大型購物廣場(chǎng)為主要引導(dǎo)力，以盛大澤西城商務(wù)樓為配合，以杜鵑路東段與銀杉路沿線為主要商業(yè)分布區(qū)域。新一佳廣場(chǎng)樂安居家居廣場(chǎng)觀沙嶺商圈八方小區(qū)陽光新城盛大.澤西城麓江.春星藍(lán)灣濱江金座二、觀沙嶺商圈商業(yè)業(yè)態(tài)：以小型建材店、小超市為主，整體較雜且品質(zhì)不高。租金水平：整體不高，銀杉路往北，杜鵑路往西逐漸遞減。輻射范圍：以杜鵑路及銀盆北路交叉口為輻射中心，湘江二橋以西，西二環(huán)以東，涉及到岳麓大道、銀盆北路、含光路及杜鵑路的主要社區(qū)。經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：以出租為主。銀杉新一佳2006年8月開業(yè)按8%返租（15年）約15000㎡綜合性超市開業(yè)情況較好安居樂園2004年開業(yè)一樓60-70元/㎡；二樓40-50元/㎡；三樓30-40元/㎡四五樓20-30元/㎡1樓主營(yíng)木材和陶瓷；2樓門業(yè)及陶瓷；3樓廚衛(wèi)及電器；4樓布藝及家具等一直處于市場(chǎng)培育期，至今有一部分鋪面空著。由于人流不足，經(jīng)營(yíng)受到影響，較差。邊洲圍路沿線商鋪在經(jīng)營(yíng)40-80元/㎡以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為圓點(diǎn)，周邊鋪面多以小超市、水果店、糧油店、南雜店、小型發(fā)藝及餐飲等為主。開業(yè)在90%以上。面積大多在20-30㎡，靠近菜市場(chǎng)，具有一定人流，但門面檔次很低，有許多是私房改裝或違章建筑。銀杉路沿線街鋪在經(jīng)營(yíng)30-50元/㎡以建材為主，滿足生活需求的商業(yè)為輔，業(yè)態(tài)豐富。由于處于臨街，且租金水平不高，開業(yè)情況較好銀盆嶺附近商鋪在經(jīng)營(yíng)60-100元/㎡大型超市、各種品牌店、中西餐廳、茶館、建材、大型專業(yè)汽車連鎖等紛紛進(jìn)駐銀盆嶺已形成河西重要的次商圈，人氣較旺，商業(yè)經(jīng)營(yíng)也比較好。三、銀盆嶺商圈商業(yè)形式：

以餐飲休閑為主的配套型商業(yè)。商業(yè)構(gòu)成：以桐梓坡路與銀盆南路交匯口為主的休閑餐飲業(yè)，圍繞湘雅三醫(yī)院為中心的華銀旺和超市為主的休閑餐飲區(qū)域，主要分布在桐梓坡路的東段。經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：以出租為主。餐飲休閑華銀旺和超市肯德基湘雅三醫(yī)院醫(yī)療餐飲休閑桐梓坡商圈業(yè)態(tài)分布：中高端餐廳、美容美發(fā)店、服飾店、大型賣場(chǎng)、醫(yī)療配套等共130家。有部分品牌商家入駐四、溁灣鎮(zhèn)商圈商業(yè)形式：集大型賣場(chǎng)、商貿(mào)中心及餐飲休閑于一體的專業(yè)、現(xiàn)代、綜合型商業(yè)。商業(yè)地位：河西、河?xùn)|咽喉位置，河西最成熟、最核心的商業(yè)中心。商業(yè)構(gòu)成：以通程新外灘兩大片區(qū)為主導(dǎo)，以楓林一路高葉塘至溁灣鎮(zhèn)路段沿街零售業(yè)為配合，目前籌建指南針商業(yè)廣場(chǎng)及岳麓現(xiàn)代城商業(yè)也即將入市。通程電器國(guó)美電器通程商貿(mào)廣場(chǎng)新一佳超市餐飲休閑溁灣鎮(zhèn)商圈指南針商業(yè)廣場(chǎng)岳麓.現(xiàn)代城商業(yè)業(yè)態(tài)：大型賣場(chǎng)，商貿(mào)廣場(chǎng)，中高端餐飲、酒店，低端零售業(yè)。商業(yè)特點(diǎn)：以租賃為主，新開發(fā)商業(yè)可銷售。輻射范圍：河西溁灣鎮(zhèn)、高葉塘、大學(xué)城的多個(gè)區(qū)域。板塊名稱門面情況(單位:米)月租金面寬進(jìn)深層高層數(shù)面積新外灘片區(qū)3-10m2-18m標(biāo)準(zhǔn)：4m最高：7m2層8-3000㎡56元/㎡通程片區(qū)3.5-12m3-18m標(biāo)準(zhǔn)：3.8m最高：4.5m2層9-800㎡62元/㎡五、望城坡商圈湘浙小商品市場(chǎng)郁金香家居裝飾建材廣場(chǎng)廣大環(huán)球家具城望城坡商圈商業(yè)形式：以家具、裝飾、建材為主的市場(chǎng)型商業(yè)。商業(yè)地位：位于汽車西站、長(zhǎng)短途交通都非常便利，有利于專業(yè)運(yùn)輸市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。商業(yè)構(gòu)成：以早期的廣大環(huán)球、新興的郁金香建材廣場(chǎng)及湘浙小商品市場(chǎng)為主。商業(yè)特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)狀況良好，以租賃為主，根據(jù)樓層不同，租金有較大差別。六、大學(xué)城商圈商業(yè)形式：以獨(dú)立產(chǎn)權(quán)門面或私有門面為主的校園型商業(yè)，配以兩個(gè)新興商貿(mào)文化中心。商業(yè)業(yè)態(tài)：以餐飲、服飾、休閑、日用品為主。商業(yè)特點(diǎn)：主力面積為30-50平米,層高3.5-4米,多為1層門面經(jīng)營(yíng)檔次不高,但求款式新穎,薄利多銷,

