農(nóng)用地分等定級(jí)估價(jià)方法探討

農(nóng)用地分等定級(jí)估價(jià)方法探討匯報(bào)提綱三二一基礎(chǔ)理論探究前沿?zé)狳c(diǎn)討論實(shí)例分析一、基礎(chǔ)理論探究1.背景簡(jiǎn)述2.意義闡釋3.概念梳理4.理論依據(jù)5.工作原則6.方法簡(jiǎn)介7.技術(shù)路線1.背景簡(jiǎn)述——國(guó)外1.背景簡(jiǎn)述——古代1.背景簡(jiǎn)述——國(guó)內(nèi)農(nóng)用地分等定級(jí)估價(jià)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)問(wèn)題，其成果有著重要的現(xiàn)勢(shì)意義，可廣泛應(yīng)用于土地管理的各個(gè)方面。農(nóng)地管理存在的十分尖銳問(wèn)題有以下幾方面：第一，占補(bǔ)平衡經(jīng)常出現(xiàn)“占優(yōu)補(bǔ)劣”現(xiàn)象，導(dǎo)致耕地質(zhì)量下降，削弱了國(guó)家糧食安全的基礎(chǔ)。第二，征地補(bǔ)償“同地不同價(jià)”侵害農(nóng)民利益，引起農(nóng)民頻頻上訪，影響了社會(huì)安定。第三，土地規(guī)劃難以有效保護(hù)優(yōu)質(zhì)耕地，威脅了國(guó)家糧食安全。第四，土地整理缺乏科學(xué)的評(píng)價(jià)體系，影響了土地資源的可持續(xù)利用?！?.意義闡釋農(nóng)用土地分等定級(jí)體系是國(guó)土資源從數(shù)量管理向質(zhì)量管理過(guò)渡的重要橋梁。土地分等定級(jí)揭示土地質(zhì)量、土地利用價(jià)值或土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值高低。農(nóng)用土地分等定級(jí)的應(yīng)用目標(biāo)，是為土地生產(chǎn)力核算、制定和調(diào)整土地利用規(guī)劃、保護(hù)基本農(nóng)田提供科學(xué)依據(jù)；為農(nóng)用土地開發(fā)整理設(shè)計(jì)、耕地占補(bǔ)平衡、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制訂和稅費(fèi)征收提供科學(xué)依據(jù)。這項(xiàng)工作的開展，必將在土地評(píng)價(jià)科學(xué)研究領(lǐng)域和國(guó)土資源管理領(lǐng)域產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。2.意義闡釋（1）農(nóng)用地：按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》和國(guó)土資源部頒布的《全國(guó)土地分類》的規(guī)定，農(nóng)用地是指用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用地等五種用地。（2）農(nóng)用地分等：農(nóng)用地分等反映了由長(zhǎng)期穩(wěn)定的光、溫、水、土、經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件所決定的、以農(nóng)地自然質(zhì)量為主的土地差異?！暗取钡男蛄幸笤谌珖?guó)具有可比性?！暗取弊鳛槊寮业字茫ぷ鞣秶省懊鏍睢备采w全國(guó)，具有普適性用途，比例尺小，屬概略型精度。如果“等”的工作精度達(dá)到地塊尺度，一是缺乏資料，加之工作量太大，以至不可操作；二是大多地塊的等級(jí)成果將長(zhǎng)期閑置，失去時(shí)效，造成浪費(fèi)；三是中央經(jīng)費(fèi)只能完成國(guó)家任務(wù)，省以下則要由省財(cái)政支出。故只需用中央經(jīng)費(fèi)完成與土地詳查和土壤普查相配套的土地分等工作，達(dá)到1∶1萬(wàn)—1∶5萬(wàn)的精度要求即可。3.概念梳理（3）農(nóng)用地定級(jí)：農(nóng)用地定級(jí)反映了由土地自然因素和易變的經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件所決定的、以農(nóng)地綜合質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)特性為主的土地差異?！凹?jí)”的序列只需在縣域或更小范圍內(nèi)排列。“級(jí)”作為適合于土地整理、土地流轉(zhuǎn)、征地等用途的土地評(píng)價(jià)，一是區(qū)域性強(qiáng)，只需在當(dāng)?shù)乇容^，無(wú)須全國(guó)比較；二是具體到地塊，要求比例尺大、精度高；三是涉及較多土地易變因素、區(qū)位因素、經(jīng)濟(jì)社會(huì)因素，時(shí)效性強(qiáng)；四是以地方性工作為主，工作區(qū)域呈“島狀”孤立分布。故采用“即用即評(píng)”工作方式。3.概念梳理雖有“等”、“級(jí)”之分，不在同一體系，是分離的、非續(xù)分的，兩者可獨(dú)立進(jìn)行評(píng)價(jià)和運(yùn)用。兩者在評(píng)價(jià)指標(biāo)上有關(guān)聯(lián)，定級(jí)可直接運(yùn)用分等的部分指標(biāo)體系。在定級(jí)過(guò)程中“，等”體現(xiàn)為土地質(zhì)量的本底狀況，只作為定級(jí)中土地質(zhì)量方面的一個(gè)分值“，級(jí)”的高低須另行評(píng)價(jià)。（4）農(nóng)用地估價(jià)：是指在農(nóng)用地分等定級(jí)工作基礎(chǔ)上對(duì)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值所進(jìn)行的量化和評(píng)價(jià)。根據(jù)不同自然條件的農(nóng)用地在不同經(jīng)濟(jì)條件和利用水平下的收益差異，在全國(guó)范圍開展農(nóng)用地分等工作，統(tǒng)一劃分形成等別順序:根據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量的自然條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件在不同經(jīng)濟(jì)投入水平條件下的收益差異，在縣(區(qū))范圍內(nèi)開展農(nóng)用地定級(jí)工作，統(tǒng)一劃分形成級(jí)別順序；農(nóng)用地估價(jià)是在定級(jí)的基礎(chǔ)上按土地級(jí)別對(duì)農(nóng)用地的價(jià)格進(jìn)行綜合評(píng)定，建立農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)和宗地地價(jià)修正體系，即農(nóng)用地估價(jià)體系。3.概念梳理（5）征地區(qū)片綜合地價(jià)：又稱征地區(qū)片價(jià)，是指在縣(市)級(jí)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，在農(nóng)用地定級(jí)的基礎(chǔ)上，按照農(nóng)用地質(zhì)量狀況、土地區(qū)位、人均耕地水平、農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等劃分征地區(qū)片，并在標(biāo)準(zhǔn)耕作制度和一定農(nóng)田基本設(shè)施狀況條件下,根據(jù)區(qū)片農(nóng)用地條件和社會(huì)保障水平等評(píng)估確定的某一估價(jià)基準(zhǔn)日的農(nóng)用地平均征收價(jià)格。