某地產材料設備部采購成本管理案例匯編

采購成本管理案例匯編目錄第一部分采購成本管理概論一、采購成本概論二、采購成本概念三、采購成本管理原則第二部分各階段采購成本管理內容一、采購方案階段成本管理1、歷史采購情況總結2、市場行情調研3、采購時間規(guī)劃4、采購工程量及規(guī)劃5、目標成本供應商選擇階段成本管理6、采購方式7、供方選擇的原則8、供方選擇的注意事項9、商務談判10、供方風險控制采購合同階段成本管理11、合同文本12、優(yōu)化技術標準13、付款方式和節(jié)奏14、簽證與變更管理15、稅費成本供應商考評及各管理階段成本管理16、供方評價17、供應商庫管理18、戰(zhàn)略合作關系19、信息管理20、現(xiàn)場管理第一部分采購成本管理概論一、采購成本概論隨著經濟時代的到來，市場競爭越來越規(guī)范化，采購的重要性正逐步得到認識。采購能夠影響組織的成本結構、交貨周期、靈活性、質量和盈利能力等各個方面。降低采購成本是采購管理的一項重要工作，也是企業(yè)提升競爭力的重要手段。因此，在確保滿足其他條件的情況下，最大限度地降低企業(yè)的采購成本將直接增加公司的利潤總額，為企業(yè)在市場競爭中贏得優(yōu)勢鋪平道路。組織關注降低采購成本的新方法是為了面對競爭日益激烈的市場環(huán)境。采購可以通過幾種方式對降低產品成本做出貢獻。一方面，通過鞏固、整合供應商基地，以增強采購量的杠桿能力來獲得較低的價格和更好的服務；另一方面，采購過程中對供應商的選擇將影響成本的許多方面。而通過對采購成本的各個組成部分進行分析，可以找到控制和降低成本的途徑，從而達到提高整個企業(yè)經濟效益的目的。事實上，在房產品的營造成本構成中，有相當大比例是由采購成本而來的。對于地產行業(yè)而言，一般材料及設備采購成本費用很高，這直接影響著公司的盈利率?？梢哉f，采購是房產品營造的一個核心環(huán)節(jié)，是獲取利潤的重要來源，也是提高產品市場競爭力的有力保障。在當今競爭日益激烈的環(huán)境下，需要供應商與企業(yè)組成戰(zhàn)略聯(lián)盟共同進行生產活動。越來越多的企業(yè)在加強對供應商的協(xié)作與管理，最大限度地合理利用資源，將采購和對供應商管理作為企業(yè)一項重要的戰(zhàn)略任務，并不斷加強采購管理以降低成本，提高運行效率和效益。在未來市場的競爭中，采購能力將影響與時間相關的過程和活動，它在以時間為衡量標準的競爭中發(fā)揮著非常重要的作用，而對采購成本的高低將影響一個企業(yè)在市場上競爭力。二、采購成本概念房地產的采購涉及到房地產開發(fā)的全程，房地產采購的成本控制應該形成整體采購成本控制的理念，是除采購成本之外考慮到材料或設備在本企業(yè)產品的全部壽命周期過程中的供應商參與、供應商交貨、庫存、生產、出貨測試、售后服務等整個供應鏈中各個環(huán)節(jié)所產生的費用對成本的影響。在采購專業(yè)中，總成本是指采購成本，運送成本，以及間接因操作程序、檢驗、質量保證、設備維護、重復勞動、后續(xù)作業(yè)和其他相關工序所造成的成本的總和。三、采購成本管理原則1、實行歸口管理盡管地產施工企業(yè)有“點多、線長、不便管理”的特點，但“歸口管理”的原則必須堅持。材料設備采購只有進行物料部門歸口管理，才能實現(xiàn)集中批量采購，利用大規(guī)模采購的優(yōu)勢降低采購價格、減少采購成本。2、采購科學分工施工企業(yè)消耗的物料品種繁多，消耗量差別很大。因此，根據消耗物料的數(shù)量規(guī)模和對工程質量的影響程度，科學劃分采購管理分工，非常必要。通過對物料和供應商的分級，嚴格制定采購程序，做到分工合理、責任明確、流程清晰、規(guī)范有序，既保證了施工生產的需要，又為集中批量采購創(chuàng)造了條件。3、集中批量采購集中批量采購是市場經濟發(fā)展的必然趨勢，是實現(xiàn)采購價格降低的前提。采購部門對施工生產的基礎保障作用是通過控制大宗、主要物料的采購供應來實現(xiàn)的。（1）以集中采購形式獲取價格優(yōu)勢供應商為了擴大市場占有率，對不同的訂貨批量采取不同的銷售價格，對需求穩(wěn)定、需求量大的用戶采用區(qū)別于一般價格的優(yōu)惠政策。而對采購方來說，只有集中采購才可能形成批量，才可能在市場采購中處于十分有利的地位，才可能爭取到供應商的優(yōu)惠服務。（2）批量采購使管理成本降低第一、大批量采購主要是與規(guī)模較大、信譽可靠的企業(yè)進行往來，其經濟關系以合同的形式加以約束，減少了采購風險，從而降低了采購的管理成本。第二、實行集中批量采購，使企業(yè)內部與流通環(huán)節(jié)接觸的人減少，降低了管理費用。4、加強料源渠道管理當前采購環(huán)境為買方市場，這為物料采購提供了廣闊的選擇余地，為企業(yè)降低采購成本創(chuàng)造了有利的外部環(huán)境。在當前形勢下，采購方如何凈化渠道、規(guī)范市場行為，從多渠道中選出主渠道，形成以主渠道為主、多渠道為輔的采購方式尤為重要。具體操作流程如下：

在保證質量的前提下，堅持“質量合格、費用最低，費用相同、質量最優(yōu)”的原則進行渠道評估；

按照上述原則確定長期的采購供應渠道；

建立采供渠道名冊；

對渠道實行動態(tài)分析管理，定期評審；

及時調整，剔除不符合要求的進料渠道；

要繼續(xù)開辟更優(yōu)的料源渠道，以形成渠道間的競爭，為保證物料供應和降低采購成本創(chuàng)造條件。5、合理制訂采購方案料采購是企業(yè)與市場聯(lián)系得紐帶，制訂合理的采購方案是降低采購成本的有效措施。對需要進行采購的物料，采購計劃人員要依據企業(yè)審定的渠道，根據到站情況、運輸方式，逐一估計和預算采購總成本（單價及運雜費等），以達到使用地的“到達價”作為比價依據，用采購成本比較法進行核算，據此確定最佳方案。6、建立采購價格考核激勵和價格信息管理網絡規(guī)范管理、降低成本的重要保障是建立采購價格考核激勵和價格信息管理網絡。采購渠道的多樣化和價格的可浮動性，要求企業(yè)建立采購價格考核激勵和價格信息管理網絡。建立采購價格考核激勵和價格信息管理網絡，既有利于降低采購成本，又有利于采購工作的健康開展。第二部分各階段采購成本管理內容一、采購方案階段1、歷史采購情況總結古人云：溫故而知新，總結歷史業(yè)務，對后續(xù)工作的開展意義重大。養(yǎng)成該習慣的好處主要體現(xiàn)在兩方面：一是避免重復犯錯，一旦發(fā)生公司是不能容忍的；二是站在臺階上考慮問題，可以看得更遠更透徹，工作可以開展得更好。在我們在制定具體采購方案時，首先宜對同類材料歷史采購經驗進行總結，注意已往的考慮不周和潛在存在的風險，借鑒上次經驗，提出優(yōu)化采購成本的思路和措施。案例如下：發(fā)揮品牌優(yōu)勢降低采購成本材料設備部***【事實描述】杭州****項目B-10組團建筑面積約14.2萬平方。按照宋董指示：該組團2009年6月30日之前必須開工建設，2009年11月下旬必須開盤銷售。因前期工作受阻，工程建設時間很緊，又因管樁由PC型號更改為PHC，樁基工程需大量使用預應力砼管樁約70000米（甲定乙供）。為全力確保開工與銷售的時間節(jié)點，在項目公司領導的組織下，于2009年5月上旬，對浙江省內較為知名的四家預應力砼管生產廠家進行實地考察。通過考察，充分了解了各家的生產能力、供貨能力等綜合實力，產品質量均較好。但考慮到****項目的高端定位及高品質要求，并經價格對比，基本確定采用浙江富港能源集團有限公司的海通管樁公司產品。該司管理到位，生產車間各工序間的銜接、配合相當規(guī)范有序，生產車間的所有生產員工均著裝工作服，室外管樁堆場分門別類、井然有序，管樁質量上乘，并為**集團多個項目提供了管樁產品，且PHC-A（500）預應力砼管報價為四家公司最低價，樁長26-30米單價94元/米。根據以往同類產品洽談、采購經驗，結合當時管樁市場情況，了解到雖然海通公司管樁價格最低，但鑒于該司堆場上尚有60000多米管樁的庫存，因此材料設備部抓住其需要盡快銷售的心理，再次與浙江富港能源集團有限公司中分管海通管樁銷售的副總經理商洽，希望對方在94元/米的基礎上再行下調。