大連石河?xùn)|溝綜合旅游度假項(xiàng)目定位策劃與概念性規(guī)劃P

東泉·綠洲里大連石河?xùn)|溝綜合旅游度假項(xiàng)目定位策劃與概念性規(guī)劃EastspringOasisLining2009.07大連東泉·

綠洲里實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司

DalianEastspringOasisLiningCo.,Ltd創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展策略CreateEnduringSolutionsforPeople尋求文化與環(huán)境的契合SeekCulturalandEnvironmentalFit致力創(chuàng)意文化交流AdvocateCollaborativeExchangeofIdeas實(shí)現(xiàn)“無(wú)交流障礙的公司”Realizea“FirmWithoutWalls”東泉·綠洲里實(shí)業(yè)發(fā)展期望Hope2關(guān)鍵問(wèn)題KeyIssues如何兼顧現(xiàn)有3A景區(qū)生態(tài)承載力、企業(yè)自身形象的實(shí)現(xiàn)及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益？如何結(jié)合國(guó)外郊區(qū)濱湖、溪谷、鄉(xiāng)村旅游成功案例，針對(duì)國(guó)內(nèi)郊區(qū)旅游發(fā)展趨勢(shì)形成復(fù)合有序的產(chǎn)品組合？在不同階段,石河·東溝區(qū)域應(yīng)該呈現(xiàn)出什么樣的發(fā)展特征，如何超前定位、引領(lǐng)石河·東溝景區(qū)的開發(fā)？在各個(gè)功能板塊中，如何通過(guò)差異性要素的導(dǎo)入，構(gòu)建具有可實(shí)施性的引領(lǐng)性特色？如何構(gòu)建可行的開發(fā)策略與招商策略？3娛樂休憩板塊市場(chǎng)研究及主題策劃高端地產(chǎn)板塊市場(chǎng)研究及主題策劃商務(wù)會(huì)議板塊市場(chǎng)研究及主題策劃創(chuàng)新：項(xiàng)目構(gòu)建原則與發(fā)展定位尋異：項(xiàng)目基地條件的審視取勢(shì)：項(xiàng)目發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素考察初期溝通以第一、二部分內(nèi)容為主空間規(guī)劃將結(jié)合功能定位繼續(xù)深化項(xiàng)目整體研究技術(shù)路線(A+B+C)核心功能板塊市場(chǎng)研究及主題策劃篇1項(xiàng)目構(gòu)建原則與發(fā)展定位篇24財(cái)務(wù)測(cè)算與運(yùn)營(yíng)策略篇3空間規(guī)劃及元素落實(shí)篇SWOT4一、項(xiàng)目構(gòu)建原則與發(fā)展定位篇 第一部分：取勢(shì)——項(xiàng)目發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素考察 第二部分：尋異——項(xiàng)目基地條件的審視 第三部分：創(chuàng)新——項(xiàng)目構(gòu)建原則與發(fā)展定位5第一部分：取勢(shì)——項(xiàng)目發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素考察經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)——“單核”式區(qū)域經(jīng)濟(jì)形態(tài)的推力形象驅(qū)動(dòng)——開發(fā)主體形象外化+區(qū)域旅游名片資源驅(qū)動(dòng)——現(xiàn)代湖濱、溪谷、郊區(qū)鄉(xiāng)村景區(qū)開發(fā)的理念創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)驅(qū)動(dòng)——周邊項(xiàng)目發(fā)展的同性質(zhì)考察一、項(xiàng)目構(gòu)建原則與發(fā)展定位篇6四大因素驅(qū)動(dòng)石河·東溝旅游能級(jí)提升（經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)）

“單核”式區(qū)域經(jīng)濟(jì)形態(tài)的推力以大連為核心，以100公里為輻射半徑，與普蘭店、瓦房店、莊河。領(lǐng)港工業(yè)區(qū)、花園口經(jīng)濟(jì)。丹東、營(yíng)口、盤錦、錦州和葫蘆島八個(gè)城市共同構(gòu)建遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶，已上升國(guó)家戰(zhàn)略。對(duì)旅游的影響大大連都市圈構(gòu)建資源共同體，地區(qū)間經(jīng)濟(jì)合作成為推動(dòng)旅游發(fā)展的主要?jiǎng)恿煌óa(chǎn)業(yè)以沈大高速為支撐的“三縱、三橫、三線”交通網(wǎng)絡(luò)使城市互通便利性迅速提高，大連便捷交通優(yōu)勢(shì)得到分享整合大連城市完備功能及周邊城市低成本優(yōu)勢(shì)，迅猛發(fā)展區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)及企業(yè)集群，板塊內(nèi)交流頻繁物流區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化要求要素市場(chǎng)交換性增強(qiáng)，人流、物流、技術(shù)流加快，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度在圈內(nèi)迅速提高大大連的腹地經(jīng)濟(jì)推動(dòng)旅游業(yè)進(jìn)入升級(jí)換代的新階段圈內(nèi)多項(xiàng)目促成資源稟賦的互補(bǔ)，形成區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)及錯(cuò)位發(fā)展區(qū)域間經(jīng)濟(jì)組織合作的密切帶動(dòng)包括會(huì)議旅游等“泛旅游”概念的迅速發(fā)展7四大因素驅(qū)動(dòng)石河·東溝旅游能級(jí)提升（經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)）

“單核”式區(qū)域經(jīng)濟(jì)形態(tài)的推力大連在“中部崛起”戰(zhàn)略帶動(dòng)下成為東北地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心2005年大連人均GDP突破3000美元大關(guān)；城市居民人均可支配收入突破10000元居民社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年遞增大連居民生存型消費(fèi)期結(jié)束，小康、享受型消費(fèi)趨勢(shì)凸顯，以置業(yè)、休閑度假旅游消費(fèi)為主的第二次消費(fèi)形態(tài)即將到來(lái)100戶大企業(yè)集團(tuán)綜合實(shí)力持續(xù)走強(qiáng)，資產(chǎn)總額及營(yíng)業(yè)收入分別較比上年增長(zhǎng)6.2%及20.3%商務(wù)交往愈來(lái)愈頻繁,商務(wù)型酒店進(jìn)入高速發(fā)展期。會(huì)議室、多功能廳的需求旺盛大連股份公司私營(yíng)企業(yè)外商企業(yè)數(shù)量133.5％184.3％100％2001-2004年2005年大連企業(yè)家群體數(shù)量急劇擴(kuò)大，商務(wù)需求迅速提升大連經(jīng)濟(jì)溢出效應(yīng)明顯增強(qiáng)，帶動(dòng)都市圈內(nèi)其他中小型城市的經(jīng)濟(jì)起飛，居民休閑度假需求旺盛8四大因素驅(qū)動(dòng)石河·東溝旅游能級(jí)提升（經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)）

“單核”式區(qū)域經(jīng)濟(jì)形態(tài)的推力大連已經(jīng)進(jìn)入小康時(shí)代，住房、汽車和休閑度假旅游的消費(fèi)偏好和特征將會(huì)對(duì)目前大連及其周邊地區(qū)旅游度假模式產(chǎn)生全新的需求界定隨著東北區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與區(qū)域互動(dòng)，大連小康階層的數(shù)量將進(jìn)一步提高，甚至已經(jīng)開始從中產(chǎn)生有閑階層，從而為主題式泛旅游、商務(wù)旅游開發(fā)提供龐大的消費(fèi)基礎(chǔ)人均消費(fèi)水平與社會(huì)消費(fèi)階層關(guān)系示意圖500美元1000美元1500美元人均可支配收入從眾消費(fèi)心理社會(huì)大眾小康階層彰顯財(cái)富/身份住房消費(fèi)汽車消費(fèi)休閑度假旅游消費(fèi)有閑階層精英引領(lǐng)消費(fèi)社會(huì)消費(fèi)特征3000美元大連～1300美元9四大因素驅(qū)動(dòng)石河·東溝旅游能級(jí)提升（形象驅(qū)動(dòng)）

開發(fā)主體形象復(fù)合的需要12《可再生能源法》的實(shí)施為風(fēng)能發(fā)電創(chuàng)造契機(jī)，我國(guó)已將風(fēng)能發(fā)電作為新能源發(fā)電的重點(diǎn)，并制定了長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃。風(fēng)力發(fā)電成為可再生資源的形式之一，“風(fēng)能源”的利用將進(jìn)一步提升企業(yè)形象。新能源、非物質(zhì)文化開拓項(xiàng)目市場(chǎng)新空間，提升企業(yè)形象引入清潔能源——“水風(fēng)車”作為項(xiàng)目開發(fā)的“空間符號(hào)”“非物質(zhì)文化軟件建設(shè)”與項(xiàng)目開發(fā)的緊密結(jié)合石河·東溝豐富的旅游資源結(jié)合傳統(tǒng)中式園林空間符號(hào)打造石河滿族自治鎮(zhèn)的形象延伸地。以滿族風(fēng)情為符號(hào)構(gòu)建不同的項(xiàng)目功能，通過(guò)旅游目的地作為空間載體，將“滿族特色游”及展示空間延伸到大自然中。10四大因素驅(qū)動(dòng)石河·東溝旅游能級(jí)提升（形象驅(qū)動(dòng)）

政府政策傾斜提供的發(fā)展契機(jī)，提高大連旅游名片含金量遼寧省政府已經(jīng)確定將石河·東溝作為省內(nèi)三大重點(diǎn)旅游資源進(jìn)行開發(fā)。2006年度將石河作為省內(nèi)第一個(gè)向國(guó)家建設(shè)部等相關(guān)部委申請(qǐng)報(bào)批的3A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。石河·東溝旅游資源的開發(fā)成為金州區(qū)政府日常工作的重點(diǎn)。石河鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府全力以赴開發(fā)石河·東溝打造“東北第一溝”大連市政府石河鎮(zhèn)政府金州區(qū)政府石河·東溝景區(qū)正在成為大連市旅游開發(fā)的熱點(diǎn)。政府政策的傾斜將會(huì)帶來(lái)大量投資機(jī)會(huì)，以及紛至沓來(lái)、尋找投資機(jī)會(huì)的熱錢。政府的支持力度以及項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)將與未來(lái)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)形成正比關(guān)系。三級(jí)政府構(gòu)建項(xiàng)目開發(fā)的政策體系11四大因素驅(qū)動(dòng)石河·東溝旅游能級(jí)提升（資源驅(qū)動(dòng)）

現(xiàn)代湖濱、溪谷、郊區(qū)鄉(xiāng)村景區(qū)開發(fā)的理念創(chuàng)新開發(fā)模式主要特征業(yè)態(tài)復(fù)合典型案例以農(nóng)村民俗觀光旅游為主體的開發(fā)模式以泉為景觀中心，繞泉布置休閑走道與游憩設(shè)施，水上觀光以腳踏畫舫為主簡(jiǎn)單水上觀光項(xiàng)目，繞湖餐飲、商業(yè)西湖、玄武湖、天池等以休養(yǎng)溫泉度假旅游為主的開發(fā)模式利用湖景資源，開發(fā)溫泉度假旅游項(xiàng)目溫泉度假酒店、滿漢全席特色餐飲、休閑娛樂等南湖、太湖、鄱陽(yáng)湖等以體育訓(xùn)練水上運(yùn)動(dòng)為主的開發(fā)模式湖體需復(fù)合國(guó)家水上運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練標(biāo)準(zhǔn)，復(fù)合滿足訓(xùn)練用相關(guān)配套設(shè)施訓(xùn)練配套居住、餐飲、會(huì)議、醫(yī)療等功能北京昆明湖、上海淀山湖等以科普探險(xiǎn)為主的旅游開發(fā)模式借助有關(guān)東溝的傳說(shuō)與科學(xué)探索話題，開發(fā)科普探險(xiǎn)主體旅游“胡子大作戰(zhàn)”仍以滿族民俗風(fēng)情旅游為主，周邊復(fù)合旅游商業(yè)新疆喀納斯湖等綜合式的旅游開發(fā)模式既有觀光又有休閑、娛樂、水上運(yùn)動(dòng)，溫泉度假，綜合性的湖泊旅游的開發(fā)模式滿族民俗風(fēng)情旅游、滑雪、山地車、攀巖等極限娛樂項(xiàng)目，休閑餐飲、高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部、會(huì)展會(huì)議等綜合業(yè)態(tài)千島湖等

