第7章房地產轉讓代理

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7.1房地產代理概述7.2房地產轉讓一般規(guī)定7.3土地使用權轉讓代理7.4商品房銷售代理7.5二手房買賣代理第7章房地產轉讓代理2/3/20231房地產經紀人7.1房地產代理概述一、代理的概念和類型代理的概念:

代理是代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施的、其民事責任由被代理人承擔的法律行為。代理的種類以代理權產生的依據不同，可將代理分為委托代理、法定代理和指定代理。2/3/20232房地產經紀人二、代理的特征：(1)代理人必須在代理權限范圍內實施代理行為(2)代理人以被代理人的名義實施代理行為(3)代理人在被代理人的授權范圍內獨立地表現自己的意志(4)被代理人對代理行為承擔民事責任2/3/20233房地產經紀人三、無權代理無權代理是指行為人沒有代理權而以他人名義進行民事、經濟活動。無權代理包括以下幾種情況：(1)沒有代理權的代理行為；(2)超越代理權限的代理行為；(3)代理權終止后的代理行為。誰來承擔無權代理行為的民事責任？2/3/20234房地產經紀人四、代理關系的終止1.委托代理關系的終止(1)代理期間屆滿或者代理事項完成；(2)被代理人取消委托或代理人辭去委托；(3)代理人死亡或代理人喪失民事行為能力；(4)作為被代理人或者代理人的法人終止。2/3/20235房地產經紀人2.法定代理或指定代理關系的終止(1)被代理人取得或者恢復民事行為能力；(2)被代理人或代理人死亡；(3)指定代理的人民法院或指定單位撤銷指定；(4)監(jiān)護關系消滅。2/3/20236房地產經紀人五、房地產代理業(yè)務的主要類型：根據服務對象的不同

1、房地產賣方代理業(yè)務（1）商品房銷售代理（2）房屋出租代理（3）二手房出售代理2、房地產買方代理業(yè)務2/3/20237房地產經紀人根據代理業(yè)務客體的交易形式不同分為：(1)房地產轉讓代理；(2)房地產租賃代理；(3)房地產抵押代理；(4)房地產產權登記代理；(5)房地產營銷代理；(6)其他房地產代理業(yè)務。2/3/20238房地產經紀人六、房地產代理的操作程序

商品房買賣代理業(yè)務一般的操作步驟：1、確定委托代理關系2、進行市場銷售的可行性論證3、制定促銷計劃4、與客戶接洽、談判、簽約(1)接受客戶的咨詢，介紹所代理物業(yè)(2)與客戶簽訂購房意向書或購房委托書(3)現場看房(4)簽約、付款5、代理費的取得（1）代理費的收?。?）收費標準2/3/20239房地產經紀人七、房地產代理業(yè)務中的委托合同

1、委托合同的概念和特征委托合同是指依雙方當事人約定，一方為他方處理事務的合同。特征：(1)委托合同的目的是處理或管理委托人的事務(2)委托合同為諾成合同(3)委托合同為不要式合同

2/3/202310房地產經紀人2、委托合同雙方的義務和責任受托人的義務(1)辦理委托事務的義務。這是受托人的主要義務(2)報告義務(3)轉移利益的義務

受托人的責任委托人的義務和責任(1)支付費用的義務(2)付酬的義務(3)賠償責任

委托合同的終止幾種情況：(1)委托事務處理完畢(2)合同期限屆滿(3)合同履行已不可能(4)合同的解除條件成熟(5)當事人一方終止合同

2/3/202311房地產經紀人7.2房地產轉讓一般規(guī)定一、房地產轉讓概念：是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。其他合法方式：(1)以房地產作價入股與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬發(fā)生變更的；(2)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經營房地產，而使房地產權屬發(fā)生變更的；(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；(4)以房地產抵債的；(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。2/3/202312房地產經紀人房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人等三種情形的房屋產權無償贈與，可對當事雙方不征收個人所得稅。贈與房屋須繳20%個稅三種情形可免繳2/3/202313房地產經紀人二、房地產轉讓的分類

1、根據轉讓的對象，房地產轉讓可分為地面有建筑物的轉讓和地面上無建筑物的轉讓2、根據土地使用權的獲得方式，出讓方式取得的土地使用權轉讓和劃撥方式取得的土地使用權轉讓

