參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年本能機(jī)能計劃

市場營銷部三年職能規(guī)劃(2021-2021)的向瀾層吮兌辯巖沖詐鉑搗肺簡墨拆祭果起崖擺服朋尉敷矩嘲海乖索撞分參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃袒軀暢閘聽捏蝶鋒冬句以征攻錄瑟抵棘蜘比吼中組靈絆渦琳猛窗竭亭奢沮參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃引子：2021年的最重要的工作是抓好銷售，沒有實實在在的銷售業(yè)績的保證，其它一切工作都將是無源之水、無本之木；加強(qiáng)一線的力量，保證一線獲得盡量好的資源支持也成為我們工作的重點；2021年開始，我們將在做好銷售工作的同時，進(jìn)一步加強(qiáng)部門建設(shè)。我們認(rèn)為：部門職能規(guī)劃的要點不是面面俱到，關(guān)鍵在于找到部門職能中的強(qiáng)化局部，并且有落實改進(jìn)的實際抓手。剁藕毯葷襄估勉搏拭焦絳渡彈謬擬拍扳襯廣謂式似軟密吩壟羞稗乾粗暇躬參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃加強(qiáng)部門整體協(xié)作能力加強(qiáng)部門整體協(xié)作能力，使?fàn)I銷、籌劃、品牌、商業(yè)、研究等專業(yè)職能結(jié)合得更好。

抓手：結(jié)合最近幾年公司新工程取得的情況，狠抓從前期研究、產(chǎn)品定位、市場籌劃、開盤準(zhǔn)備、場地營銷一直到樣板區(qū)公開這樣一個連續(xù)的過程?！?0個月：一部電影的誕生〕夫?qū)萌嵊嵝栊朗裣言u聳汐淺牧藏告免把搜黎藏楊緘曾墓裔件幢予救參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃

從產(chǎn)品線角度著手，開展集團(tuán)品牌結(jié)合工程和產(chǎn)品的開展，努力從產(chǎn)品線的角度著手，使集團(tuán)品牌開展的同時，有更加完整的產(chǎn)品品牌的支撐。

抓手：利用我們工程增多，一些有特色的產(chǎn)品進(jìn)入成規(guī)模的復(fù)制的時機(jī)，整理出相應(yīng)的產(chǎn)品線。〔小樹慢慢長大：從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)到品牌家族，從場地營銷、產(chǎn)品營銷、活動營銷開展到品牌營銷〕鷗徑僻飲鴉匯錯邯塞徐蛔鴦萄廖秋慎洱鬼官憾扎撤織竅廷器終爹勒膜贍傀參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃在現(xiàn)有條件下，不斷完善部門管理制度和流程，使之標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化。抓手：重點抓好銷售過程中的制度管理、流程管理，對涉及供給商選擇、優(yōu)惠折扣處理、活動營銷等局部加以重點建設(shè)落實。加強(qiáng)管理制度建設(shè)誓片撬搖俗涌秘閻怔握恒重鴨苦撤怯篇琴翹曰墩姑薯罵旺赤深旺利杭渤運參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃對于市場營銷工作中的市場觀察與分析能力、產(chǎn)品認(rèn)識與建議能力、營銷方案籌劃能力、銷售現(xiàn)場控制管理能力、活動組織協(xié)作能力等加以重點改進(jìn)和提升。同時，對一些特殊類型的專業(yè)系統(tǒng)能力，如商業(yè)招商、運營能力等也要重點建設(shè)。不斷提升專業(yè)水準(zhǔn)，加強(qiáng)系統(tǒng)能力卓聞岸治蓖楞秘預(yù)閻債調(diào)棗據(jù)奮粉跟砷靠抱邢鬃莎潰馬狽攣龜雞粒泵崩蝗參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃建立人才梯隊和培訓(xùn)機(jī)制，既要加強(qiáng)部門內(nèi)部人員建設(shè)，又要努力充實一線市場營銷力量。抓手：利用我們工程、區(qū)域的不斷擴(kuò)張的時機(jī)，加強(qiáng)新老人員的現(xiàn)場工作時機(jī)，無論是新丁還是老將，都要有在一線戰(zhàn)斗，在總部強(qiáng)化的過程。在一線的工作特別要加強(qiáng)。做到每一個人都能上陣?！彩勘粨簦鹤屆恳粋€兵都成為兵王〕建立人才梯隊和培訓(xùn)機(jī)制顧層綱族嗡隊葷祭睹曲舵恬驢櫻筆凜嫉渣驟仁貫碗乳相題糞土盒痛后帖途參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃

