城市綜合體模式研究概念模式成功案例分析等(中房信)頁(yè)

Report_CATIC_200712201城市綜合體能夠創(chuàng)造更有效率的社會(huì)運(yùn)行模式、營(yíng)造更具現(xiàn)代都市風(fēng)格的生活方式，已經(jīng)成為城市規(guī)劃和發(fā)展的重要形式“城市綜合體”將城市人群的購(gòu)物、商務(wù)、娛樂(lè)、居住等多種功能進(jìn)行組合，在一組建筑物中進(jìn)行分工和相互聯(lián)系城市綜合體是伴隨著“回歸城市中心”發(fā)展起來(lái)的，已經(jīng)成為城市中心的重要形式綜合體的各種功能在一天中的不同時(shí)段運(yùn)行，最大限度的提升了物業(yè)的整體價(jià)值和收益，并對(duì)所在區(qū)域的發(fā)展提供的動(dòng)力和視覺(jué)的標(biāo)示作用由于城市綜合體的大型建設(shè)規(guī)模和多功能組合，對(duì)項(xiàng)目選址、景觀設(shè)計(jì)、交通設(shè)計(jì)和材料設(shè)備應(yīng)用提出了更高的要求現(xiàn)階段的中國(guó)城市綜合體主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽狀態(tài)城市綜合體定義Report_CATIC_200712202目前中國(guó)已出現(xiàn)專業(yè)的城市綜合體開(kāi)發(fā)商，他們擁有清晰的產(chǎn)品模式并實(shí)現(xiàn)或積極推進(jìn)跨區(qū)域發(fā)展目前，擁有清晰產(chǎn)品模式并實(shí)現(xiàn)塊區(qū)域發(fā)展的城市綜合體品牌有：華潤(rùn)萬(wàn)象城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、瑞安天地系列、凱德來(lái)福士各品牌產(chǎn)品都具有鮮明的個(gè)性和特點(diǎn)，而他們也都不同程度地正在經(jīng)歷著產(chǎn)品連鎖發(fā)展的市場(chǎng)檢驗(yàn)，其中不乏失敗案例各品牌均通過(guò)運(yùn)作城市綜合體獲得了資產(chǎn)升值和品牌建立的巨大成功，同時(shí)為所在城市創(chuàng)造了卓越的社會(huì)效益不同品牌由于資金鏈和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的差異，在具體經(jīng)營(yíng)策略和開(kāi)發(fā)步驟方面有著明顯的差異中國(guó)城市綜合體產(chǎn)品成功案例（1）Report_CATIC_200712203商業(yè)部分是體現(xiàn)綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，而各品牌的購(gòu)物中心都具有鮮明的個(gè)性

萬(wàn)象城，以“永不落幕的party”為主題語(yǔ)，通過(guò)較大比例的餐飲、娛樂(lè)元素，時(shí)尚、現(xiàn)代的購(gòu)物環(huán)境設(shè)計(jì)，為大眾消費(fèi)人群營(yíng)造了一個(gè)具有現(xiàn)代繁華都市氣質(zhì)的一站式消費(fèi)場(chǎng)所港匯廣場(chǎng)，最佳的地理位置、引領(lǐng)城市風(fēng)尚的定位，以港匯廣場(chǎng)為代表的恒隆產(chǎn)品目標(biāo)要成為每一個(gè)城市的地標(biāo)性商業(yè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，依靠主力店的強(qiáng)大號(hào)召力，大型主力店組團(tuán)是其商業(yè)部分最大的特點(diǎn)，定位于中檔市場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)通過(guò)一定程度地犧牲收益換得風(fēng)險(xiǎn)的最小化和擴(kuò)張的超高速，他已經(jīng)成為中國(guó)規(guī)模最大的綜合體產(chǎn)品瑞安天地，通過(guò)營(yíng)造高端人群濃郁休閑氛圍的生活方式中心，成功打造高端綜合體產(chǎn)品獲得巨大收益，而杭州的失利或許會(huì)成為天地系列在重慶和武漢的成功之母來(lái)福士廣場(chǎng)，以其獨(dú)特的品牌選擇而著名，圍繞著20-30歲年輕白領(lǐng)的顧客定位