通過誠懇商談，該司副總經理最后坦承表示：基于**集團的項目愿作考慮，另結合****項目管樁2個月內即即可供貨完畢，可快速實現(xiàn)資金回籠，最終同意在94元/米的基礎上再下調2元/米，按92元/米供貨（但需我方帶款提貨，同時也滿足材料部設備部提出的較為苛刻的另一要求：即在未供貨前，供方向我方支付50萬元質量保證金），單此管樁一項，即為公司節(jié)約了采購成本約14萬元?！景咐治觥烤唧w到日常材料設備采購工作中，注重市場調查，及時跟進、了解市場最新行情及動態(tài)，多方面、多角度地認知市場，積極掌握談判主動權。杭州****管樁價格核定歷經一個月時間，過程中深感**集團房產品的品牌號召力及影響力，加之以過往的物資采購經驗和談判能力真誠地去感召對方、說服對方、影響對方，進而掌握議價主動權；不以大公司的氣勢去壓制對方，令對方感受到大小公司主體的平等，人格之間的平等，最終達成我們節(jié)約采購成本、保證產品質量，海通公司又能實現(xiàn)快速回籠資金的雙贏局面。用實測和數(shù)據說話材料設備部***【事實描述】濟南*****公寓空調施工圖中戶式中央空調采用變冷媒一托多空調系統(tǒng)，室內機出風口、回風口均設計有消音靜壓箱。山東區(qū)域分部根據**集團各項目空調采購安裝經驗進行了總結及分析，了解到消音靜壓箱作為降低空調使用過程中的室內噪音設備較常應用于與大型冷水機組配套的較大功率的室內風管機的降噪，較少或基本不用于這種小型一拖多的住宅空調系統(tǒng)中。為驗證安裝效果，山東區(qū)域分部建議項目公司工程部對已經裝就的室內機進行運行實測，結果發(fā)現(xiàn)未安裝消聲靜壓箱的房間空調夜間噪音均小于45分貝，完全滿足《住宅設計規(guī)范》中對噪音的要求。為此建議項目公司規(guī)劃設計部向相關職能部門征詢安裝消音靜壓箱設備的必要性，最終經項目公司討論決定取消該項設備的安裝，可節(jié)約設備成本約190萬元、安裝成本約50萬元，總計節(jié)約240萬余元?！景咐治觥坎牧喜少徣藛T應善于總結，積累經驗，工作中不能抱著事不關己或是多一事不如少一事的態(tài)度而盲目聽從設計；應以神佛之心、對公司負責的精神對待自己的工作，對待不合理的設計及時地提出質疑、驗證質疑，并進而提出合理的采購建議，為公司節(jié)約采購成本、提高采購效率與采購品質的同時，提升自身的工作品質；并希望透過該案例能在除酒店或高端定位以外的項目中引起注意，關注并規(guī)避此類保守、不合理的設計。2、市場行情調研市場變化瞬息萬間，專業(yè)采購人員需對市場保持高度敏感，此乃立身之本。需要掌握的市場信息包括材料價格波動及原因、行業(yè)動態(tài)和趨勢、常用品牌的公司信息等，獲取市場信息的方式也有多種，包括內部存檔資料、互聯(lián)網資訊、專業(yè)期刊、供應商介紹、行業(yè)內溝通交流等。只有準確把握市場信息和走向，才能保證采購成本的合理性，特別是不涉及調價條款一次性采購的合同，尤其要關注市場。案例如下：市場行情調研材料設備部***【事實描述一】2008年在全運村及酒店涉及銅的安裝材料核價過程中，根據以往采購經驗積累及市場情況，年底特別是春節(jié)前，銅價將是每年的最低點。而08年則由于金融危機影響，材料采購人員判斷得出銅價將會有較大的降幅(實際過程中銅價曾經從最高點的約7萬元降低到3萬元又回彈到近5萬元，期間的波動極大)，因此分節(jié)點、分段詢核電線電纜的價格及因鋼材價格波動引起的安裝材料的價格，并時刻關注工程節(jié)點需要，對相關材料的聯(lián)系單簽證有意延緩時間（視工程進度要求），使得核價盡可能接近實際需要的時間及貼近市場核價，降低成本的成效相當顯著。以全運村及酒店巨大用量統(tǒng)計，節(jié)約成本金額達數(shù)百萬元（僅對酒店母線槽的核價就節(jié)約60萬元）?！臼聦嵜枋龆磕稠椖吭ㄩ_工時間為2010年5月底6月初，項目公司為防備漲價，曾擬向集團報告要求進行鋼材備貨，但是材料設備部根據國家的宏觀政策變化、鋼材市場價格走勢規(guī)律、各種因素的作用尚需時間，作出了市場很有可能下行的判斷，建議項目公司暫緩備貨；另根據集團新規(guī)程的需要，此類采購必須進行招投標，需進行較為充分的市場調查后進行，因此沒有按預定計劃進行采購。根據目前情況，鋼材價格已經從五月下旬的近4500元下降到7月份的3900元左右，避免了盲目采購可能造成的損失約300萬元（本擬備貨5000噸）。【案例分析】通過以上兩個案例可以看出，根據以往經驗及市場情況，判斷大宗建筑用材的價格走向，向相關合作方提出采購建議節(jié)約工程建設成本；根據銅價、鋼材價格走向，依工程節(jié)點簽發(fā)價格簽證聯(lián)系單，確保公司利益不受損、施工方也能有適當而合理的權益。如果貪圖方便，在銅價最高點時將所有電線電纜的價格一次性核定，施工單位大大得利、公司的利益就會受損；而如果在銅價的最低點一次性核定，施工單位的利益受損過大后，勢必會與公司進行糾纏，拒絕采購，影響工期。而關于鋼材的采購案例，則更應是許多項目鋼材甲供項目必須引起重視的，因為鋼材采購總是大額采購，如能總結經驗、多方采集信息后，將會作出較為準確的判斷，為公司大大節(jié)省采購成本。3、采購時間規(guī)劃采購時間規(guī)劃需要緊密圍繞現(xiàn)場工程進度，做到合理即可。若采購時間超前，有可能發(fā)生材料設備在倉儲過程中的責任糾紛，另外額外增加的倉儲費用也會大大的增加采購成本；若采購時間滯后，將直接影響項目開發(fā)計劃，最嚴重將導致工程現(xiàn)場停工等料的現(xiàn)象，造成的損失更加巨大。因此采購人員需與工程項目部保持高度互動，最好能常駐現(xiàn)場，對工程進度了然于胸。案例如下：充分做好采購時間的規(guī)劃工作材料設備部***【事實描述】在全運村一期項目石材供應中，由于對石材的巨大供應量估計不足，同時在08年奧運期間對炸藥的控制限制了石材的采挖進度、惡劣天氣使礦山提前結凍封礦、開春后又由于礦山所在地方政府為利稅突然不許石材荒料外運、資金流程等各種問題曾經一度嚴重影響石材供應進度，所幸后期經過集團材料設備部的協(xié)調得以解決。項目公司進行了及時總結，認為在后續(xù)工程的石材供應過程中，一定要做到要提前備貨而且要協(xié)調廠家進行超量備貨并落實資源，只有這樣才能確保萬無一失。鑒于**集團在2010年有高達100個項目在同時施工，而隨著房價的走高，外立面用材正逐步向石材進行轉變，對**集團較多采用的新疆卡拉麥里金板材的提前備貨顯得極為重要。為確保全運村二期石材供應不再出現(xiàn)一期的被動局面，材料設備部根據項目公司預排的2010年工程節(jié)點計劃，根據赴浙江湖州、紹興、千島湖的考察情況，以及對**設計院相關設計師的外立面色彩選擇趨向的了解，于年初即籌劃二期石材備貨事宜，并提前向**集團及董事會提交了石材備貨報告。由于此份報告是**集團物資分管領導基于**集團全國范圍內各項目需要使用的各類石材的考慮、另結合全運村二期開發(fā)的進度，因此其建議在二季度經統(tǒng)籌平衡后再行考慮備貨；二季度末，**集團分管領導在多次去新疆礦口實地調研、各項目公司的實際工程進度進行實地查看后，同意濟南全運村項目在2010年底備貨5萬平方板材及部分線條。截止2010年9月份全運村二期MN組團石材備貨完成合同簽訂并支付定金，計劃自11月份開始合理安排石材到場貨。從整個備貨的過程和進程、濟南公司特殊的合作機制、**眾多項目對此種石材的巨大需求、資源的短缺來看，全運村二期的備貨已經可以完全避免一期出現(xiàn)的狀況，確保滿足工程進度?！景咐治觥侩S著**集團戰(zhàn)略發(fā)展需要，2010年的項目爆發(fā)式增長。各項目材料采購人員應未雨綢繆，全面了解工程現(xiàn)場情況、向項目公司領導及時完整介紹并反饋石材的相關情況，特別是石材礦產地的特殊地理位置及可能產生的開采、運輸、切割因素，充分做好采購時間規(guī)劃工作，因此提前備貨不失為應對2011年石材供應的最佳良策。