目前國(guó)內(nèi)鄉(xiāng)村溪谷俱樂部、濱湖旅游開發(fā)仍以休閑觀光為主，主要以借助景觀、傳說(shuō)發(fā)展旅游產(chǎn)品

利用自然和人文旅游資源進(jìn)行旅游產(chǎn)品的多元化開發(fā)，綜合旅游開發(fā)模式逐漸成為溪谷開發(fā)的主

導(dǎo)模式體驗(yàn)式湖濱度假方式將旅游資源與日常生活密切結(jié)合，其開發(fā)理念逐漸盛行12綜合式的旅游開發(fā)模式對(duì)應(yīng)案例借鑒——淳安千島湖的旅游開發(fā)

從單一的觀光型向觀光、度假、會(huì)議、運(yùn)動(dòng)等綜合型轉(zhuǎn)變

“一中心、兩主線、三湖區(qū)、四板塊”，打造一個(gè)以湖區(qū)為主體、外圍為補(bǔ)充，眾星拱月狀的布局結(jié)構(gòu)以碧湖千島為特色，以休閑度假、會(huì)展休閑、觀光旅游、水上運(yùn)動(dòng)為主要功能的國(guó)際湖泊型風(fēng)景區(qū)案例特色：地產(chǎn)與旅游結(jié)合目前總共有10數(shù)個(gè)別墅項(xiàng)目上馬，預(yù)計(jì)一年供應(yīng)量在500幢左右，5年內(nèi)預(yù)計(jì)開發(fā)的別墅量有1500幢左右。經(jīng)驗(yàn)：產(chǎn)品定位：奢侈品業(yè)務(wù)（非必需品）實(shí)現(xiàn)高價(jià)高質(zhì)，并提升品牌價(jià)值市場(chǎng)定位：長(zhǎng)三角高端客戶群體開發(fā)模式：度假酒店＋別墅＋少量公寓

以度假酒店承擔(dān)商服配套功能并帶旺人氣，以別墅和公寓快速回籠資金并沉淀人氣風(fēng)險(xiǎn)：別墅度假村模式過(guò)于雷同，造成資源浪費(fèi)產(chǎn)品組合過(guò)于狹窄，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)下滑目標(biāo)客戶群體對(duì)于產(chǎn)品的認(rèn)同感，安全性和私密性欠缺13四大因素驅(qū)動(dòng)石河·東溝旅游能級(jí)提升（競(jìng)爭(zhēng)驅(qū)動(dòng)）

周邊項(xiàng)目發(fā)展的同性質(zhì)考察人文景觀眾多，臨湖項(xiàng)目開發(fā)缺乏特色，項(xiàng)目市場(chǎng)成長(zhǎng)空間潛力巨大周邊景點(diǎn)開發(fā)觀念較為落后，石河·東溝的全新開發(fā)模式將成為區(qū)域亮點(diǎn)周邊項(xiàng)目旅游多數(shù)功能單一，相對(duì)多元功能的老鐵山景區(qū)距離大連較遠(yuǎn)，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性較弱現(xiàn)有周邊項(xiàng)目的低品質(zhì)開發(fā)為石河·東溝預(yù)留拓展空間規(guī)模化及功能多元化成為石河·東溝發(fā)展的契機(jī)本項(xiàng)目將構(gòu)建怎樣的多元功能及產(chǎn)品以實(shí)現(xiàn)與周邊的差異化發(fā)展？周邊項(xiàng)目的低端開發(fā)為石河·東溝預(yù)留發(fā)展空間周邊景點(diǎn)類型特征大連森林動(dòng)物園自然景觀大連植物園云臺(tái)山森林公園富家山風(fēng)景區(qū)大黑山風(fēng)景區(qū)九宮山風(fēng)景名勝區(qū)老鐵山溫泉休閑度假大連銘湖溫泉安波溫泉度假村大連瓦房店龍門溫泉旅順革命紀(jì)念館革命遺址南峽革命紀(jì)念館紅三軍團(tuán)紀(jì)念館14四大因素驅(qū)動(dòng)石河·東溝旅游能級(jí)提升（競(jìng)爭(zhēng)驅(qū)動(dòng)）

周邊山區(qū)案例介紹景點(diǎn)：安波溫泉、銘湖溫泉、冰峪溝、瓦窯海遺址、烽火臺(tái)、魁星樓、黃鶯嘴、梁子門、仙人洞、絆馬石、臥牛望月、扁擔(dān)洲、石板街、四官殿、金石高爾夫俱樂部、金石灘等特征：革命遺址和歷史古跡較多，以人文自然光為主優(yōu)勢(shì)：位于六市一區(qū)中心地帶，交通便捷劣勢(shì)：休閑娛樂項(xiàng)目設(shè)置較少，開發(fā)定位只適合旅游、觀光，不宜休閑、會(huì)議景點(diǎn)設(shè)施：溫泉度假、保齡球俱樂部、國(guó)際網(wǎng)球俱樂部,臺(tái)球俱樂部、滑草（沙）場(chǎng),海洋沙灘、康復(fù)療養(yǎng)中心，文化游樂城）等特征集旅游度假、居家休閑、文體科教、商業(yè)貿(mào)易為一體規(guī)劃設(shè)立特色旅游、體育滑雪休閑、農(nóng)家田園、會(huì)議溫泉度假四大功能有廟嶺莊園、高爾夫別墅、羅家畈社區(qū)、金石明珠等四個(gè)規(guī)劃居住區(qū)優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越，交通便捷；旅游度假休閑娛樂居家等功能綜合開發(fā)劣勢(shì)：由于很多項(xiàng)目正在招商中、還未完全開發(fā)、文化底蘊(yùn)略顯不足、主題不突出、湖區(qū)較小金石高爾夫國(guó)際周邊項(xiàng)目151234

驅(qū)動(dòng)力分析KEYDRIVER

經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)“單核”區(qū)域經(jīng)濟(jì)為石河·東溝高品質(zhì)開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)基礎(chǔ)資源驅(qū)動(dòng)國(guó)內(nèi)現(xiàn)代山地溪谷生活理念引領(lǐng)石河·東溝的創(chuàng)新化開發(fā)，綜合型開發(fā)成為山地溪谷鄉(xiāng)村民俗發(fā)展主趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)驅(qū)動(dòng)周邊項(xiàng)目發(fā)展的同質(zhì)性為石河·東溝發(fā)展預(yù)留巨大市場(chǎng)空間，高端綜合旅游市場(chǎng)潛力巨大小結(jié)：四大因素驅(qū)動(dòng)石河·東溝旅游能級(jí)提升形象驅(qū)動(dòng)企業(yè)自身形象的提升的需求及政府打造區(qū)域旅游名片兩大推動(dòng)力提供項(xiàng)目開發(fā)契機(jī)16第二部分：尋異——項(xiàng)目基地條件審視

項(xiàng)目區(qū)位條件分析項(xiàng)目交通條件分析項(xiàng)目基地自然資源稟賦分析一、項(xiàng)目構(gòu)建原則與發(fā)展定位篇17距離大連直線距離約100公里，車程約為1小時(shí)，屬遠(yuǎn)郊距離處于黃金旅游線路的中心位置，距離130公里、90公里，可與、景點(diǎn)形成兩山一湖游線項(xiàng)目周邊景點(diǎn)游線整合尚不完善,項(xiàng)目處于割裂狀態(tài)石河·東溝開發(fā)處于初級(jí)階段,未能和周邊旅游項(xiàng)目形成聯(lián)動(dòng)發(fā)展項(xiàng)目基地條件的審視（一）

區(qū)位條件：周邊區(qū)域旅游聯(lián)動(dòng)發(fā)展模式有待加強(qiáng)18從大連出發(fā)，可以選擇沈大高速或經(jīng)G202、G201兩條國(guó)道抵達(dá)基地，沿途交通狀況良好規(guī)劃中正在建設(shè)的哈爾濱-大連（哈大鐵路）經(jīng)過(guò)基地貫穿大連及北三市交通沿線缺少其他旅游景點(diǎn)，旅途較乏味項(xiàng)目基地條件的審視（二）

交通條件：交通可達(dá)性較強(qiáng)，周邊高速公路建設(shè)給項(xiàng)目發(fā)展提供契機(jī)與條件交通位置

trafficcompass正在建設(shè)中的哈大鐵路直線距離公里19優(yōu)處山水景色精致溪谷之間——尤其是三個(gè)制高點(diǎn)之間——視線相連，景觀性較強(qiáng)絕大部分水體清亮透明，質(zhì)量?jī)?yōu)良空氣質(zhì)量一流距離石河鎮(zhèn)5公里，高速路口8公里避免居民的的嘈雜，又可得到有效后勤保障劣處C區(qū)水庫(kù)水面部分普遍坡度較陡，親水性較差，部分區(qū)域易成死水，需要經(jīng)常性進(jìn)行水域、水體治理現(xiàn)有植被均為人工林或次生林，景觀性差，需進(jìn)行綜合整治部分山體地被、植被破壞嚴(yán)重，恢復(fù)難度大水土流失嚴(yán)重，對(duì)現(xiàn)有基地房屋隱患較大項(xiàng)目基地條件的審視（三）

基地自然資源稟賦：資源優(yōu)勢(shì)尚不明顯，旅游環(huán)境有待提升20WSTSWOT分析OSWOT分析基地自然資源秉賦較好，空氣、水質(zhì)條件一流業(yè)主所在行業(yè)的獨(dú)特性，利于結(jié)合基地進(jìn)行相關(guān)品牌的塑造獨(dú)特的溪谷形態(tài)在國(guó)內(nèi)較為少見交通可達(dá)性有待改善基地用地狀況不佳，坡度較大，開發(fā)難度較大基地周邊開發(fā)狀況不理想，難以與基地項(xiàng)目形成較好的聯(lián)系與互動(dòng)周邊50-100公里范圍區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不佳，對(duì)基地支撐較弱周邊區(qū)域（尤其是大連）的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致居民休閑游憩的出行率大大提高大連都市圈的發(fā)展可能帶來(lái)較高的商務(wù)旅游人流大連市海灘、島嶼雖多，卻少見有亮點(diǎn)國(guó)家宏觀調(diào)控導(dǎo)致高端地產(chǎn)的稀缺性各級(jí)政府重視對(duì)石河·東溝景區(qū)開發(fā)，政策面的傾斜大連都市圈內(nèi)湖泊水庫(kù)數(shù)量較多，相似地塊較多，競(jìng)爭(zhēng)較大，做到獨(dú)特性與差異化以吸引顧客難度亦較大大連作為基地300公里范圍內(nèi)的唯一大都市，其目前的經(jīng)濟(jì)溢出效應(yīng)還較弱21WO策略（主動(dòng)提升）營(yíng)造體驗(yàn)游憩活動(dòng)，增加度假人群，沉淀游客調(diào)動(dòng)資本力，規(guī)模開發(fā)，整體運(yùn)營(yíng)以房地產(chǎn)投資為核心，提升土地價(jià)值利用政府政策優(yōu)惠，吸引投資ST策略（取長(zhǎng)補(bǔ)短）充分利用石河·東溝山水優(yōu)勢(shì)，差異化開發(fā)以行業(yè)商務(wù)服務(wù)為核心，打造區(qū)域性商務(wù)度假勝地聚焦歡樂家庭群體并借力休閑旅游趨勢(shì)突出休閑養(yǎng)生理念WT策略（打造引領(lǐng)）以溪谷別墅、商務(wù)會(huì)所等迎合高端客群“私密性”需求，構(gòu)建高端旅游地產(chǎn)，打造私人領(lǐng)地樣板，化解交通不利因素利用企業(yè)品牌、形象提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，吸引行業(yè)客群SO策略（穩(wěn)健策略）針對(duì)性開發(fā)高檔休閑度假旅游區(qū)，同時(shí)兼顧大眾與商務(wù)兩大類市場(chǎng)塑造企業(yè)形象，提升企業(yè)價(jià)值由SWOT組合策略矩陣確定項(xiàng)目三大功能板塊娛樂休憩功能商務(wù)會(huì)議功能高端旅游居所22策略組合ST（揚(yáng)長(zhǎng)）策略SO（穩(wěn)?。?/p>

策略WO（提升）

策略WT（打造引領(lǐng)）

策略對(duì)湖體景觀資源的利用度?????????土地資源利用的集約性???????????對(duì)于生態(tài)資源的保護(hù)力度????????開發(fā)難度及可行性??????????形成差異性空間形態(tài)的貢獻(xiàn)度?????????對(duì)于優(yōu)質(zhì)招商資源的吸引度?????????與大連大都市圈發(fā)展的契合度????????總體評(píng)價(jià)通過(guò)引入新的要素，可以形成區(qū)域核心資源的創(chuàng)新性延伸，以及整體認(rèn)知形象的成功轉(zhuǎn)型穩(wěn)健有余，但對(duì)于區(qū)域未來(lái)可持續(xù)發(fā)展，形成新競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的貢獻(xiàn)有限重點(diǎn)考慮項(xiàng)目利益相關(guān)者——政府、投資者與游客的利益博弈，使項(xiàng)目的推進(jìn)更具可實(shí)施性適應(yīng)區(qū)域轉(zhuǎn)型與旅游開發(fā)的趨勢(shì)，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展，以創(chuàng)新性功能的打造和融合,來(lái)引領(lǐng)游、景、商、居的和諧發(fā)展可選策略組合及評(píng)價(jià)23石河·東溝項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略石河?xùn)|溝項(xiàng)目

