某建材市場可行性報告

XX某某項目可行性研究報告第一章總論一項目背景1.1項目名稱因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以“某某項目”代表該項目。以下簡稱“本項目”。1.2項目開發(fā)背景XX某某項目位于XX市xx路與xx路交匯處，屬xx礦公司用地。宗地面積約4044平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長。項目地塊為典型的城市二級綜合用地，土地性質(zhì)屬商住綜合用地，經(jīng)原土地使用權(quán)屬單位掛牌出讓后，XX市某某房產(chǎn)開發(fā)投資公司成功競標獲得使用權(quán)。該地塊土地年限達70年，在一般的商住用地年限中使用年限是極高的，作為招商引資項目，該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠。1.3可行性研究報告編制目的（1）在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。（2）對項目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。（3）結(jié)合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。（4）對項目開發(fā)進行投資分析和風險分析。（5）對項目決策及其實施提出優(yōu)化建議。1.4可行性研究報告編制依據(jù)（1）國家建設(shè)部及湖南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；（2）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（4）xx、XX房地產(chǎn)相關(guān)法律政策與文件；（5）XX市的招商引資政策；（6）本項目的詳細規(guī)劃控制原則；（7）現(xiàn)場勘察和XX市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研所得資料；（8）XX市當前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標準；（9）某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)所積累的專業(yè)市場項目操盤經(jīng)驗價值二項目概況2.1地塊位置本項目地塊位于XX市XX路與XX路交匯處，距XX山市民休閑廣場約800米，對面為XX市建材市場，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房；200米半徑內(nèi)目前以“街鋪”商業(yè)經(jīng)營為主，經(jīng)營范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。四至范圍：東向：XX路西向：XX院南向：XX路北向：XX2.2地塊規(guī)模與開發(fā)目標本項目宗地面積共4044平方米，按政府要求臨XX路處退讓紅線3.63米，實際用地面積約3898平方米。項目擬建成地上共七層、總建筑面積在1.8萬平米左右的商住樓，其中裙樓商業(yè)部分為三層，單層建筑面積在3650-3800平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在7000-7800平米之間。另項目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在2500平米左右。2.3地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施項目地塊處于XX市“X廣場”，距XX市核心商業(yè)區(qū)域---“XX山”約800-1000米。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營類別不統(tǒng)一，經(jīng)營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。環(huán)境及配套設(shè)施：☆電力、電訊：接入本項目☆給排水：管道鋪設(shè)到位☆大型汽車站：臨XX路公交車站☆休閑廣場：XX市民休閑廣場，距本項目約800米☆購物場所：300米內(nèi)XXX超市及臨街小型商店☆娛樂場所：300米范圍內(nèi)無大型娛樂休閑休閑運動場所?！钺t(yī)療衛(wèi)生：項目西側(cè)為XX醫(yī)院，往北500米為XX中心醫(yī)院☆教育文化、體育運動：XXX中心小學，本項目500米半徑內(nèi)無大型體育運動場地。☆金融、郵政、電信：郵政儲蓄所，XX路農(nóng)業(yè)銀行，中國移動營業(yè)廳、中國電信六畝塘營業(yè)廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳2.4項目性質(zhì)與主要特點本項目為商住綜合項目，定位為“主題商業(yè)+多層住宅”的發(fā)展模式。項目主要特點有：項目地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，但項目地理位置偏離市中心，還需對區(qū)域概念進行強勢引導(dǎo)。土地年限為70年，使用年限較長，可形成獨特賣點。地塊無明顯高低落差，地形較為規(guī)則，有利于項目開發(fā)。項目周邊目前的街區(qū)環(huán)境并不理想，大量中低檔次的臨街商業(yè)影響了項目地塊的商業(yè)價值，增加了項目開發(fā)難度。項目為XX廣場周邊的第一個代表型房地產(chǎn)開發(fā)項目，成功開發(fā)后對芙蓉廣場商圈的形成有極大的推動和促進作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價值。2.5項目地塊價值分析XX市商業(yè)核心區(qū)域為XX廣場和XX山。XX商圈是以XX廣場的老商業(yè)核心區(qū)域為基礎(chǔ)，逐漸向廣場、政府靠攏的市場發(fā)展結(jié)果。XX商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機關(guān)單位、金融機構(gòu)，也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超市、通程電器，12000平米廣場使XX成為XX最具商業(yè)價值的核心商業(yè)區(qū)域，且有取代XX廣場之勢。本項目距XX商圈僅800米左右，XX商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。本項目勢必首當其沖，受到XX商圈的影響。因此，經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、XX商圈發(fā)展為本項目發(fā)展至少提供了三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的效益回報，亦能成功借勢“XX”商圈的發(fā)展勢頭，徹底改變目前本項目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動該區(qū)域的發(fā)展，并與“XX廣場、XX”形成“三點成線“的XX商圈分布架構(gòu)，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn)“四贏”。項目地塊價值的主要特點有：地形地貌、地塊規(guī)模對項目開發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足，周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。但較為適應(yīng)XX房地產(chǎn)市場“單個項目總量應(yīng)有所控制”的特征。交通區(qū)位價值目前尚不明顯，適合于大件消費品的終端零售行業(yè)，但需進行一系列的區(qū)位概念引導(dǎo)，并在平面建筑規(guī)劃設(shè)計時與XX路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。發(fā)展背景為項目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團隊組織層面進行良好的結(jié)合，以爭取更為優(yōu)越的項目發(fā)展環(huán)境，組合更強勢的項目發(fā)展團隊。目前XX市房地產(chǎn)市場短時間內(nèi)上市供應(yīng)量較大，但因XX房地產(chǎn)市場屬起步階段，創(chuàng)新點及引導(dǎo)空間較大，選擇在本年度底啟動本項目，將使本項目在2006、2007年趕上銷售的黃金季節(jié)。本項目土地成本相對適中，整體投資總額在進行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項目未來升值空間中獲利。（6）項目應(yīng)努力適應(yīng)當前XX市商業(yè)格局的發(fā)展演變，成為“XX廣場”、“XX”商圈的有力補充，實現(xiàn)開發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營方式的差異化。