某房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

xx項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告第一部分xx房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告第一節(jié)調(diào)研目的通過了解xx市房地產(chǎn)市場現(xiàn)時(shí)和潛在的供應(yīng)量、現(xiàn)時(shí)營銷狀況及項(xiàng)目周邊的交通狀況、配套設(shè)施、市場消費(fèi)能力等方面的信息，分析掌握項(xiàng)目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢，對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，風(fēng)險(xiǎn)分析等，為開發(fā)商投資決策提供準(zhǔn)確、有效的依據(jù)。第二節(jié)調(diào)研區(qū)域界定本項(xiàng)目位于廬山區(qū)前進(jìn)東路以南200米處；調(diào)研區(qū)域包含xx市潯陽區(qū)和廬山區(qū)兩個(gè)區(qū)域。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū)、廬峰東路片區(qū)、xx市開發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進(jìn)路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū)，商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街、潯陽路、大中路（步行街）、前進(jìn)路等商業(yè)繁華路段。第三節(jié)片區(qū)概況一、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀xx地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處，北依著名避暑勝地、世界級(jí)風(fēng)景區(qū)廬山，是集名山（廬山）、名江（長江）、名湖（鄱陽湖）于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前，xx就是對(duì)外通商口岸，1992年被國務(wù)院批準(zhǔn)為長江沿岸開放城市，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽(yù)。京九鐵路的開通為xx投資環(huán)境的改善，經(jīng)濟(jì)的騰飛注入了新的活力。長江和京九鐵路兩條大動(dòng)脈在xx市區(qū)交匯，xx成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點(diǎn)。長虹大道作為廬山區(qū)和潯陽區(qū)的的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上，長虹大道南北兩個(gè)片區(qū)（以北為潯陽區(qū)，以南為廬山區(qū)）也存在著明顯的差異。潯陽區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)格局、氛圍的傳承發(fā)揚(yáng)，使得潯陽區(qū)的商業(yè)非常繁榮，片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高；而廬山區(qū)由于遠(yuǎn)離市中心商業(yè)繁華地段，京九鐵路橫穿該片區(qū)，無形中對(duì)中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，國有大中型企業(yè)多集中于此，現(xiàn)今，這些國有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài)，因此，廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)潯陽區(qū)來說較為落后。二、片區(qū)配套設(shè)施狀況隨著xx市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴(kuò)大，以及周邊區(qū)縣人口的遷入，廬山區(qū)前進(jìn)路段漸呈現(xiàn)繁華景象，各種配套設(shè)施也逐步跟進(jìn)，日趨完善。具體情況如下：（一）交通配套本項(xiàng)目位于十里大道右側(cè)，前進(jìn)東路以南200米處。由于十里大道是連接潯陽區(qū)和廬山區(qū)的紐帶，具有成熟的交通體系，交通便利，特別是往返于市中心的車輛較多，發(fā)車頻率較高，約每5分鐘就有一班。