麻陽半島別苑產(chǎn)品建議精品課件

深圳凱萊物業(yè)（懷化）服務(wù)有限公司來自深圳，服務(wù)懷化！精英薈萃，專業(yè)至上！業(yè)務(wù)范疇：房地產(chǎn)營銷策劃、整合推廣、營銷代理、物業(yè)管理！2021/4/261最新PPT麻陽半島別苑產(chǎn)品建議2021/4/262最新PPT項(xiàng)目概述及評判項(xiàng)目開發(fā)概念性策略思考產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整建議項(xiàng)目規(guī)劃布局建議項(xiàng)目產(chǎn)品風(fēng)格建議項(xiàng)目園林風(fēng)格建議項(xiàng)目相關(guān)配套建議KL凱萊2021/4/263最新PPT項(xiàng)目概述項(xiàng)目建筑風(fēng)格為典型的中式建筑風(fēng)格；臨錦江，地理位置優(yōu)越，江景價(jià)值高；KL凱萊2021/4/264最新PPT25棟獨(dú)棟別墅+3棟共132戶多層的產(chǎn)品，單棟別墅占地約400㎡，建筑面積約400㎡，多層面積未提供資料暫時(shí)未知；車位比98：157，僅為0.624；典型的兵營式布局規(guī)劃；無會(huì)所和其他商業(yè)配套，僅有一個(gè)籃球場；KL凱萊2021/4/265最新PPT項(xiàng)目評判：基本上本案規(guī)劃方向上不存在很大問題，需要的只是補(bǔ)充和微調(diào)，以及價(jià)值再造！但在建筑布局上必須重新調(diào)整；優(yōu)質(zhì)的江景資源和別墅的存在，注定這必須是一個(gè)精致型高端社區(qū)，但目前單純的硬性建筑風(fēng)格規(guī)定以及典型的兵營式布局，很大程度上限制了項(xiàng)目規(guī)劃上亮點(diǎn)及價(jià)值突破；多層過于簡單的外立面設(shè)計(jì)在一定程度上無法彰顯項(xiàng)目作為精致型高端社區(qū)的價(jià)值；別墅區(qū)布局缺乏靈性，兵營式布局不利于園林景觀打造，別墅建筑面積定位于400㎡平米左右，面積較大導(dǎo)致總價(jià)過高，增大了銷售難度，不利于資金的快速回籠；3棟多層的規(guī)劃布局過于簡單，缺乏特色和亮點(diǎn)；別墅社區(qū)不僅僅意味著就是華麗的房子造型，同時(shí)也需要公共園林和相關(guān)配套及價(jià)值服務(wù)，社區(qū)規(guī)劃在功能上存在缺陷，公共園林過于簡單，其他配套缺失；項(xiàng)目車位比例小，容易導(dǎo)致車位緊張；社區(qū)在別墅的物業(yè)管理方面考慮不深，社區(qū)入口過多，不利于物業(yè)管理的成本控制。KL凱萊2021/4/266最新PPT項(xiàng)目概述及評判項(xiàng)目開發(fā)概念性策略思考產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整建議項(xiàng)目規(guī)劃布局建議項(xiàng)目產(chǎn)品風(fēng)格建議項(xiàng)目園林風(fēng)格建議項(xiàng)目相關(guān)配套建議KL凱萊2021/4/267最新PPT這是一個(gè)小規(guī)模項(xiàng)目，但綜合開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的200畝高端項(xiàng)目，可視為一個(gè)前奏開發(fā)；也是一個(gè)打開市場、建立開發(fā)商品牌和社會(huì)口碑的標(biāo)識性節(jié)點(diǎn)，同時(shí)也是一個(gè)市場試探行為；從市場口碑和地位高度考慮，建議項(xiàng)目堅(jiān)持“高端的純粹性”，即打造類似于“軍事禁區(qū)”的存在，一個(gè)精神層面的“小國度”，通過物業(yè)管理上的優(yōu)質(zhì)化、智能化和統(tǒng)一化實(shí)現(xiàn)社區(qū)的全封閉式管理，相關(guān)附加經(jīng)營上以絕對只適用于高端圈層的服務(wù)拉開和平民消費(fèi)的差距！