3.概念梳理（1）地租地價(jià)理論地租的表現(xiàn)形態(tài)有絕對(duì)地租、壟斷地租、級(jí)差地租等級(jí)差地租是由于使用土地獲得的超額利潤(rùn)，級(jí)差地租有兩種形式:級(jí)差地租Ⅰ、級(jí)差地租Ⅱ。級(jí)差地租Ⅰ因?yàn)橥恋厮幬恢貌煌a(chǎn)生不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的價(jià)格。級(jí)差地租Ⅱ是由于連續(xù)對(duì)土地進(jìn)行投入所引起的地租量不同，從而形成了不同的土地價(jià)格。級(jí)差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素農(nóng)用地地租是由于使用農(nóng)用地而獲得的超額利潤(rùn)，農(nóng)用地價(jià)格是農(nóng)用地地租資本化，用公式表示為：農(nóng)用地地價(jià)=地租/農(nóng)用地還原率。在不同土地利用類型中，農(nóng)用地收益與風(fēng)險(xiǎn)較低，因此，目前在我國(guó)農(nóng)用地還原利率比較低。4.理論依據(jù)（2）區(qū)位理論區(qū)位理論是分析事物在空間上的方位和距離的關(guān)系，研究在一定社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，各種事物所處的地位、作用、空間分布及其內(nèi)在聯(lián)系的理論。不同農(nóng)用地由于離城鎮(zhèn)或農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、道路距離的不一樣，造成上地用途和利用效果差異。經(jīng)營(yíng)不同區(qū)位農(nóng)用地可以獲得不同級(jí)差收益。因此，位置不同土地，在農(nóng)業(yè)用地安排上，以區(qū)位論為指導(dǎo)，使經(jīng)營(yíng)者達(dá)到最大的級(jí)差收益。4.理論依據(jù)（3）土地肥力理論農(nóng)用地可以生產(chǎn)生物產(chǎn)品，它是由土地肥力決定。土地肥力是土地的水、肥、氣、熱因素綜合作用形成生產(chǎn)能力，它可分自然肥力和人工肥力。自然肥力是土地原始生物生產(chǎn)能力，人工肥力是通過(guò)耕種、澆水、培育等過(guò)程作用土地形成生產(chǎn)能力，自然肥力通過(guò)人工影響作用，生產(chǎn)了人類期望的生物產(chǎn)品，滿足人類需要。自然肥力是一種潛在肥力，人工肥力在自然肥力基礎(chǔ)上，通過(guò)人類勞動(dòng)、投入、社會(huì)技術(shù)進(jìn)步，提高土地肥力。所以自然肥力與人工肥力共同作用，決定土地生產(chǎn)能力大小、土地質(zhì)量高低。4.理論依據(jù)（4）資源經(jīng)濟(jì)學(xué)理論現(xiàn)代資源經(jīng)濟(jì)學(xué)（生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)）有關(guān)理論認(rèn)為，進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，超過(guò)土地生態(tài)平衡閾值，農(nóng)用地生產(chǎn)能力不能恢復(fù)，就不能繼續(xù)進(jìn)行生產(chǎn)。維護(hù)土地生態(tài)平衡和進(jìn)行生態(tài)建設(shè)，就必須付出一定人類勞動(dòng)達(dá)到農(nóng)用地正常進(jìn)行生產(chǎn)的生態(tài)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，這種滿足了人類生存的生態(tài)環(huán)境就有了使用價(jià)值，因此，農(nóng)用地除有本身收益經(jīng)濟(jì)價(jià)值外，還應(yīng)有生態(tài)環(huán)境價(jià)值。在我國(guó)由于農(nóng)用地特別缺乏，社會(huì)保障體系不健全和農(nóng)民對(duì)土地依賴性，農(nóng)用地還應(yīng)有社會(huì)保障價(jià)格。因此，進(jìn)行農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估應(yīng)包括農(nóng)用地經(jīng)濟(jì)價(jià)格、社會(huì)保障價(jià)格、生態(tài)環(huán)境價(jià)格。（5）邊際報(bào)酬遞減理論、相關(guān)估價(jià)理論……4.理論依據(jù)（1）綜合分析原則農(nóng)用地質(zhì)量是農(nóng)用地內(nèi)部與外部因素，自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)因素的綜合反映，因此，在農(nóng)業(yè)地分等定級(jí)估價(jià)中應(yīng)綜合考慮這些因素，才能真實(shí)反映農(nóng)用地質(zhì)量差異，準(zhǔn)確劃定農(nóng)用地級(jí)別和評(píng)估其價(jià)值。（2）主導(dǎo)因素原則農(nóng)用地定級(jí)就是要反映農(nóng)用地質(zhì)量差異，對(duì)農(nóng)用地質(zhì)量差異起作用因素的影響有大小之分，其變化有懸殊之別，應(yīng)綜合分析，抓問(wèn)題主要方面進(jìn)行研究。5.工作原則（3）地域分異原則構(gòu)成土地的自然因素:氣候、地形、土壤、水文等成自然地帶性分布，社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件有區(qū)域差別，這些因素皆具有地域特點(diǎn)，因此，在農(nóng)業(yè)地分等定級(jí)估價(jià)中應(yīng)堅(jiān)持地域分異原則（4）定量與定性分析相結(jié)合原則為使農(nóng)業(yè)地分等定級(jí)估價(jià)客觀標(biāo)準(zhǔn)，一般盡可能選擇用定量表示的調(diào)查因素，但影響農(nóng)用地質(zhì)量因素復(fù)雜，某些因素?zé)o法量化，則應(yīng)該選擇大家公認(rèn)的嚴(yán)格定義的指標(biāo)或表示方法表述。5.工作原則（5）科學(xué)性和可操作性原則農(nóng)用地定級(jí)因素應(yīng)系統(tǒng)，因素內(nèi)涵應(yīng)該明確且測(cè)定方法標(biāo)準(zhǔn)，能夠反映農(nóng)用地利用質(zhì)量特征，因素的數(shù)據(jù)獲取容易能夠測(cè)度，指標(biāo)之間內(nèi)涵交叉較少或無(wú)，指標(biāo)比較穩(wěn)定。5.工作原則設(shè)計(jì)全國(guó)適用的土地評(píng)價(jià)體系是農(nóng)用土地分等定級(jí)工作的最大難題。中國(guó)自然地理?xiàng)l件的復(fù)雜多樣，從宏觀尺度上看，除氣候因素外，大多數(shù)相關(guān)因素對(duì)土地質(zhì)量的影響不僅在空間分布上突變和非連續(xù)，而且各因素作為自變量與作為因變量的作物生產(chǎn)量無(wú)法構(gòu)成一一對(duì)應(yīng)的函數(shù)關(guān)系。