第一章物業(yè)管理實(shí)務(wù)概述

第一章物業(yè)管理實(shí)務(wù)的概念、性質(zhì)與特點(diǎn)

一．物業(yè)管理的概念

（一）物業(yè)的含義

物業(yè):單元性的房地產(chǎn)。具體是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。物業(yè)有大小之別;物業(yè)可以包含各種建筑類型；它有明確的范圍、清晰可分的權(quán)益和一定的價(jià)值物業(yè)的組成要素：（1）建筑物（2）配套設(shè)備、公用設(shè)施（3）相關(guān)場(chǎng)地（4）各項(xiàng)權(quán)益（二）物業(yè)的屬性：1、自然屬性（1）二元性（2）有限性（3）差異性和多樣性（4）固定性（5）永久性和長(zhǎng)期性（6）配套性和系統(tǒng)性2、社會(huì)屬性（1）經(jīng)濟(jì)屬性A、物業(yè)的商品屬性B、物業(yè)的稀缺性C、物業(yè)的保值、增值性D、物業(yè)的宏觀調(diào)控性(2)法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上（三）不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)（realestate）側(cè)重于指物質(zhì)形態(tài)房地產(chǎn)（realestate，property）物質(zhì)形態(tài)和權(quán)益并重物業(yè)（property）側(cè)重于指權(quán)益一般情況下三者可以通用，互為替代。主要的區(qū)別：（1）內(nèi)涵不同。房地產(chǎn)一般指一個(gè)國家或地區(qū)（城市）所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，是一個(gè)宏觀概念；物業(yè)一般是指單元性房地產(chǎn)，即一個(gè)單項(xiàng)的房地產(chǎn)、具體的房地產(chǎn)，是一個(gè)微觀概念。（2）稱謂領(lǐng)域不同。

“不動(dòng)產(chǎn)”一般是民法慣常使用詞匯；“房地產(chǎn)”則是經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中較常用稱謂；“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱。（3）適用范圍不同。

從宏觀角度來看，一般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。（4）概念外延不同。

“房地產(chǎn)”概念的外延包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個(gè)過程?！拔飿I(yè)”有時(shí)也可用來指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，不過它只是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域。（四）物業(yè)的分類1、按照用途劃分居住類、辦公類、商業(yè)類、工業(yè)與倉儲(chǔ)類、農(nóng)業(yè)類、公共建筑類、市政基礎(chǔ)設(shè)施類、綜合類物業(yè)等。2、按照收益性劃分經(jīng)營性物業(yè)、公益性物業(yè)(二)物業(yè)管理的概念物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過對(duì)房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動(dòng)。物業(yè)管理：是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕活動(dòng)。廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過程。物業(yè)管理的具體概念：（1）物業(yè)管理是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理方式；（2）物業(yè)管理的主體必須是專門的機(jī)構(gòu)和人員；（3）物業(yè)管理的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同；（4）物業(yè)管理的內(nèi)容是維修、養(yǎng)護(hù)、管理物業(yè)及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序；（5）物業(yè)管理的目的是為業(yè)主服務(wù)。二．物業(yè)管理的性質(zhì)

（一）物業(yè)管理的性質(zhì)

1．服務(wù)性

提供勞務(wù)服務(wù)

2．經(jīng)營性提供有償服務(wù)3．專業(yè)性

物業(yè)管理本身是社會(huì)分工的產(chǎn)物有專門的組織機(jī)構(gòu)專業(yè)人員配備

專業(yè)工具和設(shè)備

專業(yè)公司分包工作4．受聘、受托性

物業(yè)的管理權(quán)來自于物業(yè)的所有權(quán)

兩權(quán)分離導(dǎo)致5.規(guī)范性成立、接管、管理的規(guī)范性

6.統(tǒng)一性和綜合性7．中介性

（二）優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵因素1．強(qiáng)調(diào)以業(yè)主（使用人）為中心（觀念上）

2．建立基本的服務(wù)行為標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)每個(gè)員工負(fù)責(zé)的具體領(lǐng)域有一份簡(jiǎn)明扼要的書面工作描述（做什么）

有一份針對(duì)以員工為基礎(chǔ)的行為準(zhǔn)則（怎么做）

3．認(rèn)同并嘉獎(jiǎng)優(yōu)秀員工（激勵(lì)機(jī)制上）4．制定不斷提高服務(wù)質(zhì)量的策略（策略及創(chuàng)新方面）

物業(yè)管理是以服務(wù)為宗旨、以經(jīng)營為手段、以效益為目的的服務(wù)性行業(yè).