單體別墅數(shù)量不多，且坐享優(yōu)勢江景資源，在200畝高端項(xiàng)目未啟動(dòng)之前，這是一個(gè)異常稀缺的社會(huì)資源，也是一筆錯(cuò)過就不再擁有的財(cái)富，在高端產(chǎn)品于通脹時(shí)代良好的增值保值性、產(chǎn)品溢美的別墅生活價(jià)值、我們只需要在麻陽和麻陽周邊縣市抓住少數(shù)高端客戶的前提下，我們有理由高調(diào)，也擁有保持高調(diào)的理由：堅(jiān)持走精品化、高端化路線！從項(xiàng)目開發(fā)利潤最大化、價(jià)值最大化方面考慮，項(xiàng)目不僅僅只有別墅，還有多層，為了我們高調(diào)的理由和有理由高調(diào)，這部分產(chǎn)品也必須僅僅跟上高端的步伐，在受地塊和容積率的限制的前提下，目前規(guī)劃的多層產(chǎn)品建議重新考慮！KL凱萊2021/4/268最新PPT從資金回籠速度、銷售抗性功能布局方面考慮，單體別墅占地約0.6畝，建筑面積越400㎡的單位體量過于奢華，也導(dǎo)致總價(jià)過高，根據(jù)凱萊以往類似銷售情況和對市場情況的觀察，在懷化地區(qū)，小體量別墅（200-300㎡）因?yàn)榭們r(jià)低、日常維護(hù)成本和生活成本低、裝修費(fèi)用較低的原因，最易被客戶接受，銷售抗性較小。從功能布局方面考慮，小體量別墅占地較小，更能體現(xiàn)規(guī)劃布局的靈活性。KL凱萊2021/4/269最新PPT項(xiàng)目概述及評判項(xiàng)目開發(fā)概念性策略思考產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整建議項(xiàng)目規(guī)劃布局建議項(xiàng)目產(chǎn)品風(fēng)格建議項(xiàng)目園林風(fēng)格建議項(xiàng)目相關(guān)配套建議KL凱萊2021/4/2610最新PPT9、人的價(jià)值，在招收誘惑的一瞬間被決定。2023/2/32023/2/3Friday,February3,202310、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2023/2/32023/2/32023/2/32/3/20234:41:52PM11、人總是珍惜為得到。2023/2/32023/2/32023/2/3Feb-2303-Feb-2312、人亂于心，不寬余請。2023/2/32023/2/32023/2/3Friday,February3,202313、生氣是拿別人做錯(cuò)的事來懲罰自己。2023/2/32023/2/32023/2/32023/2/32/3/202314、抱最大的希望，作最大的努力。03二月20232023/2/32023/2/32023/2/315、一個(gè)人炫耀什么，說明他內(nèi)心缺少什么。。二月232023/2/32023/2/32023/2/32/3/202316、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2023/2/32023/2/303February202317、一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。2023/2/32023/2/32023/2/32023/2/3三個(gè)關(guān)鍵詞：別墅、多層、配套別墅？這是必須的，肯定要做，但做多大、占地多少需要謹(jǐn)慎考慮；多層？這是個(gè)問題！項(xiàng)目目前規(guī)劃了11個(gè)單元多層，在外立面形象方面也與別墅形象有較大差距，需要統(tǒng)一步伐！配套？本案距離城區(qū)仍有一定距離，因此需要滿足社區(qū)業(yè)主日常的購物、休閑、健身等需要，商業(yè)配套必不可少！