上海鵬潤(rùn)地產(chǎn)公司寶山項(xiàng)目可研報(bào)告

上海寶山區(qū)顧村項(xiàng)目可行性研究報(bào)告投資管理中心&營(yíng)銷策劃中心上海鵬潤(rùn)地產(chǎn)公司二○○八年八月11頁CONTENTS目錄第一部分項(xiàng)目背景第二部分項(xiàng)目概況第三部分市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目定位第五部分開發(fā)與銷售計(jì)劃第六部分成本估算與收益分析第七部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判目錄目錄12頁第一部分第一部分項(xiàng)目背景第二部分項(xiàng)目概況第三部分市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目定位第五部分開發(fā)與銷售計(jì)劃第六部分成本估算與收益分析第七部分風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判1.1項(xiàng)目來源1.2掛牌出讓時(shí)間表1.3出讓要求關(guān)鍵點(diǎn)

項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景13頁1.1項(xiàng)目來源本項(xiàng)目為上海市房地局推出的土地公開市場(chǎng)掛牌項(xiàng)目，項(xiàng)目信息由上海鵬潤(rùn)公司提供。1.2掛牌出讓時(shí)間表

接受競(jìng)買申請(qǐng)起始時(shí)間2008-09-0109:30截止時(shí)間2008-09-1716:00

保證金到帳截止時(shí)間2008-09-0816:30

掛牌交易活動(dòng)掛牌報(bào)價(jià)開始時(shí)間2008-09-1009:30

掛牌截止及現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)間2008-09-1915:30

1.3出讓要求關(guān)鍵點(diǎn)起始價(jià)格13億元，增價(jià)幅度700萬元，競(jìng)買保證金1.3億元；地價(jià)款支付兩種方式：1兩個(gè)月一次支付；2分期支付(通常半年），二個(gè)月以后的需支付利息。掛牌截止活動(dòng)中宣布最高報(bào)價(jià)和報(bào)價(jià)者后，征詢競(jìng)買人是否愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)。如有則進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)程序。現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)采用書面密封報(bào)價(jià)形式，如果本輪報(bào)價(jià)產(chǎn)生的最高有效價(jià)不唯一，進(jìn)入下一輪，依此類推，直至產(chǎn)生唯一最高有效報(bào)價(jià)。項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景14頁第二部分第一部分項(xiàng)目背景第二部分項(xiàng)目概況第三部分市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目定位第五部分開發(fā)與銷售計(jì)劃第六部分成本估算與收益分析第七部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判2.1項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件2.2項(xiàng)目位置及現(xiàn)狀2.3公共配套情況2.4區(qū)域發(fā)展規(guī)劃

項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況15頁2.1項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件項(xiàng)目概況出讓土地面積241796.1平方米（362.7畝）規(guī)劃建筑面積403913平方米容積率A-1地塊(15.66萬平米)不大于1.6A-2地塊(8.52萬平米)不大于1.8住宅比例100％綠地率不小于40％建筑密度不大于25％建筑控制高度無戶型要求90平米以下戶型比例不少于74％A-2A-1項(xiàng)目概況－－項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件16頁『項(xiàng)目地塊建設(shè)指標(biāo)』項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況－－項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件指標(biāo)名稱指標(biāo)單位功能分類指標(biāo)單位建設(shè)占地面積241,796平方米總建筑面積478,841平方米建設(shè)用地241,796平方米住宅面積400,913平方米平均容積率1.67

A2多層住宅(4.5-5.5)58,080平方米建設(shè)密度25%

A2小高層住宅(11.5)53,672平方米容積率建筑面積

403,913平方米A2高層住宅(17.5)38,602平方米園林景觀面積181347M2A1聯(lián)排別墅(3)48,510平方米項(xiàng)目開發(fā)期

季度A1小高層住宅(11.5)202,049平方米

商業(yè)

平方米總戶數(shù)

4,014

可銷售建筑面積400,913平方米車位比

0.70

會(huì)所3,000平方米總車位數(shù)

