廣州番禺區(qū)大石街總體規(guī)劃PPT

小組成員成城05336003陳夏05336007陳陽(yáng)05395091羅鉻磊05336023徐耀寬05336032

指導(dǎo)教師：袁奇峰報(bào)告目錄規(guī)劃背景規(guī)劃原則規(guī)劃戰(zhàn)略規(guī)劃解析規(guī)劃成果規(guī)劃背景規(guī)劃背景

背景故事故事主角：一個(gè)典型的中產(chǎn)階級(jí)家庭父親37歲規(guī)劃師母親35歲文員孩子8歲小學(xué)生規(guī)劃背景他們現(xiàn)居住于廣州荔灣區(qū)，由于居住環(huán)境較差，正準(zhǔn)備換一個(gè)更好的居住地。規(guī)劃背景考慮到自己的收入狀況以及現(xiàn)在中心城區(qū)瘋狂的樓價(jià)，他們決定搬到生態(tài)環(huán)境更好的郊區(qū)。而因?yàn)樽约旱墓ぷ骱蜕鐣?huì)關(guān)系仍在老城區(qū)，所以他們把目光投到離中心城區(qū)不遠(yuǎn)，而交通又極為方便的華南板塊。規(guī)劃背景于是他們坐上了前往大石的地鐵…規(guī)劃背景一出地鐵站，竟是一片荒涼，讓習(xí)慣了老城區(qū)繁華的他們有些不可思議。周邊基本上處于未開發(fā)狀態(tài)，更別提能給生活帶來方便的地鐵成熟商圈了。于是，他們放棄了在地鐵站周邊買房的打算。規(guī)劃背景他們坐上出租車?yán)^續(xù)考察大石。他們來到了大石的中心城區(qū)，這里小區(qū)林立，人氣頗旺?？墒呛茈y分清它究竟是城，還是鄉(xiāng)。放眼望去，城村混雜，建筑凌亂，人車無序，綠地幾乎全無。于是，他們又放棄了在中心城區(qū)定居的打算。規(guī)劃背景他們繼續(xù)往西走，情況更加糟糕，一片片的工業(yè)園區(qū)，一堆堆散落布局的村莊，一條條水黑發(fā)臭的河流，環(huán)境污染相當(dāng)嚴(yán)重。正當(dāng)他們準(zhǔn)備放棄在大石買房的打算時(shí)，出租車司機(jī)向他們推薦了濱江居住帶。規(guī)劃背景初到濱江居住區(qū)，他們被眼前漂亮的房子以及開闊的江景深深吸引住了?？墒羌?xì)細(xì)觀察后，他們發(fā)現(xiàn)這里的公共服務(wù)配套設(shè)施嚴(yán)重不足，學(xué)校和醫(yī)院都很難找到，那孩子的學(xué)業(yè)怎么辦？規(guī)劃背景無奈之下，他們最終不得不放棄了在大石買房的計(jì)劃。規(guī)劃背景規(guī)劃原則規(guī)劃原則規(guī)劃立場(chǎng)規(guī)劃定位規(guī)劃動(dòng)機(jī)規(guī)劃原則規(guī)劃立場(chǎng)站在廣州市政府的角度，從廣州的全局出發(fā)，協(xié)調(diào)廣州與大石的利益格局。規(guī)劃原則規(guī)劃定位保持良好的生態(tài)環(huán)境，完善公共服務(wù)設(shè)施，承接廣州老城區(qū)人口的疏散。規(guī)劃原則大石在廣州的定位分析規(guī)劃原則規(guī)劃動(dòng)機(jī)根據(jù)對(duì)大石的規(guī)劃定位，大石應(yīng)該成為一個(gè)人們向往的居住地，而大石也有這種先天的優(yōu)勢(shì)，但如何避免先前提到的規(guī)劃背景中的一幕，這就是本次規(guī)劃的努力方向。規(guī)劃原則規(guī)劃戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略城鎮(zhèn)規(guī)模預(yù)測(cè)2025年，大石街道的總?cè)丝谑?5萬，城市建設(shè)用地1334公頃，人均建設(shè)用地53.4平方米。規(guī)劃戰(zhàn)略

