當(dāng)代五對眼睛v

當(dāng)代集團(tuán)五個(gè)三工作共同體

“五對眼睛”運(yùn)營管理流程2007年6月20日當(dāng)代集團(tuán)導(dǎo)讀1、五個(gè)三工作共同體綜述

2、“五對眼睛”的運(yùn)營法則

3、“五對眼睛”的操作流程

4、“五對眼睛”的實(shí)施過程五個(gè)三工作共同體是：

當(dāng)代集團(tuán)高效的資源運(yùn)營管理系統(tǒng)當(dāng)代集團(tuán)構(gòu)筑以“五個(gè)三”體系為工作原則，以計(jì)劃預(yù)算為控制目標(biāo)，以職責(zé)授權(quán)為控制手段，以房地產(chǎn)價(jià)值鏈運(yùn)營為核心內(nèi)容，以八個(gè)模型為支撐的，達(dá)到利潤、速度、規(guī)模協(xié)調(diào)一致發(fā)展的管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資源運(yùn)營的規(guī)范化、專業(yè)化、高效化的成長目標(biāo)。能力素質(zhì)模型激勵(lì)機(jī)制模型企業(yè)效益模型八個(gè)模型集團(tuán)五個(gè)三工作共同體房地產(chǎn)價(jià)值鏈運(yùn)營管理研發(fā)設(shè)計(jì)工程承包經(jīng)營開發(fā)五心服務(wù)計(jì)劃預(yù)算管理職責(zé)授權(quán)管理房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是價(jià)值鏈的鏈主、唯一責(zé)任主體計(jì)劃預(yù)算采購管理審批權(quán)限職責(zé)分工智業(yè)文化客戶模型智業(yè)信息化運(yùn)營模型財(cái)務(wù)管理模型國際化戰(zhàn)略模型金融資本操作模型客戶客戶商業(yè)住宅地產(chǎn)開發(fā)其他服務(wù)業(yè)態(tài)酒店科技地產(chǎn)寓所中檔、普通住宅藝術(shù)影院空中連廊會所社區(qū)商業(yè)......共建綠色酒店酒店節(jié)能技術(shù)支持酒店管理集團(tuán)的經(jīng)營戰(zhàn)略是：依據(jù)科技地產(chǎn)的核心競爭力，以住宅地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，重點(diǎn)發(fā)展酒店、商業(yè)和其他相關(guān)服務(wù)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)為我們的客戶創(chuàng)造超值產(chǎn)品和超值服務(wù)的企業(yè)發(fā)展使命。我們的產(chǎn)品分類高端寓所系列中端住宅系列綜合地產(chǎn)系列強(qiáng)調(diào)以藝術(shù)和電影為主題的商業(yè)地產(chǎn)，以科技和服務(wù)為主題的商業(yè)酒店，讓科技綠色節(jié)能建筑技術(shù)更多的應(yīng)用在商業(yè)地產(chǎn)上.二線城市/新興區(qū)域的中端住宅和普通住宅，關(guān)注科技對建筑帶來的節(jié)能和相對舒適度居住體驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)科技地產(chǎn)的社會性，讓科技綠色節(jié)能建筑技術(shù)更多的應(yīng)用在普通住宅上。城市中心或區(qū)域中心的的高級寓所，強(qiáng)調(diào)MOMA技術(shù)帶來的恒溫恒濕、高舒適度、微能耗的生活體驗(yàn)。包括當(dāng)代MOMA、上第MOMA、MOMA萬萬樹等。以綠色、智能化的建筑技術(shù)系統(tǒng)為核心，打造當(dāng)代集團(tuán)精良的當(dāng)代集團(tuán)產(chǎn)品線。地產(chǎn)開發(fā)等級寓所：高檔系列住宅：中檔系列、普通住宅綜合地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)、酒店我們的產(chǎn)品系列導(dǎo)讀1、五個(gè)三工作共同體綜述