，它的品牌選擇充分迎合了年輕人對(duì)于個(gè)性、休閑、運(yùn)動(dòng)概念的追崇，成為成功定位于細(xì)分市場(chǎng)的典范中國(guó)城市綜合體產(chǎn)品成功案例（2）Report_CATIC_200712204該產(chǎn)品將具有廣泛的城市普適性產(chǎn)品選址城市類型與選址條件匹配矩陣吸引力類型區(qū)域中心ABCD高區(qū)域中心低高城市時(shí)尚度低高城市吸引力城市中心區(qū)域中心城市中心A-首選市場(chǎng)B-次選市場(chǎng)C-次選市場(chǎng)D-慎入市場(chǎng)市場(chǎng)類型時(shí)尚度高低低高低高低城市中心區(qū)域中心城市中心慎入說(shuō)明城市中心往往已進(jìn)駐或即將進(jìn)駐中高檔購(gòu)物中心，競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域中心機(jī)會(huì)相對(duì)較多，當(dāng)?shù)啬軌蛑С直井a(chǎn)品消費(fèi)能力中高檔綜合性缺乏足夠支持消費(fèi)力，更適合中檔大眾購(gòu)物綜合體對(duì)于消費(fèi)能力較全國(guó)的區(qū)域也可以考慮進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手往往不會(huì)進(jìn)入該類市場(chǎng)以全市商圈范圍的消費(fèi)能力能夠支撐中檔綜合體項(xiàng)目消費(fèi)能力和意識(shí)難以支持綜合體項(xiàng)目Report_CATIC_200712205B.城市綜合體概述B1.城市綜合體定義B2.案例研究Report_CATIC_200712206“城市綜合體”是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活的三項(xiàng)以上功能在空間上進(jìn)行組合，通過(guò)一組建筑來(lái)實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，在各部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體城市綜合體中不同功能建筑的組合并非簡(jiǎn)單的累加，而是多種功能的系統(tǒng)性優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)各部分的價(jià)值互補(bǔ)從而提升綜合體的整體價(jià)值城市綜合體是通過(guò)一組建筑物實(shí)現(xiàn)多種城市功能空間相互組合、價(jià)值互補(bǔ)的高效率大型建筑綜合體代表性的城市綜合體：美國(guó)：紐約洛克菲勒中心日本：幅岡博多運(yùn)河城中國(guó)：深圳華潤(rùn)中心Report_CATIC_200712207隨著現(xiàn)代城市化進(jìn)程的逐步發(fā)展，城市綜合體已成為當(dāng)今大型城市主流的建設(shè)模式城市功能分區(qū)建設(shè)階段(二站前)郊區(qū)化發(fā)展階段(二站后---70年代)城市功能組合發(fā)展階段(70年代至今)現(xiàn)代世界城市建設(shè)發(fā)展的不同階段城市的發(fā)展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分區(qū)建設(shè)的規(guī)劃思想?yún)^(qū)域建筑發(fā)展偏向功能單一化，相互之間缺少必要的聯(lián)系城市中心規(guī)模巨大化，形成城市中心區(qū)，同時(shí)出現(xiàn)人口過(guò)度集中、城市環(huán)境惡化等問(wèn)題為應(yīng)對(duì)城市規(guī)模積聚擴(kuò)張所帶來(lái)的一系列社會(huì)問(wèn)題，伴隨著汽車時(shí)代的到來(lái)，城市的發(fā)展出現(xiàn)了郊區(qū)化趨勢(shì)居住和商業(yè)功能開(kāi)始向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，城市周邊出現(xiàn)衛(wèi)星城城市的中心區(qū)域隨著郊區(qū)化進(jìn)程和自身環(huán)境的惡化出現(xiàn)衰落城市的建設(shè)者意識(shí)到城市中心的衰落對(duì)于城市未來(lái)發(fā)展的不利影響，同時(shí)反思功能分