廈門某爛尾樓項(xiàng)目策劃

.16/17壹、市場(chǎng)篇1一．XX市房地產(chǎn)形勢(shì)1二．客層來源2貳、分析篇3一．XX市高層房地產(chǎn)分析3二．XX目前高層的現(xiàn)狀3三．酒店式公寓的現(xiàn)狀4四．市調(diào)個(gè)案分析5叁、產(chǎn)品篇6一．項(xiàng)目概況6二．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)6三．項(xiàng)目周邊配套情況6四．項(xiàng)目SWOT分析7五．產(chǎn)品定位8六．產(chǎn)品定價(jià)9肆、行銷篇11一．總體策略11二．價(jià)格策略11三．行銷通路12四．業(yè)務(wù)執(zhí)行13五．行銷架構(gòu)及人員背景22.壹、市場(chǎng)篇一．XX市房地產(chǎn)形勢(shì)1．供需基本情況XX市房地產(chǎn)經(jīng)過多年得發(fā)展,已呈現(xiàn)出快速發(fā)展得態(tài)勢(shì),市場(chǎng)供需兩旺,房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)、房屋銷售量?jī)r(jià)齊升。20XXXX區(qū)域經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)高開、高走、高增長(zhǎng)得"三高"態(tài)勢(shì),經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。XX房地產(chǎn)市場(chǎng)是以住宅消費(fèi)為主導(dǎo)。20XX上半年來住宅成交量約占總成交量的81.65％左右,而且住房消費(fèi)是國計(jì)民生大事,未來將會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。XX市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況表類別20XX同比增長(zhǎng)房地產(chǎn)開發(fā)投資〔億元79.2727.18％房地產(chǎn)施工面積〔萬㎡1290.1917.84％商品房竣工面積〔萬㎡297.3236.05％商品房實(shí)際銷售面積<萬㎡>265.9217.63%商品房預(yù)售面積〔萬㎡212.7116.33％〔資料來源：XX統(tǒng)計(jì)局20XXXX1290.19萬㎡商品房施工面積中住宅施工面積918.22萬㎡,占總施工面積的71.17%,由此可見住宅物業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。2．XX經(jīng)濟(jì)環(huán)境根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城市調(diào)查隊(duì)昨天披露今年上半年全國35個(gè)大中城市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入最新報(bào)告顯示,XX人均收入位居全國第七位,因此XX整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是相當(dāng)不錯(cuò)的,這為XX房地產(chǎn)的發(fā)展提供了很好的基礎(chǔ)條件。二．客層來源A.XX本地客戶。如工作了幾年的年輕白領(lǐng),對(duì)現(xiàn)有住房不滿意需二次購房的客戶。B.外地來廈購房者。這是一個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的群體,因?yàn)閄X70%的房產(chǎn)是有外地客戶消化的,特別是來自XX的客戶。在外地來廈購房者中根據(jù)用途又可分為自住客與投資客兩種。貳、分析篇一．XX市高層房地產(chǎn)分析1．總體狀況XX的高層分布較為分散,主要散布在湖濱南路商業(yè)區(qū)、思北及沿海沿湖一帶,另外江頭一片也有少量高層建筑。