寧波住宅小區(qū)物業(yè)管理模式及利弊分析,物業(yè)管理論文

寧波住宅小區(qū)物業(yè)管理模式及利弊分析,物業(yè)管理論文內(nèi)容摘要：住宅小區(qū)的物業(yè)管理是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志，關(guān)系著社區(qū)的穩(wěn)定和發(fā)展。本文分析了當(dāng)下寧波住宅小區(qū)主要采用的幾種管理形式及利弊關(guān)系，為廣大業(yè)主怎樣結(jié)合本小區(qū)客觀情況和實(shí)際需求選擇適宜的物業(yè)管理形式提供參考。本文關(guān)鍵詞語(yǔ)：住宅小區(qū);物業(yè)管理形式;利弊分析;一、寧波住宅小區(qū)現(xiàn)行物業(yè)管理形式住宅小區(qū)是城市微觀地理單位之一，是城市的重要組成部分。住宅小區(qū)物業(yè)管理是城市管理的縮影，是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志。寧波住宅小區(qū)的物業(yè)管理總體上保持著一定的穩(wěn)定性，滿(mǎn)意度和好評(píng)率較高，但也不同程度地出現(xiàn)了一些抱怨聲和質(zhì)疑聲，從表象上看，主要是由于物業(yè)管理和服務(wù)不到位引起的，但實(shí)際上，一個(gè)住宅小區(qū)的物業(yè)管理形式能否合適其本身的發(fā)展，是背后深層次的原因之一。根據(jù)市住建局調(diào)研報(bào)告顯示，截至2020年10月底，全市共有住宅小區(qū)2312個(gè)，華而不實(shí)有1906個(gè)住宅小區(qū)施行物業(yè)管理，物管覆蓋率82.4%，牽涉300多萬(wàn)居民。當(dāng)下住宅小區(qū)的物業(yè)管理形式主要有三種：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)〔下面簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)公司〕包干制；二是物業(yè)公司酬金制；三是小區(qū)業(yè)主自治形式。除此之外，還有直管公房管理形式、單位自建自管形式等，由于這些管理形式所占比例較小，且從當(dāng)前看來(lái)并不符合將來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，本文暫不作討論。二、三種住宅小區(qū)物業(yè)管理形式的利弊分析物業(yè)管理與每個(gè)居民都息息相關(guān)，因而，每個(gè)人多多少少都了解一些，但又不甚清楚，甚至有眾多的誤解。因而，對(duì)小區(qū)主要管理形式的利弊做個(gè)簡(jiǎn)單的分析，以便在選聘物業(yè)公司投票時(shí)作一參考?！惨弧嘲芍七x聘物業(yè)公司包干制是指業(yè)主向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，通過(guò)合同與物業(yè)公司約定服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司按約定完成物業(yè)管理服務(wù)工作，盈虧均由物業(yè)公司享受或承當(dāng)。優(yōu)點(diǎn)：業(yè)主在選聘物業(yè)公司時(shí)，通過(guò)在合同中約定物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，把小區(qū)物業(yè)管理事項(xiàng)幾乎全包給物業(yè)公司，收繳的物業(yè)費(fèi)屬于物業(yè)公司，物業(yè)公司自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主和業(yè)委會(huì)只需監(jiān)督物業(yè)公司按內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)做好小區(qū)的各項(xiàng)物業(yè)管理事務(wù)。理論上兩者權(quán)責(zé)清楚明晰，溝通成本低，業(yè)主和業(yè)委會(huì)只要出錢(qián)就能享受服務(wù)，較為輕松。因而，如今大部分的小區(qū)通過(guò)包干制選聘物業(yè)公司。缺點(diǎn)：一是物業(yè)公司利潤(rùn)最大化與提升服務(wù)質(zhì)量之間的矛盾凸顯。