為未來(lái)的棟梁

為未來(lái)的棟梁之才供應(yīng)居所深圳城中村更新的鮮活經(jīng)驗(yàn)深圳水圍村農(nóng)民房改建的人才公寓作者：張惠強(qiáng)（國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心）黃躍（國(guó)開(kāi)金融有限責(zé)任公司）感謝周其仁教授在調(diào)研和寫(xiě)作過(guò)程中為本文提供的悉心指導(dǎo)，依慣例，文責(zé)由作者自負(fù)。本文原載于《中國(guó)改革》2018年第2期一、不斷上沖的房?jī)r(jià)與難解的人才居住保障困境房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的嚴(yán)重失衡，是當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主要問(wèn)題之一?！罢淮涡詨艛喙┑亍康禺a(chǎn)商開(kāi)發(fā)即售”模式是造成上述失衡的重要推手，它在短期內(nèi)動(dòng)員了大量資金，且對(duì)政府和開(kāi)發(fā)商等利益相關(guān)方來(lái)講回報(bào)不菲。反觀實(shí)體經(jīng)濟(jì)，那些朝向更高質(zhì)量發(fā)展和亟需加快創(chuàng)新供給的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，其融資成本和人才居住成本卻不斷攀升。企業(yè)招不來(lái)人才、城市聚不了人，就談不上產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。對(duì)于經(jīng)濟(jì)活力和競(jìng)爭(zhēng)力主要依賴于集聚效應(yīng)的超大城市和特大城市，城市空間資源配置跟不上實(shí)體經(jīng)濟(jì)升級(jí)的空間需求變化的矛盾尤為突出。必須指出，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展得更好、人們收入更高所帶來(lái)的地價(jià)房?jī)r(jià)逐步上漲，是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。因?yàn)殡S著產(chǎn)業(yè)持續(xù)創(chuàng)新升級(jí)，人均產(chǎn)值與人均收入會(huì)不斷提升，后者倒過(guò)來(lái)會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)和地價(jià)穩(wěn)步上升。然而，作為不斷搶占科技創(chuàng)新制高點(diǎn)的深圳市，卻深受房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快上漲而逐漸侵蝕實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿χ?。華為總裁任正非曾公開(kāi)表示，高成本（主要來(lái)自居住成本）最終會(huì)摧毀一個(gè)企業(yè)乃至一座城市的競(jìng)爭(zhēng)力。幸運(yùn)的是，深圳還有千余條城中村——這里的農(nóng)民房為大量外來(lái)人口提供了低廉、便利的落腳之地。2015年以來(lái)，深圳為彌補(bǔ)人才“短缺之課”，大力吸引各類人才，將純學(xué)歷型人才落戶門(mén)檻放寬至大專及以上，并不設(shè)數(shù)量規(guī)模上限；同時(shí)，為長(zhǎng)期在深穩(wěn)定就業(yè)和居住的非戶籍人口，開(kāi)辟積分落戶通道。近年來(lái)，年均數(shù)以十萬(wàn)計(jì)的大學(xué)生及更高學(xué)歷的人口紛紛涌入深圳，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年深圳市常住人口增長(zhǎng)53萬(wàn)人，其中戶籍人口增長(zhǎng)50萬(wàn)，增幅達(dá)到14%；2017年全市常住人口增長(zhǎng)62萬(wàn)人，其中大部分是新增戶籍人口。在深圳市邁向國(guó)際科技、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心的過(guò)程中，大量高素質(zhì)、國(guó)際化人才聚集的趨勢(shì)還將持續(xù)。