菏澤市物業(yè)管理系統(tǒng)條例

實(shí)用文檔菏澤市物業(yè)管理?xiàng)l例2017年12月25日菏澤市第十九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議通過(guò)，2018年1月23日經(jīng)山東省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十五次會(huì)議批準(zhǔn)）第一章 總 則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧與穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動(dòng)。第三條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與政府依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。第四條市人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的政策指導(dǎo)、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和監(jiān)督管理工作。縣區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。公安、民政、財(cái)政、規(guī)劃、城市管理、環(huán)境保護(hù)、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督（市場(chǎng)監(jiān)督管理）、物價(jià)等相關(guān)行文案大全實(shí)用文檔政主管部門(mén)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)各有關(guān)部門(mén)定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展自治管理，協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開(kāi)展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持配合社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范，培訓(xùn)從業(yè)人員，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定參加本市信用檔案與評(píng)級(jí)管理，依照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。第二章 業(yè)主自治文案大全實(shí)用文檔第五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利、履行義務(wù)。第六條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第七條符合《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，組建業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備組由七人以上單數(shù)組成，由業(yè)主代表以及建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居民委員會(huì)、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等派員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示時(shí)間不得少于七日。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表?yè)?dān)任，具體負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。文案大全實(shí)用文檔籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以樓層、單元為單位推選至少二名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)；需要投票表決的，由業(yè)主代表在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)提交。第九條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用召開(kāi)全體業(yè)主會(huì)議、書(shū)面征求意見(jiàn)或者其他形式召開(kāi)。采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送達(dá)每一位業(yè)主，征求意見(jiàn)書(shū)回收率達(dá)到百分之八十以上；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。業(yè)主可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，每位受委托的代理人可以接受不超過(guò)三名業(yè)主的委托。第十條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積半數(shù)以上且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主拒付物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，不繳存專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他侵害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其參與權(quán)、選舉權(quán)等行使予以限制。文案大全實(shí)用文檔第十一條業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一人的單數(shù)組成，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)委員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，先期開(kāi)發(fā)部分符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。第十二條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)，其權(quán)利自動(dòng)終止。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆，選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。新一屆業(yè)主委員會(huì)自原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)后履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)前三十日，尚未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織換屆。原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，新一屆業(yè)主委員會(huì)成立前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物等一并移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。文案大全實(shí)用文檔第十三條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員：（一）本人或者配偶或者其直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的;（二）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的 ;（三）本人有嚴(yán)重不良信用記錄或者犯罪記錄的 ;（四）未按照規(guī)定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，經(jīng)催交后仍拒絕交納的;（五）違反有關(guān)規(guī)定出租房屋的 ;（六）存在妨礙公正履行職務(wù)的其他行為的 ;（七）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。第十四條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：（一）阻擾、抗拒業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)；（二）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；（三）索要、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；（四）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)或者其他費(fèi)用；文案大全實(shí)用文檔（五）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；（六）擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義作出決議，侵害業(yè)主共同利益或者擾亂正常物業(yè)管理秩序；（七）其他侵害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。業(yè)主委員會(huì)委員有前款行為之一的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，終止其委員資格。業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)成員人數(shù)不足二分之一或者其他無(wú)法正常運(yùn)作情形的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)或者損害業(yè)主共同利益和合法權(quán)益的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。文案大全實(shí)用文檔第三章 前期物業(yè)管理第十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)報(bào)價(jià)格行政主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和共用設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并在商品房銷(xiāo)售時(shí)將上述資料作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定；涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。第十六條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定共同對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)后應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定，并辦理物業(yè)交接手續(xù)；對(duì)發(fā)現(xiàn)的相關(guān)工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題，文案大全實(shí)用文檔及時(shí)向建設(shè)單位提出整改意見(jiàn)，并協(xié)助相關(guān)行政主管部門(mén)督促落實(shí)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在承接查驗(yàn)過(guò)程中共同侵害業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理承接查驗(yàn)備案手續(xù)，并將承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。