核心發(fā)展戰(zhàn)略421超越單純旅游景區(qū)發(fā)展模式，構(gòu)建具有市場(chǎng)潛力的泛旅游功能與產(chǎn)品通過(guò)創(chuàng)新的空間形態(tài)設(shè)計(jì)，形成動(dòng)感、體驗(yàn)的主題游憩度假設(shè)施以核心項(xiàng)目（登山、農(nóng)家樂）帶動(dòng)后期產(chǎn)品，在時(shí)序上提升區(qū)域形象泛旅游寓游于景疊進(jìn)開發(fā)3結(jié)合自身資源，與商務(wù)會(huì)議、養(yǎng)生等項(xiàng)目形成湖島、溪谷商務(wù)養(yǎng)生度假天地商旅相融5通過(guò)旅游開發(fā)炒熱周邊地塊，一定比重的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)，保證資金回籠，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避24第三部分：創(chuàng)新——項(xiàng)目構(gòu)建原則與發(fā)展定位項(xiàng)目構(gòu)建原則項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目形象定位一、項(xiàng)目構(gòu)建原則與發(fā)展定位篇25項(xiàng)目構(gòu)建原則功能融合，協(xié)調(diào)生長(zhǎng)板塊內(nèi)容設(shè)置與空間布局既要注意突顯板塊主題，又要考慮功能自成體系，具體功能之間的咬合有助于板塊的協(xié)調(diào)成長(zhǎng)沉淀人口，持續(xù)發(fā)展人氣是景區(qū)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，功能內(nèi)容的構(gòu)建與活動(dòng)項(xiàng)目的設(shè)置要盡可能的拉長(zhǎng)來(lái)訪人流的滯留時(shí)間突破常規(guī)，打造泛旅游景區(qū)突破從自然景區(qū)到觀光旅游的慣有發(fā)展思維，從溪谷天堂、主題活動(dòng)的打造，進(jìn)而形成旅游看點(diǎn)，形成別具特色的泛旅游景區(qū)。寓情于景，情景交融湖景與溪谷資源應(yīng)當(dāng)為人所用，形成鄉(xiāng)村旅游、商務(wù)會(huì)議、溫泉度假為一體的空間形態(tài)，塑造東北商務(wù)、度假、休憩目的地功能板塊構(gòu)建原則26項(xiàng)目發(fā)展定位東北首席濱湖·溪谷情境度假旅游圣地成功人士彰顯自我價(jià)值的私人領(lǐng)地商務(wù)休閑的后花園自然資源＋主題游憩的完美結(jié)合企業(yè)內(nèi)涵＋體驗(yàn)活動(dòng)的情景互動(dòng)私人領(lǐng)地＋旅游場(chǎng)所的情境合一27項(xiàng)目形象定位滿族風(fēng)情樂谷修養(yǎng)圣境溪谷天堂東北博鰲28休閑度假和諧情境詩(shī)意棲居自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)提升景區(qū)品質(zhì)自由創(chuàng)意商務(wù)會(huì)議濱水體驗(yàn)私密溪谷領(lǐng)地商業(yè)能級(jí)提升養(yǎng)生圣境東北后花園游商居六大主題有機(jī)協(xié)成、促進(jìn)戰(zhàn)略愿景的實(shí)現(xiàn)與提升游、商、居有機(jī)協(xié)同的和諧濱湖、溪谷度假模式1濱水體驗(yàn)主題2清潔能源主題3商務(wù)會(huì)議主題4休憩養(yǎng)生主題6體驗(yàn)民俗商業(yè)主題5溪谷領(lǐng)地主題29二、核心功能板塊市場(chǎng)研究及主題策劃篇 第一部分：娛樂休憩板塊市場(chǎng)研究及主題策劃 第二部分：商務(wù)會(huì)議板塊市場(chǎng)研究及主題策劃 第三部分：高端旅游地產(chǎn)板塊市場(chǎng)研究及主題策劃30第一部分：娛樂休憩板塊市場(chǎng)研究及主題策劃二、核心功能板塊市場(chǎng)研究及主題策劃篇31關(guān)鍵問(wèn)題與解決方案關(guān)鍵問(wèn)題Keyissues解決方案Solutions提升區(qū)域功能能級(jí)與發(fā)展?jié)摿?，結(jié)合項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源營(yíng)造差異化的復(fù)合旅游產(chǎn)品以原生態(tài)為突破口，利用水庫(kù)、溪谷、小黑山得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，突出游樂、修學(xué)、休閑養(yǎng)生、三大功能、打造大連都市人游樂休憩的“后花園”，確定其在東北地區(qū)的旅游地位。東北第一溝突出企業(yè)特性，以水風(fēng)車為文脈符號(hào)，導(dǎo)入以主題性、參與性的旅游功能體系，構(gòu)建一個(gè)集家庭活動(dòng)、休閑體驗(yàn)、科普教育和康體養(yǎng)生為一體的動(dòng)靜相宜的休憩圣境大大連旅游圈正處于新一輪的產(chǎn)品轉(zhuǎn)型、能級(jí)提升的時(shí)期，如何順應(yīng)旅游發(fā)展趨勢(shì)和項(xiàng)目區(qū)位條件，打造適合本項(xiàng)目的娛樂休憩產(chǎn)品？如何結(jié)合國(guó)外環(huán)城郊區(qū)休閑游成功案例，針對(duì)國(guó)內(nèi)郊區(qū)旅游發(fā)展趨勢(shì)打造有吸引力的產(chǎn)品組合？如何根據(jù)石河·東溝區(qū)域資源及企業(yè)本身的特質(zhì)，挖掘娛樂休憩產(chǎn)品元素，確定主題定位與市場(chǎng)定位32娛樂休憩板塊主要內(nèi)容

聚焦石河·東溝——娛樂休憩板塊導(dǎo)入的背景梳理解析石河·東溝——娛樂休憩板塊目標(biāo)客源市場(chǎng)特征(一）

解析石河·東溝——娛樂休憩板塊的功能構(gòu)建(二）演繹石河·東溝——娛樂休憩板塊的產(chǎn)品構(gòu)建（一）演繹石河·東溝——娛樂休憩板塊主題細(xì)分項(xiàng)目開發(fā)建議（二）從石河·東溝的空間區(qū)位審視導(dǎo)入的可行性從周邊區(qū)域旅游開發(fā)現(xiàn)狀審視導(dǎo)入的可行性從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要產(chǎn)品現(xiàn)狀分析審視導(dǎo)入的可行性從石河·東溝的內(nèi)部資源審視導(dǎo)入的可行性大連市居民出游消費(fèi)能力分析目標(biāo)客群出游產(chǎn)品與出行距離偏好分析目標(biāo)客群出游結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目主題定位與構(gòu)建原則項(xiàng)目主題概念詮釋產(chǎn)品適配度分析主題項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)建矩陣分析33聚焦石河·東溝——娛樂休憩板塊導(dǎo)入的背景梳理（一）

石河·東溝的空間區(qū)位：地處“6＋1”旅游圈內(nèi)，空間疊加效應(yīng)凸顯“8+1”大大連都市旅游圈以大連為核心，以100公里為輻射半徑，與莊河、普蘭店、瓦房店、旅順、金州、開發(fā)區(qū)、6個(gè)城市共同構(gòu)建“6＋1”旅游圈位于圈層邊緣，既有邊緣輻射遞減的負(fù)面效應(yīng)，又具有空間疊加的正面效應(yīng)可承接大連都市旅游圈核心區(qū)的部分外溢功能項(xiàng)目在大連交通節(jié)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)得到分享，在“6+1”旅游圈層內(nèi)空間疊加效應(yīng)凸顯與周邊臨海、旅順口、金石灘形成很強(qiáng)的區(qū)域綜合互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，可形成山海灘口游線與石河?xùn)|溝小黑山、當(dāng)?shù)販厝纬梢簧揭缓蝗糜谓鹑怯尉€34聚焦石河·東溝——娛樂休憩板塊導(dǎo)入的背景梳理（一）

石河·東溝的空間區(qū)位：地處環(huán)城郊區(qū)旅游帶節(jié)事活動(dòng)商務(wù)會(huì)議生態(tài)教育健康養(yǎng)生主題體驗(yàn)圈層名稱參考項(xiàng)目第一圈層城市旅游帶自然風(fēng)景、CBD、RBD、餐館、酒店、酒巴、節(jié)日和慶?；顒?dòng)、劇院、畫廊、歷史吸引物(歷史景點(diǎn)和建筑等)、博物館、體育競(jìng)技場(chǎng)、音樂廳等文化藝術(shù)類場(chǎng)所、廣場(chǎng)、塔和高層建筑、購(gòu)物和會(huì)議及貿(mào)易中心、酒店和汽車旅館群、少數(shù)民族街區(qū)、公園和開放的空間(綠化廊道)、動(dòng)物園第二圈層近郊休閑旅游帶工業(yè)與科技園區(qū)、機(jī)構(gòu)、歷史建筑與名勝、體育館、酒店群、大型超市購(gòu)物區(qū)、娛樂公園、水上運(yùn)動(dòng)地、野營(yíng)地第三圈層環(huán)城郊區(qū)旅游帶野營(yíng)地、度假村、康體休閑、水上運(yùn)動(dòng)與度假地、鄉(xiāng)村遺產(chǎn)、農(nóng)家樂、古鎮(zhèn)、歷史定居地(村落)農(nóng)場(chǎng)與牧場(chǎng)旅游、第四圈層偏遠(yuǎn)旅游帶國(guó)家規(guī)劃建設(shè)的地方性公園、森林公園、野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家野營(yíng)地(開車、打獵、釣魚、爬山、野外體驗(yàn)、遠(yuǎn)足)城市旅游帶近郊休閑旅游帶環(huán)城郊區(qū)旅游帶偏遠(yuǎn)旅游帶100公里以上基本功能根據(jù)英國(guó)旅游學(xué)家蓋恩的“都市旅游環(huán)帶模式”的分類模式，可將石河·東溝歸類于環(huán)城郊區(qū)休閑旅游帶35聚焦石河·東溝——娛樂休憩板塊導(dǎo)入的背景梳理（二）

周邊區(qū)域旅游景點(diǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析石河·東溝周邊景點(diǎn)較多，但目前主要消費(fèi)項(xiàng)目?jī)H為農(nóng)家樂、民俗文化、景點(diǎn)觀光、登山等旅游產(chǎn)品單一、缺乏特色，管理水平落后黃石：東方山、磁湖、銅綠山等，吸引范圍小、設(shè)施和管理水品落后、旅游產(chǎn)品缺主題無(wú)特色鄂州：百湖之市主要有梁子湖島、蓮花山等，產(chǎn)品載體單一、接待能力不強(qiáng)、管理水平低下，規(guī)模與震撼力不足廬山：享有較高的知名度，資源豐富、但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)泛化、接待能力有待提高石河·東溝咸寧：有九宮山、咸寧溫泉、赤壁等旅游資源豐富，但硬件設(shè)施不完備和管理水品落后、缺乏品牌形象36聚焦石河·東溝——娛樂休憩板塊導(dǎo)入的背景梳理（二）

