某地產(chǎn)項(xiàng)目限額管理作業(yè)指引

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.項(xiàng)目限額管理作業(yè)指引（試行版）編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人流程圖無(wú)指引概況指引目的1、本指引旨在強(qiáng)化化公司項(xiàng)目前前期及設(shè)計(jì)階階段的成本控控制；2、推進(jìn)設(shè)計(jì)階段成成本管理作業(yè)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、專專業(yè)化；3、掌握可靠成本信息息，保證影響響成本的主要要要素在設(shè)計(jì)階段段控制在合理理范圍，挖掘掘成本控制的的重點(diǎn)，以符符合公司成本本管理精細(xì)化化的要求。指引范圍適用于公司所屬獨(dú)獨(dú)資或合資并并由我司操盤盤項(xiàng)目，經(jīng)策委會(huì)審議確定的特殊項(xiàng)項(xiàng)目，其限額額指標(biāo)可作個(gè)個(gè)案處理，不不受本指引限限制，以成本委員會(huì)會(huì)審核的限額額指標(biāo)為準(zhǔn)。定義1、設(shè)計(jì)限額：是為了了保證項(xiàng)目成果的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性而制定定的，是設(shè)計(jì)計(jì)階段相關(guān)技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行控制的目目標(biāo)值，項(xiàng)目限額包括括成本限額設(shè)設(shè)計(jì)和主要指指標(biāo)的限量設(shè)設(shè)計(jì)。2、建筑面積：是指指GB/T550353—2005《建筑工程程建筑面積計(jì)計(jì)算規(guī)范》計(jì)計(jì)算的建筑面面積，全國(guó)統(tǒng)統(tǒng)一計(jì)算規(guī)則。3、裝修面積：指裝裝修范圍內(nèi)的的地面面積，其其中陽(yáng)臺(tái)、露露臺(tái)和帶裝修修的庭院按一一半面積計(jì)算算。4、贈(zèng)送面積：是指指不計(jì)算容積積率建筑面積積或計(jì)算一半半建筑面積的的區(qū)域，通過過外圍建筑門門窗的改造能能變成房間或或提高有效使使用面積的陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)。贈(zèng)送送面積需在策策委會(huì)紀(jì)要中中明確，限額額指標(biāo)可以分分開考核。5、項(xiàng)目檔次定位A“豪宅”指該項(xiàng)目平平均售價(jià)定位位為該區(qū)域中檔住住宅均價(jià)2000%及以上的項(xiàng)目目，且一線城城市銷售單方方建安成本占占售價(jià)比重不不超過20%，二線線及其他城市市銷售單方建安安成本占售價(jià)價(jià)比重不超過過25%；B“準(zhǔn)豪宅”指該項(xiàng)項(xiàng)目平均售價(jià)價(jià)定位為該區(qū)域中檔住住宅均價(jià)1440%~2000%（含140%）的項(xiàng)目，且且一線城市銷售售單方建安成成本占售價(jià)比比重不超過30%，二線及其其他城市銷售售單方建安成成本占售價(jià)比比重不超過35%；C“中檔住宅”指該該項(xiàng)目平均售售價(jià)定位為該該區(qū)域中檔住住宅均價(jià)80%~140%%（含80%）的項(xiàng)目，且且銷售單方建安安成本占售價(jià)價(jià)比重不超過過50%；D“普通住宅”指該該項(xiàng)目平均售售價(jià)定位為該該區(qū)域中檔住住宅均價(jià)80%以下的項(xiàng)目或銷售單方建安安成本占售價(jià)價(jià)比重超過50%。E若售價(jià)達(dá)到上述要要求，但是成成本比重超標(biāo)的，應(yīng)降低一一檔套用本限限額指標(biāo)。項(xiàng)項(xiàng)目檔次定位應(yīng)在在土地獲取時(shí)時(shí)在項(xiàng)目可行行性研究階段段明確。6、項(xiàng)目區(qū)域分類：A一線城市包括：北北京、上海、深深圳、廣州、天天津中心區(qū)；；B二線城市包括：蘇蘇州、南京、番禺、佛山、重慶、成都、珠海、武漢、杭州、長(zhǎng)沙、昆明、?？凇⑷齺喖捌渌?huì)城市的中心區(qū)及一線城市的非中心區(qū)項(xiàng)目；C其他城市包括：漳漳州、惠州及二線城市的的非中心區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目。7、限額指標(biāo)均為上上限。指引主導(dǎo)及參與部部門策劃設(shè)計(jì)中心、成成本管理部、項(xiàng)項(xiàng)目公司（部部）、精裝修景觀觀項(xiàng)目部、營(yíng)營(yíng)銷中心（商商業(yè)地產(chǎn)中心心）、地產(chǎn)財(cái)財(cái)務(wù)部、發(fā)展展部部門指引中承擔(dān)職責(zé)策劃設(shè)計(jì)中心成本管理部精裝修景觀項(xiàng)目部部1、成本管理部參與制制定及修訂項(xiàng)目的的限額成本管理指標(biāo)，監(jiān)督并統(tǒng)計(jì)計(jì)限額成本的執(zhí)行情情況；2、策劃設(shè)計(jì)中心組組織制定及修修訂限額設(shè)計(jì)計(jì)指標(biāo)，并協(xié)協(xié)助第二階段段成本目標(biāo)下下達(dá)限額設(shè)計(jì)計(jì)指標(biāo)；針對(duì)對(duì)具體項(xiàng)目的的限額指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行復(fù)核，監(jiān)監(jiān)督限額設(shè)計(jì)計(jì)的實(shí)施。