具體情況如下表：項(xiàng)目片區(qū)公交車配套統(tǒng)計(jì)表車號(hào)起點(diǎn)站終點(diǎn)站車號(hào)起點(diǎn)站終點(diǎn)站1路(101)師專五七二七2汽車站蓮花洞1路(102)火車站輕機(jī)7汽車站通遠(yuǎn)1路(103)火車站昌河公司13新橋頭江氧（二）生活、商業(yè)配套由于前進(jìn)路段是廬山區(qū)的中心區(qū)域，廬山區(qū)區(qū)政府、廬山區(qū)地稅局、廬山區(qū)人民檢察院等各行政事業(yè)單位及家屬區(qū)都位于此，另外，周邊住宅項(xiàng)目的啟動(dòng)聚集了片區(qū)內(nèi)的人氣，帶旺了片區(qū)的商業(yè)。該片區(qū)周邊生活配套基本能滿足日常生活所需，由于該片區(qū)居民收入水平普遍較低，除派拉蒙和沃爾得兩個(gè)大型超市外，其余大多為小商鋪經(jīng)營，檔次較低，極少有品牌專賣店。該片區(qū)內(nèi)還有廬山區(qū)小商品市場和xx城南綜合市場兩個(gè)具有一定規(guī)模的市場，由于市場整體形象較差，目前處于經(jīng)營狀況不太理想。該片區(qū)目前休閑娛樂和康體健身配套設(shè)施極其匱乏，周邊居民對(duì)這類配套設(shè)施需求程度較高。（三）金融配套項(xiàng)目周邊有中國工商銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、十里信用社、信用合作社、十里郵政支局，金融配套較為完善。（四）教育及醫(yī)療配套項(xiàng)目周邊現(xiàn)有廬山區(qū)中心幼兒園、海后幼兒園、船校幼兒園、希望幼兒園、小天使幼兒園、廬山區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、廬山區(qū)中學(xué)、xx職工學(xué)校、xx財(cái)經(jīng)高專、新華書店等教育設(shè)施，能基本滿足該片區(qū)居民子女就讀的要求。醫(yī)療配套有廬山區(qū)人民醫(yī)院、中西醫(yī)療門診部、xx廬山區(qū)血防醫(yī)院門診部、空軍xx?？漆t(yī)院，完全可以滿足該片區(qū)居民的醫(yī)療保健要求。片區(qū)配套設(shè)施一覽表（主要針對(duì)項(xiàng)目周邊配套）配套類別配套項(xiàng)目商業(yè)配套派拉蒙超市、沃爾爾得超市、廬廬山區(qū)小商品品市場、xxx城南綜合市市場餐飲老字號(hào)、三味火鍋鍋、實(shí)力飲食食中心、十里里大酒店金融工商銀行、建設(shè)銀銀行、中國銀銀行、交通銀銀行、十里信信用社教育中心幼兒園、海后后幼兒園、船船校幼兒園、廬廬山區(qū)實(shí)驗(yàn)小小學(xué)、廬山區(qū)區(qū)中學(xué)、xxx職工學(xué)校、xxx財(cái)經(jīng)高專專醫(yī)療保健廬山區(qū)人民醫(yī)院、中中西醫(yī)療門診診部、xx廬山區(qū)血血防醫(yī)院門診診部、空軍xxx專科醫(yī)院院其它藍(lán)橋酒吧、十里郵郵政支局第四節(jié)xx各片區(qū)現(xiàn)狀分析xx市主要包括潯陽區(qū)、廬山區(qū)、開發(fā)區(qū)三個(gè)區(qū)，主要通過十里大道、九瑞大道、潯陽路等幾條重要道路緊密地聯(lián)系在一起。由于地理位置、建設(shè)時(shí)間等存在著差異，使得各區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上存在著明顯差異，從而導(dǎo)致了各區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展程度也不同。一、潯陽區(qū)及開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)概況潯陽區(qū)自古以來就是人口聚集區(qū)，市區(qū)內(nèi)大部分常住居民都集中于此。人氣的聚集，使得該區(qū)的房地產(chǎn)市場快速升溫。目前，在建在售項(xiàng)目主要集中在九龍街、廬峰東路、廬山南路、長虹大道及濱江路，特別是九龍街，由于政府將其規(guī)劃為xx市第三條商業(yè)街，引起一股開發(fā)熱潮，目前在建項(xiàng)目共有9個(gè)。開發(fā)區(qū)由于建設(shè)時(shí)間不太長，交通、生活、商業(yè)等各種配套設(shè)施等都不太完善，因而制約了房地產(chǎn)的發(fā)展，目前在售的具有一定規(guī)模的項(xiàng)目只有弘雅花園。(具體情況見下表)樓盤名稱發(fā)展商位置總建面積（M2）戶型結(jié)構(gòu)戶型面積（M2）建筑類別三興花園三興房產(chǎn)新橋頭兩房兩廳93~104多層三房兩廳118~135四房兩廳144復(fù)式147~203龍躍花園民生集團(tuán)九龍街三房兩廳122~151多層學(xué)洲城(東盟3期)東盟實(shí)業(yè)集團(tuán)九龍街兩房兩廳73~110.