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要產(chǎn)品現(xiàn)狀分析產(chǎn)品類型發(fā)展周期界定主要案例主要客源分布不足之處湖泊度假漁家風(fēng)情休閑觀光發(fā)育期華泰湯遜湖旅游度假區(qū)木蘭湖旅游度假區(qū)以大連都市出游人群為主少部分省外游客產(chǎn)品載體比較單一，服務(wù)水平低下、震撼力不足民俗文化休閑農(nóng)家樂民俗風(fēng)情成長(zhǎng)期清江民俗風(fēng)情車溪土家民俗村以大連市出游人群為主部分周邊市鎮(zhèn)出游人群產(chǎn)品檔次低，服務(wù)水平低下休閑度假溫泉度假自然風(fēng)光度假森林景觀觀光發(fā)育期咸寧溫泉龍泉山吳家山國(guó)家森林公園官山森林公園以大連市出游人群為主周邊市鎮(zhèn)人群：黃石、鄂州等及本地人群吸引范圍小，設(shè)施和管理水品落后面臨林場(chǎng)轉(zhuǎn)型，設(shè)施與服務(wù)質(zhì)量有待提升，依托條件差運(yùn)動(dòng)休閑水上樂園高爾夫發(fā)育期藍(lán)天嬉水樂園金石高爾夫俱樂部以大連市出游人群為主產(chǎn)品規(guī)模與震撼力不足景區(qū)城市化，費(fèi)用門檻高競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的主要客源市場(chǎng)主要來(lái)自大連市出游人群，其次為項(xiàng)目周邊市鎮(zhèn)人群及本地人群旅游產(chǎn)品開發(fā)結(jié)構(gòu)泛化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品缺乏有序組合，精品與重點(diǎn)產(chǎn)品的組合尚待構(gòu)建面臨低質(zhì)同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)，復(fù)合、差異化定位旅游功能是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)37聚焦石河·東溝——娛樂休憩板塊導(dǎo)入的背景梳理（三）

審視內(nèi)部溪谷資源：四有四缺有產(chǎn)品、缺產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)品單一、老化，游客到此消費(fèi)形式單一，尚未形成多層次、高附加值的旅游產(chǎn)業(yè)鏈有市場(chǎng)、缺形象每年有5-6萬(wàn)游客，主要來(lái)自于大連市區(qū)、北三市、等地；據(jù)預(yù)測(cè)到2010年每年預(yù)計(jì)吸引游客50萬(wàn)人，但由于區(qū)域旅游主題和形象的不完善，仍處于初級(jí)的山水觀光旅游階段良好的生態(tài)資源及溪谷自然景觀，但是資源的特點(diǎn)不強(qiáng)，文化感染力與影響力亟待挖掘和弘揚(yáng)有資源、缺主題有環(huán)境、缺氛圍區(qū)域旅游環(huán)境已初步形成，但整個(gè)環(huán)境氛圍仍停滯于初級(jí)層面，尚未形成多元化格局?38小結(jié)：石河·東溝面臨全面發(fā)展機(jī)遇針對(duì)周邊項(xiàng)目結(jié)構(gòu)泛化現(xiàn)象，石河·東溝須導(dǎo)入復(fù)合化、差異化的娛樂休憩功能旅游功能鑒于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品載體單一，石河·東溝可營(yíng)造多元化娛樂休憩產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、構(gòu)建精品、極品的產(chǎn)品組合旅游產(chǎn)品大連市是目前石河·東溝最大客源市場(chǎng)，理解目標(biāo)市場(chǎng)的出游特征，定制適合的娛樂休憩產(chǎn)品及周邊目標(biāo)客源市場(chǎng)3930080010003000觀光旅游參與體驗(yàn)旅游休閑度假旅游人均GDP（美元）萌芽發(fā)育較近距離田園風(fēng)光游都市農(nóng)業(yè)園為主森林、園林游排浪式消費(fèi)熱潮世界旅游組織對(duì)旅游與GDP發(fā)展關(guān)系研究大連遠(yuǎn)距離體驗(yàn)式休閑度假自然生態(tài)游健康養(yǎng)生教育、探險(xiǎn)旅游商務(wù)會(huì)議度假中距離田園觀光度假農(nóng)家樂農(nóng)藝學(xué)習(xí)、鄉(xiāng)土文化療養(yǎng)度假“經(jīng)濟(jì)—旅游”發(fā)展Model引導(dǎo)地區(qū)旅游需求能級(jí)提升從人均GDP（05年大連人均GDP為已超過(guò)3000美元）與大連旅游發(fā)展階段的對(duì)應(yīng)關(guān)系來(lái)看，大連已具備從休閑度假旅游向參與體驗(yàn)旅游過(guò)渡的重要時(shí)期，功能提升要求引入游憩、商務(wù)、養(yǎng)生、主題體驗(yàn)性等要素解析石河·東溝——娛樂休憩板塊目標(biāo)客源市場(chǎng)出游特征分析——大連市居民出游消費(fèi)特征分析（一）40解析石河·東溝——娛樂休憩板塊目標(biāo)客源市場(chǎng)特征分析大連市居民出游消費(fèi)能力分析（二）城市圈層城市人均GDP（元）

第一梯隊(duì)大連市各區(qū)26083第二梯隊(duì)開發(fā)區(qū)14319金州區(qū)13864第三梯隊(duì)普蘭店、瓦房店、莊河

10000-6700第四梯隊(duì)旅順口、長(zhǎng)?？h、天門

6300社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平大連經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于全國(guó)中等偏上在“6+1”大連城市圈構(gòu)建中，唯大連市一城獨(dú)大，雖然大連市面積只占經(jīng)濟(jì)圈的14.76%,但是2004年生產(chǎn)總值占到該區(qū)域的51%，并占到整個(gè)遼寧省30.9%人均收入大連人均GDP在9城市中居第一，為26083元，其次為沈陽(yáng)14319元、撫順13864元，遼陽(yáng)、鞍山、營(yíng)口、盤錦、本溪、錦州、丹東和葫蘆島都未能超過(guò)萬(wàn)元大關(guān)居民對(duì)休閑旅游需求高漲日益加快的工作節(jié)奏使大連居民產(chǎn)生忙里偷閑、出游放松的欲望，近幾年居民出游率為120%，人均花費(fèi)945元，明顯高于周邊其它省市01234大連南昌長(zhǎng)沙合肥上海石家莊成都重慶020040060080010001200元／人出游率％41年齡結(jié)構(gòu)：主要為中青年、中老年25歲-44歲占40%、45-64歲為42%這兩類為主要旅游人群，占總旅游人群的82%，這兩類人群占大連總?cè)丝诘?8.6%,且旅游欲望最強(qiáng),具有一定的消費(fèi)能力針對(duì)以上出行人群，娛樂休憩、休閑度假項(xiàng)目將成為本板塊構(gòu)建的主要功能資料來(lái)源：中國(guó)學(xué)術(shù)旅游開發(fā)研究；大連都市居民環(huán)城游憩行為初探客群市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：主要為都市白領(lǐng)、公務(wù)員市場(chǎng)主要客源人群中，都市白領(lǐng)人群和家庭出游人群是主要出游人群，其次是商務(wù)會(huì)晤人群，銀發(fā)市場(chǎng)潛力凸顯針對(duì)以上人群客重點(diǎn)開發(fā)休閑養(yǎng)生、體驗(yàn)休閑、商務(wù)度假項(xiàng)目解析石河·東溝——娛樂休憩板塊目標(biāo)客源市場(chǎng)特征分析——目標(biāo)客群出游結(jié)構(gòu)分析大連城鎮(zhèn)居民出游年齡構(gòu)成分析05101520253035404550６５歲以上４５－６４歲２５－４４歲１５－２４歲１４歲以下２００４年２００３年２００２年42資料來(lái)源：中國(guó)學(xué)術(shù)旅游開發(fā)研究；大連都市居民環(huán)城游憩行為初探最受歡迎的旅游產(chǎn)品:休閑觀光

據(jù)調(diào)查，最受居民歡迎的旅游產(chǎn)品是觀光度假23%,其次為商務(wù)會(huì)晤，由此可見：居民出游中對(duì)自然風(fēng)光資源最感興趣，游樂體驗(yàn)、保健療養(yǎng)、科普修學(xué)這一類產(chǎn)品也成為最新的熱點(diǎn)；解析石河·東溝——娛樂休憩板塊目標(biāo)客源市場(chǎng)特征分析——目標(biāo)客群旅游產(chǎn)品與出行距離偏好出行距離：2小時(shí)左右的距離居民最愿意出行的距離是兩小時(shí)以內(nèi)占53%，其次為3小時(shí)內(nèi)占44%，而一小時(shí)以內(nèi)只有2.6%,由此可見：居民出游即不希望太遠(yuǎn)，也不希望太近。2小時(shí)左右距離因路途適中，交通費(fèi)用低，可以廣泛的被都市居民接受43解析石河·東溝——娛樂休憩板塊目標(biāo)客群旅游偏好總結(jié)1出游人群具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，對(duì)旅游項(xiàng)目要求豐富多樣，參與性、游樂性強(qiáng)參與性、娛樂性2要求目的地距離適中，即有別于日常環(huán)境游又不能太遠(yuǎn)以節(jié)省時(shí)間和交通費(fèi)用出游距離要求適中3居民對(duì)景區(qū)要求配套設(shè)施完善、食宿條件好、性價(jià)比較高食宿設(shè)施舒適化4休閑度假已成為都市居民享受生活的休閑方式之一，居民由單一鄉(xiāng)村觀光游逐漸過(guò)渡為選擇復(fù)合的旅游項(xiàng)目如養(yǎng)生度假等旅游產(chǎn)品要求多元化5在出游目的地選擇上傾向于風(fēng)景優(yōu)美的自然景區(qū)，但新型主題旅游使居民的目的地選擇范圍更廣目的地選擇廣泛44細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分產(chǎn)品銀發(fā)人群市場(chǎng)青少年學(xué)生市場(chǎng)家庭出游市場(chǎng)黨政機(jī)關(guān)（公務(wù)員）市場(chǎng)海外入境游者市場(chǎng)周邊的農(nóng)村出游市場(chǎng)都市白領(lǐng)市場(chǎng)商務(wù)會(huì)晤人群市場(chǎng)高端企業(yè)市場(chǎng)山水風(fēng)光游?????

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解析石河·東溝——娛樂休憩板塊的功能構(gòu)建分析

矩陣分析123456745演繹石河·東溝——娛樂休憩板塊的產(chǎn)品構(gòu)建項(xiàng)目主題定位與構(gòu)建原則資源益教突破傳統(tǒng)修學(xué)模式，利用自然能源授教，寓教于樂康益養(yǎng)生構(gòu)建生態(tài)化的空間設(shè)施、以特色修養(yǎng)產(chǎn)品強(qiáng)化圣境意向，吸引目標(biāo)客群獨(dú)特創(chuàng)新合理創(chuàng)新旅游產(chǎn)品，豐富旅游內(nèi)容，提供特殊體驗(yàn)，提升項(xiàng)目檔次主題凸顯結(jié)合企業(yè)自身特質(zhì)，以風(fēng)車符號(hào)為文脈，構(gòu)建主題特色的養(yǎng)生休憩目的地原生態(tài)復(fù)合少介入與可還原原則，注意建筑風(fēng)格與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)一致主題性修養(yǎng)圣境靈石樂谷動(dòng)靜結(jié)合將靜態(tài)自然旅游資源與動(dòng)感娛樂游藝項(xiàng)目結(jié)合，聚集人氣46演繹石河·東溝——娛樂休憩板塊的產(chǎn)品構(gòu)建項(xiàng)目主題概念詮釋民俗風(fēng)情動(dòng)感游樂生態(tài)修學(xué)康體養(yǎng)生民俗體驗(yàn)靈石水景以中式滿清建筑及園林元素為文脈符號(hào)的情景互動(dòng)式游樂修養(yǎng)勝地靜謐修養(yǎng)以水車、特色小橋、靈清秀水、靈動(dòng)巨石構(gòu)建的空間格局，形成獨(dú)特的養(yǎng)生文化形象民俗體驗(yàn)再現(xiàn)滿族風(fēng)情小鎮(zhèn)的商業(yè)組團(tuán)，形成錯(cuò)落有致建筑群體，使游客在品嘗美味的同時(shí)體驗(yàn)民俗風(fēng)情巨石雕塑公園以風(fēng)車為文脈，利用區(qū)內(nèi)資源和特性，使功能設(shè)施和空間序列能充分反映動(dòng)感活動(dòng)區(qū)的特點(diǎn)功能定位47演繹石河·東溝——娛樂休憩板塊的產(chǎn)品構(gòu)建產(chǎn)品適配度分析*低適配度**中適配度***高適配度創(chuàng)造石河·東溝景區(qū)的動(dòng)感之心，服務(wù)高地48主題項(xiàng)目構(gòu)建MINI風(fēng)車水上