3、精裝修景觀項(xiàng)目目部參與制定定及修訂公共共部位裝修、景景觀工程、樣樣板房等限額額指標(biāo)，監(jiān)督督相關(guān)限額設(shè)計(jì)計(jì)的實(shí)施。營(yíng)銷中心地產(chǎn)財(cái)務(wù)部協(xié)助統(tǒng)計(jì)營(yíng)銷費(fèi)用用相關(guān)數(shù)據(jù)，并并參與營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用限額指標(biāo)的的制定及修訂訂。城市公司設(shè)計(jì)部為限額設(shè)計(jì)的最終終實(shí)施部門，在策劃設(shè)計(jì)中心授權(quán)范圍內(nèi)，落實(shí)下達(dá)的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，在限額范圍內(nèi)指導(dǎo)設(shè)計(jì)，負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)成果的考核。城市工程成本管理理部1、根據(jù)設(shè)計(jì)成果復(fù)核核限額設(shè)計(jì)指指標(biāo)是否在范范圍內(nèi)，并及及時(shí)反饋到設(shè)設(shè)計(jì)主責(zé)部門門及設(shè)計(jì)管理理部門；2、收集統(tǒng)計(jì)所屬范范圍內(nèi)項(xiàng)目的的設(shè)計(jì)指標(biāo)，并并按照要求及及時(shí)反饋到總部成本管理理部。發(fā)展部在可行性研究報(bào)告告中要求相關(guān)關(guān)部門明確項(xiàng)項(xiàng)目檔次定位（豪豪宅、準(zhǔn)豪宅宅、中檔住宅宅、普通住宅宅）、售價(jià)、項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域分類類。工作程序項(xiàng)目限額內(nèi)容及范圍包括成本限額和主要指標(biāo)的限量控制，內(nèi)容見附表1。附表1序號(hào)指標(biāo)名稱備注1設(shè)計(jì)費(fèi)含規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑筑設(shè)計(jì)、總平平環(huán)境設(shè)計(jì)、室室內(nèi)設(shè)計(jì)（含含公共部位、會(huì)會(huì)所、樣板房房裝修）、專專項(xiàng)設(shè)計(jì)、審審圖及專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)顧問等費(fèi)費(fèi)用。精裝交交樓及臨時(shí)搭搭建的售樓處處設(shè)計(jì)費(fèi)不在在本設(shè)計(jì)費(fèi)限限額范圍內(nèi)。2營(yíng)銷費(fèi)項(xiàng)目為了銷售而發(fā)發(fā)生的各類費(fèi)費(fèi)用，包括營(yíng)營(yíng)銷管理費(fèi)、營(yíng)營(yíng)銷推廣費(fèi)、賣賣場(chǎng)營(yíng)造費(fèi)、中中介銷售代理理費(fèi)、物業(yè)管理及及客戶服務(wù)等等相關(guān)費(fèi)用。3鋼筋、砼含量結(jié)構(gòu)的鋼筋、砼單單位面積的含含量，包括結(jié)結(jié)構(gòu)、建筑造造型、女兒墻墻等構(gòu)件的鋼鋼筋及砼，需需要區(qū)分結(jié)構(gòu)構(gòu)類型、建筑高度、抗震等等級(jí)等分別列列控制指標(biāo)。為了防止單單純控制地下下室鋼筋及砼砼指標(biāo)而降低低車庫(kù)停車效效率，對(duì)地下下室車位占用用面積制定了了相關(guān)控制指指標(biāo)。4外立面門窗及鋁含含量外立面門窗工程在在本項(xiàng)目中的的平均實(shí)物量量單價(jià)、分?jǐn)倲偟降厣辖ㄖ娣e單方等等控制指標(biāo)，實(shí)實(shí)際控制包含含鋁含量控制制、鋁型材、涂涂層、玻璃、五五金件、開窗窗率等幾個(gè)方方面的控制。鋁含量控制：指單位位面積鋁合金金門窗的鋁型型材用量的控制，鋁型型材用量與框料斷面類類型、門窗分隔、開開窗數(shù)量、鋁鋁型材厚度等等因素有關(guān)。5外立面用材為外墻面的費(fèi)用分分?jǐn)偟降厣辖ㄖ娣e積的控制指標(biāo)，實(shí)實(shí)際控制包括括墻地比控制制、外墻面層層材料的選擇擇及比例控制制等。6景觀工程限額含硬景（消防道路路、園路及廣廣場(chǎng)等）、綠綠化、水景、外外墻園建、雕雕塑小品、室室外照明泛光光、室外照明明、標(biāo)識(shí)、人人工濕地、土土方堆坡造坡坡及500mm以內(nèi)厚種植植土回填等。7公共部位裝修限額額含會(huì)所、大堂、地地下室電梯廳廳、電梯廳、公公共衛(wèi)生間等等裝修費(fèi)用，一一般包括硬裝裝、軟裝及設(shè)設(shè)備。8樣板房及銷售中心心限額為銷售展示裝修費(fèi)費(fèi)用，包括裝裝修單方的控控制。制定限額指標(biāo)：通過分析我司項(xiàng)目的指標(biāo)，并與同行的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)對(duì)比，制定適合于我司的限額成本指標(biāo)。設(shè)計(jì)費(fèi)限額本指標(biāo)為項(xiàng)目達(dá)到交付要求及銷售推廣而發(fā)生的設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)相關(guān)的費(fèi)用的限額。