自學考試房地產經營與管理參考資料20111020

(自學考試)房地產經營與管理(參考資料)20111020(自學考試)房地產經營與管理(參考資料)2011102012/12(自學考試)房地產經營與管理(參考資料)20111020房地產開發(fā)及經營復習題（自學考試）一,單項選擇題在每列出的四個被選選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在小題后的括號內。錯選,多選或未選均無分。1.房地產業(yè)屬于(

C)。

A.第一產業(yè)

B.第二產業(yè)

C.第三產業(yè)

D.信息產業(yè)

2．經濟適用房是一種(

A

)。

A.社會保障性質的微利商品房

B.福利性的住房

C.沒有個人產權的微利商品房

D.只租不售的住房

3．我國土地公有制實行的兩種形式是(

B

)。

A.集體全部制和全民全部制

B.集體全部制和國家全部制

C.集體全部制和公有制

D.農民全部和全民全部

4．房地產經營管理的主體是指（D）。A．土地B．土地運用權證C．房地產D．房地產企業(yè)5．房地產開發(fā)分為外延式開發(fā)和內延式開發(fā),它是依據開發(fā)的（C）。A.時間不同劃分的B.內容不同劃分的C.規(guī)模不同劃分的D.經營對象的相對差異劃分的6．進行房地產開發(fā)的最主要目的是獲得項目的（B）。A.最大的社會效益B.最大收益C.最大的環(huán)境效益D.最大的政績7．市場營銷活動的動身點，了解市場,相識市場的一種有效方法和手段是（B

）。A．市場調查B．市場細分C．目標市場的選擇D．市場定位8．推斷項目可以接受的條件是（B）。A.FNPV≤0B.FNPV≥0C.無法推斷D.FNPV=09．房地產企業(yè)基本不作重大變革，保持既有的產品結構和服務，保持市場份額，維持企業(yè)的投資回報，反映房地產企業(yè)采納（D）。A.進攻戰(zhàn)略

B.增長戰(zhàn)略C.穩(wěn)定戰(zhàn)略

D.多元化戰(zhàn)略10．在房屋租賃期限未滿的狀況下，出租人將其出租的房屋的全部權轉移給了第三人，原先確定的租賃關系(

A)。

A.仍舊有效

B.同時失效

C.重新簽訂

D.須要修訂

11.房地產開發(fā)企業(yè)在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內取得房產開發(fā)用地的土地運用權，從事基礎設施建設,房屋開發(fā)，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售,出租商品房的行為稱為（A）。A.房地產經營

B.房地產中介

C.房地產詢問

D.房地產綜合開發(fā)12.關于劃撥土地運用權的基本特征不正確的是（D）。A.劃撥土地運用權具有行政性B.劃撥土地運用權具有無償性C.劃撥土地運用權具有無期限性D.劃撥土地具有期限性13.房地產項目開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)是（

B）。A．投資機會選擇及決策分析B．前期工作C．建設階段D．租售階段14.對調查對象總體所包含的全部單位無一例外地逐個進行調查，稱為（C）。A.問卷調查

B.重點調查C.全面調查

D.抽樣調查15.下列屬于房地產市場調研數(shù)據的定性分析方法的有（A）。A.因子分析

B.判別和聚類分析C.線性回來分析

D.德爾非法16.房地產經營管理中的工程項目開發(fā)建設階段，也就是房地產商品的（B）

A.探討決策階段

B.生產階段C.市場銷售階段

D.物業(yè)管理階段

17.當i1=10%,FNPV1=518.65萬元；當i2=12%,FNPV2=-274.25萬元，則FIRR=(B)。A.11.31%

B.13%C.9%

D.18.橫道圖法和網絡圖法在工程管理中經常作為（B）。

A．質量限制的方法B．進度限制的方法C．合同管理的方法D．成本限制的方法19.房地產直接融資的特征有（D）。A.

間接性

B.集中性

C.分散性

D.可逆性20.房地產經紀人因從事房地產中介活動而獲得的酬勞是(

B

)。

A.詢問費

B.傭金

C.好處費

D.評估收費

21.房地產開發(fā)項目管理的三大目標投資,質量,進度目標的關系是（B）。A.

對立關系

B.對立及統(tǒng)一的關系

C.

統(tǒng)一關系

D.互不影響關系22.用來找尋影響工程質量主要因素的一種有效工具為（D）。A.

SPC圖法

B.因果分析圖法C.

直方圖法D.排列圖法23.盈虧平衡分析主要是求取項目的盈虧平衡點，以說明項目的（A

）。A．平安程度B．盈利程度C．資金平衡程度D．資產平衡程度24.物業(yè)管理公司及業(yè)主管理委員會在法律上的關系是（A）。A.同等關系

B.從屬關系C.上下級關系

D.不同等關系

25.依據合同法，房地產建設工程項目承包合同訂立過程的兩個環(huán)節(jié)（

D

）。A.簽字及公證B.談判及協(xié)商C.承諾及簽字D.要約及承諾26.房地產開發(fā)項目成本管理的重點是（C）。A.策劃階段投資限制

B.銷售階段投資限制C.設計階段投資限制

D.施工階段投資限制27．1988年我國憲法修正案中規(guī)定，“土地運用權可以依照法律的規(guī)定（A）”A.轉讓B.出租C.買賣D.拍賣28．目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過（D）。

A.10年B.15年C.20年D.30年29．某投資商預料到政府大型公共設施的投資建設支配，并在旁邊預先投資，最終取得巨大勝利，則該投資商利用的是房地產投資特性中的（D）。