PART1:市場籌劃組

純廣捏錐宰彩窄探威受甕葦炒獺餓絹累喲圣暇袁誦錯倡涯服鬧熊篇冉餌昌參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃現(xiàn)狀與職能現(xiàn)階段方案職能市場籌劃——成為集團(tuán)所有工程的籌劃核心，提供策略、評估方案和指導(dǎo)實施品牌——集團(tuán)品牌標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定及集團(tuán)發(fā)起的品牌推廣阜敖合梳嘎哇細(xì)焙躥峨湍揀蟹燒牢而層或詳伊滔習(xí)殉揖擦吩謝吼氈芒要轟參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃品牌現(xiàn)狀已具備——品牌標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定及公布集團(tuán)根本品牌宣傳品設(shè)計集團(tuán)品牌的根底宣傳——戶外、媒體維護(hù)等本年內(nèi)開始集團(tuán)發(fā)起的品牌活動的嘗試未具備——整合品牌推廣：同時整合各種媒體資源，整合各工程的營銷推廣資源，主動并有效的進(jìn)行品牌知名度推廣；完善的“集團(tuán)—工程〞品牌管理機(jī)制和管理方式；品牌準(zhǔn)確落地的指導(dǎo)和監(jiān)管。馮屁職每霧捕黔佰靠莽悔撮潦遮火蜜恭駐汝僅蔭稀福紅扼扔炔雷穗梢貴賓參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃市場籌劃現(xiàn)狀已具備——該局部職能尚在籌劃過程中；開始嘗試進(jìn)行全集團(tuán)所有工程的營銷籌劃整合工作。未具備——集團(tuán)營銷策略核心部門：該部門真正的職能劃分尚未定性；為所有工程提供市場策略的指導(dǎo)，并對執(zhí)行成果進(jìn)行監(jiān)控、評估。際紫爾鬃自甘歇迫翻寥跟挨勢絹淀它恤碎辨紗英皮鑄巫勾驚鱗四龍詣勸擄參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃SWOT分析優(yōu)勢：兩大職能“品牌和市場籌劃〞均為企業(yè)核心職能。品牌與籌劃的同小組工作，有利于品牌在工程落地。同時可有效的在工程推廣中貫徹品牌，在品牌運營中推廣工程。集團(tuán)市場部多年來均直接對應(yīng)各工程的營銷推廣，職能上有一致性劣勢：品牌：具有全局戰(zhàn)略性，且需要聯(lián)動集團(tuán)所有部門和人員，因此，僅作為市場局部組下的一個分職能，不利于該工作的全面展開。市場籌劃：職能與市場部行使近3年的營銷管理對接職能沖突，目前尚未徹底明晰。時機(jī)：品牌：隨著公司規(guī)模擴(kuò)大，尤其是上市成功后，品牌推廣將成為更為全方面的工作，該職能具備很好的開展前途，也具有強(qiáng)烈的開展必要。市場籌劃：隨著公司戰(zhàn)略實現(xiàn)，工程不斷增多有，由一個統(tǒng)一部門進(jìn)行籌劃的策略提供，實施監(jiān)控的必要性增大。市場籌劃組可逐漸演變?yōu)榛I劃中心，為“二級管理〞的實施提供保障威脅：品牌：集團(tuán)一旦上市，品牌推廣將多元化，且不同類型間專業(yè)度區(qū)隔明顯。集團(tuán)公關(guān)工作應(yīng)當(dāng)成為獨立的職能快。屆時，目前的架構(gòu)將無法支撐該項工作的需要。市場籌劃：企業(yè)在未來幾年內(nèi)仍將采取散點布局的方式，工程的極端分散，使得策略很難確保準(zhǔn)確落地，籌劃管理的效率和準(zhǔn)確難以協(xié)調(diào)。臃薩離渴梅糯奎側(cè)申蛆倫糯肪澗殷卿破靛撅端婿卻澄資映搭蒲絲糖瞳戮期參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃品牌職能開展規(guī)劃——具備整合品牌推廣能力和全集團(tuán)品牌管理能力3.2.1.系統(tǒng)性的進(jìn)行集團(tuán)品牌運作集團(tuán)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃品牌形象設(shè)計及根據(jù)企業(yè)開展進(jìn)行調(diào)整系統(tǒng)且整合的進(jìn)行推廣品牌，組合各種渠道良好的媒體關(guān)系維護(hù)全員品牌培訓(xùn)全集團(tuán)品牌管理及職能多樣化品牌落地策略制定及公布有效的監(jiān)督執(zhí)行集團(tuán)上市之后，品牌工作勢必多樣化開展：公關(guān)、品牌推廣、危機(jī)處理、財經(jīng)公關(guān)等均將成為大品牌運營的一局部，并逐一專業(yè)化最終形成具備多職能板塊的品牌管理模式身升牙檢犬湊擲淬儉糞伍丹添丙觸孜健坪癬燒泳干喇灸虎獻(xiàn)吊羊壽孩劑討參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃市場籌劃開展規(guī)劃——具備大營銷能力的集團(tuán)籌劃中心3.2.1.集團(tuán)市場籌劃中心設(shè)定年度集團(tuán)整體籌劃工作的核心任務(wù)，及各工程籌劃方向評估、調(diào)整各工程的年度、半年度籌劃方案對重大營銷時點提供籌劃思路并指導(dǎo)實施為所有工程提供籌劃方面的工作指導(dǎo)和提供必要的支持?；I劃實施效果分析資源整合整合并調(diào)配集團(tuán)擁有的營銷資源，從而降低營銷費用整合各工程獨立營銷資源，形成資源共享和分配機(jī)制。組織跨工程營銷活動與品牌資源整合，使品牌與產(chǎn)品營銷形成良性互動，彼此促進(jìn)具備多工程同時運營，具備策略提供、指導(dǎo)和人才培養(yǎng)的大營銷籌劃中心第耕勿醫(yī)管鮮其芍螺獅喝渴垛確挖乖溶渾耘人鍛較辭機(jī)帚妻僳煎歸效管棲參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃三年期職能規(guī)劃——品牌〔設(shè)定前提2021年成功上市〕2012年2011年2010年品牌推廣多元實施能力及品牌落地管理能力在戶外選點的根底上，2021年集團(tuán)發(fā)起的品牌推廣涵蓋群眾媒體、新興媒體等多渠道。增加全集團(tuán)品牌聯(lián)動活動的次數(shù)和擴(kuò)大影響力培養(yǎng)品牌的獨立籌劃、活動運作和面對普通客戶的公關(guān)能力品牌職能進(jìn)一步分化品牌推廣與公共關(guān)系職能拆分品牌推廣職能更為全面，直接具備全面的籌劃、推廣、實施能力。且具備有力的全集團(tuán)品牌培訓(xùn)、管理能力。公關(guān)成為獨立職能板塊，承擔(dān)媒體關(guān)系維護(hù)、危機(jī)公關(guān)處理、公關(guān)活動組織等一般公關(guān)事務(wù)。形成集團(tuán)品牌中心形成：品牌、公關(guān)兩大職能板塊；且兩個職能塊內(nèi)部功能繼續(xù)細(xì)化品牌方面：品牌推廣、品牌管理〔包括品牌內(nèi)部培訓(xùn)〕兩項職能公關(guān)方面：可進(jìn)一步分化出財經(jīng)公關(guān)局部成為集團(tuán)品牌、公關(guān)工作的策略核心和管理機(jī)構(gòu)糠樣溜騷鋇針丑界壘氦藏隱皆飄竊敢糟打橇默參忍搜閃璃守疽齊款潤合孟參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃三年期職能規(guī)劃——市場籌劃〔設(shè)定前提2021年成功上市〕2012年2011年2010年市場籌劃二級管理職能定型市場籌劃組職能確認(rèn)，流程整改完成通過階段性方案的共同參與編制來向各工程進(jìn)行營銷策略指導(dǎo)組織跨工程營銷活動關(guān)鍵節(jié)點〔展示區(qū)開放、開盤等〕營銷策略方向性提供重大活動后評估形成市場籌劃、產(chǎn)品定位兩大職能板塊籌劃、定位兩個職能獨立籌劃局部在2021年根底上，完善資源整合能力。進(jìn)行集團(tuán)所有工程的產(chǎn)品定位主導(dǎo)，包括新工程首次定位和已開發(fā)工程分期定位調(diào)整。營銷資源整合：進(jìn)行全集團(tuán)〔包含工程〕的營銷資源整合，使資源可跨工程，跨地區(qū)使用形成集團(tuán)籌劃中心全面的大營銷籌劃中心同時具備全集團(tuán)市場策略提供，營銷指導(dǎo)、資源管理和營銷執(zhí)行管理等多方面職能扒幽甕鼎串自制柬緣絳盂賭悼苗洼藝賺潞曬屈淤麓掐妖碾抓淆擾瓜故灼嘉參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃三年期職能規(guī)劃——人力資源規(guī)劃組織架構(gòu)下人員規(guī)劃未來為:一、大籌劃工作職能模塊籌劃組織3人:籌劃經(jīng)理1人兼職營銷籌劃工作;前期定位1人;營銷籌劃1人(按區(qū)域和工程劃分,和籌劃經(jīng)理合理分工)工作要求和實現(xiàn):具備一線營銷操作的能力,對工程完整操作有較為成熟的經(jīng)理,整合協(xié)調(diào)能力較為突出,可以較有效操控合作及代理公司.二、品牌開展工作職能模塊組織3人:品牌經(jīng)理1人,品牌執(zhí)行2人,其中含媒體關(guān)系1人工作要求和實現(xiàn):品牌落地策略制定及公布,有效的監(jiān)督執(zhí)行,集團(tuán)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃,品牌形象設(shè)計及根據(jù)企業(yè)開展進(jìn)行調(diào)整;集團(tuán)和工程品牌各類活動及事件的規(guī)劃操作;系統(tǒng)且整合的進(jìn)行推廣品牌，組合各種渠道,形成良好的媒體關(guān)系維護(hù).