游樂項(xiàng)目萊頓水域靈石雕塑公園修養(yǎng)度假綜合體核心形態(tài)風(fēng)車符號(hào)象征著動(dòng)感、旋轉(zhuǎn)構(gòu)建一個(gè)動(dòng)感的迷你水上主題性項(xiàng)目以風(fēng)車、水車打造中世紀(jì)荷蘭異域風(fēng)情街、特色餐飲構(gòu)建融科普與農(nóng)家游樂于一體的能源教育休學(xué)基地演繹風(fēng)車的歷史，構(gòu)建一個(gè)養(yǎng)生度假綜合體主題特征旋轉(zhuǎn)、駕乘等動(dòng)感游樂設(shè)施滿族風(fēng)情街、特色娛樂休閑、五坊主題餐飲雕塑展示、根雕、體驗(yàn)游憩、修學(xué)科普建筑形態(tài)與原生態(tài)相結(jié)合養(yǎng)生度假、旅游配套服務(wù)高地推選項(xiàng)目亞馬遜風(fēng)情水上娛樂風(fēng)車SHOW特色水域餐飲異域家庭旅館巨石雕塑矩陣民俗體驗(yàn)展示館古典風(fēng)車度假樂島中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)車度假樂島現(xiàn)代風(fēng)車度假樂島游客（居民）的心理認(rèn)知：認(rèn)同感————————?dú)w宿感—————————————成就感1234演繹石河·東溝——娛樂休憩板塊的產(chǎn)品構(gòu)建主題項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)建49主題項(xiàng)目推選項(xiàng)目核心功能主要產(chǎn)品設(shè)置主要目標(biāo)群體開發(fā)目標(biāo)風(fēng)車水上游樂項(xiàng)目亞馬遜風(fēng)情水上娛樂設(shè)施水上娛樂水上兒童樂園水上蹦極大連大都市圈:家庭出游客群白領(lǐng)青少年人群以南美洲原始水風(fēng)車為空間符號(hào)，打造動(dòng)感水上游樂設(shè)施，聚集家庭度假需求，突出假日動(dòng)感氛圍風(fēng)車SHOW場(chǎng)野外劇場(chǎng)主題表演才藝展示家庭出游客群白領(lǐng)、銀發(fā)、商務(wù)、青少年人群結(jié)合當(dāng)?shù)孛袼罪L(fēng)情、神話故事構(gòu)建表演節(jié)事活動(dòng)場(chǎng)所，強(qiáng)調(diào)游客的體驗(yàn)與互動(dòng)演繹石河·東溝——娛樂休憩板塊細(xì)分項(xiàng)目開發(fā)建議（一）風(fēng)車水上MINI游樂設(shè)施1通過(guò)較少的用地，迅速聚集人氣與收回投資，野外劇場(chǎng)適合結(jié)合節(jié)事活動(dòng)進(jìn)行季節(jié)性、周期性的運(yùn)營(yíng)，可成為此板塊的熱點(diǎn)項(xiàng)目野外劇場(chǎng)冒險(xiǎn)體驗(yàn)水上娛樂50對(duì)應(yīng)案例借鑒：SolPoente水上樂園SolPoente

是一個(gè)高級(jí)區(qū)域主題公園和水上樂園位于巴西東北部港市位于巴西東北部美麗的海岸，建立在75英畝的填海地上。

明確的客群定位為全家人提供刺激和娛樂

項(xiàng)目定位具前瞻性SolPoente擁有超過(guò)25個(gè)的特色點(diǎn)和吸引點(diǎn)，將定位目標(biāo)確定為成為巴西北海岸最首要的旅游目的地借鑒經(jīng)驗(yàn)增加節(jié)事活動(dòng)桑巴舞慶典中的特色夜間活動(dòng)進(jìn)一步增進(jìn)了游客的停留、延長(zhǎng)了營(yíng)業(yè)時(shí)間513主題

項(xiàng)目候選項(xiàng)目核心功能主要目標(biāo)群體開發(fā)目標(biāo)風(fēng)車矩陣風(fēng)車矩陣展示修學(xué)自用家庭出游客群青少年及其他人群介紹風(fēng)車發(fā)展歷史，以風(fēng)車原理、特征的科普教學(xué)為主導(dǎo)，輔以水脈情趣的開放式迷你水風(fēng)車展示主題演繹石河·東溝——娛樂休憩板塊細(xì)分項(xiàng)目開發(fā)建議（三）風(fēng)車矩陣體育公園風(fēng)車矩陣風(fēng)車體驗(yàn)風(fēng)能展示和修養(yǎng)度假綜合體相融，在各主題組團(tuán)內(nèi)形成風(fēng)車矩陣，通過(guò)較少的用地，讓游客在度假的同時(shí)可以享受不同風(fēng)格、不同時(shí)代的風(fēng)車意境52項(xiàng)目一核心功能風(fēng)貌特征項(xiàng)目設(shè)置主要目標(biāo)群體開發(fā)目標(biāo)古典風(fēng)車度假樂島婚慶度假旅游以荷蘭中世紀(jì)的古典風(fēng)車為空間符號(hào)Spa會(huì)所健身會(huì)館婚慶活動(dòng)區(qū)蜜月莊園情侶、婚慶人群中高檔消費(fèi)群體針對(duì)年輕人，營(yíng)造浪漫的休閑度假地4演繹石河·東溝——娛樂休憩板塊細(xì)分項(xiàng)目開發(fā)建議（四）修養(yǎng)度假綜合體：古典風(fēng)車度假樂谷、古典民俗婚慶蜜月莊園SPA會(huì)所婚慶活動(dòng)區(qū)健身會(huì)館蜜月莊園53演繹石河·東溝——娛樂休憩板塊細(xì)分項(xiàng)目開發(fā)建議（四）修養(yǎng)度假綜合體：中國(guó)傳統(tǒng)滿清休憩御花園項(xiàng)目二核心功能風(fēng)貌特征項(xiàng)目設(shè)置主要目標(biāo)群體開發(fā)目標(biāo)中式傳統(tǒng)度假御花園養(yǎng)老養(yǎng)生康復(fù)以中國(guó)古代明清滿族傳統(tǒng)文化為背景、中式園林為空間符號(hào)養(yǎng)生Spa會(huì)所康復(fù)療養(yǎng)中心銀發(fā)俱樂部民俗休閑廣場(chǎng)傳統(tǒng)茶道館大眾銀發(fā)人群其他有養(yǎng)生康復(fù)需求的人群為銀發(fā)老人提供一個(gè)養(yǎng)老、養(yǎng)生、交流、康復(fù)的旅游度假休閑目的地4宋代水風(fēng)車康復(fù)療養(yǎng)中心養(yǎng)生休閑廣場(chǎng)銀發(fā)俱樂部傳統(tǒng)茶道館54位于埔里牛耳藝術(shù)度假村的蘆園SPA會(huì)館是臺(tái)灣中部最大的SPA水療館

主要設(shè)施：除SPA區(qū)外還有六間五星級(jí)洗浴中心一樓能量館

各式水柱沖擊按摩烤箱、蒸汽浴室、藥浴池、冰水池、兒童戲水池

二樓集休閑、養(yǎng)生、美容、健身、運(yùn)動(dòng)與一體的新感受

特征：藝術(shù)石雕景觀設(shè)計(jì)同當(dāng)?shù)靥厥饩坝^相結(jié)合，融入當(dāng)?shù)厝宋呐c自然資源充分配合度假旅游，建有度假小木屋，中西餐廳，休閑KTV等主題項(xiàng)目對(duì)應(yīng)國(guó)際案例借鑒：臺(tái)灣蘆園55項(xiàng)目三核心功能風(fēng)貌特征項(xiàng)目設(shè)置主要目標(biāo)群體開發(fā)目標(biāo)現(xiàn)代風(fēng)車度假樂島休閑交流體驗(yàn)以美洲風(fēng)情現(xiàn)代風(fēng)車為空間符號(hào)手工工坊多媒體娛樂廣場(chǎng)生態(tài)體驗(yàn)基地白領(lǐng)人群取樣美洲現(xiàn)代風(fēng)車風(fēng)格，營(yíng)造青年休閑、體驗(yàn)度假基地演繹石河·東溝——娛樂休憩板塊細(xì)分項(xiàng)目開發(fā)建議（四）修養(yǎng)度假綜合體：現(xiàn)代風(fēng)車度假樂島4美洲風(fēng)情度假島多媒體娛樂廣場(chǎng)生態(tài)體驗(yàn)基地手工工坊56演繹石河·東溝——娛樂休憩板總體開發(fā)策略（一）

開發(fā)主題與資源適配度研究

招商次序原則。根據(jù)招商的難易程度篩選與確定主導(dǎo)項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)帶動(dòng)原則。根據(jù)主導(dǎo)項(xiàng)目性質(zhì)確定輔助項(xiàng)目的開發(fā)及時(shí)序項(xiàng)目開發(fā)成熟度原則。根據(jù)開發(fā)成熟度確定先期投入開發(fā)的項(xiàng)目投資成本原則。主導(dǎo)項(xiàng)目的引入時(shí)序保證彈性原則，分期有序?qū)?，減少資金壓力LOWHIGH項(xiàng)目需求急迫性、開發(fā)成熟度對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的帶動(dòng)性、重要性HIGHLOW分期導(dǎo)入原則古典風(fēng)車度假樂島中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)車度假樂島現(xiàn)代風(fēng)車度假樂島亞馬遜風(fēng)情水上娛樂風(fēng)車SHOW特色水域餐飲異域家庭旅館風(fēng)車矩陣風(fēng)能利用修學(xué)體驗(yàn)館57第二部分：商務(wù)會(huì)議板塊市場(chǎng)研究及主題策劃二、核心功能板塊市場(chǎng)研究及主題策劃篇58關(guān)鍵問(wèn)題與主要結(jié)論如何承接大連城市圈商務(wù)會(huì)議板塊外溢、遷出的發(fā)展趨勢(shì)，打造吸引商務(wù)人士的開發(fā)項(xiàng)目？如何最大限度發(fā)揮島嶼濱水、環(huán)境幽靜安謐、親近自然、回歸自然等資源優(yōu)勢(shì)，破解與大連城市圈的距離劣勢(shì)？如何形成亮點(diǎn)，激發(fā)會(huì)議需求，確定主題定位與市場(chǎng)定位？如何平抑商務(wù)會(huì)議季節(jié)性需求給本項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)的不利影響？主動(dòng)提升：高品質(zhì)、高檔次、高定位的商務(wù)會(huì)議板塊定位。核心設(shè)施：打造“東北博鰲”.打造引領(lǐng)：高端、新穎、差異性的休閑主題設(shè)施構(gòu)建。核心設(shè)施：如構(gòu)建主題型酒店。揚(yáng)長(zhǎng)避短：引進(jìn)空間距離低敏感度的商務(wù)設(shè)施，達(dá)到吸引客群，緩解基地與周邊城市圈的空間距離。核心設(shè)施：引進(jìn)水上GOLF。穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)：形成多元化的目標(biāo)客群，既吸引商務(wù)人群，又吸引旅游、觀光等群體。核心設(shè)施：電力科技體驗(yàn)式展示區(qū)。關(guān)鍵問(wèn)題Keyissues解決方案Solutions59商務(wù)會(huì)議板塊主要內(nèi)容聚焦東北博鰲——商務(wù)會(huì)議板塊導(dǎo)入的可行性從國(guó)內(nèi)外風(fēng)景勝地商務(wù)會(huì)議發(fā)展經(jīng)驗(yàn)審視導(dǎo)入的可行性從商務(wù)會(huì)議板塊空間區(qū)位發(fā)展趨勢(shì)審視導(dǎo)入的可行性從大連城市圈外出商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)承載空間審視導(dǎo)入的可行性機(jī)構(gòu)外出商務(wù)會(huì)議的核心需求分析項(xiàng)目構(gòu)建總體指導(dǎo)原則項(xiàng)目構(gòu)建的整體定位項(xiàng)目的核心設(shè)施構(gòu)建核心項(xiàng)目的開發(fā)建議國(guó)內(nèi)外同類項(xiàng)目案例借鑒架構(gòu)東北博鰲——商務(wù)會(huì)議板塊的構(gòu)建原則及定位暢想東北博鰲——商務(wù)會(huì)議板塊主題項(xiàng)目的開發(fā)建議60商務(wù)會(huì)議板塊導(dǎo)入的可行性（一）：國(guó)內(nèi)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)“風(fēng)景名勝+高端商務(wù)會(huì)議”是國(guó)際會(huì)議中心形成的重要途徑之一從國(guó)際發(fā)展潮流看，“風(fēng)景名勝區(qū)+會(huì)議中心”是國(guó)際會(huì)議中心形成的重要形式之一未經(jīng)人類大規(guī)模開發(fā)改造的山清水秀之地絕少大城市的繁雜喧鬧，自然景色清雅秀麗，環(huán)境幽靜安謐居住人口數(shù)量、基礎(chǔ)設(shè)施的深度和廣度、社會(huì)建設(shè)等，大大遜于大都市親近自然、回歸自然為底色的娛樂體閑人們傾慕的游覽度假勝地、理想的開會(huì)體閑場(chǎng)所會(huì)議能級(jí)、配套設(shè)施資源、環(huán)境要求以具有獎(jiǎng)勵(lì)性質(zhì)的中小型公務(wù)和商務(wù)會(huì)議為主；不適合宏偉開闊、綜合性會(huì)展中心會(huì)議服務(wù)的配套設(shè)施：商務(wù)型的酒店高效適用的專門會(huì)議中心