采用與土地質(zhì)量有關(guān)的因素指標(biāo)來(lái)直接劃分土地等級(jí)的研究工作，只能在縣域以下的中小區(qū)域內(nèi)取得成功，而建立一套跨區(qū)域、統(tǒng)一的因素指標(biāo)體系，在不同區(qū)域之間開展評(píng)價(jià)工作，實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍土地等級(jí)可比的構(gòu)想，無(wú)論在理論上還是在實(shí)踐上都被證明是難以實(shí)現(xiàn)的。6.方法簡(jiǎn)介——分等方法：中國(guó)土地分等定級(jí)工作，要針對(duì)農(nóng)用土地最直接、也是最核心的差異——作物生產(chǎn)量差異進(jìn)行農(nóng)用土地分等定級(jí)。采用這一思路來(lái)劃分農(nóng)用土地質(zhì)量等級(jí)的理論依據(jù)是作物生產(chǎn)力原理，即各種作物在各自固定的光合作用速率及投入管理水平最優(yōu)的狀況下，作物的生產(chǎn)量由土地質(zhì)量所決定，而土地質(zhì)量是光照、溫度、水分、土壤、地形等因素綜合作用的結(jié)果。依據(jù)這一原理，可以首先假設(shè)評(píng)價(jià)區(qū)域內(nèi)各地在土地上的投入管理已是最佳狀態(tài)，然后用影響作物生產(chǎn)量的各因素的優(yōu)劣和組合狀況定量推算該土地上的作物生產(chǎn)量高低，并以作物生產(chǎn)量高低來(lái)評(píng)定土地質(zhì)量等級(jí)。6.方法簡(jiǎn)介——分等方法：通過(guò)光溫生產(chǎn)力指數(shù)、土地質(zhì)量因素修正、標(biāo)準(zhǔn)耕作制度、基準(zhǔn)作物、指定作物及理論產(chǎn)量換算等，解決了適宜性評(píng)價(jià)和潛力評(píng)價(jià)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了全國(guó)可比，但因農(nóng)耕歷史和人類活動(dòng)強(qiáng)度的區(qū)域差異，即便是基本相似的氣候、近似的土地條件，土地潛力發(fā)揮的社會(huì)平均水平不同，土地質(zhì)量仍有差異。因此，要運(yùn)用土地利用評(píng)價(jià)方法對(duì)土地等級(jí)進(jìn)行長(zhǎng)期土地利用狀況方面的修正。按照土地自然質(zhì)量狀況評(píng)定出來(lái)的潛力等級(jí)，只是土地的可能生產(chǎn)量，并非土地的實(shí)際生產(chǎn)量，土地實(shí)際生產(chǎn)量還要受到當(dāng)?shù)剌^長(zhǎng)時(shí)間的農(nóng)耕水平、用地強(qiáng)度、種植技能、勞動(dòng)態(tài)度等限制。因此，需要以區(qū)域平均實(shí)際產(chǎn)量與潛在理論產(chǎn)量的比值構(gòu)造土地利用系數(shù)。運(yùn)用不同土地的利用系數(shù)，將一定光溫水土生產(chǎn)力指數(shù)（即作物理論生產(chǎn)量）修正為作物實(shí)際生產(chǎn)量，體現(xiàn)相同土地質(zhì)量、相同土地潛力等級(jí)但利用水平不同產(chǎn)生的等級(jí)差異。相同的作物生產(chǎn)量，并不意味一定會(huì)有相同的經(jīng)營(yíng)收益。經(jīng)濟(jì)條件不同會(huì)導(dǎo)致投入產(chǎn)出水平各異，即便是同一土地所獲得收益也會(huì)不同。因此，高產(chǎn)未必高收益，甚至可能是高產(chǎn)低收益，需要以區(qū)域平均投入產(chǎn)出與最優(yōu)平均投入產(chǎn)出的比值構(gòu)造土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)。運(yùn)用不同土地的經(jīng)濟(jì)系數(shù)，將土地質(zhì)量等指數(shù)（即作物生產(chǎn)量）修正為包含土地投入產(chǎn)出效益的土地綜合等指數(shù)，體現(xiàn)相同土地潛力、相同利用水平但經(jīng)濟(jì)水平不同產(chǎn)生的等級(jí)差異。6.方法簡(jiǎn)介——分等方法：分等指數(shù)體系和計(jì)算公式設(shè)計(jì)：要實(shí)現(xiàn)土地各種差異定量化，并使差異能在計(jì)算中自行傳遞、綜合，最佳方案是以分等指數(shù)計(jì)算為核心建立一套諸如光溫指數(shù)、質(zhì)量分值、利用系數(shù)等物理含義明確、可連續(xù)計(jì)算的指數(shù)和計(jì)算公式。將分等因素計(jì)算、質(zhì)量評(píng)價(jià)、利用評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及整個(gè)體系用一系列指數(shù)整合，并貫穿始終，實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍土地綜合等級(jí)可比。《農(nóng)用土地分等規(guī)程》采用的農(nóng)用土地分等指數(shù)體系和計(jì)算公式如下：……等別指數(shù)的計(jì)算公式完整表達(dá)了在標(biāo)準(zhǔn)耕作制度控制下，從作物光溫潛力出發(fā)，測(cè)算土地自然質(zhì)量分，得到作物理論產(chǎn)量，經(jīng)產(chǎn)量比系數(shù)折算成標(biāo)準(zhǔn)糧數(shù)值，再經(jīng)土地利用系數(shù)、土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)修訂，綜合成全國(guó)可比的數(shù)量指標(biāo)化的土地分等定量化過(guò)程。6.方法簡(jiǎn)介——分等方法：6.方法簡(jiǎn)介——分等方法：式中：Gi為分等單元的土地等別指數(shù)，αij為作物光溫生產(chǎn)潛力指數(shù)或氣候生產(chǎn)潛力指數(shù)，CLij為作物土地質(zhì)量分值，Wk為作物分等因素權(quán)重,fijk為作物評(píng)價(jià)單元分等因素，βj為作物生產(chǎn)量比系數(shù)(各指定作物的標(biāo)準(zhǔn)糧折算比率)，Kij為作物土地利用系數(shù)，Kcj為作物土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)，Yj為樣點(diǎn)第j種作物實(shí)際單產(chǎn),Cj為樣點(diǎn)第j種作物實(shí)際成本，Yj,max為第j種作物區(qū)域最大產(chǎn)量，Yjc,max為第j種作物區(qū)域最大產(chǎn)量成本指數(shù)樣點(diǎn)的產(chǎn)量，Cjc,min為第j種作物區(qū)域最大產(chǎn)量成本指數(shù)樣點(diǎn)的實(shí)際成本。（1）多因素綜合評(píng)定法多因素綜合評(píng)定法屬于間接參數(shù)體系的評(píng)定方法，其基本思路是依據(jù)一定的目的和原則，以土地單元為樣本，選擇對(duì)土地單元發(fā)生作用的因素和因子作為鑒定指標(biāo)，并賦予相應(yīng)參數(shù)，然后用適宜的模式將樣本加以歸并，即分等定級(jí)。其優(yōu)點(diǎn)是選擇的因素均直接與土地質(zhì)量有關(guān)，不僅包含與土地有關(guān)的經(jīng)濟(jì)因素，而且包含非經(jīng)濟(jì)因素，考慮比較全面，排除了非土地因素的干擾。同時(shí)，其定性與定量相結(jié)合的評(píng)價(jià)方法，避免了人為主觀任意性，保證了土地等級(jí)的統(tǒng)一性與科學(xué)性，同時(shí)簡(jiǎn)便易行，便于操作。