2.6已進行的調(diào)查研究項目及成果某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)于2005年11月受某某房產(chǎn)開發(fā)投資公司委托進行了XX市房地產(chǎn)市場調(diào)查和有針對性的家居建材市場調(diào)查。本次調(diào)研工作由某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)項目調(diào)研小組全程操作完成。項目調(diào)研員在前期進行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進入實際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共340份，回收有效問卷320份，并就項目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分XX房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營戶進行了專題采訪。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計分析人員進行了科學的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，項目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析會議，為本項目下一步項目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅實基礎(chǔ)。調(diào)查研究項目及成果如下：（1）目前XX市商品房供應(yīng)量體量較大，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對較小。在接受本次調(diào)查的市民中，48%的被訪者不打算購買住宅，26%的客戶打算在2-5年內(nèi)購房，僅26%的客戶打算在1-2年內(nèi)購房。另根據(jù)統(tǒng)計，當前“漣水名城”一期上市的住宅和“水榭花都”所上市的住宅面積總和已超過14萬平米，而“漣水名城”總建筑面積為26萬平米。因此，未來1-2年內(nèi)，XX市住宅物業(yè)上市體量較大，市場空間相對較小。市民對居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價格理念還有待進一步轉(zhuǎn)變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。大部分購房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。（2）商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。經(jīng)過“XX購物中心”和“金地帶●時尚廣場”兩個商業(yè)項目的推廣銷售，市民對商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹慎。在本次調(diào)查中，40%的被訪者表示不會進行商鋪投資，僅17.5%的被訪者正在考慮購買。其他客戶均為視項目情況而定，尚需大力引導(dǎo)。（3）家居建材行業(yè)競爭激烈，期待有效地進行市場整合。僅26%的客戶表示對目前的經(jīng)營狀況滿意，行業(yè)競爭的加劇、日趨白熱化的價格競爭導(dǎo)致家居建材經(jīng)營行業(yè)利潤下降。廣大家居建材經(jīng)營者已經(jīng)意識到家居建材行業(yè)整合的必然性和必要性。本次接受經(jīng)營戶調(diào)查的被訪者中，大部分人均希望能進行有效的市場整合。說明長期以來XX市家居建材行業(yè)經(jīng)營戶分散凌亂，獨立經(jīng)營的局面已迫切的希望被改變，市場呼喚“一站式”家居建材消費場所的出現(xiàn)。（4）撼動自發(fā)形成的市場地位仍需要強勢政策進行引導(dǎo)。在接受本次調(diào)查的被訪者中，50%的經(jīng)營戶表示愿意進場經(jīng)營。但在訪談?wù){(diào)查中，XX建材市場未能發(fā)展起來的陰影和地理位置仍成為經(jīng)營戶提及較多的意見，另根據(jù)調(diào)查，當前家居建材經(jīng)營戶的商鋪租金普遍不高，要達到本項目所預(yù)期的價格（租金）需要花費較大的精力和物力進行引導(dǎo)。以強勢廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項稅費的減免政策，以項目營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進行項目的市場推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營戶對地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。（5）本項目地段價格被大部分被訪者所看好，投資價值被市民所認同。近50%的經(jīng)營戶認同芙蓉廣場周邊誕生“家居建材廣場”的發(fā)展前景，54%的市民對芙蓉廣場地塊未來2-3年內(nèi)的升值前景表示看好，說明廣大經(jīng)營戶和市民對芙蓉廣場地塊表現(xiàn)出投資信心，是本項目發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)條件。通過對本次調(diào)研結(jié)果的分析研究，某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)認為：XX市經(jīng)濟較為活躍，市民中蘊藏著一定的市場購買力，但其對商鋪的投資概念還有待成熟。經(jīng)過近年來XX房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和XX購物中心、金地帶●時尚廣場等商業(yè)項目的推廣銷售，XX市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。本項目的發(fā)展，將成為2006年度XX房地產(chǎn)市場的熱點項目，因本項目地域特點及主題行業(yè)的特殊性，勢必在XX營造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項目在后期執(zhí)行過程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。三項目建設(shè)意義3.1關(guān)于城市發(fā)展的意義隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，XX市的商業(yè)格局已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以XX廣場和XX為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。XX廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處XX市交通南路與XX南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出XX市的必經(jīng)之地，也是XX市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。XX商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎(chǔ)。市政府、稅務(wù)等一大批政府機關(guān)云集于此，學校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。XX購物中心項目的建成，更樹立了XX市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。目前，XX商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，本項目的落成必將加快XX市西城發(fā)展的進程，進一步完善XX市城區(qū)的整體規(guī)劃。3.2關(guān)于行業(yè)市場的意義針對目前XX市建材市場過于分散、經(jīng)營場所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場經(jīng)營等現(xiàn)狀，本項目擬定的“一站式”家居建材廣場，將憑借主力店強大的品牌效應(yīng)、統(tǒng)一的市場管理和廣告推廣，把XX建材市場整合優(yōu)化，并以貼心服務(wù)、優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品、低廉的價格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費者，從而使XX市建材行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢實現(xiàn)良性發(fā)展。3.3關(guān)于社會綜合效益的意義隨著建材行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的建材市場不可或缺地成為城市名片和亮點工程。