3、根據轉讓的方式，房地產轉讓可分為有償和無償兩種方式2/3/202314房地產經紀人三、房地產轉讓的條件規(guī)定下列房地產不得轉讓：(1)對以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。同時規(guī)定應按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。2/3/202315房地產經紀人(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的(3)依法收回土地使用權的(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的

(5)權屬有爭議的(6)未依法登記領取權屬證書的(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情況

規(guī)定下列房地產不得轉讓：2/3/202316房地產經紀人思考：該房地產能否轉讓？2004年8月，廣州市甲房地產開發(fā)公司和乙房地產開發(fā)公司通過合資以合法方式，在該市城市規(guī)劃區(qū)內，取得了一塊土地的使用權，并繳納了土地出讓金，獲得了土地使用權證書。同時出讓合同約定由甲公司進行住宅小區(qū)建設，該項目計劃總投資5000萬元，建設工期為16個月。甲公司按出讓合同約定的進度投資了1000萬元，后甲公司因建設資金的不足，準備將該土地轉讓。試問該房地產能否轉讓？2/3/202317房地產經紀人四、房地產轉讓的程序(1)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同。(2)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。(3)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理。(4)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估。(5)房地產轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費。(6)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產權屬證書。2/3/202318房地產經紀人7.3土地使用權轉讓代理1、國有土地使用權出讓概念

國有土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。國有土地使用權出讓年限：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；(5)綜合或其他用地50年。一、國有土地使用權出讓2/3/202319房地產經紀人

2、國有土地使用權出讓方式、終止出讓方式：(1)協議出讓(2)招標出讓(3)拍賣出讓(4)掛牌出讓

2/3/202320房地產經紀人土地使用權終止：(1)土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得(2)國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回,特殊情況下依法收回。(3)土地使用者違反出讓合同有關規(guī)定，無償收回。(4)因土地滅失而導致使用人實際不再享有土地使用權

2/3/202321房地產經紀人二、國有土地使用權轉讓1、國有土地使用權轉讓的概念土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

2、國有土地使用權轉讓的原則

根據《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權轉讓的原則包括：(1)同時轉移原則(2)產權一致的原則(3)效益不可損原則

2/3/202322房地產經紀人3、國有土地使用權轉讓的條件

實質要件：(1)土地使用權的轉讓要具備法律規(guī)定條件(土地使用權出讓合同、國有土地使用權證書)(2)以完成土地使用權出讓合同中規(guī)定投資的一定比例作為土地使用權轉讓的條件屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。(3)要按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開發(fā)、利用土地(4)土地使用權轉讓的必要條件

（遵循出讓合同的規(guī)定）形式要件：(1)訂立土地使用權轉讓合同(2)進行土地使用權轉讓過戶登記

2/3/202323房地產經紀人思考：該房地產要轉讓還需滿足哪些條件？2004年8月，廣州市甲房地產開發(fā)公司和乙房地產開發(fā)公司通過合資以合法方式，在該市城市規(guī)劃區(qū)內，取得了一塊土地的使用權，并繳納了土地出讓金，獲得了土地使用權證書。同時出讓合同約定由甲公司進行住宅小區(qū)建設，該項目計劃總投資5000萬元，建設工期為16個月。甲公司按出讓合同約定的進度投資了1000萬元，后甲公司因建設資金的不足，準備將該土地轉讓。試問該房地產怎樣才能轉讓？2/3/202324房地產經紀人4、國有土地使用權轉讓的程序

(1)提出申請

(2)批準(3)訂立合同(4)公證和認證(5)辦理登記過戶手續(xù)

國有土地使用權轉讓合同范本P2122/3/202325房地產經紀人7.4商品房銷售代理一、商品房銷售代理的含義、類型和特點1、含義：商品房銷售代理是指房地產經紀人接受房地產開發(fā)商的委托，按委托人的基本要求進行商品房銷售并收取傭金的行為。2、商品房銷售代理的分類商品房現售代理商品房預售代理2/3/202326房地產經紀人3、商品房銷售代理特點(1)商品房銷售代理是一種民事行為，委托方為房地產開發(fā)經營企業(yè)或購房人，代理方，即房地產經紀機構(2)商品房銷售代理由房地產經紀人實施，但應以被代理人的名義進行。(3)商品房銷售代理是有償的代理行為。(4)商品房銷售代理方必須是經工商登記注冊，領取營業(yè)執(zhí)照，并到房地產管理部門進行備案的經紀機構。2/3/202327房地產經紀人二、商品房銷售代理的方式1、獨家代理(1)獨占銷售權代理，或稱買賣權委托合同(2)獨占代理權代理2、共同代理3、參與代理2/3/202328房地產經紀人三、房地產銷售代理的業(yè)務來源