2,808個(gè)地上建筑面積403,913平方米地上

935個(gè)地下面積小計(jì)74,928平方米地下人防647個(gè)地下人防面積25,894平方米地下可售1226個(gè)地下面積49,034平方米17頁2.2項(xiàng)目位置及現(xiàn)狀宗地位于上海寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)核心區(qū)西面。項(xiàng)目地塊項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況－－項(xiàng)目位置及現(xiàn)狀18頁四至范圍：南至陳富路、西至中心河、北至沙浦河、東臨規(guī)劃商業(yè)地塊地塊面積：地塊南北長(zhǎng)約300米，東西長(zhǎng)約800米，面積約合241745平米地塊現(xiàn)狀：地塊東、南、西三面被顧村公園（規(guī)劃建設(shè)中）包圍,北對(duì)沙浦河。地塊方正，地勢(shì)較平坦。現(xiàn)主要為農(nóng)地，宗地內(nèi)含部分水系，可規(guī)劃利用?！鹤诘噩F(xiàn)狀』地塊內(nèi)部地鐵建設(shè)中心河沙浦河道路現(xiàn)狀項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況－－項(xiàng)目位置及現(xiàn)狀19頁顧村現(xiàn)有重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容：①顧村公園（2010年完成一期）②軌道交通7號(hào)線（2009年通車）③上海萊蒙商業(yè)中心（2010年投入營(yíng)業(yè)）A-1A-2菊翔苑采菊苑文寶苑陸翔苑愛建顧園保利·葉上海上海萊蒙商業(yè)中心建設(shè)中的地鐵7號(hào)線12萬平米商辦用地項(xiàng)目概況1000米項(xiàng)目概況－－項(xiàng)目位置及現(xiàn)狀

顧村公園（開放式）－－424.5公頃，上海最大的生態(tài)公園。分兩期建設(shè)，一期2009年初步完成，預(yù)計(jì)到2010年底全部完成。

110頁交通狀況：毗鄰?fù)猸h(huán)線及滬太路主干道距離上?；疖囌炯s10公里、人民廣場(chǎng)約14公里至虹橋機(jī)場(chǎng)車程20分鐘，至浦東機(jī)場(chǎng)約1小時(shí)車程進(jìn)入市區(qū)主要通道：建設(shè)中的軌道交通7號(hào)線(2009年建成通車)，全程44公里，33個(gè)車站，縱貫上海南北。地塊周邊有701、702、761三條公交線路，站點(diǎn)距離地塊約100米。地塊東側(cè)為滬太路地面道路沿外環(huán)線上南北高架軌道交通7號(hào)線2.3公共配套情況項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置項(xiàng)目概況－－公共配套情況111頁『項(xiàng)目周邊公共配套環(huán)境』休閑具備上海最大的生態(tài)公園顧村公園大型景觀和生活休閑配套。教育距離顧村中心小學(xué)和顧村中學(xué)約1.5公里。周邊還有3所其他小學(xué)幼兒園，旁邊保利項(xiàng)目規(guī)劃有9年制一貫學(xué)校和幼兒園。距離上海大學(xué)2.5公里。醫(yī)療現(xiàn)有地區(qū)醫(yī)療設(shè)施比較缺乏，東側(cè)約一公里處有規(guī)劃市級(jí)中山醫(yī)院在選址。商業(yè)現(xiàn)周邊以社區(qū)小型商業(yè)為主。后期有14.5萬地鐵上蓋商辦綜合物業(yè)和東側(cè)1000米內(nèi)的上海萊蒙商業(yè)中心區(qū)域級(jí)別的商業(yè)配套。1KM3KM寶虹小學(xué)、楊波幼兒園萊蒙商業(yè)中心上海大學(xué)顧村中學(xué)、小學(xué)四高居住區(qū)，社區(qū)商業(yè)、好又多賣場(chǎng)軌道交通7號(hào)線顧村公園12萬集中商業(yè)中山醫(yī)院（規(guī)劃）項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況－－公共配套情況112頁寶山區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2005-2020年）寶楊路-寶安公路軸（東城、西城、顧村、輻射羅店，城市擴(kuò)張）濱江產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸（三江景觀帶）滬太路城鎮(zhèn)發(fā)展軸（上大、顧村、羅店、羅涇，新城鎮(zhèn)居住組團(tuán)）①②③顧村ABC大城市空間布局與功能A：中心城（南分區(qū)）——外環(huán)線以南，形成與市中心相匹配的現(xiàn)代化城區(qū)；B：新城（中分區(qū)）——商貿(mào)、商務(wù)辦公、房地產(chǎn)、文化、教育等產(chǎn)業(yè)；C:產(chǎn)業(yè)區(qū)（北分區(qū)）——重點(diǎn)發(fā)展建設(shè)寶鋼及寶山工業(yè)園區(qū)。2.4區(qū)域發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目概況－－區(qū)域發(fā)展規(guī)劃顧村處于新城(B)與發(fā)展軸③交匯處，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。113頁第三部分第一部分項(xiàng)目背景第二部分項(xiàng)目概況