作為一個(gè)總面積不到2000平方公里且邊界被嚴(yán)格鎖定的超大城市，深圳現(xiàn)有的城市空間，不論從絕對(duì)規(guī)模數(shù)量還是從居住品質(zhì)上看，供不應(yīng)求的挑戰(zhàn)日益緊迫。如何避免陷入房地產(chǎn)獨(dú)大、創(chuàng)新力衰竭的“香港陷阱”？深圳已對(duì)此現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)作出積極回應(yīng)?！笆濉逼陂g，全市計(jì)劃新增籌建人才住房和保障性住房40萬(wàn)套，總建筑面積約2600萬(wàn)平方米；同時(shí)，成立注冊(cè)資本為1000億元的人才安居集團(tuán)，負(fù)責(zé)市人才住房的建設(shè)、投融資及運(yùn)營(yíng)管理等。然而，深圳市的空間開(kāi)發(fā)強(qiáng)度早已逼近極限，就連保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展都成為了大難題，更別說(shuō)提供人才居住所需的土地；此外，前幾年推行的城市更新改造的周期又相當(dāng)漫長(zhǎng)，短時(shí)間內(nèi)能夠供應(yīng)的優(yōu)質(zhì)人才居住空間實(shí)在是杯水車(chē)薪。將多達(dá)4億平方米的農(nóng)民房、村集體自建物業(yè)、閑置廠房和工廠宿舍中拿出一部分來(lái)，通過(guò)綜合整治、功能轉(zhuǎn)換、結(jié)構(gòu)完善等手段，將符合安全、建筑質(zhì)量、消防、衛(wèi)生等條件的住房向市場(chǎng)統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理，是一條務(wù)實(shí)可選的應(yīng)對(duì)之策。此舉是引導(dǎo)各方力量參與盤(pán)活城市存量空間，逐步改變“銷售一條腿很長(zhǎng)、租賃一條腿很短”的局面，“建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的生動(dòng)實(shí)踐，更好地為各類人群提供落腳深圳的“第一站”，緩解房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡，避免高房?jī)r(jià)損害城市和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。二、城中村長(zhǎng)出的人才公寓調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各類市場(chǎng)主體對(duì)于人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)與居住供給體系之間的矛盾其實(shí)早有感知，并從2015年開(kāi)始就開(kāi)始陸續(xù)作出響應(yīng)。來(lái)源多樣的企業(yè)，按照先易后難的順序，切入集體廠房、員工宿舍和獨(dú)棟散租的農(nóng)民房，在對(duì)居住空間進(jìn)行更新改造的同時(shí)，提升軟性服務(wù)，抓住國(guó)際國(guó)內(nèi)人才的痛點(diǎn)，打造公共空間、營(yíng)造公共活動(dòng)。在這場(chǎng)人才居住空間保衛(wèi)戰(zhàn)中，深圳市政府及相關(guān)部門(mén)也在規(guī)劃引導(dǎo)、提供合法化制度供給方面發(fā)揮了重要的作用，采取了大量積極而有針對(duì)性的措施。在政府、村集體和市場(chǎng)主體的共同努力下，最終形成了豐富多樣、管用有效的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。（一）市場(chǎng)主體已對(duì)品質(zhì)租賃需求作出積極響應(yīng)不論是高企的房?jī)r(jià)還是低品質(zhì)的居住環(huán)境，均難以滿足各類人才的居住需求，由此形成的“痛點(diǎn)”，在政府正式部署有關(guān)動(dòng)作之前，其實(shí)早已被各類市場(chǎng)主體所捕捉。起家于上海的“魔方公寓”是一家專注于租賃業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，2015年以來(lái)在深圳已開(kāi)設(shè)20余家分店，大多位于地鐵站點(diǎn)周邊。