第二章零售商圈及選址

零售商圈分析與選址第二單元零售擴(kuò)張戰(zhàn)略一、地理戰(zhàn)略1.區(qū)域性集中布局戰(zhàn)略降低連鎖企業(yè)的廣告費(fèi)用；提高知名度；提高管理效率2.物流配送輻射范圍內(nèi)的推進(jìn)戰(zhàn)略配送車(chē)輛每小時(shí)60-80公里的速度，在一個(gè)工作日（12小時(shí)/24小時(shí)）內(nèi)可以往返配送中心的距離來(lái)測(cè)算。3.弱競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)先布局戰(zhàn)略沃爾瑪創(chuàng)業(yè)初期的布局戰(zhàn)略4.跳躍式布局戰(zhàn)略先考慮網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，對(duì)有較大發(fā)展前途的地區(qū)和位置，先入為主，抑制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)入。二、擴(kuò)張路徑

滾動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略是指通過(guò)自己的投資，建立新的零售門(mén)店，通過(guò)自身力量逐步發(fā)展壯大。收購(gòu)兼并戰(zhàn)略是指采用資本運(yùn)營(yíng)的方式，將現(xiàn)有的零售企業(yè)收購(gòu)、兼并過(guò)來(lái)，再進(jìn)行整合，使兼并企業(yè)能與母體企業(yè)融為一體。

三、擴(kuò)張速度擴(kuò)張速度取決于三方面：管理基礎(chǔ)、資源條件和市場(chǎng)機(jī)會(huì)。四、多元化擴(kuò)張零售商進(jìn)入一個(gè)全新的領(lǐng)域，試圖在這一領(lǐng)域再一次演繹成功。

五、國(guó)際化擴(kuò)張商圈分析以及商店選址分析至關(guān)重要。中國(guó)的零售業(yè)有30/%由于選址失敗倒閉。一個(gè)商業(yè)企業(yè)成功了，選址成功的因素占50/%，而企業(yè)失敗了，則選址的因素占70%。一、零售商圈分析商圈是指商店吸引其顧客的地理區(qū)域，也就是來(lái)店購(gòu)買(mǎi)商品的顧客所居住的地理范圍。商圈構(gòu)成：主要商圈：約包括55%-70%的顧客次要商圈：約包括15%-25%的顧客邊際商圈：約包括5%的顧客1、商圈構(gòu)成及影響因素影響商圈形成的因素：

◆商店規(guī)模

◆經(jīng)營(yíng)商品的種類(lèi)

◆商店經(jīng)營(yíng)水平及信譽(yù)

◆家庭與人口因素

◆競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置

◆交通狀況分析資料的來(lái)源房地產(chǎn)商的商圈分析實(shí)地調(diào)查公開(kāi)的信息渠道市場(chǎng)調(diào)研公司政府決策2、商圈分析的要點(diǎn)

◆人口統(tǒng)計(jì)分析具體分析人口的年齡、收入和職業(yè)特征。對(duì)人口的分析是體現(xiàn)調(diào)查水平的關(guān)鍵因素。

◆經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買(mǎi)力分析

購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)=A*50%+B*30%+C*20%

其中：A：是商圈內(nèi)可支配收入總和

B：是商圈內(nèi)零售總額

C：是具有購(gòu)買(mǎi)力的人口數(shù)量

◆競(jìng)爭(zhēng)狀況分析

◆基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析

商圈分析的能力在于預(yù)知商圈的變化。商圈飽和指數(shù)：

（C）×（RE）

IRS=─────────

RF

IRS：某地區(qū)某類(lèi)商品商業(yè)圈飽和指數(shù)

C：某地區(qū)購(gòu)買(mǎi)某類(lèi)商品的潛在顧客人數(shù)

RE：某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買(mǎi)額

RF：某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品商店?duì)I業(yè)總面積◆商圈飽和度

一家經(jīng)營(yíng)食品和日用品的小型超市需測(cè)定所在地區(qū)商業(yè)圈飽和度，假設(shè)該地區(qū)購(gòu)買(mǎi)食品及日用品的潛在顧客是4萬(wàn)人，每人每周平均購(gòu)買(mǎi)額是50元，該地區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)食品及日用品的營(yíng)業(yè)面積為50000平方米，則商圈飽和指數(shù)計(jì)算為：

40000×50───────＝40

50000案例：資料：根據(jù)人口數(shù)量的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇按照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)城市發(fā)展的實(shí)踐，一般按照人口的數(shù)量規(guī)模和集聚程度進(jìn)行零售商業(yè)和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的配置：（１）5000以下居民：應(yīng)設(shè)置小型超市、生鮮食品店、普通飲食店、書(shū)報(bào)亭、醫(yī)藥店、肉菜市場(chǎng)、服務(wù)類(lèi)商店（如美容美發(fā)、照相沖印、洗衣、家電鐘表及日用品維修、代理購(gòu)票送票、影碟影帶出租等）等網(wǎng)點(diǎn)，滿(mǎn)足居民的日常需求。（２）達(dá)到2萬(wàn)居民：應(yīng)增加設(shè)置中型超市、超值折扣店、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店（如服裝店、醫(yī)藥店、家電店、書(shū)店等）等購(gòu)物網(wǎng)點(diǎn)；餐飲店、咖啡屋等餐飲網(wǎng)點(diǎn)；影劇院、文體設(shè)施等文體娛樂(lè)場(chǎng)所。（３）達(dá)到10萬(wàn)居民：應(yīng)增加設(shè)置大型超市；百貨商店；兒童游樂(lè)園，中大型書(shū)店、銀行、郵局等。（４）達(dá)到50萬(wàn)居民：應(yīng)增加設(shè)置區(qū)域購(gòu)物中心；超大型超市（貨倉(cāng)式商場(chǎng)）；商業(yè)街；各類(lèi)中高檔食肆酒樓、賓館酒店等餐飲住宿網(wǎng)點(diǎn)；圖書(shū)館、博物館、體育館、大型文體娛樂(lè)設(shè)施等文化、體育、娛樂(lè)場(chǎng)所。（５）達(dá)到100萬(wàn)居民：應(yīng)增加設(shè)置大規(guī)模的購(gòu)物中心，內(nèi)設(shè)有2個(gè)以上大型超市或百貨店、150個(gè)以上中型專(zhuān)賣(mài)店和專(zhuān)業(yè)店、30個(gè)以上餐飲店及20個(gè)以上室內(nèi)室外娛樂(lè)休閑場(chǎng)所；大型百貨商廈；高級(jí)酒店等。二、商店位置選擇1、商店選址的原則◆方便消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)（便利原則）