（三）物業(yè)管理的對(duì)象1、物業(yè)管理的管理對(duì)象包括硬件和軟件2、物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有人和物業(yè)使用人。（四）物業(yè)管理的主要內(nèi)容1、物業(yè)管理的基本內(nèi)容：日常養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)與管理、清潔綠化管理、消防管理、車輛道路管理、征收費(fèi)用問題、處理矛盾、檔案管理；2、多種經(jīng)營性服務(wù)：針對(duì)性有償服務(wù)3、物業(yè)租賃4、社區(qū)管理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系：1、物業(yè)管理與社區(qū)管理的共性：（1）物業(yè)管理與社區(qū)管理的指導(dǎo)思想一致（2）物業(yè)管理與社區(qū)管理的目標(biāo)一致2、物業(yè)管理與社區(qū)管理的區(qū)別：（1）整體與部分（2）管理主體不同（3）管理性質(zhì)不同（4）管理功能不同（5）管理手段不同3、物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系：二者是相互依賴、相互支持、相互促進(jìn)、共同發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系：（1）社區(qū)建設(shè)依賴物業(yè)管理。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ)，沒有物業(yè)管理也就談不上社區(qū)管理；（2）物業(yè)管理需要社區(qū)引導(dǎo)。物業(yè)管理是社區(qū)管理的重要組成部分，必須由社區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一協(xié)調(diào)；（3）社區(qū)管理應(yīng)當(dāng)尊重物業(yè)管理的自主權(quán)。物業(yè)管理依靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，自負(fù)虧盈，不僅要求社會(huì)效益還要求經(jīng)濟(jì)效益，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)政策法律從事經(jīng)營，社區(qū)就應(yīng)尊重其自主權(quán)，不影響其正常運(yùn)營；（4）物業(yè)管理要配合社區(qū)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于社區(qū)成員，應(yīng)在社區(qū)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)下開展工作。

物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別：

傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式下的行政型福利性的管理。

物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理模式下的開放的經(jīng)營的管理。服務(wù)型的管理，即企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化

物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較物業(yè)管理實(shí)務(wù)的概念、性質(zhì)與特點(diǎn)一、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的概念物業(yè)管理實(shí)務(wù)是指關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的具體工作程序、工作方針和基本技能等知識(shí)，包括物業(yè)管理實(shí)務(wù)的工作內(nèi)容、工作程序和工作標(biāo)準(zhǔn)等，它強(qiáng)調(diào)的是如何具體地做好物業(yè)管理的每一項(xiàng)日常工作。物業(yè)管理是一項(xiàng)實(shí)踐性很強(qiáng)的工作，熟練掌握物業(yè)管理各方面、各環(huán)節(jié)具體運(yùn)作的實(shí)務(wù)知識(shí)和技能是從事物業(yè)管理工作的必備條件。二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的性質(zhì)1、可靠性2、響應(yīng)性3、安全性4、移情性5、有形性三、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的特點(diǎn)1、實(shí)踐性與操作性強(qiáng)2、與業(yè)主和物業(yè)使用人相關(guān)性強(qiáng)3、時(shí)效性強(qiáng)4、系統(tǒng)性、綜合性強(qiáng)5、服務(wù)項(xiàng)目遞增性強(qiáng)第二節(jié)物業(yè)管理實(shí)務(wù)的目標(biāo)、宗旨、基本內(nèi)容和基本環(huán)節(jié)一、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的目標(biāo)二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的宗旨三、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的基本內(nèi)容（一）物業(yè)管理實(shí)務(wù)內(nèi)容的多樣性1、物業(yè)種類的多樣性造成物業(yè)管理實(shí)務(wù)內(nèi)容的多樣性2、物業(yè)管理的行業(yè)性質(zhì)決定了物業(yè)管理實(shí)務(wù)內(nèi)容的多樣性3、不同時(shí)代、不同觀念形成了不同的物業(yè)管理實(shí)務(wù)內(nèi)容（二）物業(yè)管理實(shí)務(wù)的基本內(nèi)容1、公共性服務(wù)2、非公共性延伸服務(wù)的內(nèi)容四、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)（一）物業(yè)管理早期介入（二）前期物業(yè)管理（三）物業(yè)的驗(yàn)收與接管（四）物業(yè)管理階段第三節(jié)物業(yè)管理的興起與發(fā)展一．物業(yè)管理的起源1、物業(yè)管理起源于英國物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)管理的模式起源于19世紀(jì)60年代的英國。真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于19世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國。

