2023年下半年福建省房地產估價師理論與方法房地產損害賠償的需要模擬試題

2023年下半年福建省房地產估價師《理論與方法》:房地產損害補償的需要模擬試題本卷共分為2大題50小題,作答時間為１80分鐘,總分1００分,6０分及格。一、單項選擇題（共25題,每題2分，每題的備選項中,只有1個事最符合題意)１、已動工開發(fā),但開發(fā)建設面積局限性應開發(fā)建設面積的,或投資額局限性總投資額2５%的，或未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的,視為閑置土地。?A:1／2

B:１/3?C:１/4

D：1/5

Ｅ:執(zhí)行層的組織協調2、__是指廠商把各種生產要素作為投入品進行組合并轉化成產品的過程。

Ａ．供應?B.生產

C.投入

D.產出3、開發(fā)商以某一價格出售“物業(yè)+健身房會員資格+保齡球館會員資格＋游泳池會員資格”時，該價格比這四項各自價格之和低了許多,開發(fā)商采用的是＿_技巧。

A．產品線定價

B．選擇品定價

C.補充品定價?Ｄ.產品束定價4、某建筑物的建筑面積為2０23㎡,占地面積為3000㎡，現在重新獲得該土地的價格為800元／㎡,建筑物重置價格為900元/㎡,而市場上該類房地產正常交易價格為18０0元／㎡．則該建筑物的成新率為。?A:4４％?B:5０％?Ｃ：６7%

D：９4%?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、某居民樓總建筑面積為50０0m2,總價值為１000萬元,其中土地總價值為50０萬元,某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為１50m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分攤,該人占有的土地份額為__。

A.3%

B.3．５%

C.7%?Ｄ.4%6、下列關于資金時間價值的表述中，錯誤的是。

Ａ：從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值

B:從消費者的角度來看,資金的時間價值體現為放棄即期消費應得到的補償

C:即使資金存在時間價值，也可以直接比較不同時點發(fā)生的鈔票流量?D:利率是資金時間價值的一種標志?E：借款協議７、假設開發(fā)法的基本理論依據是。

A:生產費用原理

B:預期原理

C:替代原理

D：供求原理?E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格８、有效毛收入乘數是估價對象房地產的＿＿除以其有效毛收入所得的倍數。?Ａ．售價?Ｂ．租金

C．潛在毛收入

D.凈收益9、轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起__日內,持房地產開發(fā)項目轉讓協議到房地產開發(fā)主管部門備案。

A．６０

B．４5

C．30?Ｄ.1５10、從經濟角度看，土地運用選擇的一般順序是＿＿。

A.商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地?B.商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地

C．商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地?D．商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地

1１、國家實行保護耕地的制度。下列不屬于耕地范圍的是。?A：新開開荒地?B：輪歇地、草田輪作地?C:以種植農作物為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地

D:耕種３年以下的灘地和灘涂

E：房地產估價機構必須加蓋公章12、用收益法評估某宗房地產的價格時,除有租約限制的以外，應選取__凈收益作為估價依據。

Ａ．類似房地產的客觀

Ｂ．類似房地產的實際

C.類似房地產的最高

Ｄ.類似房地產的最低１３、某宗工業(yè)用地面積為5０00㎡，容積率為１.0,樓面地價為８00元／㎡，若城市規(guī)劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為８．0,其中商業(yè)用途建筑面積占40％，樓面地價為３000元/㎡,居住用途建筑面積占６0%,樓面地價為1００0元／㎡。該宗地塊上理論上應補交的地價為萬元。

Ａ:４０0０

B:5９0０?C：68００

D：7２00?Ｅ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、對評估中數據估算誤差引起的最終結果變化進行分析的常用方法是__。?A．保本點分析?B．敏感性分析?C．鈔票流量分析?Ｄ．記錄實驗分析15、某年１月30日購買某房地產價格為1000美元/㎡,首付款為2０％，余款半年末一次性支付，月利率為0．６％。當年,該類房地產以美元為基礎的價格平均每月比上月上漲1％，人民幣兌換美元的匯率１月３０日為6．59：１,９月3０日為６.46:１。下列關于該房地產價格的說法，對的的是。

A:該房地產的名義交易價格為人民幣6５90元／㎡?B：該房地產的實際交易價格為人民幣６404元/㎡

C:該房地產于該年9月3０日的市場價格為1052美元/㎡?D：該類房地產在該年１月3０日至９月30日期間以人民幣為基準的價格平均每月比上月上漲幅度大于1％?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格１６、混凝土的重要性質是。?A:水灰比?B:水泥品種