會(huì)所、高爾夫等設(shè)施著名風(fēng)景名勝會(huì)議區(qū)：日內(nèi)瓦、達(dá)沃斯、戛納、夏威夷、坎昆、博鰲61商務(wù)會(huì)議板塊導(dǎo)入的可行性（一）：國(guó)內(nèi)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)高端商務(wù)會(huì)議是區(qū)域發(fā)展的重要引擎和名片參加會(huì)議的支出參加會(huì)議的意愿一般會(huì)議參加意愿曲線高端群體愿意購(gòu)買與其身份、地位相符合的豪華產(chǎn)品和服務(wù)，展示經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提升組織形象當(dāng)會(huì)議的品牌、產(chǎn)品和服務(wù)具有充分優(yōu)勢(shì)，出現(xiàn)參會(huì)成本越更高，高端企業(yè)消費(fèi)意愿越高的趨勢(shì)，稱為“范伯倫效應(yīng)”

成功的高端會(huì)議成為旅游圣地的名片，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)大重要引擎高端會(huì)議的“范伯倫效應(yīng)”

解讀達(dá)沃斯經(jīng)濟(jì)論壇效應(yīng)4倍1.38倍財(cái)政收入工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值人均收入3倍達(dá)沃斯鎮(zhèn)發(fā)展相關(guān)經(jīng)指標(biāo)濟(jì)的對(duì)比（2004/2000）夏季達(dá)沃斯亞洲經(jīng)濟(jì)論壇年會(huì)：形成觀念和輿論傳導(dǎo)效應(yīng)成為跨國(guó)公司、金融、證券大型企業(yè)會(huì)議的首選之地實(shí)現(xiàn)從政府會(huì)議向商務(wù)會(huì)議轉(zhuǎn)移的多元化發(fā)展趨勢(shì)夏季達(dá)沃斯成為大連、遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域發(fā)展的重要名片、帶動(dòng)達(dá)沃斯周邊溫泉休閑中心、度假中心的發(fā)展62對(duì)應(yīng)案例：青島田橫島的商務(wù)會(huì)議板塊

田橫島名片----“中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇”2005年8月，國(guó)內(nèi)頂級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)論壇“中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇”宣布，將與田橫島長(zhǎng)期合作，使田橫島成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇的一個(gè)標(biāo)志性會(huì)址論壇旨在深入探討我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)和國(guó)家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，并為各地區(qū)的公營(yíng)部門、業(yè)內(nèi)人士、投資者、融資機(jī)構(gòu)及其他有關(guān)服務(wù)行業(yè)建立一個(gè)研討平臺(tái)

2005年8月，首次“中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人田橫島高峰論壇”。著名學(xué)者吳敬璉、樊綱、林毅夫、周小川、李劍閣、劉鶴、易綱、張維迎、邱曉華、龍永圖等出席會(huì)議發(fā)展遠(yuǎn)景：打造中國(guó)的“達(dá)沃斯經(jīng)濟(jì)論壇”，以此提升田橫島名氣，帶動(dòng)度假、地產(chǎn)、旅游的發(fā)展63商務(wù)會(huì)議板塊導(dǎo)入的可行性（二）：空間發(fā)展趨勢(shì)中部崛起：區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化需要高層次的對(duì)話場(chǎng)所受地緣經(jīng)濟(jì)、區(qū)域政治經(jīng)濟(jì)學(xué)影響，區(qū)域割據(jù)的利益往往是區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化最為主要的障礙達(dá)沃斯、博鰲成功實(shí)踐表明，以民間非政府的機(jī)構(gòu)與機(jī)制，特別是以企業(yè)為主體來(lái)推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作是一個(gè)切實(shí)可行的方式

中部發(fā)展迫切需要一個(gè)高層次對(duì)話場(chǎng)所：舉辦聯(lián)席會(huì)議，共商區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口和環(huán)境等問(wèn)題，推進(jìn)相互理解和相互合作、新能源開發(fā)與應(yīng)用

政府介入遼寧沿海區(qū)，突破區(qū)域合作中難點(diǎn)，開創(chuàng)更為廣泛的合作領(lǐng)域近年來(lái)年，發(fā)展城市成員，設(shè)立遼寧沿海城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)會(huì)，每年召開聯(lián)席會(huì)議地方市場(chǎng)分割對(duì)遼寧沿海城市間的阻礙作用減少50%Sourcing：中山大學(xué)2005年的實(shí)證研究成果，發(fā)表于頂級(jí)經(jīng)濟(jì)類期刊《經(jīng)濟(jì)研究》區(qū)域協(xié)調(diào)、對(duì)話對(duì)遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用64商務(wù)會(huì)議板塊導(dǎo)入的可行性（二）：空間發(fā)展趨勢(shì)大連城市圈周邊缺乏集山谷、旅游、休閑、體驗(yàn)一體的高端商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所大連城市圈的商會(huì)會(huì)議場(chǎng)所主要集中在商務(wù)行政型星級(jí)酒店這些商務(wù)行政型酒店主要集中在各市級(jí)、副市級(jí)商業(yè)中心、火車站、港口碼頭、長(zhǎng)途客運(yùn)站、市區(qū)政府機(jī)構(gòu)集中地在大連城市圈周邊，缺乏集山谷、旅游、休閑、體驗(yàn)為一體的較高層次的商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所遼寧省“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確提出，要引導(dǎo)建立一批度假型、商務(wù)行、會(huì)議型旅游酒店遷離商務(wù)聚集地，在大連城市圈發(fā)展商務(wù)會(huì)議度假將是未來(lái)商務(wù)會(huì)議板塊發(fā)展重要態(tài)勢(shì)大連：商務(wù)會(huì)議酒店集中于城市內(nèi)環(huán)線內(nèi)，核心外圍存在市場(chǎng)空缺大連城市圈內(nèi)商務(wù)休閑度假會(huì)議板塊的發(fā)展方向65商務(wù)會(huì)議板塊導(dǎo)入的可行性（三）：市場(chǎng)承載空間大連城市圈機(jī)構(gòu)存在穩(wěn)定的外地會(huì)議需求機(jī)構(gòu)外出開會(huì)的頻率（次/年）機(jī)構(gòu)外出開會(huì)的規(guī)模（開會(huì)人數(shù)）機(jī)構(gòu)外出開會(huì)的會(huì)議時(shí)間機(jī)構(gòu)外出開會(huì)每人每天花費(fèi)支出（元）超過(guò)1/4的機(jī)構(gòu)異地舉辦會(huì)議在大連外面舉辦會(huì)議的具體情況：大連企業(yè)在單位外面舉辦會(huì)議的情況超過(guò)65%的企業(yè)每年在外地開會(huì)2-4次超過(guò)50%的企業(yè)在外地開會(huì)時(shí)間為2-3天62.7%的企業(yè)在外地開會(huì)支出為：200-500元接近50%的會(huì)議為小型規(guī)模會(huì)議，人數(shù)小于20人66商務(wù)會(huì)議板塊導(dǎo)入的可行性（三）：市場(chǎng)承載空間處于城市郊區(qū)的3A級(jí)風(fēng)景度假區(qū)是機(jī)構(gòu)外出會(huì)議的主要選擇超過(guò)75%的企業(yè)選擇風(fēng)景區(qū)、度假區(qū)舉辦外出會(huì)議接近一半的機(jī)構(gòu)選擇距離市區(qū)1-2車程舉辦會(huì)議機(jī)構(gòu)外地會(huì)議的主題活動(dòng)階段性總結(jié)、培訓(xùn)、研討會(huì)是機(jī)構(gòu)外出會(huì)議的主要目的（超過(guò)1/3機(jī)構(gòu)選擇）娛樂晚會(huì)、招待客戶、創(chuàng)意環(huán)境也是重要目的（超過(guò)10%機(jī)構(gòu)選擇）這些會(huì)議需求要求具有優(yōu)美、輕松、休閑的環(huán)境資源。因此，風(fēng)景度假區(qū)成為機(jī)構(gòu)外出會(huì)議的首選。67商務(wù)會(huì)議板塊導(dǎo)入的可行性（三）：市場(chǎng)承載空間大型國(guó)企、外企是高端外出會(huì)議市場(chǎng)的穩(wěn)定消費(fèi)群體企業(yè)數(shù)量比重產(chǎn)值比重國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)是大連城市圈工業(yè)產(chǎn)值主要?jiǎng)?chuàng)造者外企、國(guó)企追求舒適、排場(chǎng)型會(huì)議設(shè)施、服務(wù)舒適型排場(chǎng)型便利型私營(yíng)企業(yè)國(guó)有企業(yè)行政事業(yè)單位三資企業(yè)新產(chǎn)品的展示、發(fā)布企業(yè)會(huì)議類型考慮因素交通狀況地段范圍宣傳效果簽字儀式年終總結(jié)商務(wù)洽談和培訓(xùn)公務(wù)消費(fèi)，住宿、服務(wù)和餐飲條件配套服務(wù)舒適星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)外觀形象周邊環(huán)境新聞發(fā)布會(huì)管理會(huì)議行業(yè)研討會(huì)國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)是在大連城市外面開會(huì)的主體，也是消費(fèi)等級(jí)較高的團(tuán)體這些機(jī)構(gòu)對(duì)會(huì)議環(huán)境、企業(yè)品牌展示、個(gè)性化服務(wù)的要求較高；這些是高端會(huì)議市場(chǎng)潛在、穩(wěn)定的客戶國(guó)企、外企是經(jīng)常到城市外面召開會(huì)議的主體（大連城市圈的調(diào)研）68小結(jié)：三大要素推動(dòng)高端商務(wù)會(huì)議板塊的導(dǎo)入3A風(fēng)景勝地導(dǎo)入商務(wù)會(huì)議板塊的國(guó)際趨勢(shì)高端商務(wù)會(huì)議遷離中心城區(qū)的趨勢(shì)導(dǎo)入高端商務(wù)會(huì)議板塊的可行性大連城市圈外出會(huì)議市場(chǎng)承載空間69高端商務(wù)會(huì)議板塊構(gòu)建原則及定位（一）商務(wù)會(huì)議目標(biāo)客群希望享受什么服務(wù)？開會(huì)之余，感興趣的娛樂休閑項(xiàng)目機(jī)構(gòu)外出開會(huì)，最看重的因素：環(huán)境優(yōu)美、功能設(shè)施先進(jìn)的高端會(huì)議場(chǎng)所高水準(zhǔn)、體驗(yàn)式、動(dòng)感、高端游憩設(shè)備的集會(huì)中心機(jī)構(gòu)外出商務(wù)會(huì)議的核心需求總結(jié)外出開會(huì)最為關(guān)注的因素(超過(guò)30%調(diào)研者選擇)水上運(yùn)動(dòng)高科技體驗(yàn)高爾夫練習(xí)民俗、山野田園體驗(yàn)環(huán)境景觀優(yōu)美會(huì)議設(shè)施住宿條件開會(huì)之余，最感興趣的休閑項(xiàng)目(超過(guò)30%選擇)開會(huì)之余，比較感興趣休閑項(xiàng)目(超過(guò)20%選擇）戶外運(yùn)動(dòng)溫泉SPA娛樂體驗(yàn)70震撼啟動(dòng)高屋建瓴地找準(zhǔn)發(fā)力點(diǎn)，大手筆、高起點(diǎn)震撼啟動(dòng)，以高端創(chuàng)造、引領(lǐng)國(guó)際市場(chǎng)引擎拉動(dòng)成為石河·東溝區(qū)域發(fā)展的重要引擎和名片縱深聯(lián)動(dòng)功能設(shè)施導(dǎo)向的多樣化，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)客群的多元化，商務(wù)、旅游度假聯(lián)動(dòng)發(fā)展以動(dòng)取勝打造具有生動(dòng)性、豐富性、趣味性、科普性、體驗(yàn)參與性等方式的商務(wù)設(shè)施以新拉動(dòng)打造東北地區(qū)別具一格，富有獨(dú)特性的引擎項(xiàng)目，事半功倍地推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)智慧領(lǐng)地打造東北地區(qū)成功商務(wù)人士的智慧領(lǐng)地游憩需求會(huì)議場(chǎng)所需求空間資源適配性機(jī)構(gòu)的核心需求構(gòu)建原則高端商務(wù)會(huì)議板塊構(gòu)建原則及定位（二）商會(huì)會(huì)議板塊構(gòu)建原則71高端商務(wù)會(huì)議板塊構(gòu)建原則及定位（三）項(xiàng)目整體定位東北溫泉商務(wù)會(huì)都-東泉國(guó)際度假會(huì)議酒店夏季達(dá)沃斯經(jīng)濟(jì)論壇東北首個(gè)融室外商務(wù)與室內(nèi)商務(wù)一體的大商務(wù)沙龍-東泉·石河·東溝企業(yè)集團(tuán)辦公室的延伸機(jī)構(gòu)商務(wù)客廳的延伸企業(yè)培訓(xùn)場(chǎng)所的延伸72高端商務(wù)會(huì)議板塊構(gòu)建原則及定位（四）項(xiàng)目核心設(shè)施構(gòu)建主題項(xiàng)目核心設(shè)施主題特征空間資源適配性客戶需求適配性水上GOLF水上GOLFMINI球場(chǎng)縮短與大連城市圈的商務(wù)空間距離，吸引成功商務(wù)人群營(yíng)造開放式、室內(nèi)外一體化的商務(wù)空間，且具有差異性★★★★★★★主題酒店會(huì)議中心大連機(jī)構(gòu)外出會(huì)議穩(wěn)定的場(chǎng)所機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略決策、運(yùn)籌帷幄的“頭腦風(fēng)暴”平臺(tái)★★★★★★★主題酒店特定的主題氛圍，讓顧客獲得富有個(gè)性的文化感受★★★★★★★高級(jí)會(huì)所打造企業(yè)自己會(huì)所，優(yōu)秀員工療養(yǎng)的根據(jù)地★★★★★★★商務(wù)度假設(shè)施商務(wù)度假、機(jī)構(gòu)福利設(shè)施機(jī)構(gòu)在景區(qū)建設(shè)為員工提供福利服務(wù)的小型度假設(shè)施★★★★★★★新農(nóng)經(jīng)濟(jì)博鰲清潔能源科技體驗(yàn)式展覽依托公司主業(yè)，成為集團(tuán)展廳、辦公室的延伸行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策劃地，農(nóng)產(chǎn)品科普采摘體驗(yàn)大棚★★★★★★73細(xì)分項(xiàng)目一：水上MINIGOLF球場(chǎng)配套星級(jí)商務(wù)酒店（一）項(xiàng)目開發(fā)的三種開發(fā)模式項(xiàng)目元素球場(chǎng)設(shè)計(jì)目標(biāo)群體開發(fā)目標(biāo)“岸邊+水上”半島式GOLF場(chǎng)練習(xí)道上揮桿，將球擊向湖心標(biāo)桿，個(gè)人成績(jī)以落點(diǎn)標(biāo)桿米數(shù)計(jì)算空間資源：水域上的標(biāo)竿+堤防岸及其配套設(shè)施（陸地面積60-80畝）高端人士游艇群體東北首個(gè)室內(nèi)室外交流的商務(wù)沙龍完全水上的GOLF場(chǎng)由水面、球洞、筏或船、球桿、球、等組成球洞和筏或船都在水上，整個(gè)打球過(guò)程都在水上進(jìn)行空間資源：水域面積+岸邊配套設(shè)施（水域靈活，陸地面積1-2畝）白領(lǐng)階層大連城市圈新穎特色運(yùn)動(dòng)溪谷+果嶺+水域的GOLF把湖水引入球場(chǎng)，創(chuàng)造出集湖泊、森林風(fēng)貌的球場(chǎng)比賽的最后一洞球在水上完成空間資源：湖+水域+島嶼（200-300畝）高端人士東北首個(gè)室內(nèi)室外交流的商務(wù)沙龍74細(xì)分項(xiàng)目一：水上MINIGOLF球場(chǎng)（二）三種不同開發(fā)模式的適配性項(xiàng)目元素新穎性高端性地形要求用地要求投資要求對(duì)本項(xiàng)目的適配性“岸邊+水上”半島式GOLF場(chǎng)★★★★★★★★★★★★★★★★★★完全水上的GOLF球場(chǎng)★★★★★★★★★★★★★★★★★溪谷+果嶺+水域的GOLF★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★75坐落在美國(guó)哈利斯堡的小島上，18洞迷你高爾夫球場(chǎng)球場(chǎng)設(shè)計(jì)新穎別致，把湖水、瀑布、小橋完美的融入整個(gè)球場(chǎng)，對(duì)打球者來(lái)說(shuō)，每個(gè)球洞都極具挑戰(zhàn)由于獨(dú)特景觀和風(fēng)格迥異的果嶺，每年吸引著大量的游客客群市場(chǎng)：主要是針對(duì)城市的大眾人群對(duì)應(yīng)案例研究：哈利斯堡小島18洞迷你高爾夫76細(xì)分項(xiàng)目二：主題式酒店項(xiàng)目開發(fā)建議