2.發(fā)展策略住區(qū)地鐵綠地舊村產(chǎn)業(yè)公服規(guī)劃戰(zhàn)略如何把大石打造成一個(gè)有吸引力的住區(qū)？地鐵：應(yīng)用TOD模式，發(fā)展成一個(gè)高效率的便捷的通勤商

業(yè)中心

舊村：改造舊村，為新型住區(qū)的發(fā)展集約土地，避免城中

村的出現(xiàn)

產(chǎn)業(yè)：抑制工業(yè)，保持良好的生態(tài)環(huán)境；發(fā)展生活服務(wù)業(yè)，

提高居住的品質(zhì)

公服：完善公共服務(wù)設(shè)施的配套，解決住戶的后顧之憂

綠地：提高人均公共綠地面積，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境規(guī)劃戰(zhàn)略3.大石土地利用規(guī)劃結(jié)構(gòu)

兩心四軸四片規(guī)劃戰(zhàn)略濱江景觀軸地鐵發(fā)展軸依山景觀軸西城地鐵商務(wù)貿(mào)易區(qū)綠楔生態(tài)軸傳統(tǒng)居住服務(wù)區(qū)東城地鐵生活居住區(qū)旅游休閑綜合區(qū)規(guī)劃解析人口預(yù)測(cè)解析產(chǎn)業(yè)發(fā)展解析地鐵發(fā)展解析舊村改造解析公服配套解析綠地景觀解析規(guī)劃解析人口預(yù)測(cè)人口預(yù)測(cè)

大石的人口在未來十幾年將會(huì)發(fā)生劇烈的變化，可造成變數(shù)的因素很多，如眾多房地產(chǎn)的崛起，新客站的建成，工業(yè)區(qū)的變動(dòng)，國(guó)家戶口制度的改革等等。因此有必要通過多種方案來預(yù)測(cè)人口規(guī)模，結(jié)合本次總體規(guī)劃對(duì)大石的定位，從中選取較為適宜的預(yù)測(cè)值，然后在這基礎(chǔ)上適當(dāng)?shù)卣{(diào)整。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀方案一

由過去的增長(zhǎng)率推導(dǎo)未來的人口規(guī)模

以2004~2006年的年均人口增長(zhǎng)速度（2.2%）為今后的預(yù)測(cè)速度，以2007年現(xiàn)狀大石的人口規(guī)模為基數(shù)，算出2025年大石的人口是150595人。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀方案二

可建設(shè)用地÷人均建設(shè)用

地=預(yù)測(cè)人口規(guī)模

《2010~2020年廣州戰(zhàn)略規(guī)劃》的人均建設(shè)用地為76.9㎡∕人。大石的可建設(shè)用地為15.67平方公里。由可建設(shè)用地÷人均建設(shè)用地算得大石2025年的人口規(guī)模是203771人。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀方案三

由地鐵通勤人口預(yù)測(cè)大

石總?cè)丝?/p>

由大石兩個(gè)地鐵站2025年的客流量預(yù)測(cè)，結(jié)合未來的人口結(jié)構(gòu)，粗略估計(jì)總?cè)丝谝?guī)模為220000。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀方案四

由本次總體規(guī)劃戰(zhàn)略方向

反推大石的總?cè)丝?/p>

預(yù)測(cè)2025年本地居民人口為57405人。外來打工人數(shù)是25000人規(guī)劃增加的房地產(chǎn)面積是282公頃，包括廉租房，白領(lǐng)公寓，依山濱水高檔住區(qū)。對(duì)不同類別的居住區(qū)，我們依據(jù)規(guī)范和已存在的案例粗略定了相應(yīng)的容積率。計(jì)算得出可容納的人口數(shù)是172758人。因此，2025年的預(yù)測(cè)總?cè)丝谑?55263人。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀四種方案的預(yù)測(cè)值分別是150595人，203771人，220000人，255263人?？紤]到本規(guī)劃對(duì)大石的定位是以居住為主的區(qū)域，我們對(duì)大石2025年的人口規(guī)模預(yù)測(cè)值為250000人。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)規(guī)劃解析1、房地產(chǎn)業(yè)2、商業(yè)3、工業(yè)人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀房地產(chǎn)業(yè)過去：華南板塊的興起現(xiàn)在：公共服務(wù)配套設(shè)施的缺乏未來：地鐵站的開通將成為新一輪發(fā)展的推力人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀房地產(chǎn)用地規(guī)劃人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀商業(yè)現(xiàn)狀分析：周邊的商業(yè)強(qiáng)大自身旅游業(yè)飲食業(yè)有優(yōu)勢(shì)人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀商業(yè)規(guī)劃結(jié)構(gòu)大石的五大商業(yè)城商務(wù)城汽修城家私城大石城飲食城人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀工業(yè)現(xiàn)狀：污染嚴(yán)重，效益不高，占地較大規(guī)劃：保留產(chǎn)值較高的廣日電梯和華凌空調(diào)，其余的工業(yè)用地均改變用地性質(zhì)人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀地鐵發(fā)展地鐵發(fā)展解析兩個(gè)地鐵站點(diǎn)的建設(shè)要二十多億人民幣,如何善待廣州市政府的饋贈(zèng)?