上市公司世聯(lián)行旗下設(shè)立的“紅璞公寓”品牌，目前已經(jīng)在全國(guó)29個(gè)城市落地，簽約房源超過(guò)11萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)4萬(wàn)余間。知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科集團(tuán)憑借多年深耕市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，打造“泊寓”品牌，目前已在全國(guó)24個(gè)城市布局近200家門(mén)店作為創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商，天安數(shù)碼城在全國(guó)投資運(yùn)營(yíng)的十幾個(gè)園區(qū)中自持租賃物業(yè)也已達(dá)數(shù)萬(wàn)平方米。2017年底，深圳市屬國(guó)企深業(yè)集團(tuán)積極響應(yīng)政府號(hào)召，宣布公司進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，并落地實(shí)施的第一個(gè)項(xiàng)目——福田水圍檸盟人才公寓（簡(jiǎn)稱“深業(yè)水圍項(xiàng)目”）。（二）從低效和閑置的存量物業(yè)入手上述市場(chǎng)主體運(yùn)營(yíng)的物業(yè)既有國(guó)有建設(shè)用地上的商品房，也有村集體或農(nóng)民自建房，還有改造后的工業(yè)廠房及宿舍，產(chǎn)權(quán)主體復(fù)雜多樣。我們的調(diào)研聚焦于村集體及村民手中的物業(yè)，市場(chǎng)主體承租這類資產(chǎn)做公寓，首先得通過(guò)農(nóng)民、村集體這一關(guān)。最快進(jìn)入市場(chǎng)供應(yīng)的人才公寓，有很大的比例來(lái)自原有廢棄集體工業(yè)廠房和員工宿舍。這類物業(yè)產(chǎn)權(quán)主體單一，談判和改造成本較低。囿于政府對(duì)于“工改商住”日益謹(jǐn)慎，這類業(yè)務(wù)隨后受到不少限制。與此同時(shí)，靠近就業(yè)旺區(qū)、位置較好、產(chǎn)權(quán)分立的農(nóng)民房也陸續(xù)開(kāi)始進(jìn)入公寓租賃市場(chǎng)。這些農(nóng)民房原本已經(jīng)在出租，要改造成集中式公寓，前期談判、締約成本相對(duì)較高，深業(yè)水圍項(xiàng)目由村集體介入清租收房經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)兩年才完成。因此，介入承租的多為萬(wàn)科、深業(yè)等資金實(shí)力較為雄厚的企業(yè)。實(shí)踐中，為了降低統(tǒng)一收房和更新改造成本，萬(wàn)科的經(jīng)驗(yàn)是，“談妥一棟、改造一棟”，不刻意追求成片改造，讓主動(dòng)應(yīng)約的人先納入改造，等先加入者真賺到錢(qián)了，當(dāng)初猶豫的農(nóng)民就會(huì)主動(dòng)找上門(mén)來(lái)委托改造。（三）以提高承租體驗(yàn)為導(dǎo)向的更新改造調(diào)研發(fā)現(xiàn)，與分散、自發(fā)的農(nóng)民出租房相比，專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)在硬件設(shè)計(jì)和改造過(guò)程中，更加注重依據(jù)新租客需求提升承租品質(zhì)。這些改造分為兩大類，一類是基礎(chǔ)設(shè)施完善和結(jié)構(gòu)調(diào)整，比如水、電、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)光纖、電梯等，深業(yè)水圍項(xiàng)目和萬(wàn)科龍崗崗頭村新圍仔項(xiàng)目均做了這些工程；另一類涉及公共空間建設(shè)，深業(yè)水圍項(xiàng)目在第5層和第7層搭建了空中連廊，同時(shí)還打造了名為“青年之家”的公共空間，里頭有聯(lián)合廚房、公共餐廳、討論室、健身設(shè)施以及桌式足球等娛樂(lè)設(shè)施。