2、“五對眼睛”的運(yùn)營法則

3、“五對眼睛”的操作流程

4、“五對眼睛”的實(shí)施過程

“五對眼睛”的運(yùn)營法則當(dāng)代集團(tuán)的“五對眼睛”是什么？當(dāng)代集團(tuán)的“五對眼睛”是從土地到產(chǎn)品，從產(chǎn)品到客戶，循環(huán)判斷項(xiàng)目可行性的運(yùn)營策略；是各個(gè)專業(yè)，在產(chǎn)品解決方案的過程中反復(fù)討論，最終確定客戶需要的多方共同認(rèn)同的產(chǎn)品的過程。產(chǎn)品客戶土地中間融合件直接建立土地和客戶的鏈接需要具備相對完整的產(chǎn)品線導(dǎo)讀1、五個(gè)三工作共同體綜述

2、“五對眼睛”的運(yùn)營法則

3、“五對眼睛”的操作流程

4、“五對眼睛”的實(shí)施過程

“五對眼睛”的操作流程可研階段前期階段開發(fā)階段使用階段五對眼睛評審會項(xiàng)目決策會研發(fā)設(shè)計(jì)小組成立并開始運(yùn)行項(xiàng)目公司成立并運(yùn)行項(xiàng)目管理上第MOMA萬萬樹MOMA當(dāng)代MOMA項(xiàng)目管理為主湖南項(xiàng)目集團(tuán)五個(gè)三工作共同體集中管理物業(yè)公司管理取得土地證取得施工證項(xiàng)目入住土地屬性分析、客戶需求、設(shè)計(jì)草圖分析研發(fā)設(shè)計(jì)的眼睛計(jì)劃預(yù)算的眼睛五個(gè)三中心合約法律的眼睛人力資源的眼睛多組合方案成本分析合規(guī)性分析人力保障分析研發(fā)設(shè)計(jì)小組協(xié)調(diào)管理國利土地聯(lián)合判斷可研報(bào)告國利土地是可研階段的責(zé)任主體市場客戶的眼睛市場競爭分析客戶需求分析導(dǎo)讀1、五個(gè)三工作共同體綜述