本項目的落成，一方面將彌補XX市家居建材行業(yè)這一市場空白，為廣大經(jīng)營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營環(huán)境，也將為XX市XX提供與大中型城市保持同步的家居建材產(chǎn)品和服務(wù)，從而杜絕目前存在于XX家居建材行業(yè)中以次充好，質(zhì)量、環(huán)保均難以得到保障的現(xiàn)象，為XXXX造福；另一方面也將進一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前交通路、藍田市場等區(qū)域經(jīng)營環(huán)境較差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為XX市舊城改造、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場發(fā)展的“地標性”物業(yè)。并為社會了提供了眾多的就業(yè)機會，并將為極大的影響和帶動周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，推動和促進“芙蓉廣場”商圈的形成，帶動XX市城西的發(fā)展。XX某某項目可行性研究報告第二章項目投資環(huán)境及市場分析四XX市情及發(fā)展概況4.1XX市情XX市位于湖南省中部，漣水上游。1951年從XX、XX、XX各劃出部分政區(qū)籌建藍田縣，1952年正式建縣，8月改名XX縣，1987年撤縣成立XX市。XX市總面積1897平方公里，人口108萬，轄15鎮(zhèn)4鄉(xiāng)1街道辦事處和一個林場。XX人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。XX市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。XX市交通便捷，湘黔鐵路、XXX高等級公路與XXX國道從境內(nèi)通過，XX高速公路、XX高速公路、XX一級公路即將興建，一個完備的交通路網(wǎng)即將構(gòu)成。XX有“煤炭之鄉(xiāng)”，“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等21種，形成了采掘、機械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。近年來市委市政府實施“科技推動、市場帶動”的戰(zhàn)略，全市民營企業(yè)迅速發(fā)展。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠銷國外。4.2XX市城市發(fā)展概況當前XX市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動人口較少，城市建設(shè)固定資產(chǎn)投資較小等諸多問題困擾著XX市城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟發(fā)展。近年來，XX市大力推進“工業(yè)強市”的發(fā)展方向。投入大量資金對XX城區(qū)進行改造和對各類工業(yè)企業(yè)進行革新。城市的改造和企業(yè)的革新勢必將帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其是對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動作用尤為顯著。這為本項目的開發(fā)提供極佳的市場契機。同時為了加強與周邊縣市的聯(lián)系和互動，XX市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應(yīng)猶如一針強心劑，推動XX市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展。4.3XX市經(jīng)濟發(fā)展概況XX地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機電、運輸行業(yè)發(fā)達，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費水平自90年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟發(fā)展狀況良好。據(jù)統(tǒng)計，2004年全年XX市城市居民人均可支配收入6603元，比上年增長15%，2004年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工43660人，比上年增加3824人，從業(yè)人員勞動報酬總額43660萬元，增加3219萬元，比上年增加8%，從業(yè)人員年人均報酬9904元，比上年增長33.4%。全年民營經(jīng)濟實現(xiàn)消費品零售總額157104萬元，增長14.8%，占全市消費品零售總額的80.98%。年末全市有證貿(mào)易餐飲個體戶和私營企業(yè)分別達到13345戶和272戶，分別增長5.1%和32.7%。XX市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快，居民消費水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。根據(jù)有關(guān)金融機關(guān)對XX市居民儲蓄水平的統(tǒng)計，XX人均儲蓄水平處于較高位置，反映出當前XX市民對投資極為謹慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲蓄獲取儲蓄收益，社會閑散資金的投資欲望極為強烈的特性。因此，根據(jù)當前XX市總體經(jīng)濟發(fā)展、居民消費及個人儲蓄水平，未來3-5年之內(nèi)，XX市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下，大部分的社會閑散資金將集中于房地產(chǎn)投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破。以上數(shù)據(jù)來源：婁底及XX相關(guān)政府報告文件、資料等4.4XX市商業(yè)發(fā)展歷史沿革回顧XX市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當前XX市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模、消費水平均與上世紀7、80年代有了質(zhì)量上的飛躍。上世紀80年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單位經(jīng)營的商業(yè)為主。因為經(jīng)濟體制的限制以及消費者消費意識的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都不能滿足消費者的需求。伴著上世紀改革開放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。90年代初，XX市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費市場大半江山的局面，出現(xiàn)了“藍田市場”等一批集中型的專業(yè)市場。這一類商品交易市場的出現(xiàn)，使XX市城市、農(nóng)村人口的消費有了較為集中、更為方便的消費場所。90年代末及本世紀初，隨著對外交流和經(jīng)濟活動的增加，XX市首次出現(xiàn)了中小型超級市場，再度刷新了XX市商業(yè)格局。“金馬特”、“福康祥”等一批超市經(jīng)營企業(yè)獲得了長足發(fā)展。近年來，以“心連心、新一佳”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸XX，不但使XX市民享受到了與國內(nèi)大中型城市同步的商品與服務(wù)，更使XX市商業(yè)格局再次突破。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，XX市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了XX市民的熱情歡迎和追隨，“XX購物中心”的銷售便反映出了XX市民中蘊藏的極強的投資欲望和消費能力。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進，將使XX市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競爭力增強。4.5XX市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，XX市的商業(yè)格局的已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以XX廣場和XX為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。XX廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處XX市交通南路與XX南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出XX市的必經(jīng)之地，也是XX市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機電業(yè)態(tài)為主。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。