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展以及島內(nèi)土地供應(yīng)量的匱乏,高層目前呈現(xiàn)越來越多的發(fā)展趨勢(shì),由此推斷XX的高層、小高層住宅將越來越多。多層住宅只會(huì)在島外地價(jià)相對(duì)較便宜的地區(qū)才會(huì)出現(xiàn)。高層的銷售形式是隨著城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一步一步占據(jù)市場(chǎng)的主流的,這其中有以下幾個(gè)支撐因素：地價(jià)：城市用地的需求量越來越大,而供應(yīng)量將嚴(yán)重不足,高昂的土地價(jià)格所能支撐的住宅物業(yè)只有高層這一種。人口：城市人口的急劇膨脹以及土地的匱乏使市區(qū)必然出現(xiàn)更多的高層收入：目前高層市場(chǎng)逐漸升溫,是由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使他們的購買力將會(huì)有很大的提高二．XX目前高層的現(xiàn)狀XX的高層相對(duì)分散,反映了城市泛CBD商業(yè)圈及第二商業(yè)帶的發(fā)達(dá)情況有一定水準(zhǔn)。從目前開工的樓盤看,由于島內(nèi)土地稀缺,所以開工的樓盤幾乎是高層與小高層建筑。這從另一個(gè)側(cè)面說明了XX的高層建筑將會(huì)呈放量增長(zhǎng)的一個(gè)態(tài)勢(shì)。三．酒店式公寓的現(xiàn)狀"酒店式公寓"屬于投資性物業(yè),在時(shí)下商鋪投資火熱的時(shí)候,"酒店式公寓"依靠其居?。顿Y特色占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)一席之地。由于受開發(fā)商的追捧,"酒店式公寓"最近成為樓市的一匹黑馬。位于火車站和蓮坂一帶的裕發(fā)和官邸領(lǐng)一時(shí)之先,兩家的樓房在今年春節(jié)前后開盤,每平方米售價(jià)在6000元以上,至今都已售出60％以上。市場(chǎng)是最好的導(dǎo)師,緊隨裕發(fā)和官邸之后,蓮坂附近目前已有不少開發(fā)商開始圈地,目標(biāo)直指"酒店式公寓"。集酒店、公寓和寫字樓于一體的"酒店式公寓",讓正在起步或發(fā)展階段的境內(nèi)外創(chuàng)業(yè)型公司、白領(lǐng)階層對(duì)它情有獨(dú)鐘。商務(wù)人流量是決定"酒店式公寓"是否興建的最重要的條件。據(jù)統(tǒng)計(jì),每年XX鐵路到發(fā)總量達(dá)549萬人次,航空進(jìn)出總?cè)舜芜_(dá)425萬,每年來廈的國內(nèi)外游客總計(jì)超過1000萬人次,其中商務(wù)精英超過20萬人次。因此,"酒店式公寓"周邊必須有成熟的商務(wù)環(huán)境,交通方便,人流旺盛。裕發(fā)和官邸能搶先一步,引領(lǐng)XX"酒店式公寓"的潮流,正是因?yàn)樗麄兌继幱赬X的"黃金地段"。裕發(fā)廣場(chǎng)地處繁華的富山商圈中心,湖濱南路、廈禾路、嘉禾路、蓮前大道交匯于此,好又多、假日商城、未來的明發(fā)MALL等商業(yè)巨頭聚集,引來游人如幟。其次,國貿(mào)大廈、蓮富大廈、聚泰商業(yè)城盤踞于此,高端寫字樓里企業(yè)林立、白領(lǐng)薈萃。而官邸位于XX火車站市中心的位置,毗鄰燦坤3C、世貿(mào)商城等商業(yè)機(jī)構(gòu),是XX火車站———富山商圈龍頭重地,緊鄰梧村長(zhǎng)途汽車站、火車站,是XX交通重地。四．市調(diào)個(gè)案分析<附市調(diào)表>從市場(chǎng)調(diào)查得出的結(jié)論來分析,目前XX城市的均價(jià)在4500到5500之間。其中湖濱南路,思北一帶的房?jī)r(jià)由于交通便利,配套齊全,所以價(jià)格要領(lǐng)先XX全市,幾乎都在5000以上,面湖面海的房?jī)r(jià)更高,一般都要高出均價(jià)700到1000元一個(gè)平方。另外火車站及江頭一帶的房?jī)r(jià)在4500到5000之間,個(gè)別案子由于小區(qū)配套較高,均價(jià)稍高。