地鐵站點(diǎn)周邊的土地是如何利用的?

怎樣規(guī)劃才能夠最大效益的利用地鐵站點(diǎn)周邊土地?大石街道人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀TOD發(fā)展模式地鐵站周邊土地利用主要的特征：

1.高容積率2.土地使用混合3.步行環(huán)境4.半徑是500米到

600米5.公共服務(wù)設(shè)施6.公交轉(zhuǎn)換

人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀土地混合使用人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀適宜的步行環(huán)境人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀快捷的公交轉(zhuǎn)換人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀案例：香港灣仔沙地鐵站點(diǎn)公共交通轉(zhuǎn)換全天候步行環(huán)境綜合樓普遍人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展

1.案例借鑒

2.現(xiàn)狀分析

3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地景觀大石街道地鐵站區(qū)位分析三號(hào)線北連花都，南接番禺、南沙，中間貫穿廣州市城市中心區(qū)的目的，使廣州市的南部海港，南沙新區(qū)、中部陸港，廣州東站、北部空港，廣州市新白云機(jī)場(chǎng)聯(lián)成一體，整體上形成貫穿廣州市南北向的軌道交通骨干線。七號(hào)線西連廣州新客站，向南連通大學(xué)城，中間穿過大石。二號(hào)線，北到白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南連廣州新客站，穿越大石街道會(huì)江站。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展

1.案例借鑒

2.現(xiàn)狀分析

3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地景觀大石站500米半徑內(nèi)土地利用現(xiàn)狀以會(huì)江地鐵站為圓心,半徑500米范圍內(nèi).現(xiàn)狀右邊有一個(gè)大型的工業(yè)園區(qū)----石北工業(yè)園區(qū)邊上有較多低密度村莊，剩下就是未開發(fā)的土地。這片區(qū)域是以工業(yè)發(fā)展為主導(dǎo),所以相對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施很少,而且污染比較嚴(yán)重.人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展

1.案例借鑒

2.現(xiàn)狀分析

3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地景觀大石站500米半徑內(nèi)土地利用現(xiàn)狀以大石地鐵站點(diǎn)為圓心,半徑500米范圍內(nèi),現(xiàn)狀右邊是大片的綠地，剩下都是村莊類型的低密度開發(fā)區(qū)域，房屋間距很小，建筑密度很高，而容積率又相對(duì)較低，基礎(chǔ)設(shè)施有待改善，生態(tài)環(huán)境在一定程度上被破壞。

人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展

1.案例借鑒

2.現(xiàn)狀分析

3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地景觀地鐵站點(diǎn)周邊基礎(chǔ)設(shè)施分布相對(duì)分散學(xué)校，醫(yī)院，體育館,文化娛樂等生活基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施在地鐵站點(diǎn)周邊過度分散.距離上的差距直接影響了人們的生活質(zhì)量.他們所期望的是在居住的區(qū)域內(nèi),可以就近解決生活用品,醫(yī)療問題.孩子可以就近得到高品質(zhì)的教育.空閑之余,可以在公園中一家玩耍.人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展

1.案例借鑒

2.現(xiàn)狀分析

3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地景觀以地鐵站為中心的居住社區(qū)模式以地鐵站為門戶,公共廣場(chǎng),商業(yè)服務(wù)設(shè)施,文化娛樂設(shè)施,公交換乘系統(tǒng)圍繞站點(diǎn)布置，形成社區(qū)中心，周邊布置居住或其他建筑.縱向上建筑高度由中心向外圍逐漸降低.橫向上,在步行距離內(nèi),土地進(jìn)行混合模式開發(fā).使得地鐵站點(diǎn)周邊形成綜合開發(fā).人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展