如不改變此區(qū)域內(nèi)的街區(qū)形象，對破壞街區(qū)整體形象的相關(guān)業(yè)態(tài)進行集中整治，在“劣幣驅(qū)逐良幣”理論范圍內(nèi)，將使一部分利潤較高，檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動集中轉(zhuǎn)移，從而動搖此區(qū)域的商業(yè)地位。XX商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎(chǔ)。市政府、稅務(wù)等一大批政府機關(guān)云集于此，學校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受XX廣場的影響，一批商家將經(jīng)營場地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了XX商圈的快速成熟。XX購物中心項目的建成，更樹立了XX市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。目前，XX商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，對芙蓉廣場商圈的形成將極為有利。另外，以汽車站為基礎(chǔ)發(fā)展的商園街也是XX市整體商業(yè)格局中的重要部分。但其雜亂的經(jīng)營環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展?？v觀XX市商業(yè)格局及發(fā)展狀況，XX市各個商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)、交通組織、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其滲透能力、輻射能力表現(xiàn)得不是很明顯。本項目距XX商圈僅800米左右，XX商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動本項目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。本項目勢必首當其沖，受到XX商圈的影響，隨著金地帶●時尚廣場的開發(fā)建設(shè)，XX購物中心經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)及其他周邊項目的開發(fā)，其影響會越來越明顯。因此，經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、XX商圈發(fā)展為本項目發(fā)展提供了至少三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的開發(fā)回報，亦能成功借勢“XX”，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn)“四贏”。五XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述5.1市場發(fā)展概況XX市現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場自2004年才開始起步。2004年以前，大部分市民均為自己購買土地，自己興建民宅，對商品房的概念理解不清晰，更沒有購買商品房的意識。這也是目前XX市住宅區(qū)沒有成規(guī)摸，上品質(zhì)的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2004年開始，政府對房地產(chǎn)市場有意識地進行放開，通過招商引資對一部分房地產(chǎn)項目進行了立項。出現(xiàn)了以“XX名城”為代表的住宅項目和以“XX購物中心”為代表的商業(yè)項目?！癤X購物中心”以產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的銷售模式為主，項目在市場上一開始供應(yīng)，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實體現(xiàn)了XX市民中蘊藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對XX市后續(xù)商業(yè)項目有極為重要的參考價值和意義。“漣水名城”大規(guī)模大手筆的商品房建設(shè)開發(fā)，相關(guān)的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在其規(guī)劃范圍之內(nèi)，使XX市民對商品房第一次有了更為清晰的認識?！皾i水名城”在環(huán)境、生活品質(zhì)上的宣傳，也在潛移默化中對市民產(chǎn)生了影響，也對XX商品房市場起到了不可忽視的作用。在“漣水名城”后，由**房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“水榭花都”也向市場供應(yīng)了4萬余平米的商品房。這兩個項目的同時開始和競爭，使XX商品房市場格局已經(jīng)初具雛形。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項目的開發(fā)，XX商品房市場必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對市場。5.2市場價格分析及走勢預(yù)測居住用房價格分析及走勢預(yù)測2004年前，XX市住宅市場價格大部分在500-700元/平米左右，商品房市場未成型的情況下，城市居民對商品房的概念和理解均較為落后。因此市場價格一直處于比較低的狀態(tài)，居住用房的開發(fā)利潤點也比較低。隨著全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，XX房地產(chǎn)在近年來也得到了長足發(fā)展，政府形成了較為靈活的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵外來開發(fā)商在XX進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，從而吸引到了一批如XX購物中心、漣水名城等項目的開發(fā)商前來投資開發(fā)。外來開發(fā)商帶來的更強的資本優(yōu)勢和更高的開發(fā)品質(zhì)，另受相關(guān)建筑材料，開發(fā)規(guī)費的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動了XX房地產(chǎn)市場的價格?！敖鸬貛А駮r尚廣場”的四樓以上臨街住宅達到了1100元/平米以上的銷售均價，“**●水榭花都”銷售均價為950元/平米，“漣水名城”銷售均價1040元/平米，此銷售價格較2004年前的住宅銷售價格已經(jīng)上漲了200-400元/平米。反映出XX市房地產(chǎn)市場住宅銷售價格的發(fā)展趨勢。就本次某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)所開展的XX市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前XX大部分市民仍傾向于選擇銷售價格在600-800元/平米的住宅，800-1000元/平米的價格區(qū)間已經(jīng)開始有部分市民所接受，“**●水榭花都”、“漣水名城”等項目目前銷售的不理想，說明高品質(zhì)高價格的住宅銷售價格完全被市場所接受和承認還需時日。某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)認為：XX市房地產(chǎn)近2-3年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而實用、景觀資源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場機會，價格突破千元/平米將存在一定的市場空間。建議本項目居住用房的價格定位在800元/平米左右較為合適。XX在售的主要住宅項目調(diào)研表如下：項目名稱**●水榭花都位置XX市酒廠，一中中后面項目概況開發(fā)商：XX***房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司建筑面積：429998平方米米綠化率：35%車庫庫數(shù)（車位數(shù)數(shù)）：未定門面面數(shù)：未定分幾期開發(fā)：一期期項目工程進度：項目動工已已有將近兩個個月，基礎(chǔ)建建設(shè)已經(jīng)完成成開盤時間：20005年12月底交房時間間：20066年6月價格住宅均價：9500元/平方米住宅最最高價：1200元/平方米門面價格：未定車庫庫價格：未定定車位租價：：未定物管費：未定主力力戶型面積：：160平方米米左右付款方式及折扣：：三成十年、五五成十年、銷售率貴賓卡已售50張張目前主推單位四室兩廳兩衛(wèi)項目劣勢分析1、大戶型居多，選選擇空間小。2、目前交通不方便便項目優(yōu)勢分析該項目所處環(huán)境安安靜、幽雅，適適合居家，有有大面積的藝藝術(shù)園林和休休閑運動場所所，雙陽臺設(shè)設(shè)計比較手歡歡迎，周邊配配套比較好（鄰鄰近中學、小小學和事業(yè)單單位）綜合評價該項目在推廣中很很好的借助了了“漣水”的天然景觀觀，以“人文起居”文化為炒作作切入點，售售樓部設(shè)立在在賓館大堂，更更是進一步接接觸了目標消消費群，所以以總體而言，該該項目有一定定的優(yōu)勢。