比如匯豐家園雖然也處于金榜公園邊上,不過由于小區(qū)規(guī)模大,配套齊,所以售價(jià)比同處金榜公園附近的美新廣場(chǎng)高出近1000元一平米。XX高層的單體數(shù)量較多,基本不部置社區(qū)環(huán)境,即使有也很簡(jiǎn)單。較突出的是匯豐家園,內(nèi)部設(shè)立了運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池等。而這種社區(qū)環(huán)境和配套很大程度上吸引了眾多的消費(fèi)者,增加了樓盤的賣點(diǎn)。說明高層住宅同樣需要高檔次的配套來滿足消費(fèi)者娛樂休閑的需求。叁、產(chǎn)品篇一．項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于湖濱南路與后江埭路交匯處,處于XX繁華商業(yè)區(qū)中心區(qū)域內(nèi)。項(xiàng)目周邊有多條公交線路經(jīng)過,此外距火車站不足4公里,交通便利。項(xiàng)目的周邊形成了多個(gè)居住小區(qū),如聚祥廣場(chǎng)、繁榮廣場(chǎng)、新嘉園等都是非常成熟的居住社區(qū),房地產(chǎn)已有多年的發(fā)展,人氣相當(dāng)足。二．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目用地面積：4619平方米建筑占地面積：4126平方米總建筑面積：64549平方米店鋪面積：9119平方米住宅面積：43052平方米地下室：12378平方米汽車停車位：219輛三．項(xiàng)目周邊配套情況學(xué)校：XX小學(xué),XX外語學(xué)院,XX教育學(xué)院商業(yè)設(shè)施：誠達(dá)購物廣場(chǎng),禾祥西路商業(yè)街郵局、銀行：市郵政營業(yè)廳,中國銀行,建設(shè)銀行,商業(yè)銀行醫(yī)院：XX醫(yī)院公交線路：周邊公交線路眾多,處于商業(yè)中心,交通發(fā)達(dá)。公交線路包括湖濱南路上：23路蓮花五村―XX路99路金山小區(qū)―輪渡35路西堤碼頭―廈大XX禾祥西路上:56路輪渡―新店鎮(zhèn)25路江頭小區(qū)―XX路96路江頭建材市場(chǎng)―海濱大廈1路廈大―文灶28路嶺兜小區(qū)―鷺江道四．項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)〔S：地處CBD商業(yè)圈,人氣足,交通發(fā)達(dá)。周邊商業(yè)及居住氣氛濃厚,有利于提高本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值。生活機(jī)能配套齊備,形成良好的居住氛圍,屬XX最繁華的地段。全鋼結(jié)構(gòu),在XX這種結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品是唯一的,目前只有東方時(shí)代廣場(chǎng)裙樓部分選用了和本項(xiàng)目相同的結(jié)構(gòu)。小戶型,總價(jià)低,客戶置業(yè)門檻不高。劣勢(shì)〔W：爛尾樓的形象,購房者容易產(chǎn)生抗性。因?yàn)閄X購房者更注重使用年限。湖濱南路是一條交通要道,而禾祥西路又是商業(yè)街,項(xiàng)目南北都比較嘈雜。3.為高層建筑,缺乏一般小區(qū)住宅之環(huán)境配套。機(jī)會(huì)〔O：附近缺少新開工的樓盤,相近的樓盤都已進(jìn)入銷售尾期。XX單身公寓投資持續(xù)升溫,而XX外地客戶中XX客戶占了70%。屬于XX最優(yōu)地段,交通發(fā)達(dá)、升值潛力巨大。威脅〔T：XX采取新的購房入戶制度,由原先購45平米即可入XX戶口提高到150平米才可辦理戶口,如果本項(xiàng)目不能享受原有入戶政策將流失掉一部分客戶。房?jī)r(jià)升溫,二手房對(duì)市場(chǎng)的沖擊加大。房產(chǎn)政策的變化,使投資客數(shù)量減少。XX政府現(xiàn)在大力支持島外開發(fā),會(huì)分散客戶投資島內(nèi)的注意力。