1.案例借鑒

2.現(xiàn)狀分析

3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地景觀當(dāng)?shù)鼐用褚庖姷罔F站周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完善，高品質(zhì)的居住環(huán)境，完善的醫(yī)療教育是大家所希望的，大家所希望地鐵站周邊是一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施完備,功能齊全的區(qū)域.高品質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施和完善的服務(wù)會(huì)提升地鐵站周邊區(qū)域的居住價(jià)值，從而更多的人愿意到這里居住和消費(fèi)。從而進(jìn)入到有利地鐵站周邊發(fā)展的良性模式.人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展

1.案例借鑒

2.現(xiàn)狀分析

3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地景觀大石地鐵站周邊土地規(guī)劃地鐵站周邊房地產(chǎn)開發(fā)主要面向廣州中薪階層.商業(yè)中心以標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)和超市為主要商業(yè)設(shè)施，其中按購(gòu)物60%、餐飲15%、休閑娛樂和社區(qū)服務(wù)25%的標(biāo)準(zhǔn)配置食品商店、日用品商店、餐飲店、各類服務(wù)店等設(shè)施。文化娛樂中心設(shè)置圖書館，閱覽中心，博物館等文化設(shè)施。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展

1.案例借鑒

2.現(xiàn)狀分析

3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地景觀會(huì)江地鐵站周邊土地規(guī)劃保留效益高,污染小的廣日電.沿江岸線進(jìn)行整治綠化,形成綠色休閑長(zhǎng)郎.地鐵站周邊土地,利用廣州新客站優(yōu)勢(shì),發(fā)展商務(wù),輔助居住,形成復(fù)合的商務(wù)居住區(qū),soho居住.廣州新客站對(duì)會(huì)江站影響目前是未知數(shù)情況下,保留備用地,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展.人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展

1.案例借鑒

2.現(xiàn)狀分析

3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地景觀大石街道地鐵站點(diǎn)土地規(guī)劃圖人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展

1.案例借鑒

2.現(xiàn)狀分析

3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地景觀舊村改造舊村現(xiàn)存問題分析

居住質(zhì)量無法保證：村莊缺乏規(guī)劃指導(dǎo)，公建配套不足，市政管線工程更是薄弱，防災(zāi)救護(hù)能力很差?；A(chǔ)設(shè)施匱乏，配套性與共享性差,環(huán)境惡劣，服務(wù)滯后。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造1.基本思路

2.操作模式

3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀舊村現(xiàn)存問題分析

居住環(huán)境臟亂差：衛(wèi)生環(huán)境臟亂不堪，部分地區(qū)河涌污染嚴(yán)重，造成一些村莊生活環(huán)境的惡化。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造1.基本思路

2.操作模式

3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀舊村現(xiàn)存問題分析

治安環(huán)境問題重重：大石各舊村現(xiàn)有外來居住人口到總?cè)丝诘囊话胱笥?，流?dòng)性大、品流復(fù)雜，存在諸多社會(huì)問題。另一方面，配套設(shè)施的不齊全如昏暗的路燈、警務(wù)配置不足等都可能埋下社會(huì)隱患。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造1.基本思路

2.操作模式

3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀舊村現(xiàn)存問題分析

土地價(jià)值的浪費(fèi)：大石的土地利用價(jià)值明顯不高，這不僅占用了大量建設(shè)用地甚至耕地，而且由于土地利用率不高，基礎(chǔ)設(shè)施配套跟不上，與城市化發(fā)展要求明顯不協(xié)調(diào)，影響和制約到城市建設(shè)功能的正常發(fā)揮。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造1.基本思路

2.操作模式

3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀大石村莊分類

處于繁華市區(qū)，完全被城市包圍的城中村，包括：涌口村、大山村、東聯(lián)村、北聯(lián)村、大石居委會(huì)基本保持在自然村狀態(tài)的村落，包括：會(huì)江村、大維村、詵村、官坑村部分處于城市化邊緣的村落，包括剩余其他村落人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造1.基本思路