項目名稱漣水名城位置XX市自來水公司旁項目概況開發(fā)商：婁底佳苑苑房地產(chǎn)占地面積：15..5萬平方米建筑面面積：26萬平方米米綠化率：50%車庫數(shù)（車車位數(shù)）：未未定容容積率：1..68門門面數(shù)：未定分幾期開發(fā)：兩期期開盤時間：20006年1月交房時時間：未定價格住宅均價：10440元/平方米住宅最最高價：12280元/平方米門面價格：未定車庫庫價格：未定定車車位租價：未未定物管費：未定主主力戶型面積積：145平方米米左右付款方式及折扣：：七成十年、五五成十五年、銷售率一期銷售3成左右右目前主推單位三室兩廳兩衛(wèi)商業(yè)用房價格分析及走勢預(yù)測近年來，隨著XX市城市和商業(yè)發(fā)展，XX市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。而一直以來，XX市的商業(yè)物業(yè)均為各國營市場、單位的物業(yè)，極少向市場出售。2005年XX購物中心的興建，使XX市民中所蘊藏的對商業(yè)用房的購買需求迅速迸發(fā)出來，XX購物中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪一個月內(nèi)銷售率過半，且內(nèi)鋪銷售價格達到了7500元/平米以上，而得房率僅為52%左右，實際套內(nèi)銷售價格達到了15000元/平米左右。2005年11月26日開盤的金地帶●時尚廣場臨街商鋪銷售均價為18000元/平米，一層內(nèi)鋪銷售均價為4800元/平米，公攤率在33%左右。該項目開盤以來，以其良好的市場定位和營銷策略規(guī)劃實現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。目前，XX市商業(yè)用房僅金地帶●時尚廣場項目在售，剩余單位主要以2、3樓為主。當前XX市舊城改造使一部分臨街單位用房進行改造、拍賣，2006年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項目參與市場競爭。另一方面，隨著XX市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動作用將使部分次級商業(yè)區(qū)域價值穩(wěn)步攀升。XX市商業(yè)用房價格走勢將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點地段價格居高不下，次級區(qū)域陸續(xù)跟進”的局面。六商業(yè)用房的市場供給6.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查目前XX市在售的商業(yè)用房項目僅為金地帶●時尚廣場：總建筑面積：11727.26平米商業(yè)建筑面積：9427.26平米銷售價格：臨XX路商鋪：均價18000元/平米臨工農(nóng)路商鋪：均價9000元/平米一層內(nèi)鋪：4800元/平米二層內(nèi)鋪：2500元/平米三層內(nèi)鋪：1400元/平米住宅銷售均價：1140元/平米6.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查處于本項目對面的芙蓉建材市場，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場由于曾經(jīng)嚴重打擊了XX市建材經(jīng)營戶的信心，其市場供應(yīng)量不會給本項目帶來威脅，但是其給經(jīng)營商家和消費者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。本項目在半年內(nèi)潛在的競爭對手，其一來自文藝路正在施工的項目（原XX市兒童公園），其二是文藝南路一塊10畝空地，將來可能也會被用于開發(fā)專業(yè)市場建材市場。七商業(yè)用房的市場需求7.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查上圖顯示，96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營。因XX市目前的商業(yè)鋪面面均以臨街鋪鋪面為主，而而臨街鋪面及及部分專業(yè)市市場內(nèi)的商鋪鋪都是個人自自建、政府或或單位開發(fā)建建設(shè)的房屋臨臨街層，因此此XX市目前家居居建材市場所所使用的物業(yè)業(yè)仍以租賃臨臨街商鋪為主主。7.2所在區(qū)區(qū)域內(nèi)在售商商業(yè)用房銷售售情況調(diào)查目前在售的僅為金金地帶●時尚廣場，其其銷售情況較較為良性。八商業(yè)用房的市場場價格8.1所在區(qū)區(qū)域內(nèi)商業(yè)用用房銷售價格格情況XX市商業(yè)用房主要由由住宅的底商商和企事業(yè)單單位物業(yè)一、二二、三層的商商業(yè)用房構(gòu)成成，進行銷售售的商業(yè)用房房量比較少。目目前XX市場上進行行銷售的商業(yè)業(yè)物業(yè)主要為為金地帶●時尚廣場。價價格情況參照照本報告6..1節(jié)。8.2所在區(qū)區(qū)域內(nèi)商業(yè)用用房租賃價格格情況物業(yè)名稱物業(yè)類型經(jīng)營品牌月租金價格（元//平米）立華水果臨街商鋪零售50好運來電話超市臨街商鋪21漣廣超市臨街商鋪零售80建材市場內(nèi)商鋪建材零售2-4目前XX市商業(yè)物業(yè)的租賃賃價格呈現(xiàn)出出“受地段價值值影響明顯，部部分臨街商鋪鋪租金居高不不下”的局面，XX路“XX廣場”-“XX購物中心”臨街商鋪的的租金均在665元/平米/月以上，金金地帶●時尚廣場的的臨街商鋪租租金預(yù)計還將將高達1200元/平米/月。根據(jù)某某某地產(chǎn)顧問問機構(gòu)在市場場調(diào)研顯示，本本區(qū)域5000米半徑內(nèi)的臨臨街商業(yè)用房房租賃價格自自20-600元/月/平米不等，對對面建材市場場內(nèi)月租金甚甚至低于100元/平米/月。與XX廣場、XX等區(qū)域的租租金差距較大大。主要是因因目前本項目目所在區(qū)域內(nèi)內(nèi)人流量，街街區(qū)面貌較差差，商業(yè)經(jīng)營營未成規(guī)模等等原因所引起起的。九居住用房的市場場分析9.1市場供供應(yīng)情況XX市目前的商品房主主要集中在“漣水名城”和“水榭花都”兩個在建的的項目中，預(yù)預(yù)計總建筑面面積為30多萬平方方米，在建的的商品房面積積超過14萬平方米米。9.2市場需需求情況通過市場調(diào)查結(jié)果果的分析和研研究，某某地地產(chǎn)顧問機構(gòu)構(gòu)48%的被訪訪者并不打算算購房。僅55%的被訪者者考慮在1年內(nèi)購房，335%的被訪訪者考慮在未未來3年內(nèi)購房。說說明目前XX市民對商品品房購買意愿愿并不強烈，而而主要的可能能購買時間集集中在未來22-3年內(nèi)，近近期市場不會會出現(xiàn)太大的的市場需求。目前XX市民對商品房的需需求主要集中中在100--120平米米的中戶型和140-160平平米的大戶型型兩個檔次。比比較符合四線線城市居民對對購房的面積需求特征。9.3物業(yè)出出租情況目前XX市還沒有形成專業(yè)業(yè)房屋租賃市市場，主要是是以出租零散散的居民房為為主，承租人人一般是在XX從事小買賣賣的流動居民民。租金普遍遍比較低，單單間租金為550元/月，簡單裝裝修套間租金金為200元/月，中檔裝裝修帶家電的的套間租金為為350元/月。9.4在售樓樓盤銷售情況況XX市民長期以來形成成的房屋概念念使市民對房房屋的追求僅僅限于自建民民宅，對商品品房的購買意意識不強。導(dǎo)導(dǎo)致了“漣水名城”和“水榭花都”兩個大型住住宅項目自動動工以來，銷銷售都很不理理想。9.5市場在在售戶型及特特點分析漣水名城的主力戶戶型為1455平方米左右的的三室兩廳兩兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查查得知，該戶戶型比較實用用，受市民歡歡迎。水榭花都的主力戶戶型為1655平方米左右的的四室兩廳兩兩衛(wèi)雙陽臺，據(jù)據(jù)調(diào)查得知，這這種戶型比較較寬敞，大氣氣，一部分經(jīng)經(jīng)濟實力較為為雄厚的人群群較喜歡該戶戶型。金地帶●時尚廣場場的主力戶型型為150平方米米左右的三室室兩廳兩衛(wèi)，該該項目地段優(yōu)優(yōu)越，住房很很受歡迎。在價格方面，漣水水名城和水榭榭花都的實際際成交價格都都沒有超過11000元/平米。僅金金地帶●時尚廣場4樓以上的臨臨街住宅超過過了10000元/平米，因該該項目地理位位置和上市時時間的優(yōu)越性性，因此對于于整個XX商品房市場場來說，僅具具備參考價值值而不具備近近階段的價格格指導(dǎo)意義。大大部分市民對對商品房價格格仍集中在8800元左右右的心理預(yù)期期，短期內(nèi)突突破千元大關(guān)關(guān)較為困難。十市場預(yù)測10.1未來來該區(qū)域內(nèi)商商業(yè)用房需求求預(yù)測在對經(jīng)營戶投資意意向的調(diào)查過過程中，大部部分被訪者都持“看情況而定定”的態(tài)度，說說明目前XX市的商業(yè)地地產(chǎn)銷售受引導(dǎo)成分較大大，在XX購物中心未未能經(jīng)營起來來之后，市民民對商鋪投資都保持持著謹慎的態(tài)態(tài)度。