杭州海創(chuàng)園海智項目市場研究及項目建議報告

第三部分案例借鑒研究外地項目考察上海篇2位置:位于浦東新區(qū)中部項目概況：成立于1992年7月，規(guī)劃面積25平方公里，分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活區(qū)等功能小區(qū)。至2005年9月，園區(qū)累計引進(jìn)注冊企業(yè)4141家，吸引跨國公司研發(fā)中心91家。交通道路:園區(qū)與內(nèi)環(huán)線相連，距南浦大橋3.6公里，距市中心人民廣場13公里，距外灘商務(wù)區(qū)9公里龍東大道連接內(nèi)環(huán)線和浦東國際機(jī)場,西面的羅南大道是連接內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線主干道路。地鐵:地鐵二號線從虹橋機(jī)場途經(jīng)張江到浦東國際機(jī)場,在人民廣場與地鐵一號線交匯。中山公園站可換乘輕軌明珠線機(jī)場：園內(nèi)距虹橋機(jī)場25公里，距離浦東國際機(jī)場21公里?；疖囌荆壕嗌虾；疖囌?7公里。上海從上?；疖嚳芍边_(dá)全國各主要城市級香港特區(qū)。張江模式——上海張江高科技園區(qū)地鐵站外環(huán)內(nèi)環(huán)磁懸浮經(jīng)典案例研究

3上海張江高科技園區(qū)規(guī)劃技術(shù)創(chuàng)新區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)居住區(qū)科研教育區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)主要包括：生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。技術(shù)創(chuàng)新區(qū)主要包括：孵化樓、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設(shè)施。重點(diǎn)發(fā)展孵化和創(chuàng)新項目。科研教育區(qū)主要包括：研發(fā)中心、國家信息安全基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（二期）、大學(xué)園區(qū)、醫(yī)院、國家實驗室等。重點(diǎn)發(fā)展高等教育和科學(xué)基礎(chǔ)研究。居住服務(wù)區(qū)：主要包括一個面積為40萬平方米的主題公園及商業(yè)、金融配套等。

德宏賓館聯(lián)想大廈園區(qū)入口園區(qū)景觀居住服務(wù)區(qū)4張江高科技園區(qū)的“星星之火”良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形式政策的扶植較好的區(qū)位條件（陸家嘴）高效的運(yùn)營模式(靈活）三大核心產(chǎn)業(yè)得到了迅速擴(kuò)張（產(chǎn)業(yè)鏈方向上的與規(guī)模上的同時擴(kuò)張）在三大核心產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的帶動，一些其它的產(chǎn)業(yè)也迅速入住張江高科技園區(qū)，從而張江高科技園區(qū)進(jìn)入一個良性循環(huán)的發(fā)展階段。國家人類基因組南方研究中心國家新藥篩選中心上海超級計算國家級研發(fā)機(jī)構(gòu)生物醫(yī)藥集成電路、信息技術(shù)通過引入一系列的國際級別的研發(fā)中心為張江構(gòu)建了一個良好的技術(shù)與人才平臺5當(dāng)初的“星星之火”已發(fā)展成園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：集成電路、軟件、生物醫(yī)藥企業(yè)類型生物醫(yī)藥集成電路研發(fā)中心信息技術(shù)教育機(jī)構(gòu)中介機(jī)構(gòu)企業(yè)數(shù)量2076342487850各產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)占總企業(yè)數(shù)的比重生物醫(yī)藥和記黃埔醫(yī)藥（上海）有限公司羅氏（上海）管理有限公司上海中信亞特斯診斷試劑有限公司夏瀚生物工程（上海）有限公司集成電路上海華虹NEC電子有限公司德州儀器半導(dǎo)體技術(shù)（上海）有限公司邁世微電子（上海）有限公司伯威微電子（上海）有限公司軟件（信息技術(shù)）薩蒂揚(yáng)軟件技術(shù)（上海）有限公司SAP公司印度Infosys公司畢博信息技術(shù)上海（有限）公司研發(fā)中心通用電器（中國）研究開發(fā)中心有限公司霍尼韋爾（中國）有限公司杜邦（中國）研究開發(fā)有限公司上海中科大研究發(fā)展中心有限責(zé)任公司各產(chǎn)業(yè)著名企業(yè)6上海張江高科技園區(qū)成功因素分析政策吸引力上海市委、市政府頒布“聚焦張江”戰(zhàn)略，具體目標(biāo)為：把張江園區(qū)建設(shè)成為技術(shù)創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)化的示范基地；產(chǎn)學(xué)研結(jié)合、綜合改革的先行先試基地；創(chuàng)新人才、研發(fā)機(jī)構(gòu)和高科技企業(yè)集聚與輻射基地；與市場經(jīng)濟(jì)和知識經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的科技服務(wù)基地。借助政府之手和市場之手形成開發(fā)合力、整合各種開發(fā)資源，形成不同于"硅谷模式"的"張江模式"。產(chǎn)業(yè)集聚引發(fā)研發(fā)集聚通過推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式，在較短的時間里，在集成電路、軟件、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，快速實現(xiàn)了中外資相關(guān)企業(yè)的高度聚集，形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)群體。生產(chǎn)制造企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)能級，實現(xiàn)技術(shù)與服務(wù)的本地化使研發(fā)中心具備了快速進(jìn)入的前提條件

依托上海浦東雄厚的人才資源、優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策、完備的金融服務(wù)、發(fā)達(dá)的信息網(wǎng)絡(luò)背靠著長三角廣闊的制造業(yè)基地，是外商戰(zhàn)略性投資設(shè)立研發(fā)中心的首選地構(gòu)建完善的研發(fā)服務(wù)體系，主要包括搭建技術(shù)平臺和服務(wù)平臺、加強(qiáng)人才培養(yǎng)等新建了國家人類基因組南方研究中心、國家新藥篩選中心、國家新藥安全評價中心、上海光源工程中心、上海超級計算等國家級研發(fā)機(jī)構(gòu)，與ＧＥ、杜邦、霍尼韋爾、羅門哈斯等跨國公司研發(fā)中心，共同構(gòu)筑起園區(qū)最高層面的技術(shù)平臺通過企業(yè)化和市場化運(yùn)作，搭建一些研發(fā)創(chuàng)新的公共型技術(shù)支持平臺，如軟件增值平臺、生物醫(yī)藥外包平臺等等。另外，園區(qū)還建立起眾多公共科研實驗室、公共測試、檢測中心等。7同濟(jì)大學(xué)及科技產(chǎn)業(yè)區(qū)臨平北路商務(wù)圈和平公園曲陽商務(wù)中心鞍山商圈五角場商圈(復(fù)旦科技園區(qū))四平路北外灘航運(yùn)中心大連路遂道陸家嘴高校科技區(qū)國際商務(wù)區(qū)區(qū)位：上海楊浦區(qū)，臨近同濟(jì)大學(xué)；片區(qū)背景：楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)高教區(qū)，老工業(yè)基地；目前定位于“知識楊浦”，依托高教資源，聚集了大量設(shè)計、IT、廣告行業(yè)；傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，寫字樓供應(yīng)量少；片區(qū)現(xiàn)狀：22個國家級重點(diǎn)實驗室14所高等院校100多家科研院所2000余家設(shè)計、廣告等創(chuàng)意公司20萬本科生、研究生和博士生創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地——打造都市生活第三地8創(chuàng)智天地開發(fā)商香港瑞安公司地理位置江灣鎮(zhèn)體育場與復(fù)旦大學(xué)之間建筑設(shè)計美國SOM設(shè)計師事務(wù)所土地面積84公頃（1260畝）建筑面積－100萬總投資－

