小區(qū)車位只售不租的背后-小區(qū)車位身份之辨

小區(qū)車位只售不租的背后—小區(qū)車位身份之辨近日島城多個小區(qū)做出“只售不租”的決定,導(dǎo)致物業(yè)或開發(fā)商與業(yè)主的矛盾激化.據(jù)介紹,青島有產(chǎn)權(quán)登記的可售車位僅有不到一萬個,但實(shí)際以“轉(zhuǎn)讓使用權(quán)”和“一次性租賃”等形式變相銷售的車位數(shù)量,保守估計已有10萬個以上,其中絕大多數(shù)車位由于涉及占用人防工程而產(chǎn)權(quán)不明.人防車位既不屬于開發(fā)商,也不屬于全體業(yè)主共有,該類車位也不可以購買產(chǎn)權(quán).除了人防車位,還有的小區(qū)甚至在公攤面積內(nèi)劃車位“一次性高價租賃”.盡管某些小區(qū)配套車位供不應(yīng)求的現(xiàn)實(shí)客觀存在,但開發(fā)商利用監(jiān)管“盲區(qū)”在銷售手段上大做文章的現(xiàn)象也不容忽視.業(yè)主細(xì)算車位租售賬4月27日,市北區(qū)合肥路附近一處樓盤車位開售,其火爆場面毫不亞于搖號搶房.記者以普通購房者的身份進(jìn)入售樓處,26歲的置業(yè)顧問小王走過來主動接待.小王介紹,該小區(qū)地下車位一共分為4層,目前定下的政策是只出售不租賃,其價格最高15萬元.與記者一同來到合肥路新開樓盤售樓處詢問車位的,還有一位在一家網(wǎng)貸公司做業(yè)務(wù)經(jīng)理的張先生,面對置業(yè)顧問的不停游說,張先生舉棋不定.他給記者算了一筆賬,按照目前市場上流行的幾款貨幣基金的年化收益率計算,拿出10萬元購買貨幣基金每個月就可獲益接近500元,而縱觀青島目前依然還允許業(yè)主租賃車位的小區(qū),很少有小區(qū)的車位租賃費(fèi)每個月超過300元.住在市南區(qū)的劉先生一年前以近30萬元的價格,從香港路一高檔樓盤買下一個地下車位,并以500元/月的價格將車位出租給別人,但在出租半年后他才發(fā)現(xiàn),自己做了一筆賠錢的買賣.劉先生計算自己的車位租金年回報率僅為2%,比現(xiàn)行最低的三個月定期銀行存款利率還要低.記者采訪了市南區(qū)幾個在售樓盤,其中汕頭路附近一處以30層以上高層住宅為主打的樓盤的開發(fā)商負(fù)責(zé)人稱,小區(qū)車位目前也在執(zhí)行只賣不租的政策,目前地下車庫的價格根據(jù)位置不同,定在30萬元至35萬元之間,這名負(fù)責(zé)人坦言,車位銷售的狀況雖然并不理想,但他們到目前也沒有往外出租的計劃.在各種利益訴求的糾葛中,越來越多的新小區(qū)開發(fā)商號稱車位只售不租外,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),多個早已交房的住宅小區(qū)也加入了只售不租的行列.市北區(qū)嘉善路瑞豐嘉苑小區(qū)地下車庫有340多個車位處于閑置狀態(tài),小區(qū)綠化帶里卻擠滿私家車變成了停車場,記者前往該小區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn),該小區(qū)地下車位在交房一年多后,突然改為只對業(yè)主銷售不租賃,但一個車位高達(dá)13萬元的價格讓不少業(yè)主望而卻步.市北區(qū)金華支路保利百合花園小區(qū)的黃女士也有類似的遭遇,黃女士2011年住進(jìn)該小區(qū)后,一直租用車位,地上車位每月租賃費(fèi)用是100元,但是要每兩年一次抽簽決定租賃權(quán),而地下車位租賃費(fèi)用是每月300元.這樣的話,即使黃女士搖號搖不到地上車位,也可以租地下車位.但進(jìn)入2014年后,情況突然發(fā)生了變化,黃女士說,小區(qū)開發(fā)商突然宣布地下車位不再按月租賃給業(yè)主,業(yè)主需要一次性支付10萬元左右一租租20年,跟買車位差不多了.買回車位為啥只有使用權(quán)對于購買車位,除了投資回報率問題,最讓購買者放心不下的,還有車位的產(chǎn)權(quán)問題:花數(shù)萬元甚至數(shù)十萬元買車位,卻只獲得與開發(fā)商之間的一紙合同,沒有產(chǎn)權(quán)登記作保證的尷尬總是讓業(yè)主難吃定心丸.記者采訪中,合肥路新開樓盤置業(yè)顧問王先生給記者拿出兩份不同的合同,一份是地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,另一份是地下車位租賃合同.王先生稱,兩份合同最大的區(qū)別就在于租賃合同所關(guān)聯(lián)的是人防車位,另一份是普通車位,人防車位的價格比普通車位低5000元.當(dāng)記者問這兩種車位有無產(chǎn)權(quán)證時,王先生苦笑著搖搖頭,并稱:“全國就沒有一個車位有產(chǎn)權(quán)證的,使用權(quán)轉(zhuǎn)讓跟房子一樣也是使用70年,車位有沒有產(chǎn)權(quán)根本沒區(qū)別.”雖然王先生的這種說法有些夸張,但是記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),買車庫能拿到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主寥寥無幾.記者就此采訪了青島市房產(chǎn)交易中心相關(guān)工作人員肖女士,肖女士解釋稱,正常情況下按照規(guī)劃部門的批準(zhǔn),對于小區(qū)樓盤在規(guī)劃之初就已經(jīng)預(yù)留出來的車位,并且具備權(quán)屬明晰等要素,當(dāng)然是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的,但只能由開發(fā)商統(tǒng)一前往房產(chǎn)管理部門,按照整層為單位辦理“大證”,單個業(yè)主不能為自己的單獨(dú)車位辦理產(chǎn)權(quán)證.