第四章土地使用權(quán)的獲取

第四章土地使用權(quán)的獲取一、獲取土地的方式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項(xiàng)目用地主要有三種方式，即出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級(jí)市場(chǎng)行為，轉(zhuǎn)讓屬于土地二級(jí)市場(chǎng)行為。劃撥出讓轉(zhuǎn)讓協(xié)議招標(biāo)拍賣由縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，無償使用或低價(jià)使用，劃撥范圍受到嚴(yán)格限制，劃撥土地的轉(zhuǎn)讓、抵押等也受到限制獲取土地的方式掛牌使用范圍受到嚴(yán)格限制一般規(guī)則是價(jià)低者得，但同時(shí)也要考慮企業(yè)資質(zhì)、規(guī)劃方案等因素一般規(guī)則是價(jià)高者得，因此，產(chǎn)生了是否推動(dòng)地價(jià)上漲的討論介于招標(biāo)與拍賣之間的彌補(bǔ)性方式（一）土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。土地使用權(quán)劃撥的范圍受到了嚴(yán)格的限制：1、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地3、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地4、其他對(duì)于開發(fā)商而言，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地。（二）土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的特征：

土地出讓的主體（出讓方為國(guó)家，一般由政府行使基本權(quán)利；受讓方為房地產(chǎn)公司、其他要使用土地的企業(yè)、組織或者個(gè)人。）

土地出讓的客體（在規(guī)劃內(nèi)的城鎮(zhèn)的國(guó)有土地）

土地出讓的內(nèi)容（在一定時(shí)間段內(nèi)對(duì)該范圍內(nèi)的土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)。）土地出讓的方式和程序1、協(xié)議

協(xié)議出讓是指土地使用權(quán)的有意受讓方向土地管理部門提出有償使用土地的愿望，并與土地管理部門就有關(guān)出讓事宜進(jìn)行協(xié)商達(dá)成一致后出讓土地的行為。用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地禁止采用此種方式獲得土地使用權(quán)。一般適用于公益事業(yè)或福利事業(yè)的用地，經(jīng)濟(jì)適用房、文化、教育、衛(wèi)生、體育等非營(yíng)利性用地基本程序流程出讓方向受讓方提供地塊有關(guān)資料

申請(qǐng)用地答復(fù)，發(fā)出《協(xié)議用地通知書》簽定協(xié)議出讓合同。辦理土地使用權(quán)登記。2、招標(biāo)招標(biāo)是指土地管理部門向不特定的多數(shù)人發(fā)出要約邀請(qǐng)，招引他人投標(biāo)，然后根據(jù)特定的要求從投標(biāo)者中確定最佳土地使用權(quán)受讓人的土地出讓行為招標(biāo)的方式分為：

公開招標(biāo)（公開面向社會(huì)發(fā)出招標(biāo)公告，吸引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投標(biāo)）

邀請(qǐng)招標(biāo)（土地管理部門先自行篩選，向基本符合投標(biāo)單位發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)）一般適用于對(duì)開發(fā)有較高要求的建設(shè)性用地招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)公告或通知，由有意受讓人提出招標(biāo)申請(qǐng)。招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)者的資質(zhì)進(jìn)行資格審查，并提供招標(biāo)文件。投標(biāo)人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交競(jìng)標(biāo)書，參加競(jìng)標(biāo)評(píng)標(biāo)、決標(biāo)會(huì)議，對(duì)所有標(biāo)書進(jìn)行比較分析，確定最符合的投標(biāo)者簽定出讓合同，并支付出讓金。領(lǐng)取土地使用證(1)經(jīng)驗(yàn)和以往承擔(dān)類似合同的業(yè)績(jī)和信譽(yù)；(2)為履行合同所配備的人員情況(3)為履行合同任務(wù)而配備的機(jī)械、設(shè)備以及施工方案等情況；(4)財(cái)務(wù)情況；(5)售后維修服務(wù)的網(wǎng)點(diǎn)分布、人員結(jié)構(gòu)等。3、拍賣拍賣是在指定的時(shí)間和公開場(chǎng)所，由政府支持土地使用權(quán)拍賣，主持人宣布底價(jià)，競(jìng)投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，競(jìng)投土地使用價(jià)最高者得到一定年限的土地使用權(quán)的行為一般適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段以及利用上有效多靈活性的土地。拍賣的特點(diǎn)是公平、公正、簡(jiǎn)便易行。拍賣程序通過文件、廣告、通式發(fā)布土地拍賣信息，告知對(duì)土地有需求的企業(yè)或個(gè)人。有意向參投的企業(yè)或個(gè)人交納保證金后，辦理相關(guān)手續(xù)，并領(lǐng)取相關(guān)參投資料

舉辦拍賣活動(dòng)拍賣成功后，簽定出讓合同，支付出讓金。領(lǐng)取土地使用證，辦理使用權(quán)登記。4、掛牌它是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為掛牌具有三個(gè)優(yōu)勢(shì)：一是掛牌時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)二是操作簡(jiǎn)便，便于開展三是有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作掛牌的程序1、發(fā)布《掛牌公告》；

2、有意向的競(jìng)買人購買掛牌文件；

3、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑；

4、開始掛牌；

5、競(jìng)買人提出競(jìng)買申請(qǐng)；

6、競(jìng)買人交納競(jìng)買保證金并領(lǐng)取競(jìng)買資格證明；

7、競(jìng)買人填寫競(jìng)買報(bào)價(jià)單，參與競(jìng)買；

8、更新掛牌顯示，接受新的競(jìng)價(jià)；

9、現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。掛牌截止時(shí)依然有兩個(gè)以上競(jìng)買人要求競(jìng)價(jià)的，舉行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)；

10、確定競(jìng)得人；

11、簽訂《掛牌成交確認(rèn)書》；

12、退還未競(jìng)得人的競(jìng)買保證金；

13、簽訂協(xié)議。競(jìng)得人按照《掛牌成交確認(rèn)書》規(guī)定的時(shí)間簽訂有關(guān)協(xié)議；

14、公布出讓結(jié)果三種出讓方式的比較拍賣出讓招標(biāo)出讓協(xié)議出讓適用于區(qū)位條件好、功能便利的繁華地段，土地利用上有較大靈活性（商業(yè)用地、有較高經(jīng)濟(jì)要求的房地產(chǎn)）適用于大片土地開發(fā)，對(duì)土地開發(fā)有特殊要求或條件的土地開發(fā)。適用于公益、福利事業(yè)，非營(yíng)利性的用地。經(jīng)濟(jì)適用房、公益設(shè)施等。價(jià)高者得，有利于增加土地的價(jià)值，不利于控制惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。利于公平競(jìng)爭(zhēng)，合理的控制價(jià)格，易于選擇合理價(jià)格和土地受讓方。價(jià)格具有很大的不確定性，可討價(jià)還價(jià)。不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件：1、必須是已經(jīng)辦理了相關(guān)出讓證明，具有合法手續(xù)的土地。2、土地轉(zhuǎn)讓必須在土地出讓所規(guī)定的權(quán)利范圍內(nèi)進(jìn)行，不得超于范圍內(nèi)權(quán)利內(nèi)容。3、按照法律規(guī)定的交納相關(guān)的稅金。（土地增值稅、印花稅等）4、按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開發(fā)利用5、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽定轉(zhuǎn)讓合同6、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理過戶登記土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)

簽定轉(zhuǎn)讓合同

轉(zhuǎn)讓合同公證繳納土地增值稅、契稅等相關(guān)稅種