2、“五對眼睛”的運(yùn)營法則

3、“五對眼睛”的操作流程

4、“五對眼睛”的實(shí)施過程

“五對眼睛”的實(shí)施過程產(chǎn)品客戶土地第一個(gè)階段：建立從土地到客戶的鏈接項(xiàng)目位置周邊配套小區(qū)環(huán)境房屋特性區(qū)域、城市客戶地圖產(chǎn)品品類地圖城市地圖客戶導(dǎo)向地產(chǎn)戰(zhàn)略地圖終極目標(biāo)現(xiàn)在逐漸過渡到探索階段“五對眼睛”的實(shí)施過程-土地拓展主體項(xiàng)目可行性研究國利土地整理有限公司跳出專業(yè)，關(guān)注戰(zhàn)略戰(zhàn)略要素品牌——品牌承擔(dān)在細(xì)分市場地位的責(zé)任；經(jīng)營——對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等；發(fā)展——土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；開發(fā)——具體對項(xiàng)目開發(fā)周期等的要求。確立投資范圍策略要素城市——項(xiàng)目所在城市的投資價(jià)值；區(qū)位——項(xiàng)目周邊環(huán)境；當(dāng)代集團(tuán)的產(chǎn)品特性是建立從土地到客戶鏈接的過渡，因此，完成從土地到客戶的指向，必須首先完成從土地到產(chǎn)品的對應(yīng)關(guān)系。土地拓展主體明確投資價(jià)值市場主管市場——同業(yè)競爭對手的市場表現(xiàn)；客戶——目標(biāo)客戶的需求；客戶土地產(chǎn)品“五對眼睛”的實(shí)施過程-土地拓展主體產(chǎn)品類別高端寓所中端寓所綜合地產(chǎn)萬國城MOMAPOPMOMAMOMA萬萬樹上第MOMA長沙萬國城普通住宅酒店商業(yè)地產(chǎn)其他服務(wù)產(chǎn)業(yè)土地參數(shù)-面積-位置………對應(yīng)分析依據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略、產(chǎn)品土地對應(yīng)邏輯，確定土地的綜合屬性國利土地土地拓展人員提交：《宗地概況》《經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析》、《合作條件及風(fēng)險(xiǎn)》【成果文件】土地拓展主體任務(wù)：回答什么樣的土地可以匹配當(dāng)代集團(tuán)的產(chǎn)品品類？支持工具：【集團(tuán)戰(zhàn)略白皮書】、【科技地產(chǎn)產(chǎn)品與土地對應(yīng)關(guān)系】MGXM-CPTD-06“五對眼睛”的實(shí)施過程-第一對眼睛項(xiàng)目可行性研究國利土地整理有限公司跳出專業(yè)，關(guān)注戰(zhàn)略戰(zhàn)略要素品牌——品牌承擔(dān)在細(xì)分市場地位的責(zé)任；經(jīng)營——對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等；發(fā)展——土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；開發(fā)——具體對項(xiàng)目開發(fā)周期等的要求?？蛻敉恋赝瓿赏恋貙傩缘姆治龊螅袌隹蛻羧藛T結(jié)合其成果，完成市場客戶到產(chǎn)品的對應(yīng)關(guān)系分析。明確投資價(jià)值市場客戶市場——同業(yè)競爭對手的市場表現(xiàn)；客戶——目標(biāo)客戶的需求；第一對眼睛市場、客戶需求分析產(chǎn)品以客戶為導(dǎo)向是“五對眼睛”的精髓理智事業(yè)族(7.34%)上層(7.34%)經(jīng)濟(jì)頭腦族（6.20%）個(gè)性表現(xiàn)族（6.98%）中上層（12.9%）工作成就族(6.70%)平穩(wěn)求進(jìn)族（6.45%）中層（48.18%）工作堅(jiān)實(shí)族（6.00%）隨社會流族(13.95%)經(jīng)濟(jì)時(shí)尚族(8.54%)平穩(wěn)小康族（6.26%）中下層（18.27%）傳統(tǒng)生活族(6.31%)求實(shí)穩(wěn)健族(5.17%)現(xiàn)實(shí)生活族(6.79%)下層（13.31%）消費(fèi)節(jié)省族（6.46%）勤儉生活族（6.85%）積極形態(tài)派（40.69%）求進(jìn)務(wù)實(shí)派(40.26%)平穩(wěn)現(xiàn)實(shí)派(19.05%)心理導(dǎo)向N=69,523以客戶為導(dǎo)向是“五對眼睛”的精髓理智事業(yè)族【特征描述】高收入，社會所認(rèn)同的成功人士?！举彿縿訖C(jī)】

核心價(jià)值觀：簡約、后現(xiàn)代主義，注重居住品質(zhì)；社會地位提升：希望跟社會地位相當(dāng)?shù)娜俗∫黄穑簧罟δ埽合Ｍ羁臻g更加豐富；【對房子的態(tài)度】社會標(biāo)簽：是我事業(yè)成功的標(biāo)志、可以給我家掙得面子、體現(xiàn)我家社會地位；【房屋特征需求】房屋帶有明顯地區(qū)標(biāo)志性的特征。周邊小區(qū)的環(huán)境、商業(yè)環(huán)境也要很好、有名氣的開發(fā)商等；【價(jià)格敏感度】不高

以客戶為導(dǎo)向是“五對眼睛”的精髓經(jīng)濟(jì)頭腦族【特征描述】中高收入者，消費(fèi)經(jīng)濟(jì)意思強(qiáng)，貨比三家，具有冒險(xiǎn)性。【購房動機(jī)】

核心價(jià)值觀：追求高附加值，超值享受；【對房子的態(tài)度】性價(jià)比最高：對現(xiàn)有的住宅的明顯改善，在相對范圍內(nèi)，居住性能和價(jià)格最合適；【房屋特征需求】生活、工作便利，配套設(shè)施齊全，小區(qū)的環(huán)境優(yōu)異【價(jià)格敏感度】一般