在固定的物業(yè)費(fèi)前提下，物業(yè)公司能節(jié)約多少開(kāi)支，利潤(rùn)就能提升多少。因而，物業(yè)公司會(huì)千方百計(jì)地節(jié)約成本，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降。比方通過(guò)缺編節(jié)約工資支出、降低轉(zhuǎn)包費(fèi)用等。二是透明度大幅度降低，業(yè)主的不信任度提升。一般來(lái)講，包干制物業(yè)管理合同很難約定物業(yè)公司的內(nèi)部運(yùn)行和費(fèi)用開(kāi)支。比方物業(yè)公司會(huì)公示做了多少事、花了多少錢(qián)，但這錢(qián)詳細(xì)怎么花的不會(huì)告訴業(yè)主。企業(yè)內(nèi)部的開(kāi)支，比方服務(wù)小區(qū)的物業(yè)公司上面的項(xiàng)目部門(mén)、分公司、總公司在你這個(gè)小區(qū)分?jǐn)偭硕嗌俪杀疽膊粫?huì)告訴你。因而，物業(yè)公司資金使用上的不透明，經(jīng)常引起業(yè)主的抱怨和不滿(mǎn)，加劇了業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。三是物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目轉(zhuǎn)包，導(dǎo)致成本提升，服務(wù)下降。如綠化養(yǎng)護(hù)、保潔等物業(yè)公司可能會(huì)轉(zhuǎn)包給第三方公司，第三方公司也是需要有盈利的，因而轉(zhuǎn)包導(dǎo)致成本上升，用于小區(qū)物業(yè)的資金必然減少。四是稅務(wù)提高成本。物業(yè)管理雖是公益性項(xiàng)目，但物業(yè)公司是經(jīng)營(yíng)性公司制，有盈虧管理，因而需要納稅。納稅部分講到底羊毛出在羊身上還是由業(yè)主承當(dāng)。五是上級(jí)公司提取管理費(fèi)，導(dǎo)致用于小區(qū)服務(wù)的資金進(jìn)一步減少。一般物業(yè)公司都會(huì)根據(jù)小區(qū)預(yù)收物業(yè)費(fèi)總金額的10%左右提取管理費(fèi)，主要用于上級(jí)公司的費(fèi)用開(kāi)支，無(wú)論小區(qū)所在物業(yè)公司盈虧，都會(huì)事先提取。管理費(fèi)加納稅，這兩個(gè)重要環(huán)節(jié)一過(guò)，真正用于小區(qū)管理服務(wù)的資金又少了一大截。〔二〕酬金制選聘物業(yè)公司酬金制是指在業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)中按約定比例或者固定金額用作物業(yè)公司的酬金，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的管理事項(xiàng)支出，盈虧均由業(yè)主自擔(dān)。優(yōu)點(diǎn)：一是業(yè)主對(duì)資金使用的自由度較高。這個(gè)形式下的物業(yè)費(fèi)屬于業(yè)主，經(jīng)營(yíng)性收入也屬于業(yè)主。相當(dāng)于業(yè)主出錢(qián)，聘請(qǐng)一家物業(yè)公司為業(yè)主打工。二是業(yè)主自負(fù)盈虧，但一般不會(huì)虧損。業(yè)主給物業(yè)公司的酬金和小區(qū)的日常開(kāi)支年初都是有預(yù)算的，除非發(fā)生其他重大意外事件，一般都不會(huì)出現(xiàn)虧損。假如眼看著即將虧損，則能夠把某些非緊急事項(xiàng)留到第二年資金寬裕了再施行。三是透明度提高。這一形式下，物業(yè)公司需要將物業(yè)服務(wù)方案和對(duì)應(yīng)的費(fèi)用預(yù)決算提供應(yīng)業(yè)主審核，如在運(yùn)行經(jīng)過(guò)中需要調(diào)整，也必須由業(yè)主再次審核通過(guò)方可施行。缺點(diǎn)：一是物業(yè)公司的積極性難以發(fā)揮，對(duì)物業(yè)公司來(lái)講，酬金是固定的，干好干壞一個(gè)樣，盡量朝著少干事、少惹費(fèi)事的方向發(fā)展。因而，物業(yè)公司一般都不愿意簽訂酬金制合同，這也是當(dāng)下酬金制形式較少采用的主要原因。