區(qū)建設(shè)的弊端城市中心的地位重新得以恢復(fù)和加強(qiáng)強(qiáng)調(diào)多種功能復(fù)合化、并通過(guò)內(nèi)外部交通系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)與外部城市系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)緊密連接的城市綜合體成為建設(shè)主流Report_CATIC_200712208城市綜合體的復(fù)合效應(yīng)與整合能力不僅有效的提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)為都市帶來(lái)了全新的面貌、生活方式和更高的社會(huì)運(yùn)行效率社會(huì)效益：都市綜合體不僅是現(xiàn)代國(guó)際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明、激發(fā)城市活力的發(fā)動(dòng)機(jī)都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來(lái)發(fā)展的局限，具有很強(qiáng)的自我成長(zhǎng)、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力作為城市功能集中體現(xiàn)的都市綜合體，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有標(biāo)識(shí)性、對(duì)城市中心具有強(qiáng)化作用經(jīng)濟(jì)效益：通過(guò)多種功能的聚合，綜合體實(shí)現(xiàn)了對(duì)城市生活多方面消費(fèi)需求的全面滿足綜合體在經(jīng)營(yíng)上有明顯的價(jià)值互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，各種功能在一天中的不同時(shí)段運(yùn)行，最大限度的提升了物業(yè)的整體價(jià)值和收益各種商業(yè)配套的建設(shè)為政府帶來(lái)大量的稅收，并增加就業(yè)Report_CATIC_200712209城市綜合體由于其功能的綜合性和復(fù)雜性，對(duì)其選址和建筑標(biāo)準(zhǔn)提出了更高的要求選址中心位置城市綜合體通常位于城市或區(qū)域的中心位置，并與城市交通干線實(shí)現(xiàn)連接現(xiàn)代景觀設(shè)計(jì)通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境是城市綜合體的重要特征超大的空間尺度城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大，同時(shí)室內(nèi)空間要求與之協(xié)調(diào)立體內(nèi)外部交通聯(lián)接通過(guò)立體交通設(shè)計(jì)將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系高科技設(shè)施集成城市綜合體建筑是高科技、高智能的集合，表現(xiàn)在建筑材料、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理、通信手段、安全消防等多種方面城市綜合體的建設(shè)特點(diǎn)Report_CATIC_2007122010城市綜合體是都市商業(yè)、娛樂(lè)、商務(wù)及居住功能的合理定位和有機(jī)組合住宅公寓城市綜合體構(gòu)成要素購(gòu)物中心12354寫(xiě)字樓酒店Report_CATIC_2007122011城市綜合體構(gòu)成元素——購(gòu)物中心選址特點(diǎn)業(yè)態(tài)組合類型商圈范圍代表項(xiàng)目城市購(gòu)物中心核心商圈3公里次級(jí)商圈6公里三級(jí)商圈40公里城市中心區(qū)域10萬(wàn)平米以上香港ifc北京東方廣場(chǎng)購(gòu)物中心類型主力店購(gòu)物60-70%餐飲10-20%休閑娛樂(lè)15-20%3-5個(gè)主力店主力店面積占比40-60%區(qū)域購(gòu)物中心區(qū)域中心5-8萬(wàn)平米北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