目前全市可售有備案的車位共有不到1萬個,絕大多數(shù)的車位都是沒有產(chǎn)權(quán)或者沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的.記者采訪負(fù)責(zé)房產(chǎn)銷售的業(yè)內(nèi)人士了解到,沒有四面墻的劃線車位都不可能拿到產(chǎn)權(quán)證,這樣的車位即便有產(chǎn)權(quán),其“大證”也都掌握在開發(fā)商手里,現(xiàn)在大部分開發(fā)商為了避免麻煩,出售的都是使用權(quán),并且在銷售中不會告訴購買者哪些是人防車位哪些是非人防的產(chǎn)權(quán)車位.在市南區(qū)魯商中心首府售樓處,一名置業(yè)顧問在接受記者采訪時毫不掩飾地表示,該樓盤目前出售的地下一共三層車位都是人防車位,業(yè)主購買到手的只是使用權(quán).一位長期從事樓盤銷售的置業(yè)顧問趙先生向記者介紹,目前青島市地下車位大約可以分為三種類型,第一種是有產(chǎn)權(quán)的車位,確切地說應(yīng)該叫做車庫,這種車庫與普通住宅一樣,辦理了產(chǎn)權(quán)登記,但這種車位數(shù)量非常少；第二種是無產(chǎn)權(quán)非人防車位,也就是一些開發(fā)商與業(yè)主簽訂“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”所關(guān)聯(lián)的車位,這種車位在規(guī)劃時預(yù)留了出來,有些是在公攤面積上擅自設(shè)立的,也有些是由于開發(fā)商自身的種種原因,不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的；第三種就是人防車位,事實(shí)上只能說是人防工程,并不是規(guī)劃好的車位,開發(fā)商按照政府有關(guān)部門的指令建設(shè)的人防工程.房地產(chǎn)交易中心工作人員肖女士同時透露,開發(fā)商不辦理產(chǎn)權(quán)證,僅與業(yè)主簽訂使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同,往往是由于所出售的車位本身就存在產(chǎn)權(quán)不清晰的問題.肖女士說:“一種是車位本來就被算進(jìn)公攤里面積了,如果開發(fā)商再拿出車位來出售,則屬于重復(fù)銷售,當(dāng)然不能辦理產(chǎn)權(quán)證；另外一種就是地下根本就不是車位,而是屬于國家強(qiáng)制配套的人防工程,所以更不可能辦下來產(chǎn)權(quán)證.”保利地產(chǎn)置業(yè)顧問馬女士介紹稱,他們目前提供的人防車位,簽租賃合同第一次先簽二十年,二十年之后免費(fèi)續(xù)簽.記者就此采訪了青島市人民防空辦公室一名王姓負(fù)責(zé)人,他表示針對與人防工程位置重合的車位,青島市人防辦允許開發(fā)商向業(yè)主轉(zhuǎn)讓使用權(quán),也就是以租賃的形式提供給業(yè)主,當(dāng)萬一遇到戰(zhàn)爭等突發(fā)狀況時,國家將無償收回這些地下車位.開發(fā)商急求回籠資金根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》第五十條規(guī)定,車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要.業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的,建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕.出現(xiàn)只售不租的情況,業(yè)主可向小區(qū)所在街道辦事處、居委會、物業(yè)管理行政主管部門反映.既然已經(jīng)有了明文規(guī)定,為什么近期“只售不租”的情況頻頻出現(xiàn)？業(yè)內(nèi)人士透露,最直接的原因就是開發(fā)商急求回籠資金.根據(jù)新華數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計,2014年一季度青島新房成交24193套,成交量比去年同期下跌21.6%.曾就職于中海銀海一號樓盤的置業(yè)顧問趙先生稱,由于地下車位的處置權(quán)歸開發(fā)商所有,按照誰投資誰受益的原則,車位銷售也是樓盤銷售總利潤的構(gòu)成之一,在2013年四季度和2014年一季度青島大部分樓盤銷售低迷的狀況下,將銷售重點(diǎn)轉(zhuǎn)向車位,也可以作為住宅銷售的一種補(bǔ)充.很多大開發(fā)商在青島都開發(fā)了多個樓盤,各樓盤之間銷售業(yè)績不均衡的情況很常見,在一個樓盤銷售遇冷之后,開發(fā)商通常都會想辦法從另外的樓盤來調(diào)配資金.在深圳的開發(fā)商卓越集團(tuán)下屬地產(chǎn)營銷公司工作的張女士透露,卓越集團(tuán)在青島目前有三個大項目,城陽區(qū)的住宅項目已經(jīng)賣出去超過90%,但市北區(qū)的寫字樓項目總套數(shù)1272,開盤大半年還剩下1196套,庫存超過94%,所以當(dāng)然要趕緊要從別的樓盤來回籠資金,卓越在城陽的樓盤車庫以前全部都是租給業(yè)主的,現(xiàn)在也開始以每個車庫4萬元左右的價格往外出售了.