主題項(xiàng)目核心功能主要項(xiàng)目設(shè)置主要目標(biāo)群體開發(fā)目標(biāo)建議主題式酒店企業(yè)高級(jí)商務(wù)和接待服務(wù)主題式高星級(jí)酒店大連城市圈地區(qū)企業(yè)客戶服務(wù)為主，及高端私人商務(wù)客群形成行業(yè)/企業(yè)商務(wù)會(huì)議活動(dòng)、會(huì)議度假接待勝地企業(yè)重要會(huì)議活動(dòng)商務(wù)會(huì)議活動(dòng)中心企業(yè)家會(huì)所大型著名大型機(jī)構(gòu)主題式、獨(dú)立式修養(yǎng)場(chǎng)所省域著名的開放性、多元性、主題式會(huì)所打造大連城市圈特色商務(wù)會(huì)議高地，形成情景湖互動(dòng)式的商務(wù)交流與活動(dòng)空間77細(xì)分項(xiàng)目三：機(jī)構(gòu)商務(wù)度假設(shè)施

項(xiàng)目開發(fā)建議

主題板塊主要產(chǎn)品設(shè)置目標(biāo)群體開發(fā)目標(biāo)機(jī)構(gòu)商務(wù)度假設(shè)施

獨(dú)立式企業(yè)度假別墅水岸度假公寓商務(wù)度假配套設(shè)施大連城市圈大中型企業(yè)集團(tuán)及政府機(jī)關(guān)大企業(yè)在東泉·石河·東溝建設(shè)自己的小型度假設(shè)施，為員工提供福利服務(wù)78細(xì)分項(xiàng)目四：非物質(zhì)文化博鰲非物質(zhì)文化行業(yè)論壇+清潔能源研發(fā)科技體驗(yàn)設(shè)施+新農(nóng)經(jīng)濟(jì)生態(tài)游

主題板塊主要產(chǎn)品設(shè)置目標(biāo)群體開發(fā)目標(biāo)電力行業(yè)論壇電力、清潔能源設(shè)備展廳電力主題會(huì)議廳電力企業(yè)、清潔能源企業(yè)、政府部門市文化局電力行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、行業(yè)遠(yuǎn)景規(guī)劃討論地清潔能源科技體驗(yàn)空間發(fā)電設(shè)備、水壩的聲光電展示模型、水電能源開發(fā)的電子沙盤、相關(guān)資料展示企業(yè)客戶電力行業(yè)機(jī)構(gòu)相關(guān)機(jī)構(gòu)電力科技愛好者成為綠色環(huán)保能源的推動(dòng)平臺(tái)提升企業(yè)在行業(yè)知名度企業(yè)發(fā)展歷程展示空間展示企業(yè)成功發(fā)展歷程，描繪未來(lái)發(fā)展藍(lán)圖與企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的重點(diǎn)客戶、潛在客戶政府部門企業(yè)門戶的延伸、企業(yè)溝通渠道、品牌形象平臺(tái)的延伸79二、核心功能板塊市場(chǎng)研究及主題策劃篇第三部分：高端旅游地產(chǎn)板塊市場(chǎng)研究及主題策劃80高端旅游地產(chǎn)板塊主要內(nèi)容高端旅游地產(chǎn)導(dǎo)入的可行性高端旅游地產(chǎn)板塊構(gòu)建原則與定位核心主題組團(tuán)項(xiàng)目構(gòu)建闡釋高端旅游地產(chǎn)板塊開發(fā)實(shí)施策略建議旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)導(dǎo)入可行性項(xiàng)目空間區(qū)位維度導(dǎo)入可行性周邊市場(chǎng)承載容量導(dǎo)入可行性項(xiàng)目核心問(wèn)題及破解內(nèi)部資源分析與適配性高端旅游地產(chǎn)板塊構(gòu)建原則項(xiàng)目市場(chǎng)定位與主題定位ZoomVilla主題項(xiàng)目構(gòu)建PrivateSecret-garden主題項(xiàng)目構(gòu)建81關(guān)鍵問(wèn)題與主要結(jié)論如何順應(yīng)旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)和項(xiàng)目區(qū)位條件，打造適合項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品？如何破解項(xiàng)目與大連之間距離過(guò)遠(yuǎn)的不利條件？如何挖掘彰顯第三居所品質(zhì)的元素，確定主題定位與市場(chǎng)定位？如何結(jié)合國(guó)內(nèi)第三居所發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)外第三居所成功案例，針對(duì)項(xiàng)目創(chuàng)造需求，形成多樣化的產(chǎn)品系列與產(chǎn)品組合？結(jié)合項(xiàng)目空間區(qū)位條件、市場(chǎng)承載容量，導(dǎo)入第三居所產(chǎn)品開發(fā)；通過(guò)私人定制化和分權(quán)式經(jīng)營(yíng)策略，破解項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)之間的悖論；通過(guò)分析項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源條件，確定項(xiàng)目構(gòu)建原則與“溪谷天堂、私家領(lǐng)地”的主題定位；結(jié)合旅游與商務(wù)功能，創(chuàng)造并細(xì)分高端旅游地產(chǎn)市場(chǎng)需求，形成多主題的產(chǎn)品系列與產(chǎn)品組合，打造“居”和“游”相輔相承的第三居所。關(guān)鍵問(wèn)題主要結(jié)論82旅游地產(chǎn)板塊導(dǎo)入可行性（一）：從旅游地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律看項(xiàng)目

第三居所是遠(yuǎn)郊地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)中國(guó)旅游步入快速發(fā)展“黃金期”，旅游進(jìn)入觀光-休閑-體驗(yàn)三位一體時(shí)代，旅游地產(chǎn)的開發(fā)將突破第二代造景階段，提升到更高水平；融景觀資源、高端品質(zhì)及多元化配套于一體的第三居所順應(yīng)體驗(yàn)旅游發(fā)展趨勢(shì)，將引領(lǐng)遠(yuǎn)郊地產(chǎn)的開發(fā)高潮。旅游地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)旅游設(shè)施的居住配套，生活設(shè)施十分欠缺，服務(wù)于短期居住需求在居住配套基礎(chǔ)上開發(fā)旅游設(shè)施，以吸引更多長(zhǎng)期居住需求，但缺乏自然景觀，而且主題公園更新費(fèi)用高，持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力差第三居所，“自然稀缺景觀資源+高端品質(zhì)+多元化配套”的產(chǎn)品，創(chuàng)造差異化、體驗(yàn)式居住文化旅游發(fā)展階段20世紀(jì)80年代2000年前后2006年結(jié)合周莊、江南六鎮(zhèn)等景點(diǎn)開發(fā)的旅游度假村及附屬產(chǎn)品第一次浪潮—觀光旅游以造景為賣點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)，代表為深圳華僑城、廣州祈福新村等第二次浪潮—休閑旅游第三次浪潮—體驗(yàn)旅游？時(shí)間截點(diǎn)中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展的三次浪潮83旅游地產(chǎn)板塊導(dǎo)入可行性（一）：從旅游地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律看項(xiàng)目

旅游地產(chǎn)區(qū)域分布特征國(guó)家公園山風(fēng)景區(qū)（如郊野公園）航空港居住別墅主題游樂園會(huì)議中心主題公園海灘渡假村商業(yè)游憩區(qū)國(guó)際學(xué)校科研基地60-90分鐘車程近郊度假第二居所河<45分鐘路程第二居所，如休閑運(yùn)動(dòng)（如登山、山地車、滑雪、高爾夫、滑草）度假別墅120分鐘車程以外景區(qū)別墅根據(jù)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品空間分布理論，第二居所一般位于距離區(qū)域中心1小時(shí)車程以外，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位適合導(dǎo)入第二居所。84旅游地產(chǎn)板塊導(dǎo)入可行性（一）：從旅游地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律看項(xiàng)目