2.操作模式

3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀大石土地利用現(xiàn)狀分析序號(hào)類別名稱F1面積（公頃）占總用地比例（%）1總用地1832.091002城市建設(shè)用地981.681003水域和其它用地793.1443.85其中水域112.056.20耕地230.6312.75園地0.240.01林地166.119.18村鎮(zhèn)建設(shè)用地281.6715.57棄置地2.440.134推平未建用地48.972.715已出讓未建設(shè)土地8.30.46人均建設(shè)用地：123.8平方米。大石街道人均建設(shè)用地超過了國(guó)家用地標(biāo)準(zhǔn)的最大區(qū)間為60～120(m2/人)，城鄉(xiāng)建設(shè)占地的粗放模式亟待調(diào)整。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造1.基本思路

2.操作模式

3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀改造方案解析總體方案定位：以在廣州市區(qū)工作的白領(lǐng)家庭為主要目標(biāo)對(duì)象，配套以便捷的交通狀況、齊全的公共服務(wù)設(shè)施及優(yōu)美的環(huán)境吸引其前來大石購(gòu)置房產(chǎn)居住，打造成廣州人向往的理想住區(qū)。根據(jù)總體方案的定位，以及現(xiàn)有城中村的存在問題，本著盡量提高村民回遷率的目標(biāo)，在舊村改造的過程中，著重于以下幾方面的考量進(jìn)行改造方案設(shè)計(jì)：村鎮(zhèn)用地集約利用方案居住環(huán)境層面的治理優(yōu)化良好治安環(huán)境的打造和外來人口的合理安置人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造1.基本思路

2.操作模式

3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀改造方案解析集約主要模式：推進(jìn)村民“進(jìn)（新）村進(jìn)（高）樓”：通過統(tǒng)一建設(shè)公寓式新村置換現(xiàn)有舊村建筑，提高現(xiàn)有土地容積率和開發(fā)強(qiáng)度。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造1.基本思路

2.操作模式

3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀改造方案解析改造資金來源：

“示范村落”機(jī)制：目前廣州市“城中村”改造資金籌措的原則是“誰受益，誰投資”，以村集體和村民個(gè)人出資為主市、區(qū)兩級(jí)政府給予適當(dāng)支持為輔引。目前，讓村民和村集體直接出資，其心里難以接受，容易產(chǎn)生抵制情緒，應(yīng)當(dāng)以規(guī)范舊村出租屋和集體物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式入手，征取稅收以建立資金周轉(zhuǎn)庫(kù)，將整塊區(qū)域集中的資金用于改造幾個(gè)典型舊村的改造應(yīng)該是比較充裕的。而在“示范村”的改造成功后，物質(zhì)空間得到改善，出租屋面積不變甚至變大，居住質(zhì)量提高，盈利增多，更多的流動(dòng)人口被吸引居住，同時(shí)，改造后的舊村的犯罪、失業(yè)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、形象等問題得以較大改善。這種示范效應(yīng)或許會(huì)促使周的其他舊村主動(dòng)參與進(jìn)來，此時(shí)的改造資金由其自籌或進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作就順理成章了。示范村選擇：大山村+東聯(lián)村——距離地鐵站和現(xiàn)有成熟房地產(chǎn)小區(qū)距離都很近，土地附加價(jià)值高；村內(nèi)已有公共服務(wù)配套較完善，改造難度相對(duì)較小；村經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，較大可能能籌出改建資金。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造1.基本思路

2.操作模式

3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀改造方案解析改造資金來源：

“地塊捆綁出讓”模式：城中村中部分地塊可捆綁出讓。城中村改造建設(shè)所涉資金包括實(shí)施改造的城中村范圍內(nèi)的土地凈收益、捆綁項(xiàng)目收益、城中村改造建設(shè)專供經(jīng)濟(jì)適用住房溢價(jià)收益等其他項(xiàng)目資金?？梢栽谡呱弦?guī)定，部分地塊可與本行政區(qū)域內(nèi)其他土地進(jìn)行捆綁出讓，出讓凈收益專項(xiàng)用于城中村改造建設(shè)，平衡改造建設(shè)資金。申購(gòu)城中村改造建設(shè)專供經(jīng)濟(jì)適用住房的被拆遷人，其貨幣補(bǔ)償款實(shí)行封閉操作，即貨幣補(bǔ)償款由拆遷人直接支付給該經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位。政府同時(shí)支持、幫助集體資產(chǎn)實(shí)行股份合作制改革，允許和鼓勵(lì)股份經(jīng)濟(jì)合作社優(yōu)先參與本村集體所有土地的經(jīng)營(yíng)開發(fā)。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造1.基本思路