A.位置固定性B.不一樣性C.適應性D.相互影響性30．不考慮其他因素變化，利率上升，則房地產價值（A）。

A.下降B.上升C.不變D.不能確定1.房地產投資收益及風險的關系是(

C

)。

A.高收益低風險

B.高收益高風險

C.低收益低風險

D.低收益高風險

2．房地產在理論價格的構成上可以分為兩個部分，即土地價格和（D）。

A.建筑物價格B.構筑物價格C.房子價格

D.房屋價格3．房地產業(yè)在國民經濟中占有重要的地位和作用，是國民經濟的（）A.新興產業(yè)B.支柱產業(yè)C.第一產業(yè)D.發(fā)展產業(yè)4．房地產開發(fā)分為初次開發(fā)和再次開發(fā)，它是依據開發(fā)的（）。A.時間不同劃分的B.內容不同劃分的C.規(guī)模不同劃分的D.經營對象的相對差異劃分的5．主要解決何時購買,何處購買,有誰購買,及如何購買等問題屬于（B）。A.消費者購買行為分析B.開發(fā)經營決策C.消費者購買動機分析D.經營對象分析6．中國城市土地價格事實上是(

B)。

A.城市土地全部權的價格

B.城市土地運用權的價格

C.建筑物和構筑物的價格

D.城市基礎設施的價格

7．房地產組織機構模式取消了橫向,縱向的及外界的邊界，取消了命令鏈和職能部門，取消了組織的垂直跨度，取而代之的是跨層級的工作團隊，企業(yè)結構扁平化稱為（）。A.矩陣結構

B.團隊結構

C.虛擬結構

D.無邊界組織8．土地運用者，通過向國家繳納土地運用費出讓金而取得土地運用權的方式，稱為(

)。A.無償取得方式

B.部分有償取得方式

C.有償取得方式

D.劃撥方式

9．房地產開發(fā)項目分為商業(yè)地產開發(fā)項目,住宅地產開發(fā)項目,工業(yè)地產開發(fā)項目等是依據（）。開發(fā)物業(yè)類型的不同劃分

B.開發(fā)物業(yè)開發(fā)程度的不同劃分

C.開發(fā)物業(yè)價值的不同劃分

D.開發(fā)物業(yè)特點的不同劃分10．明確開發(fā)或經營項目屬于（B）。A.財務策略B.生產策略C.市場開發(fā)策略D.價格策略11.下列哪些地相宜劃撥土地運用權（D）。A.

旅游房地產用地

B.寫字樓用地

C.經濟適用住房用地

D.一般商品房用地12.別墅出讓用地的最高出讓年限為（D）。A.60年

B.50年

C.40年

D.70年13.開發(fā)建設項目投資決策的基礎，在分析項目技術,經濟可行性后做出投資及決策的關鍵步驟是（

）。A．項目建議書B．初步設計C．可行性探討D．項目的評估14.在調查對象中選擇一部分對全局具有確定性作用的重點單位所進行的調查，稱為（）。A.問卷調查

B.重點調查C.全面調查

D.抽樣調查15.下列屬于房地產市場調研數(shù)據的定性分析方法的有（）。A.因子分析

B.判別和聚類分析C.線性回來分析

D.層次分析法16.在投資估算中房屋開發(fā)費不包括(

)。A.建安工程費

B.附屬工程費

C.室外工程費

D.職工福利費17.當i1=10%,FNPV1=518.65萬元;當i2=12%,FNPV2=-274.25萬元，則FIRR=(C)。A.11.89%B.11.31%

C.9%

D.10.99%18.房地產直接融資的特征有（C）。

A.

間接性

B.集中性

C.部分不可逆性

D.可逆性19.在房地產建設工程項目的招標方式中，最有利于投標企業(yè)之間綻開競爭的方式是（

）。A.公開招標

B.邀請招標C.競爭招標

D.議標20.債券,股票是房地產融資的（B）。A．儲蓄方式B．金融工具C．信貸資金來源D．信托形式21.房地產開發(fā)項目管理的三大目標投資,質量,進度目標的關系是（D）。A.

對立關系

B.統(tǒng)一關系

C.

互不影響關系

D.對立及統(tǒng)一的關系22.在房地產租賃中，承租人取得的是房地產的(

B)。

A.全部權

B.運用權

C.抵押權

D.繼承權

23.承包商向開發(fā)商移交工程，也是工程建設的最終一個程序為（B）。A.

投資決策

B.竣工驗收C.

物業(yè)管理D.工程建設24.某房地產開發(fā)項目的財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于（D）。

A.社會平均收益率B.通貨膨脹率C.國民經濟增長率D．項目基準收益率25.房地產企業(yè)主見重視消費者導向，強調通過企業(yè)及消費者的雙向溝通，建立許久的穩(wěn)定對應關系，在市場樹立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢的銷售方式，稱為（）。A.

關系營銷

B.全程營銷C.

品牌營銷

D.綠色營銷26.下列有關項目合同的特點表述錯誤的有（）。A.

合同內容多

B.合同風險大

C.