一方面避免耽擱工期的風險，為房產品的營銷做好了充分保障，另一方面也降低了無貨可供時臨時采購的高額成本。4、采購工程量及規(guī)劃規(guī)模效益可以攤銷采購成本，更大的工程量往往能夠獲得更低的采購價格，因此可以考慮采購時間相近的多個項目進行聯(lián)合采購。分多期的單個項目也可以考慮一次性采購，周期較長的，宜在合同中增加調價條款。案例如下：采購工作量規(guī)劃帶來的效益--浙江區(qū)域地板聯(lián)合采購材料設備部***【事實描述】根據集團公司戰(zhàn)略發(fā)展需要，推行集團戰(zhàn)略化精裝材料集中采購工作。通過對浙江****、****、**源、溫州**二期、慈溪**園、*園、**公寓A組團7個項目一年內地板品種、數(shù)量需求的統(tǒng)計，并會同精裝修管理部盡量減少品種及統(tǒng)一規(guī)格后，集團材料設備部于2010年8月份啟動浙江區(qū)域木地板聯(lián)合招標工作。自8月下旬至9月上旬共對10多家地板廠家進行了考察及調研，形成考察報告；同時利用集團公司內外網資源進行木地板招標公示，并于10月份順利完成開標工作。現(xiàn)經對采購數(shù)據初步統(tǒng)計、匯總分析，結合以往采購經驗，預計本次木地板聯(lián)合招標可節(jié)省采購成本約300萬元以上。【案例分析】緊密結合項目實際情況，通過集中采購或者聯(lián)合采購可以節(jié)省項目公司材料采購人員的大量工作時間，有效降低采購成本；另通過統(tǒng)一材料品種、規(guī)格，可以將各個項目中由設計處無法統(tǒng)一的效果和工藝而可能產生的成本過高、鋪設問題解決掉。鑒于短期內木地板供貨受木材價格影響的因素較小，此類聯(lián)合采購工作同樣可以在其它區(qū)域項目中展開。5、目標成本做采購方案時預定個目標成本，也有兩個好處，一是可以有效的控制總體成本，二是明確采購方向，縮小采購范圍，避免盲目尋源。設定目標成本的原則是保證項目定位的前提下控制總體采購成本，子項采購成本可以局部調整。如：某項目定位5000元/平米的裝修成本，室內精裝石材1000元/平米，如石材最終的實際的采購成本為1300元/平米，那超出300元/平米就要攤銷到其他材料采購中去，那就要考慮潔具是否由進口一線品牌換二線品牌等措施，但最終保證精裝修5000元/平米成本不超。案例如下：參與設計定樣，降低工程成本材料設備部***【事實描述】2009年7月，**·**廣場百合園一期園區(qū)內圈石材設計原選用進口沙特產黃金鉆，數(shù)量約2萬平米，工程板價格460元/平米。在09年8月份至10月份外墻石材幕墻施工招投標過程中，因石材礦源地原因供應量不足導致價格漲至560元/平米左右，如按原設計繼續(xù)選用黃金鉆石材，成本將增加200萬元左右，超出成本控制目標，且供貨也得不到保證。為控制材料采購成本，確保石材施工如期完成，經項目公司討論，決定選用國產石材進行替代：一、要求石材單位按照進口沙特產黃金鉆的特性尋找替代品，最后經項目公司評審確定選用與進口黃金鉆顏色最為接近的河北產黃金鉆石材。二、經現(xiàn)場打樣并獲設計師確認，河北產黃金鉆完全滿足了設計要求，并且符合設計風格。三、施工單位初始報價為510元/平米。在集團材料設備部協(xié)助下，經與施工單位協(xié)商議價，并共同對石材加工廠進行考察后，最終確定石材單價為360元/平米。在保證品質、滿足設計要求的情況下選用替代國產石材節(jié)省了成本近400萬元。【案例分析】**集團一向注重高品質，貫徹實施精品戰(zhàn)略，營造精品工程，外立面材料更是講究。作為設計師因希望自己的作品更出色，當然會選用最好的材料，而往往不會去考慮成本；但作為材料采購人員必須結合項目定位及成本控制目標，在滿足設計要求的前提下向設計師提出合理化建議，必要時進行材料替代，既降低了工程成本，又滿足了工期要求。具體到日常工作中必須要有預見性，一方面了解項目開發(fā)形態(tài)及定位、選用材料的種類及檔次；另一方面與設計師積極主動配合、溝通，了解設計師對樣品的需求，尤其是外墻石材樣品的選用，提前展開摸底調查工作。二、供應商選擇階段6、采購方式選擇合適的采購方式能有效地控制成本，邀請招標無疑是最有效的一種方式。但是所有材料全部組織招標非常不現(xiàn)實，那么我們就要根據采購時間的緊急程度、工程量、供應商資源情況等確定合適的采購方式。如：對于政府壟斷工程、行業(yè)技術壟斷材料、定制產品采購時我們相對被動，一般只能通過直接委托形式；對于長期戰(zhàn)略合作的單位我們一般也采用直接委托或競爭性談判，大大提高采購效率，但也要注意時常比下市場價格；常規(guī)情況下，我們盡可能的采取招標形式，為保證投標報價的有效性和可比性，被邀請參加招標的單位宜在行業(yè)內處于同一水準上。案例如下：資源共享、堅持原則、通力合作、靈活應對材料設備部****【事實描述】2008年某地市四個項目同時面臨交付任務，工期非常緊張。在關于交通設施、計量箱的分項聯(lián)合采購過程中，前期部與當?shù)亟痪块T、電力局溝通時得到了相關部門的意向性推薦意見。前期部與工程管理部按照相關政府部門的推薦意見，與相關交通設施廠家和計量箱廠家進行了意向性談判并確定了合作意向，并將談判結果反饋至材料設備部及工程成本管理部。在征詢了集團材料設備部和工程成本管理部意見后，結合以往的采購經驗，提出了集團公司規(guī)定物資采購原則上不得少于三家單位參與報價的合理建議。招標工作小組以最短的時間擬訂了統(tǒng)一的產品標準，邀請合格供方和政府職能部門推薦單位共同參與詢核價。詢價報價令人膛舌，交通設施最低報價低于交警部門推薦單位15個百分點，計量箱最低報價低于電力局推薦單位8個百分點。最后招標工作小組將詢價結果上報招標領導小組后，決定由前期部立即與相關政府部門據理力爭，同時招標工作小組與其推薦的廠家進行再次談判，最終按詢價后最低價格與其簽訂補充協(xié)議執(zhí)行。在給足了政府職能部門面子、確保工程進度和順利完成驗收的前提下，為公司減少了損失，節(jié)約了成本?！景咐治觥吭陧椖块_發(fā)過程中難免要與當?shù)卣毮懿块T打交道，各地區(qū)不同政府職能部門的管理模式也不盡相同。規(guī)劃、土地、房管、交警、質監(jiān)、電力、計量、人防、消防、煤氣、自來水、公安技防等部門推薦供應單位、施工單位的事屢見不鮮。作為材料采購人員，只要我們充分利用集團公司供方資源，堅持集團公司物資采購規(guī)程，與公司各部門通力合作，靈活應對政府職能部門，一定能做好此類物資采購管理工作。堅信只要我們見危受命，見利思義，勞而不怨，欲而不貪，誠信做人，踏實做事，一定能很好地完成公司交辦的任務。采購方式的靈活運用材料設備部***【事實描述】根據工程管理部提報的采購計劃表，材料采購人員首先應根據材料采購時間的緊急程度、工程量、供應商資源情況等因素判斷、選擇合適的采購方式。目前集團公司物資采購工作流程中的采購方式共計有四種：直接委托采購、競爭性談判采購、招標采購、應急采購。1、直接委托采購：向A級供方采購。如某項目鋼材采購便采用了直接委托采購的方式，價格按照當?shù)卦靸r信息執(zhí)行，不僅大大提高了采購效率，也充分保證與最優(yōu)秀的供應商合作。2、競爭性談判采購：向B級供方Ⅰ、Ⅱ類物資，C級供方Ⅱ類物資采購。此類采購參加報價的單位必須為兩家及以上單位，相對較為靈活。例如在某項目風機采購過程中選取了集團合格供方中的兩家單位進行競爭性談判，這兩家單位在浙江省風機設備行業(yè)中均名列前茅，且生產規(guī)模、供貨能力及報價均相差無幾，因此采用競爭性談判的方式既高效又能把控質量、降低采購成本。3、招標采購：向C級供方采購Ⅰ類物資。招標采購必須有三家及以上單位參與投標，優(yōu)點是競爭性強、透明度高、采購規(guī)模大、能保證投標報價的有效性和可比性。例在濟南全運村精裝木作招標中，將各精裝施工單位高達上億元的報價，通過招標甲供的方式壓縮到4500萬元以下，與最終精裝施工單位最低6000萬元的報價相比，至少節(jié)約1500萬元；根據后期增補數(shù)量來看，最終節(jié)約成本近2000萬元。