100億元一期創(chuàng)智SOHO開盤－2006年下半年，售價15000元/平創(chuàng)智中心－提供辦公、商業(yè)、研發(fā)、學(xué)習(xí)、休閑及文化設(shè)施創(chuàng)智SOHO

－提供住宅以及辦公、零售、休閑、娛樂設(shè)施的多功能小區(qū)?？萍紙@

－著重推動IT等高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)江灣體育公園

－以江灣體育場為中心的綜合體育休閑場所，包括室內(nèi)游泳池、體育館等其他體育設(shè)施9創(chuàng)智天地公共活動中心區(qū)

創(chuàng)智廣場創(chuàng)新天地學(xué)習(xí)天地高科技園區(qū)

生活工作區(qū)

信息廣場科企天地會議中心中外高科技公司孵化期的企業(yè)支撐性服務(wù)企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)中小企業(yè)風(fēng)險基金終身教育行政管理人才培訓(xùn)特色商業(yè)街住宅街坊高科技研發(fā)高科技產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)智天地的規(guī)劃功能劃分：主要分為公共活動中心、生活工作區(qū)、高科技園區(qū)

公共活動中心區(qū)--提供辦公、研發(fā)、學(xué)習(xí)、休閑及文化設(shè)施；

生活工作區(qū)--提供辦公、零售、休閑、娛樂設(shè)施以及住宅的多功能小區(qū)。

高科技園區(qū)--著重推動研發(fā)。10創(chuàng)智天地的客戶形成一種“生物鏈”，資源共生，互相依存，形成一個全新科技集聚區(qū)和市場生態(tài)環(huán)境

創(chuàng)智天地客戶定位于大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、跨國公司研發(fā)中心、科技公司、創(chuàng)業(yè)小公司、風(fēng)險投資基金、科技孵化中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)（律師、咨詢、會計事務(wù)所等），等等，并提供一種客戶生物鏈，資源共生。創(chuàng)業(yè)小公司風(fēng)險基金大學(xué)科研機(jī)構(gòu)律師事務(wù)所跨國公司研發(fā)中心會計事務(wù)所現(xiàn)代服務(wù)公司11“創(chuàng)智天地”是一個居住與工作相融合的新型社區(qū)，提供一種全新的生活方式“創(chuàng)智天地”就是要營造這么一個適合知識經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的環(huán)境，適合知識工作者生存的環(huán)境，他們在那里不僅工作，還要生活，他們的工作生活規(guī)律和方式不是簡單的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。生活工作區(qū)工地實景

公共活動中心區(qū)效果

12創(chuàng)智天地的運(yùn)行盈利模式：把握科技時代脈搏，獲取長期收益公共活動中心租售長期收益生活工作區(qū)會有一部分物業(yè)用于出售，收回主要投資高科技園區(qū)租售獲取長期收益獲取長期收益為主要目的1314創(chuàng)智天地成功因素分析：宏觀角度二是城市配套成熟：項目距離五角場中心區(qū)不足五分鐘步行路程，而五角場正在被上海政府打造為城市副中心，各項大型配套已完全成熟。一是時機(jī)把握準(zhǔn)確：上海中長期規(guī)劃提出科技興市的戰(zhàn)略，而瑞安公司借此東風(fēng)，與楊浦區(qū)政府合作，提出打造上?？萍贾行牡母拍?，并得到了政府的強(qiáng)力支持（政府入股）。三是區(qū)域科技氛圍濃厚：項目周邊名校林立，提供了大量的高科技后備人才。15創(chuàng)智天地成功因素分析：產(chǎn)品角度一是在城市中心走低密度生態(tài)化路線：創(chuàng)智天地一改過去寫字樓地處“水泥森林”的印象，同時一改過去科技園實用、簡單、檔次低的現(xiàn)象，在城市中心走了一條高品質(zhì)（甲級配置）、生態(tài)化的路線。二是充分體現(xiàn)創(chuàng)意性：通過色彩、門口造型、小品、樓梯、LOFT等產(chǎn)品構(gòu)件營造一種創(chuàng)意的空間感。16創(chuàng)智天地成功因素分析：營銷角度一是自身渠道強(qiáng)勁：瑞安公司在上海有兩座頂級寫字樓，期間與多數(shù)公司建立了良好的關(guān)系，深知公司擴(kuò)張之苦，瑞安在第一時間向他們伸出了橄欖枝。二是借勢政府：利用各種活動先后邀請了上海市級領(lǐng)導(dǎo)和國家重要領(lǐng)導(dǎo)人視察、參觀該項目，在市場上產(chǎn)生了強(qiáng)大的社會影響力。三是高性價比：利用政府關(guān)系，對重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收等方面的優(yōu)惠，同時與部分重點(diǎn)引進(jìn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，參與項目的建設(shè)。四是明星效應(yīng)：首期引入國際明星企業(yè)，奠定產(chǎn)品氣質(zhì)，同時為后期產(chǎn)品推廣奠定基礎(chǔ)。17創(chuàng)智天地成功因素分析：營銷角度一是自身渠道強(qiáng)勁：瑞安公司在上海有兩座頂級寫字樓，期間與多數(shù)公司建立了良好的關(guān)系，深知公司擴(kuò)張之苦，瑞安在第一時間向他們伸出了橄欖枝。二是借勢政府：利用各種活動先后邀請了上海市級領(lǐng)導(dǎo)和國家重要領(lǐng)導(dǎo)人視察、參觀該項目，在市場上產(chǎn)生了強(qiáng)大的社會影響力。三是高性價比：利用政府關(guān)系，對重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收等方面的優(yōu)惠，同時與部分重點(diǎn)引進(jìn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，參與項目的建設(shè)。四是明星效應(yīng)：首期引入國際明星企業(yè)，奠定產(chǎn)品氣質(zhì)，同時為后期產(chǎn)品推廣奠定基礎(chǔ)。第三部分案例借鑒研究外地項目考察北京篇19位置:位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中軸路（未來國際企業(yè)大道）的端點(diǎn)，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務(wù)公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線，同時也構(gòu)成了開發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標(biāo)志。項目概況：項目總占地12萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，其中地上部分9萬平方米，計劃分為三期開發(fā)，于2005年中全部竣工。其中一期面積3萬平米左右，主力戶型在1000-3000平米之間。容積率：0.77，綠化率：41%。

交通:位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南大門的入口處項目北部有開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一交通服務(wù)中心三條主干道通往市中心配套：項目擁有滿足員工就餐、商務(wù)洽談、健身娛樂、購物休閑功能的商務(wù)會所;