第三部分市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目定位第五部分開發(fā)與銷售計(jì)劃第六部分成本估算與收益分析第七部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判3.1上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概述3.2區(qū)域（寶山）市場(chǎng)概述3.3項(xiàng)目片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場(chǎng)分析3.4類比區(qū)域分析

市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析114頁市場(chǎng)分析－－上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概述2008年以來成交量下降明顯，1月至7月比去年同期成交量下降54.3%，供求關(guān)系已經(jīng)由2007年的供小于求轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳暗墓┐笥谇?。時(shí)間段成交面積（剔除動(dòng)遷房和配套房）2007年1月至12月2067.06萬平方米2007年1月至7月1259.84萬平方米2008年1月至7月576.64萬平方米3.1上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概述115頁市場(chǎng)分析－－上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概述3.1上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概述上海市場(chǎng)同全國(guó)大部分地區(qū)走勢(shì)相同，成交量萎縮，成交均價(jià)也有所下降，供求關(guān)系已經(jīng)由2007年的供小于求轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳暗墓┐笥谇?。在?dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)仍然處于波動(dòng)震蕩走勢(shì)的環(huán)境下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然缺乏短期內(nèi)回暖上升的支撐。市內(nèi)成交量萎縮較大，成交結(jié)構(gòu)開始外環(huán)以外外移。全市供求比：旺銷期1：1.8-2.0，現(xiàn)在1：0.53.短期內(nèi)由于消費(fèi)者觀望，供求比相對(duì)失衡。全市推案去化率：旺銷期40-60％，現(xiàn)在18％。項(xiàng)目去化速度明顯放緩?！?dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)：116頁市場(chǎng)分析－－上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概述3.1上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概述——未來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)展？國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)疲軟；國(guó)家從緊的宏觀環(huán)境（土地、信貸政策等）影響樓市；上海市08年的供需矛盾突出；從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，客戶觀望情緒蔓延，發(fā)展商降價(jià)促銷。特別是進(jìn)入第二季度來，萬科、金地等一線品牌開發(fā)商加大了降價(jià)促銷的力度。3.1.1上海房地產(chǎn)市場(chǎng)未來2年價(jià)格趨勢(shì)定性分析判斷我們認(rèn)為上海未來2年商品住宅價(jià)格繼續(xù)大幅上漲的概率不大，特別是未來一年基本上不可能上漲。117頁市場(chǎng)分析－－上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概述3.1上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概述——未來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)展？3.1.2上海房地產(chǎn)市場(chǎng)未來價(jià)格趨勢(shì)定量分析判斷方法一、房?jī)r(jià)收入比法預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)按以上方法推算，2008年房?jī)r(jià)應(yīng)在7055元，而目前實(shí)際成交價(jià)為8363元，年內(nèi)還可能下跌15.6%；恢復(fù)至目前的價(jià)格水平，時(shí)間點(diǎn)約在2009年底至2010年初。房?jī)r(jià)收入比2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年城鎮(zhèn)居民人均支配收入(元)14867166831864520668236232645829633331893717141632人均支配收入增長(zhǎng)率

0.120.120.110.140.120.120.120.120.12實(shí)際成交均價(jià)(元/㎡)498957616689703982538363

預(yù)測(cè)均價(jià)

705579028850991211102成交單套面積(㎡)90909090909090909090單套商品住宅平均成交總價(jià)(元)449010518490602820633510742770752670711185796527892110999163平均房?jī)r(jià)收入比10.0710.3610.7810.2210.488.008888118頁市場(chǎng)分析－－上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概述3.1上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概述——未來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)展？3.1.2上海房地產(chǎn)市場(chǎng)未來價(jià)格趨勢(shì)定量分析判斷方法二、漲幅預(yù)測(cè)法按以上方法推算，2008年房?jī)r(jià)應(yīng)在7989元，而目前實(shí)際成交價(jià)為8363元，年內(nèi)還可能下跌4.5%；恢復(fù)至目前的價(jià)格水平，時(shí)間點(diǎn)約在2009年第二季度。

2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年實(shí)際房?jī)r(jià)498957616689703982538363

增長(zhǎng)率

15.47%16.26%5.09%17.25%13.52%13.52%13.52%13.52%13.52%預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)