不僅如此，本次木作招標在**集團精裝發(fā)展歷程中進行了開創(chuàng)性探索，找到了大力挖潛、降低精裝成本的捷徑，為集團戰(zhàn)略化精裝材料集中采購作出了新的示范。4、應急采購：5萬元以下的零星應急物資采購。因在工程營造過程中經常會碰到一些小金額的采購，采購周期又很短，如采用以上采購方式將會延誤工期，因此直接實施采購不僅可以解決供方外采購的流程問題，更提高了采購效率?！景咐治觥扛鶕椖抗こ态F(xiàn)場施工進度，嚴格按照集團物資采購系統(tǒng)程序要求及審批權限文件，靈活、有效地運用采購方式，不僅可以確保材料設備采購工作正常推進，而且便于集團公司加強管控；而2010年11月3日下發(fā)的集團物資采購最新審批權限也正適應了集團公司戰(zhàn)略發(fā)展需要，集全體同仁的努力為**集團成為“最具價值的中國房地產企業(yè)”保駕護航。7、供方選擇的原則供方選擇的核心原則是引入競爭機制。任何一種材料最好不要只有一家供方，對于新引進的合作單位，最好與原合作單位保持競爭力相當。即使對于戰(zhàn)略合作單位，也不建議獨一家長期壟斷所有業(yè)務量，至少遵循“二八原則”，即合作較好的戰(zhàn)略單位做80%工程量，20%工程量拿出來招投標，引進新單位，以促進戰(zhàn)略單位在保證較低采購價格的前提下合作質量不打折扣。案例如下：供方選擇的注意事項材料設備部***【事實描述】結合舟山某項目工工程施工進度度，根據評審審確認的欄桿桿設計方案，經經詢價、比價價，項目公司司最終選定集集團供方中的的一家杭州公公司。進場施施工后，工程程管理部反映映安裝效果不不甚理想。經經分析，主要要有以下三點點原因：1、舟山位于于海島地區(qū)，交交通相對不便便，備受天氣氣等因素影響響。2、近年來該該司業(yè)務急增增，同步進行行項目較多，人人員安排顧此此失彼。3、后增安裝裝人員的技術術經驗不足，造造成品質下降降。因此，項項目公司領導導提出重新尋尋找供應商進進行后續(xù)制作作安裝工作。充分利用集團供方方資源的同時時，走訪了大大量舟山類似似樓盤，對相相關的鐵藝制制作廠家進行行實地考察，經經過層層篩選選，最終選定定寧波大榭龍龍杰鐵藝有限限公司。該司司對**“真誠、善意意、精致、完完美”的核心價值值理念給予充充分的肯定和和認同，積極極配合工程部部對原有的鐵鐵藝欄桿制作作工藝進行改改良，同時利利用自己的設設計力量提供供設計方案供供設計師選擇擇。在保證工工期基礎上，鐵鐵藝欄桿品質質明顯提升，取取得了較為滿滿意的效果并并得到了公司司領導的肯定定。此后該司司還承接了濟濟南全運村、寧寧波慈溪等多多個項目，在在集團內得到到廣泛認可。【案例分析】由以上案例可以看看出，在材料料設備采購過過程中，供方方選取不僅僅僅是簡單地“拿來主義”，即將以往往合作過的合合格供方在不不進行評價的的情況下直接接拿來投入到到項目中使用用，而應充分分考慮其供貨貨能力、生產產能力、工期期、服務等多多種因素；在在詢議價基礎礎上，充分結結合項目的實實際情況、利利用市場資源源，引進新供供方，通過實實地考察進行行綜合實力對對比分析后，選選擇適合本項項目的供應商商才是工程順順利開展的重重要保障。地下室防霉涂料樣樣板施工材料設備部潘紅英【事實描述】某項目公寓地下室室防霉涂料常常規(guī)施工工藝藝為2cm厚水泥泥砂漿粉刷層層+防水膩子與與防霉涂料，其其中防霉涂料料為甲定乙供供材料。經充充分整合集團團供方資源，選選用伊士威爾爾品牌防霉涂涂料，防霉涂涂料綜合單價價為18.22元/平米。在大面積地下室粉粉刷施工完成成時，據集團團公司信息，目目前已有新品品牌防霉涂料料在兄弟項目目公司試用，且且防霉效果優(yōu)優(yōu)于以往工藝藝。經進一步步了解，并與與廠家溝通得得知該品牌防防霉耐水滿批批粉直接做在在粉刷層上同同樣能達到較較好的防霉效效果，綜合單單價為8.75元/平米，較原原施工工藝價價格低10元/平米。為引進新技術，提提高競爭性價價比，項目公公司選用一幢幢樓進行樣板板施工以驗證證防霉效果，為為后續(xù)項目地地下室的防霉霉做法提供參參考依據；通通過新老供方方的競爭，有有效地控制采采購成本。【案例分析】通過多多種途徑開發(fā)發(fā)新供方、引引進新技術，并并促進、引導導供方之間公公平、公正的的競爭，在供供應商之間形形成無形的競競爭和績效改改進機制，從從而加強供方方的積極性和和配合意識，確確保在不降低低品質的前提提下有效控制制采購成本。8、供方選擇的注意意事項對于歷史合作過的的合格供方，再再次合作需要要提供最新的的資質證明、注注冊信息等，雖雖然繁瑣但很很必要，以免免在想當然的的情況下發(fā)生生意外風險。對對于新進入的的供方，除需需提供相關資資質文件等書書面資料，還還需要進行生生產現(xiàn)場、工工程案例的實實地考察，以以防聽信供應應商一面之詞詞，引狼入室室。案例如下下：關于控制外墻石材材色差的思考考材料設備部***【事實描述】在大型房地產開發(fā)發(fā)項目中，如如何控制外墻墻甲供石材色色差是材料設設備采購工作作中的重中之之重。某項目目玉蘭公寓1#、13#樓主體板材材自2008年4月份開始供供應時，便遇遇到新疆的惡惡劣天氣，經經常下雪，致致使石材毛板板供應無法完完全滿足工程程施工進度需需求。在我方方多次催促下下，石材供應應商雖然花費費了較大精力力運來毛板，但但色差較為明明顯。另自6月份開始，毛毛板由于是分分批次供貨、礦礦點不同，板板材開始出現(xiàn)現(xiàn)較多較雜的的顏色，而且且加工廠地和和工地現(xiàn)場都都無法滿足石石材排版編號號的場地需求求，且每次送送至工地的成成品板十有八八九不合格，為為保證外立面面整體品質予予以退回。而而供應商也因因資金周轉的的問題導致毛毛板短缺，一一度出現(xiàn)要么么停止供應，要要么就是供應應的毛板顏色色五花八門的的局面。集團團公司物資采采購分管領導導吳總赴安徽徽對石材加工工廠進行了視視察后，明確確指示項目公公司必須想盡盡一切辦法嚴嚴控石材毛板板色差。為了最大限度地控控制石材色差差問題，我方方責令石材加加工廠先停止止加工（工地地也因此停工工20余天）；針針對已上墻的的石材進行選選樣，由材料料設備部協(xié)同同石材供應商商再次赴新疆疆奇臺縣對多多個礦口進行行考察并選擇擇毛板。為了了確保兩幢樓樓能如期落架架、外立面石石材整體感觀觀效果統(tǒng)一，公公司多次組織織石材供應單單位、施工單單位召開專題題協(xié)調會議，并并給予了供應應商最大限度度的幫助，最最終確保了玉玉蘭公寓1#、13#如期落架，外外墻石材色差差也在多次處處理和整改后后整體感觀質質量得到基本本保證?！景咐治觥?、提前全面考察供供應商綜合實實力，尤其是是石材加工廠廠規(guī)模、技術術力量、場地地、運輸能力力、排版編號號的能力等，避避免因加工人人力不足或運運輸上的脫節(jié)節(jié)影響正常供供應。2、與供應商進行積積極有效的溝溝通，讓供應應商真正地了了解**集團“真誠、善意意、精致、完完美”的文化理念念、認認真真真地為**集團做好好各項材料設設備服務工作作。3、具體到石材色差差控制工作中中，首先應從從毛板開始著著手，加工廠廠必須有實力力對每一批石石材供應計劃劃單進行批量量生產；根據據施工單位提提報的采購計計劃單進行排排版、平鋪展展開、挑選、剔剔除顏色不合合格的石材，并并進行過渡弱弱化處理以控控制色差，最最終對排版好好的石材進行行編號，以便便石材施工時時按照編號進進行施工；在在現(xiàn)場石材的的驗收工作中中石材加工廠廠需對現(xiàn)有的的毛板進行篩篩選，并經我我方、施工單單位及監(jiān)理三三方驗收、排排版編號后裝裝車運至工地地。9、商務談判專業(yè)采購人員需具具備一定的商商務談判技巧巧。采購過程程中，商務談談判無處不在在，我們在談談判中應本著著兼顧雙方利利益的原則、注注重把握時間間、信息、談談判心理，以以使得在談判判中處于優(yōu)勢勢地位。購買買同一樣東西西，甲可能花花了1萬元買一份份，而乙可能能花了8000元買一份，丙丙可能花了1.2萬元買了2份，這就是是在談判過程程中運用不同同策略的結果果，孰對孰錯錯，一目了然然。成功的商商務談判案例例如下：靈活運用“拒絕--退讓”的商務談判判策略材料設備部**【事實描述】根據片區(qū)成本部意意見，某項目目二期石材采采購合同實行行總價閉口、按按施工圖紙包包干。