五．產(chǎn)品定位根據(jù)資料顯示XX購房者中有42.26%選擇預(yù)支未來,按揭購買滿意的房子,究其原因主要是因?yàn)槟壳暗馁彿恐髁姷亩际菂⒓庸ぷ鳑]幾年的年輕人,這些人的資金積累一般不會(huì)很足,一次性付款有很大的難度或者說是不可能,但這些年輕人的購買欲望特別強(qiáng)烈,還有就是這些人手頭上都握有按揭購房所需的首付款,而且他們的收入普遍比較高,按揭后還款壓力不會(huì)很大,因此作為購房付款的一種主要方式按揭就得到了這些人的青睞。另有31.25%的人選擇小戶型作為過渡房,因?yàn)樾粜头孔与m然并不能滿足購房者的實(shí)際居住需求,但也能滿足購房者擁有產(chǎn)權(quán)的重要傳統(tǒng)觀念,而且一但經(jīng)濟(jì)條件許可,就可以隨時(shí)把它出手,再購買自己滿意的房子,所以持有這種置業(yè)觀點(diǎn)的人也不在少數(shù)!而從目前購房者的購房目的分析,投資購房的比例正有節(jié)節(jié)上升的趨勢(shì),而在投資的選擇上來看,地段好總價(jià)低的小戶型正越來越受到購房者的青睞,極有超越商鋪投資的苗頭。結(jié)合本案地段極佳的先天優(yōu)勢(shì),若定位成SOHO型的酒店式公寓,既能滿足家庭辦公的需要,又兼顧到了投資小戶型的市場(chǎng)需求,如此一來對(duì)本案的順利推廣會(huì)打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。六．產(chǎn)品定價(jià)鑒于本項(xiàng)目爛尾樓的客觀存在,而獨(dú)棟大樓在配套方面又無法做出規(guī)模,因此建議在大樓內(nèi)部的配套方面做到精益求精,同時(shí)通過精裝修的品質(zhì)來淡化爛尾樓的影響,而在售價(jià)方面則應(yīng)體現(xiàn)出高資態(tài)?？紤]到XX買賣房產(chǎn)中習(xí)慣于打折的消費(fèi)習(xí)性,我們可采用抬高表價(jià)而在實(shí)際銷售中卻給于客戶一定折扣的方法,相信會(huì)給產(chǎn)品的去化帶來不小的好處。從本案實(shí)際情況考慮,由于大廈樓高30層,1到4層是商場(chǎng)部分,所以起價(jià)樓層設(shè)定在五樓。目前處于蓮坂商圈的裕發(fā)廣場(chǎng)的均價(jià)定在6250一線,裝修標(biāo)準(zhǔn)在800左右,而即將公開的九龍城雖然定在6800一線,但由于它是挑高四米五的產(chǎn)品,所以把這個(gè)因素考慮在內(nèi)其毛坯均價(jià)也在5500左右,這兩個(gè)項(xiàng)目都處于繁華商圈之內(nèi),在地段上與本案有可比性,倘若本案在自身配套方面做到更加精益求精,如智能化管理,樓宇自動(dòng)化等參照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)制定,那么在售價(jià)方面則能取得更強(qiáng)的支撐。另外離本案最近的樓盤XX華庭的價(jià)格在5300到5500之間,由于本案的產(chǎn)品是小戶型,考慮到總價(jià)的因素每平方可比其高200元,再加上五星級(jí)精裝修的品質(zhì),每平方又可加上約1500——1800元,同時(shí)考慮到項(xiàng)目位置處于黃金商業(yè)地段,項(xiàng)目本身全鋼結(jié)構(gòu)的貴族氣息,都在一定程度上提升了大樓本身的品質(zhì),并在售價(jià)上可獲得相應(yīng)的支撐。所以我們考慮本案的均價(jià)可定在7200——7800一線,倘若均價(jià)所在的樓層設(shè)在十六層,每層的樓層差價(jià)為6080元一平米的話,那么五層的起售價(jià)約為6300元一平方米。我們認(rèn)為均價(jià)若考慮在7200元——7800一線,并在銷售中采用低開高走的策略,應(yīng)當(dāng)是符合當(dāng)前的市場(chǎng)局勢(shì)。肆、行銷篇一．