其中包括的內(nèi)容為含規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、總平環(huán)境設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)（含公共部位、會(huì)所、樣板房裝修）、專項(xiàng)設(shè)計(jì)（含基坑支護(hù)、人工濕地、特殊水景、人防工程、燃?xì)夤こ?、幕墻、鋁合金、鋼結(jié)構(gòu)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、智能化、室內(nèi)燈光設(shè)計(jì)、燈光及泛光照明、變配電及專線、結(jié)構(gòu)檢測(cè)等）、審圖及專業(yè)設(shè)計(jì)顧問等費(fèi)用。精裝交樓及臨時(shí)搭建的售樓處設(shè)計(jì)費(fèi)不在本設(shè)計(jì)費(fèi)限額范圍內(nèi)。序號(hào)住宅項(xiàng)目分檔住宅（元/平米）序號(hào)寫字樓項(xiàng)目分檔寫字樓（元/平米）1.1豪宅1502.1地標(biāo)甲級(jí)2101.2準(zhǔn)豪宅1002.2甲級(jí)1501.3中檔住宅702.3乙級(jí)及高檔研發(fā)寫寫字樓1001.4普通住宅502.4研發(fā)樓55住宅設(shè)計(jì)費(fèi)限額適用于住宅項(xiàng)目（含局部街鋪、底層商業(yè)、獨(dú)立會(huì)所等），寫字樓設(shè)計(jì)費(fèi)適用于一般公建項(xiàng)目（含局部街鋪、社區(qū)商業(yè)、底層商業(yè)等）。備注：（1）參照2002版《勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、我司設(shè)計(jì)費(fèi)統(tǒng)計(jì)及對(duì)標(biāo)單位設(shè)計(jì)費(fèi)統(tǒng)計(jì)。（2）策劃設(shè)計(jì)中心作為設(shè)計(jì)管理主責(zé)部門，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)費(fèi)管理的總協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)費(fèi)使用出現(xiàn)分歧的由策劃設(shè)計(jì)中心或其授權(quán)部門解決，設(shè)計(jì)費(fèi)超限額或目標(biāo)的需由該項(xiàng)目設(shè)計(jì)主責(zé)部門按照相關(guān)流程報(bào)批。設(shè)計(jì)費(fèi)有多個(gè)主責(zé)部門的，由策劃設(shè)計(jì)中心牽頭，相關(guān)部門聯(lián)合會(huì)簽。（3）為了確保項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)費(fèi)基數(shù)的唯一性及嚴(yán)肅性，設(shè)計(jì)費(fèi)取費(fèi)基數(shù)為容積率面積+地面核增面積+地下室面積。其中核增面積及地下室面積之和不超過容積率面積的25%，若超過25%，設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)算面積按照容積率面積的1.25計(jì)算。（4）精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)含在精裝修總限額成本內(nèi)，由精裝修主責(zé)部門負(fù)責(zé)管理，精裝總設(shè)計(jì)費(fèi)不宜超過精裝總成本的4%。（5）星級(jí)酒店、地標(biāo)建筑建議另行報(bào)批。（6）綠色咨詢費(fèi)不超過30萬(wàn)元/項(xiàng)目，建議控制在20萬(wàn)元/項(xiàng)目以內(nèi)。營(yíng)銷費(fèi)用限額：本指標(biāo)為項(xiàng)目為了銷售而發(fā)生的各類費(fèi)用，包括營(yíng)銷管理費(fèi)、營(yíng)銷推廣費(fèi)、賣場(chǎng)營(yíng)造費(fèi)、中介銷售代理費(fèi)、物業(yè)管理及客戶服務(wù)等相關(guān)費(fèi)用。營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)算以銷售收入為基數(shù)。序號(hào)項(xiàng)目類型取費(fèi)（首期）取費(fèi)（二期）取費(fèi)（三期及以后后）1新區(qū)域新項(xiàng)目3%2.5%2%2原區(qū)域新項(xiàng)目2.5%2%2%3其他項(xiàng)目在成本目標(biāo)中明確確備注：（1）深圳項(xiàng)目由營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)營(yíng)銷費(fèi)總協(xié)調(diào)，進(jìn)入的新區(qū)域（城市）由營(yíng)銷中心配合，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)總協(xié)調(diào)，已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域由城市公司負(fù)責(zé)其范圍內(nèi)的營(yíng)銷費(fèi)用總協(xié)調(diào)。（2）計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)為銷售項(xiàng)目第二階段成本目標(biāo)及盈利分析測(cè)算中的銷售收入，不受實(shí)際銷售收入增加影響。持有物業(yè)及保障性住房不計(jì)算營(yíng)銷費(fèi)用，物業(yè)管理及客戶服務(wù)等相關(guān)費(fèi)用單計(jì)。