二是小區(qū)物業(yè)管理的成本上升，物業(yè)公司為了做好工作或者提高效率，會(huì)向業(yè)委會(huì)提出眾多要求，比方需要增添各種設(shè)施設(shè)備，這些設(shè)備一年可能也用不了幾次，但業(yè)委會(huì)還必須得買(mǎi)，否則事沒(méi)干好，業(yè)主不滿(mǎn)意，還會(huì)成為物業(yè)公司工作沒(méi)做好的托辭。三是業(yè)主和業(yè)委會(huì)投入的時(shí)間和精神大量增加。相比包干制，酬金制不僅需要業(yè)主經(jīng)常性地去監(jiān)督物業(yè)公司和第三方公司的工作，加強(qiáng)日常管理和考核，評(píng)價(jià)物業(yè)管理的績(jī)效；而且還要管理物業(yè)服務(wù)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)性收入，這是一件吃力不討好的事，干好了應(yīng)該的，少了一分錢(qián)都得自個(gè)貼，更不能接受的是可能經(jīng)常被不知情的業(yè)主懷疑和猜忌。尤其是業(yè)委會(huì)成員，本身是無(wú)報(bào)酬的義務(wù)勞動(dòng)，工作量大量增加后，要選出一屆業(yè)委會(huì)的難度也相應(yīng)增加?！踩匙灾涡问阶灾涡问?，其實(shí)是酬金制的另一種具體表現(xiàn)出，或者講是業(yè)主直控型的酬金制形式。小區(qū)同樣需要自行成立一家非盈利性類(lèi)物業(yè)公司，類(lèi)物業(yè)公司需要聘請(qǐng)一個(gè)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)負(fù)責(zé)小區(qū)的日常物業(yè)管理。或者干脆直接選聘一家物業(yè)公司，但不同于酬金制的固定報(bào)酬，物業(yè)公司的日常人員工資和開(kāi)支由小區(qū)業(yè)主負(fù)責(zé)或事先約定。優(yōu)點(diǎn)：一是相比酬金制，業(yè)主的介入度更高層次，可控性更強(qiáng)。尤其是對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)資金的把控自由度更高層次，一般業(yè)委會(huì)受業(yè)主委托直接控制著小區(qū)所有的物業(yè)管理服務(wù)資金，在布置和使用上愈加游刃有余。二是小區(qū)管理服務(wù)各項(xiàng)事務(wù)及資金使用情況愈加透明，業(yè)委會(huì)定期公示當(dāng)期事務(wù)和費(fèi)用開(kāi)支，業(yè)主能夠及時(shí)、直觀地了解小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)情況和物業(yè)費(fèi)使用情況，信任度和滿(mǎn)意度必將提升。三是小區(qū)改善環(huán)境所需的投入資金得到保障。其他形式下，利潤(rùn)屬于物業(yè)公司，小區(qū)用于建設(shè)的資金除了經(jīng)營(yíng)性收入外幾乎沒(méi)有其他來(lái)源，而在自治形式下，不僅原先的利潤(rùn)部分轉(zhuǎn)為小區(qū)所得，而且由于不用提取管理費(fèi)、非盈利公司也不再需要納稅，因而用于小區(qū)投入的資金會(huì)大幅增加。缺點(diǎn)：一是業(yè)主和業(yè)委會(huì)付出多。當(dāng)下，采用自治形式的小區(qū)少之又少，主要是這種形式下，業(yè)主需要事無(wú)巨細(xì)，樣樣都管，除了招聘物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和分項(xiàng)委托第三方服務(wù)公司，還需要做好財(cái)務(wù)管理、日常工作管理和監(jiān)督、物業(yè)管理各團(tuán)隊(duì)考核等工作，需要牽扯大量的時(shí)間和精神。二是對(duì)業(yè)委會(huì)的要求更高層次。業(yè)委會(huì)成員需要基本把握物業(yè)管理相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，積累一定的渠道資源和人脈關(guān)系，熟悉物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例及其細(xì)則等專(zhuān)業(yè)的法律法規(guī)。