蝗丘柵份涉然爾旬孟國熟微魔碑愛姿積原例蓖攘捆究夠濕障訪形手簡挨認(rèn)參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃

PART2:商業(yè)運營組

葦氨扁脫媽嬌褲沙宴閩肺禍渡滅時倫眺擠雞裹可比斃躇窄案沏己雪佰隔一參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃序號項目名稱商業(yè)體量銷售面積持有面積備注1寶山生活廣場500002300027000含2#樓及地下廣場。2徐匯新城440034001000售樓處因體量較大，不便分割打散銷售，需招商再租約銷售。3嘉城31000250006000現(xiàn)有商業(yè)預(yù)計，不含地下停車庫\四期\五期規(guī)劃商業(yè)。4常州曦城240001000014000含需短期內(nèi)持有商鋪，不含2#地塊規(guī)劃商業(yè)。5重慶藍(lán)溪谷地17000140003000主要是1#樓及其它樓的二層大面積商鋪。6舟山三期800005000030000當(dāng)前初步預(yù)計7太倉榮御藍(lán)灣800008000若銷售需補(bǔ)交土地款，含1000平米會所8天津陽光尚城210002100短期內(nèi)持有，后再考慮以二手房銷售。9天津?qū)氎骓椖?04050401000持有部分為會所。10湖州西西那堤1000--1000主要是會所，先招商經(jīng)營后銷售11美蘭湖嶺域6006000售樓處臨街商鋪，其余為物業(yè)配套用房合計21650013104093100為當(dāng)前已有項目商業(yè)初步預(yù)計。商業(yè)現(xiàn)狀昏翹榔誼男盆餾愚接砸兜阿齲藍(lán)壁撾氰禱攢乓悍庭對宣嘎穢捉揣拓涯宗王參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃現(xiàn)有工程需要持有招商體量，近10萬平米，體量巨大。包括：長期持有：寶山生活廣場沃爾瑪、蘇寧電器等短期持有：局部短期難以去化的小面積鋪位被迫持有：天津北辰陽光尚城、太倉榮御藍(lán)灣主動持有：舟山三期商業(yè)主力店等。商業(yè)現(xiàn)狀庭奪拓吳芭忽名學(xué)桿搬緝墓騷啪習(xí)炮念棘經(jīng)港蓉守泊情烷對喪沁碰策采責(zé)參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃序號項目名稱持有面積折算均價預(yù)計金額（萬元）備注1寶山生活廣場270001400037800需要經(jīng)營管理支持及商家維系。2嘉城6000100006000主要是東塊商業(yè)1#、2#樓的三、四層，作餐飲、娛樂之用，整個商業(yè)廣場極需專業(yè)商業(yè)管理公司介入。3常州曦城1000070007000主要是16#、17#樓二至四層大面積鋪位，引進(jìn)主力店。4重慶藍(lán)溪谷地3000500015001#樓主力店區(qū)域，帶動整個商業(yè)街銷售和經(jīng)營人氣。5舟山三期30000800024000確保整個商業(yè)經(jīng)營特色的區(qū)域，需要招商先行，且長期經(jīng)營管理。6太倉榮御藍(lán)灣8000100008000前期經(jīng)營管理，待旺鋪后平衡其價值與土地款，再決定是否銷售。7天津陽光尚城210080001680同上。合計8700085980現(xiàn)有工程長期持有局部商業(yè)匯總肄擂輸臺蠱沖厲溉瞄啤坐咨館翹吃票祟推緒搐暢級逐冠塑坊陰殷豎潰捶縱參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃長期持有經(jīng)營資產(chǎn)價值，按折算均價測算超過8億多，資產(chǎn)沉淀巨大。是集團(tuán)未來開展、擴(kuò)張、壯大、騰飛的重要戰(zhàn)略資金，極需專業(yè)力量介入，整體盤活、收益、運作這些資產(chǎn)。86000平米持有商業(yè)，未來經(jīng)營按平均租金1元/平米/天、穩(wěn)定出租率75%測算，年租金到達(dá)2300多萬。商業(yè)現(xiàn)狀仰必諷戎視掙疏悶魁問凈緘醉宛抹燥齒捆修吏擺瓤助鉻隆拳略加群壤抽滄參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃短期目標(biāo)：梳理存量資產(chǎn)、支持散鋪銷售和主力店招商、提供專業(yè)策略效勞；中期目標(biāo)：理清權(quán)責(zé)、明確主體、培養(yǎng)團(tuán)隊、組建落實；遠(yuǎn)期目標(biāo)：統(tǒng)籌資產(chǎn)、專業(yè)運營、資本運作，并與集團(tuán)共同開展壯大。開展設(shè)想醛孝臼晴企凌數(shù)校娠啃麻駒今掠報蟹皮腆凍牛荔瀑叢役侖朔吭答凸誦爪濤參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃景瑞生活廣場：自持面積招商、散鋪銷售，整體包裝推廣及根底運營管理；徐匯新城商業(yè)：商業(yè)氣氛包裝、散鋪銷售支持；嘉城商業(yè)：籌劃、定位、包裝、銷售、持有物業(yè)招商，及后期經(jīng)營管理；舟山HOPSCA商業(yè)：市場調(diào)研、業(yè)態(tài)定位、產(chǎn)品組合、設(shè)計規(guī)劃、籌劃推廣及主力店預(yù)招商等；重慶藍(lán)溪谷地商業(yè)：業(yè)態(tài)優(yōu)化、工程改造、包裝推廣及銷售支持，主力商家談判、后期運營維系；太倉榮御藍(lán)灣、常州曦城商業(yè)：市場調(diào)研、業(yè)態(tài)定位、面積分割、籌劃推廣及銷售支持，主力店預(yù)招商及后期維系；湖州、天津北辰與寶坻工程商業(yè)局部：市場調(diào)研、業(yè)態(tài)定位、體量論證、面積分割、商家意向及銷售支持。主要目標(biāo)是當(dāng)前存量經(jīng)營性資產(chǎn)的梳理，與籌劃、銷售、招商、經(jīng)營等專業(yè)性工作介入，主要包括以下局部：短期目標(biāo)—加強(qiáng)專業(yè)團(tuán)隊渤篙圾宜幻池擱嶺鉆乘恐選擇吊膜繃訂坯蕉揭談鄭亂墅氧寞追承敬蛻宵嶄參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃重中之重景瑞生活廣場：商業(yè)氣氛的包裝、營造，余鋪的招商與銷售，已售散鋪的繼續(xù)代租效勞，真正落實景瑞“舒適之道〞，一切為客戶著想。嘉城東塊商業(yè)：需要資產(chǎn)經(jīng)營管理公司的介入，以專業(yè)力量、整合專業(yè)資源、全程操作商業(yè)，包括前期定位、包裝、宣傳及推廣，主力店招商執(zhí)行，提升投資者信心，直接促進(jìn)現(xiàn)場散鋪銷售，以及后期商業(yè)成功經(jīng)營。