總體策略入市時(shí)機(jī)：結(jié)合本案的實(shí)際情況,推案的時(shí)間宜定在20XX九月份,因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候一方面關(guān)于房產(chǎn)的新政策都已明朗化,同時(shí)十一長(zhǎng)假也在這個(gè)階段,容易通過XX周邊客戶的來訪積聚人氣。分階段的銷售進(jìn)度先推住宅帶動(dòng)樓盤的人氣,塑造湖濱南路商業(yè)中心高檔次精裝修樓盤的形象,為商場(chǎng)的推廣作準(zhǔn)備。高薪白領(lǐng)與五一勞動(dòng)節(jié)結(jié)合,現(xiàn)代化的勞動(dòng)節(jié)二．價(jià)格策略〔一、定價(jià)策略的基本原則1、訂價(jià)策略關(guān)系全案的銷售速度與成?。?、訂價(jià)與成本策略互動(dòng)；3、認(rèn)清產(chǎn)品價(jià)格與效益認(rèn)知不一定一致；4、訂價(jià)策略必須配合市場(chǎng)區(qū)隔與競(jìng)爭(zhēng)；5、對(duì)品牌形象的認(rèn)同與信賴；6、遵循循序漸進(jìn)原則；〔二定價(jià)的方法執(zhí)行"一房一價(jià),好房?jī)?yōu)價(jià),特房特價(jià)"1、座向2、樓層3、邊間4、周遭環(huán)境5、產(chǎn)品型態(tài)6、廣告戶〔廣告策略的運(yùn)用7、同區(qū)段競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的價(jià)格8、銷售速度的快慢〔適時(shí)加價(jià)幫助現(xiàn)場(chǎng)促銷9、每戶的總價(jià)感覺〔產(chǎn)品型態(tài)相同,而面積不同10、銷控的運(yùn)用〔利用價(jià)差促銷特定產(chǎn)品〔三調(diào)價(jià)策略接受預(yù)定前不公開正式價(jià)格,利用準(zhǔn)備期試探價(jià)格反映。公開期間價(jià)格為7200元/㎡,而后視實(shí)際業(yè)務(wù)銷售狀況結(jié)合銷售階段調(diào)高售價(jià)。三．行銷通路大眾傳統(tǒng)媒體：CF：面對(duì)XX市及周邊城鎮(zhèn)客源。選用媒體:XX電視臺(tái)NP：面對(duì)XX地區(qū)客源；選用媒體:XX日?qǐng)?bào),XX晚報(bào),海峽導(dǎo)報(bào)面對(duì)XX地區(qū);選用媒體:XX晚報(bào),車體廣告：選擇經(jīng)過人流量大的車次,廣告的效果較好。網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)：面對(duì)XX地區(qū)及XX地區(qū)的白領(lǐng)、私營業(yè)主等高素質(zhì)客戶。選用媒體：XX房產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng),XX房產(chǎn)網(wǎng)。標(biāo)志性工地現(xiàn)場(chǎng)：LOGO墻、工地圍板、接待中心、現(xiàn)場(chǎng)看板影響性廣告載體：大型戶外看板、引導(dǎo)旗、燈光廣告牌、SP活動(dòng)四．業(yè)務(wù)執(zhí)行概述：市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)的要求已經(jīng)跳脫了原有的框架,充分挖掘區(qū)域內(nèi)外存在的客層,使產(chǎn)品迅速去化成為可能。〔1銷售現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)執(zhí)行原則1塑造氣勢(shì)強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)廣告。造成準(zhǔn)客戶之耳語〔口碑。2利用客戶有利可圖之心理：讓客戶覺得先買先贏,有利可圖。由于現(xiàn)階段為買方市場(chǎng),可利用樣品屋方式保留議價(jià)空間,讓客戶有不買可惜的感覺,制造銷售佳績(jī)。3提高成交比,降低退戶率加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)人員專業(yè)技能,確切掌握客戶動(dòng)向,以提高成交比。