同時，也也有16%的被訪訪者正在考慮購買商鋪，24%的客戶表示視地段及價格而定，說明在經(jīng)營戶中間，經(jīng)濟實力比一般普通市民要強，其投資意愿相比而言也更為強烈。（2）市民對商鋪的投投資意向相比比經(jīng)營戶而言言要小，400%的客戶表示不會進進行商鋪投資資。市民對商商鋪投資概念念的理解程度仍然有限，且且在XX購物中心的的影響下，使使一部分市民民對商鋪投資已經(jīng)失去去了信心或者者產(chǎn)生了不信信任心理。市市民中有17.5%的人正正在考慮投資資商鋪。10.2未來來該區(qū)域內(nèi)居居住用房需求求預(yù)測XX市民長期以來形成成的房屋概念念使市民對房房屋的追求僅僅限于自建民民宅，而商品品房的購買意意識不強。對對商品房消費費的園林、景景觀、戶型、物物業(yè)管理等概概念理解較淡淡。況且XX市房屋租賃賃市場還未成成熟，流動人人口少，在未未來一兩年內(nèi)內(nèi)，XX市民對居住住房的需求不不是很大。10.3綜述述總體而言，XX市市民對商鋪及及住房還是有有一定的需求求量，由于XX市的房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)剛剛起起步時，“XX購物中心”影響到了消消費者投資信信心，如果其其他商業(yè)項目目再次打擊消消費者投資信信心的話，那那么XX市房地產(chǎn)的的發(fā)展將受到到嚴峻的考驗驗。針對市場場現(xiàn)狀，我們們的工作重點點應(yīng)放在消費費意識引導(dǎo)和和區(qū)域概念炒炒作上，才能能有利于規(guī)避避市場風險，并并結(jié)合主題商商業(yè)的特殊性性進行項目推推廣和銷售、招招商工作。XX某某項目可行性研究報告第三章項目發(fā)展研研究十一項目地塊特征征分析11.1項目目區(qū)位分析地塊形狀：不規(guī)則則方形用地地塊位置：XX路路與芙蓉路交交匯處，屬六六畝塘鎮(zhèn)，位位于XX市主城區(qū)西西部，靠近城城鄉(xiāng)結(jié)合處。就就目前來看，地地塊的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢并不明顯顯。地塊優(yōu)勢：XX路路與芙蓉路均均屬XX市城市干道道，為本項目目提供了良好好的交通組織織便利性；同同時，本項目目地處XX去往新化、冷冷江等地的必必經(jīng)之地，外外部交通優(yōu)勢勢明顯。11.2項目目人流分析因本項目目前所處處的芙蓉廣場場周邊無大型型的消費場所所和市政配套套設(shè)施，周邊邊居住者大部部分為普通市市民，街區(qū)形形象又比較差差。因此，目目前該地段人人流量較小，但但受XX商圈發(fā)展影影響，已經(jīng)呈呈現(xiàn)出人流量量開始上升的的趨勢。11.3項目目地塊發(fā)展SSWOT分析析△地塊發(fā)展機會OppportuunityXX商圈的發(fā)展已經(jīng)呈呈現(xiàn)出向本地地塊蔓延的趨趨勢，對本地地塊價值的提提升帶來了積積極影響。XX市目前開發(fā)在售的的商業(yè)項目不不多，為項目目地塊的發(fā)展展提供了一定定的市場機會會。項目周邊街區(qū)物業(yè)業(yè)形象較差，本本項目建成后后，將有效帶帶動周邊物業(yè)業(yè)的價值提升升。項目交通優(yōu)勢較為為明顯。項目屬招商引資項項目，地塊發(fā)發(fā)展有一定的的政策支持?！鞯貕K發(fā)展威脅Weeaknesss市民對本項目地塊塊的區(qū)位價值值仍存在懷疑疑心態(tài)。其他舊城改造項目目將對項目發(fā)發(fā)展形成競爭爭壓力。項目地塊周邊街區(qū)區(qū)形象較差，影影響到項目價價值的體現(xiàn)△地塊發(fā)展優(yōu)勢Sttrengtth位于XX路與芙蓉路交匯處處，雙面臨路路，地塊價值值高臨街面較長，且還還能在建筑規(guī)規(guī)劃上進行適適當臨街面的的適當延長，有有利于提高整整體商業(yè)價值值地塊規(guī)模適中，體體量不大，適適宜于快速消消化受XX商圈影響明顯，未未來升值前景景可觀項目交由專業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)顧問公司進進行全程策劃劃，有利于保保證項目發(fā)展展思路及執(zhí)行行的科學化△地塊發(fā)展劣勢Thhreat項目地形狀況復(fù)雜雜，將增加施施工難度項目所在地所處的的芙蓉路道路路狀況較差，有有待改善（3）項目偏離市中心心，推廣難度度加大雖然本項目目前所所處的地理位位置并不明顯顯，但受城市市發(fā)展的影響響，此地段的的發(fā)展和升值值前景已經(jīng)有有部分市民所所承認，但項項目在開發(fā)過過程中，始終終仍注意對區(qū)區(qū)域概念的炒炒作和提升，以以良好的項目目定位和投資資概念規(guī)避項項目地塊在市市民心目中的的不良影響。十二項目商業(yè)用房房定位方案研研究12.1項目定定位方案某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)構(gòu)初步對本項項目的商業(yè)主主題選擇為：：整合與商品房裝修修相關(guān)的建材材、陶瓷、木木材、家私、家家紡、五金、油油漆、型材等等行業(yè)，彌補補市場空白，根根據(jù)各個行業(yè)業(yè)對樓層的需需求條件規(guī)劃劃業(yè)態(tài)形成“××××家居居建材廣場”或“××××家居居廣場”的商業(yè)主題題。12.2項目定定位方案提出出背景前XX住宅商品房上市量量在14萬平米以以上，且“漣水名城”離本案距離離不遠。眾多多商品房的在在銷售之后必必會進行裝修修，因此，與與商品房裝修修相關(guān)的建材材、陶瓷、木木材、家私、家家紡、五金、油油漆、型材等等行業(yè)勢必會會被帶動。另一方面，某某地地產(chǎn)顧問機構(gòu)構(gòu)在對XX房地產(chǎn)市場場進行調(diào)研時時，發(fā)現(xiàn)家私私、建材行業(yè)業(yè)經(jīng)營者整合合意愿較為強強烈，且該類類行業(yè)對區(qū)位位的影響因素素較小，但對對交通條件要要求較高，恰恰好符合本項項目地塊所具具備的特征。因此，某某地產(chǎn)顧顧問機構(gòu)初步步對本項目的的商業(yè)主題選選擇為“家居建材廣廣場”。12.3項目定定位方案市場場調(diào)查結(jié)果行業(yè)經(jīng)營戶對“一一站式”家居建材市市場的認可度度調(diào)查結(jié)果顯示：776%的經(jīng)營營戶看好并支支持“一站式”家居建材在XX的發(fā)展。50%的經(jīng)營戶表表示愿意在“一站式”家居建材廣廣場誕生后進進駐經(jīng)營。大部分的經(jīng)營戶已已經(jīng)意識到行行業(yè)分布零散散，對經(jīng)營和和消費者都不不好?！耙徽臼健奔揖咏ú膹V廣場所具備的的“一站購齊”、“價格更低”“服務(wù)更好好”是其他中小小規(guī)模家居建建材經(jīng)營所不不具備的。因因此受到大部部分經(jīng)營戶的的支持和贊同同。也使本項項目具備來自自于經(jīng)營戶層層面的發(fā)展機機會。家居建材消費者對對“一站式”家居建材市市場的認可度度家居建材消費者對對“一站式”家居建材市市場支持率為為54%，對其其無所謂的業(yè)業(yè)主占了322%，對其不不看好的占了了14%。這表表明：XX消費者對“一站式”家居建材市市場認可度比比較高，由于于XX市場還不是是很成熟，所所以還有一半半的消費者需需要加強引導(dǎo)導(dǎo)。市民對“一站式”家居建材市市場的認可度度從右圖可以看出，絕絕大部分市民民支持XX出現(xiàn)大型的家居建材廣廣場。長期以以來XX市民購買建建材都需要各個門店不不斷的詢問價價格，不斷的的比較產(chǎn)品，出現(xiàn)“一站式”家家居建材廣場場后，集中的的產(chǎn)品種類將大大縮短購買時時間，提高購購買效率，并并能以更低的價格購買到所需需要的家居建建材產(chǎn)品。家居建材廣場在目目前XX市民心目中中，仍然是一一個市場空白白點。本項目目的出現(xiàn)，無無疑填補了該該市場空白，并并將取得良好好的社會效益益，一改目前前文藝路交通通路擁擠，消消防、交通、城城市管理問題題多多的局面面。對“一站式”家居建材材市場的地點點選擇調(diào)查為調(diào)查在目前XXX市建材經(jīng)營營戶中較為理理想的集中型家居建材廣廣場的項目所所在地，本次次調(diào)查設(shè)置了三個地點供經(jīng)營營戶選擇。調(diào)調(diào)查結(jié)果顯示示，盡管漣源市建材市場未能能經(jīng)營起來在在經(jīng)營戶中形形成了心理陰影，但仍有半數(shù)數(shù)的經(jīng)營戶選選擇了芙蓉廣廣場。調(diào)查結(jié)果一方面再再次顯示了芙芙蓉廣場的地地段價值，另另一方面更反反映出經(jīng)營戶戶在選擇過程程中已經(jīng)更趨趨于理性，考考慮到了交通通、物流、倉倉儲等家居建建材行業(yè)發(fā)展展所必須具備備的基礎(chǔ)條件件。