合同執(zhí)行周期短

D.合同執(zhí)行周期長27.房地產是一種特別的商品，它及其他勞動力,資本以及其他類型商品最大的區(qū)分是（D）。A-9A.價值量巨大B.政策性特強C.本身是一種物化勞動D.不可移動性28.房地產開發(fā)是通過多種資源的組合運用而為人類供應入住空間，并改變人類生存的（D）。A.文化環(huán)境的一種活動B.物質環(huán)境的一種活動C.社會環(huán)境的一種活動D.人居環(huán)境的一種活動29.當開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的是（A）。

A.開發(fā)商B.設計單位C.承包商D.監(jiān)理單位30.在物業(yè)管理中，市場化,社會化程度最高，管理最為困難的是（A）。

A.收益性物業(yè)B.工業(yè)性物業(yè)C.居住性物業(yè)D.特別性物業(yè)1.中國土地市場實質是（D）。

A.土地全部權市場

B.土地收益權市場C.土地運用權市場

D.土地占有權市場

2．作為國民經濟的一個產業(yè)部門，房地產業(yè)屬于（C）。A．第一產業(yè)B．第二產業(yè)C．第三產業(yè)D．基礎性產業(yè)3．房地產開發(fā)分為單項開發(fā)和綜合開發(fā)是依據開發(fā)的（D）。A.時間不同劃分的B.內容不同劃分的C.規(guī)模不同劃分的D.經營對象的相對差異劃分的4．在房地產交易市場上，依據交易實行的方式不同，房地產價格可以分為(

B)。

A.生產價格和流通價格

B.出售價格和租賃價格

C.市場價格和成本價格

D.流通價格和廉租價格5．下列組織結構設計屬于分權制的組織結構為（B）。A.

事業(yè)部制

B.直線職能制C.直線制

D.虛擬結構6．具有社會保障性質的商品住宅為（D）。A.一般商品房B.兩限房C.廉租住房D.經濟適用住房7．下列地相宜劃撥土地的有（D）。A.

旅游房地產用地

B.寫字樓用地

C.工商管理局辦公樓

D.一般商品房用地8．建筑物的外觀對房地產價格的影響屬于（B）。A．經濟因素B．環(huán)境因素C．物理因素D．行政因素9．工業(yè)出讓用地的最高出讓年限為（C）。A.60年

B.50年

C.40年

D.70年10．從調查對象全體中選擇若干個具有代表性的個體組成樣本，對樣本進行調查，然后依據調查結果推斷出總體狀況的調查方法，稱為（D）。A.問卷調查

B.重點調查C.全面調查

D.抽樣調查11.土地運用權轉讓后，原土地運用權的受讓人及國家所確定的權利義務關系應（

B）。A.全部轉讓給新的受讓人B.部分轉讓給新的受讓人C.不必轉讓給新的受讓人D.由新的受讓人及國家重新確定12.下列屬于房地產市場調研數(shù)據的定量分析方法的有（B）。A.歸納分析法

B.判別和聚類分析C.層次分析法

D.德爾非法13.在不超出所運用的土地運用權年限的條件下，房屋租賃的期限一般由（A

）。

A.出租人確定

B.承租人確定C.政府有關部門確定

D.租賃雙方確定

14.當i1=10%,FNPV1=518.65萬元；當i2=12%,FNPV2=-274.25萬元，則FIRR=(C)。A.9.14%B.13%C.11.31%

D.15.房地產開發(fā)項目管理的三大目標投資,質量,進度目標的關系是（B）。A.

對立及統(tǒng)一的關系

B.統(tǒng)一關系

C.對立關系

D.互不影響關系16.利用發(fā)行股票方式籌集房地產資金及其它籌資方式相比，其優(yōu)點是（C）。

A.籌資成本低

B.敏捷，見效大C.不受市場利率影響

D.所籌資金無需償還

17.房地產直接融資的特征有（D）。A.

間接性

B.集中性

C.信譽上的差異性

D.可逆性18.了解質量問題特征分布規(guī)律，清晰地視察到質量問題出現(xiàn)的地方和出現(xiàn)的頻率的有效工具為（A）。A.

直方圖法

B.因果分析圖法C.

SPC圖法

D.排列圖法19.用于零售業(yè)的房屋和建筑物屬于（D）。

A.住房

B.寫字樓C.商業(yè)用房

D.工業(yè)用房

20.采納行政劃撥方式取得的房地產，要在(

B

)。

A.補足房地產出讓金后才可以轉讓,出租,抵押

B.補足土地出讓金后才可以轉讓,出租,抵押C.不需作任何補償后才可以轉讓,出租,抵押

D.補足房產出讓金后才可以轉讓,出租,抵押

21.依據房地產商品流通的環(huán)節(jié)，通常將房地產市場分為三級市場，三級市場指（C）。A.

房地產開發(fā)經營市場

B.土地出讓市場C.存量房地產交易市場

D.土地的劃撥市場22.某項目生產實力30000件/年，產品售價3000元/件，總成本費用7800元，其中固定成本3000萬元，成本及產量呈線性關系，則盈虧平衡產量為（B）。

A.30000件

B.21400件

C.21800件

D.15600件

23.房地產贈及和繼承，都是房地產權利（C）。B-12

A.有償轉讓的行為

B.私下轉讓的行為C.無償轉讓的行為

D.公開轉讓的行為

24.動態(tài)投資回收期是指項目以（B）。

A.凈現(xiàn)金抵償全部投資所需的時間B.凈收益抵償全部投資所需的時間

C.凈現(xiàn)值抵償全部投資所需的時間D.財務凈現(xiàn)值抵償全部投資所需的時間

25.房地產企業(yè)通過激發(fā)產品的文化屬性，構筑親和力，把企業(yè)營銷締造成為文化溝通，通過及消費者及社會文化的價值共振，將各種利益關系群體緊密維系在一起的企業(yè)行銷活動，稱為（C）。A.

關系營銷

B.全程營銷C.文化營銷

D.綠色營銷26.通過市場調研，依據消費者的須要和欲望,購買行為和購買習慣等方面的差異，把房地產產品的市場整體劃分為若干消費者群的市場分類過程，稱為（B）。A.

市場營銷

B.市場細分C.

