第十四章土地增值

第十四章土地增值稅一、土地增值稅的概念與特點：P2991、概念：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產(chǎn)）的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

2、主要法律法規(guī)：

《土地增值稅暫行條例》1994年1月1日起施行

3、特點：

（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象；（2）實行按次征收；（3）實行超率累進(jìn)稅率；第十四章土地增值稅二、土地增值稅的征稅范圍：P3001、征稅范圍：（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（2）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

理解注意點：

①要有增值額；②集體土地轉(zhuǎn)讓不在征稅范圍內(nèi)；③只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。

具體征稅范圍的判定：P300第十四章土地增值稅三、土地增值稅的納稅人：

在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。四、土地增值稅的稅率：P301

實行30%、40%、50%、60%的四級超率累進(jìn)稅率五、土地增值稅的優(yōu)惠：

P310

第十四章土地增值稅

（1999年起個人轉(zhuǎn)讓自有普通住宅的，暫免繳納土地增值稅。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住房，經(jīng)稅務(wù)部門核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免納土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半繳納土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計算繳納土地增值稅。）

2008年11月1日起，個人轉(zhuǎn)讓自有住房暫免征收土地增值稅。

企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。第十四章土地增值稅六、土地增值稅的計稅依據(jù)：

P301

——土地增值額

土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入－規(guī)定的扣除項目金額（一）轉(zhuǎn)讓收入：全部價款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。（二）規(guī)定的扣除項目：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額：

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本：

指房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，具體包括6項：P302第十四章土地增值稅六、土地增值稅的計稅依據(jù)：（二）規(guī)定的扣除項目：

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用：

指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的三項期間費用。

注意：費用不一定可以全部扣除，具體見P2924、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：

指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅和教育費附加。5、財政部規(guī)定的其他項目：

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除。（只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人）

第十四章土地增值稅加計扣除金額=

（支付的地價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%6、舊房及建筑物的評估價格：

轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。（評估費、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金可予以扣除）七、土地增值稅的計算：

應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率－核定的扣除項目金額×速算扣除率

第十四章土地增值稅七、土地增值稅的計算：

計算步驟：P305例題課堂練習(xí)：天樂房地產(chǎn)開發(fā)公司地處市區(qū)，2006年度開發(fā)一棟寫字樓對外出售，取得銷售收入1000萬元（營業(yè)稅稅率5%、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%和教育費附加附加率為3%），為該樓支付的地價款為100萬元，寫字樓的開發(fā)成本為200萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除標(biāo)準(zhǔn)10%。要求：計算天樂公司應(yīng)繳納的土地增值稅額。土地增值稅的計算1、轉(zhuǎn)讓收入=1000萬元

2、扣除項目金額：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為100萬元；（2）房地產(chǎn)的開發(fā)成本為200萬元；（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的費用為：（100+200）×10%=30（萬元）（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：

1000×5%×（1+7%+3%）=55（萬元）（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：（100+200）×20%=60（萬元）土地增值稅的計算（6）扣除項目金額合計為：

100+200+30+55+60=445（萬元）

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：

1000－445=555（萬元）

4、增值額與扣除項目金額的比例為：

555÷445=124.7%5、應(yīng)納土地增值稅額為：

555×50%－445×15%=210.75（萬元）2ban第十四章土地增值稅八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的預(yù)征與清算：1、主要法規(guī)：

財稅字[2006]21號、國稅發(fā)[2006]187號

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知.docx2、土地增值稅的預(yù)征：1994年以來，按預(yù)征率實行預(yù)征，預(yù)征率由地方稅務(wù)局確定，一般為0.3%至3%；2010年6月4日后，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%.第十四章土地增值稅八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的預(yù)征與清算：

3、土地增值稅的清算：P307

項目竣工或完成銷售時進(jìn)行土地增值稅的清算。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算實務(wù).docx九、土地增值稅的征管:P311

納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽定之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

（土地增值稅納稅申報表）第十四章土地增值稅十、土地增值稅的賬務(wù)處理：

（一）會計賬戶設(shè)置“應(yīng)交稅費”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科。（預(yù)交土地增值稅的企業(yè)，“應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅”科目的借方余額包括預(yù)交的土地增值稅。）

（二）基本會計處理：

1、一般企業(yè)：

（1）企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)交的土地增值稅，土地使用權(quán)與地上建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”等科目核算的，借記“固定資產(chǎn)清理”等科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”。第十四章土地增值稅1、一般企業(yè)會計處理：（2）土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”科目核算的，按實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，按應(yīng)交的土地增值稅，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”，同時沖銷土地使用權(quán)的賬面價值，貸記“無形資產(chǎn)”科目，按其差額，借記“營業(yè)外支出”科目或貸記“營業(yè)外收入”科目。

（3）實際繳納土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”等科目。第十四章土地增值稅十、土地增值稅的賬務(wù)處理：（二）基本會計處理：

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

（1）取得預(yù)售收入時，公司需要按照預(yù)售收入的一定比例預(yù)繳土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值