某商住樓合同管理實施方案論文

*******房屋開發(fā)有限公司*******2#、3#商住樓合同管理實施方案二OO三級工程管理一、概述建設工程的建設過程大體上經過勘察、設計、施工三個階段，往往圍繞不同階段訂立相應合同，建設工程合同從分析、訂立、交底、實施的控制、合同檔案的管理全過程就是建設工程合同的管理。合同是當事人之間制定的法律.在現(xiàn)代企業(yè)管理中，隨著商業(yè)交易的日趨多樣化和復雜化,對合同制定的要求也越來越高。通過對高郵市水利建筑安裝工程總公司的調查發(fā)現(xiàn)水利工程市場由于大都為國有資金投資，資金控制有序，合同管理較為規(guī)范，但建筑市場其他工程就在合同管理中存在較大風險。*******房屋開發(fā)有限公司*******2#、3#商住樓工程，是*******房屋開發(fā)有限公司自主籌資興建，為了保證該項工程能夠順利實施，使企業(yè)獲得較大的經濟效益，規(guī)范企業(yè)行為，加強合同管理，特制定本方案。二、工程簡介*******房屋開發(fā)有限公司*******2#、3#商住樓工程，工程位于高郵文游中路，擬建建筑主體為11層，為框架結構，下三層擬用功能為商業(yè)用房，4-11層為住宅；建筑面積15000M2，工程造價為1260.35萬元，本工程層高一層為4.200m；二三層為3.400m；四層向上為2.90m;室內標高為±0.000，室內外高差為600mm。本工程結構設計使用年限為50年，設防類別為丙類建筑，抗震設防裂度為7度，所有結構按抗震裂度為7度區(qū)有關構造、設置。三、組織領導組織領導是保證工程合同管理的一個重要手段。項目法人從勘測、設計、施工不同的階段與相關單位訂立相應的合同，制定工程質量、投資、工期目標，編制質量、投資、工期計劃，由項目工程師牽頭，依據(jù)質量、投資、工期計劃，落實相關責任人，直至竣工后服務，每一道環(huán)節(jié)都由專人負責、專人檢查、專人評定，層層把關，嚴格執(zhí)行合同，必要時建設監(jiān)理單位在工程設計階段就選定并介入，幫助建設單位實現(xiàn)工程質量一次成優(yōu)的目標。有了良好的組織領導體系，建設單位在工程規(guī)模、規(guī)劃設計、勘測、施工圖設計、工程施工、竣工驗收及工程保修期合同管理進行良好的控制，便于工程造價的控制，工期的提前，質量的保證都是十分必要的保證。本項工程的項目法人為*******房地產開發(fā)有限公司，公司總經理應為本項工程項目合同管理的第一責任人，下設合同管理科為實際操作管理層，工程科、質檢科、財務科等相關職能部門協(xié)助合同管理科完成相關工作。工地現(xiàn)場委派現(xiàn)場代表協(xié)調和進行現(xiàn)場合同管理過程中原始資料的收集和整理。附：*******2#、3#商住樓工程項目管理網絡圖公司決策層*******22#、3#商住樓工程程項目經理部部工程科財務科質檢科計劃合同科物業(yè)管理部綜合科項目操作層四、合同管理方案合同管理實施主要包含工程招投標、勘測設計、施工階段（工程實施階段）、竣工驗收幾部分，本方案重點對項目施工階段合同管理進行敘述。1、施工準備階段合同管理施工準備階段建設單位應按照合同約定按專用條款的規(guī)定免費提供規(guī)定數(shù)量的工程施工圖紙，本項工程的圖紙委托設計單位負責，在施工準備階段完成施工圖審查，經過監(jiān)理工程師審核后在規(guī)定的日期發(fā)放給施工單位，以保證施工單位及時地編制施工組織計劃和組織施工。開工前，合同雙方還應做好其他各項準備工作。如按照專用條款規(guī)定使施工現(xiàn)場具備施工條件、開通施工現(xiàn)場公共道路，同時施工單位應做好施工人員和設備的準備工作。建設單位是通過招標程序選擇了綜合能力最強的投標人，要求其來完成工程施工，因此合同管理過程中對工程分包應嚴格控制。