多層三房兩廳102~137鉆石名苑安美達(dá)房產(chǎn)九龍街38000兩房兩廳94~1039棟/多層三房兩廳116~123向陽苑安居房產(chǎn)九龍街53000兩房兩廳90~1108棟/多層三房兩廳130~160廬峰小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展展中心廬峰東路150000一房一廳64多層兩房兩廳83~115三房兩廳118~151廬峰南小區(qū)振興房產(chǎn)廬峰東路65000兩房79~9112械/多層三房91~156四房兩廳131~155復(fù)式227~279湖濱花園（中心區(qū)、東區(qū)）信華集團(tuán)廬山南路35000兩房兩廳92~120多層、小高層三房兩廳127~169四房兩廳153~161六房三廳179~224龍鑫花園華龍房產(chǎn)長虹大道120000兩房兩廳83／93多層三房兩廳99／119四房兩廳138／169五房二廳145濱江現(xiàn)代城新華新房產(chǎn)濱江路兩房兩廳112~126高層三房兩廳150~161弘雅花園北方房產(chǎn)九瑞大道120000二房兩廳88~102多層三房兩廳124~126潯陽區(qū)及開發(fā)區(qū)主要在售樓盤情況一覽表二、廬山區(qū)房地產(chǎn)概況廬山區(qū)由于距離市中心較遠(yuǎn)，且為工業(yè)集中區(qū)，常住居民較少，房地產(chǎn)起步較晚，大多數(shù)樓盤開發(fā)仍處于零星開發(fā)狀態(tài)，具有規(guī)模的樓盤較少。由于交通便捷、周邊縣區(qū)人口的遷移、市區(qū)范圍的擴(kuò)大等因素的刺激，使得該區(qū)房地產(chǎn)有一定的升溫，特別是潯?；▓@的大規(guī)模開發(fā)，對(duì)該片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)與需求起到了一定的拉動(dòng)作用。項(xiàng)目周邊在售樓盤主要有潯?；▓@、廬林花園等，具體情況如下：項(xiàng)目片區(qū)在售樓盤情況一覽表樓盤名稱發(fā)展商位置總建面積（M2）戶型結(jié)構(gòu)戶型面積（M2）建筑類別潯海花園潯海實(shí)業(yè)前進(jìn)西路100000兩房兩廳88多層聯(lián)體別墅三房兩廳100~119四房三廳168/180廬林花園鴻昌房產(chǎn)前進(jìn)東路32000兩房兩廳79~96多層(8棟)三房兩廳107~142龍洲花園龍洲房產(chǎn)前進(jìn)東路兩房64/88/933多層三房兩廳120四房兩廳149新中商住樓前進(jìn)東路兩房兩廳多層三房兩廳153第五節(jié)xx現(xiàn)時(shí)物業(yè)分析一、建筑形式分析從調(diào)查資料顯示，目前xx在售樓盤建筑形式主要以多層為主，高層項(xiàng)目較少，僅有濱江現(xiàn)代城、年豐大廈、錦湖豪庭、濱江花園幾個(gè)樓盤。主要有以下幾個(gè)原因：（一）價(jià)格因素：目前xx市整體購房能力有限，而高層價(jià)格相對(duì)較高，均價(jià)大多在1800元／m2以上，相對(duì)而言，多層均價(jià)大多在1200元／m2左右。所以市民更容易接受多層的價(jià)格。（二）物業(yè)管理費(fèi)：高層由于管理成本較高，因而物業(yè)管理費(fèi)較高，大多在0.8元／m2，而多層物業(yè)管理費(fèi)僅為0.2元／m2左右。二、項(xiàng)目規(guī)模分析目前xx市在建在售項(xiàng)目有60多個(gè)，但開發(fā)規(guī)模都較小，總建筑面積大多在3～6萬平方米，10萬平方米以上的項(xiàng)目僅有少數(shù)幾個(gè)，如龍鑫花園、廬峰小區(qū)、弘雅花園，其總建筑面積分別為12萬平方米和15萬平方米。項(xiàng)目周邊樓盤大多屬小規(guī)模開發(fā)，只有號(hào)稱“xx第一社區(qū)”潯?；▓@開發(fā)規(guī)模較大，總建筑面積為10萬平方米。部分樓盤規(guī)模具體情況見下表：部分樓盤規(guī)模情況表樓盤名稱總建筑面積（m22）鉆石名苑38000向陽苑53000廬峰小區(qū)150000廬峰南小區(qū)65000湖濱花園（中心區(qū)區(qū)、東區(qū)）35000龍鑫花園120000弘雅花園120000潯海花園100000廬林花園32000三、戶型、面積分析從調(diào)查資料顯示，戶型供給以兩房和三房為主，并有少量的四房和五房，一房的供給較少，僅有廬峰小區(qū)推出了64m2的一房一廳。形成這種戶型供給結(jié)構(gòu)的主要原因，與主要客戶為居家自住型為主有一定的關(guān)系，目前xx市購房作為投資的較少。