某地產(chǎn)公司地下車庫成本管控

第一部分剖析地下車庫決定地下車庫成本的因素很多，主要有以下幾個方面：1、地下車庫規(guī)定停車數(shù)量；2、地下車庫范圍、層數(shù)以及布置方式；3、人防地下室面積、等級及布置方式；4、停車率（重點內(nèi)容）；5、構(gòu)造做法；6、鋼筋、砼含量地下室盡量布置在地下一層，且面積盡量小普通地下一層地下車庫建安成本約1600元/平米，人防地下室約2300元/平米地下一層加地下二層普通地下車庫建安成本約2000～2200元/平米地下一層普通地下車庫，地下二層人防地下室的建安成本約2000～2500元/平米■停車率：地下車庫總面積/停車位總數(shù)注1：總面積指地下車庫外墻圍合的所有面積，當存在消防控制室、垃圾房、污水處理站、換熱站以及政府規(guī)定要做的非機動車庫、物管用房等特殊情況下需要設置的房間時，應進行特別說明及復核。2：當?shù)卦试S以摩托車位折抵小汽車停車位時，停車位總數(shù)包括摩托車位折算后的數(shù)量3：停車位總數(shù)包括當?shù)卣J可的子母車位停車率指標直接反映一個地下車庫的停車效率■構(gòu)造做法：這里指層高、建筑面層、找坡方式等具體做法這些做法的明確與改進，可使我們節(jié)省大量造價■適應范圍：適用住宅樓下的普通地下車庫，不包括機械式立體停車庫、復式停車庫、別墅TH私家車庫等特殊的地下車庫強調(diào)：首先要求必須做到，實在做不到要提前提出進行會診確定■停車率限制不是最優(yōu)值，不能因已經(jīng)達到指標而停止優(yōu)化，即力求達到停車率最大：東莞萬科公司項目已經(jīng)做到30M2/車位以下，如金域華府1期是29.99M2/車位（地下車庫:453個車位/13586M2）■特殊情況，應提前溝通確定，如：1、當?shù)叵萝噹煺嫉孛娣e小于5000M2，同時建筑劇中布置時，停車率值難于控制；2、當?shù)剀噹炫c建筑塔樓徹底脫開，同時又沒有人防時，停車率值能輕松做到25M2/車位沒有最好，只有更優(yōu)！東莞佳兆業(yè)的車位都在42M2/車位以上，帝景灣達約48.61M2/車位（732個），按平均每個車位優(yōu)化15M2，可以少做10980M2地下室，節(jié)約成本可達1750萬元！■固有因素：是項目本身具有的，如規(guī)模、人防面積等，詳規(guī)階段就已經(jīng)確定，不受具體設計技術的影響。設計技術因素：直接受設計師設計經(jīng)驗及技術水平的影響，如：柱網(wǎng)、設備房、人防口部、輪廓線、布車方式等。1、地下室輪廓線應平直方正，無用的面積一定要剔除2、柱網(wǎng)布置應符合車位及行車道模數(shù)，達到緊湊布置（附圖）3、避免行車道靠外墻布置4、避免布置平行或斜向車位5、設備房及非機動車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位6、設備房面積勉強夠用即可，不能有富余（附表）7、人防口部設施應布置在不影響停車的地方8、關鍵的部位對結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行局部轉(zhuǎn)換(慎用）各地具體執(zhí)行的車位尺寸及行車道寬度有差別，我們應依當?shù)厍闆r，爭取可行的最小尺寸柱網(wǎng)：柱網(wǎng)按8000x（2a+b）/2布置。沿行車道方向柱距8000，垂直行車道方向柱距（2a+b）/2，其中：a為停車位深度，b為行車道寬度。一般一個10萬平米規(guī)模的住宅小區(qū)，考慮將設備房主要設置在塔樓下方，設備房面積約700～800平米左：其中：變配電房：約150平米水泵房：約120平米公變房：約50平米生活水池：約100平米柴油發(fā)電機房：約100平米消防水池：約150平米其他：約50平米注：1、小區(qū)規(guī)模每增加10萬平米，設備房約會增大30%左右；2、設備房不包括車庫進排風機房、消防控制室（80平米左右）以及無實際用途的假設備房；3、設備房的布置不應影響車道兩側(cè)的停車位，設備房面積勉強夠用即可，不可隨意多做。設備房主要設置在塔樓下方，是針對首層架空的情況而言，當首層是住宅時，應水泵房及變壓器的低頻噪音對住戶有影響，上部有水房間對下部電房有影響問題一：普通車位2400x5000mm，柱網(wǎng)怎么布置？答：柱網(wǎng)8000x8000mm問題二：部分業(yè)主投訴車位寬度及深度嚴重不夠,部分業(yè)主投訴車位寬度緊張，柱網(wǎng)怎么布置？答：柱網(wǎng)8000x8000mm，大車位沿地下車庫周邊布置此時1：大車位沿周邊布置，保證2700x5300mm，沿邊柱距可取6000mm2：兩邊靠柱的車位寬度取2500mm，滿足部分較寬汽車的停放3：大車位部分成本增加約7%想盡辦法不要讓柱距突破8200mm，否則層高、含鋼量等指標將難于實現(xiàn)問題三：有個別地區(qū)要求車位2500x5300mm，柱網(wǎng)怎么布置？答：柱網(wǎng)8100x8300mm此時：1、平行車道方向柱子斷面寬應取550mm2：梁高會超過800mm，相應層高也會超過3600mm3：綜合成本增加約10%一是看當?shù)卣膱?zhí)行力度，二是看大家普遍做法，驗收時有沒有被卡住過的例子，總之要盡最大努力不做大柱距地下車庫構(gòu)造做法很多，并且多數(shù)都是長久以來沉淀的精華■有幾個關鍵點影響到成本，我們把它進行必要的明確和改進：1、層高；2、覆土厚度；3、建筑墊層；4、排水找坡；5、汽車出入口；6、坡道人防主要出入口■構(gòu)造做法對成本的影響主要體現(xiàn)在材料的使用上（詳見第二部分案例與成本分析）第二部分案例與成本分析1650有綠化時覆土厚3900層高300建筑墊層高1650有綠化時覆土厚3900層高300建筑墊層高凈高2200梁高800預留150~200風道350凈高2200梁高800預留150~200風道350結(jié)構(gòu)計算層高：是指地下室底板結(jié)構(gòu)面到上層板結(jié)構(gòu)面的距離。800+350+200+2200=3550（無人防的地下室層高3600可以滿足一般需求啦）車庫類型常用層高地下室車庫底層層層高（設排風、噴噴淋）a、風道下無噴淋，底底層層高一般般為3.5米