經討論論，項目公司司要求石材供供應單位承擔擔因工程量清清單不符而造造成的風險及及損失，并約約定如實際供供貨數(shù)量超出出合同清單量量，費用由石石材單位自行行承擔，如實實際供貨數(shù)量量少于合同清清單量，需按按實際供貨數(shù)數(shù)量結算。這這就要求石材材供應單位對對合同清單及及現(xiàn)場非常的的熟悉，但由由于最初報價價過程中圖紙紙的不完善、現(xiàn)現(xiàn)場也不具備備充分勘測的的條件，加之之以往均為按按時結算，所所以石材單位位對該項看似似“霸道”的結算條款款抵觸情緒非非常大。在與石材單位進行行談判前，項項目公司已充充分預料到其其反映，因此此已有所對策策：將合同的的其他相關條條款條件故意意抬高，尤其其是在石材單單位關心的付付款方式等問問題上，設置置了苛刻條件件，并在與石石材單位談判判過程中拒絕絕讓步，始終終堅持我方觀觀點，談判就就這樣僵持了了兩天。兩天天后石材單位位堅持不住了了，主動找我我方進行溝通通，希望有所所轉圜，但對對結算條款仍仍堅決不接受受。見時機成成熟，我方提提出可以在合合同其他條款款做些妥協(xié)，但但要求對方必必須接受相關關結算條款，最最后石材單位位基于我方讓讓步的基礎上上最終接受了了我方的要求求?！景咐治觥啃睦韺W中有則“拒拒絕退讓”的策略，也即俗俗語中說的“你敬我一尺尺，我就要敬敬你一丈”，如果別人人對我們做出出讓步，我們們也有義務做做出讓步。例例：想借1萬元，先開開口5萬，等拒絕絕后，改成2萬，再被拒拒絕后，由于于對方不好意意思，成功借借到1萬的幾率會會高很多。我我們應該合理理的利用心理理學的武器，當當需要善意地地影響別人時時，有效的發(fā)發(fā)揮其威力，當當面臨別人設設下的陷阱時時及時地躲避避并給予有力力地還擊。堅持原則靈活活議價材料設備部***【事實描述】濟南海爾**由海海爾方控股，山山東區(qū)域分部部適度考慮股股東雙方利益益，安排青島島海爾家居就就濟南******公寓櫥櫥柜與設計公公司、項目公公司工程部進進行前期對接接、出樣、評評審，2010年5月份確定最最終方案。在在******櫥柜及廚房房電器展開的的詢議價工作作中，鑒于青青島海爾家居居公司報價極極高（初始報報價為1262..2848萬元，二次次報價為1133..2922萬元）且不不愿下浮，濟濟南采購組依依據最終評審審確認的櫥柜柜深化方案、用用材標準及物物料圖片，并并結合集團戰(zhàn)戰(zhàn)略供方資源源優(yōu)勢，對櫥櫥柜及廚房電電器分別進行行了詢價、比比價工作。在櫥柜詢價中，鑒鑒于濟南項目目公司的特殊殊情況，山東東區(qū)域分部依依托集團戰(zhàn)略略供方較為合合理的價格，在在分析、掌握握充分依據后后，針對青島島海爾家居報報價明顯偏高高的分項提出出質疑，采取取要求其或是是單項降價，或或是作總體下下浮，否則將將向集團公司司征詢直接向向戰(zhàn)略供方訂訂購本批櫥柜柜的議價策略略，迫使青島島海爾家居報報價下調至480.66526萬元。另通通過其它渠道道信息了解到到櫥柜雖是由由海爾廚房公公司生產的，但但是通過青島島海爾家居公公司向外拓展展業(yè)務（海爾爾家居收取10%的管理費），材材料設備部提提出由青島海海爾廚房公司司直接供應，進進一步迫使海海爾家居下調調至432.5582萬元。在經經過一系列價價格談判后發(fā)發(fā)現(xiàn)其櫥柜報報價仍較德意意櫥柜、歐琳琳櫥柜分別高高出21.35526萬元（5.19%）、18.97795萬元（4.59%），且不肯肯下浮。為最大程度地控制制項目采購成成本，于5月底山東區(qū)區(qū)域分部將海海爾家居報價價提交集團材材料設備部初初審，并請求求集團材料設設備部出面與與海爾方進行行集團層面議議價，促使海海爾方對價格格進一步下浮浮，最終由初初始報價618.88889萬元核定為411.114434萬元，此為為三家報價最最低價。在廚房電器詢價過過程中，山東東區(qū)域分部選選取了在***集團多個項項目中廣泛使使用的西門子子電器與海爾爾廚房電器進進行方案、報報價對比，并并結合對海爾爾賣場的摸底底情況等積極極有效地詢價價方式，最終終成功使得青青島海爾家居居的報價由初初始的643.33559萬元下調至437.88264萬元?！景咐治觥吭诓牧显O備采購過過程中，作為為材料采購人人員需充分注注重談判技巧巧的靈活運用用，根據談判判的各個階段段進程進行多多方面、多角角度的信息收收集工作，并并根據談判目目標適時變動動談判策略及及談判方式。山東區(qū)域分部與青青島**家居就本本批櫥柜的價價格進行了長長達半年的商商務談判，過過程中充分以以項目利益為為重，指導項項目完成成本本分析，做好好談判前準備備工作，深度度把握項目公公司的特殊情情況、海爾與與**兩大集團團的合作關系系，調動、利利用一切資源源（特別是***集團材料料系統(tǒng)資源），適適時變動戰(zhàn)略略和戰(zhàn)術，以以有理有據、原原則與靈活性性相結合的方方式，迫使海海爾家居以從從未有過的作作價方式承接接******2#樓的櫥柜及及家電業(yè)務，較較項目公司預預算成本節(jié)約約了近400萬元。不僅僅如此，海爾爾方還對***材料采購系系統(tǒng)人員的敬敬業(yè)精神及強強烈的成本意意識極為肯定定，也得到了了項目公司各各股東方領導導的充分認可可。10、供方風險控制防范供方風險是控控制采購成本本的前提，常常采取的措施施是實地考察察。我們的供供應商無非是是廠家或代理理、經銷商，考考察廠家時，我我們需要了解解具體的資質質、規(guī)模、產產能、服務能能力、行業(yè)規(guī)規(guī)范、技術標標準等，對于于代理、經銷銷商的考察除除了核對其產產品的廠家信信息，還需要要驗證相關授授權證書、工工程案例、經經濟實力等，以以獲得客觀的的評價。另外外對涉及進口口的材料設備備，需要充分分考慮供貨周周期及潛在風風險，最好能能有能有替代代采購方案。案案例如下：供應商風險控制與與管理材料設備部****【事實描述】濟南全運村一期工工期極為緊張張，瓷磚采購購數(shù)量巨大約約計33萬平米，這這給供應商的的生產能力、供供貨能力、資資金墊付能力力等各方面能能力提出了較較高的要求。為為確保全運村村瓷磚供貨滿滿足工程進度度要求，山東東區(qū)域分部針針對瓷磚供應應商進行了有有效的風險控控制與管理：：一、優(yōu)先考慮國內內瓷磚行業(yè)中中領先的生產產廠家，并進進行實地考察察。通過與生生產廠家高層層的充分交流流，使其意識識到全運村建建設的重要性性，并將該項項目瓷磚供貨貨納入重點保保障項目。二、根據項目成本本測算及分析析，在采購計計劃量基礎上上放大10%作為合同簽簽訂數(shù)量，并并要求廠家根根據進場批次次及色號進行行額外備貨，以以備日后維修修，這項措施施在日后交付付維修中發(fā)揮揮了關鍵性作作用。三、在合同流程審審批過程中，要要求供應商協(xié)協(xié)調生產廠家家提前備貨，避避免待合同簽簽訂后才安排排生產，有效效縮短了供貨貨周期。四、合同簽訂后，要要求供應商提提前送貨至工工地。在現(xiàn)場場未完全具備備存放條件的的情況下要求求瓷磚提前進進場：車輛可可通行的，要要求供應商將將瓷磚存放于于各樓棟之間間；如沒有條條件則放置于于道路兩側，有有效地預防了了供應商供貨貨不及時拖延延工期；同時時要求廠家提提前生產備貨貨于廠家倉庫庫，待現(xiàn)場條條件具備后第第一時間運至至工地指定地地點。通過以上措施有效效規(guī)避了供貨貨風險，保證證了全運村一一期瓷磚供貨貨順利完成?！景咐治觥酷槍Σ少彅?shù)量大、工工期緊的工程程，選擇綜合合實力較強的的材料設備生生產廠家，提提高廠家對項項目的重視度度，并提前要要求廠家進行行備料，在合合同簽訂時注注意采購數(shù)量量控制，待合合同簽訂后提提前要求供應應商備貨至工工地，將主動動權牢牢掌握握于手中，有有效保證物資資供應。過程程中對新供方方的選擇，特特別是關鍵材材料設備的供供方選擇上，注注重做好供方方風險防范工工作，通過實實地考察有效效預防不良供供應商混入***集團供方方系統(tǒng)；同時時對已入圍供供應商的管理理上也不應放放松，避免供供應商因松懈懈造成供貨延延誤，因此在在供應商的風風險控制及管管理上要時刻刻警惕，并注注意在平時與與供應商的交交流溝通中時時刻提醒，做做到有效預防防并通力合作作，培養(yǎng)其成成為**集團物資資采購系統(tǒng)的的優(yōu)質供應商商。