)深圳花園城購(gòu)物60-70%餐飲15-25%休閑娛樂(lè)10-15%2-3個(gè)主力店主力店面積占比40-60%鄰里購(gòu)物中心社區(qū)中心不超過(guò)4萬(wàn)平米伊藤洋華堂華潤(rùn)萬(wàn)佳購(gòu)物70-80%餐飲10-15%休閑娛樂(lè)3-5%服務(wù)5%1-2個(gè)主力店主力店面積占比40-60%能量中心郊區(qū)4-10萬(wàn)平米北京金源茂購(gòu)物80-95%餐飲10-20%3以上個(gè)主力店主力店面積占比70-90%生活方式購(gòu)物中心高檔住宅區(qū)附近自然條件優(yōu)越1-5萬(wàn)平米上海新天地美國(guó)COCOWALK購(gòu)物30-40%餐飲30-40%休閑娛樂(lè)30-40%0-2個(gè)主力店主力店面積占比0-50%核心商圈3公里次級(jí)商圈6公里三級(jí)商圈10公里核心商圈1公里次級(jí)商圈3公里核心商圈3公里次級(jí)商圈6公里三級(jí)商圈20公里核心商圈1公里次級(jí)商圈3公里Report_CATIC_2007122012城市綜合體構(gòu)成元素——寫(xiě)字樓選址服務(wù)配套類型建筑特點(diǎn)租戶特點(diǎn)頂級(jí)寫(xiě)字樓建筑品質(zhì)一流頂級(jí)裝修通常為5萬(wàn)平米以上商務(wù)核心區(qū)域知名大型跨國(guó)公司金融機(jī)構(gòu)甲級(jí)寫(xiě)字樓商務(wù)區(qū)或區(qū)域中心建筑標(biāo)準(zhǔn)有所落后中檔裝修1萬(wàn)平米左右乙級(jí)寫(xiě)字樓中小型私營(yíng)企業(yè)為主丙級(jí)寫(xiě)字樓建筑標(biāo)準(zhǔn)陳舊普通裝修小于1萬(wàn)平米小型私營(yíng)企業(yè)寫(xiě)字樓類型市區(qū)市區(qū)大中型各類企業(yè)、機(jī)構(gòu)設(shè)施設(shè)備建筑品質(zhì)優(yōu)良高檔裝修通常2-5萬(wàn)平米有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會(huì)議廳、休閑設(shè)施地上／地下停車位充足有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會(huì)議廳、休閑設(shè)施地上／地下停車位充足有部分商務(wù)配套有地上／地下停車位幾乎沒(méi)有服務(wù)配套品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信有中央空調(diào)系統(tǒng)有樓宇自控系統(tǒng)無(wú)綜合布線無(wú)中央空調(diào)系統(tǒng)無(wú)樓宇自控系統(tǒng)無(wú)綜合布線Report_CATIC_2007122013城市綜合體構(gòu)成元素——酒店選址經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)酒店類型目標(biāo)客戶代表項(xiàng)目商務(wù)酒店以公務(wù)出差的旅客為主，包含境外游客城市中心商務(wù)區(qū)區(qū)域中心除各類客房齊備之外通常配備有大型餐廳、會(huì)議室、歌舞廳、商務(wù)中心等綜合配套設(shè)施滿足客人商務(wù)相關(guān)需求設(shè)施設(shè)備通常采用較高標(biāo)準(zhǔn)香格里拉洲際酒店經(jīng)濟(jì)型酒店商業(yè)中心附近選址靈活國(guó)內(nèi)游客及中小企業(yè)商務(wù)差旅客人為主團(tuán)體會(huì)議及會(huì)展服務(wù)接待為主會(huì)議/會(huì)展酒店北京九華山莊五洲大酒店旅游度假酒店景區(qū)游客接待為主；季節(jié)性明顯三亞天域酒店酒店類型市區(qū)或郊區(qū)遠(yuǎn)郊或旅游風(fēng)景區(qū)以滿足住宿的基本需求為主，較少其他服務(wù)配套功能，價(jià)格實(shí)惠通常以品牌連鎖形式經(jīng)營(yíng)在一般商務(wù)酒店基礎(chǔ)上，強(qiáng)化會(huì)議／會(huì)展的設(shè)施建設(shè)與相關(guān)服務(wù)建設(shè)有多個(gè)不同規(guī)模的會(huì)議廳；及更加豐富的休閑娛樂(lè)設(shè)施如家快捷速８具有完善的休閑娛樂(lè