各戶型面積見下表：主要在售樓盤戶型面積統(tǒng)計(jì)表戶型結(jié)構(gòu)面積主力面積暢銷面積一房一廳646464兩房64～12690～11090～100三房兩廳91～160110～150130～150四房兩廳131～180130～160五房兩廳145145六房三廳179～224179～224四、現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平分析從上表可以看出，xx各片區(qū)現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平主要集中在720～1300元／m2，價(jià)格由于地段、小區(qū)環(huán)境、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)商實(shí)力等不同而有著較大的差異。（一）九龍街片區(qū)：位于九龍街首段的龍躍花園憑借其優(yōu)越的地理位置使其均價(jià)達(dá)到1200元／m2；位于中段的學(xué)洲城（東盟城中城3期）雖然其地理位置不及龍躍花園，但由于其開發(fā)商具有一定的實(shí)力以及一、二期的成功開發(fā)，均價(jià)也達(dá)到了1200元／m2；位于尾段的向陽苑由于位置相對(duì)較偏，且具有經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)，因此價(jià)格相對(duì)較低，為980元／m2。（二）前進(jìn)路片區(qū)前進(jìn)路片區(qū)由于離市中心較遠(yuǎn)，且片區(qū)整體形象較差，從而導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)格較低，大多都在700元／m2左右，如廬林花園和龍洲花園，均價(jià)分別為740元／m2和720元／m2。潯海花園由于規(guī)模較大，且一期的成功開發(fā)，均價(jià)達(dá)到了該片區(qū)最高，為800元／m2。（三）其它片區(qū)：位于廬山南路的湖濱花園憑借其開發(fā)商信華集團(tuán)的品牌效益、成熟的配套、優(yōu)美的環(huán)境、湖濱花園南北兩區(qū)的成功開發(fā)，使其均價(jià)達(dá)到了1300元／m2；位于廬峰東路的廬峰小區(qū)和位于開發(fā)區(qū)的弘雅花園雖然位置較偏，但由于開發(fā)規(guī)模較大，對(duì)價(jià)格起到了一定的拉動(dòng)作用，均價(jià)分別達(dá)到了925元／m2和1000元／m2；位于長虹大道旁的龍鑫花園，由于交通方便，離市中心較近，規(guī)模較大，均價(jià)達(dá)到了1200元／m2。五、銷售情況分析從上表可以看出，潯陽片區(qū)樓盤銷售情況不及前進(jìn)路片區(qū)，主要由于目前在建在售項(xiàng)目共有60多個(gè)，市場供應(yīng)量較大，特別是九龍街片區(qū)在建在售項(xiàng)目共有10個(gè)（包括新橋頭片區(qū)），且多為同質(zhì)性樓盤，競爭比較激烈，大多為期房，因此銷售率大多在40％左右，如學(xué)洲城、向陽苑銷售率均在40％，龍躍花園由于集團(tuán)購買，銷售率達(dá)到了80％。相對(duì)而言，前進(jìn)路片區(qū)目前開發(fā)項(xiàng)目較少，且樓盤的檔次普遍不太高，因此價(jià)格較低，具有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢，現(xiàn)樓或準(zhǔn)現(xiàn)樓的銷售率大多在60％以上，如廬林花園由于價(jià)格較低，銷售率達(dá)到了80％，潯海花園雖然價(jià)格相對(duì)較高，但由于其規(guī)模較大，且為歐式建筑風(fēng)格，銷售情況也較好，達(dá)到了70％。六、客戶層面分析從調(diào)研情況及戶型供給上看，目前住宅的客戶群主要以居家自住型為主，投資型客戶較少。由于樓盤檔次、周邊環(huán)境等方面存在著不同，因此各片區(qū)的客戶群具體來看又有所不同。（一）潯陽片區(qū)：潯陽片區(qū)的主要客戶主要以行政企事業(yè)單位的職工為主。這類群體收入水平較高而且比較穩(wěn)定，且大多已有一套住房，再次置業(yè)主要為了提高居住檔次，對(duì)樓盤檔次、環(huán)境等要求較高。由于居住習(xí)慣及廬山片區(qū)樓盤的檔次較低，因此這類客戶多選擇在潯陽區(qū)購房。（二）項(xiàng)目片區(qū)：項(xiàng)目片區(qū)的客戶主要有以下幾類：1、潯陽區(qū)中低收入群體。這類客戶有改善居住環(huán)境的愿望，但由于經(jīng)濟(jì)條件的限制，只能選擇價(jià)格較低的樓盤，廬山區(qū)特別是前進(jìn)路片區(qū)相對(duì)較繁華，且價(jià)位較低，正符合其購買需求。2、周邊廠礦企業(yè)職工。這類客戶由于長期居住于此，已經(jīng)形成居住習(xí)慣，并且比較注重子女教育問題，項(xiàng)目片區(qū)較為完善的教育配套和低價(jià)位是促成其購買的重要因素。