無(wú)約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。第十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督下，按照規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：（一）規(guī)劃竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶(hù)驗(yàn)收交接單等竣工驗(yàn)收資料；（二）共用設(shè)施設(shè)備安裝、 使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）業(yè)主名冊(cè)；文案大全實(shí)用文檔（五）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的清單，并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起三日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。未成立業(yè)主委員會(huì)的應(yīng)當(dāng)移交給所在地社區(qū)居民委員會(huì)暫時(shí)管理。第十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五無(wú)償配置物業(yè)服務(wù)用房，最少不低于一百平方米。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的非居住房屋，并安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，具備供水、供電、供暖、采光、通風(fēng)等正常使用功能，預(yù)留通訊、網(wǎng)絡(luò)、安保預(yù)警等端口。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、車(chē)庫(kù)（棚）、門(mén)衛(wèi)室、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得作為物業(yè)服務(wù)用房，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。文案大全實(shí)用文檔第十九條物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有。建設(shè)單位在向房產(chǎn)行政主管部門(mén)申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào);在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并辦理物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬登記。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入和車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，扣除相應(yīng)的管理費(fèi)和稅費(fèi)后，收益資金歸全體業(yè)主所有，可以?xún)?yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按季度將收益資金收支明細(xì)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)收益資金收支情況的監(jiān)督管理。第四章 物業(yè)管理服務(wù)第二十條從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。從事電梯、消防、電氣、制冷作業(yè)等物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)從業(yè)資格。第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；文案大全實(shí)用文檔（二）公共綠化的維護(hù)；（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；（四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；（五）物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)；（六）物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；（七）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；（八）聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；（九）其他物業(yè)管理事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)的具體項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按照合同約定。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。當(dāng)事人就人身財(cái)產(chǎn)安全防范方面有特殊要求的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：（一）在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中提供虛假信息， 騙取中標(biāo);（二）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人；文案大全實(shí)用文檔（三）物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、撤出時(shí)不按照規(guī)定辦理交接手續(xù)或者不按照規(guī)定移交財(cái)物、資料;（四）挪用、騙取、套用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（五）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)地以及公共建筑的用途；（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地、損害業(yè)主共同利益；（七）擅自改變?cè)?guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)置路障，妨礙消防、救助等特種車(chē)輛通行；（八）對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù) ;（九）泄露業(yè)主或者物業(yè)使用人信息 ;（十）損害業(yè)主權(quán)益的其他行為。第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。（一）企業(yè)或者企業(yè)主要負(fù)責(zé)人因物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)原因，通過(guò)人民法院司法程序認(rèn)定，被列入失信被執(zhí)行人名單的；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中承擔(dān)主要責(zé)任的生效判決裁決、被各級(jí)物業(yè)管理及其他行政主管部門(mén)行政處罰、公開(kāi)通報(bào)等拒不執(zhí)行、整改的；文案大全實(shí)用文檔（三）經(jīng)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)確認(rèn)因物業(yè)服務(wù)企業(yè)全部責(zé)任或者主要責(zé)任發(fā)生的重大安全事故的；（四）因物業(yè)服務(wù)企業(yè)過(guò)錯(cuò)引發(fā)重大群體上訪或者越級(jí)上訪事件，影響社會(huì)穩(wěn)定，造成嚴(yán)重不良后果的；（五）因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任被媒體公開(kāi)曝光、在社會(huì)上造成惡劣影響的；（六）存在其他嚴(yán)重不良行為的。第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并及時(shí)更新：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)起止時(shí)間、合同終止情形、違約責(zé)任等；（三）電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)合同、維修保養(yǎng)單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；（四）公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r；（五）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益及車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金收支賬目明細(xì)情況；（六）房屋裝飾裝修以及使用過(guò)程中的注意事項(xiàng)；（七）其他與業(yè)主利益相關(guān)的事項(xiàng)。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。文案大全實(shí)用文檔第二十五條業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)提供參與選聘或者投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)信息。經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同七日前，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同文本在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。第二十六條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前六十日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否續(xù)聘。決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式通知該物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì)未作出續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對(duì)雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)在六十日前書(shū)面通知對(duì)方，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不得少于七日。第二十七條物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：文案大全實(shí)用文檔（一）物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案；（二）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及共用設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；（三）物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)委托管理的其他房屋、場(chǎng)地及財(cái)物；（四）預(yù)收、代收和清算欠收的有關(guān)費(fèi)用；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)辦理交接時(shí)，交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。