79899069102961168813268119頁市場(chǎng)分析－－上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概述3.1上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概述——未來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)展？3.1.2上海房地產(chǎn)市場(chǎng)未來2年價(jià)格趨勢(shì)定量分析判斷方法三、線性擬合法按以上方法推算，2008年房?jī)r(jià)應(yīng)在8613元，而目前實(shí)際成交價(jià)為8363元。

2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年實(shí)際價(jià)格498957616698703982538363

模擬價(jià)格508657926497720279088613931810024120頁市場(chǎng)分析－－上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概述3.1上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概述——未來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)展？3.1.2上海房地產(chǎn)市場(chǎng)未來2年價(jià)格趨勢(shì)定量分析判斷小結(jié)：根據(jù)前面三種不同的分析方法，我們得到三個(gè)結(jié)果綜合：2008年上海市均衡均價(jià)為7647元/平米，與目前的實(shí)際均價(jià)8363，仍有716元的距離，市場(chǎng)還有8.6%下調(diào)的空間

。在市場(chǎng)規(guī)律作用下，上海市均價(jià)必然存在向合理均衡價(jià)格回歸的拉力，但究竟是以何種方式實(shí)現(xiàn)回歸呢？我們認(rèn)為，比較大的可能是上海市住宅均價(jià)在08年下半年繼續(xù)逐步回落，至年底回落到最低點(diǎn)左右，然后緩慢回升，在09年3-4季度回復(fù)至目前的價(jià)格水平，09年下半年仍然保持緩慢回升，2010年之后將保持年均8%-10%的漲幅。預(yù)測(cè)方法預(yù)測(cè)結(jié)果2008影響權(quán)重房?jī)r(jià)收入比預(yù)測(cè)法變動(dòng)705550%漲幅預(yù)測(cè)法798930%線性擬合法861320%121頁區(qū)域成交面積(㎡)成交套數(shù)(套)成交金額(萬元)成交均價(jià)(元/㎡)寶山613246520963907210421崇明460507334265055756奉賢15971211391226347678嘉定33368026532987888954金山2253811497984844370閔行547264393159557210883南匯35980930742507396969青浦19064214711774499308松江58145845025196508937總計(jì)305724223810272889289262008年1-6月份上海外環(huán)所在區(qū)商品房普通住宅成交均價(jià)一覽

寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)，仍然處在外環(huán)所在區(qū)的前列；區(qū)政府積極建設(shè)寶山新城，區(qū)域內(nèi)已崛起了一批較有特色的中高檔生活社區(qū)，吸引萬科、綠地、保利等大型開發(fā)企業(yè)入駐；市場(chǎng)分析－－區(qū)域（寶山）市場(chǎng)概述3.2寶山房地產(chǎn)市場(chǎng)概述122頁

寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)由南向北依次發(fā)展，南面的大華板塊距離市區(qū)最近，最早開發(fā)、經(jīng)過5年時(shí)間，已經(jīng)相當(dāng)成熟； 中部的西城區(qū)、祁連、顧村板塊由于軌道交通的建設(shè)，市場(chǎng)已經(jīng)啟動(dòng)，正在迅速發(fā)展，已成為寶山區(qū)的熱點(diǎn)板塊。顧村板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)時(shí)間為2003年。。大華板塊市中心西城區(qū)上大祁連板塊顧村羅店新鎮(zhèn)大盤比較集中的區(qū)域，2001年開始啟動(dòng)，現(xiàn)比較成熟2000年開始啟動(dòng)，市場(chǎng)成熟，已與市區(qū)板塊融為一體。大華集團(tuán)的“發(fā)家地”上海最早啟動(dòng)的“九鎮(zhèn)”，由上海置業(yè)一級(jí)土地整理后，地塊逐步推向市場(chǎng)，2003年開始對(duì)外推地?！簩毶椒康禺a(chǎn)板塊分析』市場(chǎng)分析－－區(qū)域（寶山）市場(chǎng)概述123頁1.2－1.5萬元/㎡0.8—0.9萬元/㎡（顧村西）0.85萬元/㎡0.78萬元/㎡1.2-1.4萬元/㎡0.9－1.0萬元/㎡（顧村以東）