KL凱萊2021/4/2612最新PPT綜合以上三個(gè)因素，凱萊對于本案產(chǎn)品規(guī)劃建議如下：1、別墅建議采取類獨(dú)棟做法，在保證利潤和容積率的前提下棟數(shù)增加，建筑面積控制在200-260㎡之間，占地面積控制在350-400㎡之間，最大程度上節(jié)約用地保證土地其他功能產(chǎn)品布置；類獨(dú)棟別墅：從某種意義上，我們可以理解為類獨(dú)棟是有了間距的聯(lián)排別墅，也可以稱它為間距縮小的獨(dú)棟別墅。從建筑形態(tài)上說，這種產(chǎn)品每棟都是獨(dú)立封閉墻體，在建筑上只有一小部分相連，接廊道、接儲(chǔ)物間、接裝飾梁等，我們稱其為局部拼接法。從生活品質(zhì)上說，類獨(dú)棟擁有獨(dú)棟別墅的特點(diǎn)，比聯(lián)排別墅更具有私密性和獨(dú)立性；而從價(jià)值上來說，不聯(lián)排的價(jià)值相差無幾，可以說是“用聯(lián)排價(jià)值享受獨(dú)棟舒適”。類獨(dú)棟別墅的特點(diǎn)：有效地降低聯(lián)排別墅的視覺壓迫感和擁擠感，增強(qiáng)社區(qū)的通透性，使聯(lián)排別墅有了獨(dú)棟別墅般的視覺效果和私密空間。KL凱萊2021/4/2613最新PPT國內(nèi)類獨(dú)棟案例項(xiàng)目 面積區(qū)間㎡保利林語溪 257-288碧怡林畔別墅 200-332納帕溪谷 214-336龍湖藍(lán)湖郡 200-280綠地梧桐院 170-220保利葉上海 225-273龍湖·悠山郡 200-400KL凱萊2021/4/2614最新PPT類獨(dú)棟打造手法首層局部拼接設(shè)計(jì)營造獨(dú)棟空間感受。拼接處正面拼接處俯視拼接處后面KL凱萊2021/4/2615最新PPTKL凱萊2021/4/2616最新PPT2021/4/2617最新PPT2021/4/2618最新PPTKL凱萊2021/4/2619最新PPT2021/4/2620最新PPT多層小高層高層棟數(shù)332層數(shù)61128單元1184戶數(shù)132198224面積設(shè)定125125125單價(jià)220026002600總價(jià)363000006435000072800000單位成本90014001500總成本148500003465000042000000利潤空間214500002970000036400000居住成本低中高舒適程度高高低占地大中小景觀包容度小中大銷售抗性低中高2、關(guān)于多層產(chǎn)品，凱萊提供兩個(gè)方向性建議：建多層或者建小高層；從上表來看：

小高層的綜合性價(jià)比和均好性明顯占據(jù)優(yōu)勢，其次是多層，但多層占地過大，不利于項(xiàng)目高端功能的靈活布局，最后是高層，最大的難題是銷售難度大，不利于資金快速回籠。

多層和小高層的取舍，關(guān)鍵還是在于銷售抗性的大小，須對當(dāng)?shù)厥袌隹疾旌笙陆Y(jié)論！KL凱萊2021/4/2621最新PPT多層產(chǎn)品亦建議采取類獨(dú)棟拼接手法KL凱萊2021/4/2622最新PPT3、關(guān)于配套，可以考慮小范圍的社區(qū)服務(wù)型商業(yè)，建議以“會(huì)所+小型超市+籃球場”的形式，面積控制在會(huì)所800㎡、小超市300㎡左右的規(guī)模，提供社區(qū)休閑娛樂、日常生活必需的優(yōu)質(zhì)專屬服務(wù)！會(huì)所可考慮茶座卡包、客房兼牌室，在前期建議作為營銷中心使用，超市經(jīng)營建議以零售百貨、果蔬等日常生活必需品為主。會(huì)所和超市位置建議設(shè)置在項(xiàng)目主入口附近，籃球場建議設(shè)置在會(huì)所旁。