銷售人員要做到以下幾點(diǎn)：統(tǒng)一整齊的制服,儀表端莊,微笑迎人。以真誠的心接待每位來訪者。有秩序的作息,適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)禮貌。了解本案的細(xì)節(jié)：規(guī)劃特色、內(nèi)外建材、公共空間、周邊環(huán)境、室內(nèi)設(shè)施、樓盤設(shè)施,并能耐心、詳細(xì)的解說給客戶。主動(dòng)了解客戶需求及退戶狀況,隨時(shí)檢討對(duì)策。4提供確實(shí)資料給客戶,使其買得安心,用的放心沒有受騙上當(dāng)情形,保證業(yè)主及銷售三贏。5強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)人員組訓(xùn)：案前銷售講習(xí)銷售控制演練來電接聽的技巧現(xiàn)場(chǎng)銷售道具的運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)SP逼定的技巧每一階段銷售,不斷反復(fù)演練,以達(dá)到知無不言,言無不盡,發(fā)揮業(yè)務(wù)銷售專長(zhǎng)。 凝聚現(xiàn)場(chǎng)人員氣勢(shì)、士氣、強(qiáng)化作戰(zhàn)能力,以團(tuán)體方式達(dá)成即定目標(biāo)。 專案及現(xiàn)場(chǎng)銷售人員定期討論及分析接待客戶的狀況,專案能及時(shí)向公司提出現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)報(bào)告及有關(guān)客戶的情況。 現(xiàn)場(chǎng)銷售人員對(duì)自己所接待的客戶應(yīng)詳實(shí)填寫客戶資料表。 擬定已買客戶及公司過去行銷售客戶介紹費(fèi)計(jì)劃,并寄發(fā)邀請(qǐng)函給客戶,現(xiàn)場(chǎng)銷售人員以持續(xù)聯(lián)絡(luò)。6強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)動(dòng)源：本案為中心向外幅射沿伸,妥善配合媒體運(yùn)用,讓區(qū)域內(nèi)〔外之客源較易抵達(dá),塑造方便處?！?銷售道具透視：立面圖,交通線路圖,生活機(jī)能圖 模型：表現(xiàn)個(gè)案詳細(xì)狀況 樣品屋裝潢：讓顧客能感受未來的家 銷售平面圖：附尺寸,讓顧客了解實(shí)際意義上的尺寸概念 銷售海報(bào)：針對(duì)性的介紹及個(gè)案特色強(qiáng)調(diào) 樓書：銷平銷海的精華濃縮,較為精致質(zhì)感較佳 業(yè)主業(yè)績(jī)：燈箱方式表現(xiàn),增加客戶信賴 區(qū)域行情比較表：讓客戶了解附近的個(gè)案行情 室內(nèi)設(shè)計(jì)圖：繪制多種裝潢建議,讓客戶了解參考 施工標(biāo)準(zhǔn)流程圖：讓客戶買的放心,住的安心 銷售FILE夾：價(jià)目表、利率表、佐證資料、剪報(bào)資料等〔3銷售流程迎接客戶迎接客戶樣品屋介紹遠(yuǎn)景說明圖表運(yùn)用恭送客戶媒體效果查詢建立聯(lián)絡(luò)檔案開立預(yù)約單特性印象再加強(qiáng)資料贈(zèng)與相關(guān)資料佐證控制臺(tái)開放棟別產(chǎn)品機(jī)能介紹標(biāo)的產(chǎn)品介紹障礙處理建立信任感訂購誘導(dǎo)銷控臺(tái)〔4業(yè)務(wù)執(zhí)行階段〔一、個(gè)案準(zhǔn)備期執(zhí)行時(shí)間：正式推案前2個(gè)月主要任務(wù)：完成公開銷售以前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,引起市場(chǎng)有效關(guān)注。業(yè)務(wù)執(zhí)行：人員到位,開始組織銷售人員培訓(xùn)、銷售講習(xí)。