（梁高按8000，風道按按300）b、風道下設噴淋，底底層層高一般般為3.6米

（梁高按8000，風道按按300）地下室其他層（設排風、噴噴淋）a、風道下無噴淋，層層高一般為33.5米

（梁高按8000，風道3000）b、風道下設噴淋，層層高一般為33.6米

（梁高按8000，風道3000）地下室其他層

無排排風、有噴淋淋層高一般為3.11米

（梁高按8000）半地下室、停車數(shù)數(shù)超

過50輛的開敞敞式及架空層層車庫一般為3.3米

（如如設噴淋，無無風道層高，梁梁高按7000）序號原因分析1片面的認為車庫凈凈高2.2米，是指最最不利空間的的凈高。其實實在設計中，主主要能保證“車道處、以以及大部分的的停車位處”的凈高為2.2米即可。2設備高度計算不精精確。當車庫庫設有“噴淋、通風風及電橋架等等設備管線”時，管線高高度計算時不不夠精確；或或者“風道、噴淋淋”等設備布置置沒有盡量避避開主車道；；或者設備管管線交叉點也也未避讓主車車道，導致車車庫高度人為為增高，造成成不必要的浪浪費。3對常用設備配置要要求不清楚（噴噴淋？風道？？錯位）4當車庫與變配電間間或水池等設設備用房同層層設計時，未未采取設備用用房處局部降降板，而是一同按按照設備房的的高度來設置置同層層高。成本分析1、頂板覆土平均厚度每增加300mm，地下室綜合成本會增加30元/平米----此方案成本增加約45元/平米2、層高每增加100mm，地下室綜合成本會增加約18元/平米----此方案成本增加約54元/平米3、建筑墊層厚度每增加100mm，地下室綜合成本會增加約10元/平米，同時，相對層高也會增加100mm----此方案成本增加約42元/平米4、頂板采用結(jié)構(gòu)找坡，可省去頂板建筑找坡層（細石砼配鋼筋網(wǎng)片）---此方案找坡層厚度平均200mm，成本增加約105元/平米帝景灣地下室面積3.56萬M2，層高最4.35~5.0M（平均層高可降低80cm)，綜合優(yōu)化、覆土厚度、墊層、結(jié)構(gòu)找坡等可節(jié)省200元/M2,地下室可以節(jié)省700萬元設備擠占車位空間，地下室建造成本高達2000元/M2以上，行車兩邊是停車布置的黃金寶地，若這里被擠占，那么要想得到相同數(shù)量的車位，需用三倍的面積來實現(xiàn)，一般因設備用房擠占停車位、或設備用房過大都會造成成本極大浪費?？窟厜Σ贾闷叫熊囄?，停車效率低靠邊墻布置平行車位，停車效率低行車道靠墻布置，停車效率低行車道靠墻布置，停車效率低6000，不符合寬度模數(shù)，浪費面積6000，不符合寬度模數(shù)，浪費面積7000以上，車道太寬，浪費面積7000以上，車道太寬，浪費面積這部分無實際用途，浪費面積這部分無實際用途，浪費面積外墻傾斜，行車道出現(xiàn)無效面積外墻傾斜，行車道出現(xiàn)無效面積行車道靠外墻布置，行車效率低行車道靠外墻布置，行車效率低柱網(wǎng)、布車方式及輪廓線無效面積無效面積正確做法正確做法■禁止行車道靠邊墻布置■不宜沿邊墻布置平行車位■輪廓線應進行仔細推敲修剪，避免出現(xiàn)無用面積■兩方向柱距均應按停車位及行車道尺寸的模數(shù)進行緊湊布置1、柱網(wǎng)及布車方式不科學，造成停車效率低，產(chǎn)生“隱型”無效面積，而這種無效面積往往比直接的無效面積大得多。2、輪廓線不緊湊，以及塔樓下的無用空間不去掉等，是產(chǎn)生無效面積的主要原因無效面積是增加地下室成本的最直接因素，每平米兩千多元的建造成本，常常讓我們不知不覺就付出上百萬，甚至上千萬的無效成本序號常見的錯誤做法正確做法及措施成本影響1未把層高控制到最最小，有的甚甚至做到4米多高一般3.6米即可可（控制