有效控制供方風險險材料設備部***【事實描述一】濟南全運村建設初初期由于各種種因素，項目目運作時間極極短。在當時時邊出圖邊施施工中，人防防設計成為所所有施工的先先決條件。2008年4月材料設備備部普一接手手人防門采購購便立即意識識到其有可能能成為影響基基礎結構施工工工期的重要要因素，因此此根據對山東東區(qū)域近十家家人防門廠的的了解，重點點對六家人防防門生產廠家家進行了實地地考察。在與與工程管理部部一起考察的的過程中，了了解到山東中中昊人防設備備廠的生產規(guī)規(guī)模、半成品品數(shù)量、原材材料備存數(shù)量量、大型工程程承接案例數(shù)數(shù)量均明顯超超越了其它五五家廠家；且且過程中以資資深材料采購購人員對邊出出圖邊施工的的情況判斷，未未來的采購周周期不僅不會會寬裕且有可可能極短，只只有山東中昊昊人防能滿足足短期內大批批量供貨的能能力，因此在在后續(xù)的快速速招標過程中中，重點與山山東中昊人防防進行了價格格協(xié)商，最終終達成了較為為理想的采購購價格。事后后曾有過工程程部拿到人防防圖后要求三三天內到貨的的情況，山東東中昊人防均均滿足了工期期要求，也從從另一側面較較好地驗證了了材料采購人人員的判斷?！景咐治觥吭陬愃迫\村這樣樣的搶工工程程中，任何材材料設備供貨貨周期的拖延延都將帶來極極為嚴重的后后果，同時也也將失去其它它部門的尊重重，因此在供供方選取中供供貨能力成了了最重要的因因素之一，材材料采購人員員必須將延期期交貨的風險險控制預見性性地提前完成成。如果當時時的材料采購購人員沒有相相關經驗及對對供應商供貨貨能力風險的的判斷能力，聽聽取部分人員員“是否選擇兩兩家廠家進行行對比”就有可能對對工期造成重重大影響，使使全運村這一一“不可能完成成的任務”面臨確實完完不成的巨大大政治、經濟濟風險，此一一案例也可供供沈陽全運村村項目借鑒?！臼聦嵜枋龆咳\村一期為集中中建設工程，涵涵蓋酒店、公公寓、住宅、會會所等多種建建筑形態(tài)，僅僅全運村住宅宅項目建筑面面積就約50萬平米，相相應的鋁合金金門窗面積達達5萬平米以上上，還需要外外加數(shù)萬平方方的陽臺玻璃璃欄板。在廠廠家選擇初期期階段，材料料設備部即以以廠家的生產產規(guī)模、單一一大面積工程程實例作為供供方選取最先先考慮的重點點，邀請包括括安徽新視野野在內的五家家單位進行招招投標，而最最終則是以安安徽新視野（在在合肥給地產產前十的萬科科、中海、華華潤及**合肥整個個桂花園項目目制作鋁合金金且評價極佳佳，現(xiàn)已升級級為集團B級合格供方方）為主、青青島威馬明遠遠（**北京鋁業(yè)業(yè)改制而來技技術實力一流流、制作設備備先進、對***的產品高高度認知）這這兩家單位作作為全運村鋁鋁合金門窗的的中標單位。事事后證明，這這兩家單位在在工程建設過過程中不僅沒沒有拖延任何何工期，且工工程質量較佳佳，是整個全全運村建設后后期過程中沒沒有被批評拖拖工期或質量量問題，獲得得項目公司一一致認可的三三家單位之一一（另一家為為寧波大榭龍龍杰鐵藝有限限公司）?！景咐治觥坑缮鲜霭咐梢钥纯闯?，在工期期緊、工程量量大的工程中中，供應商供供貨能力必須須作為最重要要的考核依據據之一，而工工程業(yè)績、尤尤其是為大型型工程或房地地產行業(yè)中排排名靠前的企企業(yè)承接工程程的實績將是是其最好的證證明。簡單的的道理即是：：供應商的生生產規(guī)模及供供貨能力不可可能因為你的的工程而突然然加大；能被被大公司選中中必然是其綜綜合能力均較較好，而能與與大公司長期期合作則更是是其質量、服服務等的最好好的評判依據據。如果了解解了這一點，在在供應商選擇擇過程中，就就應敢于向領領導說明情況況、提出建議議，有效規(guī)避避因供貨能力力問題而帶來來的風險。三、采購合同階段段11、合同文本控制風險，兼顧效效率的做法是是采用標準合合同文本，目目前我們按材材料分類已梳梳理出石材、消消防泵、潔具具龍頭、電器器、地板等26類標準合同同文本。選用用合同的原則則是盡量套用用標準文本，如如無法套用，自自行擬定合同同稿由相關部部門會簽，避避免直接使用用供應商提供供的合同文本本。針對合同同的這一措施施降低了采購購潛在風險，保保證成本可控控。案例如下下：合同文本中應對工工作界面進行行細化材料設備部***【事實描述】2009年10月月份在某項目目的人防門安安裝施工中，總總包單位及人人防門分包單單位中沒有一一家愿意承攬攬焊接避雷扁扁鐵與人防門門門框的聯(lián)接接工作，理由由是其合同中中未予明確。經經協(xié)調,最終由總包包單位施工。但但通過以下總總包施工合同同中對人防門門工作界面劃劃分的內容約約定，可以看看出并沒有明明確要求其承承攬防雷接地地聯(lián)接工作及及防雷檢測工工作；人防門門分包合同中中也未設定，造造成了工作真真空。界面產品名稱完成面接收面完成單位工作內容接收單位工作內容人防門土建總包（1）預埋階段（門框框）：鋼筋安安裝完成，提提供基準線，并并進行定位，提提供配電箱、電電焊機方便對對方使用，配配合吊運、電電焊安裝。（2）門扇安裝階段：：粉刷完成，涂涂料留最后一一遍，并協(xié)助助人防廠家配配合搬運、安安裝，提供照照明。人防廠家完成門框、門扇安安裝，首次成成品保護后移移交給土建總總包。【案例分析】在工程施工過程中中，很多甲方方分包工程及及材料設備安安裝工作需與與總包單位配配合進行。雖雖然總包合同同中有工作界界面劃分，但但語言表達不不夠明晰、具具體化，工作作內容有遺漏漏；分包合同同也未予設定定，造成雙方方在施工中因因牽涉到彼此此的經濟利益益而互相推卸卸責任。因此此加強合同工工作界面細化化確認工作，應應充分做到總總包與分包單單位間即不重重復工作內容容，又無遺漏漏分項，清晰晰、明確、銜銜接無縫，避避免因為工作作界面而產生生的糾紛與成成本。套用標準合同文本本有效控制采采購風險材料設備部***【事實描述】某項目玉蘭花園一一期建筑面積積約31萬平方米，其其中鋼材為甲甲供材料。為為確保鋼材招招投標工作的的順利展開并并避免后期合合同簽訂時出出現(xiàn)歧義，在在前期招標文文件中即約定定各類規(guī)格鋼鋼材的品牌及及報價標準；；另因部分標標段高層（層層高20-32層）對鋼材材質量要求極極高，用量極極大，也對盤盤螺實行過磅磅驗收的條款款予以了約定定。經招投標最終確定定了鋼材中標標單位，在合合同簽訂時基基本套用了集集團鋼材標準準合同文本，另另結合項目實實際，對原合合同中的相關關事項作了完完善：1、鋼廠供應范圍。原原合同中浙江江范圍尤其是是杭州的鋼廠廠較多，未充充分考慮北方方或山東當?shù)氐劁摬牡氖袌鰣鎏攸c及主要要鋼廠區(qū)域性性供貨因素，因因此對部分大大鋼廠及生產產小盤螺的生生產鋼廠進行行了必要的擴擴展。2、小盤螺驗收標準準。據了解，盤盤螺在調直過過程中，調直直廠家有可能能進行過度拉拉拔，不僅造造成重大質量量隱患，還將將給加工方或或是供應方帶帶來相當大的的不當?shù)美?，因因此在鋼材購購銷合同中進進行了必要的的調整、補充充與完善。3、鋼材供貨時間。原原標準合同中中未作相應約約定，而根據據以往的采購購經驗，鋼材材每年總會有有一段時間價價格波動幅度度較大，當日日與次日的價價格出入可能能高達數(shù)百元元。為了防止止對此約定不不詳產生的糾糾紛，特別對對此制定了詳詳細條款，此此外還對周六六、周日等節(jié)節(jié)假日的價格格計取進行了了詳細約定，并并對延誤交貨貨的鋼材價格格計取方式按按有利于我方方的方式進行行約定，對工工期延誤作相相應處罰。【案例分析】套用集團標準合同同文本大大減減少了合同編編制時間，提提高了工作效效率；通過完完善合同條款款、對所有模模糊地帶進行行明確界定，杜杜絕可能的隱隱患、有效控控制風險，防防止合同因素素導致的成本本增加，加大大了對供應商商的約束力度度，確保質量量，確保公司司利益及供應應商合理利益益，實現(xiàn)雙贏贏。12、優(yōu)化技術標準材料設備技術標準準的底線是***標準，但但各項目還需需要根據各自自實際定位確確認自己的技技術標準。