3、周邊區(qū)縣的生意人。由于周邊區(qū)縣的房價(jià)與項(xiàng)目片區(qū)的房價(jià)相差不大，但不及項(xiàng)目片區(qū)繁華，考慮到既可經(jīng)營生意，又可將戶口遷入市區(qū)，多選擇在此購房。第六節(jié)項(xiàng)目片區(qū)物業(yè)發(fā)展趨勢分析一、xx市遠(yuǎn)程規(guī)劃和發(fā)展方面政府規(guī)劃在2010年將xx市人口發(fā)展到80～100萬人，隨著人口數(shù)量的增加，必然會(huì)引起市區(qū)范圍的擴(kuò)大。由于xx北面臨江，東面、西面臨湖，xx未來的發(fā)展必然是向南發(fā)展。項(xiàng)目片區(qū)集中了廬山區(qū)的主要政府機(jī)關(guān)單位，按城市發(fā)展規(guī)劃，xx市向南發(fā)展，項(xiàng)目片區(qū)將成為除目前市中心區(qū)外又一個(gè)人口集聚區(qū)。人口的聚集，必然會(huì)拉動(dòng)住宅物業(yè)的發(fā)展。二、片區(qū)配套日臻完善項(xiàng)目片區(qū)的交通、生活、商業(yè)、金融、教育、醫(yī)療等各種配套設(shè)施已日臻完善，為該片區(qū)住宅物業(yè)的發(fā)展墊定了基礎(chǔ)。三、整體形象提升四、大盤帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展第七節(jié)小結(jié)從以上分析中可以看出，由于項(xiàng)目片區(qū)地處xx市向南發(fā)展的中心區(qū)，隨著人口的增加，商業(yè)的興旺，必將引起住宅物業(yè)的發(fā)展。但目前市場還不成熟，若目前開發(fā)存在著以下幾個(gè)問題：1、由于目前項(xiàng)目片區(qū)住宅的價(jià)格較低，若目前單一地開發(fā)住宅，無法使其價(jià)格得到提升。2、由于市場供應(yīng)量較大，僅九龍街片區(qū)（包括新橋頭）到今年年底推出量接近于3000套，隨著各大型樓盤后期的陸續(xù)推出，市場競爭將會(huì)比較激烈，因此，必須通過差異性來確保銷售。項(xiàng)目片區(qū)甚至于整個(gè)xx市在適合大眾消費(fèi)的休閑娛樂配套方面非常欠缺，因此，可通過建廣場來聚集人氣，增加居住氛圍，這樣不僅增加了項(xiàng)目的附加值，有利于價(jià)格的提升，而且體現(xiàn)了與其它樓盤的差異性——廣場物業(yè)。另外，在住宅小區(qū)銷售時(shí)，要注重商鋪規(guī)劃的宣傳。第二部分商鋪物業(yè)調(diào)研報(bào)告第一節(jié)主要路段商鋪物業(yè)調(diào)查一、市場現(xiàn)時(shí)供給量分析目前xx市商鋪供給主要集中在九龍街、前進(jìn)路，由于大中路、潯陽路兩條商業(yè)街的商業(yè)格局早已形成，目前供給較少。以上四個(gè)路段商鋪供給總量約21000m2，具體情況見下表：重要路段商鋪供給情況表路段名稱供給量(m2)九龍街(包括新橋橋頭)14000潯陽路4000大中路800前進(jìn)路2300從上表可以看出，由于政府?dāng)M將九龍街建成xx市的第三條商業(yè)街，從而引起了九龍街的開發(fā)熱潮，其商鋪供給量最大，達(dá)到了14000m2；潯陽路商鋪主要是由文化商廈和天強(qiáng)花園裙樓提供；大中路由于建成時(shí)間較長，商業(yè)格局已經(jīng)形成，目前供給量較少，僅為800m2；前進(jìn)路商鋪的供給主要集中在潯海花園小區(qū)內(nèi)，投資者看中的是將來潯海花園建成后的人流量，整條商業(yè)街目前的供給量約2300m2。二、重要路段商鋪價(jià)格分析人氣是影響商鋪價(jià)格的重要因素，而成本因素的影響則相對(duì)較小。不同路段，由于人流量不同，從而導(dǎo)致商鋪的價(jià)格差別較大。（一）商鋪售價(jià)水平分析重要路段商鋪售價(jià)一覽表路段名稱售價(jià)(元/m2)九龍街7500～150000潯陽路15000～200000大中路20000～222000前進(jìn)路3000～70000從上表可以看出，大中路、潯陽路商業(yè)街的格局已經(jīng)形成，人氣較旺，商鋪經(jīng)營情況較好，需求較大，而市場供給量較少，因而價(jià)格較高，均在15000元／m2以上，最高達(dá)到22000元／m2。九龍街為規(guī)劃中的第三條商業(yè)街，由于商業(yè)格局還未形成，價(jià)格還沒有完全得到提升，隨著其商業(yè)格局的逐漸形成，其價(jià)格必將會(huì)有一定幅度的提高，升值潛力較大，從其銷售情況來看，總體銷售率約在60％左右，個(gè)別樓盤如星輝豪庭、鉆石名苑商鋪已告磬。前進(jìn)路包括前進(jìn)東路和前進(jìn)西路，兩個(gè)路段由于人流量、商業(yè)繁華程度不同，價(jià)格也相差較大。