涉及到合作股東，建議由景瑞與華江聯(lián)合組建，景瑞控制、華江組建具體人員，同時前期也引入外部專業(yè)商業(yè)管理公司的經(jīng)驗與力量，未來將作為景瑞商業(yè)管理人才與團(tuán)隊的實踐地。近期提交具體方案與華江公司討論，再向董事會匯報。芥闊剮媽迷彤阮排覆糙朋訣埃片嚙玩箋雖叢涂羚適您右世官鑰趟啃創(chuàng)綻褐參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃重慶藍(lán)溪谷地商業(yè)：商業(yè)氣氛的包裝、營造，整體商業(yè)的籌劃與定位，主力商家的談判與簽約，分割散鋪的銷售與維護(hù)，因散鋪較多、當(dāng)前商業(yè)氣氛薄弱、投資者信心不強(qiáng)等，需要引入專業(yè)管理經(jīng)營公司，消除投資者的顧慮，加快散鋪銷售。太倉榮御藍(lán)灣商業(yè)：短時間內(nèi)不利銷售，需要持有招商運營，因體量較大，到達(dá)8000平米，現(xiàn)有商業(yè)氣氛較弱，需遵從商業(yè)規(guī)律進(jìn)行操作，落實具體分工與責(zé)任主體，一方面提升其附加值，同時與小區(qū)高檔形象保持一致。重中之重曉仰碉晦絡(luò)烽各駿丹擄水妖錐劫烈開錨梢袋匡倉蛋耳禾觸蟬藥愚惡蒸綿給參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃完成短期目標(biāo)；積累商家資源，與重要商戶建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系；整合上下游供給商資源；公司架構(gòu)模型確定及組建正式啟動；資產(chǎn)管理公司開展方向和功能目標(biāo)明確；商業(yè)地產(chǎn)定位、設(shè)計、籌劃、銷售和招商結(jié)合明顯；商業(yè)地產(chǎn)與金融效勞聯(lián)動準(zhǔn)備。通過不斷地介入、參與商業(yè)地產(chǎn)工程的操作，逐步完善商業(yè)操作團(tuán)隊、明確具體功能、落實責(zé)任目標(biāo)，初步形成資產(chǎn)經(jīng)營管理公司雛形，并開始以專業(yè)資產(chǎn)管理公司身份對外宣傳及獨立運作。中期目標(biāo)—籌建資產(chǎn)經(jīng)營公司晶華惑瞻紹傳班眩最門巒骨庚竟斃僥敬熄石抖歹憾族飾濱盂鳳敏羊蛹泥喘參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃重點工程常州景瑞曦城商業(yè)：1#地塊三期商業(yè)的整體定位、業(yè)態(tài)分布、業(yè)態(tài)配比、租售策略、租售面積、宣傳推廣、主力店招商、散鋪銷售及持有物業(yè)運營管理、商家維系等。將之前的經(jīng)驗與資源順延，確保租售平衡、商鋪價值最大化。舟山HOPSCA商業(yè)：8萬平米商業(yè)，無論是放在上海還放在外地三線城市，體量都不小，更何況是處于規(guī)劃開展中的魯家峙島，只有高標(biāo)準(zhǔn)、高定位的操作才能運作成功，也將成為景瑞運作商業(yè)地產(chǎn)的重要里程碑。煎塢隅攫斯徽浮了緊鞏茹芬王紅后躺犀展膀嗆鈕憎器祟潦舟聾餒歐昌迷窮參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃重點工作商家戰(zhàn)略合作伙伴：經(jīng)營商家數(shù)量要求到達(dá)100家以上，集中在大型百貨、超市大賣場、專業(yè)市場及全國連鎖開展的餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)，要求均簽有戰(zhàn)略合作性協(xié)議，便于以后集團(tuán)“定單式〞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。團(tuán)隊培養(yǎng)與架構(gòu)完善：經(jīng)過前期的積累與沉淀，商業(yè)地產(chǎn)操作團(tuán)隊磨合到位，同時組織架構(gòu)完善，與集團(tuán)及各工程公司責(zé)權(quán)利關(guān)系明確，在商業(yè)地產(chǎn)全程操作上作用明顯，并初步具備經(jīng)營物業(yè)資本化運作的能力。硼惟嘲鐐畸日蝦豬干絹冤鉆瓤丸洶曉陋褲蹲禿姿轎鈞懈悍圍風(fēng)鈾寅描拎樞參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃全面承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)拓展/開發(fā)/銷售/經(jīng)營的業(yè)績責(zé)任；保全增值現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，并有效實現(xiàn)新的商業(yè)地產(chǎn)工程的開發(fā)和運營，實現(xiàn)集團(tuán)總體的戰(zhàn)略目標(biāo)；提高原有商業(yè)物業(yè)的增值潛力和盈利能力，同時通過模式創(chuàng)新及市場拓展尋求新的利潤增長點；全面整合上下游外部專業(yè)機(jī)構(gòu)和資源，為集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)操作提供能力和管理上的保障；商用物業(yè)資產(chǎn)全面資本化運作，為整個集團(tuán)隨時提供資金周轉(zhuǎn)或戰(zhàn)略開展儲藏上的支撐。通過積累管理經(jīng)驗、完善管理模式、不斷提升管理水平，為集團(tuán)公司商業(yè)地產(chǎn)工程的開發(fā)提供支持和效勞，并在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)努力探索成功的、可復(fù)制的模式。長期目標(biāo)—資產(chǎn)經(jīng)營公司全面承擔(dān)商業(yè)開發(fā)、租售、經(jīng)營汾赤庸瘦霜咽蝸螺奈彌毅繡給掖除丫羞肩噎勁乾鯨運寺滅國琺型下蔓浪配參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃開展過程及前景初期中期遠(yuǎn)期具備相應(yīng)的人員，不一定要正式組建專門的公司，可以有雛形，包括籌劃、招商和運營管理等專業(yè)性人才到位。正式籌建商業(yè)管理或資產(chǎn)經(jīng)營公司，具備較完整的架構(gòu)和設(shè)置，與集團(tuán)和各工程公司權(quán)責(zé)清晰、方向明確、考核具體。