1.1－1.2萬元/㎡0.9－1.1萬元/㎡市場(chǎng)分析－－區(qū)域（寶山）市場(chǎng)概述124頁市場(chǎng)分析－－項(xiàng)目片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場(chǎng)分析板塊特點(diǎn)——未來寶山濱江新城三大組成部分之一,上海市配套四大商品房基地之一，被定位為最適宜居住的地區(qū)；配套——基本生活配套已初步形成，但整體檔次較低；交通——地鐵有7號(hào)線，地面公交系統(tǒng)尚不發(fā)達(dá)；板塊擁有多條主干道路，自駕出行較為便捷；房地產(chǎn)——以公寓為主；商品住宅呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢(shì),總價(jià)低是最大的特點(diǎn)，在售樓盤主要集中在富聯(lián)路、寶安公路、顧北路附近區(qū)域3.3項(xiàng)目片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場(chǎng)分析『顧村片區(qū)』125頁由于軌道線尚未貫通，沿線項(xiàng)目吸收軌交導(dǎo)入客群的能力尚未得以體現(xiàn)，典型在售項(xiàng)目仍以寶山及周邊去化為主客群分析市場(chǎng)分析－－項(xiàng)目片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場(chǎng)分析

顧村片區(qū)樓盤建面大多在20萬平米以下，容積率一般在1.2-1.35之間；一般運(yùn)用分期開發(fā)的策略，即使不分期開發(fā)，在銷售上也會(huì)分批推廣，且多采用先推低層產(chǎn)品，再推高層產(chǎn)品的模式；低密度混合類住宅的開發(fā)成為主流，物業(yè)類型基本上以小高層+疊加別墅+聯(lián)排別墅的形式組合，多層產(chǎn)品尤其是有特點(diǎn)的多層產(chǎn)品較為缺乏。物業(yè)類型與容積率分析

從戶型上看，小高層戶型多為普通戶型為主，缺乏產(chǎn)品創(chuàng)新與亮點(diǎn)

從面積上看，由于許多產(chǎn)品沒有遵循90/70政策，戶型區(qū)間較大，但后期產(chǎn)品由于必須遵循90/70，因此高層戶型面積會(huì)趨于雷同，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈戶型分析126頁近一年來，顧村板塊由于推盤量以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)的原因呈現(xiàn)“價(jià)升量縮”態(tài)勢(shì)，隨著區(qū)域成交均價(jià)不斷上漲，目前已達(dá)到8000元/平方米，。目前板塊月成交量在10000-15000平方米左右。（剔除動(dòng)遷和配套商品房。）銷售價(jià)格與銷售情況分析市場(chǎng)分析－－項(xiàng)目片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場(chǎng)分析銷售速度：08年5月后略有好裝，依云灣更是開盤即銷售了65%。樓盤價(jià)格：高層整體均價(jià)在8000元/㎡，差別不大（但是品質(zhì)好壞導(dǎo)致速度有差別），聯(lián)排多在12000元/平米，品質(zhì)較好的依云灣售價(jià)在15000元左右。價(jià)格漲幅：最近1年內(nèi)價(jià)格波動(dòng)不大。在售項(xiàng)目未來可上市面積：16萬平方米未來供應(yīng)量分析已拍地塊潛在供應(yīng)量合計(jì)總建筑面積：92萬平方米127頁北歐現(xiàn)代化生態(tài)新鎮(zhèn)；規(guī)劃面積6.8平方公里，3.4平方公里居住區(qū)，規(guī)劃人口3萬人。3.4平方公里的生態(tài)林區(qū)，36洞高爾夫球場(chǎng)。會(huì)議中心、商業(yè)街、美蘭湖等配套（已建成）高尚公寓區(qū)區(qū)高爾夫會(huì)館五星級(jí)酒店『羅店片區(qū)』－主要區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手羅店城鎮(zhèn)規(guī)劃市場(chǎng)分析－－項(xiàng)目片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場(chǎng)分析128頁形成時(shí)間：2003年10月對(duì)外首推3幅別墅用地，2004年底，再推3幅公寓住宅用地，標(biāo)志區(qū)域住宅市場(chǎng)的開端。各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況：核心區(qū)為低密度高檔住宅（FAR=0.5，0.3），外圍統(tǒng)一規(guī)劃為公寓住宅（FAR=1.2,1.0），產(chǎn)品類型為花園洋房、情景洋房為主，限高6層。購買人群：主要以寶山當(dāng)?shù)厝藶橹鳌^(qū)域原來在售樓盤均價(jià)為7500元/平米，2008年3月基本售罄，至8月萬科樓盤推出，市場(chǎng)經(jīng)歷了約5個(gè)月的斷檔期。目前，區(qū)域在售的樓盤為8月中旬開盤萬科琥珀郡園一期，2.5萬方，260套，均價(jià)1.1萬/平米（6層電梯洋房），全裝修，至今去化約40%，客源主要為寶山當(dāng)?shù)兀_店、羅涇、寶山工業(yè)園等）。萬科的進(jìn)入，使原來區(qū)域樓盤均價(jià)提升了1000多元/平方米。羅店房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)分析－－項(xiàng)目片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場(chǎng)分析129頁