◆方便貨品運(yùn)送（成本原則）

◆有利于競(jìng)爭(zhēng)

◆有利于網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)充在沃爾瑪創(chuàng)業(yè)之初，山姆．沃爾頓面對(duì)像西爾斯、凱瑪特這樣強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，采取了以小城鎮(zhèn)為主要目標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略。在60年代，美國(guó)的大型零售公司根本不會(huì)在人口低于５萬(wàn)人的小鎮(zhèn)上開(kāi)分店，而山姆．沃爾頓的信條是即使是5000人的小鎮(zhèn)也照開(kāi)不誤，而且山姆對(duì)商店選址有嚴(yán)格要求，首先要求在圍繞配送中心600公里輻射范圍內(nèi)，把小城鎮(zhèn)逐個(gè)填滿(mǎn)后，然后再考慮向相鄰的地區(qū)滲透，這樣正好使沃爾瑪避開(kāi)了和那些強(qiáng)大對(duì)手直接競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)搶先一步占領(lǐng)了小城鎮(zhèn)市場(chǎng)。待到凱瑪特意識(shí)到沃爾瑪?shù)拇嬖跁r(shí)，后者已經(jīng)牢牢地在小城鎮(zhèn)扎下了根，并開(kāi)始向大城市滲透。案例：沃爾瑪?shù)木W(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張

2、位置選擇因素分析◆市場(chǎng)容量

◆周邊商店聚集狀況

◆競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

◆交通地理?xiàng)l件

◆客流規(guī)律

◆周?chē)h(huán)境優(yōu)勢(shì)：無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；租金較低；具有靈活性；開(kāi)店費(fèi)用低；能見(jiàn)度高；有選擇和擴(kuò)大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購(gòu)物或便利購(gòu)物；劣勢(shì)：如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠(yuǎn)方顧客，商圈較?。粡V告費(fèi)可能較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購(gòu)物。3、商店位置類(lèi)型的設(shè)計(jì)孤立店經(jīng)規(guī)劃的購(gòu)物中心

優(yōu)勢(shì)：協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務(wù)品種組合合理，擁有完善的設(shè)施，寬敞的停車(chē)場(chǎng)，各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購(gòu)物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購(gòu)物及消閑。劣勢(shì)：這些地方通常租金較貴，營(yíng)業(yè)管理易受限制，競(jìng)爭(zhēng)也較激烈。自然形成的商業(yè)中心中心商業(yè)區(qū)（centralbusinessdistrict，CBD）是一座城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最密集的購(gòu)物區(qū)，吸引著來(lái)自整個(gè)市區(qū)的消費(fèi)者，包括所有階層的人。次級(jí)商業(yè)區(qū)（secondarybusinessdistrict，SBD）是分散在一座城市的多個(gè)繁華程度較低的購(gòu)物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口。鄰里商業(yè)區(qū)（neighborhoodbusinessdistrict，NBD）是為了滿(mǎn)足住宅區(qū)居民購(gòu)物和服務(wù)方便而自發(fā)形成的一個(gè)小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成。專(zhuān)業(yè)一條街（string）是由若干經(jīng)營(yíng)類(lèi)似商品的商店聚集在一起形成的一條商業(yè)街。4、店址評(píng)估◆新店?duì)I業(yè)潛力

假設(shè)新開(kāi)超級(jí)市場(chǎng)的商圈有三個(gè)層次，第一層次主要商圈內(nèi)的居民戶(hù)數(shù)為2000戶(hù)，第二層次即次要商圈內(nèi)的居民戶(hù)數(shù)為4000戶(hù)，第三層次邊際商圈內(nèi)的居民戶(hù)數(shù)為6000戶(hù)。若平均每戶(hù)居民每月去商店購(gòu)買(mǎi)食品和日用品為500元，則：主要商圈居民支出總額：500×2000=100萬(wàn)元次要商圈居民支出總額:500×4000=200萬(wàn)元邊際商圈居民支出總額:500×6000=300萬(wàn)元據(jù)調(diào)查分析，新開(kāi)超級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)占有率在主要商圈為30%，在次要商圈為10%，在邊際商圈為5%，則：主要商圈購(gòu)買(mǎi)力為：100×30%=30萬(wàn)元次要商圈購(gòu)買(mǎi)力為:200×10%=20萬(wàn)元邊際商圈購(gòu)買(mǎi)力為:300×5%=15萬(wàn)元

該新店?duì)I業(yè)潛力可估計(jì)為：

30+20+15=65萬(wàn)元

5、選址分析報(bào)告商店選址分析報(bào)告的內(nèi)容：

新店周?chē)乩砦恢?/p>