三是業(yè)委會(huì)成員不僅要團(tuán)結(jié)一致，而且必須大公無(wú)私，清正廉潔。業(yè)委會(huì)掌控著小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)資金，不能有一點(diǎn)私心，否則，就會(huì)引起業(yè)主的不信任，自治形式也難以持續(xù)。四是找到一個(gè)強(qiáng)大的管理團(tuán)隊(duì)非常不容易。業(yè)主招聘的管理團(tuán)隊(duì)不僅要能力強(qiáng)、而且同樣需要擁有豐富的資源、人脈和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，以減輕業(yè)委會(huì)的工作壓力，業(yè)主還要付出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般物業(yè)公司同級(jí)人員的報(bào)酬，否則很難完成招聘工作。三、選擇物業(yè)管理形式的幾點(diǎn)建議〔一〕業(yè)主要行使好手中的權(quán)利業(yè)主大會(huì)是小區(qū)的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)采用何種形式，選聘哪家物業(yè)公司，決定權(quán)在業(yè)主大會(huì)。終止合同、改聘物業(yè)公司等決定權(quán)同樣也在業(yè)主大會(huì)。業(yè)委會(huì)的作用僅僅是根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定代表業(yè)主執(zhí)行相關(guān)事務(wù)，比方簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。但這里值得注意的是理論上雖是自上而下管理形式，但在實(shí)際操作中，選聘物業(yè)公司是很難通過(guò)海選實(shí)現(xiàn)。道理很簡(jiǎn)單，假如沒(méi)有接觸過(guò)這家物業(yè)公司，不知道公司實(shí)力、能力和內(nèi)部管理流程，怎么可能去簽訂合同，因而，在實(shí)際工作中，選聘或改聘物業(yè)公司一般都是業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主平常的反映提早做一些準(zhǔn)備，與多家物業(yè)公司進(jìn)行會(huì)談，待機(jī)會(huì)成熟時(shí)，通過(guò)招投標(biāo)或協(xié)議方式組織全體業(yè)主投票完成物業(yè)公司選聘工作。但無(wú)論如何，最終決定權(quán)還是那樣在業(yè)主手上，業(yè)主要行使好手中的權(quán)利?！捕尺x擇合適本小區(qū)實(shí)際的物業(yè)管理形式無(wú)論哪種物業(yè)管理形式，本身都有利弊和優(yōu)劣，選擇物業(yè)管理形式關(guān)鍵看小區(qū)的實(shí)際情況和實(shí)際需求。影響物業(yè)管理形式選擇的主要有小區(qū)面積、戶(hù)數(shù)、人員構(gòu)造〔比方房屋出租率高低導(dǎo)致的人員雜散等〕、物業(yè)費(fèi)高低、經(jīng)營(yíng)性收入高低、基礎(chǔ)設(shè)施新舊程度及完好率、門(mén)崗數(shù)量、停車(chē)場(chǎng)及停車(chē)位數(shù)量等因素，這些內(nèi)部因素對(duì)物業(yè)管理形式的選擇起著決定性的作用。而選擇物業(yè)公司則要考慮對(duì)方的公司實(shí)力、以往的信譽(yù)度、內(nèi)部管理的工作流程〔比方?jīng)Q策流程和時(shí)長(zhǎng)、物品采購(gòu)的流程和時(shí)長(zhǎng)等〕、員工的培訓(xùn)程度、有沒(méi)有公司自建的專(zhuān)業(yè)化隊(duì)伍〔比方有沒(méi)有自個(gè)專(zhuān)業(yè)的保安、保潔甚至工程維修、綠化養(yǎng)護(hù)團(tuán)隊(duì)〕、有無(wú)能夠調(diào)配的專(zhuān)業(yè)化設(shè)備等因素?！踩碂o(wú)論選擇哪種形式都需要有一個(gè)好的業(yè)委會(huì)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主選出來(lái)