2008—2013年，區(qū)域總推案量將達(dá)到184萬方，其中2009、2010年將達(dá)到頂峰，約60萬方，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大（此數(shù)據(jù)不包括未推出地塊）?！何磥硐嚓P(guān)片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)』市場(chǎng)分析－－項(xiàng)目片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場(chǎng)分析2009～2010年項(xiàng)目所在片區(qū)住宅整體推盤比較集中。未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的容積率普遍小于1.2，因此這對(duì)本項(xiàng)目定位當(dāng)?shù)刂懈叨耸袌?chǎng)，確定較高價(jià)格的策略形成一定的壓力。未來市場(chǎng)的物業(yè)類型供應(yīng)中，聯(lián)排別墅等類別墅項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)很大。從供應(yīng)項(xiàng)目的規(guī)模上來看，只有保利與本項(xiàng)目的建筑面積超過20萬平米，可以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，利于產(chǎn)品的檔次的拔高。130頁市場(chǎng)分析－－類比區(qū)域分析閔行莘莊板塊15000-18000元/㎡松江九亭板塊9000-12000元/㎡公寓15000-18000元/㎡別墅浦東高行板塊14000-15000元/㎡嘉定南翔板塊10000-12000元/㎡公寓13000-15000元/㎡別墅新江灣城板塊21000-23000元/㎡公寓35000-40000元/㎡別墅閔行七寶板塊12000-15000元/㎡顧村板塊3.4類比區(qū)域分析131頁第四部分第一部分項(xiàng)目背景第二部分項(xiàng)目概況

第三部分市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目定位第五部分開發(fā)與銷售計(jì)劃第六部分成本估算與收益分析第七部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判4.1項(xiàng)目SWOT分析4.2客戶定位4.3產(chǎn)品定位4.4價(jià)格定位4.5推盤節(jié)奏

市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位132頁S4.1本項(xiàng)目SWOT分析W優(yōu)勢(shì)（S）

：地塊東、南、西三面被顧村公園（建設(shè)中）包圍，北對(duì)沙浦河，西臨中心河，自然資源優(yōu)越。東南100米處為地鐵7號(hào)線陳富路站，計(jì)劃于2009年通車，覆蓋了長(zhǎng)壽路、靜安寺、淮海路等辦公區(qū)域，地塊通往市區(qū)的交通便捷度大大提高。東側(cè)毗鄰14.5萬平米建面的商辦綜合規(guī)劃地塊。此物業(yè)與距離較近的萊蒙商業(yè)區(qū)將是項(xiàng)目未來主要依托的大型商業(yè)。地塊干凈齊整，內(nèi)部有部分天然水系，開發(fā)基礎(chǔ)條件較好，可以迅速開始建設(shè)。劣勢(shì)（W）：項(xiàng)目所在寶山區(qū)域發(fā)展相對(duì)滯后，片區(qū)形象有待改善。周邊教育、醫(yī)療、生活、交通等生活配套現(xiàn)狀不夠完善，周邊環(huán)境和配套還處在改造階段。&項(xiàng)目定位－－項(xiàng)目SWOT分析133頁OT機(jī)會(huì)（O）

：地塊掛牌起始價(jià)格較低，但體量較大，總價(jià)較高。目前大部分開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，一些品牌開發(fā)商已表明年內(nèi)不會(huì)拍地。所以存在可能以較合適的市場(chǎng)價(jià)位獲取地塊的機(jī)會(huì)。項(xiàng)目先天條件較好，規(guī)模也較大，有利于打造成為區(qū)域乃至全市有很大影響力和品牌效應(yīng)的優(yōu)質(zhì)樓盤。如能拿下并成功開發(fā)，將是我公司進(jìn)入上海市場(chǎng)一個(gè)很好的品牌項(xiàng)目，在上海市場(chǎng)奠定良好基礎(chǔ)。威脅（T）：目前市場(chǎng)仍然處在調(diào)整期，調(diào)整周期和調(diào)整幅度仍然需要密切關(guān)注。本片區(qū)2009-2010年低密度項(xiàng)目推盤量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)集中。&項(xiàng)目定位－－項(xiàng)目SWOT分析134頁1、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向吸引寶鋼、寶山經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、寶山城市工業(yè)園區(qū)、羅店工業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)區(qū)域的客戶群體2、居住導(dǎo)向來自于寶山周邊區(qū)域以及部分原有居民的分戶需求3、交通導(dǎo)向交通沿線分戶需求客戶、以及地鐵7號(hào)先沿線辦公區(qū)域的客戶?？驮捶治觯?.2客戶定位項(xiàng)目定位－－客戶定位