市場調研D.市場定位27．房地產市場的運行環(huán)境，是指把房地產市場作為一個中心體時，它的（

D）。A．一切因素的總和B．主體因素的總和C．客體因素的總和D．四周各種影響因素的總和28．房地產項目開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)是（

）。A．投資機會選擇及決策分析B．前期工作C．建設階段D．租售階段29．某筆貸款的季利率為2%，每季度計息一次，按復利計息，則，年名義利率是（B）。A．8.24%B．8%C．6.12%D．12.62%30．盈虧平衡分析主要是求取項目的盈虧平衡點，以說明項目的（A

）。A．平安程度B．盈利程度C．資金平衡程度D．資產平衡程度1.項目可行性探討是為投資決策供應依據的重要環(huán)節(jié)，發(fā)生在（B）。A.投資前期

B.投資期C.生產和營銷期

D.評價及決策期2．土地全部權在經濟上實現(xiàn)的形式是（C）。A.利潤

B.成本C.地租

D.稅收3．房地產經營分為地產經營和房產經營是依據開發(fā)的（A）。A.時間不同劃分的B.內容不同劃分的C.規(guī)模不同劃分的D.經營對象的相對差異劃分的4．房地產市場的運行環(huán)境中，投資者最敏感的問題是（B

）。A．社會環(huán)境B．政治環(huán)境C．經濟環(huán)境D．金融環(huán)境5．下列組織設計屬于集權制的組織結構為（C）。A.

事業(yè)部制

B.直線職能制

C.矩陣制

D.虛擬結構6．政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭供應社會保障性質的住宅為（C）。A.一般商品房B.兩限房C.廉租住房D.經濟適用住房B-37．下列哪些地相宜劃撥土地（D）。A.

旅游房地產用地

B.寫字樓用地

C.城市基礎設施用地

D.一般商品房用地8．房地產市場調研的重要環(huán)節(jié)主要在兩個方面：信息收集和（D）。A.可行性探討

B.市場細分

C.項目定位

D.調研分析9．科技,文化,衛(wèi)生出讓用地的最高出讓年限為（C）。A.60年

B.50年

C.40年

D.70年10．對調查對象總體所包含的全部單位無一例外地逐個進行調查，稱為（）。A.問卷調查

B.重點調查C.全面調查

D.抽樣調查11.當存在著很多不完全清晰或存在著不可限制因素條件下，可能出現(xiàn)幾種不同結果時而進行的決策是(

C

)。

A.競爭型決策

B.風險型及不確定型決策C.程序化決策

D.戰(zhàn)略決策

12.下列屬于房地產市場調研數(shù)據的定量分析方法的有（C）。A.演繹分析法

B.層次分析法C.線性回來分析

D.德爾非法13.當i1=10%,FNPV1=518.65萬元；當i2=12%,FNPV2=-274.25萬元，則FIRR=()。A.11.31%

B.13%C.11.79%

D.14.理論和實踐證明，商品住房消費，必需(

C

)。

A.有政府部門的支持

B.有國家相關政策的支持

C.借助金融的支持

D.有相關法律的支持

15.房地產間接融資的特征有（C）。

A.

分散性

B.集中性

C.直接性

D.不可逆性16.房地產股份制企業(yè)的股本金，一旦認購，投入房地產企業(yè)，便成為房地產企業(yè)的(

C

)。

A.借入資金

B.籌措的資金

C.自有資金

D.公積金

17.房地產開發(fā)項目管理的三大目標投資,質量,進度目標的關系是（）。A.

對立關系

B.統(tǒng)一關系

C.對立及統(tǒng)一的關系

D.互不影響關系18.一種典型的動態(tài)分析質量問題的方法為（D）。A.

直方圖法

B.因果分析圖法C.

排列圖法

D.SPC圖法19.土地出讓金是(

B

)。

A.土地運用權價格

B.土地全部權價格

C.一般意義上的土地價格

D.完整的土地價格20.房地產開發(fā)項目成本管理的重點是（B）。A.策劃階段投資限制

B.設計階段投資限制C.施工階段投資限制

D.銷售階段投資限制21.通過確定一個或多個不確定因素的變化所導致的項目經濟效果評價指標的變化幅度，從而確定不確定性因素對于項目預期目標的影響程度來制定對策的方法是（D）。A.保本點分析B.統(tǒng)計試驗分析C.現(xiàn)金流量分析D.敏感性分析22.房地產中介服務屬于(

A

)。

A.第三產業(yè)

B.第二產業(yè)

C.第一產業(yè)

D.其它產業(yè)23.房地產營銷的實施起始于項目可行性探討階段，貫穿于項目的設計,建立,銷售以及物業(yè)管理整個過程，稱為（B）。A.

關系營銷

B.全程營銷C.

品牌營銷

D.綠色營銷24.通過市場調研，依據消費者的須要和欲望,購買行為和購買習慣等方面的差異，把房地產產品的市場整體劃分為若干消費者群的市場分類過程，稱為（B）。A.

市場營銷

B.市場細分C.

市場調研D.市場定位25.依據房地產商品流通的環(huán)節(jié)，通常將房地產市場分為三級市場，一級市場指（B）。A.