本項工程施工單位出于自身考慮，可能將自己沒有實施資質的水電安裝、消防等專業(yè)工程分包，也可能將較為簡單的如土方工程等分包，建設單位應委托監(jiān)理單位審查分包人是否具備實施分包工程的資質和能力，同時征得建設單位的同意。施工準備階段如合同約定有工程預福款的建設單位應按照合同約定按規(guī)定的時間和數(shù)額支付給施工單位工程預付款項。2、施工階段合同管理工程施工施工階段是工程具體實施的重要階段，首先要對工程材料進行管理，本項工程的材料采用由施工單位自行組織的方案。工程施工質量委托監(jiān)理工程師監(jiān)督管理，工程師在施工過程中應采用巡視、旁站、平行檢測等方式監(jiān)督承包人的施工工藝和工程質量，對工程的施工過程進行全過程監(jiān)控。承包人應按照監(jiān)理工程師批準的施工進度計劃組織施工，監(jiān)理單位對工程進度實施監(jiān)督。如工程實施過程中受外界環(huán)境條件、人為條件、現(xiàn)場情況等限制，導致實際施工進度與計劃不符，承包人需要修改進度計劃時應經過監(jiān)理工程師重新審核。工程施工過程中發(fā)生不可抗事件時，會對施工合同的履行造成較大的影響，建設單位及監(jiān)理單位應當具備較強的風險意識，包括即使識別可能發(fā)生不可抗力的風險因素，轉移或分散風險，采取有效的防范措施，如果事件發(fā)生后應能夠采取有效的手段盡量減少損失。施工階段管理還應該對施工環(huán)境進行管理，施工單位應遵守相關法規(guī)和政府有關部門對施工場地、施工噪音及環(huán)境保護和安全生產的規(guī)定。保證施工場地的整潔，符合環(huán)境衛(wèi)生管理的有關規(guī)定，安全施工，做好安全防護工作。3、竣工階段合同管理工程設備安裝完成后應該對設備的性能進行檢驗。本項工程設備主要為消防設備和中央空調設備，監(jiān)理單位應該對所有設備進行試機并做好詳細記錄。設備試車應由建設單位組織完成。工程竣工后應該及時組織驗收，工程驗收是合同履行的一個重要環(huán)節(jié)，竣工驗收須在完成合同規(guī)定的內容后，施工單位在工程完工后對工程質量進行了檢查符合工程質量符合有關工程建設強制性標準，符合設計要求，并提出竣工報告。同時監(jiān)理單位對工程進行了評價，具有完整的監(jiān)理報告，并提出了工程質量評價報告?？睖y設計單位對設計變更進行了確認。施工單位簽定了工程質量保修書，由消防、環(huán)保部門出具的準許使用文件后進行?？⒐を炇沼沙邪颂岢錾暾?，發(fā)包人組織驗收，竣工日期按照承包人送交驗收報告的日期。承包人應當在竣工驗收前與發(fā)包人簽定質量保修書，作為合同附件。質量保修書應當包括工程質量保修的內容；保修期限；質量保修期的責任；保修費用和其他約定?？⒐を炇請蟾娼涍^建設單位認可后的28內承包人應向建設單位提交工程竣工結算和完整的竣工結算資料，建設單位應當在收到報告28天內予以核實，及時辦理結算價款的支付手續(xù)。4、工程分包合同管理針對本工程特點，對于投標所選工程隊伍，如無消防安裝、電梯安裝資質，可對本項工程進行分包?？偝邪鼏挝徊坏脤⒐こ谭职o不具備響應資質條件的單位，同時總承包單位如果需要分包，需在工程施工合同中約定，同時分包單位資質須經監(jiān)理單位審查經建設單位同意后方可進行對部分專業(yè)工程分包。總承包單位不得將主體工程肢解后進行分包。同時分包單位不得再次進行分包和轉包。專業(yè)工程雖然在建設單位的同意下進行分包，但不免除總承包單位相應的合同責任。5、關于價格調整管理本項工程估計施工工期為8個月，可以不考慮材料價格的影響，但須在合同中明確。工程款的支付按時間劃分大致可分為四個階段，即預付款、工程進度款、最終付款和保留金。