北京開發(fā)區(qū)五星級的博達(dá)國際交流中心、朝林大廈；海關(guān)、商檢、外匯管理局等機(jī)構(gòu)，及專家公寓、青年公寓、保稅倉庫、中心郵局、電信局、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、消防中心等配套設(shè)施。北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道——關(guān)于客戶的思考亦莊BDA20準(zhǔn)確的市場定位獲得市場先入者優(yōu)勢成交客戶民營居多，且均為外地企業(yè)，有極少數(shù)亦莊工業(yè)園擴(kuò)容的客戶（資生堂），客戶比較追求個性化辦公、在乎辦公的環(huán)境。高層寫字樓多層寫字樓廠房+寫字樓獨(dú)棟辦公樓獨(dú)棟辦公樓生態(tài)獨(dú)棟辦公樓BDA國際企業(yè)大道市場定位過程市場細(xì)分生態(tài)獨(dú)棟辦公樓目標(biāo)市場1500~3000平方米的環(huán)境優(yōu)美的、獨(dú)棟式的、智慧型產(chǎn)業(yè)建筑市場定位大型企業(yè)的研發(fā)、設(shè)計部門中等規(guī)模的以研發(fā)、設(shè)計、商務(wù)或增值服務(wù)為主題的智力密集型企業(yè)目標(biāo)客戶入駐客戶特征：部分入駐客戶名錄：中石化;資生堂;白領(lǐng)服飾;世紀(jì)城房地產(chǎn);寶恒服裝設(shè)計;西班牙奉爾文特控制系統(tǒng)(北京)公司;中國黃金集團(tuán);21個性化、特色化的建筑產(chǎn)品叩開客戶心門規(guī)劃：地塊的規(guī)劃和交通設(shè)計特別強(qiáng)調(diào)安全性，方便性，以及和建筑與景觀之間的滲透與結(jié)合。每個獨(dú)立的企業(yè)都可以很方便地自成一個體系，享有自己的室外景觀空間。通過場地內(nèi)部的車行路所形成的主路網(wǎng)可以非常方便地到達(dá)每個建筑。分布整個場地的人行路將建筑和道路有機(jī)的結(jié)合在一起，突出了公園的感覺。

建筑：

既考慮到彼此之間的對比，又在形式、色彩和材料的應(yīng)用上不失和諧。

體量和形式力求人性化和親近感，同時又融合到景觀中去。外立面運(yùn)用不同材質(zhì)、虛實效果以及不同質(zhì)感的對比；特別強(qiáng)調(diào)的入口處的立面和標(biāo)識設(shè)計，給各個企業(yè)以品牌的感覺。鋸齒型排布，退臺以及雨棚的引入，強(qiáng)調(diào)建筑設(shè)計的雕塑化感覺。環(huán)境：精心設(shè)計的草坪，湖面、小溪和坡地等元素創(chuàng)造一個建筑與景觀自然融合的小環(huán)境。相鄰建筑之間，采用加密樹木形成其緩沖帶。22依托開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)，截取各產(chǎn)業(yè)高端作為自己的目標(biāo)客戶亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的五大產(chǎn)業(yè)鏈電子信息光機(jī)電一體化

生物技術(shù)與新醫(yī)藥

新材料與新能源

軟件制造

代表企業(yè)諾基亞、朗訊科技中國數(shù)字電視聯(lián)盟

代表企業(yè)SMC、ABB、施耐德、GE

代表企業(yè)拜爾、安萬特人類基因組北方研究中心國家病毒生物中心代表企業(yè)英納超導(dǎo)嘉捷恒信大陸太極中鈔錫克拜

代表企業(yè)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)軟件園、軟件工程師學(xué)院

以開發(fā)區(qū)五大產(chǎn)業(yè)鏈為依托

聚引此五大產(chǎn)業(yè)鏈的上下游及相關(guān)企業(yè)，形成更加完善的產(chǎn)業(yè)協(xié)作關(guān)系，最終形成具有強(qiáng)烈競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群。

國際企業(yè)大道23通過客戶分析來了解客戶典型公司白領(lǐng)服飾世紀(jì)城房地產(chǎn)寶恒服裝設(shè)計3棟6000平米2000平米1000平米背景資料服飾行業(yè)，民營，已經(jīng)作出品牌，員工60——70人，氛圍良好。地產(chǎn)公司，民營，行業(yè)領(lǐng)袖從事皮裘批發(fā)的國際貿(mào)易公司，民營，10人以下，總部在東四十條，現(xiàn)辦公面積200平米成交過程欲自行設(shè)計，遭拒絕；已流失；后在開發(fā)商努力下簽約。5月來訪，第一次來就認(rèn)可本案，不存在溝通障礙，第二次來后下定原無需求，被誘導(dǎo)出來。原認(rèn)為價格（5300）合適，到場后認(rèn)為貴6400，而且不需要這么大。從總價平衡、業(yè)務(wù)擴(kuò)大、產(chǎn)品本身等點(diǎn)突破。價格談判經(jīng)歷三輪談判，成交6050元/平米。成交周期從客戶關(guān)注——簽約，近一年；從追訪——簽約，共計四個月。拆遷（貴友后面）因素也促使白領(lǐng)縮短簽約時間。三個月，（等合同一個半月，注冊一個月）估計正常情況下20天就能成交從前期——7月，三個月?？蛻籼攸c(diǎn)老總有想象力和創(chuàng)造力，希望形成自己的風(fēng)格。A樓，面積小，做倉庫；B樓，最漂亮，私人活動區(qū)，貴賓接待、健身房、游泳池；廠房加辦公。周期短，對地產(chǎn)熟悉，知道成本但無價格障礙客戶開通。（非企業(yè)行為，類似賣住宅），未考慮熱水、供暖、就餐、車位等因素，后期客戶服務(wù)難度大。24入駐國內(nèi)企業(yè)較多，需求集中在1000-2000平米體育器材公司：工廠在馬駒橋，主營業(yè)務(wù)是健身培訓(xùn)，需求1600平米，已經(jīng)在總部基地買房，想退掉。置業(yè)計劃——三個月之內(nèi)，30個人來看，多次，對產(chǎn)品有強(qiáng)烈好感，對周邊環(huán)境不關(guān)心（可能會欣賞）。購買原因：外地企業(yè)，考慮政府因素較高，總部基地的銷售與政府掛鉤；退房原因：與業(yè)務(wù)單位距離遠(yuǎn)，戶型不滿意，西南部區(qū)域環(huán)境差，社區(qū)雜亂。派格藍(lán)地：童裝，前期客戶，要求：首付分期，一年交清；要有工廠；價格要降低；流失原因：對開發(fā)區(qū)無特殊偏好，價格阻力明顯。飲料公司：需求面積為辦公面積500—800平米，廠房1500—2000平米，主要想購買廠房。客戶已PASS，PASS原因：不符合入園標(biāo)準(zhǔn)。新奧集團(tuán)：需求面積為2000平米?，F(xiàn)在廊坊辦公，屬科技研發(fā)企業(yè)，計劃在北京設(shè)總部。此客戶已于2004年7月25日取消購買計劃，改為租賃。原因：老總覺得項目的獨(dú)棟朝向不好，價格高，資金不足。依文服飾：需求2000平米，不認(rèn)可開發(fā)區(qū)的位置——郊區(qū)遠(yuǎn)；不認(rèn)可本案位置——荒（周邊可能是工廠）；定總部基地，流失原因：對區(qū)域大環(huán)境質(zhì)疑；對本案的土地性質(zhì)、車位、費(fèi)用等方面有明顯不認(rèn)可；25國內(nèi)客戶看重園區(qū)提供的平臺白領(lǐng)服飾有限公司：“中國職業(yè)女裝第一品牌”在BDA國際企業(yè)大道買了6000平米共3棟研發(fā)辦公樓，建一個研發(fā)設(shè)計中心。白領(lǐng)服飾置業(yè)原因——香水效應(yīng)：1、亦莊是北京唯一具有由大批世界500強(qiáng)企業(yè)搭建的國際化平臺，站到這個平臺上，白領(lǐng)更容易實現(xiàn)國際化。2、新買基地，白領(lǐng)很看重BDA的獨(dú)棟將是白領(lǐng)的亞洲總部駐地及研發(fā)設(shè)計眾多世界500強(qiáng)企業(yè)扎堆的環(huán)境，他們先進(jìn)的經(jīng)營理念有利于白領(lǐng)邁上國際化的平臺。這好比進(jìn)香水店，即便不買，但身上也會被沾上香味。3、遷到理念和文化比較先進(jìn)的環(huán)境。由市場定位的企業(yè)遷址趨勢是，從接近原料到接近市場趨向于接近信息、接近高級人才。一些落后地區(qū)的企業(yè)紛紛往大城市遷徙就證明了這一點(diǎn)，比如匯源果汁集團(tuán)總部從山東沂源遷到北京就是典型的例子4、加工基地還是在外地，要遷的主要是研發(fā)和營銷基地。26國外客戶看重政策、環(huán)境并彰顯自身風(fēng)格西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司：全球?qū)崟rIT公司，幾十年來一直致力于為特定工業(yè)部門（能源、交通、運(yùn)輸以及環(huán)保）提供高技術(shù)附加值的IT解決方案。泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司是西班牙名企泰爾文特集團(tuán)在華投資的獨(dú)資子公司，自1998年入駐開發(fā)區(qū)租賃物業(yè)辦公至今，企業(yè)規(guī)模已初步形成。