)設(shè)施突出個(gè)性化服務(wù)；創(chuàng)造放松環(huán)境酒店建設(shè)強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合Report_CATIC_2007122014城市綜合體構(gòu)成元素——住宅選址特點(diǎn)目標(biāo)客戶住宅類型產(chǎn)品特點(diǎn)代表開(kāi)發(fā)商普通住宅大眾消費(fèi)者具備基本生活配套的市區(qū)或郊區(qū)戶內(nèi)各功能房間完善；戶型以２居以上為主一般為毛坯房配套以停車場(chǎng)及公共廣場(chǎng)為主萬(wàn)科商住樓商務(wù)區(qū)域投資者中小企業(yè)主既可居住又可辦公；部分沒(méi)有廚房功能強(qiáng)調(diào)商務(wù)中心、餐飲功能配套毛坯房為主ＳＯＨＯ住宅類型?。罕本┥虾５瘸鞘幸呀棺≌再|(zhì)物業(yè)用于商業(yè)注冊(cè)。商住樓性質(zhì)住宅將面臨逐步取消。Report_CATIC_2007122015城市綜合體構(gòu)成元素——公寓選址特點(diǎn)目標(biāo)客戶公寓類型產(chǎn)品特點(diǎn)代表開(kāi)發(fā)商投資者高收入白領(lǐng)普通公寓酒店式公寓投資者高級(jí)經(jīng)理人外籍人士雅詩(shī)閣集團(tuán)商業(yè)繁華區(qū)域商業(yè)繁華區(qū)域戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備完善，通常配備高檔家具電器星級(jí)裝修，尤其是公共區(qū)域提供房間清潔，衣物送洗等酒店式服務(wù)通常設(shè)有會(huì)所，提供餐飲、康體等配套服務(wù)戶內(nèi)各功能房間完善；一居小戶型比例較大精裝修一般設(shè)有大堂公寓類型--Report_CATIC_2007122016B.城市綜合體概述B1.城市綜合體定義B2.案例研究Report_CATIC_2007122017目前中國(guó)的城市綜合體開(kāi)發(fā)主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽狀態(tài)，而全國(guó)性開(kāi)發(fā)商在城市綜合體的推進(jìn)中發(fā)揮著重要作用代表城市城市綜合體開(kāi)發(fā)狀況代表項(xiàng)目一線城市北京上海深圳中心城區(qū)范圍內(nèi)，已建成大量城市綜合體項(xiàng)目；多個(gè)綜合體組合形成更大規(guī)模的都市綜合體街區(qū)形成城市中心、區(qū)域中心綜合體共存的多中心格局包括全國(guó)性及地區(qū)性在內(nèi)的多種開(kāi)發(fā)商參與開(kāi)發(fā)華潤(rùn)中心上海港匯廣場(chǎng)北京東方新天地二線城市長(zhǎng)沙蘇州蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)三線城市贛州常州在具有一定地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射能力的三線城市開(kāi)始零星出現(xiàn)全國(guó)性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始試探性進(jìn)入贛州中航城區(qū)域中心為代表的城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)始規(guī)模性出現(xiàn)國(guó)際性及全國(guó)性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入在二線城市綜合體的開(kāi)發(fā)中發(fā)揮重要作用各類型城市綜合體開(kāi)發(fā)狀況Report_CATIC_2007122018產(chǎn)品模式成熟并實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展的城市綜合體是中航城的學(xué)習(xí)對(duì)象城市綜合體產(chǎn)品華潤(rùn)萬(wàn)象城1恒隆廣場(chǎng)2萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3瑞安天地系列4來(lái)福士廣場(chǎng)5Report_CATIC_2007122019B2.