萬(wàn)科泊寓的“寓姐”介紹，80%的城中村火災(zāi)因房?jī)?nèi)做飯而起，所以泊寓統(tǒng)一設(shè)置了公共廚房以降低火災(zāi)概率。從改造后的效果看，這些公寓的裝修很時(shí)尚，風(fēng)格簡(jiǎn)約明快，類似快捷酒店，但在服務(wù)管理方面更有生活氣息。上述改造工程，需要花費(fèi)不少成本。作為樣板的深業(yè)水圍項(xiàng)目，從動(dòng)工到擰包入住的成本約2600元/平方米，萬(wàn)科泊寓的項(xiàng)目大多在2000—2500元，這類成本更多花在了基礎(chǔ)設(shè)施完善和結(jié)構(gòu)調(diào)整上。不改動(dòng)結(jié)構(gòu)的普通裝修，成本則相對(duì)較低，在1200—1800元之間。（四）公共空間治理與公共活動(dòng)營(yíng)造早期的農(nóng)民工只要給個(gè)便宜的落腳之地就好，甚至只需要一個(gè)床位?，F(xiàn)在新來(lái)的年輕一代租客，可不僅僅滿足于干凈整潔和時(shí)尚，他們既想擁有獨(dú)立私密的個(gè)人居住空間，又渴望在多元化的社交平臺(tái)上結(jié)交朋友并融入群體。因此高質(zhì)量的居住空間，還需要良好的治理秩序和富有活力的、能夠充分調(diào)動(dòng)租客參與熱情的公共活動(dòng)。在尊重租客生活獨(dú)立性方面，華南城附近的青年公寓規(guī)定，租客晚上回家超過(guò)11點(diǎn)回家不能大聲打電話，不接受夜場(chǎng)工作人員入住。此外，還制定了廚房公約，對(duì)餐具使用、廚臺(tái)打掃、櫥柜清潔等作出明確規(guī)定，每一層樓道里都貼著禁止亂丟垃圾、禁止高空拋物、禁止寵物、隨手關(guān)門(mén)等行為準(zhǔn)則，管理服務(wù)人員對(duì)此進(jìn)行監(jiān)督。在滿足租客個(gè)性化需求方面也有很多創(chuàng)意，萬(wàn)科泊寓專門(mén)設(shè)立“寓姐”崗位，為租客提供代收快遞等暖心服務(wù)，每天關(guān)注租客微信群提出的需求并盡力滿足。深圳夏天常有雷陣雨，青年公寓管家經(jīng)常幫助在外的租客收拾晾曬的衣物。在滿足社交活動(dòng)需求方面，魔方公寓提出“獨(dú)聯(lián)派”生活方式，即“愛(ài)獨(dú)立，也愛(ài)聯(lián)合”，通過(guò)APP整合對(duì)接各種互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)資源，方便租客獨(dú)立生活，同時(shí)又經(jīng)常頻繁地組織租客參與公共活動(dòng)。公寓管家從租金中拿出部分錢(qián)邀請(qǐng)租客參與集體活動(dòng)，比如每個(gè)月搞吃飯辦聯(lián)誼，中秋節(jié)、元宵節(jié)組織租客拼貼微景觀，圣誕節(jié)做裝飾物，天氣冷的時(shí)候湊起來(lái)拼火鍋。（五）高質(zhì)量公寓吸引大量都市青年租住裝修精致、治理良好、服務(wù)周到的公寓，是由什么樣的人群承租？目前精裝修改造的公寓大多位于地鐵站點(diǎn)周邊，通勤較為便利，深受剛參加工作的青年人群青睞。深業(yè)水圍項(xiàng)目面向在福田中心區(qū)就業(yè)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)人才；萬(wàn)科龍崗崗頭村新圍仔社區(qū)項(xiàng)目位于華為總部周邊，主要服務(wù)在華為工作的年輕人；魔方公寓佳業(yè)路店、鳳安路店則主要針對(duì)在華南城上班的年輕人。其中，我們?cè)邙P安路店的魔方公寓了解到，租住一年以上的租客包括一位在華南城上班、1991年出生的女研究生，一位開(kāi)物流公司的老板，一位香港商人，一位在警務(wù)室工作的警察。萬(wàn)科泊寓在寶安福永的分店則主要面向大空港區(qū)域的工作人員，從事現(xiàn)代物流業(yè)的租客比較多，其中還有日本人和韓國(guó)人。公寓的管理服務(wù)人員介紹，這些人收入相對(duì)較高，作息很規(guī)律，對(duì)公寓提供的軟硬服務(wù)都還算滿意。（六）靈活多樣的租賃合約設(shè)計(jì)調(diào)研中走訪的公寓，都有規(guī)范且靈活的租賃合約設(shè)計(jì)。