第二十九條住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)根據(jù)住宅的種類(lèi)、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、停車(chē)服務(wù)費(fèi)和車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和規(guī)定浮動(dòng)幅度內(nèi)約定，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。文案大全實(shí)用文檔實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平以及物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)等情況適時(shí)調(diào)整。第三十條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。物業(yè)交付后空置六個(gè)月以上的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收，減收標(biāo)準(zhǔn)按照政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。其他物業(yè)交付后空置六個(gè)月以上的，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。已竣工但是尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位在出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用；已作出物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)減免承諾或者約定的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。第三十一條業(yè)主欠交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)催交或者在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等形式，督促其交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以捆綁收費(fèi)或者強(qiáng)制停水、停電等方式催交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定或者違反物文案大全實(shí)用文檔業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。第三十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、有線電視、通信、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘?zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶(hù)收取費(fèi)用。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶(hù)未履行交費(fèi)義務(wù)，停止對(duì)已交費(fèi)用戶(hù)和公共部分的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但是可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。第三十三條 市、縣區(qū)相關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)下列事項(xiàng)的監(jiān)督管理工作 :（一）物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定物業(yè)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，貫徹落實(shí)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案與評(píng)級(jí)管理，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)、考核。會(huì)同價(jià)格行政主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系和物業(yè)服務(wù)等級(jí)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。依法查文案大全實(shí)用文檔處違規(guī)招標(biāo)投標(biāo)、挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金、擅自處分物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)或者使用權(quán)、侵占公共空間裝飾裝修等行為；（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和秩序維護(hù)人員的安全防范工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人防、物防、技防設(shè)施建設(shè)、消防管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、流動(dòng)人口、有關(guān)車(chē)輛停放進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處聚眾賭博、涉黃、涉毒、恐嚇、傳銷(xiāo)等違法犯罪行為，依法查處破壞消防設(shè)施、堵塞占用消防疏散通道、消防通道，違規(guī)燃放煙花爆竹，違規(guī)停放大型客車(chē)、貨車(chē)和油罐車(chē)（危化品車(chē)），違規(guī)存放有毒、易燃易爆物品等行為；（三）民政行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展自治管理活動(dòng)的監(jiān)督；（四）規(guī)劃行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)工程及其各類(lèi)配套建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)及調(diào)整變更的監(jiān)督管理；（五）城市管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)、市容環(huán)境衛(wèi)生等工作的監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違章建設(shè)、亂設(shè)攤點(diǎn)、亂貼亂畫(huà)、損壞綠地等行為；文案大全實(shí)用文檔（六）環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境保護(hù)工作進(jìn)行指導(dǎo)，依法查處輻射和有關(guān)環(huán)境污染等行為；（七）工商行政管理（市場(chǎng)監(jiān)督管理）部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)企業(yè)和個(gè)體工商注冊(cè)登記，對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處其違法經(jīng)營(yíng)行為；（八）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督（市場(chǎng)監(jiān)督管理）部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備、計(jì)量裝置的安全運(yùn)營(yíng)，對(duì)壓力容器、電梯等特種設(shè)備進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處使用不符合安全技術(shù)規(guī)范的特種設(shè)備等行為；（九）價(jià)格行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處未按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，低于服務(wù)等級(jí)要求提供服務(wù)并收費(fèi)，采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)等行為。第三十四條 任何單位和個(gè)人可以通過(guò)市長(zhǎng)熱線或者各行政主管部門(mén)公布的投訴、舉報(bào)受理方式，對(duì)物業(yè)管理的違法違規(guī)行為進(jìn)行投訴、舉報(bào)。有關(guān)行政主管部門(mén)在接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠瑢儆诒静块T(mén)職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在五個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù);不屬于本部門(mén)職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交給負(fù)有文案大全實(shí)用文檔監(jiān)督管理職責(zé)的行政主管部門(mén)。接受移交的部門(mén)對(duì)管理職權(quán)有異議的，不得再次移交，由物業(yè)所在地縣區(qū)人民政府指定管理。對(duì)于十名以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴、舉報(bào)的違法違規(guī)行為，有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在二個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面回復(fù)是否受理，受理的應(yīng)當(dāng)按時(shí)回復(fù)辦理情況。對(duì)涉及多個(gè)行政主管部門(mén)的問(wèn)題，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)相關(guān)行政主管部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法。行政主管部門(mén)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域開(kāi)展執(zhí)法工作的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利。