135頁項(xiàng)目定位－－產(chǎn)品定位項(xiàng)目資源獨(dú)特，地塊具備打造高品質(zhì)樓盤的潛質(zhì)4.3

產(chǎn)品定位周邊項(xiàng)目品質(zhì)一般，地塊應(yīng)超越區(qū)域產(chǎn)品現(xiàn)狀，走品質(zhì)化區(qū)域未來競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品高端低密度項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)在后期會(huì)加大體現(xiàn)，本項(xiàng)目需走出一定的差異化路線，加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度本項(xiàng)目區(qū)位和交通條件較好，具備吸納高端客戶的潛力136頁物業(yè)類型面積區(qū)間（平米）聯(lián)排別墅180—2504.5-5.5層洋房130-180小高層公寓90以下項(xiàng)目定位－－產(chǎn)品定位對(duì)市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目本身規(guī)模進(jìn)行詳細(xì)分析推論，項(xiàng)目產(chǎn)品初步建議定位為：別墅產(chǎn)品+多層洋房+高層公寓綜合型產(chǎn)品137頁4.4價(jià)格定位項(xiàng)目定位－－價(jià)格定位綜合利用項(xiàng)目市場(chǎng)比較法與產(chǎn)品打分法分析測(cè)算得出結(jié)論：公寓產(chǎn)品現(xiàn)實(shí)定價(jià)為9516元/平米聯(lián)排別墅定價(jià)為17949元/平米多層洋房定價(jià)為12688/平米138頁項(xiàng)目1期2期3期4期一、建筑面積(M2)9167210668211000095559三、可售面積(M2)88672106682110000955593層聯(lián)排別墅

30000185104.5-5.5花園洋房3500023080

11.5層小高層5367245000800007704917.5層中高層

38602

項(xiàng)目定位－－推盤節(jié)奏4.5項(xiàng)目推盤節(jié)奏---參考周邊項(xiàng)目歷史年消化量量每期開發(fā)量在8-11萬平方米一期推盤推出A2地塊的花園洋房和小高層，用花園洋房產(chǎn)品做差異化競(jìng)爭(zhēng)，用小高層產(chǎn)品做品質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；在第三期推出A1地塊的聯(lián)排別墅，可充分提高產(chǎn)品價(jià)值，并避開市場(chǎng)同類型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。139頁項(xiàng)目定位－－推盤節(jié)奏4.5項(xiàng)目推盤節(jié)奏一期二期三期四期3層聯(lián)排別墅15%15%15%4.5-5.5層花園洋房12%11.5層小高層12%6%12%17.5層小高層漲幅一期開盤時(shí)，按當(dāng)前時(shí)點(diǎn)預(yù)測(cè)的價(jià)格開盤，并不做漲幅預(yù)計(jì)，以高品質(zhì)的產(chǎn)品和較低的價(jià)格樹立產(chǎn)品和公司品牌形象，建立客戶與行業(yè)口碑；二期于2010年推盤時(shí)公園已經(jīng)建成，地鐵已經(jīng)正式運(yùn)營(yíng)，上海正在舉辦世博會(huì)，我司已經(jīng)通過一期優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品優(yōu)惠的價(jià)格確立了競(jìng)爭(zhēng)地位，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)已經(jīng)明確回暖，積聚三年的剛性需求將快速釋放，因此二期價(jià)格相對(duì)一期有較大幅度的提價(jià)；第三期推出A1地塊的聯(lián)排別墅，區(qū)域內(nèi)低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)度較低，因此可對(duì)別墅產(chǎn)品價(jià)格定位較高；同時(shí)考慮消化速度，僅對(duì)小高層產(chǎn)品做較低幅度（6%）的提價(jià)。第四期產(chǎn)品是全盤的最后部分，社區(qū)形象、片區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施已經(jīng)成熟，因此預(yù)計(jì)可再次較高幅度提價(jià)。140頁第五部分第一部分項(xiàng)目背景第二部分項(xiàng)目概況