以客戶為導(dǎo)向是“五對眼睛”的精髓工作成就族【特征描述】追求工作成績比金錢更重要。情感行為積極，有娛樂活動。喜歡購買具有獨(dú)特風(fēng)格的產(chǎn)品。注意廣告、健身。成就欲強(qiáng)?！举彿縿訖C(jī)】

核心價(jià)值觀：追求成就感；【對房子的態(tài)度】社會屬性：房屋是工作的一部分，可以在享受工作成就之余有一個(gè)舒適、安靜的休息環(huán)境；興趣：房屋也是一個(gè)和朋友聚會的娛樂場所；【房屋特征需求】環(huán)境舒適、交通便利；【價(jià)格敏感度】承受力范圍內(nèi)不敏感；

“五對眼睛”的實(shí)施過程-第一對眼睛市場分析第一部分第二部分第三部分市場定位競爭對手分析（競爭產(chǎn)品、位置、價(jià)格、開發(fā)商、結(jié)構(gòu)、主力客戶）價(jià)格定位目標(biāo)客戶定位分析目標(biāo)客戶主力延展客戶輻射客戶理智事業(yè)族經(jīng)濟(jì)頭腦族工作成就族個(gè)性表現(xiàn)族經(jīng)濟(jì)時(shí)尚族理智1理智2經(jīng)濟(jì)貴族富裕持家單身貴族幸福之家祖孫三代以容積率形式表達(dá)產(chǎn)品形態(tài)及大約的戶型面積25000-3000020000-2500015000-2000015000-2000010000-1500010000-1500010000-150008000-120006000-8000√√ⅹⅹⅹ√√建立從客戶到產(chǎn)品的邏輯市場客戶提交：《市場競爭分析》【成果文件】

《目標(biāo)客戶定位分析》【成果文件】第一對眼睛任務(wù)：回答什么客戶愿意選擇此地購房？支持工具：【科技地產(chǎn)產(chǎn)品與土地對應(yīng)關(guān)系】【城市地圖】、【城市客戶細(xì)分報(bào)告】MGXM-Marketing-04MGXM-KHDW-05“五對眼睛”的實(shí)施過程-第二對眼睛項(xiàng)目可行性研究國利土地整理有限公司跳出專業(yè)，關(guān)注戰(zhàn)略戰(zhàn)略要素品牌——品牌承擔(dān)在細(xì)分市場地位的責(zé)任；經(jīng)營——對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等；發(fā)展——土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；開發(fā)——具體對項(xiàng)目開發(fā)周期等的要求?？蛻敉恋赝瓿墒袌隹蛻舻疆a(chǎn)品的對應(yīng)關(guān)系分析后，研發(fā)設(shè)計(jì)主管需要依據(jù)土地屬性、客戶需求等分析成果，完成土地環(huán)境與規(guī)劃設(shè)計(jì)之間的聯(lián)動分析、并畫出設(shè)計(jì)草圖；研發(fā)設(shè)計(jì)宗地分析——宗地環(huán)境與規(guī)劃設(shè)計(jì)的互動分析；設(shè)計(jì)草圖——依據(jù)目標(biāo)客戶的需求，提出設(shè)計(jì)草圖；第二對眼睛研發(fā)設(shè)計(jì)初步分析產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)提交：《一張草圖》【成果文件】