主要滿足學(xué)生需求街鋪管理混亂、購物環(huán)境較差平均租金為60平方米/月.大學(xué)城商貿(mào)中心總建面總套數(shù)總存套數(shù)現(xiàn)可售主力面積現(xiàn)存套數(shù)19309.97794335-601370-10014100以上16大學(xué)城商貿(mào)中心錦繡瀟湘文化廣場(chǎng)區(qū)域新民路新民路至桃子湖路麓山南路門面數(shù)量8389375業(yè)態(tài)及占比餐飲15，18%9，10%72，19%服裝精品14，17%35，40%131，35%休閑美容11，13%4，5%26，7%超市1，1%7，7%21，6%其他（建材、眼鏡、日用品、銀行等）42，51%34，38%125，33%月租金15-30元/平米40-60元/平米100-140元/平米七、河西商圈特征總結(jié)河西沒有集中的商業(yè)區(qū)，商圈分布比較分散，沒有形成一個(gè)輻射整個(gè)河西片區(qū)的商圈；主要分布在交通要道的交叉口，依托交通帶來人流匯集；周邊居住氛圍濃厚，位于居住集中區(qū)或大學(xué)城，有穩(wěn)定的消費(fèi)群體；商圈內(nèi)有影響的大型商業(yè)數(shù)量較少;河西在售社區(qū)商業(yè)分析一、分布格局——主要沿桐梓坡路和金星中路分布岳麓.現(xiàn)代城盛大.澤西城郡原廣場(chǎng)沁園春.御院格林星城未來城麓山潤(rùn)城湘麓國(guó)際謀房博客永祺西京西點(diǎn).公園里麓山楓.情指南針商業(yè)廣場(chǎng)錦繡繡瀟湘文化廣場(chǎng)樓盤名稱總量存量主要業(yè)態(tài)建筑形態(tài)層高面積區(qū)間（平米）主力面積（平米）售價(jià)（萬元/平米）月租金（元/平米）目前經(jīng)營(yíng)狀況其他永祺西京452社區(qū)配套底商，一層

4.5米30-6035-401.3周邊90左右未經(jīng)營(yíng)三期獨(dú)立商業(yè)5萬平米入市時(shí)間不確定，帶四套住宅買賣，正在建設(shè)銀雙路將定位成河西步行街郡原廣場(chǎng)5225餐飲、休閑、銀行底商，兩層6米190-1500200左右一層?xùn)|側(cè)、北側(cè)：1.5一層西側(cè)：2.3二層：不詳不對(duì)外租金牛角王及興業(yè)銀行已入駐臨西側(cè)要求中高端經(jīng)營(yíng)，周邊租金80-120沁園春.御院1280餐飲、日用、銀行底商，兩層5米50-9050-702.0-3.0正街：90-150側(cè)街：80羅莎蛋糕、通訊店、按摩洗腳城及銀行已入駐二層未售，正在招商（帶租約銷售），要求中檔經(jīng)營(yíng)西點(diǎn).公園里