前進(jìn)東路人氣較旺，售價(jià)相對(duì)較高，價(jià)格在6000～7000元／m2，而前進(jìn)西路則較差，商鋪售價(jià)在3000～4500元／m2。（二）商鋪?zhàn)饨鹚椒治鲋匾范紊啼佔(zhàn)饨鹚揭挥[表路段名稱租金范圍（元/m2）主力段租金（元//m2）潯陽路、50～18080～120大中路50～18080～120前進(jìn)路20～40從上表可以看出，客戶需求分析說明：調(diào)研區(qū)域：潯陽路、大中路、前進(jìn)路、甘棠南路、廬山北路等商業(yè)繁華路段調(diào)研對(duì)象：商鋪老板調(diào)研方法：問卷調(diào)研回收問卷：有效問卷：227份有效率：分析方法：運(yùn)用SPSS對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)、描述性統(tǒng)計(jì)，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉分析、相關(guān)分析片區(qū)了解程度片區(qū)了解程度統(tǒng)計(jì)表了解程度所占比例非常了解6％了解22％有一點(diǎn)了解35％不是很了解30％完全不了解7％在被訪者中對(duì)項(xiàng)目片區(qū)非常了解的占6％，了解的占22％，有一點(diǎn)了解的占35％，不是很了解的占30％，完全不了解的占7％。從上述結(jié)果中可以看出，對(duì)項(xiàng)目片區(qū)完全不了解的所占比例較小，大部分對(duì)項(xiàng)目片區(qū)都有不同程度的了解，因而確保了問卷結(jié)果的有效性和真實(shí)性。項(xiàng)目可行性項(xiàng)目可行性統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目可行性所占比例可行25％目前不行50%將來也不行3％不清楚22％從上表可以看出，認(rèn)為可行的占25%，認(rèn)為目前不行的占50%，認(rèn)為將來不行占3%，不清楚的占22%。認(rèn)為目前不行的所占比例最大，占了一半；認(rèn)為將來也不行的所占最小，僅占3%，這說明了大部分人對(duì)項(xiàng)目片區(qū)將來的發(fā)展趨勢還是較為認(rèn)同的，但由于目前項(xiàng)目片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低、片區(qū)形象較差、購買力不足等因素的限制，使得目前建商業(yè)街的風(fēng)險(xiǎn)較大。購買情況從上表可以看出，作出完全肯定或否定答復(fù)的所占比例較小，如肯定購買的占4%，肯定不買的占2%。看情況再說的所占比例最大，達(dá)到了43%，主要由于目前項(xiàng)目片區(qū)的商業(yè)格局還沒有形成，且目前經(jīng)營檔次較低，對(duì)于商業(yè)街的未來大多數(shù)人還沒有把握，大多持觀望態(tài)度，這類群體可通過加強(qiáng)廣告宣傳力度、展示片區(qū)總體規(guī)劃等手段，增加其購買信心。在被訪者中，有27%的人選擇很可能購買，這類群體有大多對(duì)項(xiàng)目片區(qū)較為了解，對(duì)項(xiàng)目片區(qū)未來的發(fā)展有一定的信心，并有較強(qiáng)的購買需求，可通過比較合理的價(jià)格或比較優(yōu)惠的政策條件來增加其購買的可能性。購入后用途購入后用途統(tǒng)計(jì)表購入后用途所占比例自己經(jīng)營67％出租以收取租金28%炒鋪4％看情況再說1％在被訪者中，購入后用于自己經(jīng)營所占比例為67%；出租以收取租金的占28%；用于炒鋪的所占比例為4%；看情況再說的占1%。大多數(shù)購置商鋪主要是用于自己經(jīng)營，其比例占到了67%；用于炒鋪的所占比例僅為4%，這主要是與項(xiàng)目片區(qū)商鋪的升值潛力有關(guān)，對(duì)于炒鋪這種短期的投資行為，看重的是商鋪的短期內(nèi)的升值潛力，由于項(xiàng)目片區(qū)不如九龍街片區(qū)，沒有較為明確的總體規(guī)劃，要使商鋪價(jià)格在短期內(nèi)有較大的提升不大可能，其價(jià)格是隨著項(xiàng)目片區(qū)的逐步發(fā)展而逐漸提升的。另外，由于商鋪物業(yè)現(xiàn)在可進(jìn)行按揭，部分投資者采取了以租供鋪的投資方式，這樣不僅緩減了資金壓力，而且也較為靈活，從上述結(jié)果可以看出，這種投資方式接受程度較高，達(dá)到了28%。所需面積從上表可以看出，商鋪的面積最為集中的是21~30平方米、31~40平方米這兩個(gè)區(qū)段，均達(dá)到22%；另外，41~50平方米所占比例也占到了15%，相對(duì)較大。從總體上來看，所需面積都不太大，除極個(gè)別對(duì)商鋪面積要求在150平方米以上外，大部分都在100平方米以下，特別是21～50平方米這個(gè)區(qū)段的比例達(dá)到了59％，這個(gè)面積區(qū)段基本能滿足一般商品經(jīng)營對(duì)商鋪面積、開間、進(jìn)深的需求。