房地產開發(fā)經營市場

B.土地出讓市場C.存量房地產交易市場

D.房屋抵押市場26.房地產經營管理中的工程項目開發(fā)建設階段，也就是房地產商品的（C）。

A.探討決策階段

B.市場銷售階段C.生產階段

D.物業(yè)管理階段27．房地產開發(fā)項目的預租售，一般能夠令開發(fā)商(C)。

A.增加銷售收入B.降低銷售成本C.削減風險D.削減稅費28．某宗地總面積為500平方米，其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為200平方米，容積率為(C)。A.0.4B.1.2C.2.4D29．對商業(yè)繁華程度的依靠性最大的是(D)。

A.寫字樓B.高爾夫球場C.住宅D.商場30．物業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的緣由是物業(yè)投資()。

A.能夠保值和增值B.受通貨膨脹的影響C.貸款利率較低D.經營成本較低1.我國城市土地進入市場交易的是（C

）。

A.土地全部權

B.土地承包經營權C.土地運用權

D.農地征用權

2．房地產經營分為專項經營,綜合經營,集團經營,跨國經營是依據開發(fā)的（C）。A.時間不同劃分的B.內容不同劃分的C.經營規(guī)模和經營方式D.經營對象的相對差異劃分的3．解決房地產開發(fā)中，使開發(fā)項目保本或不至于虧損的規(guī)模的確定問題是（A）。A.風險分析

B.靈敏度分析

C.概率分析

D.損益臨界分析4．以招標方式出讓土地運用權,獲得土地運用權的是(

)。

A.由報價最高者

B.由綜合指標來確定誰可以

C.由競爭實力最強者

D.由最符合土地運用規(guī)則者5．政府行政部門及行業(yè)組織對房地產企業(yè)的主體,運行方式,運行環(huán)境,運營規(guī)則,行業(yè)標準等方面進行的管理和服務活動，稱為（）。A.

行業(yè)管理

B.自治管理

C.經濟管理

D.行政管理6．政府通過組織監(jiān)管,市場化運作，以直接定價招標方式出讓國有土地運用權，并限定房屋銷售價格,建設標準和銷售對象的一般商品房為（）。A.經濟出租房B.限價商品房C.廉租住房D.經濟適用住房7．農村集體全部的土地如能進行開發(fā)建設，就必需先(

)。

A.出讓給房地產開發(fā)企業(yè)

B.劃撥給房地產開發(fā)企業(yè)

C.轉變?yōu)閲型恋?/p>

D.租賃給房地產開發(fā)者8．下列哪些地相宜劃撥土地（C）。A.

旅游房地產用地

B.寫字樓用地

C.社會福利項目用地

D.一般商品房用地9．居住出讓用地的最高出讓年限為（A）。A.60年

B.50年

C.40年

D.70年10．房地產是一種特別商品，在交換過程中，還引起了一系列(

B

)。

A.法律關系變化

B.權利關系變化

C.商品價值變化

D.其他經濟變化

11.在調查對象中選擇一部分對全局具有確定性作用的重點單位所進行的調查，稱為（B）。A.問卷調查

B.重點調查C.全面調查

D.抽樣調查12.比較各種籌資方案，其中利率最優(yōu)惠的籌資方案是(

)。

A.銀行信貸

B.股票籌資

C.債券籌資

D.財政籌資

13.下列屬于房地產市場調研數(shù)據的定量分析方法的有（）。A.因子分析

B.層次分析法C.比較分析法

D.德爾非法14.在房屋買賣中，房屋全部權轉移的標記是（

B）。A-12

A.辦理房產過戶手續(xù)B.領取房屋全部權證書C.簽訂房屋買賣契約D.確認房產產權

15.當i1=10%,FNPV1=518.65萬元；當i2=12%,FNPV2=-274.25萬元，則FIRR=()。A.13%

B.11.31%C.9%

D.10.99%16.只有一種自然狀態(tài)，或者可以精確地預料將來的狀態(tài)時，這就是(

D

)。

A.程序化決策

B.戰(zhàn)略決策

C.競爭型決策

D.確定型決策

17.項目利潤為零時，分析項目成本,售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是（B）。A.獲利實力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風險分析

18.各級領導直接行使全部管理職能，這種組織機構形式是(

)。A.直線制

B.職能制

C.事業(yè)部制

D.直線—職能制19.房地產直接融資的特征有（C）。

A.

間接性

B.信譽度偏好性

C.分散性

D.可逆性20.房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券主要是為了籌集（

）。A.短期資金

B.中,長期資金C.流淌資金

D.資本金21.房地產開發(fā)項目管理的三大目標投資,質量,進度目標的關系是（C）。A.

對立關系

B.統(tǒng)一關系

C.對立及統(tǒng)一的關系

D.互不影響關系22.土地價格具有不斷上漲的趨勢是由(

C

)。

A.土地位置的不動性確定的

B.土地可永久運用確定的

C.土地的有限性確定的

D.城市人口不斷增加確定的

23.了解質量問題特征分布規(guī)律，清晰地視察到質量問題出現(xiàn)的地方和出現(xiàn)的頻率的有效工具為（B）。A.

因果分析圖法

B.直方圖法C.

SPC圖法

D.排列圖法24.房地產企業(yè)在整個營銷過程中充分體現(xiàn)環(huán)保意識和社會意識，向消費者供應科學的,無污染的生產和銷售方式，稱為（D）。A.

關系營銷

B.全程營銷C.

品牌營銷

D.綠色營銷25.依據房地產商品流通的環(huán)節(jié)，通常將房地產市場分為三級市場，二級市場指（）。A.房地產開發(fā)經營市場

B.土地出讓市場C.存量房地產交易市場

D.土地的劃撥市場26.通過市場調研，依據消費者的須要和欲望,購買行為和購買習慣等方面的差異，把房地產產品的市場整體劃分為若干消費者群的市場分類過程，稱為（B）。A.

市場營銷

B.市場細分C.