泰爾文特置業(yè)原因：1、認(rèn)可中國現(xiàn)在的政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境；2、在開發(fā)區(qū)買樓，一開發(fā)區(qū)的環(huán)境好；二是交通便利；三是區(qū)內(nèi)有很多國外的大型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)氛圍好；四是各項配套服務(wù)十分完善；五也是最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，開發(fā)區(qū)的BDA國際企業(yè)大道的獨(dú)棟建筑風(fēng)格與設(shè)計理念非常符合泰爾文特的需要，并且還可以擁有自己獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。3、泰爾文特曾經(jīng)考慮過在開發(fā)區(qū)購地自建，但由于開發(fā)區(qū)土地政策的限制未能實現(xiàn)?，F(xiàn)在1000-3000平米的企業(yè)獨(dú)棟正好符合置業(yè)需要。27從成功與失敗中積累的寶貴經(jīng)驗促成客戶購買的因素對北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)整體產(chǎn)業(yè)環(huán)境和政策環(huán)境的認(rèn)同優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境滿足智力密集型企業(yè)的特殊生產(chǎn)力結(jié)構(gòu)

BDA國際企業(yè)大道的建筑及服務(wù)理念低密度景觀型獨(dú)棟的建筑形態(tài)滿足了彰顯企業(yè)個性與擁有系統(tǒng)化的標(biāo)識系統(tǒng)的企業(yè)的軟性需求

部分意向客戶流失的原因西南部區(qū)域差,社區(qū)雜亂;價格阻力;不能符合客戶的某些特定需求;個別獨(dú)棟朝向不好;區(qū)域大環(huán)境得不到某些客戶的認(rèn)同;不認(rèn)可開發(fā)區(qū)位置——郊區(qū)遠(yuǎn)

28對決定客戶購買因素的理性思考

在綜合分析影響客戶購買決策因素的基礎(chǔ)上,我們將這些因素分成三大類:第一類:必須滿足的因素;第二類:綜合考慮的因素;第三類:加分因素必須滿足的因素交通便利配套完善面積滿足其個性化需求政府優(yōu)惠政策高速信息網(wǎng)絡(luò)綜合考慮的因素入駐相關(guān)企業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)框架辦公樓面積易于劃分人力資源基礎(chǔ)區(qū)域大環(huán)境完善的服務(wù)體系生態(tài)環(huán)境加分因素標(biāo)桿企業(yè)入駐特色化的服務(wù)靈活的經(jīng)營方式彰顯企業(yè)個性與文化的建筑形態(tài)

29位置:豐臺南四環(huán)西路188號項目概況：豐臺總部基地是中關(guān)村豐臺園與英國道豐國際集團(tuán)合作開發(fā).占地65公頃，總建筑面積106萬平方米，容積率約1.59，平均綠化率50%左右，總投資約45億人民幣.主要為1000至5000平米獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名的總部樓.

交通豐臺歷來“北京金角”，是北京重要的陸路碼頭。進(jìn)出北京的若干水，陸，空干線都可順利直驅(qū)這里。近鄰京石、京開、京津塘高速公路、亞洲最大的北京西客站和全國最大的豐臺貨運(yùn)編組站。毗鄰西南四環(huán)快速路和城市地鐵9號線；距首都第二航空港——南苑機(jī)場僅４公里。配套：約40000平方米五星級酒店、約40000平方米商業(yè)配套總部小公寓和幾十個200至500平方米不等的各種風(fēng)味餐廳全宿制雙語幼兒園；健身中心；國際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等。北京豐臺總部基地——對營銷銷售的一點(diǎn)啟發(fā)30

建筑形態(tài)總部基地將建設(shè)700棟獨(dú)立辦公樓，每棟面積1000—5000平方米，主導(dǎo)樓每棟面積3000—5000平方米，12層高。其中500棟供單個企業(yè)作為總部所在地，其余200棟可分層出售。樓體間靈活連接，在群體結(jié)構(gòu)上巧妙布局，使各總部樓在追求獨(dú)立的同時，又可分、可合、可大、可小，可適應(yīng)不同企業(yè)總部發(fā)展性需求的任意組合。規(guī)劃中國庭院與西方開放式街區(qū)結(jié)合，公共與私密結(jié)合，獨(dú)立樓宇和共享庭院結(jié)合，單元式總部樓與公建區(qū)商務(wù)樓圍合布局。庭院式中心綠化，點(diǎn)式組團(tuán)綠化，帶狀公共綠化合。辦公樓面積可分可合，產(chǎn)品線覆蓋盡可能多的客戶31

豐臺總部基地股權(quán)結(jié)構(gòu)(豐臺區(qū)政府將豐臺園二期開發(fā)的65公頃土地作價占股40%)豐臺區(qū)政府負(fù)責(zé)制定政策拿出土地

道豐集團(tuán)負(fù)責(zé)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一招商共同搭建發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平臺政府只需做好“大招商”(招進(jìn)一個有實力、市場經(jīng)驗豐富的企業(yè))“小招商”就交給企業(yè)市場化運(yùn)作，“政府只做批發(fā)就行了，不要搞零售。招商引資的啟示:政府搞批發(fā)，企業(yè)搞零售3250%中央級企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國有企業(yè)30-40%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處（多為設(shè)備、鋼鐵、通訊、汽車等傳統(tǒng)制造業(yè)公司）10%外企，（產(chǎn)業(yè)基地一期多為電子、生物醫(yī)藥、通訊等高科技電子公司）

豐臺總部基地目前入駐各類企業(yè)比例法國歐尚、樂華梅蘭、中國誠通控股公司、中華通信系統(tǒng)有限公司、中成進(jìn)出口股份有限公司、中國質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通信系統(tǒng)有限公司、中國航天時代電子公司、長征火箭技術(shù)股份有限公司、中牧實業(yè)股份有限公司、中國汽車技術(shù)研究中心、中國中金科技股份有限公司、中國物資運(yùn)輸總公司、中國集裝箱控股集團(tuán)公司、建龍鋼鐵控股有限公司、長城汽車股份有限公司、正泰電器股份有限公司、特變電工股份公司