不足之處在于土地與各區(qū)位條件的關(guān)系研究不夠，綜合分值式的評(píng)價(jià)結(jié)果未能直接反映各等級(jí)土地的直接級(jí)差收入。6.方法簡(jiǎn)介——定級(jí)方法：評(píng)定程序如下：6.方法簡(jiǎn)介——定級(jí)方法：公式如下：（2）限制因素法這種方法也屬于間接參數(shù)體系的評(píng)定方法，最早使用因素限制法的是美國(guó)農(nóng)業(yè)部所指定的土地利用能力分類，當(dāng)時(shí)的目的是為了控制土壤侵蝕，以便持續(xù)合理地利用土地。這一分類是在本世紀(jì)30年代制定的，后來(lái)被許多國(guó)家采用，并根據(jù)評(píng)價(jià)目的作了適當(dāng)調(diào)整，其方法的基本原理就是依據(jù)不同的土壤對(duì)作物、樹木、牧草生長(zhǎng)的限制性不同，即依據(jù)木桶原則，按最嚴(yán)重的限制因素劃分等級(jí)。該法的最大優(yōu)點(diǎn)在于簡(jiǎn)單易行，使用面寬。缺點(diǎn)是評(píng)價(jià)結(jié)果比較粗略且在很大程度上是主觀的、定性的；另外其等級(jí)之間的界限比較模糊、缺乏可比性，所劃分的等級(jí)往往不能反映客觀實(shí)際，容易產(chǎn)生片面性。6.方法簡(jiǎn)介——定級(jí)方法：“限制因素法”

VS“平方根法”為克服限制因素法的缺點(diǎn)，在實(shí)踐中人們不斷對(duì)其加以改進(jìn)，從而形成一種新的方法——平方根法。平方根法是限制因素法的發(fā)展和深化，將影響產(chǎn)量的各主要因素按評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分值化，一般用百分制、十分制或一分制表示。該法首先按下式計(jì)算產(chǎn)量指數(shù)：產(chǎn)量指數(shù)=最小分值×除去最小分值外其他分值相乘所得指數(shù)的幾何平均值；然后根據(jù)所得指數(shù)的大小來(lái)評(píng)定等級(jí)。平方根法考慮的因素比較全面、等級(jí)之間界限嚴(yán)格、等級(jí)之間邏輯性比較強(qiáng)，但在選擇影響大又容易量化的參評(píng)因子上有一定困難，另外，這種方法要求土壤性狀的有關(guān)數(shù)據(jù)非常準(zhǔn)確，這也是它美中不足的地方。6.方法簡(jiǎn)介——定級(jí)方法：（3）修正法修正法是在農(nóng)用地分等指數(shù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)定級(jí)目的，選擇區(qū)位條件、耕作便利條件等因素，計(jì)算其修正系數(shù)，對(duì)分等指數(shù)進(jìn)行修正，以修正的定級(jí)指數(shù)評(píng)定出農(nóng)用地級(jí)別方法。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是最大限度地利用分等成果，從而很好地與分等成果相銜接，同時(shí)因?yàn)樾拚ㄗ⒅貐^(qū)位和經(jīng)濟(jì)因素，定級(jí)結(jié)果也容易與估價(jià)相銜接。但是，該法是建立在分等的基礎(chǔ)上的，定級(jí)結(jié)果受分等結(jié)果的影響很大，一旦分等結(jié)果不夠準(zhǔn)確則會(huì)導(dǎo)致定級(jí)結(jié)果大幅度偏離實(shí)際，因此，這種方法對(duì)分等結(jié)果的精確性有著較高的要求。6.方法簡(jiǎn)介——定級(jí)方法：（4）樣地法該法在原理上類似于土地估價(jià)中的市場(chǎng)比較法，是指在一定的技術(shù)與管理水平下，按照基準(zhǔn)作物和指定作物產(chǎn)量水平最高原則從評(píng)價(jià)區(qū)域內(nèi)隨機(jī)選擇若干個(gè)土地分等定級(jí)單元作為標(biāo)準(zhǔn)樣地，再將其他土地定級(jí)單元與標(biāo)準(zhǔn)樣地進(jìn)行比較并按一定記分規(guī)則記分，以所得分值作為土地分等定級(jí)單元與標(biāo)準(zhǔn)樣地在質(zhì)量上的相對(duì)差異性大小的定量數(shù)值，最后依據(jù)該差異性數(shù)值的大小對(duì)土地定級(jí)區(qū)域內(nèi)的各個(gè)定級(jí)單元進(jìn)行級(jí)別劃分。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是把土地、環(huán)境、土地利用方式聯(lián)系起來(lái)，評(píng)價(jià)結(jié)果比較直觀也易于理解和為廣大農(nóng)民接受，另外其工作量也比較適中。但是，用樣地法定級(jí)結(jié)果的精確度要略低于因素法。6.方法簡(jiǎn)介——定級(jí)方法：農(nóng)地價(jià)格評(píng)估方法很多，常用的有收益倍數(shù)法、市場(chǎng)比較法、收益還原法、再生產(chǎn)費(fèi)用法（成本法）、剩余法、聯(lián)合評(píng)估法、標(biāo)準(zhǔn)田法、影子價(jià)格法等等。農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估分為兩種情況。作為控制性的農(nóng)用地平均價(jià)格，需評(píng)出基準(zhǔn)地價(jià)和補(bǔ)償區(qū)片價(jià)，作為社會(huì)公益性評(píng)估，以滿足面上的、整體的需要，這樣可以節(jié)約經(jīng)費(fèi)，不閑置、不過(guò)時(shí)、不浪費(fèi)；對(duì)于轉(zhuǎn)讓宗地和被補(bǔ)償?shù)貕K價(jià)格，何時(shí)需要就何時(shí)評(píng)定，以保證過(guò)細(xì)的工作，經(jīng)費(fèi)也有充足保障，并逐步轉(zhuǎn)移給中介服務(wù)，納入商業(yè)性評(píng)估。6.方法簡(jiǎn)介——估價(jià)方法：標(biāo)準(zhǔn)田法：標(biāo)準(zhǔn)田法亦稱地價(jià)比照法,即就農(nóng)地狀況加以區(qū)分,依綜合質(zhì)量評(píng)價(jià)計(jì)算分值,劃分等級(jí),然后在各分區(qū)內(nèi)選定一標(biāo)準(zhǔn)田,就此標(biāo)準(zhǔn)田依據(jù)買賣實(shí)力加以估價(jià),并設(shè)定評(píng)分?jǐn)?shù),再據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)田評(píng)定同一區(qū)內(nèi)其他各地塊農(nóng)地的評(píng)分,按一定的比準(zhǔn)率,將分?jǐn)?shù)換算為地價(jià)。其計(jì)算公式為:各地塊地價(jià)=地塊面積x標(biāo)準(zhǔn)田單位地價(jià)x比準(zhǔn)率,比準(zhǔn)率=同級(jí)地塊單位面積分值/標(biāo)準(zhǔn)田單位面積分值。6.方法簡(jiǎn)介——估價(jià)方法：影子價(jià)格法：影子價(jià)格是現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格之外,反映資源稀缺程度及社會(huì)勞動(dòng)耗費(fèi)的一種理論價(jià)格,是反映社會(huì)最佳配置的一種價(jià)格。