對對此，須做到到不盲目套用用，適合本項項目定位的標標準才是最經經濟的。如售售價5萬/平米的項目目選用7大件進口電電梯，而售價價1.5萬/平米的項目目采用全合資資電梯標準即即可，不必過過高。因為后后者的項目定定位針對的人人群不會太關關注，更不會會為此買單，這這部分多花的的成本，無疑疑是白白的浪浪費。因此優(yōu)優(yōu)化技術標準準能夠大大的的降低采購成成本，案例如如下：電梯的選型與成本本把控材料設備部***【事實描述】作為山東膠州市第第一家五星級級酒店，在膠膠州喜來登酒酒店項目的電電梯選型中，初初期配置參照照濟南喜來登登酒店電梯標標準，即酒店店的四臺主客客梯、******的四臺臺客梯主要部部件均采用進進口產品（價價格是國產電電梯部件的2-4倍不等）。經過對項目所在地地狀況進行分分析了解，膠膠州作為青島島的縣級市，也也是一個房產產市場普遍價價格在4000元、高檔房房價在6000元左右的三三線城市，因因此在后續(xù)的的電梯配置選選型中，僅要要求酒店主客客梯的最重要要部件曳引機機原裝進口（基基于載重、速速度及大轎廂廂的需要，國國產部件無法法滿足要求），其其它部件采用用國產件，其其余部位的電電梯采用國產產電梯，最終終不僅滿足了了酒店電梯的的高檔配置要要求、功能要要求，且在總總體上減少了了大額成本投投入（與初期期配置標準相相比，可節(jié)約約成本500萬元左右）?！景咐治觥坑缮鲜霭咐梢钥纯闯觯绻麑椖康亩ㄎ晃徊粔蚯逦?、對對所采購設備備的價格差異異了解不深、對對項目所在地地狀況不深入入分析，就會會盲從一些“高標、高配配、高檔”最終“高價”的不合理數(shù)“高”結果。此外外，在酒店電電梯這類使用用頻率較高、客客戶層級較高高、對舒適度度要求較高的的電梯采購過過程中，應加加強對安裝質質量的把控，要要求供方提供供酒店電梯專專業(yè)安裝班組組；在電梯的的導軌配置中中，適當提高高主輔導軌的的重量，以保保障電梯將來來的安全性能能和使用性能能。在未來的電梯選型型中，加強對對各項目公司司電梯選型標標準的審核，特特別是在進口口電梯的選型型過程中更應應加強控制，電梯品質要求的提升可能會使得造價提高，這時就需要因地制宜，進行合理的分析和有效的把控。優(yōu)化設計方案材料設備部***【事實描述一】根據以往采購經驗驗及對材料價價格趨勢的判判斷，在多項項材料的定價價特別是全運運村橋架定價價過程中，發(fā)發(fā)現(xiàn)原設計的的橋架規(guī)格過過大、材質過過厚、工藝要要求明顯過高高，因此通過過向規(guī)劃設計計部提出變更更橋架厚度、工工藝的建議，同同時針對下半半年銅材、鋼鋼材價格行情情的走勢及工工程進度要求求分批次、分分標段地適時時核定橋架品品牌及價格。最最終按調整后后型號核定的的橋架基本在在300元/米以內，而而按原設計工工藝的最高規(guī)規(guī)格單價達600元/米以上，僅僅此一項材料料節(jié)約采購成成本約200萬元。【事實描述二】奧體酒店鍋爐不銹銹鋼煙囪?？伎紤]舟山喜來來登酒店采用用雙層不銹鋼鋼煙囪成本較高，通通過鍋爐設備備招標、匯總總分析各投標標商煙囪報價價，與酒店工工程部一起多多次對投標商商的優(yōu)化方案案進行評審，并并經與設計溝溝通對鍋爐不不銹鋼煙囪的的內層及外層層材質進行了了調整，節(jié)約約采購成本100余萬元。【案例分析】通過以以上兩個案例例可以看出，根根據工程現(xiàn)場場實際，緊密密結合項目產產品定位，以以經驗與責任任心向公司或或其它職能部部門提出合理理化建議，在在確保產品品品質、滿足標標準規(guī)范要求求，降低采購購成本方面也也取得了較為為顯著的成果果。13、付款方式和節(jié)奏奏資金均需要統(tǒng)籌，資資金也有時間間效應。同樣樣100萬在你最需需要用他的時時候，和平常常時候對你的的意義也是不不同的。2010年1月的100萬和2011年1月的100萬價值也是是不同的。明明白了這些道道理，我們就就可以根據各各自項目的現(xiàn)現(xiàn)金流情況，合合理安排資金金計劃，具體體落實到每一一單合同的付付款方式和節(jié)節(jié)奏，以最小小的現(xiàn)金周轉轉成本保證項項目的正常材材料供應，從從某種意義上上也是降低了了采購成本。案案例如下：合理把控付款方式式和節(jié)奏材料設備部**【事實描述】某項目工程管理部部提報了B組團污水泵泵站采購計劃劃表，數(shù)量為為15套。材料設設備部在開始始著手B組團污水泵泵站采購工作作的同時，考考慮如將C組團37套污水泵站站與B組團一并采采購，不僅可可以提高采購購效率，而且且可以向合作作供方爭取最最大限度的優(yōu)優(yōu)惠空間。經經多次洽談，最最終報價較單單獨簽訂B組團、C組團的合同同價優(yōu)惠至少少3萬元。該污水泵站合同總總價95萬元，按正正常簽訂的合合同付款方式式中預付款應應為合同總價價的30%，即28.5萬。鑒于B組團和C組團分批次次交貨，且交交貨期存在近近一年的時間間差，此時如如全部考慮合合同總價的30%預付款，勢勢必會造成C組團批次貨貨物預付款的的資金占用。所所以在滿足交交貨時間及批批次供貨的情情況下，分組組團進行預付付款支付，有有效統(tǒng)籌資金金，避免資金金的無效占用用。即付款方方式約定為：：合同簽訂后后，甲方支付付每批次訂購購貨物總價的的30%預付款(B組團預付款8.5萬,C組團預付款20.5萬)，每批次貨貨物到貨支付付該批次貨物物總價的80%，安裝調試試驗收后支付付至該批次95%，余款5%為質保金?！景咐治觥侩S著集團戰(zhàn)略化發(fā)發(fā)展步伐的加加快，各項目目或項目間同同類材料設備備采購數(shù)量較較大的情況普普遍存在，采采用集團戰(zhàn)略略化集中采購購、聯(lián)合采購購，推進區(qū)域域管理效能，整整合采購資源源，可以大大大地節(jié)約采購購成本，減少少不必要的人人力資源浪費費，提高采購購效率。在實實際采購工作作中，由于工工程進度的原原因，材料分分批次采購情情況比較常見見，這也增加加了我們采購購工作的難度度，同時不利利于成本的控控制。鑒于種種種情況的考考慮，統(tǒng)籌安安排材料設備備采購工作，統(tǒng)統(tǒng)籌考慮資金金支付，可整整體簽訂合同同的盡可能整整體簽訂合同同，明確付款款節(jié)點，可以以有效規(guī)避上上面案例20.5萬資金無效效占用一年時時間之久的情情況發(fā)生。14、簽證與變更管理理工程項目上的簽證證和變更是在在所難免的，但但每發(fā)生一單單就可能額外外的增加采購購成本。采購購專業(yè)人員需需充分利用廠廠家資源，運運用專業(yè)所長長，提出合理理建議，盡量量保證原方案案不變，不增增加或少增加加額外成本。案案例如下：堅持采購原則降低采購成成本材料設備部****【事實描述】某項目百合公寓中中煙道止回閥閥為甲定乙供供材料，總包包單位上報工工程聯(lián)系單要要求確認供應應單位及價格格（上報單位位共計三家、材材料單價62元/只）。材料料設備部按其其提供的聯(lián)系系方式進行詢詢價，三家單單位報價在56元/只-65元/只之間，與與施工單位報報價基本持平平。依照以往往采購經驗，考考慮施工單位位上報材料價價格簽證時多多會附加管理理費及合理利利潤，且最終終與我方結算算時更會有總總價下浮，材材料采購人員員由此判斷此此三家供應商商報價是與施施工單位協(xié)商商后的報價，并并未按照市場場價進行報價價。經詢價、比比價，發(fā)現(xiàn)市市場價格遠低低于施工單位位報價，最終終按20元/只（含安裝裝）簽復；但但施工單位以以簽證價格過過低、所采購購產品無法保保證質量為由由，堅持62元/只，雖通過過成本管理部部、工程管理理部居中協(xié)調調，雙方在價價格上扔僵持持不下，最終終經工程分管管領導協(xié)調決決定煙道止回回閥直接甲供供，此項材料料節(jié)約成本15萬余元。【案例分析】1、作作為材料采購購人員，平時時接觸價格簽簽證較多，對對常規(guī)材料的的市場價格須須有大致了解解，做到心中中有數(shù)；2、平時應多留意施施工單位上報報材料價格，注注意總結規(guī)律律；3、注重積累供應商商資源，即使使無需甲供的的材料，對供供應商所遞交交的資料仍進進行登記，以以便于后期材材料詢價比價價工作的順利利展開。