北京豐臺總部基地目前入駐企業(yè)部分入駐企業(yè)名錄33國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)駐北京設(shè)立的不同內(nèi)涵、不同性質(zhì)的總部機(jī)構(gòu)

——中國總部、北方總部、北京分公司等企業(yè)管理機(jī)構(gòu)

——市場中心、研發(fā)中心、采購中心等企業(yè)職能部門

——人力資源、資本與金融等企業(yè)運(yùn)營平臺把目標(biāo)市場鎖定在主動聯(lián)系外地企業(yè)，擴(kuò)大成交客戶基數(shù)拓展外地代理體系，合作開發(fā)市場為餐飲、金融、郵政、商務(wù)中心、藥店、超市等配套設(shè)施成立一個專業(yè)招商小組主動參加各種經(jīng)濟(jì)會議，宣傳總部經(jīng)濟(jì)，帶動招商發(fā)揮各地駐京辦事處的紐帶作用，發(fā)掘?qū)俚乜蛻舴e極聯(lián)系外地企業(yè)駐京分支機(jī)構(gòu)，促進(jìn)母體企業(yè)對總部基地的了解，帶動招商組織營銷策劃活動，帶動客戶基數(shù)的產(chǎn)生并促進(jìn)招商的實現(xiàn)營銷銷售措施特色服務(wù)是企業(yè)選擇入駐的加分因素總部樓冠名設(shè)立企業(yè)服務(wù)中心。匯集工商、稅務(wù)、財政、外經(jīng)委、計委、城市建設(shè)管理、城管執(zhí)法、規(guī)劃、園林、公安等部門聯(lián)合辦公，提供專項服務(wù)建立企業(yè)領(lǐng)袖俱樂部建立企業(yè)交流平臺提供員工出入班車,班車整租等服務(wù).解決員工就餐北京豐臺總部基地的營銷銷售亮點(diǎn)34概況：位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，一期占地50ha，到2003年底共有15家企業(yè)入駐，主要是移動通信終端產(chǎn)品的制造商以及零部件的制造商、服務(wù)商，園區(qū)員工接近15000人；產(chǎn)業(yè)鏈高度聚集區(qū)域，土地空間需求大，必須有足夠的儲備滿足今后擴(kuò)容的需要，整個開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積一期為15平方公里，二期為100平方公里；制造業(yè)更注重基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度，例如用電量要達(dá)到5000kV以上，用水量也較大；整個區(qū)域?qū)賴壹夐_發(fā)區(qū)，政策透明，優(yōu)惠政策支持，24小時通關(guān)服務(wù)和24小時物流監(jiān)管，實現(xiàn)“零庫存”。入園企業(yè)通?？紤]整體成本：土地、建設(shè)廠房、基礎(chǔ)設(shè)施連接、運(yùn)營成本等。

諾基亞以龍頭企業(yè)的身份聚攏了包括芯片、集成電路板、機(jī)殼、顯示屏等移動通訊的20多家企業(yè)入駐。交通便利，京津塘高速公路，規(guī)劃中將有地鐵5號線、亦莊專線等捷運(yùn)。環(huán)境優(yōu)美，設(shè)有高爾夫球場，涼水河。開發(fā)區(qū)內(nèi)廠房建設(shè)期較短（1年左右），廠房可租賃、出售，廠房形式多樣，適宜成套設(shè)備生產(chǎn)。加工制造型總部基地案例

