浙江麗水市龍都麗園項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位及招商計(jì)劃

龍都?麗園商業(yè)業(yè)態(tài)定位、招商企業(yè)戰(zhàn)略★

大部分商鋪返租背景；★商業(yè)提升住宅配套、提升整體房產(chǎn)價(jià)值，樹企業(yè)形象；★商業(yè)力求快速進(jìn)入經(jīng)營(yíng)，形成聚集、綜合（一定程度），最終達(dá)到區(qū)域帶動(dòng)效應(yīng)；★商業(yè)營(yíng)銷的突破口；1滿足并有區(qū)別傳統(tǒng)社區(qū)底產(chǎn)品定位需求2餐飲、休閑、生活、娛樂、服務(wù)、特定購(gòu)物商業(yè)區(qū)域3紫金路中、長(zhǎng)虹街芯特色聚集商業(yè)體4低劣配套環(huán)境下的商業(yè)升級(jí)目前的規(guī)劃方案是：商業(yè)、住宅綜合體，商業(yè)沿街分布的原則；項(xiàng)目占地比較方正，沿街商業(yè)各部分價(jià)值不同；不同商業(yè)價(jià)值的區(qū)域→所規(guī)劃的“商業(yè)強(qiáng)度”亦應(yīng)不同

產(chǎn)品現(xiàn)狀分析產(chǎn)品現(xiàn)狀分析目前項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)以特色餐飲+休閑+少量居民生活類為主，缺失嚴(yán)重、且分布極不均衡。優(yōu)點(diǎn)：聚集人氣、形成局部小規(guī)模、補(bǔ)充了住宅的外部配套、提升了項(xiàng)目整體形象及知名度缺點(diǎn)：人氣聚集缺少延續(xù)性及時(shí)效性、商業(yè)形態(tài)單一性、住宅外部配套不足會(huì)逐步顯現(xiàn)、后期商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整難度加大，購(gòu)房者購(gòu)買住宅及商鋪時(shí)會(huì)有所意愿局限.位置間數(shù)（個(gè)）面積（㎡）已售（個(gè)）已售面積（㎡）待售間數(shù)（個(gè)）待售面積（㎡）已售返租間數(shù)（個(gè)）紫金路23103019855417515長(zhǎng)虹街2412357322126795地下42320

合計(jì)5145852611771685420備注長(zhǎng)虹街自留商鋪5間，234㎡由此表可以得出項(xiàng)目商業(yè)銷售方面?zhèn)戎攸c(diǎn)在長(zhǎng)虹街與地下（地下部分基本排除大面積銷售可能）。返租數(shù)量持續(xù)加大勢(shì)必造成招商工作將是重中之重。地下部分的招商更是重點(diǎn)突破對(duì)象。產(chǎn)品現(xiàn)狀分析業(yè)態(tài)的范圍建議中高端特色餐飲類1休閑娛樂類2居民生活時(shí)尚零售類3城市生活服務(wù)類4商業(yè)、生活服務(wù)類5項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議紫金路（特色餐飲、娛樂休閑、金融服務(wù)、時(shí)尚零售類為主）長(zhǎng)虹街（洗衣、美容、便利零售、通信、五金、副食類為主）下沉式地下室（早教、藝教、健身、網(wǎng)吧、餐飲類為主）其他類商業(yè)業(yè)態(tài)作為各區(qū)塊的輔助招商對(duì)象生活配套需求帶動(dòng)商業(yè)氛圍，餐飲娛樂休閑商業(yè)提升生活品質(zhì)，時(shí)尚零售金融服務(wù)完善商業(yè)內(nèi)容體現(xiàn)服務(wù)。最終形成住宅生活的舒心、便捷，商業(yè)的多樣化發(fā)展，樹立紫金路中、長(zhǎng)虹街芯的整體繁華。（地下商業(yè)含轉(zhuǎn)角部位定位：母嬰中高端用品市場(chǎng)，該部分商業(yè)盡量爭(zhēng)取大面積整體招商，產(chǎn)品亦進(jìn)口、國(guó)產(chǎn)中、高端為主）

定位“特色綜合商業(yè)示范街區(qū)”招商策略

商業(yè)起點(diǎn)在于招商，重點(diǎn)在于銷售。招商工作的執(zhí)行直接關(guān)系到銷售及商業(yè)未來(lái)整體發(fā)展。主力商鋪招商先行，銷售緊跟。招商先于銷售，之后兩者互動(dòng)。招商工作以銷售為重點(diǎn)進(jìn)行，在招商的過(guò)程要把握類別內(nèi)中、大優(yōu)質(zhì)商家還需兼顧自營(yíng)戶、投資戶，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)整體運(yùn)作目標(biāo)。招商與銷售全面互動(dòng)的目的在于通過(guò)招商成功帶動(dòng)銷售，從而將商鋪更好推向市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)。1類別中、大商戶招商提前確定，自營(yíng)、投資、散戶跟進(jìn)

類別中、大商戶的提前確定是為了更好的保證招商工作的開展及今后招商的吸引力，同時(shí)也能有效提升項(xiàng)目商業(yè)整體形象和價(jià)值。類別中、大商戶的確定可增加項(xiàng)目賣點(diǎn)、銷售價(jià)格與租金價(jià)格的提升空間，同時(shí)更好的增強(qiáng)投資戶、散戶的信心。增強(qiáng)信心立足長(zhǎng)遠(yuǎn)

建議設(shè)置“龍都?麗園”商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，體現(xiàn)公司立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的決心。以高起點(diǎn)贏得各商家信心、信任。此外進(jìn)行商業(yè)專門的管理和服務(wù)隊(duì)企業(yè)品牌提升、人員培養(yǎng)鍛煉、營(yíng)銷體系的發(fā)展完善起到很好的作用。招商策略2形成項(xiàng)目商業(yè)內(nèi)類別中、大商戶與自營(yíng)、散戶、投資戶的相互施壓