市場調研D.市場定位27.按房地產的類型，可以把房地產市場分類(A)。

A.居住物業(yè)市場,寫字樓市場,零售商業(yè)物業(yè)市場,工業(yè)物業(yè)市場和土地市場

B.甲級寫字樓市場,乙級寫字樓市場,甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場

C.一級市場,二級市場,三級市場和四級市場

D.銷售市場,抵押市場,保險市場和租賃市場28.建設工程管理隊伍中的核心人物是(D)。

A.預算員B.高級經濟師C.房地產估價師D.項目經理29.某宗地總面積為1000平方米，其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為400平方米，容積率為(C)。A.0.4B.1.2C.2.4D30.房地產最重要的一個特性是(A)。

A.位置的固定性或不可移動性B.依靠性C.相互影響性D.不一樣性二,多項選擇題(在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選,多選,少選或未選均無分。)31．房地產開發(fā)按時間不同，分為（AE）。A.初次開發(fā)B.外延式開發(fā)C.內延式開發(fā)D.綜合開發(fā)E.再次開發(fā)32．房地產開發(fā)項目在施工階段進行質量限制的途徑有（BCDE）。A.實行項目經理質量負責制B.審核有關技術文件C.審核有關報告或報表D.現(xiàn)場質量監(jiān)督E.現(xiàn)場質量檢驗33．房地產營銷的4P理論即四個基本要素的有效組合是指（ABCE）。A.產品B.價格C.銷售渠道D.消費者E.促銷34．房地產交易的形式有（ACD）。A.轉讓B.買賣C.租賃D.抵押E.出讓35．相對于一般物業(yè)管理的內容，寫字樓物業(yè)管理還有以下內容（BCD）。A.保潔及綠化B.前臺服務C.營銷推廣D.平安保衛(wèi)E.房屋維護及修理31．房產經營的主要形式有（ABC）。B-17A.出售B.出租C.抵押D.交換E.借用32．房地產開發(fā)項目工程質量限制常用方法（BCDE）。A.層次分析法B.排列圖法C.因果分析法D.直方圖法E.SPC法33．整合營銷理論又稱4C理論，強調（ABDE）。消費者的愿望和需求B.消費者購買的便利性C.業(yè)主的滿足度D.顧客可接受的價格E.企業(yè)及顧客的有效溝通34．房地產的特性確定了交易中必需遵守的原則（ABCD）。A.及時登記原則B.房地聯(lián)動原則C.交易價格遵循國家政策的原則D.交易房地產原設定的權利和義務隨交易同時轉移的原則E.價格申報原則31．房地產經營按經營規(guī)模和經營方式劃分（ABCE）。A.專項經營B.綜合經營C.集團經營D.合資經營E.跨國經營32．房地產開發(fā)項目成本管理的原則有（ACDE）。A.設置科學的成本管理目標B.動態(tài)限制及靜態(tài)限制相結合C.設計階段投資限制是重點D.變被動限制為主動限制E.經濟及技術結合是成本管理的高效手段。

33．房地產市場營銷的4R理論具體指（ABCD）。B-18A.市場反應B.顧客關聯(lián)C.關系營銷D.利益回報E.收益的最大可能性34．房地產買賣價格的特別性體現(xiàn)在（BCDE）。A.房地產價格的不公開性B.位置對價格起著確定作用C.房地產價格的壟斷性D.不能完全依成本定價E.房地產價格的趨升性35．物業(yè)的自然屬性包括（BCD）。A.法律性B.固定性C.耐久性D.多樣性E.經濟性31．房地產開發(fā)經營按活動發(fā)生的不同過程分為（ABC）。A.房地產開發(fā)經營B.房地產流通經營C.房地產消費及運用經營D.房地產抵押經營E.房地產租賃經營32．房地產開發(fā)項目成本管理按階段分為（BCDE）。A.立項階段成本管理B.策劃階段成本管理C.設計階段成本管理D.發(fā)包,施工階段成本管理E.項目銷售階段的成本管理33．房地產市場營銷的4V組合理論指（ACDE）。A.差異化B.同質化C.功能化D.附加價值E.共鳴34．房地產租金評估的方法有（ACD）。A.積算法B.基準地價法C.租賃實例比較法D.收益分析法E.假設開發(fā)法35．前期物業(yè)管理的特別性體現(xiàn)在（CDE）。A.長期性B.專業(yè)性C.過渡性D.多重性E.較長性31．房地產開發(fā)及經營活動主要包括（ABC）。房地產開發(fā)B.房地產營銷及中介服務C.物業(yè)管理D.房地產市場管理E.房地產行政管理32．房地產開發(fā)項目合同的特點有（ABDE）。A.合同標的物的特別性B.合同執(zhí)行周期短C.合同執(zhí)行周期長D.合同內容多,范圍廣E.合同風險大33．開發(fā)商的價格營銷策略通常由（BDE）。A.尾數(shù)定價策略B.總體定價策略C.低開高走定價策略D.全營銷過程定價策略E.時點定價策略34．房地產抵押的原則（BD）。A.最高最佳利用的原則B.房地合一的原則C.產權合法的原則D.依法登記的原則E.房地分別的原則35．物業(yè)管理的特征有（ABDE）。A.社會化B.專業(yè)化C.集團化D.市場化E.企業(yè)化三,名詞說明(本大題共4題，每小題3分，共12分。)1．土地運用權出讓，是指國家將國有土地運用權在肯定年限內出讓給土地運用者，由土地運用者向國家支付土地運用權出讓金的行為。2．房產經營是指房地產企業(yè)為實現(xiàn)預期目標，確定實現(xiàn)目標的戰(zhàn)略和策略，并意識,有支配加以實現(xiàn)的經濟活動過程。3．內部收益率：使凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率，即在項目的壽命終結時，使收支相抵的收益率。4．房地產項目定位：旨在房地產相關法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導下，依據宏觀發(fā)展背景,項目地段價值以及市場空間推斷，結合項目自身特有的其他制約因素，找到適合于項目的客戶群體，在客戶群體消費特征的基礎上，進一步進行產品定位。5．國有土地運用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償,安置費用后，將該幅土地交付其運用，或者將土地運用權無償交給土地運用者運用的行為。6．房地產綜合開發(fā)指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地運用權，從事基礎設施建設,房屋開發(fā)，并轉讓開發(fā)項目或者銷售,出租商品房的行為。7．財務凈現(xiàn)值：將項目壽命期內的凈現(xiàn)金流量，用一個設定的折線率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和。8．房地產開發(fā)項目成本：項目建設,銷售過程中所花費的全部費用，包括開發(fā)成本和銷售成本。9．房地產市場調研的含義：市場調研是運用科學的方法，有目的,有支配地