——北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)星網(wǎng)工業(yè)園成功要素：交通便利，易于原材料、成品等運(yùn)輸；市政設(shè)施要求高，水、電、能源等要有特殊要求；政策支持；標(biāo)桿企業(yè)帶動；形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈；35營銷戰(zhàn)略與銷售策略的總結(jié)模式一:由大到小,再到大第一階:“大”引入核心企業(yè)第二階:“小”吸引相關(guān)中小企業(yè)第三階:“大”核心產(chǎn)業(yè)群吸引其它產(chǎn)業(yè)群大企業(yè),在循環(huán)往復(fù)模式二:由小到大,再到更大第一階:“小”引入某個產(chǎn)業(yè)的一群相互競爭的中小企業(yè)第二階:“大”競爭勝出一批大企業(yè)招商引入一批大企業(yè)第三階:“更大”核心產(chǎn)業(yè)群吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)大企業(yè)再形成新的核心產(chǎn)業(yè)群模式三:由大“生”小,再到大第一階:“引入大企業(yè)母體”引入大企業(yè)母體,將招商職責(zé)讓渡給大企業(yè)第二階:由大“生”小大企業(yè)履行招商職責(zé),吸引其相關(guān)中小企業(yè)進(jìn)入第三階:再到大核心產(chǎn)業(yè)群吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)大企業(yè)再形成新的核心產(chǎn)業(yè)群36中關(guān)村軟件園位置海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)園區(qū)項目概況占地面積139萬平米建筑面積60余萬平米總套數(shù)——容積率0.44綠化率54.7％配套占地7.05公頃康體中心，每棟建筑可自己將地下室作為自助餐廳。獨(dú)棟面積區(qū)間占地面積在6000~24000平米不等，相應(yīng)的建筑面積在7000~27000平米，標(biāo)志性建筑高度不超過15m，其余建筑高度均不超過12m。銷售價格——銷售狀況主要賣點(diǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)群集，規(guī)模效應(yīng)客戶特征軟件科技研發(fā)生產(chǎn)。軟件企業(yè)分大中小三種規(guī)模：大型企業(yè)規(guī)模在1~2萬平方米建筑面積；中型企業(yè)0.5~1萬平方米；小型企業(yè)更偏愛租房或合建形式，一般以孵化器為主要類型，面積從200~5000平方米不等。37中關(guān)村軟件園KPI：群落聚集效應(yīng)突出；郊區(qū)化發(fā)展趨勢，優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風(fēng)景優(yōu)美；標(biāo)桿企業(yè)帶動。優(yōu)勢：中關(guān)村科技園的定位：高新技術(shù)的創(chuàng)新中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)基地，新型企業(yè)家的搖籃；創(chuàng)業(yè)企業(yè)集群。政府政策扶持，建立各類孵化器，在稅收上進(jìn)行減免，政府行事高效。充分發(fā)揮中關(guān)村所具有的科技支持系統(tǒng)的優(yōu)勢：一是大學(xué)，二是研究院所。中關(guān)村科技園區(qū)在周圍地區(qū)擁有像清華、北大等一大批著名的高等學(xué)府、中科院和中央各部的研究所。落實國有企業(yè)（校辦、院辦、所辦企業(yè)）、準(zhǔn)國有企業(yè)（“集體企業(yè)”）創(chuàng)業(yè)者的產(chǎn)權(quán)激勵；為創(chuàng)新企業(yè)開辟融資渠道。發(fā)展現(xiàn)狀：中關(guān)村核心區(qū)，目前大規(guī)模、高成本的市政開發(fā)，對大量的成長型科技企業(yè)產(chǎn)生了排擠效應(yīng)。目前，中關(guān)村核心區(qū)為改善硬件設(shè)施，大量增加市政建設(shè)投入，使地價水平居高不下，直接導(dǎo)致房價水平直線上升，影響到成長型的中型企業(yè)的運(yùn)營成本。據(jù)統(tǒng)計，有80%在中關(guān)村注冊的中小企業(yè)因為地價太貴，而離開園區(qū)另選辦公用地，中關(guān)村IT企業(yè)有39%在政策區(qū)以外有辦公面積，初步估算不少于100萬平方米。一區(qū)七園的形成：成長型的中型企業(yè)，既希望能享受到科技園區(qū)的政策待遇，又能享受到科技園區(qū)的服務(wù)水平，同時又希望在立業(yè)的同時降低運(yùn)營成本，在這一方面，商務(wù)花園對中關(guān)村成長型的中型企業(yè)有很大的分流作用。因此，中關(guān)村科技園在郊區(qū)設(shè)立了幾個新的科技園，形成一區(qū)七園，但是配套設(shè)施和商務(wù)氛圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如核心區(qū)。國際案例KPI總結(jié)：群落聚集效應(yīng)突出，基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信IT設(shè)施先進(jìn)，優(yōu)厚的稅收政策，交通發(fā)達(dá)，辦公樓面積大小靈活多變，建筑景觀優(yōu)勢，標(biāo)桿企業(yè)帶動中關(guān)村科技園的發(fā)展基本符合研發(fā)及高科技型總部基地的國際發(fā)展趨勢38豐臺區(qū)總部基地ABP位置西南四環(huán)豐臺科技園二期產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)項目概況占地面積65萬平方米建筑面積106萬平米，一期20萬平米，二期25萬平米，三期60-70萬平米（三期包括4萬平米五星級酒店、12.5萬平米商業(yè)配套、含4萬平米總部小公寓，每套面積30-50平米）總套數(shù)500棟，6-12層高，8米*8米大開間。容積率1.59綠化率50％配套總部基地內(nèi)每個庭院內(nèi)均設(shè)置面積約為200-500平米的餐廳（2層）、面積約為200-500m2的商務(wù)會所，4萬平米五星級酒店、12.5萬平米商業(yè)配套、含4萬平米總部小公寓（30-50平米），酒店及公寓的地下部分作康體娛樂休閑商服區(qū)，地上地下大型停車場，車位100個/萬平米獨(dú)棟面積區(qū)間1200-6000平米/棟，主流3000-5000平米/棟（一期保留1棟1600平米小樓分層銷售）銷售價格起價6600元/平米，現(xiàn)在對外報價均價7900元/平米，實際銷售均價7150元/平米銷售狀況一期銷售95%銷售狀況較好，二期50%，銷售進(jìn)度放慢主要賣點(diǎn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)，智能化、低密度、生態(tài)型，集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部集群基地，被列為2003年北京市60大重點(diǎn)外商投資項目之一，北京市2003年69大重點(diǎn)工程之一，具有一定政府扶持背景?？蛻籼卣?0%中央級企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國有企業(yè)，30-40%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處（多為設(shè)備、鋼鐵、通訊、汽車等傳統(tǒng)制造業(yè)公司），10%外企。（產(chǎn)業(yè)基地一期多為電子、生物醫(yī)藥、通訊等高科技電子公司）39豐臺區(qū)總部基地ABP40豐臺區(qū)總部基地ABPKPI：郊區(qū)化發(fā)展趨勢；優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風(fēng)景較為優(yōu)美；非優(yōu)質(zhì)目標(biāo)型標(biāo)桿企業(yè)帶動。優(yōu)勢：享受中關(guān)村科技園開發(fā)區(qū)雙重政策；政府扶持；公路交通發(fā)達(dá)；國內(nèi)知名企業(yè)入園，標(biāo)桿型企業(yè)帶動；地價優(yōu)勢，土地資源豐富；可承接產(chǎn)業(yè)園孵化器畢業(yè)企業(yè)。發(fā)展現(xiàn)狀：不具備CBD濃厚的商務(wù)氛圍，不具備中關(guān)村濃厚的科技教育研發(fā)氛圍。依托豐臺中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園孵化器畢業(yè)企業(yè)，其特性及需求與定位及自身資源有一定差距。定位及營銷理念失誤，入駐的標(biāo)桿企業(yè)起點(diǎn)較低，非國際影響型，后期形象提升乏力。商務(wù)花園在發(fā)展初期，對企業(yè)總部更多地采用兼容并包的原則，定位于以O(shè)EM方式運(yùn)作或“兩頭分離”的中型企業(yè)，定位于市內(nèi)的國家級、市級大型企業(yè)的辦公總部，定位于國內(nèi)大型企業(yè)的區(qū)域總部。在條件成熟時，吸引跨國公司的地區(qū)總部，同時以科技型的企業(yè)為主導(dǎo)。國際案例KPI總結(jié)：良好的商務(wù)基礎(chǔ)；多種交通方式便利，方便、快捷的到達(dá)市區(qū)；城市人力資源基礎(chǔ)好；標(biāo)桿企業(yè)帶動；以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對象的服務(wù)公司入駐；高速信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；經(jīng)營方式靈活；環(huán)境優(yōu)美。良好的交通和地理位置保證項目前期的市場成功，但是由于缺乏良好的國際商務(wù)氛圍，后期增長乏力，需要較大投入41國際市場案例證明發(fā)展總部基地的適度規(guī)模：45-50ha

新加坡樟宜國際商務(wù)花園總占地66ha，建面109萬平米。每個國際企業(yè)總部建筑面積7000平米以上。新加坡裕廊國際商務(wù)花園總占地33ha，建面22.7萬平米。共14家公司占地13.7萬平米，每個公司占地達(dá)到6000平米以上。選擇亞洲城市新加坡的商務(wù)花園驗證占地面積可行性考慮到本項目的實際情況，CBD、燕莎、國貿(mào)等國際企業(yè)現(xiàn)辦公地面積主流均在3000-5000平米左右，在擴(kuò)租時能到達(dá)5000-10000，所以按照前面所述外遷到城市邊緣的大公司數(shù)量150家計算，占地45-50ha是可以在被消化范圍之內(nèi)的。42北京市場案例證明總部基地發(fā)展的適度規(guī)模：45-50ha總部基地——北京市第一家、最大的企業(yè)獨(dú)棟項目銷售狀況解析

規(guī)模：占地65ha，容積率1.59，總建面106萬平米。分期：一期20萬平米，二期25萬平米，三期60-70萬平米，三期中包含4萬平米五星級酒店、12.5萬平米商業(yè)配套、含4萬平米總部小公寓（30-50平米）。銷售情況：一期較好，二期銷售速度放緩。為保證銷售、根據(jù)市場情況測算，現(xiàn)階段總部基地總建筑面積不宜超過65萬平米。按容積率1.5計算，占地45-50ha較為合適。BDA中芯

北京經(jīng)開·芯中心總占地17萬米，總建筑面積逾30萬平米，包括研發(fā)、孵化、教育培訓(xùn)、配套綜合服務(wù)等功能分區(qū)，統(tǒng)一規(guī)劃，整體開發(fā)。園區(qū)規(guī)劃推崇自然環(huán)保理念，追求容積率低、專屬企業(yè)獨(dú)棟、果嶺式花園辦公，成熟企業(yè)運(yùn)營載體的創(chuàng)新升級。