對(duì)于公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，需要簽訂兩類租賃合約，一類是面向村集體或農(nóng)民，一類是面向租客。前者的租期一般在10—15年，租金方面，有的是一年漲一次，有的是兩三年漲一次。萬(wàn)科泊寓與寶安區(qū)某社區(qū)集體承租兩棟工業(yè)園區(qū)宿舍，租金分別為38.6元/平方米?月和41.5元/平方米?月，在前9年租期內(nèi)，每年租金增長(zhǎng)5%，9年后重新再談。公寓給租客提供的租期短則一個(gè)月、三個(gè)月，長(zhǎng)則半年到一年，租金水平與公寓位置高度相關(guān)，萬(wàn)科泊寓寶安區(qū)某店的單間（十幾平方米）最低1600元，一室一廳（30平方米左右）1900元，兩室一廳（40多平方米）2300元。深業(yè)水圍項(xiàng)目由于納入人才公寓范圍，區(qū)政府補(bǔ)貼一半租金，以150元/平方米的價(jià)格從深業(yè)集團(tuán)取得整體租用權(quán)，再以75元/平方米向有需求的企業(yè)出租，這個(gè)水平比周邊同面積的農(nóng)民房低30%左右。值得注意的是，如果租客在租期內(nèi)由于工作變動(dòng)等原因需要退租，可以選擇在同一品牌的其他門(mén)店租住，只需支付一定的換房手續(xù)費(fèi)即可?！翱蓴y帶的租約”降低了人才在城市流動(dòng)的居住成本，這是普通酒店提供不了的服務(wù)。調(diào)查顯示，公寓雖然租金較高（萬(wàn)科泊寓福永店、魔方公寓佳業(yè)路店的租金都比周邊同面積農(nóng)民房租金高出一倍），但需求卻很旺盛，我們實(shí)地看的幾家公寓出租率保持在90%以上。（七）政府創(chuàng)新監(jiān)管方式積極響應(yīng)市場(chǎng)自發(fā)行為對(duì)政府及相關(guān)部門(mén)來(lái)講，由專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的公寓是一種新生事物，采取什么態(tài)度、制定什么政策，對(duì)行業(yè)發(fā)展影響甚大。面對(duì)合理但可能處于“灰色”地帶的新生事物，深圳市并未持消極否定態(tài)度，而是采取了多種引導(dǎo)措施積極培育住房租賃市場(chǎng)。首先，務(wù)實(shí)地把城中村不合規(guī)不合法的建筑與合法的市場(chǎng)租賃關(guān)系區(qū)分開(kāi)來(lái)，并在這個(gè)前提下，引導(dǎo)各方共同摸索問(wèn)題的解決方案，探索行為的合理邊界。作為創(chuàng)新之城的深圳市明白，如果動(dòng)不動(dòng)就對(duì)城中村里長(zhǎng)出的人才公寓扣上違法的帽子或一拆了之，應(yīng)對(duì)的合理需求變化而催生的創(chuàng)新之路就不可能走遠(yuǎn)。第二，提出健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，從培育住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體、加大公共租賃住房供應(yīng)與管理以及相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠等方面出臺(tái)明確措施。導(dǎo)向明確的政策措施釋放出積極的信號(hào)，給市場(chǎng)主體吃下定心丸，為形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃制度體系奠定了厚實(shí)的基礎(chǔ)。第三，跳開(kāi)傳統(tǒng)的“合法—違法”的監(jiān)管思路，積極解決公寓與現(xiàn)行建筑、消防標(biāo)準(zhǔn)不相符的問(wèn)題，將更新改造后的公寓納入專業(yè)部門(mén)管理范圍，公安消防、住房建設(shè)等部門(mén)對(duì)城中村更新治理提供技術(shù)指導(dǎo)，梳理制定城中村質(zhì)量檢測(cè)和消防驗(yàn)收（或備案）的標(biāo)準(zhǔn)和流程，在最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)隱患的同時(shí)，時(shí)刻關(guān)注并督促租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)改善服務(wù)。