12.4項目目定位方案SSWOT分析析△項目發(fā)展機會Oppportuunity家居建材經(jīng)營戶和和消費者、市市民均看好并并支持“一站式”家居建材廣廣場項目的出出現(xiàn)目前XX市家居建材行業(yè)經(jīng)經(jīng)營面積已超超過2萬平米，經(jīng)經(jīng)營戶近2000余家，為為項目發(fā)展提提供了市場資資源的支持市、鎮(zhèn)兩級政府均均看好并支持持項目發(fā)展，并并能提供相關(guān)關(guān)政策性的優(yōu)優(yōu)惠、鼓勵措措施經(jīng)營戶和市民對商商鋪投資仍保保持著一定的的熱情，存在在引導(dǎo)空間大型家居建材超市市的連鎖發(fā)展展趨勢，為本本項目的主力力店招商提供供了契機未來商品房市場的的發(fā)展，將有有利于本項目目的銷售、招招商和后期經(jīng)經(jīng)營目前家居建材經(jīng)營營戶的分布凌凌亂、商鋪配配套設(shè)施落后后，均期待有有新型的“一站式”家居建材廣廣場填補市場場空白△項目發(fā)展威脅Weeaknesss業(yè)態(tài)與對面的建材材市場、藍田田市場部分重重疊，可能會會有相關(guān)方面面的利益沖突突行業(yè)商鋪租賃價格格不高，對項項目銷售價格格的走高存在在一定的壓力力，需要大力力引導(dǎo)，并采采取一定的返返租、免租政政策文藝路、藍田市場場、光藍路等等自發(fā)形成的的市場地位難難以撼動，項項目招商面臨臨不小的壓力力大部分經(jīng)營戶均不不愿意進駐22、3樓，項目2、3樓的銷售和和招商面臨困困難，需通過過主力店設(shè)置置進行良好的的規(guī)避和化解解部分商家在市場競競爭中已經(jīng)喪喪失行業(yè)信心心，可能在項項目發(fā)展過程程中起負面作作用XX購物中心的商鋪投投資使部分市市民喪失了投投資信心，市市民對商鋪投投資已經(jīng)更為為謹慎和理性性△項目發(fā)展優(yōu)勢Sttrengtth位于XX路與芙蓉路交匯處處，雙面臨路路，地塊價值值高臨街面長達70米米，且還能在在建筑規(guī)劃上上進行適當臨臨街面的適當當延長，有利利于提高整體體商業(yè)價值地塊規(guī)模適中，體體量不大，適適宜于快速消消化受XX商圈影響明顯，未未來升值前景景可觀本項目為填補市場場空白的項目目，發(fā)展機會會和空間較大大項目總體成本不高高，從而降低低了銷售單價價，有利于中中小客戶的投投資項目引進主力店的的營銷策略，將將有利于本項項目刷新XX家居建材行行業(yè)格局，成成為市場領(lǐng)袖袖△項目發(fā)展劣勢Thhreat（1）項目所在地街區(qū)區(qū)面貌有待改改善，（2）人流量有有限，（3）商業(yè)氣氛氛尚不（4）濃厚（5）仍有部分經(jīng)營戶戶和市民對本本項目地段抱抱懷疑態(tài)度，（6）增加了項目宣傳推廣難度（7）推廣、招商難度度加大，（88）推廣、招招商費用增加加（9）地塊規(guī)模有限，（10）無法設(shè)置集中的倉儲用房（5）市場對項目預(yù)計計的銷售價格格和租賃價格格存在接受難難度綜上，項目SWOOT分析中所所反映出的情情況說明本項項目發(fā)展“××××家居建材廣廣場”的思路是基基本可行的，但但應(yīng)注意風險險規(guī)避及劣勢勢化解因素，使使本項目發(fā)展展更為貼近市市場，成功招招商，投資概概念推廣到位位，獲得可觀觀的利潤回報報。12.5項目目定位方案所所存在問題及及建議本項目定位方案在在后期推廣和和銷售、招商商過程中，可可能存在以下下不利因素：：銷售價格與實際租租賃價格之間間可能存在的的矛盾，建議議項目2、3樓采取整體體或部分返租租的形式銷售售。市民對項目地段的的懷疑態(tài)度。項項目發(fā)展需依依托強大的廣廣告宣傳造勢勢，通過以主主力店為中心心，將后期經(jīng)經(jīng)營過程中的的“價格、質(zhì)量量、服務(wù)”良好地貫穿穿于整個推廣廣節(jié)奏中，最最大限度的對對區(qū)域概念和和行業(yè)概念進進行宣傳推廣廣。區(qū)域商業(yè)氛圍不成成熟，招商難難度增大。首首先啟動主力力店招商，以以滿足項目發(fā)發(fā)展和實際推推廣執(zhí)行工作作的需要?；馐忻駥楉椖磕芊癜l(fā)展展成功的疑慮慮。對部分部部位予以免租租經(jīng)營，以配配合其他招商商政策順利招招商。經(jīng)營業(yè)主對商鋪租租金和稅收政政策要求苛刻刻。向政府申申請真正能夠夠落實到位的的稅費減免政政策，為經(jīng)營營戶降低經(jīng)營營成本，并通通過免租政策策、主力店的的龍頭效應(yīng)向向經(jīng)營戶發(fā)動動集中的廣告告宣傳攻勢。有潛在的競爭對手手存在，針對對可能出現(xiàn)的的競爭對手，項項目應(yīng)盡快在在年底之前啟啟動第一期廣廣告投放。十三項目產(chǎn)品定位位方案研究13.1項目目產(chǎn)品定位原原則本項目產(chǎn)品定位應(yīng)應(yīng)區(qū)別于普通通的商住樓項項目，產(chǎn)品定定位不但要能能符合目前主主題商業(yè)銷售售及招商、經(jīng)經(jīng)營的需求，而而且還需根據(jù)據(jù)項目地塊未未來發(fā)展前景景可觀的特殊殊情況綜合考考慮產(chǎn)品未來來用途。因此此，產(chǎn)品定位位應(yīng)符合以下下原則：符合項目經(jīng)濟效益益目標的需求求。充分利用項目地處處XX路與芙蓉路路交匯處，雙雙面臨路的特特點，發(fā)揮項項目臨街面較較長，交通優(yōu)優(yōu)勢明顯的優(yōu)優(yōu)勢。在符合項目整體規(guī)規(guī)劃構(gòu)思的前前提下，將臨臨街商鋪的建建筑面積控制制在合理范圍圍內(nèi)，努力提提高臨街商鋪鋪價值。項目產(chǎn)品定位應(yīng)充充分考慮家居居建材市場的的行業(yè)特殊性性，對相關(guān)物物流、交通、層層高等要求進進行有效把握握。項目住宅部分應(yīng)有有清晰的交通通組織系統(tǒng)，實實現(xiàn)商業(yè)人流流與居住人流流的分離。13.2項目目產(chǎn)品定位的的市場依據(jù)本項目產(chǎn)品定位的的市場依據(jù)以以某某地產(chǎn)顧顧問進行的XX市房地產(chǎn)市市場及家居建建材市場的調(diào)調(diào)查研究數(shù)據(jù)據(jù)為主。市場場調(diào)查對本項項目具有參考考價值的主要要結(jié)論有：商家對產(chǎn)品的需求求為：層高在在4.5-5..5米之間、面寬寬在4.2-5米之間、進深深在10-12米之間。面積在50-1000平米之間間，以40--60平米每每個的鋪位分分割較為合理理，商鋪間應(yīng)應(yīng)可自由組合合，全面覆蓋蓋不同面積需需求的客戶。大部分市民對住宅宅的面積需求求分100--120平米米、140--160平米米兩個區(qū)間。其他調(diào)查數(shù)據(jù)。（詳詳見市調(diào)報告告）13.3項目目產(chǎn)品定位方方案整體建筑規(guī)模控制制（1）項目地上總建筑筑面積在萬平平米之間，其其中一、二、三三層為商業(yè)用用房，單層建建筑面積在33650-33800平米米之間；四、五五、六、七樓樓為住宅，規(guī)規(guī)劃面積在77000-77800平米米之間。（2）項目地下一層，擬擬規(guī)劃建筑面面積在25000平米之間間。（3）一層層高在5..8左右，二二、三層層高高在3.8米左右，住宅宅層高為3米。凈建筑總總高度約255.4米。（不含天天花板及天際際線高度）戶型規(guī)劃①臨街商鋪開間在33.8-4米之間，進深深在12米左右，套內(nèi)內(nèi)面積在455.6-488平米之間。②一、二、三層商鋪鋪套內(nèi)面積規(guī)規(guī)劃在45--65平米之之間，具體戶戶型面積根據(jù)據(jù)建筑設(shè)計安安排而定。③住宅戶型規(guī)劃以1110-1330平米的三三房、1400-160平平米的四房為為主力戶型進進行設(shè)計。13.4主要要技術(shù)經(jīng)濟指指標總建筑面積：萬平平米商業(yè)面積：萬平米米住宅面積：70000-78000平米容積率：約4.557建筑凈高：25..4米13.5項目目業(yè)態(tài)定位方方案本項目將囊括以下下業(yè)態(tài),具體的各樓樓層業(yè)態(tài)定位位方案如下::1層(含臨街門面):(1)木業(yè)板材區(qū)區(qū)(2)油漆涂料區(qū)區(qū)(3)工程材料區(qū)區(qū)(4)化工膠劑區(qū)區(qū)(5)管材管件區(qū)區(qū)(6)五金機電區(qū)區(qū)2層:(1)陶瓷衛(wèi)浴區(qū)區(qū)(2)玻璃制品區(qū)區(qū)(3)燈飾照明區(qū)區(qū)(4)地板地面區(qū)區(qū)(5)門窗鎖具區(qū)區(qū)3層:(1)家居飾品區(qū)區(qū)(2)家私家具區(qū)區(qū)(3)辦公家具區(qū)區(qū)考慮到1層租金和和售價較高,,因此本樓層層內(nèi)的業(yè)態(tài)均均為效益較好好,經(jīng)營利潤較較高的行業(yè),,而2、3樓則選擇產(chǎn)產(chǎn)品較大，流流動速度稍慢慢，對場地規(guī)規(guī)模要求較大大的行業(yè)，以以降低月租金金，緩解經(jīng)營營戶的租金壓壓力。2、3樓目前的業(yè)業(yè)態(tài)定位較適適宜于對主力力店進行招商商。XX某某項目可行性研究報告第四章效益及風險險分析十四項目投資估算算項目投資估算表單位：萬元序號工程或費用名稱估算價值備注1土建工程1061.6萬元元按17950平米總總建筑面積計計算,土建成本按按480元/平米計算,另地下層建建筑成本估計計為200萬元2土地費510萬元3附屬工程及項目配配套330萬元貨梯、觀光電梯各各一輛，配套套費用按1550元/平米計算4勘探2萬元5相關(guān)規(guī)費15萬元7設(shè)計費8.975萬元按5元/平米計算8水電增容費5萬元9管理費用20萬元10基本預(yù)備費40萬元11合計1992.58萬萬元如引進主力店，則則可以省去主主力店裝修費費用約80--100萬！！注：本報告撰寫單單位僅提出參參考價格,以上數(shù)據(jù)均均以建筑面積積在179550平米為基基準進行估計計所得,具體數(shù)額以以實際操作為為準。