前期介入手冊

深圳市榮德物業(yè)管理有限公司編號：RDWY—QP版本號：A/0前期介入手冊編制：品質(zhì)管理部審核： 批準： 日期：2014年10川1日日期：年月日日期：年月日文件受控章聲明：質(zhì)量手冊未經(jīng)許可，不得翻印。責任部門：品質(zhì)管理部TOC\o"1-5"\h\z物業(yè)管理前期介入的操作流程 2前期介入管理辦法 2\o"CurrentDocument"在開發(fā)商對項目規(guī)劃設計時應該提出的建議 4前期介入服務管理方案 7\o"CurrentDocument"在工程施工階段介入過程中應注意事項 9\o"CurrentDocument"在開發(fā)商項目開盤后對外售樓時應注意事項 9\o"CurrentDocument"專業(yè)技術(shù)人員參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理的要點 11\o"CurrentDocument"竣工驗收的管理 12

物業(yè)管理前期介入的操作流程前期介入管理辦法.公司盡早了解物業(yè)項目的設計、施工情況，確保物業(yè)項目在接管驗收時能夠達到物業(yè)管理所要求的條件，便于管理。.本手冊適用于已經(jīng)簽訂合同尚未入伙的管理項目的管理服務。.①公司總經(jīng)理指定項目前期介入負責人，由其負責組建前期介入小組。②前期介入小組負責人負責前期介入的組織工作，并負責向總經(jīng)理提交綜合性前期介入報告。③相關單位負責協(xié)助前期介入小組進行準備工作。.總經(jīng)理指定前期介入負責人組織成立前期介入小組，由前期介入負責人擬定分工表交總經(jīng)理審批。.前期介入小組依據(jù)相關法律法規(guī)，結(jié)合項目情況，對物業(yè)項目設計方案中的配套設施、水電供應容量、安防系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布.置、消防設施、建筑材料、室內(nèi)管線與設施布局、位置、高度等項目進行考察。.前期介入小組依據(jù)實際考察結(jié)果，分階段形成分項前期介入報告，提交前期介入小組負責人審核，總經(jīng)理審批后，遞交開發(fā)單位，建議其督促設計單位予以糾正。.前期介入小組各專業(yè)工程師依據(jù)國家現(xiàn)行施工標準、物業(yè)驗收標準參與施工監(jiān)理，對施工過程中存在的質(zhì)量問題提出質(zhì)疑，以前期介入報告形式提交小組負責人審核后，遞交開發(fā)單位，建議其要求承建單位予以糾正。.前期介入工作結(jié)束時，各專業(yè)人員根據(jù)實際情況編制分項前期介入報告,并明確該物業(yè)項目的特點及存在的問題。.前期介入小組負責人根據(jù)各分項報告匯總形成綜合性前期介入報告，提交總經(jīng)理審批，為驗收接管提供客觀依據(jù)。.對于已投入使用的物業(yè)項目，可按照開發(fā)單位或業(yè)主委員會要求的前期介入?yún)f(xié)議進行，包括以下項目：11.審核竣工圖紙的技術(shù)資料，通過審查技術(shù)資料和現(xiàn)場觀察，判斷物業(yè)項目施工質(zhì)量；形成《分項前期介入報告》，明確物業(yè)項目的特點及存在的問題。在開發(fā)商對項目規(guī)劃設計時應該提出的建議1、要考慮商業(yè)和物業(yè)管理用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。2、配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。3、設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。4、高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。5、水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。6、信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。7、小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。8、小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到所在地區(qū)的市戶均車輛比例盡量充足。9、小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。10、小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。11、綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。12、小區(qū)內(nèi)標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。13、小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設施和器械。14、排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。15、現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。16、低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預留窗式空調(diào)口，預留空調(diào)口可設計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機，乂可以安放窗式空調(diào)機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。17、建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱乂可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。18、現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)繞音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）19、樓道側(cè)墻應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。20、樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。21、小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。22、小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。23、垃圾收集站最好設計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。24、單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。25、一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出）。26、消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。27、由于商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中乂會長期多支出費用）。28、小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。29、凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，乂美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。30、建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。31、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監(jiān)控。32、所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。33、商鋪商前后的預留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設計中應考慮進去。34、建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。35、重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。36、最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。