1908年，由芝加哥摩天大樓的所有者喬治A·霍爾特發(fā)起成立了世界上第一個(gè)物業(yè)管理組織——芝加哥建筑物管理人員組織（ChicagoBuildingManagersOoganization，CMBO）隨后，成立全美第一個(gè)業(yè)主組織——“建筑物業(yè)主組織”（BuildingOwersOrganization，BOO）。

最后又成立了“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)”（BuildingOwersandManagersAssociation，BOMA）經(jīng)過上百倍年的發(fā)展，物業(yè)管理的內(nèi)容也從傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安延伸至：工程咨詢監(jiān)理物業(yè)功能布局與劃分物業(yè)市場(chǎng)行情調(diào)研預(yù)測(cè)目標(biāo)客戶群認(rèn)定物業(yè)保險(xiǎn)、物業(yè)租售推廣代理通訊及旅行安排智能系統(tǒng)化服務(wù)專門性社會(huì)保障服務(wù)等方面。2.香港、新加坡的物業(yè)管理3.我國物業(yè)管理的歷程二、物業(yè)管理的發(fā)展條件1.住房制度改革的深化推動(dòng)物業(yè)管理走向千家萬戶2.房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的完善使物業(yè)更加健全3.社會(huì)需求使物業(yè)管理的質(zhì)和量更上一層樓三、我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1、政策法規(guī)陸續(xù)出臺(tái)實(shí)施，物業(yè)管理法治化進(jìn)程加快2、物業(yè)管理規(guī)模不段擴(kuò)大，服務(wù)領(lǐng)域愈加寬廣3、物業(yè)管理師制度開始實(shí)施，職業(yè)隊(duì)伍建設(shè)提上重要日程4、業(yè)主維權(quán)意識(shí)逐漸增強(qiáng)，行權(quán)方式漸趨理性四、物業(yè)管理行業(yè)面臨的困難和問題1、行業(yè)平均利潤(rùn)明顯下降，企業(yè)生存狀況不容樂觀2、業(yè)主維權(quán)缺乏對(duì)法規(guī)的正確把握，矛盾糾紛呈現(xiàn)復(fù)雜化、多樣化趨勢(shì)3、管理物業(yè)保障體制的缺失，使市場(chǎng)化物業(yè)管理背負(fù)沉重包袱4、專業(yè)人員短缺日益嚴(yán)重，操作人員流失問題凸顯五、我國物業(yè)管理實(shí)務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)與展望1、法制化運(yùn)作推進(jìn)物業(yè)管理工作走向規(guī)范化發(fā)展的軌道2、物業(yè)管理的招標(biāo)方式將成為物業(yè)管理市場(chǎng)化的主流3、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營將成為今后物業(yè)管理的發(fā)展方向4、大力提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)與服務(wù)水平成為行業(yè)健康發(fā)展的重中之重5、建立平等、互助、協(xié)調(diào)、和諧的社會(huì)是物業(yè)管理的共同目標(biāo)第四節(jié)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)、特征（一）物業(yè)管理企業(yè)的含義：是指依法成立，以營利為目的，具有獨(dú)立法人內(nèi)資格的專門從事物業(yè)管理的服務(wù)機(jī)構(gòu)。（法人資格、依合同、依法、專業(yè)化管理、收?qǐng)?bào)酬。）（二）物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)：1.企業(yè)化2.專業(yè)化3.社會(huì)化4.制度化二、物業(yè)管理企業(yè)的組建（一）組建條件：命名；住址；法人；注冊(cè)資本；章程；職員物業(yè)公司的組建形式1.房地產(chǎn)公司派生出來子公司2.房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)公司-準(zhǔn)物業(yè)公司3.企事業(yè)單位自行組建的-“翻牌”物業(yè)公司4.真正意義上的物業(yè)公司（1）由公司、個(gè)人依法成立的；（2）街道辦事處組建的（二）企業(yè)設(shè)立：三、物業(yè)管理公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)（一）機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則物業(yè)公司的管理、服務(wù)、經(jīng)營須由相應(yīng)內(nèi)部機(jī)構(gòu)來承擔(dān)。機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備是公司建設(shè)的最主要內(nèi)容，直接關(guān)系到企業(yè)工作的落實(shí)、業(yè)務(wù)面的大??；效益的好壞及公司形象的優(yōu)劣。