根據(jù)初步估算,本本項目的總體體投資成本大大約為19992.58萬萬元,此數(shù)據(jù)為基基本的成本投投入費用,并已核算地地下層的建筑筑成本。十五經(jīng)濟效益分析析15.1項目目經(jīng)營策略(1)項目1-3層商業(yè)業(yè)部分樓實行行“返租”銷售的辦法法。其中一層返租期限限為1年，返租回回報為8%；二、三層返租期限限為3年，第一年年回報率為77%，第二年年回報為8%%，第三年回回報為9%，平均每每年的固定回回報為8%。此返租租采取“即買即返”的執(zhí)行辦法法，客戶在簽簽定購房合同同時，即可獲獲得三年固定定回報共計224%。反租部分在具體定定價中預(yù)留相相應(yīng)空間。項目銷售過程中根根據(jù)銷售情況況及整體銷售售節(jié)奏的安排排，將適當應(yīng)應(yīng)用價格策略略提高銷售價價格。(2)為便于本項項目后期運作作的順暢，本本報告內(nèi)分別別初步設(shè)定了了“返租”與不“返租”的銷售價格格。15.2項目目銷售價格建建議（1）返租銷售價格根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果果及本項目的的成本情況，建建議本項目采采取“返租”銷售模式時時銷售價格為為：臨街商鋪銷售均價價：100000元/平米一層內(nèi)鋪銷售均價價：41000元/平米（含返返租一年）二層內(nèi)鋪銷售均價價：23500元/平米（含返返租三年）三層內(nèi)鋪銷售均價價：13500元/平米（含返返租三年）住宅銷售均價：8850元/平米（2）不返租時銷售價價格建議臨街商鋪銷售均價價：100000元/平米一層內(nèi)鋪銷售均價價：39500元/平米二層內(nèi)鋪銷售均價價：19500元/平米三層內(nèi)鋪銷售均價價：11000元/平米住宅銷售均價：8850元/平米（3）價格說明目前該定價體系為為項目初步定定價，均為保保守估計的市市場承受范圍圍，在實際執(zhí)執(zhí)行過程中，將將根據(jù)市場反反應(yīng)及銷售狀狀況適當?shù)貞?yīng)應(yīng)用價格策略略，適當調(diào)高高部分樓層、單單位的銷售價價格，圓滿完完成銷售任務(wù)務(wù)；此外，項項目價格調(diào)整整取決于項目目在招商方面面的資金投入入，項目招商商投入提高，則則價格也將順順勢提升，以以保障合理的的項目銷售利利潤。由此得出，本項目目可實現(xiàn)銷售售收入預(yù)計為為：項目銷售收入預(yù)測測表（返租）名稱建筑面積（平米）返租銷售單價（元/平米）預(yù)計銷售額（返租租）（萬元）備注臨街商鋪75010000750一層內(nèi)鋪290041001189減去一年返租約995.12萬萬元后為10093.888萬元二層內(nèi)鋪36502350857.75減去三年返租約2205.866元后為6511.89萬元元三層內(nèi)鋪36501350492.75減去三年返租約1118.266萬元后為3774.49萬萬元住宅7000850595合計 179503884.5返租后銷售額約33465.226萬元二、三層三年返租租期間的出租租收益預(yù)計：：1層內(nèi)鋪免租半年，后后半年的租金金按28元/平米/月的租金655%收取即為為18元/平米/月，預(yù)計租租金收益為331.32萬萬元2、3層內(nèi)鋪免租1年，第第2年按租金的的50%收取，第第三年按租金金的80%收取，預(yù)預(yù)計租金收益益為136..656萬元元第2層租金：15元//平米/月第3層租金9元/月因此得出本項目返返租期的預(yù)期期收益為：1167.97760萬元項目銷售收入預(yù)測測表（不返租租）名稱建筑面積（平米）銷售單價（元/平米）預(yù)計銷售額（萬元）備注臨街商鋪75010000750一層內(nèi)鋪290039501145.5二層內(nèi)鋪36501950711.75三層內(nèi)鋪36501100401．5住宅7000850595合計 179503603.75經(jīng)計算分析后得出出：項目采取返租銷售售模式時合同同銷售額為33884.55萬元，減去去返租部分后后實際現(xiàn)金收收入為34665.26萬萬元，返租期期內(nèi)預(yù)期租金金收益為1667.9766萬元，因此此返租銷售時時實際總收入入為36333.236萬萬元。項目不采取返租銷銷售模式時，總總銷售額預(yù)計計在36033.75萬元元。15.3 項目目投資利潤成本利潤估算表序號項目（返租時）金額備注（不返租時）金額額備注1銷售收入3633.2366萬元含返租期內(nèi)的租金金收益3603.75萬萬元2銷售成本1992.58萬萬元1992.58萬萬元3銷售稅金及附加199.83萬元元暫按5.5%估算算198.21萬元元4銷售費用180萬元180萬元5利潤總額1260．83萬萬元1232．96萬萬元6所得稅100萬元預(yù)估100萬元預(yù)估7凈利潤1160.83萬萬元1132.96萬萬元本項目初步估算::(1)返租銷售稅稅后利潤約11160.883萬元。((2)不返返租銷售稅后后利潤約11132.966萬元。15.4財務(wù)務(wù)指標分析毛利率（返租銷售售）銷售收入-銷售成成本銷售毛利利率=---------------------------×100%

銷售收入本項目毛利率：（3633.236-1992.58）/3633.236×100%=45.16%凈利率（返租銷售售）銷售凈利率=（凈凈利/銷售收入）×100%凈利一般指指稅后利潤本項目凈利率=（1160..83/3633..236）×100%==31.966%本項目在返租銷售售時毛利潤率率為45.116%,稅后后凈利潤率為為31.966%,利潤率率符合當前房房地產(chǎn)開發(fā)的的利潤水平,,本項目的經(jīng)經(jīng)濟效益是可可行的.十六風險性分析風險因素和風險程程度分析表風險因素影響程度說明嚴重較大一般市場風險√區(qū)域市場內(nèi)不確定定因素較多,,行業(yè)影響較較大技術(shù)風險√技術(shù)風險較弱工程風險√施工難度不高資金風險√資金應(yīng)用周期較長長,存在調(diào)配風風險政策風險√受當?shù)卣o予的的開發(fā)及經(jīng)營營政策影響大大外部協(xié)作風險√公司團隊信譽良好好社會風險√社會需求量較大,,屬空白市場場項目其他風險√行業(yè)內(nèi)影響因素較較多,且受其他商商業(yè)項目投資資風險大由此表可以看出,,本項目開發(fā)發(fā)的主要風險險因素存在于于市場、政策策、資金幾個個方面。XX市XX購物中心經(jīng)經(jīng)營狀況不佳佳已經(jīng)影響到到了投資者的的投資信心，如如其他商業(yè)項項目再出現(xiàn)經(jīng)經(jīng)營狀況不佳佳的局面，將將嚴重影響投投資者對商鋪鋪的投資熱情情，從而影響響到本項目的的銷售；另一一方面，XX市舊城改造造項目較多，很很有可能在22006出現(xiàn)現(xiàn)項目的投資資競爭對手，也也將可能影響響到本項目的的銷售。本項目銷售和招商商受政府政策策影響較大，一一方面項目開開發(fā)需要政府府給予相關(guān)開開發(fā)稅費上的的優(yōu)惠和扶持持，另一方面面本項目的銷銷售和招商需需要政府給予予相關(guān)行業(yè)整整合、經(jīng)營稅稅費等政策支支持，如這些些政策不能按按時落實到位位，將對本項項目的順利銷銷售帶來威脅脅因素。十七經(jīng)濟評價17.1成本本、費用和各各項稅收結(jié)合合本項目的實實際情況，依依據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)、規(guī)定、政政策擬定以下下成本、費用用和稅收水平平。（1）銷售費用用因本項目偏偏離市中心，地地段還未被全全部大部分市市民完全認可可。因此考慮慮推廣費用適適當增加，銷銷售費用暫按按180萬元計計算。（2）營業(yè)稅及及附加營業(yè)稅稅按照營業(yè)收收入的5.55％計算，（3）所得稅按照《中中華XX共和國企業(yè)業(yè)所得稅暫行行條例》及其其實施細則，所所得稅實際應(yīng)應(yīng)按33％計取，但但根據(jù)本項目目情況，暫預(yù)預(yù)估為1000萬元。17..2項目目投資利潤根根據(jù)本報告擬擬定的項目收收益、成本、費費用和稅收等等水平，通過過相關(guān)計算分分析，整個項項目開發(fā)期在在返租銷售模模式時累計稅稅后利潤11160.833萬元。項目目開發(fā)毛利率率達到45..16%。17.3財務(wù)指標標分析項目毛毛利率、凈利利率均達到行行業(yè)平均水平平，本報告在在財務(wù)指標分分析后認為該該項目經(jīng)濟效效益是可行的的。十八社會評價18.1環(huán)境評價價（定性）本本項目將以“體現(xiàn)現(xiàn)代社社會以人為本本的思想，設(shè)設(shè)計上充分考考慮使用功能能和比例尺度度，將建筑定定位于現(xiàn)代文文化與經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的新階段段之上”的設(shè)計構(gòu)想想，建筑設(shè)計計現(xiàn)代感強烈烈，將成為XX市商業(yè)和城城市地標項目目，為提升城城市品位，美美化城市環(huán)境境起到不可忽忽視的作用。本項目住宅與商業(yè)業(yè)區(qū)實現(xiàn)人行行系統(tǒng)的分流流，住宅建筑筑形態(tài)力求時時尚且經(jīng)典，曲曲線流暢、造造型優(yōu)美，線線條和細部處處理處理簡約約明快，獨具具一格，符合合當前住宅設(shè)設(shè)計總體潮流流。裙樓頂部部的綠化，建建筑小品布局局合理