C：和易性?D：砂率?E：執(zhí)行層的組織協調1７、房地產轉讓應當以作為繳納稅費的依據。

A：申報的成交價格?B：申報的市場價格?Ｃ:申報的租賃價格

D：申報的成本價格?E：執(zhí)行層的組織協調1８、因土地權利人發(fā)生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發(fā)生變更而進行的登記,屬于。

A:土地初始登記

B:土地變更登記?Ｃ：土地總登記?D：土地注銷登記

E：執(zhí)行層的組織協調19、房地產的經濟壽命是指物業(yè)開始使用至__的時刻。?A.收益為零?B.產生的收益超過其使用成本

C.凈收益為零?D.收益率小于基準收益率20、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，房地產開發(fā)公司轉讓房地產開發(fā)項目時,尚未完畢拆遷補償安頓的，原訴遷補償安頓協議中有關的權利、義務隨之轉移給。

Ａ:轉讓人?Ｂ：受讓人

Ｃ:轉讓人和受讓人

D：第三人

E:房地產估價機構必須加蓋公章21、下列不屬于土地增值稅扣除項目的是。?Ａ:取得土地使用權時所支付的金額?B：土地開發(fā)成本、費用

Ｃ：建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格?Ｄ:與轉讓房地產無關的稅金

E：執(zhí)行層的組織協調２２、張先生以10萬元的預付款購買了一套時價為100萬元的期房住宅,一年后該住宅交付使用時,現房價格漲到了1２0萬元,那么,張先生預付款的收益率為＿_。?Ａ.1０%?B．20%

Ｃ.５0%

D．2０0％23、以出讓等有償方式取得建設用地使用權進行房地產開發(fā)的閑置土地，超過出讓協議約定的動工開發(fā)日期滿年未動工開發(fā)的,可以無償收回建設用地使用權。?A：１?B：2?C：３?D:4

Ｅ:房地產估價機構必須加蓋公章24、按照國家標準《城市用地分類與規(guī)劃建筑用地標準》劃分,城市建設用地不涉及。（20２3年試題)?A:倉儲用地

Ｂ:特殊用地

C:水域和其他用地

Ｄ:工業(yè)用地?Ｅ：執(zhí)行層的組織協調25、存量是指報告期期末已占用和控制的拇業(yè)空間總量。在數值上，報告期總量=上期存量+報告期新竣工量—__。

Ａ．報告期滅失量

B.最低銷售量

C.工程量

D．盈虧平衡點量二、多項選擇題（共25題，每題2分,每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)1、對具有房屋功能的地下建筑，征收房產稅的相關規(guī)定有。(2023年試題)?A：自用的工業(yè)房產,以房屋原價的50%~60%作為應稅房產原值?Ｂ:自用的工業(yè)房產，以房屋原價的50％~６0％作為計稅稅基

C：商業(yè)用途地下建筑,以房屋原價的70%～80％作為應稅房產原值?D:出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定納稅

E:地下人防設施免稅2、假如同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價連續(xù)大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會。

A:減少?B：增長

Ｃ：不變?D:同步遞減

E：借款協議３、在居住區(qū)控制性具體規(guī)劃的控制體系指標中,建筑密度屬于。

Ａ：用地控制指標

B：環(huán)境容量控制指標?C:建筑形態(tài)控制指標?Ｄ:城市設計引導及控制指標?E:執(zhí)行層的組織協調4、《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定,拆遷的實行方式重要涉及。

A:自行拆遷

B:委托拆遷?C:政府拆遷?Ｄ：單位拆遷?E：社會拆遷5、按照規(guī)定,房地產開發(fā)公司在變更事項擬定后，未在規(guī)定期限內告知買受人的,解決的原則是。

Ａ:買受人無權退房

B:買受人有權退房?C:買受人不退房的,由房地產開發(fā)公司繼續(xù)執(zhí)行原協議?D：買受人退房的，由房地產開發(fā)公司承擔違約責任?E：買受人退房的,由規(guī)劃部門承擔違約責任6、李某購買了A房地產開發(fā)公司的住房一套,因質量問題，與其發(fā)生了質量糾紛。假如李某在商品房交付使用之后發(fā)現質量問題，這里的“交付使用”之后是指。?A：未辦理交付使用手續(xù)之前