收集,整理及企業(yè)市場營銷的各種情報,信息和資料，在調查的基礎上對收集數(shù)據和匯總情報進行分析推斷，為企業(yè)經營決策供應依據的信息管理活動。10．土地的儲備和一級開發(fā):政府依法通過收購,收回,征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。在實施土地儲備和一級開發(fā)過程中產生的房地產產項目即為土地儲備和一級開發(fā)項目。11．投資收益率：項目在正常年份的凈收益或項目壽命期的年平均凈收益及投資總額的比率。12．拍賣出讓國有土地運用權，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間,地點進行公開競價，依據出價結果確定土地運用者的行為。13．掛牌出讓國有土地運用權:是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，依據掛牌期限截止時的出價結果確定土地運用者的行為。

14．房地產可行性探討：在投資決策前，對于項目有關的市場,資源,工程技術,經濟,社會等方面問題進行全面地分析,論證和評價，從而推斷項目技術上是否可行,經濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。15．投資回收期：項目的凈收益額用于抵償全部投資所須要的時間。16．房地產預售：房地產未建成前就將房地產預售出去，用獲得預收資金建設該房地產。17．招標出讓國有土地運用權，是指市,縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?法人和其他組織參與國有土地運用權投標，依據投標結果確定土地運用者的行為。

18．房地產交易指以房地產為商品而進行的轉讓,租賃,抵押等各種經營活動的總稱，其實質是房地產權利的交易。19．房地產抵押貸款是指房地產企業(yè)以自身擁有的正在建設的房屋及土地運用權作為貸款的抵押品向貸款人申請的貸款。貸款人有權處置抵押物，并依據受償?shù)囊来螐奶幹脙r款中受償。

20.房地產市場營銷:通過通過交易過程滿足顧客對土地或房屋需求的一種綜合性營銷活動，也是把土地或房屋產品轉換成現(xiàn)金的流通過程。四,簡答題(本大題共6題，每小題6分，共36分。)1.房地產企業(yè)的特征有哪些？房地產產品的地域性,空間固定性和唯一性確定了房地產企業(yè)的地域屬性。土地市場的壟斷性確定了房地產企業(yè)的不完全競爭性。房地產企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個趨勢。2.什么是土地的儲備和一級開發(fā)？政府依法通過收購,收回,征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。在實施土地儲備和一級開發(fā)過程中產生的房地產產項目即為土地儲備和一級開發(fā)項目。3.房地產市場調研的重要性體現(xiàn)在？房地產項目定位的須要；制定正確營銷策略的須要；企業(yè)健全決策機制的須要；企業(yè)發(fā)覺新市場機會的須要。4．房地產可行性探討的作用有哪些？是項目投資決策的依據；是項目審批的依據；是籌集建設資金的依據；是編制設計任務書的依據；是開發(fā)商及有關各部門簽訂合同的依據。5．房地產開發(fā)及經營的程序包括哪些？房地產開發(fā)及經營的程序分為：投資機會選擇；項目定位；前期工作；建設階段；租售階段；物業(yè)管理。6．房地產開發(fā)項目成本管理的原則有哪些？

房地產開發(fā)項目成本管理的原則有：設置科學的成本管理目標；設計階段投資限制是重點；變被動限制為主動限制；經濟及技術結合是成本管理的高效手段。7.房地產企業(yè)的戰(zhàn)略管理過程步驟有哪些？第一步，確定企業(yè)當前的使命,目標和戰(zhàn)略；第2—5步，SWOT戰(zhàn)略分析；(1)外部環(huán)境分析(2)內部資源和實力分析第6—8步，構造戰(zhàn)略,實施戰(zhàn)略,評估戰(zhàn)略。8現(xiàn)階段，房地產開發(fā)企業(yè)獲得建設項目用地的途徑有哪些？現(xiàn)階段，房地產開發(fā)企業(yè)獲得建設項目用地的途徑有主要有下列4種：

（1）通過行政劃撥方式(含征用集體土地)取得；

（2）通過國家出讓方式取；

（3）通過房地產轉讓方式取得(如買賣,贈及或者其他合法方式)；（4）通過土地或房地產的租賃方式取得。9.房地產市場調研的內容包括哪些？市場宏觀環(huán)境調查；城市房地產市場調查；消費者行為調研及市場需求容量調研；項目所在區(qū)域環(huán)境狀況調研，項目基本狀況調查探討。10．房地產項目風險分析的方法有哪些？房地產項目風險分析的方法有盈虧平衡分析,項目平安利率分析,敏感性分析,概率分析。11．房地產融資的主要方式有哪些？房地產企業(yè)融資的方式有：銀行貸款融資,信托融資,股票融資,房地產債券融資等。12．工程項目質量管理的特點有哪些