第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)第三十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：（一）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門(mén)窗位置，超荷載存放物品 ;（二）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、 廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的廚房、臥室、起居室、書(shū)房的上方;（三）違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者破壞、擅自改變房屋外貌;文案大全實(shí)用文檔（四）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，侵害業(yè)主共同利益;（五）擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（六）違反有關(guān)規(guī)定出租房屋 ;（七）飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活；（八）損毀樹(shù)木、綠地或者在公共場(chǎng)地種植蔬菜等；（九）違規(guī)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品 ;（十）擅自占用消防通道，損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通 ;（十一）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物;（十二）制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng) ;（十三）在規(guī)定區(qū)域外停放車(chē)輛 ;（十四）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);（十五）擅自架設(shè)電線、電纜等;（十六）擅自在道路、樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品;（十七）賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)；（十八）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。文案大全實(shí)用文檔第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進(jìn)行監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)并簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。拒不辦理登記手續(xù)并簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議、拒不辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)禁止裝飾裝修施工人員及物料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。第三十七條業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約，將住宅、車(chē)庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車(chē)庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)征求意見(jiàn)，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。尚未出售的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租。文案大全實(shí)用文檔普通住宅的車(chē)位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定。車(chē)位、車(chē)庫(kù)尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得設(shè)置規(guī)劃以外的車(chē)位。車(chē)位、車(chē)庫(kù)不足，確需利用業(yè)主共用的道路或者其他公共場(chǎng)地作為車(chē)位的，其車(chē)位設(shè)置、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，但不得侵害業(yè)主合法權(quán)益和共同利益，不得影響道路通行、妨礙消防等特種車(chē)輛執(zhí)行任務(wù)或者損壞共用設(shè)施設(shè)備。第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主大會(huì)委托協(xié)議，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入和車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金，扣除相應(yīng)的管理費(fèi)和稅費(fèi)，收益歸全體業(yè)主所有。收益資金可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，直接用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)成員的工作報(bào)酬等。具體辦法在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，收益資金可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代管。收益資金由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；收益資金由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)賬戶(hù)，接受社區(qū)居民委文案大全實(shí)用文檔員會(huì)的監(jiān)督。收益資金收支賬目應(yīng)當(dāng)每季度公示一次，接受業(yè)主監(jiān)督。第四十條業(yè)主對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入和車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金以及業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況有異議的，可以要求查詢(xún)有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿;經(jīng)已交付使用物業(yè)專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。對(duì)任期內(nèi)和離任的業(yè)主委員會(huì)委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。第四十一條業(yè)主空置物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專(zhuān)有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏電、漏氣等事故的發(fā)生。物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。責(zé)任人或者業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人或者業(yè)主承擔(dān)。第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志，文案大全實(shí)用文檔采取具體防范措施，并及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理主管部門(mén)報(bào)告。電梯等特種設(shè)備應(yīng)當(dāng)在投入使用前或者投入使用之日起三十日內(nèi)，向負(fù)責(zé)特種設(shè)備安全監(jiān)督的管理部門(mén)辦理使用登記，取得使用登記證書(shū)和登記標(biāo)志。登記標(biāo)志應(yīng)當(dāng)置于該特種設(shè)備的顯著位置。電梯等特種設(shè)備應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)合格有效期屆滿(mǎn)三十日前申請(qǐng)定期檢驗(yàn)，未經(jīng)定期檢驗(yàn)或者檢驗(yàn)不合格的，不得繼續(xù)使用。第四十三條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金。業(yè)主交存的專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后住宅、非住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。第四十四條住宅小區(qū)在交付使用時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)將首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。經(jīng)業(yè)主同意由建設(shè)單位代收的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，建設(shè)單位應(yīng)于三十日內(nèi)將已售房屋業(yè)主信息報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)，并將代收的專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。截止竣工交付尚未售出的房屋，由建設(shè)單位交存首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金。文案大全實(shí)用文檔未售出房屋的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，項(xiàng)目綜合驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交納的專(zhuān)項(xiàng)維修資金可以從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。建設(shè)單位代交的未售出房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金待房屋售出時(shí)由業(yè)主承擔(dān)。第四十五條專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主所委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，由項(xiàng)目所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府核實(shí)，并經(jīng)有利害關(guān)系的專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，報(bào)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理部門(mén)依法按程序從專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)中列支。專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但未建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè)主續(xù)交或者補(bǔ)交。業(yè)主未續(xù)交、補(bǔ)交專(zhuān)項(xiàng)維修資金，需要對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)維修責(zé)任。第四十六條 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說(shuō)明、維修工程實(shí)施方案，向物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用申請(qǐng)：（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、 外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；文案大全實(shí)用文檔（二）電梯故障 ;（三）消防系統(tǒng)故障 ;（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)；（五）玻璃幕墻炸裂；（六）專(zhuān)用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;（七）地下