作為一個獨立的、統(tǒng)一的資產(chǎn)經(jīng)營人出現(xiàn)，提供商業(yè)全程效勞，包括拿地、規(guī)劃、設(shè)計和銷售、招商、運營，并實現(xiàn)自主經(jīng)營收支平衡。提供工程定位、規(guī)劃、設(shè)計和銷售等方面策略支持，同時鋪助招商。全面負(fù)責(zé)集團(tuán)所有商業(yè)型及經(jīng)營型資產(chǎn)的管理，并能在經(jīng)營模式、集團(tuán)開展、規(guī)模資產(chǎn)、創(chuàng)收盈利及資本化運作等方面提供專業(yè)支撐。管理模式成熟、團(tuán)隊穩(wěn)定、開展方向明確、經(jīng)營能力持續(xù)、盈利前景看好，對整個集團(tuán)的開展和壯大起到重要支持作用。12年123年貉權(quán)楓文低租藉戌瓜談汪靛揚盅逝痊妻釁掩蛾瞅秀川撣其迢徒茁曠孤喂替參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃因各工程的進(jìn)展不一致，而且工作內(nèi)容要求存在差異，故當(dāng)前建議以“工程局部區(qū)負(fù)責(zé)制〞組織人員架構(gòu)。市場部商業(yè)組項目A專業(yè)公司項目B項目商業(yè)運營項目商業(yè)商業(yè)人員策劃招商人員架構(gòu)因多鄖攢踐厄踩乳唆助抒亢慫謗寬邦定曳蘊懂烯請但見和鼠葷帛邁資魁盒參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃工程A：是指上海本市及商業(yè)體量規(guī)模較小的工程，由市場部商業(yè)組直接操作執(zhí)行，或是與工程公司現(xiàn)有營銷人員聯(lián)合操作；包括：寶山生活廣場、嘉城商業(yè)、徐匯新城商業(yè)與天津工程。工程B：外市或規(guī)模較大的工程，需要整合當(dāng)?shù)刭Y源，配置專門商業(yè)人員，實行雙重管理。包括：太倉商業(yè)、重慶商業(yè)、常州商業(yè)、舟山商業(yè)。當(dāng)前人員需求配置及作用樟聽婆訊晚蹲促抵鄲述懂那扳?；j戊學(xué)譯攬眶熱滴俏彬穩(wěn)伎劑娟屑煮深違參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃當(dāng)前人員需求配置及作用根據(jù)各工程工程進(jìn)展，安排相應(yīng)人員，當(dāng)前以支持籌劃、銷售、招商為主的工程較多多，需要實施運營管理的逐步落實人員。項目類型項目名稱工作內(nèi)容需要人員備注項目A寶山生活廣場商家維護(hù)、包裝推廣3由商業(yè)組現(xiàn)有人員實行負(fù)責(zé)。嘉城運營管理公司的管理架構(gòu)、人員編制、責(zé)權(quán)關(guān)系等與華江公司再協(xié)調(diào)。嘉城商業(yè)商業(yè)策劃、招商、銷售及運營準(zhǔn)備、架構(gòu)組建徐匯新城商業(yè)銷售為主天津項目商業(yè)策劃、規(guī)劃、招商。與天津公司現(xiàn)有營銷人員合作。項目B太倉商業(yè)8000平米商業(yè)定位、招商及后期運營準(zhǔn)備。1策劃、定位、主力招商，商業(yè)組提供支持，但散鋪招商仍需專置1人，整合當(dāng)?shù)厣碳屹Y源。重慶商業(yè)商業(yè)定位、銷售、主力店招商，運營管理介入1前期專設(shè)1人支持商鋪銷售、主力店招商，但運營管理需開始準(zhǔn)備，提升散鋪投資者信心。常州商業(yè)散鋪銷售、主力店招商--前期調(diào)研、策劃、定位由集團(tuán)商業(yè)組負(fù)責(zé)，主力店意向與散鋪銷售與項目公司聯(lián)合執(zhí)行。舟山商業(yè)前期策劃定位1前期調(diào)研、策劃、定位、設(shè)計、規(guī)劃及主力店意向由集團(tuán)商業(yè)組與項目公司合作，因體量很大，同時需要整合外部專業(yè)公司介入支持。合計6僅指當(dāng)前的時間，2010年下旬嘉城、太倉、重慶項目均需運營管理介入，人員編制應(yīng)增加。猜庭土額贖誨駐延術(shù)氦舊孟臺知狙弘施煉忘等盒試槽詳律稿棋僳腋睫喀爐參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃中長期人員需求配置年份項目名稱09-10年10-11年11-12年12-13年備注寶山生活廣場1111專設(shè)1人，后期可與嘉城運營管理人員結(jié)合。嘉城商業(yè)2355隨著運營管理實施，相應(yīng)人員到位。太倉商業(yè)1233招商、運營管理人員，可與上海項目人員結(jié)合。重慶商業(yè)1332專職招商、運營管理人員。常州商業(yè)--134專職招商、運營管理人員。舟山商業(yè)1235隨著項目進(jìn)度加快，相應(yīng)人員逐漸到位。其它散售商業(yè)--------如天津\徐匯等項目。合計6121820不含保安保潔、工程維修等物業(yè)人員。奈出蓉鑲勿像矽聯(lián)徊滲家鍋理拘賞背斃爸朋敷尚咒疹吟械靜劣瑤寒秒夠奔參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃中長期人員配置說明需求人員主要集中于后期經(jīng)營管理上，不含保安保潔、工程維修等物業(yè)類人員，每個工程步入正常經(jīng)營管理后，人員控制在3-5人左右，前期招商及經(jīng)營培育期人員較充足，后期轉(zhuǎn)入正軌運營后，人員相應(yīng)調(diào)減或在工程之間整合；因為商業(yè)大局部以直接銷售為主，余下的鋪位主要是大主力店和一些滯銷散鋪，主要提供整體商業(yè)包裝推廣、商業(yè)氣氛營造、活動促銷、商家維系等方面。假設(shè)管理物業(yè)體量較小，以工程部方式存在，商業(yè)體量較大的，建議成立管理子公司，從整體上進(jìn)行加強(qiáng)和把控。具體人員配置及數(shù)量，目前只作出規(guī)劃和要求，后期根據(jù)各工程實際情況決定。胸泄擇迫拌混蒲漬質(zhì)巳瘩渦剩計磕擅鑼粵柏苞豎憤氦伶餓央芹氟芯假設(shè)虐避參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃寶山廣場太倉商業(yè)嘉城商業(yè)重慶商業(yè)常州商業(yè)舟山商業(yè)…………是商業(yè)運營管理起點，培養(yǎng)基地。第一個完全持有工程，全程商業(yè)招商、運營與管理實踐之地。工程較多、操作復(fù)雜，商業(yè)運作扎實期。商業(yè)體量大、操作要求高，商業(yè)運作做強(qiáng)期。培養(yǎng)機(jī)制戴緊禽悄鈴委霜痕親刮篷勿名裴撰老栽瓶淘笛繼今遙轟昌畸趙掣斷寇歹靠參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃

PART3:統(tǒng)計分析組

薊弓砒豫鈴定嚙資遂取興頗陸返緞咳玻拋襲翻卜懦俊透螟站慌尿舔矢外峪參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃目前主要職能前期存量房源及車位的出售及辦理產(chǎn)證等事宜；手工報表定期統(tǒng)計，形成周報，月報；部門管理費用預(yù)算，各工程銷售指標(biāo)及營銷費用預(yù)算；未來市場形勢預(yù)測及分析；配合研發(fā)及拓展開展相關(guān)土研，客戶需求調(diào)研等工作；相關(guān)流程的修改和編訂；部門檔案管理員；部門文員及對外聯(lián)絡(luò)員。芥拔救嗽晌兆彰咨氣潭屁滇尼吟饅棵劫逸追瑩浩歲瞞樟喲隧總竟搶軸畦測參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃人員較少，但事務(wù)龐雜，既承擔(dān)著存量房的出售及售后事宜，也進(jìn)行著實時的銷售和回款等相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作及前期配合土研，各類預(yù)算等反復(fù)性較強(qiáng)的工作；人員調(diào)動較頻繁導(dǎo)致一些數(shù)據(jù)缺乏系統(tǒng)性，連續(xù)性；統(tǒng)計分析現(xiàn)狀營銷軟件運用不完全，工程都存在銷售信息缺失或者信息資料不全的情況；資料儲藏缺乏，營銷系統(tǒng)運用不完善，相關(guān)部門所需的臨時性和突發(fā)性工作的大量數(shù)據(jù)需手工整理和核實；信息和數(shù)據(jù)缺乏外部專業(yè)機(jī)構(gòu)支持，專業(yè)性不夠，在市場預(yù)測，大勢判斷等方面尤顯缺乏；湊箍牧陸草職柯官脫憊怪窟官鞭懷南浸唆粟延團(tuán)衛(wèi)順曳綽榨添掠噸初活榜參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃1、前期存量車位和房產(chǎn)交由物業(yè)管理及出售，其收入在集團(tuán)給予物業(yè)的補(bǔ)貼中扣除，并適當(dāng)留有鼓勵獎金的份額；2、盡量保持人員的穩(wěn)定性，當(dāng)其它組人員缺乏時，可以考慮在集團(tuán)或者工程層面擴(kuò)充隊伍；3、完善營銷系統(tǒng)，推進(jìn)更換營銷系統(tǒng)軟件事宜，緩解人力上的缺乏；4、引入外部專業(yè)機(jī)構(gòu)權(quán)威信息，對宏觀、微觀市場精準(zhǔn)把握，及時預(yù)測未來市場變化；5、提高定價能力、銷控能力；6、完善的流程制度管理。未來開展設(shè)想賜啞世債市鳥笑芝挽砒和涎暖瞳鎳棍虧傅教崎嶺敬毀瞳趣斷駭禽絲乙阮孺參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃加強(qiáng)營銷管理系統(tǒng)的管控消費需求研究——通過景瑞營銷管理系統(tǒng)，完善各工程的客戶來訪調(diào)查問卷，形成一個強(qiáng)大的消費者數(shù)據(jù)庫，并定期進(jìn)行整理和分析，為景瑞新工程的前期定位提供消費者需求分析，并為工程自身中后期的籌劃調(diào)整提供有力的支持。但目前各工程營銷管理系統(tǒng)實施力度缺乏，需要從集團(tuán)市場部從業(yè)務(wù)層面加強(qiáng)重視和管控，并加緊實施營銷軟件的更換。把握數(shù)據(jù)的時效性——積極根據(jù)實際營銷管理流程，調(diào)整營銷管理系統(tǒng)相關(guān)模塊，有效配合營銷流程制度管理。目前營銷管理與營銷系統(tǒng)存在較大的脫節(jié)，后期需提升集團(tuán)管理層對系統(tǒng)各類統(tǒng)計報表的查閱習(xí)慣，加強(qiáng)集團(tuán)市場部管理人員對系統(tǒng)各類模塊的應(yīng)用，強(qiáng)化工程市場部和營銷代理公司對系統(tǒng)的有效維護(hù)與數(shù)據(jù)的及時錄入。嘿敏宴嘶歸耐醋鍋累奈捂山街濘釬囤盾蔗答吼緊盒片奴帶待輯鐘直坪膏瞬參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃加強(qiáng)營銷管理系統(tǒng)的管控目前各類統(tǒng)計報表仍以手工填報為主，且可售未售房源銷售價格與工程整體均價聯(lián)動較弱對整盤均價指標(biāo)控制有一定的滯后性，故建議后期務(wù)必加強(qiáng)營銷管理系統(tǒng)定價模塊的有效應(yīng)用。定價能力、銷控能力提升——結(jié)合集團(tuán)年度銷售指標(biāo)和工程所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場動態(tài)，通過定期的各類統(tǒng)計報表，監(jiān)控各工程已實現(xiàn)的簽約銷售價格，進(jìn)行有效預(yù)警。Price假設(shè)煌稍兄巨掉廬痛鼻贓氈護(hù)勢鐵箕蛇俯俞笑掄從賒專差亮鬼微谷槍懈旭宦參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃配合拓展的土地可行性研究根據(jù)集團(tuán)拓展部提供土地拓展方向，初步了解和掌握各區(qū)域市場的宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)市場開展情況〔資料獲取途徑：統(tǒng)計年鑒等各類官方報告、房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)庫或相關(guān)報告〔如易居的CRIC系統(tǒng)〕、實地調(diào)研〕。

定期監(jiān)控各區(qū)域市場的房地產(chǎn)開展動向，為土地獲取前的土研奠定扎實的市場研究根底，提高工程可研的效率。加強(qiáng)與外部專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作，為可研積累充足的數(shù)據(jù)材料，便于后續(xù)的分析和研判。Market區(qū)域市場研究——蔽四功奎章牌泡弊錦涅霧圓淹癡茍凸夯裳淚頗指悠滅愈付憎嚼譴竅砰諸豌參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃宏觀、微觀市場分析研究加強(qiáng)對宏觀政策出臺的關(guān)注，解讀新政對房地產(chǎn)市場的影響，為集團(tuán)各工程的營銷策略提供積極的決策支持。但目前由于人員和資源的有限，故近期政策研究將以外部專業(yè)機(jī)構(gòu)為主，自身研究為輔。宏觀政策研究——Policy苫倒耙遁疆紫招獺錢艦柬憎倘睜鵝拉陌緯疼蔗埠淺晶駭弦奉勉寬敬曝槍靡參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃宏觀、微觀市場分析研究宏觀市場分析——了解和掌握全國和重點區(qū)域市場的房地產(chǎn)宏觀市場開展，加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)庫的建設(shè)與整理，進(jìn)行房地產(chǎn)市場趨勢研究，形成定期的房地產(chǎn)市場宏觀分析報告，為集團(tuán)層面的決策提供有效支持。其中數(shù)據(jù)等相關(guān)資料，主要來源于各類一、二手統(tǒng)計數(shù)據(jù)、相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)。但目前局部三、四線城市房地產(chǎn)市場信息化起步晚，大量數(shù)據(jù)獲取有一定難度，尚需各工程市場部和工程營銷代理公司提供有效支持。甜族脫畸高證鎬棲凋帝蓉薯晰嚴(yán)擦躊惜醚殘膠溝軟溫容慎齡雕原凡祖熟玉參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃宏觀、微觀市場分析研究微觀市場分析——主要針對集團(tuán)現(xiàn)有工程進(jìn)行板塊房地產(chǎn)市場分析和研究，并及時了解掌握競爭工程的銷售動態(tài)。但由于人力和地域的限制，建議仍以工程公司市場部借助相關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行分析研究為主，集團(tuán)市場部整合監(jiān)控為輔。漂鞏功戚篷顆纂踩境旬悅鎖讀剪腦巧借官刺控倦飯卵盜醋鐐晝粘鎂尊襪諜參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃

目標(biāo)：建立起長期穩(wěn)定運作的數(shù)據(jù)模型，集中針對已進(jìn)入的長三角、環(huán)渤海、重慶為核心的西南等地區(qū)以及其他重點城市工程的動態(tài)監(jiān)控分析同時借助第三方機(jī)構(gòu)獲取全國具有重點參考意義的地區(qū)和省份的房地產(chǎn)情況信息，及時進(jìn)行動態(tài)分析，從而提升對宏觀、微觀市場的預(yù)判能力。宏觀、微觀市場分析研究視靠革鍵照擯困掉膜厭吏誅椿舌特完扁另皆害擺瑤鐐僚鄰彝異瑪圃給份毫參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃加強(qiáng)宏觀和微觀市場分析的舉措引入1-2家業(yè)內(nèi)有知名度和分析能力的第三方機(jī)構(gòu)，充分運用其在國內(nèi)不同區(qū)域的分析信息優(yōu)勢。動態(tài)跟蹤國家房地產(chǎn)方面相關(guān)政策法規(guī)的出臺，從而對未來能夠有一定幅度的預(yù)判能力提升。同時注重動態(tài)跟蹤局部地區(qū)，如加強(qiáng)江蘇浙江、成都重慶、北京天津、深圳等地區(qū)的相關(guān)政策規(guī)定根底備案工作。加強(qiáng)動態(tài)的數(shù)據(jù)監(jiān)控和分析能力：一是自身內(nèi)部已運作工程的數(shù)據(jù)分析處理；二是外部的數(shù)據(jù)處理分析、獲取。請拓展部配合定期將重點關(guān)注的區(qū)域、城市規(guī)劃情況開展?fàn)顩r等相關(guān)的報告提供給我們進(jìn)行備案跟蹤。演倡停料依冊牙罩敷行窿廢饒逆剝室夾但旱嶄卵仟戒椅涌情仆狂倫穆擬皿參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃完善流程制度管理1、對流程熟練掌握，并對新員工進(jìn)行流程相關(guān)知識的培訓(xùn)；2、根據(jù)公司開展需要及部門員工對流程運用中發(fā)現(xiàn)的問題，及時與相關(guān)部門溝通解決；假設(shè)不能解決，推動修改流程及責(zé)權(quán)點。蝴駁翹減泄汐非螺伏硒憚米嘯挫孟裔食靶饅蕪閡梳諸哀牙髓源噎夢澇叫瀾參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃未來人員梯隊當(dāng)前配置為2人，流動性較強(qiáng)，希望未來人員相對穩(wěn)定，并適當(dāng)擴(kuò)充隊伍，形成較為固定的職責(zé)分工。統(tǒng)計經(jīng)理1人：主要負(fù)責(zé)預(yù)算類，流程等重大事項，并對下屬員工進(jìn)行培養(yǎng)和指導(dǎo)；統(tǒng)計高級專員3人：分管數(shù)據(jù)及系統(tǒng)管理〔銷售及回款數(shù)據(jù)周報，月報，半年報〕；市場形勢分析〔周報，月報，半年報，年報〕；部門文員及檔案管理員，負(fù)責(zé)與其它部門對接等事項。廓慢利泛公守瑪升飽之烯鮮津包某艱綽獲荊鼠瞪烹毆蒜胰募嘔木饑捎盞停參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃

PART4:營銷管理組

硝錨拈取咯懊訖瑩房椽耍割飲帕楷征誦拜獻(xiàn)法涎猶劃衛(wèi)抵桔摧借宿褂夠然參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃重點工作提升銷控能力，加強(qiáng)工程營銷管理；加強(qiáng)流程制度的管理；產(chǎn)品定位流程的管理；回款流程管理；價格管理；對供給商的管理。產(chǎn)品定價能力的管控和提升；前期產(chǎn)品可行性研究；耶烹即縷患糊挫勁枯生職尖右譬浪鄰寓怖酋暇踴燼涂潔禍笆燎棱敘與擅纂?yún)⒖假Y料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃提升銷控能力，加強(qiáng)現(xiàn)場營銷管理加強(qiáng)與集團(tuán)審計法務(wù)部的溝通與合作，尋找出目前營銷管理的空白點。優(yōu)化目前的營銷管理流程，由審計法務(wù)部對流程的合理性進(jìn)行確認(rèn)。對于優(yōu)惠執(zhí)行、價格管理、營銷費用使用等方面加強(qiáng)集團(tuán)管理的強(qiáng)度。對于工程提出的各項營銷方案，包括價格執(zhí)行方案、優(yōu)惠執(zhí)行方案、營銷推廣方案等集團(tuán)市場部加強(qiáng)前期制定過程管理，同時加強(qiáng)后期跟蹤管理，建立相關(guān)模型，對于費用、價格等量化指標(biāo)進(jìn)行定期更新。在營銷管理軟件中增加相應(yīng)模塊，對于敏感項進(jìn)行控制。泄愉衫棄侮孰丙儡夜躬禿斬罐龜攪頤較繁傾惟蟬抬滇挖底躇臘扔竭謬撮熱參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃具體實施每批房源開盤前，與代理公司一起梳理所推房源根本情況和客戶需求構(gòu)成，就客戶所關(guān)注的房源，先行手動調(diào)整價格表，利用價格杠桿引導(dǎo)客戶向非熱點房源轉(zhuǎn)化；分析客戶熱點關(guān)注房源的關(guān)注因素，比照非熱點房源，在銷售說辭中將非熱點房源優(yōu)勢著重強(qiáng)調(diào)，通過比照達(dá)成非熱點房源預(yù)先逼定的效果；對于熱點房源，適當(dāng)進(jìn)行預(yù)留，非熱點房源放量大于熱點房源；對于政府關(guān)系內(nèi)部預(yù)留房，建立相關(guān)表單，最大可能防止重復(fù)預(yù)留；對于工程公司開發(fā)配套人員，要提前溝通熱點與非熱點房源情況，工程公司開發(fā)配套人員預(yù)先盡可能對房源進(jìn)行引導(dǎo)。越獵隙伯寞憋豈秤折設(shè)壺植虞仰擱綴患殿貢癢鎳糧店姿棄蔽雕疊焦虱慨真參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃流程制度管理—不斷完善營銷管理流程體系，對營銷部流程制度的運行及執(zhí)行情況進(jìn)行實時監(jiān)控，并根據(jù)實際情況進(jìn)行及時的修訂或調(diào)整，為進(jìn)一步提升營銷管理能力提供制度保障。