B：辦理了交付使用手續(xù)之后?Ｃ：房屋所有權證辦理之前?D:房屋所有權證辦理完畢之后

E：因房地產資金問題而不能如期開工的7、已知一年期國債利率為３．31%,貸款利率為５．4３%，投資風險補償利率為２.23%,管理承擔補償為1.32%,缺少流動性補償為１.４2%，所得稅抵扣為0.5%，則報酬率為__。

A．７.78%?B．8．28%?Ｃ．13．２１％?Ｄ.１4.21%8、房地產開發(fā)項目市場定位的含義重要涉及。?A：預測開發(fā)成本

B:選定目的市場

Ｃ：擬定消費群體?D：明確項目檔次

Ｅ：設計建造標準

注:0８版教材新增長的內容，09版教材又刪掉了該部分內容。9、下列關于協議，表述錯誤的是。

A:協議是具有相應法律效力的協議?B：協議是一方以上當事人的法律行為?C：協議是平等主體之間的民事法律關系

Ｄ：協議的本質是一種合意或協議?Ｅ：執(zhí)行層的組織協調1０、下列代理行為中，屬于濫用代理權的是。?A:指定代理

B：委托代理?C：雙方代理

Ｄ：法定代理

E：執(zhí)行層的組織協調

１1、物業(yè)公司在選擇零信商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，一方面要考慮的因素是__。?Ａ．零售商的財務能力?B.零售商的聲譽?Ｃ.零售商的組合與位置分派?D.零售商的經營內容1２、下列屬于平均指標的是。?A：算術平均數?Ｂ：調和平均數?C:中位數

Ｄ：眾數

E:標準差13、下列房地產權利的種類中,屬于他物權的有__。

A.所有權?Ｂ．土地使用權

Ｃ.地役權?D．典權

E．租賃權14、路線價法用于宗地估價,其結果的可信度重要取決于__的健全與否。?A．路線價?B.深度百分率?C.宗地形狀?D．臨街狀態(tài)

Ｅ.土地形狀1５、__是宏觀經濟政策的第一個目的，一般是指一切生產要素都有機會以合適報酬參與生產的狀態(tài)。

A.充足就業(yè)

Ｂ．價格穩(wěn)定

C．經濟增長

Ｄ．國際收支平衡16、有Ａ、Ｂ、C三個影響房地產價格的因素,其中Ａ的影響最大，B次之，Ｃ最小，分別賦予的權重為f1、ｆ2、f3,此三者的大小關系應為__。?Ａ.f1＜ｆ２＜f3

B．f1＞f2>ｆ３?Ｃ．ｆ１＝f2=ｆ3?D．無關17、會計是在企事業(yè)及其他經濟組織范圍內建立的一個以提供財務信息為主的經濟信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)涉及四個層次。?A：會計核算解決系統(tǒng)?B:會計信息解決系統(tǒng)?C：會計信息解釋系統(tǒng)?D:會計信息調節(jié)系統(tǒng)?E:會計信息流通系統(tǒng)18、報酬資本化公式的假設前提有(）。?A．凈收益A每年不變

Ｂ．收益年限n為有限年?C．報酬率Y不等于零

D.價格Ｖ符合評估時點市場情況19、下列屬于形成權的是。

A：解除權

Ｂ：追認權

Ｃ:選擇權?D：異議權

E:人身權２0、下列房地產投資風險中,屬于系統(tǒng)風險的是。

A：周期風險

Ｂ:比較風險

Ｃ：資本價值風險?D:時間風險?Ｅ：借款協議2１、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（）。?A.是一種專業(yè)意見?B.估計價格或價值

C.實行有償服務?D.承擔法律責任?E．估價作業(yè)日期長2２、下列關于住宅專項維修資金,表述對的的是。

A:住宅專項維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿前的維修和更新、改造的資金

B：業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有

C：從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有?D:1998年國務院《關于進一步深化城鄉(xiāng)住房制度改革加快住房建設的告知》明確提出建立住房維修基金制度?E:住宅專項維修資金的存儲利息，除業(yè)主大會另有決定外，應當轉入住宅專項維修資金滾存使用2３、在運用預期收益的盼望值和標準差進行項目比選時,下列表述中對的的有．(2023年試題）?A：盼望值相同,標準差小的方案為優(yōu)

B：標準差相同,盼望值小的為