1、房地產開發(fā)商委托代理2、單位用房委托代理3、居民委托代理4、流動人口委托代理2/3/202329房地產經紀人四、商品房銷售代理1、商品房銷售管理辦法：商品房現售應當符合以下條件：

①現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；②取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；③持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；④已通過竣工驗收；⑤拆遷安置已經落實；⑥供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；⑦物業(yè)管理方案已經落實。2/3/202330房地產經紀人2、商品房銷售計價商品房銷售可以按套(單元)計價;按套內建筑面積;按建筑面積計價。按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：①面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；②面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。面積誤差比＝（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%2/3/202331房地產經紀人五、商品房預售代理

1.商品房預售應當符合下列條件：①已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；②持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；③按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。④取得《商品房預售許可證》2/3/202332房地產經紀人2.預售商品房轉讓時應注意的問題(1)預購人如果未付清預售商品房總價款的，預購人只有在征得開發(fā)商同意后，才能與受讓人訂立預售商品房轉讓合同。(2)預購人如果已付清預售商品房總價款的，預購人可以與受讓人訂立預售商品房轉讓合同，并書面通知開發(fā)商。(3)預售商品房轉讓，由預購人向相應的房地產交易管理機構提出申請，在滿足預售合同已按規(guī)定辦妥商品房預售合同登記手續(xù),預購人交納房款25%以上,房地產交易管理機構才同意轉讓.(4)預售商品房轉讓合同應由預購人、受讓人和開發(fā)商三方共同簽訂，并作為原預售合同的背書

2/3/202333房地產經紀人六、商品房買賣合同主要內容文本P225(1)當事人名稱或者姓名和住所；(2)商品房基本狀況；(3)商品房的銷售方式；(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(5)交付使用條件及日期；(6)裝飾、設備標準承諾；(7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；(8)公共配套建筑的產權歸屬；

(9)面積差異的處理方式；(10)辦理產權登記有關事宜；(11)解決爭議的方法；(12)違約責任；(13)雙方約定的其他事項。2/3/202334房地產經紀人7.5二手房買賣代理一、二手房買賣的概念與程序二手房買賣：是指房屋產權人將其依法擁有產權的房屋(但不包括通過商品房開發(fā)而取得產權的房屋)通過買賣轉讓給他人的行為。二手房買賣的一般程序為：(1)購房人或賣房人通過中介、媒體等渠道尋找交易對象；(2)交易雙方簽訂房屋買賣合同；(3)交易過戶登記。2/3/202335房地產經紀人二、二手房買賣代理及類型二手房買賣代理是指房地產經紀人受委托人委托，以委托人名義買賣二手房的經紀行為，包括二手房出售代理和二手房購買代理。二手房買賣合同P2332/3/202336房地產經紀人三、二手房買方買房注意事項：看質量：主體結構是否遭到破壞、管線是否老化、衛(wèi)生間和廚房的防水防火性能如何；看戶型：結構，使用率；看位置：升值潛力；教育、購物、交通、醫(yī)療；看產權：要了解房屋產權的真實情況，要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件；向有關房產管理部門查驗；是否有抵押、租約及共有人等；戶籍情況；2/3/202337房地產經紀人思考：暫不過戶的風險有哪些？對不滿5年住房的二手買賣房交易征收5％的營業(yè)稅。面對這一政策，很多人不想繳納這個不小的稅費，但又不得不買賣住房，于是采取措施變相買賣，先買后過戶。這種二手房交易方式的特征是：雙方對房價進行磋商，簽好合同，買方付清房款或付清部分房款，賣方則將房子交給買方入住使用，將兩證交給買方，待房子滿期5年后，再新修一合同去辦理房屋買賣過戶手續(xù)。試問這種買賣的風險有哪些？

2/3/202338房地產經紀人1）買方不能通過銀行“按揭”取得貸款來支付房款；2）如果賣