所需商鋪高度、寬度、深度1、所需高度所需高度統(tǒng)計(jì)表所需高度（米）所占比例3米以下14%3.0～3.541%3.6～4.021%4.1～4.59%4.5～5.013%5米以上2％從上表可以看出，3.0～3.5米所占比例最大，達(dá)到了41％；3.6～4.0米所占比例也較大，為21％；5米以上所占的比例最小，僅為2％。若商鋪的高度不超過5米，則無法滿足復(fù)式商鋪對(duì)高度的要求，因此只能做平面商鋪和加高商鋪，從另一方面也說明了平面商鋪和加高商鋪的接受程度較高。造成復(fù)式商鋪接受程度較低的原因主要是二層人流量相對(duì)一層來說要減少許多，若將二層作為商鋪，則經(jīng)營情況可能不太好，若將二層作為存貨或自住，從成本角度來說則是一種浪費(fèi)。而加高商鋪則在保證一層高度的情況下，可合理利用富余空間來作為存貨之用。所需寬度所需寬度統(tǒng)計(jì)表所需寬度（米）所占比例3米以下25%3.0～4.037%4.1～5.024%5.1～6.06%6米以上8％從上表可以看出，3米以下所占比例為25％；3.0～4.0米所占比例最大，達(dá)到了37％；4.1～5.0米所占比例為24％；5.1～6.0米所占比例最小，僅為6％；6米以上所占比例為8％。由于一般商品經(jīng)營對(duì)開間需求不太大，從目前了解到的商鋪開間情況來看，大多數(shù)商鋪的開間集中在3～4米，特別是前進(jìn)路片區(qū)，由于經(jīng)營商品不是具有品牌，對(duì)大開間的展示作用要求不高，3～4米的開間已經(jīng)能滿足經(jīng)營的需求。所需深度從上表可以看出，所占比例最高的為9.1～10米區(qū)段；10米以上所占比例也較高，達(dá)到20％；所占比例最小的為8.1～9.0米區(qū)段，8米以下各區(qū)段所占比例均在10％上下浮動(dòng)。單價(jià)從上表可以看出，被訪者對(duì)項(xiàng)目商鋪的心理價(jià)位主要集中在3000元以下、3001～3600元、3601～4000元這三個(gè)價(jià)格段，所占比例分別為50％、19％、12％，其中3000元以下所占比例最高，占了總數(shù)的一半。而目前前進(jìn)東路主力段臨街商鋪的價(jià)格在6000～7000元／m2，相比而言，被訪者對(duì)本項(xiàng)目的心理價(jià)位偏低，主要是由于目前項(xiàng)目周邊整體形象較差、人氣不足、檔次較低等因素使其對(duì)項(xiàng)目缺乏信心，或由于希望價(jià)格越低越好等心理因素而作出較低的價(jià)格估計(jì)。要使價(jià)格得到進(jìn)一步提升，必須通過改善周邊環(huán)境、以住宅開發(fā)拉動(dòng)人氣、強(qiáng)調(diào)商業(yè)街的整體規(guī)劃等手段來增強(qiáng)購買信心。八、愿支付總價(jià)從上表可以看出，愿支付總價(jià)范圍主要集中在5萬元以下、5～10萬、11～15萬三個(gè)價(jià)格段，所占比例分別為25％、29％、19％，總價(jià)在16萬以上的接受程度較低，這主要是由于目前項(xiàng)目片區(qū)的商業(yè)格局還未形成，不及其它商業(yè)街，其商鋪總價(jià)大多在30萬元以上。對(duì)于在5萬元以下的總價(jià)，若以20平方米來計(jì)算，單價(jià)最高僅2500元／平方米，從成本角度來看，此價(jià)格參考性不大。因此，既具有購買群體又可行的總價(jià)主要在6～15萬元，特別是11～15萬元區(qū)段。九、經(jīng)營種類從圖表可以看出，經(jīng)營種類以服飾和飲食所占比例較大，分別為38%和19%，而皮具類、旅游紀(jì)念品也占有一定的比例。十、商鋪規(guī)格商鋪規(guī)格統(tǒng)計(jì)表商鋪規(guī)格所占比例一層平面商鋪27%加高商鋪40%復(fù)式商鋪33％從圖表可以看出，在商鋪的規(guī)格上，加高商鋪的需求較大，所占比例為40％。這主要是由于加高商鋪相對(duì)一層平面商鋪而言，可將頂部剩余空間做成閣樓用于存貨堆放雜物；相對(duì)復(fù)式商鋪而言具有一定的價(jià)格優(yōu)勢，盡管有的開發(fā)商針對(duì)復(fù)式商鋪采取“買一層送一層”的促銷手段，但從總價(jià)上來看，并沒有較大的優(yōu)惠，而且復(fù)式二層的利用率也較低。十一、經(jīng)營模式經(jīng)營模式統(tǒng)計(jì)表經(jīng)營模式所占比例主題式經(jīng)營模式46%自主式經(jīng)營模式54％在經(jīng)營模式的選擇上，自主式經(jīng)營比主題式經(jīng)營略勝一籌。主要是主題式經(jīng)營由于經(jīng)營品種的單一，商家間的競爭較激烈，且對(duì)于步行商業(yè)街而言，吸引人的就是其經(jīng)營種類的多樣性，能滿足不同年齡段的需求，從項(xiàng)目本身而言，是集購物、休閑、飲食、娛樂、觀光為一體的商業(yè)街，主題式經(jīng)營無法滿足這種要求。