一般運(yùn)用線性規(guī)劃的數(shù)學(xué)方法求得。其實(shí)質(zhì)是:高效能的稀缺資源在最優(yōu)利用的條件下,其每單位所能獲得的超額利潤(rùn)。影子價(jià)格既非按價(jià)值定價(jià),也非按市場(chǎng)定價(jià)。這種價(jià)格即符合農(nóng)用地價(jià)格特點(diǎn),又符合中國(guó)市場(chǎng)發(fā)育現(xiàn)狀,能較好地反映農(nóng)用地的稀缺度。6.方法簡(jiǎn)介——估價(jià)方法：7.技術(shù)路線全國(guó)農(nóng)用土地分等的總體思路，《農(nóng)用土地分等規(guī)程》的技術(shù)路線為：（1）按光、溫條件計(jì)算各有關(guān)作物的光溫生產(chǎn)力指數(shù)。運(yùn)用宏觀的氣候指標(biāo)計(jì)算全國(guó)漸變的、各作物的光溫生產(chǎn)力指數(shù)，形成全國(guó)可比、宏觀的土地本底差異，即土地光溫生產(chǎn)力“差異曲面”。（2）按地塊條件評(píng)定各有關(guān)作物理論產(chǎn)量。在氣候基本一致區(qū)域或相同的地形地貌區(qū)內(nèi)，按照各地塊水分、土壤、地貌等指標(biāo)優(yōu)劣，用指數(shù)加權(quán)平均法、幾何平均法或標(biāo)準(zhǔn)樣地指數(shù)計(jì)算土地自然質(zhì)量分，分作物的光溫生產(chǎn)力數(shù)值經(jīng)土地自然質(zhì)量分修訂為各作物的理論產(chǎn)量，突顯因不同土壤條件造成的土地差異，以反映氣候和土壤條件疊加后的土地評(píng)價(jià)結(jié)果。（3）按標(biāo)準(zhǔn)耕作制度計(jì)算土地總理論產(chǎn)量，評(píng)定土地潛力等級(jí)。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，確定當(dāng)?shù)氐母髦付ㄗ魑?，并以大宗糧食作物（即基準(zhǔn)作物）為基準(zhǔn)，通過(guò)光溫生產(chǎn)力指數(shù)比較，形成各作物與基準(zhǔn)作物的產(chǎn)量比。將各指定作物的理論產(chǎn)量按照產(chǎn)量比統(tǒng)一換算為標(biāo)準(zhǔn)糧產(chǎn)量，加總后得到各地塊的理論標(biāo)準(zhǔn)糧總量，按其差異即可劃分土地潛力等級(jí)。7.技術(shù)路線（4）根據(jù)土地利用水平進(jìn)行修正，完成土地質(zhì)量等級(jí)評(píng)價(jià)。分區(qū)域（或單元）進(jìn)行土地利用水平測(cè)定，以不同區(qū)域間土地社會(huì)平均利用水平的相對(duì)差異構(gòu)建利用系數(shù)。用土地利用系數(shù)將土地理論標(biāo)準(zhǔn)糧總產(chǎn)量修訂為土地實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)糧總產(chǎn)量，體現(xiàn)相同土地潛力但因利用水平不同造成的土地質(zhì)量差異，據(jù)此劃分土地質(zhì)量等級(jí)。（5）按投入產(chǎn)出水平進(jìn)行修正，實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)和綜合評(píng)價(jià)。分村、組（或區(qū)域單元）進(jìn)行土地投入產(chǎn)出水平測(cè)定，以不同區(qū)域間土地社會(huì)平均投入產(chǎn)出水平方面的相對(duì)差異構(gòu)建經(jīng)濟(jì)系數(shù)。用經(jīng)濟(jì)系數(shù)修訂土地質(zhì)量等級(jí)，以體現(xiàn)相同土地質(zhì)量但因經(jīng)濟(jì)效益不同造成的土地綜合差異，完整反映各種條件對(duì)土地的影響，最終形成土地綜合評(píng)價(jià)結(jié)果，同時(shí)實(shí)現(xiàn)土地等級(jí)在全國(guó)范圍可比。土地分等定級(jí)體系包含了土地適宜性評(píng)價(jià)、土地潛力評(píng)價(jià)、土地質(zhì)量評(píng)價(jià)、土地利用評(píng)價(jià)和土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的多項(xiàng)內(nèi)容。要使各種評(píng)價(jià)方法在同一體系內(nèi)完全整合、有機(jī)銜接和協(xié)調(diào)配合，最終產(chǎn)生多項(xiàng)成果，需要采用系統(tǒng)科學(xué)的理論方法，按照模塊設(shè)計(jì)、綜合集成的思路，對(duì)農(nóng)用土地分等定級(jí)體系進(jìn)行全面設(shè)置和系統(tǒng)安排。7.技術(shù)路線7.技術(shù)路線二、實(shí)例分析《深圳市農(nóng)用地分等定級(jí)估價(jià)研究》農(nóng)用地分等農(nóng)用地定級(jí)農(nóng)用地估價(jià)三、前言熱點(diǎn)討論1.“大數(shù)據(jù)”時(shí)代下的土地估價(jià)新思考2.農(nóng)村“四權(quán)”抵押價(jià)值評(píng)估研究3.”農(nóng)用土地”

VS“城鎮(zhèn)土地”4.分等、定級(jí)、估價(jià)相互關(guān)系5.”分等定級(jí)”

VS“土地評(píng)價(jià)”1.大數(shù)據(jù)時(shí)代土地估價(jià)新思考(1)大數(shù)據(jù)概要

阿里巴巴集團(tuán)創(chuàng)始人馬云卸任演講時(shí)說(shuō)道：“這是一個(gè)變化的世界，我們誰(shuí)都沒想到我們今天可以聚在這里，可以繼續(xù)暢想未來(lái)，我跟大家都認(rèn)為電腦夠快，互聯(lián)網(wǎng)還要快，很多人還沒搞清楚什么是PC互聯(lián)網(wǎng)，移動(dòng)互聯(lián)來(lái)了，我們還沒搞清楚移動(dòng)互聯(lián)的時(shí)候，大數(shù)據(jù)時(shí)代又來(lái)了?！弊兓怯篮愕闹黝}。由云計(jì)算、社交計(jì)算和移動(dòng)計(jì)算等三大趨勢(shì)推動(dòng)的大數(shù)據(jù)正在重塑業(yè)務(wù)流程、IT基礎(chǔ)設(shè)施以及我們對(duì)于企業(yè)、客戶以及互聯(lián)網(wǎng)信息的捕獲與使用方式。

那么，究竟什么是大數(shù)據(jù)呢？維基百科對(duì)大數(shù)據(jù)的定義為：大數(shù)據(jù)指的是所涉及的數(shù)據(jù)量規(guī)模巨大到無(wú)法通過(guò)目前主流軟件工具，在合理時(shí)間內(nèi)達(dá)到截取、管理、處理、并整理成為幫助企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策更積極目的的信息。然而，大數(shù)據(jù)本身是一個(gè)比較抽象的概念，目前尚無(wú)公認(rèn)的定義，但對(duì)大數(shù)據(jù)的常見特點(diǎn)都有較大共識(shí)，即3V——Volume（數(shù)據(jù)量大）Velocity（輸入和處理速度快）、Variety（數(shù)據(jù)多樣性）。大數(shù)據(jù)首先表現(xiàn)為數(shù)據(jù)體量的大，大數(shù)據(jù)處理的是總體，而非隨機(jī)樣本。其次，大數(shù)據(jù)來(lái)自多種數(shù)據(jù)源，已不在是以前所限定的結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)范疇，還包括了半結(jié)構(gòu)化和非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)。還有，大數(shù)據(jù)處理速度快，在數(shù)據(jù)量非常龐大的情況下，大數(shù)據(jù)允許不精確，但注重效率，能夠做到數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)處理。