KL凱萊2021/4/2623最新PPT項(xiàng)目概述及評判項(xiàng)目開發(fā)概念性策略思考產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整建議項(xiàng)目規(guī)劃布局建議項(xiàng)目產(chǎn)品風(fēng)格建議項(xiàng)目園林風(fēng)格建議項(xiàng)目相關(guān)配套建議KL凱萊2021/4/2624最新PPT沿江處入口全部取消車行道設(shè)置，綠色圓點(diǎn)處為地下車庫入口會(huì)所、超市、球場區(qū)域主次入口廣場景觀軸及主要景點(diǎn)設(shè)置此布局為草案和規(guī)劃布局的方向性思考，具體布局須在有設(shè)計(jì)院參與的情形下進(jìn)行細(xì)致溝通！KL凱萊2021/4/2625最新PPT項(xiàng)目概述及評判項(xiàng)目開發(fā)概念性策略思考產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整建議項(xiàng)目規(guī)劃布局建議項(xiàng)目產(chǎn)品風(fēng)格建議項(xiàng)目園林風(fēng)格建議項(xiàng)目相關(guān)配套建議KL凱萊2021/4/2626最新PPT別墅中式別墅也有很多種風(fēng)格：時(shí)間分類：古典中式、現(xiàn)代中式地域分類：京派、徽派、臺式、海派……KL凱萊2021/4/2627最新PPT2021/4/2628最新PPT2021/4/2629最新PPT2021/4/2630最新PPT其實(shí)都很好，所以——?jiǎng)P萊觀點(diǎn)：古典中式也好，現(xiàn)代中式也好，京派也好，臺式也好……一個(gè)都不放過！只有25棟人生墅，一棟一造型，一棟一意境，且住且收藏；有且只有25種，每錯(cuò)過一棟，機(jī)會(huì)就少一個(gè)！從市場連續(xù)開發(fā)角度考慮，每一種風(fēng)格都代表了市場的選擇，而選擇的過程和結(jié)果，是后續(xù)200畝高端項(xiàng)目方向！KL凱萊2021/4/2631最新PPT多層建議采取新中式風(fēng)格，換種角度來說，它是一種向天空延伸的別墅，立體布局如下圖，只是剔除非中式元素，再添加中式元素。KL凱萊2021/4/2632最新PPT項(xiàng)目概述及評判項(xiàng)目開發(fā)概念性策略思考產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整建議項(xiàng)目規(guī)劃布局建議項(xiàng)目產(chǎn)品風(fēng)格建議項(xiàng)目園林風(fēng)格建議項(xiàng)目相關(guān)配套建議KL凱萊2021/4/2633最新PPT1、園林風(fēng)格：建議以中式園林或現(xiàn)代優(yōu)雅、浪漫型園林為主，不輕易放過任何一個(gè)景觀細(xì)節(jié)，強(qiáng)調(diào)園林景觀與建筑的和諧，體現(xiàn)建筑的環(huán)境美，使園林成為建筑內(nèi)部空間的延續(xù)。園林布景強(qiáng)調(diào)層次感，高大的喬木、低矮的灌木、伏地的草本和苔蘚，多采用堆坡和草坪手法，并適當(dāng)點(diǎn)綴一些文化雕塑小品、休閑座椅及富有童趣或標(biāo)志性景觀，做到層次分明、錯(cuò)落有致、豐富多彩，營造小區(qū)立體生態(tài)環(huán)境。園林景觀能有效軟化建筑的硬朗和擁擠，樓間距窄、圍墻、前庭陰角與陽角等，多采用密種手法處理。2、重要景觀：主入口前的景觀大道主次入口廣場及中間道景觀軸及景觀點(diǎn)建筑周圍綠植KL凱萊2021/4/2634最新PPT中式園林元素：長廊、拱橋、樓臺、亭榭、湖水石、樹、竹、山、水等?！