2.操作模式

3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀改造方案解析舊村人口安置：原住民就業(yè)安置：舊村居民的生活習(xí)慣、工作學(xué)習(xí)都與周邊環(huán)境密切相關(guān)，因此在改造過程中，對(duì)于原住民以原地回遷或盡量遷到較近的周邊地區(qū)為主。目前，大石舊村原住民的主要經(jīng)濟(jì)來源為村股份分紅、出租房屋、個(gè)人勞務(wù)所得。以村股份分紅為主要來源的原住民，隨著舊村的改造，村股份也同時(shí)進(jìn)行改制，在具體改造實(shí)施中，采取與舊村聯(lián)合整治改造的方式，開發(fā)商投入一定資金，村莊集體和個(gè)人以被改造房屋和土地作為資源投入，以股份制公司實(shí)體去實(shí)施完成整治方案，除滿足原村民的住房需求外，多余的住房改造成為具有物業(yè)價(jià)值的租房區(qū)或第三產(chǎn)業(yè)，村民和開發(fā)商都能按照股份獲取物業(yè)出租的收益。隨著村莊改造的推進(jìn)，另一部分以“種”房子為生的居民，將失去生活保障，對(duì)于這一部分居民，可在回遷中多補(bǔ)償一套住房供其出租或根據(jù)政策進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造1.基本思路

2.操作模式

3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀改造方案解析舊村人口安置：外來人口就業(yè)安置：外來人口收入普遍偏低，在舊村改造后很有可能無法承擔(dān)信的租房成本，建議改造時(shí)應(yīng)當(dāng)建設(shè)一定比例的廉租房，這些廉租房產(chǎn)權(quán)歸政府所有，政府為低收入的本地人口和外來人口提供低廉租金的房屋，并借鑒香港公屋制度，嚴(yán)格管理，一旦家庭收入超過廉租房租住條件，則不再出租。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造1.基本思路

2.操作模式

3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀改造方案解析人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造1.基本思路

2.操作模式

3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀改造方案解析改造村落劃分：人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造1.基本思路

2.操作模式

3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀改造方案解析村落行政合并：大石久存改造方案中，大部分的村莊都采取兩個(gè)或多個(gè)聯(lián)合改造，集中建設(shè)次年村民公寓的改造方案。在一定條件下，如基本區(qū)位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相當(dāng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相似時(shí)，綜合考慮村民的自主意見，舊村可以進(jìn)行行政合并，便于政府管理。在本次舊村改造中，根據(jù)各村個(gè)方面條件，依照改造分區(qū)原則，建議行政合并的村落有猛涌村+禮村村

河村村+植村村

詵村+會(huì)江村人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造1.基本思路

2.操作模式

3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀改造方案解析人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造1.基本思路

2.操作模式

3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀改造方案解析村莊改造土地集約表改造村落待改建用地(村鎮(zhèn)建設(shè)用地+部分工業(yè)+部分城市用地)其中居住用地面積原容積率原建筑面積改建后建筑面積(按1:0.8拆建比)設(shè)計(jì)容積率新公寓用地面積集約出的土地面積大山+東聯(lián)73.1645.070.7734.5327.621.815.3557.81涌口村17.039.230.777.075.651.53.7713.26北聯(lián)+大興+山西+大石居委會(huì)41.1344.080.9642.4133.931.818.8522.28官坑+會(huì)江+大維+詵村190.9340.280.7128.6022.881.515.25175.68猛涌＋禮村76.1226.570.7219.0215.221.510.1465.97植村＋河村105.1145.710.7232.7326.181.517.4587.65合計(jì)503.47210.94164.35131.4880.81422.65人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造1.基本思路