《宗地分析表》【成果文件】第二對眼睛任務(wù)：按照目標(biāo)客戶的要求提出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；山、水景觀資源最高區(qū)位：理智1地勢較緩，舒適安逸區(qū)位：富裕持家山水資源次優(yōu)區(qū)位：理智2入口商業(yè)區(qū)位：經(jīng)濟(jì)時(shí)尚“五對眼睛”的實(shí)施過程-第二對眼睛宗地屬性建筑密度生活配套土地個(gè)性自然、人文環(huán)境市政配套細(xì)分對設(shè)計(jì)影響MGXM-ZDSJ-07“五對眼睛”的實(shí)施過程-第三對眼睛項(xiàng)目可行性研究國利土地整理有限公司跳出專業(yè)，關(guān)注戰(zhàn)略戰(zhàn)略要素品牌——品牌承擔(dān)在細(xì)分市場地位的責(zé)任；經(jīng)營——對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等；發(fā)展——土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；開發(fā)——具體對項(xiàng)目開發(fā)周期等的要求?？蛻敉恋赝瓿墒袌隹蛻舻疆a(chǎn)品的對應(yīng)關(guān)系分析后，財(cái)務(wù)預(yù)算人員須結(jié)合以上的成果進(jìn)行成本分析。明確投資成本計(jì)劃預(yù)算—成本預(yù)測；—經(jīng)濟(jì)效益分析；—稅務(wù)分析；—資金分析；—盈虧平衡分析；—敏感性分析；產(chǎn)品成本預(yù)測、資金分析，明確各種因素的敏感程度以及盈虧平衡點(diǎn)第三對眼睛計(jì)劃預(yù)算-1第三對眼睛提交：《投資收益分析》【成果文件】任務(wù)：按照目標(biāo)客戶的要求提出成本分析報(bào)告；“五對眼睛”的實(shí)施過程-第三對眼睛項(xiàng)目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本合計(jì)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目總投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資稅前利潤稅后利潤內(nèi)部收益率銷售凈利率總投資回報(bào)率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價(jià)支付貼現(xiàn)比啟動資金獲利倍數(shù)投資收益分析MGXM-TZSY-08計(jì)劃預(yù)算-2第三對眼睛涵蓋：《利潤分期分析》【成果文件】

《敏感度分析》、《盈虧分析》、《資金預(yù)測》任務(wù)：按照目標(biāo)客戶的要求提出成本分析報(bào)告；“五對眼睛”的實(shí)施過程-第三對眼睛經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001年20××年合計(jì)上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)敏感度分析成本變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化售價(jià)變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化盈虧平衡點(diǎn)分析保本售價(jià)：S=C/(1-T1)保本銷售率：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2]

T2：表示所得稅率C：表示單位投資額R：表示保本銷售率S：表示單位售價(jià)T1：表示營業(yè)稅率項(xiàng)目資金預(yù)測資金投入計(jì)劃資金回款計(jì)劃資金需求計(jì)劃啟動資金及啟動時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額利潤分期分析MGXM-TZSY-08“五對眼睛”的實(shí)施過程-第四對眼睛項(xiàng)目可行性研究國利土地整理有限公司跳出專業(yè)，關(guān)注戰(zhàn)略戰(zhàn)略要素品牌——品牌承擔(dān)在細(xì)分市場地位的責(zé)任；經(jīng)營——對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等；發(fā)展——土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；開發(fā)——具體對項(xiàng)目開發(fā)周期等的要求?？蛻敉恋匚鍌€(gè)三工作中心對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。；規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)五個(gè)三工作中心—項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述；—合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估；

產(chǎn)品第三對眼睛：成本預(yù)測、資金分析，明確各種因素的敏感程度以及盈虧平衡點(diǎn)第四對眼睛：五個(gè)三工作中心的合約合規(guī)性分析第四對眼睛五個(gè)三工作中心第四對眼睛提交：《法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

》【成果文件】任務(wù)：各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)；“五對眼睛”的實(shí)施過程-第四對眼睛內(nèi)容一內(nèi)容二項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)；立項(xiàng)主體是否能夠變更；立項(xiàng)變更條件和時(shí)間；有關(guān)立項(xiàng)的政府文件；合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時(shí)間、特殊背景等；合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)；主要合作條件、合作風(fēng)險(xiǎn)評估；