一期（A區(qū)）近4萬平米研發(fā)辦公樓全面入駐；二期（B區(qū)）約11萬平米企業(yè)獨(dú)棟社區(qū)現(xiàn)房呈現(xiàn)，迎合企業(yè)多元化需求，成功吸引中國路橋、云基地、民生證劵、美國應(yīng)用材料等近百家精英企業(yè)入園，營造出成熟的雙生態(tài)企業(yè)發(fā)展環(huán)境。三期（E區(qū)）約8萬平米純獨(dú)棟辦公總部全新起航，構(gòu)筑企業(yè)獨(dú)立空間。

項目概況BDA中芯

高端氛圍五大產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)區(qū)域發(fā)展享有北京市政府審批權(quán)限，一站式企業(yè)服務(wù)，為企業(yè)商務(wù)鋪就綠色通道。生物技術(shù)與新醫(yī)藥、電子信息、光機(jī)電一體化、新材料新能源和軟件制造，五大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條構(gòu)成BDA產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，吸引近百家（奔馳、諾基亞、通用電氣、博世、可口可樂、拜耳等）世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。BDA,已成為全國最大的移動通信產(chǎn)業(yè)基地和北京最大的電子信息產(chǎn)業(yè)基地，是北京三大軟件制造基地之一。

BAD解讀BAD解讀自然生態(tài)40％綠化率打造BDA花園城市

BDA的空氣質(zhì)量優(yōu)于市區(qū)，低密度、低容量、高綠化率的公建、工業(yè)及住宅項目，三大主題景觀公園，如同BDA的綠肺，美化區(qū)內(nèi)自然環(huán)境，被國家環(huán)?？偩峙鷾?zhǔn)為ISO14000國家示范區(qū)。區(qū)內(nèi)2000多家企業(yè)，追求生態(tài)與商務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展，共同建立起B(yǎng)DA良好的自然生態(tài)環(huán)境。

BDA中芯

高端氛圍五大產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)區(qū)域發(fā)展享有北京市政府審批權(quán)限，一站式企業(yè)服務(wù)，為企業(yè)商務(wù)鋪就綠色通道。生物技術(shù)與新醫(yī)藥、電子信息、光機(jī)電一體化、新材料新能源和軟件制造，五大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條構(gòu)成BDA產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，吸引近百家（奔馳、諾基亞、通用電氣、博世、可口可樂、拜耳等）世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。BDA,已成為全國最大的移動通信產(chǎn)業(yè)基地和北京最大的電子信息產(chǎn)業(yè)基地，是北京三大軟件制造基地之一。

BAD解讀BAD解讀自然生態(tài)40％綠化率打造BDA花園城市

BDA的空氣質(zhì)量優(yōu)于市區(qū)，低密度、低容量、高綠化率的公建、工業(yè)及住宅項目，三大主題景觀公園，如同BDA的綠肺，美化區(qū)內(nèi)自然環(huán)境，被國家環(huán)?？偩峙鷾?zhǔn)為ISO14000國家示范區(qū)。區(qū)內(nèi)2000多家企業(yè)，追求生態(tài)與商務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展，共同建立起B(yǎng)DA良好的自然生態(tài)環(huán)境。

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BAD解讀三重服務(wù)平臺

專業(yè)配套服務(wù)平臺園區(qū)技術(shù)服務(wù)——開放式實驗室、嵌入式軟件開發(fā)及測試中心、集成電路設(shè)計中心、網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)中心。

企業(yè)共享交流平臺企業(yè)孵化器、資本運(yùn)營、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

中國軟件行業(yè)協(xié)會嵌入式系統(tǒng)分會，2004年9月16日成立，專業(yè)從事嵌入式系統(tǒng)研究、開發(fā)、培訓(xùn)、咨詢、投融資服務(wù)等全國性行業(yè)組織;

中國嵌入式產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟(ChinaEmbeddedSystemIndustryUnion)；

BDA企業(yè)協(xié)會IT行業(yè)分會；

HR俱樂部......

人才教育服務(wù)平臺人才教育服務(wù)平臺——人才培訓(xùn)、學(xué)術(shù)交流、北工大學(xué)歷教育

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BAD解讀規(guī)劃方案

著名建筑設(shè)計大師崔愷先生，"2008奧運(yùn)會玲瓏塔"、"首都博物館"、"長城腳下的公社"設(shè)計者，親為北京經(jīng)開·芯中心建筑設(shè)計主筆。

北京經(jīng)開·芯中心三期建筑面積約8萬平米，與一期、二期相隔地盛北街，傳承前兩期低密度果嶺辦公、低碳環(huán)保的建筑理念，打造3000-4000平米純獨(dú)棟高端商務(wù)集群。

社區(qū)化辦公理念北京經(jīng)開·芯中心，突破了傳統(tǒng)辦公物業(yè)的剛硬形象，以學(xué)院風(fēng)格獨(dú)棟建筑，鬧中取靜，營造寧靜、私密、共享的企業(yè)運(yùn)營氛圍。

圍合式院落布局，自然曲線綠化，對外彰顯企業(yè)形象，對內(nèi)形成自然辦公的生態(tài)空間。特設(shè)多功能商務(wù)會議中心、網(wǎng)絡(luò)電子圖書館、技術(shù)服務(wù)平臺等，滿足企業(yè)全方位所需。順應(yīng)道路弧線形，沿街建筑形態(tài)呈折線層疊變化，既提示了交通變化，更強(qiáng)調(diào)了企業(yè)的標(biāo)識性。個性化建筑外表，獨(dú)有的建筑形態(tài)，樓頂、入口雙LOGO，彰顯企業(yè)品牌形象；專屬獨(dú)棟建筑——獨(dú)立入口、獨(dú)立大堂、獨(dú)立電梯……提升企業(yè)標(biāo)識性；全南向空間布局，采光充足；首層超大落地窗，與自然充分交流，催生智慧生產(chǎn)力；利用退臺、出挑等方式，形成層次豐富、立體化的院落空間；帶型窗環(huán)繞設(shè)計，將辦公空間融入自然，打造休憩溝通的綠色平臺；

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果嶺生態(tài)促動社會生產(chǎn)力社區(qū)景觀規(guī)劃，以微地形及植被形成獨(dú)棟與獨(dú)棟之間的生態(tài)隔斷，圍合成一個一個生態(tài)綠島，既保證了企業(yè)運(yùn)營的獨(dú)立性，同時營造出開闊的整體空間感，避免視覺死角，讓人感覺到一種歸屬的安全感，進(jìn)而增加人才的聚合力。

整個社區(qū)，像高爾夫球場一樣呈獻(xiàn)自然起伏，營造出一種和諧、寧靜的生態(tài)氛圍，降低工作壓力帶來的疲勞，使智慧思維得以更深度挖掘和發(fā)揮，全面提升工作效率。環(huán)道曲形社區(qū)路，連接每棟單體入口，形成多種企業(yè)個性化生態(tài)標(biāo)識，并將整個園區(qū)有機(jī)結(jié)合，使自然環(huán)境與建筑融合為一體，增加人與生態(tài)環(huán)境的接觸面積，并承載員工放松鍛煉的功能。

BAD解讀景觀規(guī)劃

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專項獨(dú)棟獨(dú)立與共享個性化建筑外表，獨(dú)有的建筑形態(tài)，樓頂、入口雙LOGO，彰顯企業(yè)標(biāo)識性、展示性、和尊貴品牌形象；