第四，安排專項(xiàng)補(bǔ)貼資金，用于支持對(duì)城中村房屋進(jìn)行改建裝修、對(duì)社區(qū)進(jìn)行綜合整治和環(huán)境提升。深業(yè)水圍項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，區(qū)政府一次性給予村集體股份公司3000萬(wàn)元補(bǔ)貼，專項(xiàng)支持物業(yè)外立面整治和功能完善。對(duì)于納入人才公寓范圍的項(xiàng)目，還在租金上予以補(bǔ)貼支持。第五，將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)集中統(tǒng)一到深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所交易，在全市范圍內(nèi)公開(kāi)規(guī)范流轉(zhuǎn)集體資產(chǎn)，不僅避免集體資產(chǎn)流失，也提高了租金水平。我們走訪寶安區(qū)某股份公司負(fù)責(zé)人介紹，聯(lián)交所上市交易的價(jià)格一般比私下流轉(zhuǎn)高20%以上。三、賦予新生事物更多生長(zhǎng)空間從調(diào)研掌握的大致情況看，各方主體認(rèn)為長(zhǎng)租公寓值得嘗試，如果搞得好可以達(dá)成共贏。對(duì)于迫切吸引國(guó)際國(guó)內(nèi)人才的政府而言，為不斷匯聚而來(lái)的人才提供居住保障有了重要來(lái)源支撐；對(duì)于新到深圳的人才來(lái)說(shuō)，在買(mǎi)房之前有了更加豐富多樣的品質(zhì)居住空間選擇；村集體則收獲了更加整潔完善的設(shè)施和配套，以及更富有活力的租客人群，有利于集體經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展；村民拿到了更加有保障的穩(wěn)定租金；市場(chǎng)機(jī)構(gòu)則為繼續(xù)分享發(fā)展紅利埋下了新的戰(zhàn)略切入點(diǎn)。當(dāng)然，部分機(jī)構(gòu)和主體對(duì)盤(pán)活城中村發(fā)展長(zhǎng)租公寓也還有不少疑慮和擔(dān)心，對(duì)此我們的總體看法是，改革總是在解決一個(gè)又一個(gè)問(wèn)題中前進(jìn)，新事物總是在應(yīng)對(duì)各種困境中成長(zhǎng)，不必為問(wèn)題和困難的出現(xiàn)煩惱，積極應(yīng)對(duì)、保持開(kāi)放進(jìn)取的心態(tài)非常重要。（一）不要一聽(tīng)到租價(jià)提升，就擔(dān)心會(huì)給產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響經(jīng)過(guò)投入大量資金進(jìn)行更新改造再出租的公寓，租金比周邊同等規(guī)模、戶型的物業(yè)明顯要高，這會(huì)不會(huì)刺激租金進(jìn)一步上漲并給產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響？要回答這個(gè)問(wèn)題，首先需要看公寓的出租率。在我們隨機(jī)走訪的幾個(gè)門(mén)店，管理服務(wù)人員均表示出租率基本維持在90%以上。位于騰訊總部附近的魔方公寓學(xué)府路店，平均租金為4500元/月，朝向較好、30平方米的一居室租金6000元/月，這與周邊的商品房租金基本持平，但卻是供不應(yīng)求。位于龍崗區(qū)平湖街道的某青年公寓一共179套房間，我們走訪時(shí)僅剩下11套，這還是因?yàn)榻咏甑?，人們陸續(xù)回家導(dǎo)致的結(jié)果，平時(shí)空房間也就是5-8間。承租率高是租客用腳投票的結(jié)果，表明這種產(chǎn)品滿足了租客的需求。第二，抑制供給對(duì)不斷增長(zhǎng)的需求做反應(yīng)，才是刺激租金上漲的重要推手。譬如，政府壟斷住房供應(yīng)，并以各種理由禁止各類主體動(dòng)員資源滿足日益匯聚的需求；政府對(duì)從市場(chǎng)冒出來(lái)的新動(dòng)作這里卡一道、那里也不準(zhǔn)，大家拱來(lái)拱去，最后還是被制度這堵墻泯滅了熱情。更可怕的是，在供給被嚴(yán)格控制的狀態(tài)下，如果政府還管不住貨幣這個(gè)閘門(mén)，手持大量貨幣的主體將更加瘋狂地追漲殺跌，并進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)和地價(jià)。