案例研究華潤(rùn)萬(wàn)象城恒隆廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)瑞安天地系列來(lái)福士廣場(chǎng)Report_CATIC_2007122020華潤(rùn)萬(wàn)象城定位于中高端市場(chǎng)，目前已經(jīng)進(jìn)入深圳、杭州以及沈陽(yáng)等城市城市深圳、杭州、沈陽(yáng)選址城市商業(yè)中心、規(guī)劃城市中心產(chǎn)品以商業(yè)為核心，配合酒店、寫(xiě)字樓、公寓及住宅整體定位于中高端物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略商業(yè)、寫(xiě)字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理，住宅用作出售開(kāi)發(fā)步驟以商業(yè)開(kāi)發(fā)為優(yōu)先華潤(rùn)萬(wàn)象城產(chǎn)品特點(diǎn)Report_CATIC_2007122021華潤(rùn)萬(wàn)象城選址在城市核心地段以及規(guī)劃的城市副中心，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，多為50萬(wàn)平米以上華潤(rùn)萬(wàn)象城所在城市項(xiàng)目指標(biāo)深圳杭州沈陽(yáng)855部分建成商業(yè)+寫(xiě)字樓+酒店+公寓+住宅1080在建規(guī)劃城市商業(yè)副中心--50籌建占地面積（萬(wàn)平方米）構(gòu)成元素具體地址總建筑面積（萬(wàn)平方米）狀態(tài)商業(yè)+寫(xiě)字樓+酒店+公寓+住宅商業(yè)+寫(xiě)字樓+酒店+公寓+住宅選址類型城市商業(yè)中心城市中心羅湖區(qū)寶安南路1881號(hào)錢江新城慶春東路與富春路交叉口沈陽(yáng)金廊沿線，和平區(qū)和平大橋省委對(duì)面Report_CATIC_2007122022華潤(rùn)置地成功塑造了深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城，并以此模式為核心積極進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展，成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)以及城市綜合體建設(shè)領(lǐng)域的領(lǐng)先者自2002年以來(lái)，華潤(rùn)置地已經(jīng)成功進(jìn)駐北京、上海、深圳、成都、武漢、合肥、杭州、無(wú)錫、大連、寧波、長(zhǎng)沙、蘇州、重慶、沈陽(yáng)15個(gè)內(nèi)地城市，目前集中在深圳、杭州、沈陽(yáng)及大連開(kāi)發(fā)城市綜合體截止到2006年12月31日，華潤(rùn)置地有限公司的總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到267億港元，股東權(quán)益115億港元，06年銷售收入超過(guò)39億港幣截至到2006年12月31日，華潤(rùn)置地的總土地儲(chǔ)備已經(jīng)接近1000萬(wàn)平方米，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括住宅開(kāi)發(fā)和投資物業(yè)兩部分組成發(fā)展思路：首先搶占經(jīng)濟(jì)與政治的戰(zhàn)略高地，北京、上海、深圳首當(dāng)其沖；接下來(lái)是省會(huì)級(jí)城市與資源稀缺型城市如成都、武漢、長(zhǎng)沙、大連等；長(zhǎng)三角的杭州、寧波、無(wú)錫等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)也在發(fā)展的序列中支持Report_CATIC_2007122023華潤(rùn)萬(wàn)象城功能組合完善，各項(xiàng)目均包含商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、公寓和住宅，并以商業(yè)功能為核心功能構(gòu)成深圳杭州深圳和杭州萬(wàn)象城功能構(gòu)成Report_CATIC_2007122024華潤(rùn)萬(wàn)象城定位于中高端物業(yè)類型，各功能物業(yè)定位一致華潤(rùn)萬(wàn)象城物業(yè)類型城市名稱公寓商業(yè)酒店杭州酒店式服務(wù)公寓精裝修國(guó)際5A甲級(jí)深圳寫(xiě)字樓中高檔購(gòu)物中心OLE大型超市REEL百貨店嘉禾電影院冰紛萬(wàn)象溜冰城住宅--君悅酒店精裝修類型主力店中高檔購(gòu)物中心OLE大型超市Central百貨店嘉禾電影院冰紛萬(wàn)象溜冰城國(guó)際5A甲級(jí)超五星級(jí)商務(wù)酒店類型品