A-3．工程項目質量管理的特點有:影響因素多,質量波動大,質量變異大,質量隱藏性,終檢局限大。13.房地產開發(fā)及經營決策內容包括哪些？房地產開發(fā)及經營決策內容包括財務策略,生產策略,市場開發(fā)策略,價格策略。14.房地產開發(fā)項目定位的原則有哪些 A-1房地產開發(fā)項目定位的原則：符合城市規(guī)劃的原則；協(xié)調發(fā)展的原則；符合市場需求的原則；效益最大化的原則；及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略性一樣的原則。15.劃撥土地運用權的有哪些基本特征？劃撥土地運用權的基本特征：劃撥土地運用權具有行政性；劃撥土地運用權具有無償性；劃撥土地運用權具有無期限性。16．我國房地產融資中的主要風險有哪些我國房地產融資中的主要風險有：政治風險,市場和經營風險,財務風險,道德和信用風險。17．房地產開發(fā)項目進度管理的措施有哪些B-1房地產開發(fā)項目進度管理的措施有組織措施,技術措施,合同措施,經濟措施,信息管理措施。18．房地產市場開發(fā)策略主要趨勢表現(xiàn)在哪些方面？開發(fā)由本地化向跨區(qū)域發(fā)展；開發(fā)從品質向品牌跨越；純住宅開發(fā)向商用物業(yè)拓展；誠信開發(fā)地產爭雄樓市；開發(fā)健康住宅風生水起。19.簡述直線職能制組織結構及其優(yōu)缺點。直線職能制組織結構的優(yōu)點是：統(tǒng)一指揮及專業(yè)分工相結合。直線職能制組織結構的缺點有：橫向協(xié)調難度大，人員多，效率低，管理成本高。20.協(xié)議出讓國有土地運用權范圍

出讓國有土地運用權，除依照法律,法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采納招標,拍賣或者掛牌方式外，方可實行協(xié)議方式，主要包括以下狀況：（1）供應商業(yè),旅游,消遣和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地支配公布后同一宗地只有一個意向用地者的；（2）原劃撥,承租土地運用權人申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準，可以實行協(xié)議方式，但《國有土地劃撥確定書》,《國有土地租賃合同》,法律,法規(guī),行政規(guī)定等明確應當收回土地運用權重新公開出讓的除外；（3）劃撥土地運用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準，可以實行協(xié)議方式，但《國有土地劃撥確定書》,法律,法規(guī),行政規(guī)定等明確應當收回土地運用權重新公開出讓的除外；（4）出讓土地運用權人申請續(xù)期，經審查準予續(xù)期的，可以采納協(xié)議方式；（5）法律,法規(guī),行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。21.簡述房地產市場調研的操作流程。一打算階段：明確調研目的,分析初步狀況,設計調研方案,確定資料來源,確定資料收集方法,設計調查表和調查問卷二調查階段：試調查；調研實施三分析探討階段：調研資料的整理及甄別驗證；調研數(shù)據的統(tǒng)計及分析；撰寫調研報告；修訂并提交調研成果四整理歸檔階段22．房地產開發(fā)及經營的特點有哪些房地產開發(fā)及經營的特點有：房地產開發(fā)及經營難度較大；房地產開發(fā)及經營的風險較大；房地產開發(fā)及經營政策性強；專業(yè)性強。23．房地產開發(fā)項目管理單位有哪些業(yè)主方的項目管理；工程總承包方的項目管理；監(jiān)理方的項目管理；設計方的項目管理；施工方的項目管理；供貨方的項目管理；社會環(huán)境方的項目管理。24．國民經濟評價及財務評價的主要區(qū)分有什么？經濟目標不同；價值尺度不同；折線率不同；匯率不同25.房地產行業(yè)組織對房地產企業(yè)的行業(yè)管理主要內容有哪些？房地產行業(yè)組織對房地產企業(yè)的行業(yè)管理主要內容：行業(yè)專業(yè)管理；行業(yè)內部運行規(guī)則；探討行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；為會員服務提高行業(yè)競爭力。26.房地產開發(fā)項目定位包含哪些內容 房地產開發(fā)項目定位包含項目區(qū)位的分析及選擇,開發(fā)內容和規(guī)模的分析及選擇,開發(fā)項目租售價格的分析及選擇等。27.房地產市場調研報告撰寫的原則有哪些？以調研目的為核心的原則；前后邏輯合理的原則；層次顯明的原則,圖文并茂的的原則。28．簡述房地產開發(fā)項目可行性探討的步驟。

組織打算；資料收集及市場調查；開發(fā)方案的設計和評價,選擇；具體探討；編制可行性探討報告。29．房地產開發(fā)項目的特點有哪些B-3房地產開發(fā)項目的特點有知識的密集性,組織的層次性,系統(tǒng)性,投資額巨大,建設周期長,整體性強。30．

房地產開發(fā)建設投資主要包括哪些費用土地費用,前期工程費用,基礎設施建設費用,建筑安裝工程費用,公共配套設施建設費用,開發(fā)間接費用,財務費用,管理費用,銷售費用,開發(fā)期稅費,其他費用,不可預見費用等。五,論述題(本大題共1題，共12分。)1．房地產轉讓必需具備哪些條件？(1)以出讓方式取得的土地運用權

以出讓方式取得的土地運用權，轉讓房地產開發(fā)項目時的條件：1)

依據出讓合同約定已經支付全部土地運用權出讓金，并取得土地運用權證書

2)屬于房屋建筑工程的，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25％以上可以轉讓；屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉讓；轉讓房地