車位利潤可達(dá)到至少4倍無論是轉(zhuǎn)讓使用權(quán),還是租賃合同,在購買車位的業(yè)主角度來看,都與一次性購買沒什么區(qū)別.保利百合花園小區(qū)業(yè)主鄭女士說:“只是在合同上寫著租賃,寫著轉(zhuǎn)讓使用權(quán),但都是一次性交10萬元,這明明就是購買啊.”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),一般來說,市區(qū)內(nèi)的車位月租只有200元~300元,如果出售價格10萬元~15萬元來計算，就意味著要40年才能收回成本.售價幾乎比一輛普通轎車還要高的地下停車位究竟占地多少？成本又是多少？一位在青島負(fù)責(zé)多個樓盤建設(shè)的建筑公司負(fù)責(zé)人向記者坦言,通常情況下,一個地下停車位的標(biāo)準(zhǔn)面積為12到13平方米,而地下部分的拿地成本通常僅占到樓面價的30%,在拿地時地下部分已與樓面價同時支付.目前地下車位的最高建筑成本來計算,目前售價15萬元左右的普通標(biāo)準(zhǔn)車位,成本價最高應(yīng)該不會超過3萬元,這樣算下來車位利潤可以達(dá)到至少4倍,比普通住宅的利潤要高出很多.該負(fù)責(zé)人根據(jù)自己曾經(jīng)負(fù)責(zé)建設(shè)過的島城幾個普通住宅小區(qū)計算,以一個建筑面積1萬平方米的小區(qū)為例,銷售車庫得到的利潤要占到整個小區(qū)總利潤的四分之一多,所以對開發(fā)商來說,是絕不肯輕易放棄的利益.■權(quán)威聲音根據(jù)最新版的《青島市物價局物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,車位租賃費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為兩種情況,在業(yè)主大會成立前,普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃配套停車場（庫）,其停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價,而該文件附表2《普通住宅物業(yè)管理區(qū)域停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》明確規(guī)定,中型車車位租賃費(fèi)最高不超過350元/月,小型車則不超過300元/月.在業(yè)主大會成立之后,普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)和各類非住宅物業(yè)的停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價,這個價格具體標(biāo)準(zhǔn)由車位所有權(quán)人與業(yè)主大會協(xié)商確定.——青島市物價局一名工作人員■支招轉(zhuǎn)讓使用權(quán)不保險可在“大證”上加名與車位銷售熱潮同時出現(xiàn)的是業(yè)主的各種擔(dān)憂.針對人防車位的“以租代購”問題,北京中同律師事務(wù)所（青島）庫兵律師表示這個做法有點(diǎn)“打擦邊球”,但嚴(yán)格從法律上來說,的確不存在違法.根據(jù)《合同法》規(guī)定,物業(yè)出租期限最長只能為20年.不過也有置業(yè)顧問回應(yīng),買賣使用權(quán)的合同上會注明是買20年再送50年,并不違反法律規(guī)定.庫律師稱,如果在轉(zhuǎn)讓使用權(quán)時,業(yè)主明知道是人防車位,還要付款并簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議,則構(gòu)成了雙方自愿的行為,業(yè)主無權(quán)要求撤銷合同.但如果開發(fā)商在與業(yè)主簽訂地下人防車位使用權(quán)買賣協(xié)議時,沒有明確告知車位屬于人防車位的,業(yè)主則有權(quán)依據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定,行使撤銷權(quán)撤銷合同.同時按照《合同法》第58條的規(guī)定,開發(fā)商有故意隱瞞事實(shí)和欺騙銷售行為的,開發(fā)商要承擔(dān)合同被撤銷的責(zé)任,返還車位款及利息,但業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付已經(jīng)使用期間的車位費(fèi)用.另外對于非人防且無個人產(chǎn)權(quán)的車位,開發(fā)商僅將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主,同樣會給業(yè)主留下的隱患.北京大成律師事務(wù)所李升成律師表示,使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并不能阻止開發(fā)商對車位進(jìn)行“二次出售”,如果開發(fā)商把車位的產(chǎn)權(quán)賣給他人,根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則,只有使用權(quán)的人就不能使用該車位.為了保證業(yè)主的權(quán)利,李律師提醒業(yè)主在支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用時,應(yīng)該采取相應(yīng)的措施.單個車位沒有產(chǎn)權(quán)證,但對于整層車