（3）物業(yè)管理前期介入費(fèi)列入總營(yíng)銷費(fèi)用控制，本內(nèi)容與當(dāng)前成本目標(biāo)體系中的“銷售費(fèi)用”內(nèi)容一致。鋼筋、混凝土限量設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：由于鋼筋及混凝土指標(biāo)是相互關(guān)聯(lián)的，因此將兩個(gè)指標(biāo)作為一個(gè)整體考慮，以下各項(xiàng)指標(biāo)均以“建筑面積”為基數(shù)，即采用GB/T50353—2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》計(jì)算的建筑面積。 整體地下室指標(biāo)：根據(jù)其特征，在指標(biāo)下達(dá)時(shí)分為三項(xiàng)指標(biāo)：擴(kuò)大地下室、人防地下室及塔樓地下室，裙樓地下室可以參考擴(kuò)大地下室，因?yàn)槠渖喜拷ㄖ?duì)其影響較小。序號(hào)結(jié)構(gòu)形式指標(biāo)名稱一層地下室二層地下室備注1擴(kuò)大地下室頂板、底板均為鋼鋼筋砼梁板結(jié)結(jié)構(gòu)鋼筋（kg/m22）135115混凝土（m3/mm2）2頂板為鋼筋砼預(yù)應(yīng)應(yīng)力主梁，次次梁、頂板及及底板為普通通砼梁板鋼筋（kg/m22）130120混凝土（m3/mm2）3頂板為帶托板的預(yù)預(yù)應(yīng)力大板，底底板為普通砼砼梁板鋼筋（kg/m22）120115混凝土（m3/mm2）4頂板、底板均為帶帶托板的預(yù)應(yīng)應(yīng)力大板鋼筋（kg/m22）110100混凝土（m3/mm2）5人防地下室鋼筋（kg/m22）160-165按照人防面積混凝土（m3/mm2）6低層（別墅）地下下室鋼筋（kg/m22）95-105別墅類附屬贈(zèng)送地地下室混凝土（m3/mm2）7鋼筋砼獨(dú)立基礎(chǔ)及及條形基礎(chǔ)鋼筋（kg/m22）40-45按基礎(chǔ)水平投影面面積計(jì)算混凝土（m3/mm2）備注：（1）策劃設(shè)計(jì)中心為設(shè)計(jì)管理部門，負(fù)責(zé)對(duì)鋼筋及混凝土限額指標(biāo)的總協(xié)調(diào)，并為項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部）提供專業(yè)指導(dǎo)，并在成本目標(biāo)下達(dá)時(shí)提供專業(yè)意見。（2）地下部分限額的范圍：A）無(wú)地下室結(jié)構(gòu)：樁基礎(chǔ)以上，含基礎(chǔ)連系梁等，混凝土不含基礎(chǔ)墊層量。B）地下室部分：樁基承臺(tái)及以上，地下室天然基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)及以上，地下室頂板及以下。限額指標(biāo)不含承臺(tái)及地下室或筏板底板墊層混凝土、不含地下室內(nèi)水池（現(xiàn)澆鋼筋砼水池等）鋼筋及混凝土。（3）該限額指標(biāo)制定前提為：基礎(chǔ)類型為樁基礎(chǔ)，地下室底板為基礎(chǔ)承臺(tái)、底梁及底板的結(jié)構(gòu)形式，地下水位同埋深，頂板覆土以1.5米以內(nèi)為宜。若確定為筏板基礎(chǔ)或其他情形的，根據(jù)實(shí)際情況可在第二階段成本目標(biāo)下達(dá)限額指標(biāo)時(shí)做適當(dāng)調(diào)整。（4）消防車道區(qū)域的調(diào)整方法：按照地下室頂板上消防車道區(qū)域的面積，鋼筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。（5）塔樓部分地下室，地上結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換對(duì)其指標(biāo)影響較大，不轉(zhuǎn)換按照80米內(nèi)、80米以上分類鋼筋按130kg/平米和140kg/平米，全轉(zhuǎn)換按照80米內(nèi)、80米以上分類鋼筋按160kg/平米和170kg/平米控制。（6）人防地下室在塔樓投影下的，鋼筋指標(biāo)上限為180kg/平米。（7）地下室經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)同時(shí)評(píng)估地下室停車位停車效率與主材用量。地下室面積含設(shè)備房面積，但扣除贈(zèng)送業(yè)主的面積+規(guī)劃要求的自行車位或可抵扣汽車位的摩托車位面積。A）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積25%以內(nèi)，33平米/輛；B）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積30%以內(nèi)，35平米/輛；C）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以內(nèi)，37平米/輛；D）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以上，40平米/輛。地上標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)（該指標(biāo)含陽(yáng)臺(tái)、凸窗等常規(guī)贈(zèng)送面積）：適用標(biāo)準(zhǔn)層及不含轉(zhuǎn)換層的地上結(jié)構(gòu)。