景咐恐惺斤L(fēng)格-萬科第五園2021/4/2635最新PPT園林細(xì)節(jié)參與性及私密性元素分散于建筑周邊，提高園林實(shí)用性，形成和諧生活氛圍功能分類設(shè)計(jì)元素設(shè)計(jì)要點(diǎn)道路設(shè)置道路鋪裝富于變化<采用碎石、鵝卵石、青石板等不規(guī)則材料，拼合成各式圖案，使道路內(nèi)涵豐富而有趣>鋪裝材料人性化綠色環(huán)保<采用塊料、砂、石、木及預(yù)制品為面層、砂土為基層。上可透氣，下可滲水，提升社區(qū)舒適度>主入口主入口及主通道種植高貴高大樹林，特別栽種1-2棵名樹名木，增加營銷噱頭人行流線曲折<線性宛轉(zhuǎn)的園林小路提升園林的親和力,感觀上增加園林面積,步行空間增大>參與空間小型社區(qū)廣場<數(shù)量為2到4個(gè)，單個(gè)面積不超過200㎡，結(jié)合綠蔭及座椅，成為室外社區(qū)活動(dòng)中心>兒童游戲空間<以生態(tài)創(chuàng)意為主題,結(jié)合植物打造游戲設(shè)施,尺寸:建議10米*12米.地面鋪裝材料:橡膠膠墊.沙地>KL凱萊2021/4/2636最新PPT功能分類設(shè)計(jì)元素設(shè)計(jì)要點(diǎn)輔助效果組團(tuán)園林形成不同主題的小組團(tuán)園林，保證每棟私密性，增加私密性水景特色沿江道打造特色景觀和釣魚臺，與園林相結(jié)合，形成景觀亮點(diǎn)立體園林種植高低不同樹種，打造綠化錯(cuò)落層次綠化遮擋建筑墻基<多種植物形成層次效果遮擋建筑墻基，打造舒適的視覺感受>綠化延伸到入戶門<成為整體園林的有機(jī)組成部分,增加綠化面積，實(shí)現(xiàn)園林空間的延伸>座椅及燈具廣泛分布<提高園林人氣與使用率,每個(gè)活動(dòng)空間結(jié)合樹蔭使坐椅成為真正的休閑、停留空間>垂吊植物寵物公廁<注重毫宅細(xì)節(jié),保持園林整潔,提升園林品質(zhì)>KL凱萊2021/4/2637最新PPT高臺：利用項(xiàng)目整體抬高一層，設(shè)置入口處抬高，中間設(shè)休息平臺，形成景觀點(diǎn)水景：瀑布、亂石、雕塑園林打造-入口水景圣·莫麗斯3期入口寶安：金海華府香蜜湖1號KL凱萊入口主道路主軸：打造儀式感，給客戶制造尊貴感的第一感受可參考元素：多重拱門/樹墻圣·莫麗斯3期多重拱門水榭山多重拱門園林打造-入口通道-儀式感采用不同的地面鋪花，打造富于變化的園林景色，結(jié)合園林風(fēng)格，增強(qiáng)符號元素。園林打造-以道路為紐帶,形成不同主題的景觀帶公共綠地及重要交通節(jié)點(diǎn)處，建議采用堆坡和密種手法，綠植搭配上凸顯層次感，適當(dāng)增加石頭、雕塑、花車、吊籃、花架、小品等景觀元素，色調(diào)上豐富一些，充分體現(xiàn)優(yōu)雅、品位等生活情趣。KL凱萊2021/4/2641最新PPTKL凱萊2021/4/2642最新PPTKL凱萊入戶大堂的飛馬圖案下水道蓋金屬鏤花及時(shí)石材的運(yùn)用，是客戶傳統(tǒng)認(rèn)識的豪宅元素園林打造-園林細(xì)節(jié)-裝飾及指導(dǎo)KL凱萊園林打造-圍墻及樹墻低矮園燈作為園林景觀的構(gòu)成部分，結(jié)合景觀選取風(fēng)情或現(xiàn)代簡潔風(fēng)格園燈園林打造-園林燈光工程園林打造-園林設(shè)想-無處不在的鮮花與閑適項(xiàng)目概述及評判項(xiàng)目開發(fā)概念性策略思考產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整建議項(xiàng)目規(guī)劃布局建議項(xiàng)目產(chǎn)品風(fēng)格建議項(xiàng)目園林風(fēng)格建議項(xiàng)目相關(guān)配套建議KL凱萊2021/4/2648最新PPT規(guī)劃上對于項(xiàng)目變電房的設(shè)置暫時(shí)缺失，在此友情提醒，作為高端項(xiàng)目的本案，服務(wù)于高端客戶，須慎重考慮變電房的位置，建議設(shè)置于項(xiàng)目南端。項(xiàng)目在物業(yè)管理硬件配置方面，建議采取全智能的