十二、交鋪標(biāo)準(zhǔn)交鋪標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)表交鋪標(biāo)準(zhǔn)所占比例全坯34%簡單裝修42%無所謂24％在交鋪標(biāo)準(zhǔn)上，選擇簡單裝修的所占比例為42％，選擇全毛坯的占34％，持無所謂態(tài)度的占24％。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果中可以看出，在交鋪標(biāo)準(zhǔn)上并沒有較為突出的選擇比例，大多數(shù)人對(duì)交鋪標(biāo)準(zhǔn)并不是十分在意，因此交鋪標(biāo)準(zhǔn)在購買時(shí)并不是促成購買行為的一個(gè)重要因素。十三、付款方式付款方式統(tǒng)計(jì)表付款方式所占比例一次性付款9%分期付款49%銀行提供按揭42％在付款方式的選擇上，銀行按揭和分期付款所占比例較大，分別占了42％和49％，而一次性付款所占比例僅為9％。由于商鋪既可進(jìn)行五成十年按揭，又可分期付款，付款方式較為靈活，這樣大大緩減了投資者和經(jīng)營者的資金壓力，因此選擇銀行按揭和分期付款的比例較大。另一方面，商鋪的價(jià)格較高，一間30平方米左右的商鋪?zhàn)钌僖苍?0萬元左右，一次性付款壓力較大。十四、最佳經(jīng)營種類從圖表可以看出，在商業(yè)街最佳經(jīng)營種類上，服飾、飲食、旅游紀(jì)念品所占的比例相對(duì)較高，分別為35%、26%和11%。這一結(jié)果與購入商鋪后欲經(jīng)營種類的結(jié)果大致相似。十五、整體裝修風(fēng)風(fēng)格整體裝修風(fēng)格統(tǒng)計(jì)計(jì)表整體裝修風(fēng)格所占比例現(xiàn)代風(fēng)格57%仿古風(fēng)格8%仿古與現(xiàn)代風(fēng)格相相結(jié)合19%歐式風(fēng)格16%在整體裝修風(fēng)格方方面，現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格所占比例例最大為57％，依次為為仿古與現(xiàn)代代風(fēng)格相結(jié)合合、歐式風(fēng)格格、仿古風(fēng)格格，所占比例例分別為19％、16％、8％。風(fēng)險(xiǎn)分析由于目前廬山區(qū)甚甚至包括整個(gè)個(gè)xx市，適合合大眾的休閑閑、娛樂配套套設(shè)施非常欠欠缺，特別是是廣場等市政政工程配套目目前還沒有，而而項(xiàng)目總體規(guī)規(guī)劃為三部分分：廣場、商商業(yè)步行街、住住宅，將集休休閑、購物、娛娛樂、飲食、觀觀光為一體，具具有唯一性；；所建的商業(yè)業(yè)步行街將有有別于現(xiàn)在的的大中路，注注重商業(yè)街的的整體裝修風(fēng)風(fēng)格，檔次較較高；另外，隨隨著xx市區(qū)范圍圍的逐漸南移移，必須會(huì)引引起廬山區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)發(fā)展，而項(xiàng)目目片區(qū)正好是廬山區(qū)的中中心位置，因因此具有較大大的發(fā)展?jié)摿α?。但由于目目前廬山區(qū)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平及片區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀，使得目目前做步行商商業(yè)街制約因因素較多，導(dǎo)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)較大大，主要有以以下幾個(gè)方面面：廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平方面。由由于地理位置置、人口數(shù)量量、歷史發(fā)展展等因素，使使得廬山區(qū)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平較低，從從廬山區(qū)國民民經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廬廬山區(qū)2001年財(cái)政總收收入為7000多萬元，城城鎮(zhèn)職工年平平均工資為7600元左右，由由于某些因素素的影響，其其平均工資實(shí)實(shí)際水平約在在7400元左右。項(xiàng)目片區(qū)整體商業(yè)業(yè)形象方面。由由于廬山區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平平較低，財(cái)政政收入水平有有限，使得其其市政配套建建設(shè)方面沒