序號(hào)抗震等級(jí)建筑層高及類型標(biāo)準(zhǔn)層控制指標(biāo)6度抗震設(shè)防7度抗震設(shè)防8度抗震設(shè)防1超高層h=120-1550米點(diǎn)式束筒結(jié)構(gòu)鋼筋（kg/m22）55.5-5961.5-6867.5-76混凝土（m3/mm2）0.570.640.722高層h=60-1000米點(diǎn)式束筒結(jié)構(gòu)鋼筋（kg/m22）44-4851-56.5混凝土（m3/mm2）0.440.470.54板式剪力墻結(jié)構(gòu)鋼筋（kg/m22）44.5-5049-52.554.5-59混凝土（m3/mm2）0.470.480.53小高層h=30-60米米點(diǎn)式短肢剪力墻鋼筋（kg/m22）36.5-4039.5-4442.5-48混凝土（m3/mm2）0.350.370.41板式短肢剪力墻鋼筋（kg/m22）39-42.542.5-4645-51.5混凝土（m3/mm2）0.390.40.444多層8層以下點(diǎn)式框架鋼筋（kg/m22）3637.540.5混凝土（m3/mm2）0.330.350.38板式框架鋼筋（kg/m22）37.54045混凝土（m3/mm2）0.350.380.415低層3層獨(dú)立框架鋼筋（kg/m22）45-4848-5055-60混凝土（m3/mm2）聯(lián)排框架鋼筋（kg/m22）40-4545-4850-55混凝土（m3/mm2）地上部分綜合指標(biāo)：適用有露臺(tái)贈(zèng)送及轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)。該限額為地上部分的限額指標(biāo)，做面積贈(zèng)送及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換時(shí)，需要滿足以下指標(biāo)（超大面積贈(zèng)送的，需策委會(huì)明確同意贈(zèng)送，并明確贈(zèng)送面積及贈(zèng)送方式，考核指標(biāo)需由成本委員在審議成本目標(biāo)時(shí)下達(dá)）。序號(hào)抗震等級(jí)建筑層高及類型標(biāo)準(zhǔn)層控制指標(biāo)6度抗震設(shè)防7度抗震設(shè)防8度抗震設(shè)防1超高層h=120-1550米點(diǎn)式束筒結(jié)構(gòu)鋼筋（kg/m22）63.5-6771.5-7879.5-88混凝土（m3/mm2）0.610.680.772高層h=60-1000米點(diǎn)式束筒結(jié)構(gòu)鋼筋（kg/m22）51-5660-65.5混凝土（m3/mm2）0.470.510.58板式剪力墻結(jié)構(gòu)鋼筋（kg/m22）51.5-5756-61.564.5-69混凝土（m3/mm2）0.420.460.533小高層h=30-60米米點(diǎn)式短肢剪力墻鋼筋（kg/m22）40.5-4445.5-5050.5-56混凝土（m3/mm2）0.380.40.45板式短肢剪力墻鋼筋（kg/m22）44-47.549.5-5354-60.5混凝土（m3/mm2）0.420.430.484多層8層以下點(diǎn)式框架鋼筋（kg/m22）4042.546.5混凝土（m3/mm2）0.360.380.42板式框架鋼筋（kg/m22）41.54652混凝土（m3/mm2）0.380.410.455低層3層獨(dú)立框架鋼筋（kg/m22）45-4848-5055-60混凝土（m3/mm2）聯(lián)排框架鋼筋（kg/m22）40-4545-4850-55混凝土（m3/mm2）備注：（1）計(jì)算基礎(chǔ)面為地下室頂板面以上（不含地下室頂板）。（2）地上部分不含砌體拉結(jié)筋、屋面剛性防水鋼絲網(wǎng)，含建筑構(gòu)件內(nèi)鋼筋及砼。計(jì)算范圍從地下室底板以上，含屋面女兒墻及其他建筑構(gòu)件。分母為GB/T50353—2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》計(jì)算的建筑面積。（3）標(biāo)準(zhǔn)層必須符合標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋及砼限額指標(biāo)，為了控制不合理的架空轉(zhuǎn)換，地上面積綜合含量指標(biāo)為剛性控制上限。（4）除入戶陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)、客廳陽(yáng)臺(tái)、凸窗以外的面積贈(zèng)送，贈(zèng)送經(jīng)過策委會(huì)確定并在會(huì)議紀(jì)要中明確，可以根據(jù)實(shí)際贈(zèng)送的類型，在成本目標(biāo)中報(bào)成本委員會(huì)審議，能在改造后形成封閉房間的，參照標(biāo)準(zhǔn)層限額指標(biāo)，不能形成房間的按照結(jié)構(gòu)板建面積計(jì)算，控制指標(biāo)為鋼筋10kg/平米，砼0.16立方/平米。其他贈(zèng)送方式均不調(diào)整限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。外立面門窗標(biāo)準(zhǔn)限額：本限額適用于住宅產(chǎn)品。影響門窗成本構(gòu)成的因素包括鋁合金材料斷面選擇、鋁合金材料表面處理、玻璃選擇、五金選擇、門窗地面面積比等。鋁合金的成本限額需要從材料選擇及開窗率等方面綜合考慮，合理控制在合適水平。本限額指標(biāo)由窗地比及參照標(biāo)準(zhǔn)化研究成果的鋁合金門窗綜合價(jià)格共同構(gòu)成。