項(xiàng)目用地現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屬；土地使用權(quán)歸屬；土地的用途；有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；項(xiàng)目用地規(guī)劃規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬；規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬；規(guī)劃用地用途；有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評估

取得土地使用權(quán)的程序描述；取得土地使用權(quán)需要的工作日；取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件；取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制；項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評估土地性質(zhì)變更的程序描述和理由；土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙；土地性質(zhì)變更需要的工作日；有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；政策性風(fēng)險(xiǎn)評估政府資源利用的評估；政策變更對項(xiàng)目開發(fā)的影響；初判——高風(fēng)險(xiǎn)；——中風(fēng)險(xiǎn)；——低風(fēng)險(xiǎn)；—高風(fēng)險(xiǎn)；—中風(fēng)險(xiǎn)；—低風(fēng)險(xiǎn)；MGXM-FVZC-09“五對眼睛”的實(shí)施過程-第五對眼睛項(xiàng)目可行性研究國利土地整理有限公司跳出專業(yè)，關(guān)注戰(zhàn)略戰(zhàn)略要素品牌——品牌承擔(dān)在細(xì)分市場地位的責(zé)任；經(jīng)營——對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等；發(fā)展——土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；開發(fā)——具體對項(xiàng)目開發(fā)周期等的要求。客戶土地人力資源中心就項(xiàng)目立項(xiàng)過程中的管理資源配備進(jìn)行分析；管理資源的調(diào)配人力資源中心—機(jī)構(gòu)設(shè)置；—人力資源需求；—人力資源缺口及應(yīng)對措施；產(chǎn)品第三對眼睛：成本預(yù)測、資金分析，明確各種因素的敏感程度以及盈虧平衡點(diǎn)第四對眼睛：五個(gè)三工作中心的合約合規(guī)性分析第五對眼睛：人力資源中心的管理資源分析；第五對眼睛五個(gè)三工作中心第四對眼睛提交：《人力資源分析表

》【成果文件】任務(wù)：就項(xiàng)目立項(xiàng)過程中的管理資源配備進(jìn)行分析；“五對眼睛”的實(shí)施過程-第五對眼睛人力資源分析機(jī)構(gòu)設(shè)置是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置及部門職能；人力資源需求啟動項(xiàng)目對個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理），能力素質(zhì)要求；人力資源缺口及解決方案現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）；初判——高風(fēng)險(xiǎn)；——中風(fēng)險(xiǎn)；——低風(fēng)險(xiǎn)；MGXM-HR-10“五對眼睛”的實(shí)施過程-綜合分析提交：《項(xiàng)目可行性研究意見表

》【成果文件】任務(wù)：就項(xiàng)目“五對眼睛”的分析結(jié)果，綜合判斷項(xiàng)目可行性；結(jié)論和建議從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集團(tuán)一貫發(fā)展思路等方面論述。機(jī)會劣勢初判從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集團(tuán)一貫發(fā)展思路等方面論述。優(yōu)勢綜合分析國利土地整理有限公司跳出專業(yè)，關(guān)注戰(zhàn)略戰(zhàn)略要素品牌——品牌承擔(dān)在細(xì)分市場地位的責(zé)任；經(jīng)營——對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等；發(fā)展——土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；開發(fā)——具體對項(xiàng)目開發(fā)周期等的要求。MGXM-KYFX-11流程：國利土地市場客戶研發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)劃預(yù)算成果文件：