應(yīng)本著精干高效，一專多能簡(jiǎn)化機(jī)構(gòu)，減少層次、減少冗員的原則根據(jù)業(yè)務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容，從實(shí)際出發(fā)設(shè)置，因事設(shè)崗，以崗定人，節(jié)約資源。（二）各主要部門及其主要職能總經(jīng)理室；行政部；人力資源部；財(cái)務(wù)部；綜合服務(wù)部；市場(chǎng)開發(fā)部；各物業(yè)管理處（客服部；環(huán)境管理部；安全管理部；工程部）1.經(jīng)理室：公司的最高級(jí)指揮決策機(jī)構(gòu)2.辦公室：經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門、公司的窗口3.財(cái)務(wù)部：經(jīng)濟(jì)管理部門4.工程部：技術(shù)管理部門5.管理部：業(yè)務(wù)主管部門6.經(jīng)營服務(wù)部：從事各種經(jīng)營項(xiàng)目物業(yè)企業(yè)人員根據(jù)所處的崗位和承擔(dān)的責(zé)任分3個(gè)層次（1）高級(jí)管理人員：總經(jīng)理、助理、三師（2）中級(jí)管理人員：企業(yè)各部門經(jīng)理、各項(xiàng)目的主管負(fù)責(zé)人（3）一般員工：從事管理和經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)的具體操作者總經(jīng)理——公司運(yùn)作的最高領(lǐng)導(dǎo)者，對(duì)公司管理負(fù)有總責(zé)任部門經(jīng)理——公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的組織執(zhí)行者一般員工——公司具體業(yè)務(wù)的操作者（三）物業(yè)公司的組織機(jī)構(gòu)類型基本類型：四種：直線式、直線職能式、事業(yè)部制、矩陣式1.直線式：這是最簡(jiǎn)單的企業(yè)管理組織形式一般小型的專業(yè)化物業(yè)公司是此類型，主要實(shí)行作業(yè)性工作。例：專門的保安公司、保潔公司、房屋裝修公司、維修公司等。特點(diǎn)：企業(yè)的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能優(yōu)點(diǎn)：責(zé)權(quán)統(tǒng)一、行動(dòng)效率高、指揮及時(shí)缺點(diǎn)：（1）對(duì)經(jīng)理的要求較高，要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識(shí)，具備多方面知識(shí)和技能（2）經(jīng)理的負(fù)擔(dān)極重，每位經(jīng)理需要在廣泛的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行計(jì)劃、實(shí)施、管理等工作。2.直線職能式（垂直指揮職能+專業(yè)管理職能）又稱直線參謀式，它是垂直指揮職能與職能部門的專業(yè)管理職能結(jié)合起來，既保持直線的統(tǒng)一指揮和領(lǐng)導(dǎo)，又發(fā)揮職能部門職能作用的一種組織形式。特點(diǎn)：在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者之下設(shè)置相應(yīng)的職能機(jī)構(gòu)或人員，并將管理人員分成兩類：一類是行政指揮人員，對(duì)下級(jí)進(jìn)行指揮一類是職能管理人員，是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手對(duì)下級(jí)沒有指揮的權(quán)利，但若受行政負(fù)責(zé)人委托可在自己主管的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)某方面的管理工作。優(yōu)點(diǎn)：（1）保持了直線式、集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點(diǎn)，又具有職能分工的長(zhǎng)處（2）可以減輕領(lǐng)導(dǎo)負(fù)擔(dān)，提高工作質(zhì)量和效率缺點(diǎn)：（1）下級(jí)缺乏必要的自主權(quán)（2）各職能部門之間缺乏橫向聯(lián)系，容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾（3）信息反饋速度較慢，對(duì)環(huán)境的敏感度較差3.事業(yè)部制又稱分權(quán)組織，或稱部門化結(jié)構(gòu)，是按照“集中決策分散經(jīng)營”的原則，在總公司下設(shè)具有相對(duì)獨(dú)立業(yè)務(wù)的各個(gè)事業(yè)部，使之獨(dú)立核算，各事業(yè)部則在總公司制定的政策、目標(biāo)、計(jì)劃的指導(dǎo)和控制下，根據(jù)物業(yè)經(jīng)營管理的需要設(shè)置組織機(jī)構(gòu)，公司最高管理層負(fù)責(zé)重要方針的制定，掌握影響公司成敗的重大問題的決策權(quán)。如：資金使用、事業(yè)部負(fù)責(zé)人的任免、發(fā)展戰(zhàn)略的決策權(quán)等。