檔次與材料選用參照表（住宅）產(chǎn)品類型檔次鋁型材表面處理玻璃小五金標(biāo)準(zhǔn)化參考檔次別墅類豪宅可選用氟碳噴涂，艷艷消電泳、粉粉末噴涂；型型材可選用斷斷橋雙層中空，可按需需要選用LOW-EE進(jìn)口品牌A準(zhǔn)豪宅艷消電泳、粉末噴噴涂；型材可可選用斷橋雙層中空，可按需需要選用LOW-EE合資品牌A/B1中檔住宅粉末噴涂視需要，可選用雙雙層中空及鍍鍍膜玻璃合資品牌B2/C多層及高層豪宅可選用氟碳噴涂；；艷消電泳、粉粉末噴涂雙層中空，可按需需要選用LOW-E或斷橋進(jìn)口品牌A準(zhǔn)豪宅艷消電泳、粉末噴噴涂雙層中空，可按需需要選用LOW-E或斷橋合資品牌A/B1中檔住宅粉末噴涂視需要，可雙層中中空玻璃、鍍鍍膜玻璃及單單層玻璃合資品牌或國(guó)產(chǎn)B2/C普通住宅應(yīng)選擇塑鋼型材單層玻璃及鍍膜玻玻璃普通品牌C/D窗地比控制（住宅）序號(hào)項(xiàng)目檔次華南區(qū)華東及中西部華北備注1別墅類1.1豪宅0.40.320.321.2準(zhǔn)豪宅/中檔住宅宅0.320.280.282多層及高層2.1豪宅0.40.320.322.2準(zhǔn)豪宅0.300.260.262.3中檔住宅0.2普通住宅0計(jì)算方式為外墻門窗洞口面積/地上建筑面積，不含入戶門、裝飾百葉、采光井等。鋁合金門窗綜合價(jià)格及鋁含量控制表（住宅）序號(hào)項(xiàng)目檔次推薦采用標(biāo)準(zhǔn)化系系列普通型材斷橋型材（參考）備注按門窗面積（元//m2）鋁含量（kg/mm2）按門窗面積（元//m2）鋁含量（kg/mm2）1.1豪宅A620-75010730-870141.2準(zhǔn)豪宅B1530-6208603-73011.21.3中檔住宅B2420-5307520-6309.81.4普通住宅C350-4205.5440-5208其中普通型材為華南區(qū)鋁合金標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)文件數(shù)據(jù)，同系列截面的斷橋型材用量較普通型材高40%。備注：（1）售價(jià)一線城市6萬(wàn)/平米以下，二線城市3萬(wàn)元/平米以下的住宅不得使用木包鋁等高檔材料。（2）有保溫隔熱要求，但不適宜使用斷橋隔熱鋁型材的，可以選用塑鋼型材代替，但是中檔住宅及以下檔次產(chǎn)品，不得選用彩色覆膜工藝等高檔型材。（3）北方地區(qū)及其他區(qū)域的普通住宅建議使用塑鋼窗。外立面用材：影響成本的主要要素包括外立面材料選擇、施工工藝、外墻地面面積比等。外墻的成本需從外墻的材料選擇和外墻地面面積比兩個(gè)方面控制，以地上建筑面積單方成本作為限額控制上限。外立面用材參考表物業(yè)類型檔次一類材料比例二類材料比例三類材料比例四類材料比例屋面大型鋼（鋁合合金）屋架別墅豪宅建議控制在20%%以內(nèi)，特殊殊項(xiàng)目以公司司領(lǐng)導(dǎo)審批確確定的方案為為準(zhǔn)不作限制不作限制不作限制不作限制準(zhǔn)豪宅比例不超40%，可可適當(dāng)選擇一一類材料點(diǎn)綴綴不作限制不作限制成本利潤(rùn)率超300%不限制，低低于20%不得使用中檔住宅總比例不超過100%，可適當(dāng)選選擇一類材料料點(diǎn)綴不作限制不作限制嚴(yán)禁使用非別墅豪宅總比例不超60%%，可適當(dāng)選選擇一類材料料點(diǎn)綴不作限制不作限制不作限制準(zhǔn)豪宅總比例不超40%%，可適當(dāng)選選擇一類材料料點(diǎn)綴不作限制不作限制成本利潤(rùn)率超300%不限制，低低于20%不得使用中檔住宅總比例不超10%%石材不超過過裙樓（一般般不超過三層層），可適當(dāng)當(dāng)選擇一類材材料點(diǎn)綴比例不超40%不作限制嚴(yán)禁使用普通住宅嚴(yán)禁使用嚴(yán)禁使用不作限制嚴(yán)禁使用備注：（1）一類材料：干掛工藝的各類飾面、進(jìn)口石材、單價(jià)超250元/m2石材或其他面材、幕墻及其他高端的新工藝類材料。（2）二類材料：濕貼國(guó)產(chǎn)石材、劈開磚、火山灰磚、高檔合資品牌面磚。（3）三類材料：高級(jí)面磚、氟碳涂料、仿石涂料、質(zhì)感涂料等。（4）四類材料：普通面磚、普通涂料。（5）裝飾構(gòu)架：屋面裝飾功能構(gòu)架。（6）商業(yè)裙樓不適用于本限額指標(biāo)。外立面用材綜合指標(biāo)及墻地比控制指標(biāo)（按地上建筑面積計(jì)算）。序號(hào)項(xiàng)目類型地上建筑面積外墻墻成本分?jǐn)偅ㄔ?m2）墻地比控制備注1別墅1.1豪宅不限1.81.2準(zhǔn)豪宅3501.81.3中檔住宅2501.62多層及高層3.1豪宅不限1.53.2準(zhǔn)豪宅1751.43.3中檔住宅1101.43.4普通住宅901.2備注：此外墻費(fèi)用不含基層抹灰及保溫層，墻地比計(jì)算公式為：外墻墻面面積（含外墻裝飾面、建筑造型展開面，不含陽(yáng)臺(tái)底部涂料）/地上建筑面積。墻地比指標(biāo)可作參考指標(biāo)，不作考核指標(biāo)。景觀工程費(fèi)限額：為實(shí)施景觀工程而發(fā)生的工程費(fèi)用，包含硬景（消防道路、園路及廣場(chǎng)等）、綠化、水景、景墻園建、外圍墻、組團(tuán)圍墻、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、標(biāo)識(shí)、人工濕地、500mm以內(nèi)厚種植土回填等。軟硬景及按照景觀面積單價(jià)均為剛性指標(biāo)。序號(hào)景觀工程軟硬景比例按景觀面積均價(jià)（元/m2）備注1別墅類1.1豪宅>8:27001.2準(zhǔn)豪宅>8:26001.3中檔住宅>8:24502非別墅2.1豪宅>7:37002.2準(zhǔn)豪宅>7:36002.3中檔住宅>7:34502.4普通住宅>7:3260備注：（1）景觀工程單價(jià)調(diào)整系數(shù)：一線城市系數(shù)為1，二線城市系數(shù)為0.9，其他城市系數(shù)為0.8，山地景觀視情況可按展開面積作適當(dāng)調(diào)整。