大數(shù)據(jù)的處理流程分為采集、統(tǒng)計(jì)和分析、挖掘。對(duì)應(yīng)于大數(shù)據(jù)系統(tǒng)中的采集數(shù)據(jù)的工具、平臺(tái)和數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)。在大數(shù)據(jù)技術(shù)諸如云存儲(chǔ)云計(jì)算等的幫助下，大數(shù)據(jù)將有非常大的前景。可以說(shuō)，大數(shù)據(jù)具有巨大的商業(yè)、科研和社會(huì)價(jià)值，IBM、SAP、Oracle、Microsoft、Google、Amazon、Facebook等跨國(guó)巨頭是發(fā)展大數(shù)據(jù)處理技術(shù)的主要推動(dòng)者。(2)大數(shù)據(jù)對(duì)土地估價(jià)的影響

土地估價(jià)是土地估價(jià)師等估價(jià)人員對(duì)某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的綜合評(píng)定。土地價(jià)值的評(píng)估要以土地市場(chǎng)交易資料為基礎(chǔ)，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。由此可見，土地價(jià)值綜合評(píng)定的基礎(chǔ)則是土地市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)。包括影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素等一般因素?cái)?shù)據(jù)，影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的商服繁華程度及區(qū)域在交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等的區(qū)域因素?cái)?shù)據(jù)；反映估價(jià)對(duì)象宗地自身的地價(jià)，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長(zhǎng)度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等個(gè)別因素?cái)?shù)據(jù)。大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)對(duì)土地估價(jià)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。2.1大數(shù)據(jù)對(duì)土地估價(jià)行業(yè)、估價(jià)機(jī)構(gòu)的影響大數(shù)據(jù)與傳統(tǒng)數(shù)據(jù)最大的不同在于海量數(shù)據(jù)源的獲取，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、社交網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字家庭、電子商務(wù)等是新一代信息技術(shù)主要的應(yīng)用形態(tài)為大數(shù)據(jù)提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，而云計(jì)算為這些海量、多樣化的大數(shù)據(jù)提供存儲(chǔ)和運(yùn)算平臺(tái)。IBM、Intel、SAP、Oracle、Google等世界級(jí)大公司先后均建立了大數(shù)據(jù)解決方法，國(guó)內(nèi)的阿里巴巴、騰訊、百度等也相繼對(duì)大數(shù)據(jù)的應(yīng)用前景進(jìn)行研究。

土地估價(jià)建立在對(duì)大量的土地市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)收集分析和判斷的基礎(chǔ)之上，數(shù)據(jù)支撐使得土地估價(jià)更科學(xué)更可信。現(xiàn)階段的應(yīng)用中，有基于MAPGIS的城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)信息系統(tǒng)，基于ArcGISEngine的城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)地理信息系統(tǒng)等。大數(shù)據(jù)時(shí)代，估價(jià)將有更大的潛力。深圳房訊通信息技術(shù)有限公司于2010年11月創(chuàng)立了云估價(jià)，建設(shè)運(yùn)營(yíng)綜合性房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)。云估價(jià)成立至今，已有32個(gè)城市的評(píng)估機(jī)構(gòu)加入云估價(jià)服務(wù)體系，負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)財(cái)?shù)據(jù)的建設(shè)與維護(hù)。并且，隨著平臺(tái)持續(xù)壯大，服務(wù)能力和服務(wù)范圍將不斷拓展。銀行、房地產(chǎn)企業(yè)以及其他相關(guān)單位可通過(guò)云估價(jià)獲取覆蓋全國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)、市場(chǎng)、項(xiàng)目、價(jià)格等數(shù)據(jù)信息，同時(shí)，通過(guò)平臺(tái)，可委托云估價(jià)各地成員進(jìn)行評(píng)估、查勘、咨詢等跨地區(qū)業(yè)務(wù)。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，過(guò)去單個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)各自為營(yíng)的策略顯然是行不通了，我國(guó)的土地一級(jí)市場(chǎng)是壟斷市場(chǎng)，市場(chǎng)的不完全、信息的不對(duì)稱、市場(chǎng)交易的復(fù)雜性使得單個(gè)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)難以應(yīng)對(duì)大數(shù)據(jù)所帶來(lái)的的變革，這就要求整個(gè)行業(yè)的協(xié)作。對(duì)于土地估價(jià)，甚至是房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，全國(guó)性的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的建立、地理信息系統(tǒng)GIS的應(yīng)用在云計(jì)算的幫助下將發(fā)揮深遠(yuǎn)的作用。