第一階段《項(xiàng)目立項(xiàng)可行性研究報(bào)告》涵蓋：（11張表）1、【國利土地】《宗地概況》《經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析》、《合作條件及風(fēng)險(xiǎn)》2、【市場客戶】《市場競爭分析》、《目標(biāo)客戶定位分析》3、【研發(fā)設(shè)計(jì)】《宗地分析表》、《一張草圖》4、【計(jì)劃預(yù)算】《投資收益分析》5、【五個(gè)三中心】《法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析》6、【人力資源】《人力資源分析表》7、【國利土地】《項(xiàng)目可行性研究意見表》第一階段成果：找到了目標(biāo)客戶、限定了設(shè)計(jì)準(zhǔn)則第一個(gè)階段總結(jié)：建立從土地到客戶的鏈接“五對眼睛”的實(shí)施過程五個(gè)三中心人力資源信息反饋召開五對眼睛評審會“五對眼睛”的實(shí)施過程第二個(gè)階段：五對眼睛評審會五對眼睛評審會：集團(tuán)公司所有新項(xiàng)目立項(xiàng)都要通過五對眼睛評審會。會務(wù)組織：集團(tuán)信息運(yùn)營中心負(fù)責(zé)決策會會務(wù)工作，收集整理各委員意見，交由會議主持人宣布表決結(jié)果。會議主持人：五個(gè)三工作共同體指定。評委成員：五對眼睛的責(zé)任主體、項(xiàng)目公司總經(jīng)理、相關(guān)法律人員。與會人員：評委、土地拓展人員、其他相關(guān)人員。會議形式：現(xiàn)場、遠(yuǎn)程會議?！拔鍖ρ劬Α钡膶?shí)施過程第二個(gè)階段：五對眼睛評審會項(xiàng)目決策會議事規(guī)則：實(shí)際到會評審委員達(dá)到應(yīng)到會評委三分之二以上，評審會才能召開。國利土地負(fù)責(zé)在決策會召開7個(gè)工作日前將《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》報(bào)送各位評審委員。評審委員應(yīng)認(rèn)真研究分析《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和相關(guān)資料，在會議召開前形成書面意見。必要時(shí)可先行討論或征求相關(guān)職能部門意見。會議召開時(shí)，國利土地可摘要介紹《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》內(nèi)容，主要工作是回答評審委員疑問和意見評審委員應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目的可行性，并于會議結(jié)束前填寫《當(dāng)代集團(tuán)新項(xiàng)目五對眼睛評審意見表》，詳細(xì)寫明項(xiàng)目評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論。信息運(yùn)營中心應(yīng)于評審會結(jié)束后3個(gè)工作日內(nèi)完成會議紀(jì)要，并報(bào)送集團(tuán)董事會、國利土地公司和集團(tuán)職能部門責(zé)任主體。會議紀(jì)要應(yīng)包含各評審委員意見和建議，決策會表決結(jié)果。成立項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)小組審批通過“五對眼睛”的實(shí)施過程當(dāng)代集團(tuán)新項(xiàng)目五對眼睛評審意見表項(xiàng)目名稱位置區(qū)域位置所在區(qū)地段與市中心、主要建筑物、商圈等的距離。土地所有權(quán)歸屬合作方土地性質(zhì)占地面積建筑面積其中：住宅容積率公建合作方式及條件合作方式土地成本其他要求市場周邊參照市場、具體樓盤，可能的售價(jià)估計(jì)。