（2）保障性住房、兩限房及廉住房項(xiàng)目的景觀費(fèi)用不適合本限額指標(biāo)范圍內(nèi)。（3）屋面景觀費(fèi)用、空中花園景觀費(fèi)用、別墅類產(chǎn)品中的庭院內(nèi)景觀費(fèi)用適合本限額范圍內(nèi)。（4）別墅類控制指標(biāo)不含庭院面積。毛坯交樓的庭院面積內(nèi)按100元/平米控制，設(shè)計(jì)建成交付的計(jì)入到精裝工程費(fèi)。（5）硬質(zhì)景觀的界定為消防通道、園路、廣場(chǎng)、景墻、有硬鋪的水景面積、泳池鋪裝面積等。（6）景觀成本的控制主要從以下方面：A合理空間布局，投入到重點(diǎn)展示區(qū)域；B控制水景面積；C兼顧好本土特色與招商特色，用好本土飾材及植物；D充分利用現(xiàn)有地勢(shì)，避免過多造坡造山；E植物種類及配備合理；F控制硬景的面積比例；G控制重點(diǎn)景觀面積占總景觀面積比例。（7）特殊項(xiàng)目（如容積率高或占地較小的項(xiàng)目）的硬景控制比例由策委會(huì)確定。公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)限額：按照裝修區(qū)域分為大堂、地下室電梯廳（大堂）、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、標(biāo)準(zhǔn)層過道、會(huì)所及公共衛(wèi)生間六個(gè)區(qū)域。在裝修標(biāo)準(zhǔn)上按照豪宅、準(zhǔn)豪宅、中檔住宅、普通住宅區(qū)分。對(duì)不同區(qū)域的單個(gè)大堂及會(huì)所面積確定合理值，避免盲目做大公共區(qū)域。公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)，含軟裝、硬裝、空調(diào)設(shè)備及燈飾等全部費(fèi)用。序號(hào)裝修區(qū)域豪宅指標(biāo)限額（元/m2）準(zhǔn)豪宅指標(biāo)限額（元/m2）中檔住宅指標(biāo)限額（元/m2）普通住宅指標(biāo)限額（元/m2））備注1大堂8000600040002000按照80平米//個(gè)考慮，若若面積超1220平米/個(gè)，調(diào)整系數(shù)數(shù)為0.8，若40平米以內(nèi)，調(diào)調(diào)整系數(shù)為1.22地下室大堂地下室大堂裝修的的限額指標(biāo)，選選材可以同地地面大堂，但但單位面積造造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)須不不大于地面大大堂按照50平米/個(gè)考慮，若面積超超80平米/個(gè)時(shí)，調(diào)整整系數(shù)為0.8，若30平米以內(nèi)，調(diào)調(diào)整系數(shù)為1.23電梯廳250020001500800按照25平米//個(gè)考慮，若若面積超30平米/個(gè)，調(diào)整系數(shù)數(shù)為0.84公共走道1500120010004005會(huì)所5000350025001500按照1500平平米/個(gè)考慮，若若面積超1500平米/個(gè)，調(diào)整系系數(shù)為0.8，若超過2500平米/個(gè)時(shí)，調(diào)整整系數(shù)為0.7，若超過4000平米/個(gè)時(shí)，調(diào)整整系數(shù)為0.6，面積超過5000平米/個(gè)時(shí)，調(diào)整整系數(shù)為0.56公共衛(wèi)生間3500300025002000備注：（1）大堂及會(huì)所一線城市系數(shù)為1，二線城市系數(shù)為0.8，其他城市系數(shù)為0.7。（2）地下室大堂指標(biāo)準(zhǔn)同首層大堂標(biāo)準(zhǔn)的裝修，若地下室按照簡(jiǎn)單裝修，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)套用。銷售展示裝修標(biāo)準(zhǔn)限額。樣板房建造標(biāo)準(zhǔn)上限管理各區(qū)域城市樣板房建造標(biāo)準(zhǔn)上限以下表標(biāo)準(zhǔn)乘以相應(yīng)系數(shù)確定：檔次項(xiàng)目硬裝單價(jià)軟裝單價(jià)備注準(zhǔn)豪宅別墅樣板房4500元/㎡3000元/㎡含獨(dú)棟、聯(lián)排、疊疊拼、高層復(fù)復(fù)式、多層復(fù)復(fù)式，風(fēng)格不不限古典風(fēng)格平層樣板板房3500元/㎡3000元/㎡含歐式、地中海、中中式風(fēng)格、美美式其他風(fēng)格平層樣板板房3000元/㎡2500元/㎡中檔住宅別墅樣板房3000元/㎡2500元/㎡含獨(dú)棟、聯(lián)排、疊疊拼、高層復(fù)復(fù)式、多層復(fù)復(fù)式，風(fēng)格不不限古典風(fēng)格平層樣板板房2800元/㎡2500元/㎡含歐式、地中海風(fēng)風(fēng)格、中式風(fēng)風(fēng)格、美式其他風(fēng)格平層樣板板房2300元/㎡2000元/㎡備注：（1）豪宅項(xiàng)目樣板房設(shè)計(jì)為非標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容，低端項(xiàng)目不做樣板房，只做準(zhǔn)豪宅及中檔住宅項(xiàng)目的樣板房限額。（2）調(diào)整系數(shù)一線城市系數(shù)為1.0，二線城市系數(shù)為0.8，其他城市系數(shù)為0.7。