對(duì)于土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，大數(shù)據(jù)將成為競(jìng)爭(zhēng)力。大數(shù)據(jù)的取得途徑可以是與大型數(shù)據(jù)公司合作授權(quán)或者自行投入開發(fā)。云估價(jià)的出現(xiàn)提醒我們思考，大數(shù)據(jù)時(shí)代會(huì)不會(huì)對(duì)我們的行業(yè)重組？中國(guó)評(píng)估聯(lián)合航母能否實(shí)現(xiàn)？根據(jù)《大數(shù)據(jù)時(shí)代》作者哈佛大學(xué)教授維克托的預(yù)計(jì)，大數(shù)據(jù)將變革公共衛(wèi)生，變革商業(yè)，變革我們的思維。大數(shù)據(jù)關(guān)注的是相關(guān)關(guān)系，不是因果關(guān)系。對(duì)于土地估價(jià)師來(lái)說(shuō)，考核的指標(biāo)變成了對(duì)土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析挖掘的能力，特別是對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)能力。2.2大數(shù)據(jù)對(duì)土地估價(jià)理論方法的影響目前主流的土地估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。理論上來(lái)說(shuō)，對(duì)于每一宗土地，均可以利用這五種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，但介于數(shù)據(jù)獲取的成本及難度，一般只要求選取兩種估價(jià)方法估價(jià)即可。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，數(shù)據(jù)將不再是成為制約估價(jià)方法選用的瓶頸，甚至在估價(jià)方法選擇和應(yīng)用上將有新的突破。比如，在市場(chǎng)比較法估價(jià)中，可比實(shí)例一般選取3個(gè)至10個(gè)即可，通常報(bào)告中選取3個(gè)，然后通過(guò)交易狀況修正、期日修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正等一系列的修正得到估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。理論上，可比實(shí)例的選擇越多越好，但由于可比實(shí)例數(shù)量有限和工作量的龐大，所以現(xiàn)實(shí)中可比實(shí)例的選擇求精而不求多。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，我們可以利用的將是所有的數(shù)據(jù)，可比實(shí)例的選擇集將是整個(gè)符合條件的案例數(shù)據(jù)庫(kù)，因?yàn)榭杀葘?shí)例的增加并不增加或很少增加更多的成本。大數(shù)據(jù)下“樣本=總體”使得土地估價(jià)的結(jié)果越來(lái)越可信。收益法中報(bào)酬率的確定對(duì)估價(jià)結(jié)果影響很大，在較發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，報(bào)酬率的確定方法通常有累加法、市場(chǎng)提取法和投資報(bào)酬率排序插入法。但這些方法不能告訴估價(jià)師報(bào)酬率究竟是多大的數(shù)值，依賴估價(jià)師的主觀選擇性較大，因此報(bào)酬率的確定一直備受爭(zhēng)議。而大數(shù)據(jù)為還原利率的確定提供了大量可用的數(shù)據(jù)支撐。在運(yùn)用市場(chǎng)提取法時(shí)，通過(guò)大量市場(chǎng)租金與市場(chǎng)價(jià)格的分析和測(cè)算，報(bào)酬率的確定將更有依據(jù)。累加法和投資報(bào)酬率排序插入法在大數(shù)據(jù)下也能更加科學(xué)。再比如，特征價(jià)格法(HedonicPriceMethod)在大數(shù)據(jù)時(shí)代將成為一種行之有效的估價(jià)方法，受市場(chǎng)交易案例獲取難度限制，特征價(jià)格法在我國(guó)一般較多應(yīng)用于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制，國(guó)外在課稅價(jià)格評(píng)估也有應(yīng)用。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，我國(guó)目前物業(yè)稅價(jià)值評(píng)估的一般思路也是采用特征價(jià)值法。特征價(jià)值法的難點(diǎn)是大量數(shù)據(jù)的獲取，大數(shù)據(jù)將有效規(guī)避特征價(jià)格法需要采集大量的數(shù)據(jù)這一困難。而且大數(shù)據(jù)的高效率以及現(xiàn)代地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)的應(yīng)用不僅改變傳統(tǒng)土地估價(jià)的應(yīng)用方式，還為實(shí)時(shí)土地估價(jià)提供了可能。(3)大數(shù)據(jù)存在問(wèn)題及大數(shù)據(jù)下土地估價(jià)的展望我們?nèi)粘＞W(wǎng)上搜索，網(wǎng)頁(yè)瀏覽、網(wǎng)上購(gòu)物、手機(jī)上網(wǎng)通訊等等在不經(jīng)意間將我們的個(gè)人蹤跡記錄了下來(lái)，這些構(gòu)成了大數(shù)據(jù)，促使了“反饋經(jīng)濟(jì)”（feedbackeconomy）等新經(jīng)濟(jì)、新商業(yè)模式的形成。土地市場(chǎng)所有成交數(shù)據(jù)、土地利用信息、百度谷歌等網(wǎng)頁(yè)地圖搜索、影響土地價(jià)格的連鎖酒店餐館等商業(yè)服務(wù)業(yè)交易情況及評(píng)價(jià)等等，所有這些構(gòu)成了土地估價(jià)的大數(shù)據(jù)。然而，大數(shù)據(jù)存在兩個(gè)核心問(wèn)題有待解決，一是個(gè)人隱私保護(hù)，二是數(shù)據(jù)產(chǎn)權(quán)界定。美國(guó)“棱鏡”計(jì)劃的曝光使世界人民再一次重新審視我們的隱私。大數(shù)據(jù)時(shí)代互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用，云計(jì)算的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)使得我們個(gè)人隱私防火墻形同虛設(shè)。我們的購(gòu)地行為所形成的的數(shù)據(jù)產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有，誰(shuí)又能使用，這些都是大數(shù)據(jù)亟待解決的問(wèn)題。當(dāng)然，大數(shù)據(jù)是一種資源，一種工具，正確使用和運(yùn)用大數(shù)據(jù)必定能為社會(huì)進(jìn)步發(fā)揮重要的作用。