40未售

底商，一層

4.5米

20-40

20-401.6

未經(jīng)營(yíng)4000㎡，已有2000㎡開發(fā)商保留出租給咸嘉新村社區(qū)衛(wèi)生院；2000㎡左右對(duì)外出售，預(yù)計(jì)今年底開盤格林星城1000餐飲40%、空置20%底商，一層

——50-80

50-80內(nèi)街：1.4-1.6臨金星路：1.8-1.9內(nèi)街：55-60臨金星路：70未經(jīng)營(yíng)共8000平米全部售完，臨金星路有建設(shè)銀行，還有11門面未出租二、在售社區(qū)商業(yè)匯總樓盤名稱總量存量主要業(yè)態(tài)建筑形態(tài)層高面積區(qū)間（㎡）主力面積（㎡）售價(jià)（萬元/㎡）月租金（元/㎡）經(jīng)營(yíng)狀況其他湘麓國(guó)際2525社區(qū)配套底商，兩層一層：4.5-5.6米二層：2.9-3.5米1081081.0

未經(jīng)營(yíng)預(yù)計(jì)2009年9月底10月初開盤，全部集中在麓楓路沿線辦卡享受交1萬抵3萬，目前只剩38年產(chǎn)權(quán)，無油煙管道，不宜做餐飲客戶以做餐飲用途最多，其次為美容美發(fā)、、超市等;客戶對(duì)總價(jià)的抗性比較大未來城252大型賣場(chǎng)、休閑、美容等底商，一層?xùn)|、南側(cè)：6米西側(cè)：7.5米內(nèi)側(cè)：4.5米60-11060-75東側(cè)2.0西側(cè)3.0南側(cè)臨街2.5，不臨街1.5返租三年，每年返3%未經(jīng)營(yíng)已確定金牛角王和一家美食店入駐；將于2011年建4000㎡左右的三層集中式商業(yè)，已與家潤(rùn)多超市達(dá)成初步意向，另有部分底商未規(guī)劃謀房博客184社區(qū)配套底商，兩層一層6.4米一層：55-458二層：1700㎡100-170臨街2.4東側(cè)2.0南側(cè)1.3二層1700平米整體招租，租金180未經(jīng)營(yíng)做通訊、銀行等，臨街僅剩2個(gè)，進(jìn)深過長(zhǎng)，開間過短。金谷大廈63社區(qū)配套底商，兩層層高6.5米51-224100-200臨街2.2萬東側(cè)2萬未經(jīng)營(yíng)——在售社區(qū)商業(yè)共計(jì)約2196個(gè)，目前存量884個(gè)，其中市場(chǎng)型商業(yè)占存量的絕對(duì)主力。三、在售社區(qū)商業(yè)分析主要分為社區(qū)配套商業(yè)建筑形態(tài)：基本都是底商形式，僅有個(gè)別樓盤有兩層建筑層高及鋪面大小：社區(qū)型商業(yè)均為60平米以上鋪面，層高大多在3-5米之間市場(chǎng)型商業(yè)大多以10-20平米鋪面為主業(yè)態(tài)要求：個(gè)別商業(yè)因項(xiàng)目定位要求中高端商家進(jìn)駐其他都以社區(qū)配套相關(guān)業(yè)態(tài)為主，不做特別要求經(jīng)營(yíng)形式：社區(qū)型商業(yè)大部分可租可售市場(chǎng)型商業(yè)以只出售產(chǎn)權(quán)或出租為主銷售價(jià)格：1-3.5萬不等，社區(qū)型商業(yè)大多在1.4-1.8萬之間市場(chǎng)型商業(yè)出售經(jīng)營(yíng)權(quán)，售價(jià)偏高，一層價(jià)格在2.5以上租賃情況：月租金在50-80之間，有部分樓盤可免一年半租金出售產(chǎn)權(quán)的鋪面約有8%的返租比例經(jīng)營(yíng)狀況：因大多是新樓盤或未完全竣工樓盤，故入駐率較低，大多空置定位靈活，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣，租金收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)管理難度低樓盤名稱總量存量主要業(yè)態(tài)建筑形態(tài)層高面積區(qū)間（平米）主力面積（平米）售價(jià)（萬元/平米）月租金（元/平米）目前經(jīng)營(yíng)狀況其他岳麓現(xiàn)代城430150電腦、數(shù)碼、耗材、辦公設(shè)施等集中底商，一層