第三部分市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目定位第五部分開發(fā)與銷售計(jì)劃第六部分成本估算與收益分析第七部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判5.1開發(fā)與銷售計(jì)劃（正常周期）

開發(fā)與銷售計(jì)劃開發(fā)與銷售計(jì)劃141頁銷售開發(fā)開發(fā)與銷售計(jì)劃5.1開發(fā)與銷售計(jì)劃（正常周期）

142頁第六部分第一部分項(xiàng)目背景第二部分項(xiàng)目概況

第三部分市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目定位第五部分開發(fā)與銷售計(jì)劃第六部分成本估算與收益分析第七部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判成本估算與收益分析成本估算與收益分析6.1成本估算6.2收益分析

143頁土地成本分析序號(hào)項(xiàng)目面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）小計(jì)（萬元）可售面積成本（元/㎡）一地價(jià)合計(jì)40391341451674254176

土地出讓金40391337141500003741

契稅1500003%4500112

基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)40391332012925322144頁建安成本分析序號(hào)項(xiàng)目面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）小計(jì)（萬元）可售面積成本（元/㎡）二前期工程費(fèi)4009131004009100三建筑安裝工程費(fèi)

1110422770（1）建安費(fèi)用

22961099422742

地下人防面積2589433508674216

地下面積49034272013337333

A2多層住宅(4.5-5.5)5808016409525238

A1聯(lián)排別墅(3)48510241011691292

A2小高層住宅(11.5)53672220011808295

A1小高層住宅(11.5)2020492200444511109

A2高層住宅(17.5)3860223208956223

商業(yè)0

00

不可售配套公建30005000150037（2）監(jiān)理費(fèi)1099421%109927四園林景觀費(fèi)4039132008078201五紅線內(nèi)市政配套費(fèi)40391332012925322六全建安合計(jì)

1360543394145頁收益估算---正常周期序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)總價(jià)(萬元)單位利潤(rùn)1項(xiàng)目總收入524724130881.1銷售收入498822124421.2處理剩余物業(yè)收入259026462項(xiàng)目總成本費(fèi)用430729107442.1土地成本16742541762.2前期費(fèi)用40091002.3建安工程成5營(yíng)業(yè)費(fèi)用157423932.6公司管理費(fèi)157423932.7營(yíng)業(yè)稅及附加288607202.8財(cái)務(wù)費(fèi)用380119482.9土地增值稅288967214稅前利潤(rùn)9399523455所得稅25%234995867稅后凈利潤(rùn)7049617589成本利潤(rùn)率16.37%37.7%10IRR16.40%

11NPV5822

146頁收益估算---結(jié)轉(zhuǎn)現(xiàn)金流量表請(qǐng)查看：資金峰值167196

年份利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)年度回款2008002009-709118122010218192526201111139116013201226157148196201327246156177201444820147頁收益模擬---正常周期報(bào)價(jià)單價(jià)報(bào)價(jià)總額利潤(rùn)總額成本利潤(rùn)率IRR32001292528480920.60%20.26%32501312728345120.18%19.83%33001332918209219.77%19.42%33501353118073419.36%19.02%34001373307937618.95%18.63%34501393507801818.54%18.25%35001413707665918.14%17.88%35501433897530117.75%17.51%36001454097365017.27%17.17%36501474287226316.87%16.82%37001494487087516.47%16.49%37501514676948816.08%16.16%38001534876810015.69%15.84%38501555076671315.31%15.52%39001575266532614.93%15.21%39501595466393814.55%14.92%148頁收益模擬---正常周期IRR32003300340035003600370038003900400041004200850015.70%15.02%14.37%13.75%13.17%12.61%12.09%11.58%11.09%10.63%10.19%860016.15%15.43%14.77%14.15%13.55%12.98%12.44%11.94%11.44%10.97%10.52%870016.60%15.86%15.18%14.54%13.93%13.36%12.81%12.29%11.79%11.31%10.85%880017.05%16.30%15.59%14.93%14.32%13.73%13.17%12.64%12.14%11.65%11.18%890017.50%16.74%16.01%15.33%14.70%14.11%13.54%13.00%12.48%12.00%11.52%900017.94%17.17%16.44%15.74%15.09%14.48%13.90%13.35%12.83%12.33%11.86%910018.39%17.60%16.86%16.16%15.48%14.86%14.27%13.71%13.18%12.67%12.18%920018.84%18.04%17.29%16.57%15.89%15.24%14.64%14.07%13.53%13.01%12.51%930019.29%18.48%17.71%16.99%16.29%15.63%15.00%14.43%