大數(shù)據(jù)作為信息時(shí)代的一個(gè)新事物、新產(chǎn)業(yè)，與土地估價(jià)甚至是房地產(chǎn)估價(jià)緊密相關(guān)，批量估價(jià)，實(shí)時(shí)估價(jià)、自動(dòng)化估價(jià)等在大數(shù)據(jù)時(shí)代將更容易實(shí)現(xiàn)，與大數(shù)據(jù)公司合作或者自行建立大數(shù)據(jù)將是估價(jià)機(jī)構(gòu)不得不面對(duì)的選擇。與華為公司戰(zhàn)略合作的云估價(jià)就是最好的證明，CAS詢價(jià)系統(tǒng)和多城市版詢價(jià)系統(tǒng)MCAS以及城市價(jià)格監(jiān)測(cè)地圖等為我們展示了未來(lái)的發(fā)展方向。大數(shù)據(jù)是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，估價(jià)行業(yè)只有能滿足市場(chǎng)需求，才有長(zhǎng)足的生命力，他要求我們不斷的提高從業(yè)人員的科學(xué)技術(shù)水平和能力，不斷創(chuàng)新我們的思維，以應(yīng)對(duì)未來(lái)新的變化。

2.農(nóng)村“四權(quán)”抵押價(jià)值評(píng)估研究探究農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、村民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）、集體建設(shè)用地使用權(quán)、林權(quán)等四種特殊產(chǎn)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估的估價(jià)方法與技術(shù)路線。農(nóng)村“四權(quán)”抵押估價(jià)，估價(jià)對(duì)象為收益性資產(chǎn)宜選用收益還原法，不存在收益的資產(chǎn)宜以成本逼近法為主。其他三種常用估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況有條件選用，對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)。完善法規(guī)、產(chǎn)權(quán)登記，建立農(nóng)村用地基準(zhǔn)地價(jià)體系，是促進(jìn)農(nóng)村金融與“三農(nóng)”的共贏發(fā)展，推動(dòng)農(nóng)村“四權(quán)”抵押估價(jià)的長(zhǎng)期目標(biāo)。一、農(nóng)村“四權(quán)”抵押政策背景農(nóng)村“四權(quán)”抵押估價(jià)是指農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、村民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）、集體建設(shè)用地使用權(quán)、林權(quán)在將其作為債權(quán)擔(dān)保而設(shè)定抵押權(quán)時(shí)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)建設(shè)滯后是當(dāng)前制約中國(guó)農(nóng)村改革和發(fā)展瓶頸。農(nóng)村金融是支持農(nóng)村市場(chǎng)化、服務(wù)“三農(nóng)”發(fā)展的重要力量，但仍為整個(gè)金融體系中最薄弱的環(huán)節(jié)，只有大力發(fā)展農(nóng)村普惠金融，加快農(nóng)村金融建設(shè)才能從根本上得到解決。

為實(shí)現(xiàn)農(nóng)村金融與“三農(nóng)”的共贏發(fā)展，國(guó)務(wù)院發(fā)文《關(guān)于金融服務(wù)“三農(nóng)”發(fā)展的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2014〕17號(hào)），部署創(chuàng)新農(nóng)村抵押擔(dān)保方式，發(fā)展農(nóng)村交易市場(chǎng)，積極培育土地評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估等中介組織，引導(dǎo)銀行業(yè)慎重穩(wěn)妥地開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押業(yè)務(wù)。推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)建設(shè)，構(gòu)建普惠金融體系，農(nóng)村“四權(quán)”融資將成為新常態(tài)，這給估價(jià)行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。農(nóng)村“四權(quán)”融資中重要的一環(huán)就是確定其抵押價(jià)值，而抵押價(jià)值通常由獨(dú)立第三方來(lái)進(jìn)行評(píng)估。但農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押存在著固有的法律瓶頸與制度限制，所以其抵押估價(jià)也存在著重大的特殊性。我國(guó)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押處于起步階段，鉆研解決其抵押估價(jià)技術(shù)問(wèn)題，配合政府進(jìn)一步提升農(nóng)村金融服務(wù)的能力和水平，是評(píng)估行業(yè)支持“三農(nóng)”，服務(wù)“三農(nóng)”迫切需要，也是廣大估價(jià)師的職業(yè)使命。

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）（農(nóng)村建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估可參照此規(guī)程）、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》（GB/T28406-2012）等估價(jià)規(guī)范，現(xiàn)行估價(jià)常用方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、公示地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法適用性分析取決于估價(jià)目的、待估宗地的特點(diǎn)及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況等?！稄V東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》（2008年版）指出，耕地、園地、林地、草地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地可以選用收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。未利用地的評(píng)估要根據(jù)開發(fā)后的用途選用不同的方法。涉及農(nóng)用地征用的，可采用綜合法、比較法和征用區(qū)片價(jià)系數(shù)修正法三種方法。綜合法所評(píng)估的農(nóng)用地征用價(jià)格等