市場(chǎng)調(diào)查：市調(diào)競(jìng)爭(zhēng)樓盤,同價(jià)位不同區(qū)域的樓盤；處于強(qiáng)銷期的樓盤；未來即將推出的樓盤；現(xiàn)場(chǎng)售樓處布置修改。銷售道具制作。訂價(jià)策略擬訂。企劃工作與進(jìn)度檢討、修正、定案。銷售文件,報(bào)表的完成銷講的制作銷售道具完成：在個(gè)案未推出前期,利用先期搭建好的售樓處,現(xiàn)場(chǎng)看板,工地展板等吸引區(qū)域周邊客戶前來,有意向的可以先登記,但不收訂金,這樣試探一下市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的反應(yīng),同時(shí)積累客戶,等開盤時(shí)集中引爆。宣傳資料的制作：報(bào)刊媒體的制作與安排：施行要點(diǎn)：此階段的重點(diǎn)是人員培訓(xùn)、銷售道具的完成,為下一階段做好準(zhǔn)備。做好登記客戶的意向分析?！捕€(gè)案醞釀期執(zhí)行時(shí)間：正式推案期前1~2個(gè)月主要任務(wù)：各項(xiàng)銷售準(zhǔn)備工作就緒,預(yù)熱市場(chǎng),積累客戶。業(yè)務(wù)執(zhí)行：人員進(jìn)場(chǎng)銷售〔接受預(yù)定。針對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行回訪及討論。對(duì)有意向的買家給予優(yōu)惠的條件促成交易完成。分析登記的客戶資料,了解他們的關(guān)注點(diǎn),來自什么區(qū)域,對(duì)樓盤接受程度,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,調(diào)整銷售說辭?，F(xiàn)場(chǎng)制作生活機(jī)能示意圖；商業(yè)機(jī)能示意圖,拉近本案與市區(qū)的距離。選擇部分較差的房型,以較低的價(jià)格推薦給客戶,利用其貪便宜的心理促使成交,但要先比較價(jià)差的原因。進(jìn)行銷售演練,同時(shí)發(fā)現(xiàn)售樓處的動(dòng)線安排是否合理。施行要點(diǎn)：1. 在此階段主要推廣發(fā)展商的背景及實(shí)力,可對(duì)項(xiàng)目做宣傳,但不透露銷售的資料<如售價(jià)和付款辦法等等>。在媒體上展開軟性廣告。2. 在此階段可以進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購,付定金作登記。若買方在正式公開銷售之前要退,可以馬上退還定金〔不含利息。3. 向參觀的買家送小禮品,吸引客戶到訪。推出優(yōu)惠計(jì)劃吸引第一批買家?！踩?、個(gè)案公開期執(zhí)行時(shí)間：正式公開的一周內(nèi)主要任務(wù)：開始正式收取定金,同時(shí)通過開盤活動(dòng)將樓盤信息廣泛推廣,全面塑造本案整體產(chǎn)品風(fēng)格和品牌形象。業(yè)務(wù)執(zhí)行：現(xiàn)場(chǎng)利用業(yè)務(wù)員扮成假客戶,制造賣場(chǎng)火爆氣氛,吸引路過的客戶進(jìn)來。告訴客戶開盤一星期后將漲價(jià)200到350元/㎡,逼迫客戶盡快購買。公開期內(nèi)下訂的客戶可享受一定的折扣。針對(duì)XX買賣房產(chǎn)習(xí)慣于打折的特性強(qiáng)調(diào)正式開盤后將取消打折的優(yōu)惠待遇來逼其下訂。小訂客戶,補(bǔ)足造勢(shì)。啟動(dòng)所有媒體的第一波攻勢(shì),引起全市百姓的引頸以待,、電視臺(tái)CF、報(bào)紙NP、引導(dǎo)旗、戶外看板、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)及車體廣告,采用同一訴求重點(diǎn),對(duì)產(chǎn)品及案名作強(qiáng)烈表現(xiàn)。現(xiàn)場(chǎng)配合SP活動(dòng)。施行要點(diǎn)：1. 承接醞釀期市場(chǎng)反應(yīng),"對(duì)癥下藥",在把前期沒有信心,未能了解清楚項(xiàng)目項(xiàng)目的買家,通過樣板間及工地的視