（二）不要因?yàn)槠瘘c(diǎn)不完美，就徹底捆住手腳并放棄勇往前行的努力一種觀點(diǎn)認(rèn)為，絕大部分城中村房屋屬于“法外建筑”，允許并鼓勵(lì)多元化的市場(chǎng)主體介入運(yùn)營(yíng)，等于承認(rèn)了這些物業(yè)的合法性，將會(huì)產(chǎn)生極大的社會(huì)不公。事實(shí)上，城中村房屋對(duì)外出租，從深圳特區(qū)設(shè)立開(kāi)始就已普遍存在，正是城中村提供大規(guī)模、低租金、小戶型居住空間，降低了成千上萬(wàn)外來(lái)人口的居住成本，間接降低了產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展成本。當(dāng)前，隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)，城中村房屋并不完全符合新增外來(lái)人口需求，部分環(huán)境配套較差的農(nóng)民房和廠房甚至出現(xiàn)空置，深業(yè)水圍項(xiàng)目的35棟統(tǒng)建樓地處全村最好的位置，但改造前的租金卻在全村對(duì)外出租物業(yè)中處于最低水平。在“政府拿不走、村民用不好、市場(chǎng)難作為”的困境下，擱置產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，基于合法的租賃關(guān)系，引導(dǎo)各方力量盤(pán)活城中村物業(yè)，才是真真正正地面對(duì)困難、解決問(wèn)題。相反，忽視城中村的大量存在和重大現(xiàn)實(shí)貢獻(xiàn)的這一事實(shí)，堅(jiān)持“產(chǎn)權(quán)不合法”就不承認(rèn)與此相關(guān)的任何行為的合法性，只想把大家都管得老老實(shí)實(shí)，社會(huì)的進(jìn)步和活力將從何而來(lái)？事實(shí)上，政府做出的哪怕是一丁點(diǎn)兒正面的動(dòng)作，都是在給原來(lái)那些合理但不合“當(dāng)下之法”的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)增添信心，鼓勵(lì)、默許、允許、納入監(jiān)管這些實(shí)實(shí)在在的動(dòng)作，比一萬(wàn)句口號(hào)更能推動(dòng)解決問(wèn)題，有助于讓來(lái)源多樣的社會(huì)資本愿意投入更大量的資金、謀劃更長(zhǎng)遠(yuǎn)的財(cái)務(wù)模式。不要因?yàn)橛Ｊ缴胁磺逦?，就急于給未來(lái)的無(wú)限發(fā)展可能給出結(jié)論我們走訪的各家機(jī)構(gòu)均明確表示，目前長(zhǎng)租公寓的盈利模式還不清晰，大家都還在努力摸索之中。很多人因此而擔(dān)心，這樣“燒錢(qián)”其實(shí)是浪費(fèi)資源，難以持續(xù)。我們看法是：首先，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最大的特點(diǎn)正是不確定性，大家都在竭盡所能猜測(cè)市場(chǎng)需求的變化，既然是猜當(dāng)然有可能錯(cuò)，自己買(mǎi)單就是了，政府應(yīng)當(dāng)為各種服務(wù)模式的創(chuàng)新敞開(kāi)空間。其次，在運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓過(guò)程中，逐步做大規(guī)模并利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)手段延長(zhǎng)服務(wù)鏈條，有可能開(kāi)辟新的回利渠道。日本房屋租賃管理數(shù)量排名第一的大東建托(DKSELECT)管理住宅近100萬(wàn)套，租賃增值服務(wù)收入部分占其利潤(rùn)的30%-50%。第三，政府需要算大賬、算長(zhǎng)賬。沒(méi)有人、沒(méi)有人才，何來(lái)產(chǎn)業(yè)？