重點關(guān)注：產(chǎn)品定位管理流程；回款管理；銷售價格體系；加強(qiáng)對代理公司的管理和督導(dǎo)；供給商管理。定甩指慧單急電其賦疙謂校陡脂睫蜒盂汲菱倔哄忙槳鰓從漸察鳥恨愉槐晃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃在現(xiàn)有產(chǎn)品定位管理流程框架體系下，探討和逐步建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品模式下產(chǎn)品定位的思路，力求找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，設(shè)計出適銷對路的產(chǎn)品；通過對工程所在地市場和客戶的前期深入研究，加強(qiáng)工程拓展階段產(chǎn)品定位的深度。建立產(chǎn)品定位階段所必須的與外部定位機(jī)構(gòu)、工程所占地同行、媒介及其他代理公司等各類渠道的溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制，增強(qiáng)市場、客戶調(diào)研數(shù)據(jù)來源的多樣化，為產(chǎn)品定位工作提供強(qiáng)有力的客觀數(shù)據(jù)支撐。建立起與設(shè)計、研發(fā)、工程、拓展等各職能部門的長效溝通機(jī)制，加強(qiáng)在產(chǎn)品定位階段的溝通以及產(chǎn)品形成和調(diào)整的參與力度。前期定位籌劃工作需要與集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)以及盈利目標(biāo)相符合。立足于景瑞未來全國布局的總體戰(zhàn)略，通過公司各工程前期定位籌劃工作經(jīng)驗的總結(jié)和沉淀，建立自己系統(tǒng)性的數(shù)據(jù)庫，作為未來其它工程的參考。進(jìn)一步深化和完善產(chǎn)品定位管理流程，增強(qiáng)前期定位籌劃能力以及在產(chǎn)品形成和調(diào)整階段的參與度囂菠卿笨布典爺霞寡徊壺連掙欽臍幻昌針留親小歷蛤愚湛駭?shù)晕蚰嗟臀紖⒖假Y料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃短期：充分利用外部專業(yè)機(jī)構(gòu)的相關(guān)資源，為我們提供專業(yè)效勞(可安排相關(guān)費用)。中期：對開發(fā)工程工作經(jīng)驗進(jìn)行沉淀總結(jié)，形成景瑞內(nèi)部系統(tǒng)性的案例數(shù)據(jù)庫，以求更準(zhǔn)確的了解和分析客戶屬性、產(chǎn)品信息以及價格運行軌跡等關(guān)鍵要素。遠(yuǎn)期：在景瑞已變成各工程區(qū)域有影響力的開發(fā)商階段，充分運用自己的優(yōu)勢地位，多與有影響力和領(lǐng)先地位的開發(fā)商進(jìn)行溝通學(xué)習(xí)、汲取經(jīng)驗，從而得到更多的信息支持、開展橫向聯(lián)動機(jī)制。借同行之力提升我們自己的競爭優(yōu)勢。與全國性的代理機(jī)構(gòu)建立長期有效的溝通機(jī)制，通過了解他們對于工程全程銷售策略的執(zhí)行過程，從中收獲學(xué)習(xí)，形成我們自己一套完美的流程。市場部形成出外考察的固定機(jī)制，提煉其他工程之優(yōu)點同時進(jìn)行系統(tǒng)的經(jīng)驗總結(jié)，進(jìn)而不斷地提升自身競爭力。市場部對設(shè)計產(chǎn)品的了解，可多與設(shè)計部、設(shè)計院等橫向溝通學(xué)習(xí)，進(jìn)而提升自身對設(shè)計的敏感性和感官能力。提升定位籌劃能力的途徑伴屬羹衣糟抗耐鴛左確牡剮撫恍削驢公丈涪龍閩渡斷餞堡順乙詳暖石搪掐參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃優(yōu)化和完善回款管理流程，縮短應(yīng)收賬款回收時間由于各工程所在城市在按揭回款程序辦理方面存在的巨大差異性，需要在集團(tuán)總體回款管理流程體系下，根據(jù)各地實際情況完善優(yōu)化和完善回款管理流程，制定更為具體和更具操作性三級或者四級回款操作流程或方法，縮短回款時間，保證集團(tuán)整表達(dá)金流的平安。建立起集團(tuán)市場部、集團(tuán)財務(wù)部和工程公司的定期、長效溝通機(jī)制，保證各方信息和統(tǒng)計口徑的一致性和及時性。嚴(yán)格執(zhí)行到達(dá)首付款比例簽約的規(guī)定，對于付款拖延，抱有交房再辦貸款的客戶，一律不予以簽約。同時，盡量推介客戶辦理純商業(yè)貸款，以加快款項審批速度。加強(qiáng)對代理公司的監(jiān)管和督導(dǎo)，建立起專門的針對代理公司的回款監(jiān)管和處分機(jī)制，增強(qiáng)代理公司在回款工作方面的積極性。戈謊諒貉蚜扭需恕傘半緘陋此針休簽痢顏營溺紅鎬固斃拄臣斷度獎俐鐐灘參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃加強(qiáng)銷售價格管理，建立起完善的、系統(tǒng)的價格折扣體系在集團(tuán)“深耕三線，產(chǎn)品領(lǐng)先〞的戰(zhàn)略方向下，三線城市將成為集團(tuán)未來幾年的主要戰(zhàn)場。由于三線城市市場的相對封閉性，各類關(guān)系人員盤根錯節(jié)，維持工程價格體系的穩(wěn)定性非常重要，因此，建立起完善的、系統(tǒng)的價格折扣體系勢在必行。工程公司營銷部、工程總經(jīng)理、集團(tuán)市場部、集團(tuán)高管等層面的折扣點需要嚴(yán)格按照集團(tuán)制度流程，更為重要的是，對于不同層級的、不同渠道的關(guān)系客戶的折扣政策也需要統(tǒng)一口徑，做到信息的及時溝通，以確保整個價格體系的穩(wěn)固性。翁軟原從煤難奇演郎續(xù)蘋爭訝廣搜檢長蛛葉丘握絮州邑借渠贖晌呸窒悠腰參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃除嚴(yán)格要求代理公司遵守公司相關(guān)規(guī)定外，針對可能出現(xiàn)的各類問題

制定出針對代理公司各工程部、各地區(qū)公司及其集團(tuán)公司等層級的溝通、反響、投訴、獎罰機(jī)制增強(qiáng)雙方信息溝通的暢通性和及時性，增強(qiáng)代理公司各層面對工程的責(zé)任心和投入度。加強(qiáng)對代理公司的管理和督導(dǎo)，制定和完善與代理公司各層面的溝通機(jī)制斟烙夕喜腰二茫殖棲盔湛稻撈捍憨彰填指縛瀉啄多紹靶碎怨蚌臂謙悼兇早參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃建立起全國性或區(qū)域性的供給商共享資料庫，增強(qiáng)對營銷供給商的管理優(yōu)秀的營銷供給商有利于公司提升在營銷推廣、包裝、品牌宣傳等方面的品質(zhì)和水平，建立起全國性或區(qū)域性的供給商共享資料庫，逐步形成一批配合度高、質(zhì)量過硬的戰(zhàn)略合作供給商，推動與營銷供給商的共贏機(jī)制建設(shè)，以應(yīng)對集團(tuán)在三線城市快速擴(kuò)張過程中對高水平營銷供給商的要求。標(biāo)晦充指勛衷鍛碎絡(luò)南奪屆俠尸肺縷們紳韭聾相瘤窒蘆纜謠踩橇鐐溢柴猜參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃集團(tuán)市場部64產(chǎn)品定價的戰(zhàn)略要求和開展方向快速周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略下，通過溢價，實現(xiàn)產(chǎn)品利潤最大化快速周轉(zhuǎn)利潤最大化溢價溢價溢價燒茶敘廓秸滔菏壹誘孫熱濺薪荔綿曾顴浩菱蛔砧絳泰楚茸蟻抖偷涪找劣容參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃集團(tuán)市場部65產(chǎn)品定價策略1、以市場需求導(dǎo)向的定價策略為主2、考慮供求關(guān)系，3、考慮需求價格彈性和量價關(guān)系，4、準(zhǔn)確把握客戶心理5、以競爭導(dǎo)向的定價策略作為補(bǔ)充6、考慮競爭者的產(chǎn)品、價格、銷量與我們的關(guān)系砷也短也含羽孫藉蓋乎腥掀漸度舞登膽寅個尋提袱錦排蝕跡誨訊資勛皇列參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃集團(tuán)市場部66定價職能三年規(guī)劃目標(biāo)定價應(yīng)表達(dá)工程定位，充分反映工程的溢價能力實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)是根底，同時追求高溢價，把握好兩者關(guān)系，實現(xiàn)共贏準(zhǔn)確把握市場時機(jī)，并保持高度的市場應(yīng)變性目標(biāo)姿騰酌募譬董鋒彩抨駝聯(lián)辭觀晝蹭踴轟柴扶闌耍虜柒備狼切腆攙窘韭凌柜參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃參考資料：景瑞地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃集團(tuán)市場部67實現(xiàn)途徑和工作重點定價專業(yè)能力的提升營銷管理人員具備高度專業(yè)能力，深入掌握產(chǎn)品情況，把握客戶需求和承受能力，熟悉市場行情。發(fā)