37、小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設計要一步到位：（1）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設備用房。（2）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。（3）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。前期介入服務管理方案一、規(guī)劃設計階段對于規(guī)劃設計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理，力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作。1、監(jiān)控和消控中心的設置；2、小區(qū)人車分流的設計；3、公共照明開關設置位置；4、公共照明開關開閉形式；5、物業(yè)管理用房的位置設計；6、小區(qū)垃圾房的設置；7、公共洗手間的設置；8、信報箱的設立；9、公共告示欄的配置；10、家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預留；二、建設施工階段1、提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；2、分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；3、審查有關工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；4、提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術(shù)管理意見；5、提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術(shù)管理意見；6、幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；7、檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；8、檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設計中不合理但乂可以更改的部分提出建議；9、配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；10、提出遺漏工程項目的建議；11、對小區(qū)（大廈）公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫徹實施標準（IS09001、IS014001、0HSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。三、竣工驗收階段1、參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；2、發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；3、參與重大設備的調(diào)試和驗收；4、制訂物業(yè)驗收流程；5、指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。四、物業(yè)銷售階段1、制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備；2、售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規(guī)范服務，建立良好的物業(yè)形象；3、委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；4、對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作；5、提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。在工程施工階段介入過程中應注意事項1、對小區(qū)（大廈）的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務良好、價格適中的那家。2、小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。3、涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。4、所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯(lián)的中介單位都應與開發(fā)產(chǎn)就設備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責任、費用（維修保證金）、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話。5、一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓。6、小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。7、為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。8、各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。9、重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加。10、物業(yè)的竣工驗收，物業(yè)管理人員應會同參加，對不符合物業(yè)管理要求的工程項目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。在開發(fā)商項目開盤后對外售樓時應注意事項嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物業(yè)管理的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。例如：1、購買頂樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導消費者）；2、免x年管理費或只按多少元/M2收取管理費（讓物業(yè)公司倒貼錢）；3、承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨），等等?？梢詫﹂_發(fā)商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致，便于日常物業(yè)管理。專業(yè)技術(shù)人員參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理的要點1、要盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料。同時熟悉各個部分，為日后管理作好充分的準備。2、按國家規(guī)定的技術(shù)標準，對工程設計與設計單位、施工單位、開發(fā)商一起認真進行技術(shù)交底和圖紙會審；3、工程施工中按國家現(xiàn)行有關法律規(guī)定、技術(shù)標準及合同不斷進行檢查，如：是否嚴格設計按設計要求施工，隱蔽工程的施工質(zhì)量，使用各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求等等?？⒐を炇盏墓芾砜⒐を炇帐侨婵己私ㄔO工作、檢查所建工程是否符合設計要求和工程質(zhì)量好壞的重要環(huán)節(jié)。所有房地產(chǎn)開發(fā)項目都要按照1990年9月11日國家建設部頒發(fā)的《建設項目（工程）竣工驗收辦法》進行竣工驗收。城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗收，應按照1993年12月1日國家建設部頒發(fā)的《城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》進行?？⒐を炇盏闹黧w是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和城市建設行政部門，其性質(zhì)是政府行為，是物業(yè)進入市場的憑證。1、竣工驗收應提交的資料在工程項目竣工驗收前，承建單位應將有關技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在竣工驗收時交開發(fā)單位歸檔保管，以適應生產(chǎn)、維修的需要?？⒐を炇諘r，所應提交的資料主要有：竣工工程項目一覽表；設備清單；設備、材料證明；土建施工記錄；設備安裝調(diào)試記錄；圖紙會審記錄；設計變更通知和技術(shù)核定單；工程項目竣工圖；建（構(gòu)）筑物的使用注意事項；其它重要技術(shù)決定和文件。2、完善竣工驗收的必要措施（1）、反復驗收驗收程序：首先是開發(fā)、