梁下下高度2.88米）地下車庫層高每增增加100mmm，綜合成成本約增加118元/平米2底板地面采用3000～400mmm厚建筑墊層層找坡底板結(jié)構(gòu)找坡，面面層及排水層層50～150mmm厚墊層每增加1000mm（層高高同時也增高高100mmm），綜合成成本約增加228元/平米3頂板頂面做平均2200厚

的配筋細石石砼找坡層頂板用結(jié)構(gòu)找坡，頂頂面做40mmm厚細石砼砼保護層平均200mm厚厚的頂板配筋筋細石砼找坡坡層，綜合成成本約是1005元/平米4頂板覆土太厚，有有的覆土厚度度甚至達1..8米應進行精細設計，一一般平均厚度度不超過12200mm頂板覆土平均厚度度每增加3000mm，綜綜合成本約增增加30元/平米5地下室輪廓線未經(jīng)經(jīng)仔細推敲，出出現(xiàn)無效面積積輪廓線應平直方正正，沒用的空空間一定要剔剔地下室建造成本約約2000元/平米6柱網(wǎng)及布車不合理理，出

現(xiàn)“隱形”無效面積柱網(wǎng)應符合車位模模數(shù)，

緊湊布布置，禁止邊邊車道經(jīng)常能優(yōu)化出幾十十甚至數(shù)百上上千平米無效效面積，優(yōu)化化成本常常數(shù)數(shù)百萬7設備房面積設計太太大設備房勉強夠用即即可多出的設備房面積積等于無效面面積8設備房擠占停車位位位置禁止設備房擠占行行車道

旁邊的的停車位被擠占后，要補回回相同車位數(shù)數(shù)，需要付出出三倍的面積積，等于出現(xiàn)現(xiàn)無效面積第三部分控制及優(yōu)化詳規(guī)階段明確（4個控制條件詳規(guī)階段明確（4個控制條件）明確地下室控制條件特殊情況時，需及時溝通特殊情況時，需及時溝通初步方案階段檢查檢查落實控制條件的落實初步方案階段檢查檢查落實控制條件的落實方案優(yōu)化方案優(yōu)化5個優(yōu)化要點施工圖優(yōu)化施工圖優(yōu)化1地下室停車數(shù)詳細規(guī)劃階段1、結(jié)合當?shù)厍闆r，與與政府部門溝溝通，多做地地面停車2、對地面停車進行行精細設計與與統(tǒng)計，做到到地下停車數(shù)數(shù)最少3、當?shù)卣试S時時，宜利用塔塔樓下方等不不便布車空間間做摩托車位位，來折減規(guī)規(guī)定的停車數(shù)數(shù)2地下室范圍及層數(shù)數(shù)詳細規(guī)劃階段1、地下室層數(shù)越少少越好2、確定地下室范圍圍，宜使上部部建筑盡量分分布在地下室