政府出資增加規(guī)范化、高品質(zhì)的公寓供給，降低青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才生活成本，相當(dāng)于投資人力資本，在未來(lái)全國(guó)人口形勢(shì)日趨嚴(yán)峻的情形下，重視人口、投資人才、集聚人氣，就是投資未來(lái)，就是占領(lǐng)未來(lái)發(fā)展制高點(diǎn)。（四）不要過(guò)于擔(dān)心工改可能擠壓產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，就一刀切地放大問(wèn)題并不斷強(qiáng)化制度剛性調(diào)研了解到，政府部門(mén)擔(dān)心產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間受到擠壓，進(jìn)而影響技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，所以叫停了一批“工改”項(xiàng)目。這樣的擔(dān)心表明政府是有遠(yuǎn)見(jiàn)的，特別是考慮到“產(chǎn)業(yè)空心化”的影響。我們的回應(yīng)如下：首先，深圳市工業(yè)用地規(guī)模占比偏高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳市工業(yè)用地超過(guò)300平方公里，占建成區(qū)總面積的比重超過(guò)35%，而深圳亟需通過(guò)用途轉(zhuǎn)換，滿足與升級(jí)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的空間需求，保障新進(jìn)人才安居樂(lè)業(yè)。其次，深圳市的存量建設(shè)用地使用效率并不高。根據(jù)2009年深圳市工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)信息普查結(jié)果，全市空置廠房面積達(dá)到877萬(wàn)平方米，具備拆除重建條件的舊工業(yè)區(qū)近72.1平方公里，村股份公司下轄的工業(yè)園粗放低效利用現(xiàn)象更為嚴(yán)重。第三，兼顧化解政府擔(dān)心和滿足市場(chǎng)需求的辦法也是有的。譬如，可以按照“產(chǎn)城融合”的思路，先把閑置的部分廠房用作公寓解決居住問(wèn)題和配套問(wèn)題，同時(shí)又升級(jí)一部分產(chǎn)業(yè)空間解決就業(yè)問(wèn)題。四、高品質(zhì)長(zhǎng)租市場(chǎng)呼喚有效的制度供給（一）努力將房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的預(yù)期和群眾的焦慮降下來(lái)大城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，對(duì)全社會(huì)資源配置構(gòu)成重要影響，大量信貸資金注入房地產(chǎn)業(yè)，提升了實(shí)體部門(mén)的資金使用成本；實(shí)體企業(yè)無(wú)意創(chuàng)新和市場(chǎng)深耕，更愿意投資短期內(nèi)回報(bào)更高的房地產(chǎn)。更重要的是，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲引發(fā)了普遍的社會(huì)焦慮，進(jìn)而讓“各司其職、各盡其責(zé)”的社會(huì)分工體系受到?jīng)_擊，安心工作的機(jī)會(huì)成本陡然上升。當(dāng)前，必須盡力扭轉(zhuǎn)此種局面、剎住這股力量，著力防止房地產(chǎn)及相關(guān)利益集團(tuán)綁架政府部門(mén)（特別是金融部門(mén)），盡快以鮮活的實(shí)踐引導(dǎo)形成“租房也可以安居樂(lè)居”的社會(huì)預(yù)期，讓更多年輕人將有限精力投入到工作中去。（二）將注意力集中于大力提升居住服務(wù)品質(zhì)近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)水平有了很大程度的提高，但居民入住之后的管理服務(wù)卻差強(qiáng)人意。隨著九零后陸續(xù)進(jìn)入職場(chǎng)，他們對(duì)居住生活品質(zhì)的要求更高、更具個(gè)性。目前的房地產(chǎn)調(diào)控更多盯住房?jī)r(jià)這個(gè)指標(biāo)，而對(duì)于房地產(chǎn)商等市場(chǎng)主體