專屬獨(dú)棟建筑——獨(dú)立入口、獨(dú)立大堂、獨(dú)立電梯……提升企業(yè)形象地位；

全南向空間布局，采光充足；首層超大落地窗，與自然充分交流，營造舒適辦公環(huán)境，催生企業(yè)智慧生產(chǎn)力；

利用退臺、出挑等方式，形成層次豐富、立體化的院落空間，展現(xiàn)建筑美感；

帶型窗環(huán)繞設(shè)計，將辦公空間融入自然，打造休憩溝通的綠色平臺。3000-4000平米稀缺獨(dú)棟產(chǎn)品，彈性靈動空間，匹配企業(yè)不同階段需求；

交通核置于邊角，形成完整方正且易于利用的辦公空間。

8米柱距，減少空間內(nèi)的柱體，有效增加內(nèi)部使用面積。

首層層高4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層3.6米；贏得更多有效空間，消除空間壓抑感；

辦公空間完整方正且利用率高，提高內(nèi)部空間使用效率；

附設(shè)陽臺、露臺，多元化企業(yè)內(nèi)部交流休閑空間，提升員工智慧創(chuàng)想力；

底層架空、首層輔以通透玻璃材質(zhì)，構(gòu)成辦公空間與環(huán)境的交融互通，為企業(yè)產(chǎn)品和形象展示提供良好基礎(chǔ)。

BAD解讀建筑規(guī)劃

第三部分案例借鑒研究外地項目考察蘇州篇中新領(lǐng)袖天地

中新領(lǐng)袖天地項目位于蘇州園區(qū)現(xiàn)代大道以東，勝浦路258號，緊臨大型商業(yè)街區(qū)Stage舞臺、奧特萊斯、項目周邊綜合保稅區(qū)、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園、普洛斯物流園、蘇州物流中心等先進(jìn)制造、物流、貿(mào)易為主題的綜合性功能園區(qū)星羅棋布；特色主題性版塊已日趨成型，無限價值潛能，勢在待發(fā)。作為蘇州東第一門戶，驅(qū)車3分鐘即可到達(dá)滬寧高速園區(qū)出入口，便捷抵達(dá)上海、杭州、南京等重點(diǎn)城市。中新領(lǐng)袖天地是中新集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)的蘇州首個大型綠色生態(tài)辦公項目，共分兩期開發(fā)建設(shè)，一期占地面積68183平方米，一期總建筑面積82829平方米。中新領(lǐng)袖天地打造的綠色生態(tài)獨(dú)棟辦公概念打破了傳統(tǒng)寫字樓的固有格局，開辟了蘇州辦公領(lǐng)域的新格局。項目概況中新領(lǐng)袖天地中新領(lǐng)袖天地綠化率高達(dá)51.1%，外依超2萬平方米水域面積、內(nèi)融近6000平米人工水景。整體規(guī)劃兩度采用“回”字型設(shè)計，寓意生生不息、循環(huán)不止?！盎亍弊中沃鞲傻琅c水域，配以氣勢如虹的中軸景觀帶，將項目整體格局分隔成對稱的疆界，方正而充滿秩序感。環(huán)繞每棟的水與景，打破傳統(tǒng)甲級寫字樓的固有格局。一條中央主軸景觀帶，將對稱分布的獨(dú)立區(qū)域緊密相連，軸線上點(diǎn)綴豐富景觀小品，在延續(xù)辦公氛圍的同時也注重了細(xì)節(jié)變化，營造輕松和諧的情景辦公氛圍，中新領(lǐng)袖天地給蘇城辦公領(lǐng)域注入了全新的注解，樹立了嶄新的高度。中新領(lǐng)袖天地一期僅打造獨(dú)棟10棟，雙拼15棟30座，多層辦公樓2棟。獨(dú)棟雙拼面積594.68-1544.25平方米不等。

項目概況53綜合各案例的研究，我們得出園區(qū)成功的ＫＰＩ體系產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功的KPI體系

核心KPI形成核心產(chǎn)業(yè)與框架政策扶植交通較為便利配套完善高速信息網(wǎng)絡(luò)重要KPI人力資源基礎(chǔ)好環(huán)境優(yōu)美低密度建筑經(jīng)營方式靈活辦公樓面積靈活多變良好的商務(wù)基礎(chǔ)次要KPI個性化的建筑形態(tài)招商網(wǎng)絡(luò)、代理體系特色化的服務(wù)完善的服務(wù)體系標(biāo)桿企業(yè)帶動良好的區(qū)域規(guī)劃與前景第四部分項目定位整體定位客戶定位物業(yè)定位Strength優(yōu)勢分析Threat威脅分析Weakness劣勢分析Opportunity機(jī)會分析S1：區(qū)位優(yōu)越：位于杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的核心，是浙江省十二五發(fā)展的重點(diǎn)，戰(zhàn)略地位十分顯著；多條城市主干道與市中心無縫對接，交通體系完善S2：環(huán)境優(yōu)勢：正個園區(qū)坐擁中國最大的城市濕地公園--西溪濕地，再加上基于優(yōu)越的生態(tài)本底，符合生態(tài)需求S3：緊鄰各大院校和規(guī)劃中的企業(yè)可研基地，結(jié)合海創(chuàng)園和倉前鎮(zhèn)整體規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚。S4：地塊方正平整，利于建筑規(guī)劃。O1：政府大力支持人才引進(jìn)和鼓勵創(chuàng)業(yè)，并為之大量投入O2：阿里巴巴品牌，杭師院等各大配套的入駐，品牌效應(yīng)吸引關(guān)聯(lián)企業(yè)。O3：商品住宅市場受政策抑制，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來春天。W1：周邊現(xiàn)有配套均在規(guī)劃建造中，目前較難有相對成熟的配套W2：大城西概念，區(qū)位認(rèn)知較差，客戶存在較大考慮空間。T1：整個園區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈T2：城西產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)近期開發(fā)較快，供給放量對項目后市去化產(chǎn)生壓力。SWOTLCMD項目定位——思考56總體產(chǎn)品定位建議產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)模式研究高科技商務(wù)花園產(chǎn)業(yè)基地57產(chǎn)業(yè)基地的開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)基地商務(wù)花園CBDBusinessParkBusiness

Park(中文直譯為“商務(wù)花園”)理念，選擇在低密度、低容積率、高綠化、環(huán)境佳的地方，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或廠房的有機(jī)組合；是提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。窗口/營銷中心總部/研發(fā)等分支機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)總部基地的選址的趨勢。一些以總部經(jīng)濟(jì)定位的商務(wù)花園代表了未來總部選址的潮流。58我們對BusinessPark的認(rèn)識我們將從以下幾個方面闡述對BusinessPark的認(rèn)識從產(chǎn)業(yè)類型來看:BusinessPark的產(chǎn)業(yè)以智力密集型產(chǎn)業(yè)為主,如軟件、研發(fā)、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)業(yè)等。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看：截取了不同產(chǎn)業(yè)鏈的高端，使各產(chǎn)業(yè)鏈不同部分在同一個區(qū)域密集分布。通過分工、協(xié)調(diào)達(dá)到信息互動、資源共享的效果，最終形成經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說的“內(nèi)聚效應(yīng)”。

從地理區(qū)位來看：主要坐落在城市的邊緣地帶，相對中心城市既有一定的獨(dú)立性，又有很好的可達(dá)性。從園區(qū)功能來看：已將傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能剝離開來，主要其中在研發(fā)和商務(wù)功能上，同時生活與休閑功能也表現(xiàn)明顯。從園區(qū)規(guī)劃來看：表現(xiàn)為低容積率、高綠化率，建筑多以小體量、多層為主。從園