牌酒店式服務(wù)公寓超五星級(jí)商務(wù)酒店Report_CATIC_2007122025華潤(rùn)萬(wàn)象城開(kāi)發(fā)均以商業(yè)為起點(diǎn)，開(kāi)發(fā)步驟依據(jù)不同項(xiàng)目特點(diǎn)有所不同一期工程2002年10月2004年12月2008年下半年2005年12月深圳商業(yè)寫(xiě)字樓酒店公寓住宅2009年2013年杭州2011年2006年底商業(yè)寫(xiě)字樓酒店公寓住宅三期工程二期工程商業(yè)熟地開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步提升商圈價(jià)值，二期開(kāi)發(fā)住宅實(shí)現(xiàn)收益商業(yè)生地，核心商圈人口不足商業(yè)和住宅同期開(kāi)發(fā)，保證核心商圈內(nèi)人口供給，同時(shí)為項(xiàng)目提供豐沛滾動(dòng)資金萬(wàn)象城開(kāi)發(fā)步驟Report_CATIC_2007122026在綜合體的經(jīng)營(yíng)策略上，華潤(rùn)萬(wàn)象城商業(yè)、寫(xiě)字樓和公寓以出租為主，住宅則出售套現(xiàn)華潤(rùn)萬(wàn)象城經(jīng)營(yíng)策略公寓城市名稱商業(yè)寫(xiě)字樓酒店深圳杭州住宅出租出租出租出租委托管理委托管理出租出租出售出售Report_CATIC_2007122027深圳萬(wàn)象城購(gòu)物中心，定位于中高收入人群及游客，提供中高檔次購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)綜合服務(wù)

萬(wàn)象城購(gòu)物中心簡(jiǎn)介設(shè)計(jì)單位：美國(guó)RTKL建筑師事物所規(guī)模：總建筑面積18.8萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)面積12萬(wàn)平方米商鋪，近300家地下2層、地上5層，停車位1030個(gè)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年12月定位：滿足中高收入人群及游客中高檔次購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)綜合需求的時(shí)尚購(gòu)物中心購(gòu)物中心概況Report_CATIC_2007122028萬(wàn)象城通過(guò)中高檔定位、豐富的餐飲娛樂(lè)元素以及有效的空間設(shè)計(jì)，營(yíng)造出一個(gè)大眾消費(fèi)群的購(gòu)物、社交與休閑的都市化消費(fèi)場(chǎng)所萬(wàn)象城各商業(yè)功能面積占比萬(wàn)象城租戶檔次占比購(gòu)物中心分析Report_CATIC_2007122029主力店及次主力店在萬(wàn)象城的租戶組合中占據(jù)重要地位，其面積占比為52%，保證很強(qiáng)的客流吸引力主力店、次主力店面積占比主力店、次主力店業(yè)態(tài)和樓層主力店業(yè)態(tài)樓層芮歐百貨購(gòu)物B1-3F王子飯店餐飲5F嘉禾影城休閑娛樂(lè)3-4F冰紛萬(wàn)象冰場(chǎng)休閑娛樂(lè)4FOLe'購(gòu)物B1F次主力店業(yè)態(tài)樓層順電購(gòu)物4F運(yùn)動(dòng)100購(gòu)物5F生活本色購(gòu)物4F美樂(lè)匯美食廣場(chǎng)餐飲5FNOVO購(gòu)物1FEsprit購(gòu)物1-2F萬(wàn)寧購(gòu)物B1F購(gòu)物中心分析Report_CATIC_2007122030寬闊的中庭設(shè)計(jì)、各樓層之間的便利交通系統(tǒng)以及考究的裝修和燈光效果共同營(yíng)造出萬(wàn)象城“自由”、“時(shí)尚”、“舒適”的購(gòu)物氛圍內(nèi)部墻壁和地面以花崗巖為主要材料，色調(diào)以暖色調(diào)為主，給人時(shí)尚、舒適的感覺(jué)寬闊的中廳設(shè)計(jì)使購(gòu)物者的視野開(kāi)闊，并獲得豐富視覺(jué)感受由59部扶梯，17部直梯，3部觀光梯構(gòu)件的垂直交通系統(tǒng)使各樓層之間的轉(zhuǎn)換十分便利購(gòu)物中心分析Report_CATIC_2007122031杭州華潤(rùn)中心深圳華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心各項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果圖華潤(rùn)萬(wàn)象城在建筑設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)新穎性和領(lǐng)先性，成為所在城市的地標(biāo)Report_CATIC_2007122032B2.