對(duì)于商業(yè)招商，我們還是需要借助類別中、大商戶的力量，尤其是特色品牌商戶，形成對(duì)自營(yíng)、投資商戶的擠壓，造成一定氛圍。其次，紫金路、長(zhǎng)虹街交叉口范圍和沿紫金路商鋪為我們招商重點(diǎn)首選目標(biāo)。紫金路整體商業(yè)分布極不均衡，業(yè)態(tài)凌亂，租金收益低，所以項(xiàng)目需要依托自身不錯(cuò)的商鋪結(jié)構(gòu)、面積、位置優(yōu)勢(shì)加上外部的配套、規(guī)劃配合招商整體推廣。招商策略311、立足營(yíng)銷推廣基礎(chǔ)，收集意向客戶資料進(jìn)行整理分析后實(shí)行一對(duì)一洽談，加強(qiáng)前期雙方的了解和溝通，確定客戶的心理、意愿，為下一步實(shí)質(zhì)下單奠定基礎(chǔ)；2、項(xiàng)目商業(yè)結(jié)構(gòu)、面積、位置等特點(diǎn)加上合理的銷售、租賃價(jià)格也可以使市場(chǎng)關(guān)注，部分商家會(huì)有主動(dòng)上門咨詢的需求；3、對(duì)類別內(nèi)中、大商戶進(jìn)行區(qū)域內(nèi)深入調(diào)研摸底，建立《商戶信息手冊(cè)》，選取有特色、規(guī)模、品牌號(hào)召力的重點(diǎn)突破；4、根據(jù)需要對(duì)相鄰區(qū)域進(jìn)行商業(yè)調(diào)研摸底；5、首先完成重點(diǎn)位置、重點(diǎn)商家的招商工作，爭(zhēng)取形成帶動(dòng)其他商鋪。招商手法2類別內(nèi)中、大商戶“三優(yōu)”優(yōu)先認(rèn)租：類別中、大商戶優(yōu)先在我們給定的范圍內(nèi)選鋪；優(yōu)先招商：在租金方面給予最大程度優(yōu)惠；優(yōu)化組合：給予充分的物業(yè)服務(wù)、給予廣告宣傳補(bǔ)貼、給予裝修補(bǔ)助，提振加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)信心。招商手法3招商節(jié)點(diǎn)招商準(zhǔn)備區(qū)域調(diào)研摸底0102類別初步篩選03類別商戶洽談?lì)悇e商戶銷售04促進(jìn)商戶購(gòu)買、租賃05補(bǔ)充招商全面登記招商啟動(dòng)招商推薦會(huì)正式銷售全面招商簽約1租金反推+市場(chǎng)租金比較=租金初步定位租金反推法：銷售單價(jià)×回報(bào)率÷12個(gè)月×商鋪面積×12個(gè)月（年租金）市場(chǎng)租金比較法：選取區(qū)域內(nèi)、項(xiàng)目周邊、相鄰區(qū)域租金平均水平（精確到㎡/月）結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析表，計(jì)算項(xiàng)目租金（年租）租金初步判定分析反推法商鋪年租+市場(chǎng)對(duì)比年租后，計(jì)算各占比率反推租金×占比+市場(chǎng)對(duì)比租金×占比=商鋪初步租金租金策略2商鋪?zhàn)饨?/p>

項(xiàng)目周邊現(xiàn)在人氣不足，所處路段上下商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積不大，麗水市商業(yè)整體租賃市場(chǎng)租金低（還有繼續(xù)走低可能）。形成了項(xiàng)目商業(yè)招商的難度，因此建議采取前期低租金+優(yōu)惠政策的方式實(shí)行。1、銷售是前提，自營(yíng)、投資戶是主體，招商情況的好壞直接影響自營(yíng)、投資戶去衡量自營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和投資價(jià)值，從而導(dǎo)致一些散戶的進(jìn)入；2、基本所有商業(yè)業(yè)態(tài)前期招商收益不是以收取高租金為目的，而是靠各種政策、合理租金吸引入駐；3、前期租金低、免租期長(zhǎng)，后期租金增長(zhǎng)的空間就大，商業(yè)租賃價(jià)格和銷售價(jià)格升值更明顯。租金策略3租賃政策建議

一、“免租期+裝修補(bǔ)貼+搬遷補(bǔ)助”組合優(yōu)惠免租期建議設(shè)置在6個(gè)月到12個(gè)月租賃商戶：交四年免一年（整個(gè)租期5年計(jì)）開業(yè)一個(gè)月后給予搬遷補(bǔ)助3000元/間開業(yè)六個(gè)月后給予裝修補(bǔ)貼5000元/間租金策略

二、租金分期純租賃商戶將五年租金分期支付（分2期），享受搬遷補(bǔ)助及裝修補(bǔ)貼。其他租賃輔助政策:1.貸款、工商、稅收等相關(guān)政策（公司盡力爭(zhēng)取）；2.物業(yè)費(fèi)根據(jù)租賃年限減額收取，商戶廣告費(fèi)補(bǔ)貼；3.商戶繳納“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)保證金（租期內(nèi)自行轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)不相符業(yè)態(tài)及延遲或不繳納物業(yè)費(fèi)、水、電費(fèi)）。租金策略招商流程1.人員分組任務(wù)分配（按業(yè)態(tài)類別分組）；2.客戶資料收集（展開調(diào)研摸底）；3.客戶預(yù)約、洽談、看商鋪（多次反復(fù)）；4.客戶填寫租賃意向書（了解真實(shí)意愿和需求