（3）建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)費(fèi)按實(shí)際裝修面積計(jì)算，其中陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)和帶裝修的庭院按一半面積計(jì)算。（4）硬裝包含裝修材料、人工費(fèi)、潔具、工程燈具、五金、空調(diào)、櫥柜、固定家具和電器等，軟裝配飾包含活動(dòng)家具、飾品、窗簾、吊燈、植物、掛畫等。（5）營(yíng)銷主責(zé)部門可以根據(jù)營(yíng)銷需要，適當(dāng)調(diào)整樣板房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，但不得超過上限的20%，費(fèi)用包含在營(yíng)銷費(fèi)用總額中。銷售中心建造標(biāo)準(zhǔn)（不含設(shè)計(jì)費(fèi)）分類硬裝單價(jià)≤1000㎡1000～20000㎡2000～30000㎡3000㎡以上準(zhǔn)豪宅3000元/㎡2500元/㎡2000元/㎡1500元/㎡中檔住宅/普通住住宅2500元/㎡2000元/㎡1500元/㎡1000元/㎡分類軟裝單價(jià)≤1000㎡1000～20000㎡2000～30000㎡3000㎡以上準(zhǔn)豪宅2000元/㎡1700元/㎡1500元/㎡1200元/㎡中檔住宅/普通住住宅1500元/㎡1200元/㎡1000元/㎡800元/㎡備注：（1）造價(jià)按實(shí)際裝修面積進(jìn)行計(jì)算。（2）硬裝包含裝修材料、人工費(fèi)、潔具、空調(diào)、其他固定電器等，軟裝包含家具、飾品、窗簾、吊燈、植物、掛畫、水吧酒水等。設(shè)計(jì)限額指標(biāo)的下達(dá)限額指引的適用階段：在符合上述限額范圍內(nèi)的，自項(xiàng)目立項(xiàng)開始即適用本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)控制成本。在拿地階段，項(xiàng)目初步定位確定時(shí)，成本預(yù)設(shè)及估算即采用本限額指標(biāo)測(cè)算成本，用于拿地測(cè)算及第一階段成本目標(biāo)控制。在拿地后根據(jù)第一階段成本目標(biāo)測(cè)算的成本，用以指導(dǎo)后續(xù)各階段的設(shè)計(jì)。限額指標(biāo)的下達(dá):考核的限額指標(biāo)均以下達(dá)的第二階段成本目標(biāo)為準(zhǔn)，以公司經(jīng)過成本委員會(huì)審議并下發(fā)的第二階段目標(biāo)及批準(zhǔn)的限額為上限。若第一階段項(xiàng)目的定位變化導(dǎo)致成本的增減，應(yīng)按照《成本目標(biāo)管理工作指引》流程審批。并在后續(xù)設(shè)計(jì)及實(shí)施過程中合理控制，未單獨(dú)下達(dá)項(xiàng)目限額指標(biāo)的項(xiàng)目適用于本《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)成本》。限額設(shè)計(jì)的操作:在公司以利潤(rùn)為導(dǎo)向的考核體制下，限額設(shè)計(jì)的目的就是合理控制投資成本，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)際執(zhí)行限額中涉及到多部門的，應(yīng)由城市公司總經(jīng)理或項(xiàng)目總負(fù)責(zé)整體協(xié)調(diào)?？烧{(diào)整的增量成本僅限于提升項(xiàng)目檔次的范疇，其他剛性不可調(diào)，可調(diào)整的增量成本內(nèi)容包括：建筑效果提升（包括建筑外立面裝飾、鋁合金門窗、陽(yáng)臺(tái)欄桿）；景觀效果提升（包括軟硬景、小品、水景），紅線外景觀改造不在本調(diào)整范圍之內(nèi)，應(yīng)另行報(bào)批；室內(nèi)裝修檔次提升（包括大堂、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、會(huì)所裝修及入戶門），項(xiàng)目增加精裝修交房的內(nèi)容屬于項(xiàng)目定位問題，不在本調(diào)整范圍之內(nèi)，應(yīng)另行報(bào)批；設(shè)備（包括電梯品牌、電梯裝修、可視對(duì)講）。上述調(diào)整內(nèi)容，總額在成本目標(biāo)二至六項(xiàng)總和3%以內(nèi)的，須詳細(xì)列明增量成本細(xì)項(xiàng)，經(jīng)公司成本管理委員會(huì)預(yù)審小組初審后，報(bào)備成本管理委員會(huì)；超出3%額度的，須報(bào)批成本管理委員會(huì)。限額設(shè)計(jì)的執(zhí)行及檢查前期研究階段：前期設(shè)計(jì)研究與概念草案中必須執(zhí)行限額設(shè)計(jì)規(guī)定，與成本預(yù)設(shè)及估算相結(jié)合，將有關(guān)項(xiàng)目定位（豪宅、準(zhǔn)豪宅、中檔住宅、普通住宅）、售價(jià)、項(xiàng)目區(qū)域分類在可行性研究報(bào)告中明確。概念設(shè)計(jì)階段：在設(shè)計(jì)任務(wù)書中應(yīng)提出明確的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行概念設(shè)計(jì)時(shí)必須執(zhí)行；概念設(shè)計(jì)提交策委會(huì)審議時(shí)，必須明確限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況；本階段限額設(shè)計(jì)成果應(yīng)與第一階段成本目標(biāo)相對(duì)