3.6米，吊頂后3.2米12-5015-200.8-3.5170-370，返租10年，8%額度部分營(yíng)業(yè)，8月8日統(tǒng)一開街6元/平米物業(yè)費(fèi)，3年一簽，免租一年半，免稅2年；購買一次性9.2折，按揭9.3折指南針商業(yè)廣場(chǎng)812600服飾、精品等集中商業(yè)，三層一層5米二層4.6米三層框架10-4010-20一層：2.7二層：1.1三層：0.65出售經(jīng)營(yíng)權(quán)未經(jīng)營(yíng)9.6折，至少簽五年合同，回報(bào)8-12.5%逐年遞增錦繡瀟湘文化廣場(chǎng)4712精品、藝術(shù)品、服飾、餐飲等集中商業(yè)，火車頭三層，1-5#五層火車頭2.2米1-5#4米10-500火車頭一層10-20二層20-30三層40-50不售一層：80二層：40三層：30四層：25金蘋果7月28日開業(yè)

只租，一次簽五年，押金1200元/平米，五年后退還，可轉(zhuǎn)租；火車頭410個(gè)鋪面，剩2個(gè)；1-5#一層61個(gè)鋪面，全部租完，二層以上整層整體招租，上島咖啡已確定入駐；四、專業(yè)市場(chǎng)型商業(yè)一、指南針商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：岳麓區(qū)溁灣鎮(zhèn)建筑形態(tài)：三層集中商業(yè)鋪面主力約15-20平米業(yè)態(tài)分布：服裝、鞋帽、化妝品項(xiàng)目特點(diǎn)：3-5年短期投資，理財(cái)型商鋪

由開發(fā)商與招商客戶聯(lián)合運(yùn)營(yíng)銷售價(jià)格：一層2.7萬/平米二層1.1萬/平米三層6500元/平米銷售情況：共812個(gè)鋪面，從2008年12月開始銷售，只售出200余個(gè)鋪面，銷售狀況很差。招商情況：才開始意向洽談，沒有確定入駐商家，預(yù)計(jì)11月份開業(yè)銷售政策：一次性簽3-5年合同

5年后原價(jià)回購2年后可自行轉(zhuǎn)讓8-12.3%逐年遞增純回報(bào)銷售失敗原因：1、招商政策未確定，工作難以開展2、招商工作不到位，投資風(fēng)險(xiǎn)加大3、業(yè)態(tài)單一，競(jìng)爭(zhēng)過強(qiáng)，商家運(yùn)營(yíng)能力有限，造成了惡性循環(huán)的局面招商政策：引入品牌，與商場(chǎng)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)以品牌專柜月銷售額為基準(zhǔn)，進(jìn)行一定額度的扣點(diǎn)作為租金每季度結(jié)算一次，根據(jù)品牌有不同優(yōu)惠政策由湖南胤成公司進(jìn)行統(tǒng)一招商，至少簽一年合同二、岳麓現(xiàn)代城項(xiàng)目地址：岳麓區(qū)銀盆南路229號(hào)建筑形態(tài)：一層集中商業(yè)鋪面主力約10-20平米業(yè)態(tài)分布：IT類、辦公耗材類項(xiàng)目特點(diǎn)：出售50年產(chǎn)權(quán)，前十年沒有經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售價(jià)格：8000-3.5萬/平米，主要2.5萬以上銷售政策：每三年簽一次合同

購買一次性9.2折，按揭9.3折返租十年，前8%，后五年10%純回報(bào)招商政策：免租一年半，免稅2年每季度支付一次租金簽合同時(shí)繳納相當(dāng)于兩個(gè)月租金的押金其他政策：招商先行，目前只剩下6個(gè)鋪面未出租

若想購買店鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)，簽兩份合同，則前一年半免租，以后自負(fù)盈虧銷售情況：共43