特點(diǎn)：（1）管理按內(nèi)容和專業(yè)的不同，建立獨(dú)立事業(yè)部；（2）每個(gè)事業(yè)部在總公司的領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行獨(dú)立核算、獨(dú)立經(jīng)營，對(duì)總公司負(fù)有完成利潤(rùn)的責(zé)任，且有經(jīng)營自主權(quán)。優(yōu)點(diǎn)：（1）以多樣化的服務(wù)來滿足業(yè)主及使用人的多樣化要求，可以控制風(fēng)險(xiǎn)。（風(fēng)險(xiǎn)?。?）有利于決策者擺脫日常管理工作，專業(yè)做好角色和大政方針（3）有利于調(diào)動(dòng)各事業(yè)部的積極性和創(chuàng)造性（4）有利于公司新業(yè)務(wù)的開展，提高管理、服務(wù)水平（5）有利于提高管理的靈活性和對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的適應(yīng)性缺點(diǎn)：（1）職能機(jī)構(gòu)重疊，管理人員浪費(fèi)（2）由于經(jīng)濟(jì)獨(dú)立核算，容易造成各自為政現(xiàn)象，各事業(yè)部的利益難以協(xié)調(diào)（3）職權(quán)下放過大，容易造成失控現(xiàn)象適用范圍：大型物業(yè)管理企業(yè)4.矩陣式又稱規(guī)劃-目標(biāo)結(jié)構(gòu)組織，是由職能部門與專業(yè)或項(xiàng)目組相互配合所形成的組織形態(tài)，形同矩陣而得名，對(duì)專業(yè)化較強(qiáng)的物業(yè)管理公司比較適用。特點(diǎn)：（1）在同一組織中既設(shè)置縱向職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；（2）參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)。優(yōu)點(diǎn)：（1）分工明確、專業(yè)化強(qiáng)，有利于發(fā)揮優(yōu)勢(shì)（2）有利于各部門之間的相互協(xié)調(diào)和配合（3）減少中間階層，傳遞信息快，而且及時(shí)準(zhǔn)確（4）各項(xiàng)目組可以根據(jù)特定的任務(wù)和目標(biāo)靈活變化，適應(yīng)性強(qiáng)缺點(diǎn)：（1）組織結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性差，人員經(jīng)常變動(dòng)（2）需增加項(xiàng)目管理，人員較多，機(jī)構(gòu)臃腫（3）雙重領(lǐng)導(dǎo)，部門關(guān)系復(fù)雜，職責(zé)不清適用范圍：矩陣組織結(jié)構(gòu)適用于規(guī)模較大，物業(yè)管理種類較繁，綜合經(jīng)營較強(qiáng)，專業(yè)服務(wù)組較多的物業(yè)管理公司。四、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)力：7項(xiàng)（二）義務(wù)：8項(xiàng)五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理（指公司的實(shí)力和規(guī)模）根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)3個(gè)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每?jī)赡旰硕ㄒ淮?。其中臨時(shí)資質(zhì)證書一年有效，期滿后申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的評(píng)定。物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu)一、房地產(chǎn)行政主管部門（一）審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)（二）對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理（三）對(duì)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理（四）組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比二、工商、稅務(wù)和物價(jià)等行政主管部門物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商、稅務(wù)、物價(jià)、公安或派出所、環(huán)衛(wèi)及園林部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位分工明確，密切配合四、物業(yè)建設(shè)單位物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)的所有人或物業(yè)管理公司提供物業(yè)的使用說明書和工程質(zhì)量保證書。在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理工作。五、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理企業(yè)與兩會(huì)的關(guān)系是平等的，是委托