第三居所的基本特征第三居所私密性強(qiáng)、彰顯高端品質(zhì)，集中體現(xiàn)高收入階層度假需求，成為體驗(yàn)旅游階段的重要發(fā)展趨勢(shì)；第三居所注重與景區(qū)旅游元素結(jié)合，突出定制化和獨(dú)特性，使需求從單純的“游”轉(zhuǎn)向“居在游中，居游結(jié)合”；在美國(guó)，第三居所被稱為“HomeFromHome”，意為“家以外的另一個(gè)非常舒適、輕松的家”。觀賞旅游主要用于日常居住、起居的住所第一居所并不經(jīng)常固定使用的郊外別墅類住所第二居所休閑旅游私密性強(qiáng)，在居住休憩、會(huì)客接待基礎(chǔ)上，成為滿足自我實(shí)現(xiàn)的心理需求的場(chǎng)所第三居所體驗(yàn)旅游世界旅游組織對(duì)旅游地產(chǎn)與GDP發(fā)展關(guān)系研究1500美元2500美元3500美元人均GDP旅游發(fā)展階段85旅游地產(chǎn)板塊導(dǎo)入可行性（二）：從項(xiàng)目空間區(qū)位維度看項(xiàng)目

區(qū)位與大連距離適中，大都市圈經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)增長(zhǎng)，沿海經(jīng)濟(jì)帶上升國(guó)家戰(zhàn)略項(xiàng)目距大連為1小時(shí)車程，距離適中，有利于居住物業(yè)的開發(fā)；大連大都市圈內(nèi)（大大連），除大連外北三市人均GDP水平增長(zhǎng)，可以支撐旅游度假及引起的消費(fèi)需求；因此，項(xiàng)目開發(fā)需要在細(xì)分市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，挖掘拓展高端旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)遇。300美元800美元1500美元人均GDP大連市3244.80美元瓦房店市1968.27美元普蘭店市1093.66美元莊河市861.99美元沈陽(yáng)市565.88美元營(yíng)口市898.60美元葫蘆島市662.57美元盤錦市878.58美元丹東市1032.33美元錦州市669.61美元與本項(xiàng)目區(qū)位關(guān)聯(lián)性3000美元第一圈層第二圈層換成空間圖86旅游地產(chǎn)板塊導(dǎo)入可行性（二）：從項(xiàng)目空間區(qū)位維度看項(xiàng)目

收入結(jié)構(gòu)不均衡，高端地產(chǎn)需求有潛力金字塔型橄欖型啞鈴型倒T字型低收入階層和富有階層占多數(shù)低收入階層占大多數(shù)，中間階層次之，富有階層少數(shù)中間階層占大多數(shù)，低收入階層和富有階層占少數(shù)低收入階層占絕大多數(shù)，中間階層和富有階層極少社會(huì)分層理論及特征大連大都市圈內(nèi)與項(xiàng)目區(qū)位關(guān)聯(lián)度高的第一圈層消費(fèi)能力較強(qiáng)，鞍山與沈陽(yáng)也集中了省內(nèi)相當(dāng)高收入人群，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展可形成支撐；大連市人均收入結(jié)構(gòu)不均衡，啞鈴型的收入結(jié)構(gòu)中，高端消費(fèi)的塔尖部分大，對(duì)第三居所具有一定需求。大連啞鈴型城市結(jié)構(gòu)高收入人群中產(chǎn)階級(jí)低收入人群87旅游地產(chǎn)板塊導(dǎo)入可行性（三）：從市場(chǎng)承載維度看項(xiàng)目

需求客群細(xì)分及特征項(xiàng)目周邊第三居所開發(fā)主要面向“大大連1+8大都市圈及沿海經(jīng)濟(jì)帶”的頂級(jí)人士，如高端內(nèi)資外資企業(yè)主、成功人士等度假居住需求項(xiàng)目高端旅游地產(chǎn)需求來(lái)源重點(diǎn)客群需求特征分類內(nèi)容特征大連地區(qū)高收入人群大連市大型國(guó)有企業(yè)老總注重生活品味、私密性和體現(xiàn)社會(huì)地位大連市大型企業(yè)高級(jí)管理人員注重居住私密性，以及聚會(huì)、度假、娛樂功能多樣化在大連工作的商務(wù)人士海歸、日臺(tái)、韓、美、印等注重休閑商檔生活情趣及異國(guó)情調(diào)周邊市縣高收入人群沈陽(yáng)、鞍山等地高收入人群度假需求，體現(xiàn)身份與社會(huì)地位1%5%28%16%13%37%國(guó)內(nèi)頂級(jí)需求人群東北地區(qū)高收入人群大連大型企業(yè)老總大連大型企業(yè)高級(jí)管理人員在大連工作的商務(wù)人士/海歸周邊市縣企業(yè)主88旅游地產(chǎn)板塊導(dǎo)入可行性（三）：從市場(chǎng)承載維度看項(xiàng)目

周邊高端旅游地產(chǎn)供應(yīng)不充分度假村是承載大連及周邊旅游休閑的居住物業(yè)形態(tài)。根據(jù)對(duì)大連周邊度假旅游項(xiàng)目的分析：度假村區(qū)位基本情況配套與項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性三角湖度假村位于大連經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，白沙洲引橋附近擁有18棟歐式別墅、33套客房。分為可容納10人住宿的別墅、豪華套房和商務(wù)套房等娛樂設(shè)施包括保齡球館、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、釣魚館、歌舞廳、桑拿健身中心蓮花湖度假村漢陽(yáng)大道10號(hào)設(shè)有豪華套房，免費(fèi)恒溫游泳、凈桑沖浪、兩局保齡、垂釣餐飲娛樂設(shè)施、光學(xué)理療、瘦身美體等服務(wù)木蘭湖度假村位于黃陂區(qū)木蘭山東側(cè)，距大連市區(qū)60公里提供別墅與星級(jí)標(biāo)間娛樂項(xiàng)目主要有行程3公里的快艇和摩托艇湯池度假村距大連市區(qū)110公里，距應(yīng)城中心城區(qū)22公里按國(guó)家4A景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)打造的溫泉度假景區(qū)，建有功能池、SPA中心、四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)客房，歐陸風(fēng)情別墅國(guó)際會(huì)議中心、建有紅色教育和素質(zhì)訓(xùn)練基地、溫泉中餐廳、夜總會(huì)、健康中心、棋牌室等早期建成的度假村普遍面臨大眾消費(fèi)層，產(chǎn)品檔次不高；度假村數(shù)量有限，供應(yīng)不充分，高端產(chǎn)品中僅湯池度假村可能與項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。

項(xiàng)目周邊度假物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀

89對(duì)應(yīng)案例分析：湯池溫泉度假村案例分析（1）湯池溫泉度假村是按國(guó)家4A級(jí)景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)打造的溫泉休閑、度假旅游景區(qū)。目標(biāo)人群以武漢市、孝感市為主，輻射整個(gè)湖北省及周邊人群，適合公司商務(wù)會(huì)議、培訓(xùn)、療養(yǎng)、團(tuán)隊(duì)活動(dòng)及普通居民短期旅游、休閑、度假。高端旅游地產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品特征價(jià)格湯池名樓由香樟、翠柏、碧櫻三座名樓組成，按國(guó)際四星級(jí)建造，共有客房500余間318元/間·晚至638元/間·晚湯池別墅共26棟，歐陸風(fēng)情，帶私家室內(nèi)外溫泉4600-13600元/棟·晚90旅游地產(chǎn)板塊導(dǎo)入可行性

小結(jié)：導(dǎo)入第三居所為主導(dǎo)的高端旅游地產(chǎn)第三居所旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的維度項(xiàng)目空間區(qū)位的維度周邊市場(chǎng)承載容量的維度91高端旅游地產(chǎn)板塊構(gòu)建原則及定位

項(xiàng)目核心問(wèn)題：如何破解“距離-價(jià)值悖論”距離是項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題，但也使項(xiàng)目開發(fā)高端旅游地產(chǎn)面臨機(jī)遇。因此，項(xiàng)目的核心問(wèn)題在于：如何打破距離對(duì)開發(fā)旅游地產(chǎn)的限制，實(shí)現(xiàn)第三居所開發(fā)的價(jià)值最優(yōu)化。“距離-價(jià)值悖論”——購(gòu)房者的心理價(jià)值曲線顯示，距離市中心越遠(yuǎn)，人們對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期與接受力越低。而根據(jù)抽樣研究，距離市區(qū)越遠(yuǎn)，第三居所開發(fā)價(jià)值越大。距離劣勢(shì)距離優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化旅游地產(chǎn)開發(fā)劣勢(shì)，非近郊大連都市圈消化量有限大連高端住宅存量大……周邊沒有高端旅游地產(chǎn)有一定消費(fèi)需求高端客戶對(duì)于奢侈品的

特殊偏好92悖論破解與價(jià)值彌補(bǔ)機(jī)制——位于城市外圍郊區(qū)的第二、三居所開發(fā)，針對(duì)高收入消費(fèi)階層對(duì)私密、獨(dú)特、高附加值、奢華享受等方面的需求開發(fā)產(chǎn)品，化距離的不利因素為彰顯個(gè)性、相對(duì)隔離的優(yōu)勢(shì)。高端旅游地產(chǎn)板塊構(gòu)建原則及定位

第三居所破解“距離-價(jià)值悖論”：產(chǎn)權(quán)式分割與定制化服務(wù)引入產(chǎn)權(quán)分割：減少風(fēng)險(xiǎn)，降低投資及維護(hù)成本引入定制化服務(wù)：結(jié)合稀缺資源，彰顯產(chǎn)品檔次方法一方法二破解“悖論”第二居所第三居所<50公里50-100公里>100公里單價(jià)區(qū)間低高與市區(qū)距離中心理價(jià)值曲線93高端旅游地產(chǎn)板塊構(gòu)建原則及定位

破解“悖論”的方法之：分權(quán)式經(jīng)營(yíng)主要特征配套服務(wù)價(jià)值補(bǔ)償時(shí)權(quán)酒店由買主購(gòu)買時(shí)權(quán)，即“分時(shí)度假”會(huì)員卡，可在購(gòu)買的時(shí)權(quán)酒店或關(guān)聯(lián)酒店度假，會(huì)員卡可轉(zhuǎn)讓客房由酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，全球時(shí)權(quán)酒店交換系統(tǒng)，如RCI交換機(jī)構(gòu)，II交換機(jī)構(gòu)等減少淡季客房的空置，增加入駐率產(chǎn)權(quán)酒店以客房為單位出售，買主可以通過(guò)交換或在本酒店度假，同時(shí)成為酒店投資者客房由酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，有時(shí)也出售時(shí)權(quán)，與互換機(jī)構(gòu)合作投資方能夠快速收回投資，降低風(fēng)險(xiǎn)分權(quán)式經(jīng)營(yíng)能夠迅速收回成本，降低完全產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，并減少持有者由于不常居住帶來(lái)的維護(hù)成本；分權(quán)式經(jīng)營(yíng)通過(guò)時(shí)權(quán)設(shè)置，減少由于淡季和房間條件差異帶來(lái)的空置率，保證了持久盈利性；分權(quán)式經(jīng)營(yíng)是高端景區(qū)地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢(shì)，本項(xiàng)目距大連較遠(yuǎn)，區(qū)位條件和旅游資源相對(duì)優(yōu)勢(shì)不明顯，建議在開發(fā)中結(jié)合分權(quán)式經(jīng)營(yíng)，吸引投資者，并沉淀客群。景區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式完全產(chǎn)權(quán)代表：別墅第三居所產(chǎn)權(quán)分割代表：時(shí)權(quán)/產(chǎn)權(quán)酒店完全產(chǎn)權(quán)代表：經(jīng)營(yíng)性酒店321產(chǎn)權(quán)全部出讓產(chǎn)權(quán)不出讓分權(quán)式經(jīng)營(yíng)的價(jià)值補(bǔ)償方式94高端旅游地產(chǎn)板塊構(gòu)建原則及定位

對(duì)應(yīng)案例：“分時(shí)度假”打造美國(guó)濱海陽(yáng)光城20世紀(jì)60-70年代，美國(guó)佛羅里達(dá)州的邁阿密引入“分時(shí)度假”模式，成為濱海陽(yáng)光城度假中心，形成與之相應(yīng)的度假文化；購(gòu)買酒店公寓已成為美國(guó)富人