宜采用固定價格合同，對于合同價格調整，由于目前采用工程量清單報價，價格調整可按照合同通用條款執(zhí)行。即單項工程變更超過或減少達總價的10%時進行調整，單項子目價格調整達1%時進行調整，否則一律不予調整。價格調整須監(jiān)理工程師和業(yè)主代表共同確定。6、合同風險防范的管理工程合同管理還要注意工程合同管理中的風險，主要可分為兩大類。一是合同本身所帶來的風險。二是合同條款中存有失誤，執(zhí)行合同時，施工單位可具合同向建設單位提出索賠，同時也有可能建設單位提出反索賠。因此在合同管理中還需進行風險分析，目的是研究如何降低風險程度或規(guī)避風險，減少風險損失。在預測到主要風險因素后，應根據(jù)不同風險因素提出相應的風險規(guī)避和防范對策。在合同風險防范的管理應該對設計單位、施工單位、工程造價咨詢單位、監(jiān)理單位的資質和信譽進行充分的了解考察，選擇信譽好、管理能力強、有可靠技術能力保障、履約能力強的單位，與其簽定合同可以保障合同的實施滿足預期的期望。同時在簽定合同時采用國家規(guī)定的范本，可以減小合同的風險。因為國家規(guī)定的范本，是經過法律專家和工程專家對工程合同中可能出現(xiàn)的風險都作了充分對預計，即使出現(xiàn)其他不可避免的情況，它也作出了充分的說明和合同實施過程中糾紛作出了司法解釋，使合同各方都能夠運用法律來解決。由于合同范本可以把經驗、技術要求和法律條款規(guī)范化,我國政府有關部門也制作建筑工程相關合同范本，為企業(yè)在訂立合同時作為參考。為合同的談判和訂立提供幫助。在訂立合同時，應注意保持合同的完整性，結合具體商務的性質正確撰寫條款或術語，避免因認識不清而錯誤套用；同時還應向法律顧問咨詢特別是建筑工程施工承包，合同是第一關，在合同的簽訂過程及執(zhí)行過程中，如何規(guī)避風險、最大限度地降低風險是我們關注的重點。合同的評審必須本著打官司為出發(fā)點，不能摻雜任何感情因素。（一）簽訂合同前，必須了解建設方（總包方）的履約信譽、資金情況，并對其進行評估，避免盲目簽訂合同。（二）簽訂合同，盡量采用“示范文本”，把雙方的權利、義務及違約責任約定清楚，合同條款不要有模糊的詞句等。做到合同條款要完整、嚴密、公正。特別是主要條款，如：工期、工作內容、工程款結算、工程款支付等?？赡芤粋€字的差別就會引起不必要的麻煩。（三）違約解決的途徑選擇應以法院訴訟為主。必須約定進行仲裁者，應選擇可靠的仲裁機構，一定要了解仲裁“一裁終局”及其屬于民間機構的特點。（四）合同簽訂要避免雙方合同涉及第三人的條款，若無法避免的，應簽訂多方協(xié)議另行約定各方的責任、義務及明確各方的法律關系。（五）合同簽訂、履行過程中，應注意保存雙方來往的信函、文件等書面證據(jù)，應按合同約定的方法及時辦理合同變更、簽證、工程結算等，并作好交接過程中的簽字手續(xù)。（六）注意訴訟時效，正確運用訴訟時效的中斷，以保證糾紛的解決不超過時效。7、項目后評價合同管理項目后評價審查應堅持客觀、公正、科學的原則。在工程合同管理中這也是不可缺少的一部分。*******房屋開發(fā)有限公司應指定專人建立項目的跟蹤管理系統(tǒng)和定期檢查制度，并按規(guī)定逐步完善各階段的管理機制，并建立決策、設計、施工、運營各階段的技術經濟檔案，為項目后評價工作積累完整的技術經濟資料和數(shù)據(jù)。建設項目的各有關部門和單位要認真對待后評價成果，從中吸取經驗教訓，并采取相應的對策、措施，進一步完善已建項目，改進在建項目，指導待建項目。建設項目后評價報告的編制、審核、審查由*******房屋開發(fā)有限公司安排專人進行。五、總結工程項目合同的管理不僅僅是這幾方面的管理，而是一門綜合的學科，作好合同管理僅僅是項目管理的必備條件，還需要我們作很多其他工作。同時我們還要會保護