2.操作模式

3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀改造方案解析改造方式選擇：1.原拆原建、村民回遷（1）母體改造：在舊村劃出一定宅基地經(jīng)用地拆遷后進(jìn)行村民集中公寓建設(shè)，搬遷后將多余土地與房地產(chǎn)商合作開發(fā)。適用與區(qū)位條件較好，土地物業(yè)價(jià)值轉(zhuǎn)換優(yōu)勢(shì)明顯的村落。（2）空地再造：在舊村選擇一塊農(nóng)用或自留用地進(jìn)行新村建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)，以獲取改造和拆遷資金。原有舊村住宅轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地交由政府開發(fā)。適用于擁有足夠自留地的村落。2.異地安置在異地建設(shè)村民集中公寓，將原有土地置換出來進(jìn)行開發(fā)，并由此獲得利益分配給村民。3.集中成片改造對(duì)一些條件相當(dāng)?shù)赜蛳嘟倪M(jìn)行聯(lián)合改造。在附近統(tǒng)一建設(shè)村民新村進(jìn)行改造。進(jìn)行行政上的合并。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造1.基本思路

2.操作模式

3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀公服配套1．教育設(shè)施問題現(xiàn)狀的學(xué)校中小學(xué)數(shù)量基本符合，可是學(xué)生數(shù)量和學(xué)校規(guī)模太小無法滿足該街教育壓力。另外初中和高中數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足目前的要求,教育設(shè)施嚴(yán)峻.2．文化體育設(shè)施問題全街體育設(shè)施很少，少量的體育設(shè)施主要以村級(jí)的燈光球場(chǎng)、中小學(xué)體育場(chǎng)或小區(qū)會(huì)所設(shè)施的形式存在，沒有大型的體育設(shè)施如體育中心等街道辦的文化娛樂設(shè)施由于受到歷史用地的局限,其規(guī)模已不能完全滿足社會(huì)發(fā)展的需要，全街文化室不夠,基層文化設(shè)施的系統(tǒng)化建設(shè)有待加強(qiáng)人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套1.現(xiàn)狀問題2.規(guī)劃論述綠地景觀3．醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施問題大石目前只有一個(gè)綜合性醫(yī)院——大石人民醫(yī)院，另外在東聯(lián)村有一所中國(guó)人民武裝警察部隊(duì)廣東總隊(duì)醫(yī)院番禺分，一個(gè)醫(yī)院不足以滿足居民的需要4.社區(qū)服務(wù)與行政管理設(shè)施大石目前沒有規(guī)模的老年人服務(wù)中心，對(duì)于人口日益增多的街道而言老年人服務(wù)中心是必不可缺的人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套1.現(xiàn)狀問題2.規(guī)劃論述綠地景觀規(guī)劃的思路一方面，完善已經(jīng)存在的公共服務(wù)設(shè)施，有些公共服務(wù)設(shè)施由于規(guī)模服務(wù)人口的問題而導(dǎo)致資源的浪費(fèi)，就如植村、禮村以及河村三村小學(xué)學(xué)生源人數(shù)很少，而且三村臨近處于半徑為一公里的圓內(nèi)，可以合并規(guī)劃一個(gè)1.5公頃左右的小學(xué).另一方面，以25萬人口按廣州城鎮(zhèn)公共服務(wù)建設(shè)要求增加足量的公服數(shù)量和規(guī)模。如學(xué)校方面按照居住人口的分布密度分區(qū)進(jìn)行配置。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套

1.現(xiàn)狀問題

2.規(guī)劃論述綠地景觀規(guī)劃圖小述增加多個(gè)體育文化設(shè)施，滿足人口活動(dòng)休閑需求，擴(kuò)大學(xué)校用地規(guī)模增加服務(wù)半徑，提高利用率。人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套

1.現(xiàn)狀問題

2.規(guī)劃論述綠地景觀綠地景觀地圖上的大石生態(tài)景觀北面是水,南面是山,中間是城,一副美麗的山水城市圖景.從地圖中看到大石也是北有水,南有山空間格局,不禁使人聯(lián)想起一副美麗的嶺南水鄉(xiāng)美景.水,城,山三者和諧的創(chuàng)造和詩(shī)意的空間.人口預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀

1.地圖中2.相機(jī)中3.夢(mèng)想中4.規(guī)劃中相機(jī)中的大石生態(tài)景觀臟黑的河