簽證與變更管理材料設備部****【事實描述】2010年3月在在對戶內UPVC排水管詢價價后，某項目目工程管理部部以工程聯(lián)系系單形式將指指定價格及品品牌發(fā)給總包包單位?？偘鼏挝槐硎菊J認可并依工程程施工進度進進行了采購安安裝。但10月8日總包單位提提出因建材價價格上漲明顯顯，管材供應應商將價格上上調多個百分分點，原核定定價格無法購購買，要求在在原核定價格格的基礎上調調5%，并將施工工聯(lián)系單發(fā)至至工程管理部部要求進行簽簽證。材料采采購人員在對對管材市場價價格的波動情情況進行詢證證時，發(fā)現(xiàn)管管材因原材料料因素的確存存在價格上漲漲，但不到5%；而當?shù)亟浗涗N商考慮與與**的長期合合作也未上調調價格。據了了解，該總包包單位管材由由外地經銷商商供應，因此此無法了解是是否存在價格格上調的事實實，也無法從從中進行溝通通協(xié)調；而且且該項目有2個總包單位位，另外一個個總包單位并并未要求進行行價格上調，因因此對于此總總包單位提出出的UPVC排水管材價價格上調的簽簽證未予同意意。經初步統(tǒng)統(tǒng)計，該項目目中UPVC排水管材節(jié)節(jié)約了采購成成本約20萬元?！景咐治觥渴┕み^程中材料市市場價格的波波動在所難免免，對于一些些波動性較大大的材料可依依當?shù)匦畔r價執(zhí)行；對于于波動性不大大的材料，在在采購或核價價初期就需跟跟廠家明確其其充分考慮市市場價格風險險因素，價格格在合同履行行及供貨過程程中不得進行行調整。對于于給施工單位位的核價也明明確此價格不不再另行調整整；或在工作作聯(lián)系單中約約定價格的波波動范圍；另另外，在供方方選取時盡量量選擇與***集團長期合合作的單位，他他們不會因為為市場價格的的微小變動提提出簽證索賠賠，這樣可以以盡可能的減減少由于材料料設備價格給給項目建設成成本帶來的很很多不確定因因素。15、稅費成本材料的進口關稅、消消費稅、資源源稅和不能抵抵扣的增值稅稅進項稅額及及相應的教育育費附加，采采購過程中發(fā)發(fā)生的倉儲費費、包裝費、保保險費，運輸輸途中的合理理損耗、入庫庫前的挑選整整理費用等都都可以計入材材料采購成本本。做到合理避避稅，可控制采購成成本，案例如如下：合理規(guī)避稅費材料設備部****【事實描述一】某項目確定選用原原裝進口電梯梯，按供貨周周期六個月考考慮并預留了了提前量。但但在工程施工工過程中遇到到了不可預見見的情況，致致使整個項目目工期延后，直直接導致已排排產出貨的電電梯存放在廠廠家倉庫長達達半年以上，廠廠家提出索賠賠倉儲費用?！景咐治觥吭跐M足材料設備生生產加工周期期的前提下，結結合現(xiàn)場施工工進度合理約約定到貨時間間，避免倉儲儲費用。一般般而言，電梯梯免倉儲費用用時間為一個個月左右，如如超出一個月月，電梯廠家家就會提出索索要倉儲費用用；另電梯實實際安裝進場場時間如遠遠遠滯后于合同同中的約定時時間，加之施施工現(xiàn)場沒有有電梯設備堆堆放場地而只只能存放于廠廠家倉庫，造造成采購的被被動，額外增增加了采購成成本。因此預預見此類問題題時應注意與與廠家隨時溝溝通，達成共共識，提前做做好相關善后后工作，或在在合同條款中中約定類似情情況的處理方方案?！臼聦嵜枋龆磕稠椖恳虿捎么罅苛康牡聡M口口衛(wèi)生潔具，花花費資金巨大大。項目公司司針對如何降降低施工單位位安裝取費、減減少施工單位位營業(yè)稅方面面進行了進行行深入探討，最最后通過改變變安裝取費標標準、采用甲甲供方式實施施精裝修材料料采購，合理理降低了工程程成本，達到到了預期效果果?！景咐治觥酷槍坠┎牧现械牡倪M口衛(wèi)生潔潔具，按照材材料價格百分分比記取形式式發(fā)現(xiàn)安裝費費過高。按照照集團慣例及及現(xiàn)場實際情情況，與精裝裝修施工單位位進行緊密磋磋商、達成共共識，按照單單件不同規(guī)格格鎖定固定人人工費用形式式來計取安裝裝費。與原計計費方式對比比不僅降低了了工程成本，且且進口衛(wèi)生潔潔具材料費不不計入精裝修修工程成本，規(guī)規(guī)避了施工單單位營業(yè)稅，效效果較好。在現(xiàn)在的精裝修工工程中有很多多高端產品，且且價格昂貴，占占用大量資金金，但由以上上案例可以看看出如何降低低精裝工程造造價其實大有有文章可做。四、供應商考評及及管理階段16、供方評價招標決標后，針對對中標單位填填寫供方評價價表，只有供供方評價合格格，方視為合合格供方，才才能簽訂采購購合同。合作作結束后，就就合同履行情情況對供應商商進行評估，評評估結果在供供應商庫中更更新體現(xiàn)。從從風險源頭的的有效控制，避避免了采購成成本的意外損損失。案例如如下：注重供方評價、規(guī)規(guī)避采購風險險材料設備部***【事實描述】濟南喜來登酒店鍋鍋爐招標在總總結了舟山喜喜來登酒店鍋鍋爐采購及安安裝經驗的基基礎上，注重重對供方評價價及考核，提提高備選供方方入圍條件，要要求投標單位位不僅需提供供特種設備制制造資質、近近三年國內五五星級酒店及及類似的項目目成功案例，還還需提供安裝裝資質證書、設設計資質證書書、安裝資質質、鍋爐房安安裝工程項目目工程部人員員名單，并提提供有效的技技術資格證書書（質保體系系中的電工、焊焊工、起重工工等均須提供供上崗證書）。最終濟南喜來登酒酒店鍋爐房設設備安裝布置置合理，系統(tǒng)統(tǒng)安裝調試于于2009年5月21日完成，并于于2009年7月30日通過濟南壓壓力容器檢驗驗研究所驗收收，鍋爐房設設備采購、安安裝調試工作作安排有條不不紊，為濟南南喜來登酒店店如期開業(yè)提提供了重要保保障?！景咐治觥吭谌粘２牧显O備采采購過程中如如何行之有效效地規(guī)避采購購風險，重點點在于供方評評價和選擇；；在招標文件件制定過程中中便應充分考考慮采購風險險，制定科學學有效的評價價、選擇供方方的標準，并并作為確定中中標單位的評評標依據，這這樣不僅可以以提高評標效效率，降低成成本，還減少少了由于招標標決標時間過過長而影響整整個采供進度度。17、供應商庫管理良好的供應商資源源是我們控制制采購成本的的基礎。目前前我們的供應應商庫分A、B、C、D、E，E級為供方黒黒名單，D級為備選供供方、C級為合格供供方，合作過過5個項目評估估合格的C級即升為B級供方，A為戰(zhàn)略合作作供方。供方方分級管理后后，供應商之之間形成了無無形的競爭和和績效改進機機制，能夠加加強供方的積積極性和配合合意識，確保保在不降低品品質的前提下下有效控制采采購成本。案案例如下：積極有效的供應商商庫管理材料設備部***【事實描述】2010年5月份份集團材料設設備部對***集團各項目目電梯數(shù)據進進行匯總，根根據統(tǒng)計結果果預計2010--2011年度**集團各項項目電梯采購購量約為1000余臺，于2010年7月份啟動集集團電梯戰(zhàn)略略化集中采購購工作。本次次邀請招標單單位有以下四四家：集團A級供方：上海三菱菱電梯有限公公司；集團B級供主：日立電梯梯（中國）有有限公司；項目C級供方：天津奧的的斯有限公司司；備選供方：通力電電梯有限公司司。通力電梯梯是全球三大大品牌電梯公公司之一，在電梯行業(yè)業(yè)中一直是產產品和服務的的技術領導者者，擁有2300多項專利。針針對通力電梯KONEMonoSSpace型無機房-中國生產銷銷售的最成熟熟產品，本次次招標引入通通力電梯品牌牌，以增強競競爭機制。通過集團公司組織織的2010--2011電梯戰(zhàn)略采采購談判，上上海三菱、日日立電梯、通通力電梯均在在各自產品價價格、產品質質量、安裝配配合及售后服服務等各方面面提供了優(yōu)惠惠承諾，其中中上海三菱、日日立電梯公司司戰(zhàn)略協(xié)議價價較原單個項項目電梯合同同價優(yōu)惠了2%—9%不等，同時時上海三菱電電梯公司承諾諾在膠州酒店店項目免費提提供貨梯一臺臺，后期酒店店項目均參照照執(zhí)行。最終終根據供方商商務、技術、售售后服務體系系等評分原則則，本次集團團電梯招標確確定上海三菱菱、日立電梯梯、通力電梯梯作為集團戰(zhàn)戰(zhàn)略A級供方?！景咐治觥勘敬瓮ㄟ^量化的供供應商評