決策會審批意見項(xiàng)目評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論MGXM-JCPS-12-1“五對眼睛”的實(shí)施過程第三個(gè)階段：成立研發(fā)小組，深化產(chǎn)品解決方案項(xiàng)目位置周邊配套小區(qū)環(huán)境房屋特性區(qū)域、城市客戶土地產(chǎn)品預(yù)算人員：依據(jù)深化設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行總規(guī)的制定，周期為一周；研發(fā)設(shè)計(jì)小組負(fù)責(zé)深化產(chǎn)品的解決方案；研發(fā)設(shè)計(jì)小組組成：土地拓展人員、市場人員、預(yù)算人員、研發(fā)設(shè)計(jì)人員、招標(biāo)采購人員；國利土地：負(fù)責(zé)獲得土地的相關(guān)手續(xù)的辦理，直至拿到土地；研發(fā)設(shè)計(jì)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案；市場客戶：《客戶產(chǎn)品需求清單》；深化產(chǎn)品、客戶需求的過程市場客戶提交：《客戶產(chǎn)品需求清單》【成果文件】任務(wù)：深化目標(biāo)客戶的產(chǎn)品需求？工作方法：【目標(biāo)客戶初步定位說明】、客戶深訪“五對眼睛”的實(shí)施過程-客戶產(chǎn)品需求清單舒適性主要回答目標(biāo)客戶在選擇時(shí)對舒適度的定義如溫度、濕度等；和對周圍舒適環(huán)境的判斷標(biāo)準(zhǔn)土地選擇小區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)居室內(nèi)部基本環(huán)境設(shè)計(jì)價(jià)格主要回答目標(biāo)客戶對單價(jià)和總價(jià)的可接受區(qū)間應(yīng)用的技術(shù)選擇材料成本制造成本管理費(fèi)用設(shè)計(jì)中的成本平衡土地成本可感知價(jià)值主要從目標(biāo)客戶在如何顯示自己的身份和社會地位方面的取象。廣告主題裝修設(shè)計(jì)售樓中心的環(huán)境總價(jià)和單價(jià)定位品牌選擇便利性主要了解目標(biāo)客戶如何判定在居住環(huán)境的便利程度，如商業(yè)配套、交通等。土地選擇廣告主題市場策略小區(qū)內(nèi)場所設(shè)計(jì)物業(yè)選擇社會認(rèn)同度主要判斷目標(biāo)客戶的品牌趨同性。銷售策略廣告?zhèn)鞑ネ緩綇V告主題應(yīng)用的技術(shù)選擇品牌選擇實(shí)用性主要從目標(biāo)客戶的購房用途來分析對于實(shí)用性的關(guān)注。戶型設(shè)計(jì)裝修設(shè)計(jì)廣告主題-服務(wù)設(shè)計(jì)可感知質(zhì)量主要回答目標(biāo)客戶判斷質(zhì)量的方法和標(biāo)準(zhǔn)。市場策略產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)裝修方案設(shè)計(jì)品牌選擇供應(yīng)商選擇信息渠道通暢性主要分析目標(biāo)用戶獲取購房信息的主要渠道。市場策略廣告?zhèn)鞑ネ緩缴罨a(chǎn)品、客戶需求的過程市場客戶提交：《客戶產(chǎn)品需求清單》【成果文件】任務(wù)：深化目標(biāo)客戶的產(chǎn)品需求？工作方法：【目標(biāo)客戶初步定位說明】、客戶深訪富裕家庭小區(qū)設(shè)計(jì)：1、綠化好；2、無障礙；3、人車組織安全；4、衛(wèi)生所；房子設(shè)計(jì)：1、采光通風(fēng)好，2、噪音少；3、景觀陽臺大；4、空間不要浪費(fèi)面積；5、有一個(gè)小書房；6、一樓院子要大；7、多層有電梯；客戶價(jià)值觀：心情愉悅享受生活自然環(huán)境好社區(qū)環(huán)境好安全、安逸醫(yī)療服務(wù)商業(yè)服務(wù)交通條件娛樂社交

……“五對眼睛”的實(shí)施過程-客戶產(chǎn)品需求清單可感知價(jià)值便利性實(shí)用性信息渠道通暢性社會認(rèn)同度價(jià)格可感知質(zhì)量舒適性價(jià)值觀分解到對產(chǎn)品的需求上價(jià)值排序分解到產(chǎn)品的語言計(jì)劃預(yù)算與以往定位過程不同，成本也否定了一些客戶。提交：《基于客戶定位的產(chǎn)品收益分析》、總規(guī)任務(wù)：按照目標(biāo)客戶的要求提出成本分析報(bào)告；“五對眼睛”的實(shí)施過程-產(chǎn)品收益分析客戶類別目標(biāo)客戶主力延展客戶輻射客戶理智事業(yè)族經(jīng)濟(jì)頭腦族工作成就族個(gè)性表現(xiàn)族經(jīng)濟(jì)時(shí)尚族客戶細(xì)分理智1理智2經(jīng)濟(jì)貴族富裕持家單身貴族幸福之家祖孫