案例研究華潤(rùn)萬(wàn)象城恒隆廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)瑞安天地系列來(lái)福士廣場(chǎng)Report_CATIC_2007122033中國(guó)內(nèi)地是恒隆地產(chǎn)的發(fā)展重點(diǎn)，其產(chǎn)品以購(gòu)物中心為主，輔以寫(xiě)字樓、酒店和公寓城市已進(jìn)入城市為上海、杭州、沈陽(yáng)、無(wú)錫、濟(jì)南、長(zhǎng)沙目標(biāo)是三年內(nèi)，在多個(gè)大陸城市為購(gòu)入土地以興建12個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，擁有約300萬(wàn)平方米的最佳商業(yè)物業(yè)選址城市商業(yè)中心產(chǎn)品購(gòu)物中心為主導(dǎo)，部分項(xiàng)目配合酒店、寫(xiě)字樓、公寓經(jīng)營(yíng)策略商業(yè)、寫(xiě)字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理開(kāi)發(fā)步驟以商業(yè)開(kāi)發(fā)為優(yōu)先恒隆廣場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)Report_CATIC_2007122034恒隆地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目選址于城市中心，總規(guī)模在30萬(wàn)平米左右；多個(gè)項(xiàng)目正處于建設(shè)過(guò)程中構(gòu)成元素地點(diǎn)城市建筑面積建設(shè)狀態(tài)天津天津和平路商圈購(gòu)物商場(chǎng)15萬(wàn)平米2010年完工城市中心15萬(wàn)平米2009年完工濟(jì)南購(gòu)物商場(chǎng)歷下區(qū)泉城路沈陽(yáng)市中街路沈陽(yáng)購(gòu)物商場(chǎng)城市中心12萬(wàn)平米2008年完工沈陽(yáng)市政府廣場(chǎng)南面城市中心80萬(wàn)平米2008年動(dòng)工長(zhǎng)沙商業(yè)+寫(xiě)字樓+公寓城市中心50萬(wàn)平米2010年完工崇安區(qū)人民中路2008年動(dòng)工無(wú)錫商業(yè)+寫(xiě)字樓+酒店25.5萬(wàn)平米長(zhǎng)沙黃金地塊恒隆地產(chǎn)各地項(xiàng)目情況選址類型城市中心上海上海徐家匯核心商業(yè)+寫(xiě)字樓+公寓31萬(wàn)平米已投入運(yùn)營(yíng)城市中心城市中心上海上海南京西路商業(yè)+寫(xiě)字樓21萬(wàn)平米已投入運(yùn)營(yíng)城市中心商業(yè)+寫(xiě)字樓+公寓+酒店Report_CATIC_2007122035恒隆地產(chǎn)是一家以持有性物業(yè)為主要發(fā)展方向的大型香港地產(chǎn)公司總部位于香港的綜合性物業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)類型包括商場(chǎng)及商鋪、寫(xiě)字樓、住宅、服務(wù)式寓所、工業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)以及停車場(chǎng)等，并以商業(yè)與寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)為主目前恒隆將大陸作為主要發(fā)展區(qū)域，并已進(jìn)入上海、沈陽(yáng)、無(wú)錫、武漢等城市，以購(gòu)物中心為主要發(fā)展物業(yè)類型2006年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額43.8億港元，利潤(rùn)20億港元，截至2007年6月30日，公司的市值達(dá)港幣1117億元，成為香港表現(xiàn)最佳的大型地產(chǎn)公司之一

支持Report_CATIC_2007122036上海恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)是恒隆地產(chǎn)目前已投入運(yùn)營(yíng)并取得巨大成功的綜合體項(xiàng)目資料來(lái)源:恒隆地產(chǎn)，九洲遠(yuǎn)景分析恒隆在中國(guó)大陸成功案例恒隆廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng)2006年集團(tuán)在上海租金收入約為9.45億元，升31％，兩項(xiàng)物業(yè)年回報(bào)率15％預(yù)計(jì)2010年回報(bào)率可達(dá)50％（不考慮租金調(diào)升）Report_CATIC_2007122037兩項(xiàng)目都以商業(yè)和寫(xiě)字樓為基本功能配置，其中商業(yè)面積比例為30%左右功能構(gòu)成恒隆廣場(chǎng)功能構(gòu)成港匯廣場(chǎng)功能構(gòu)成總面積：21萬(wàn)平米總面積：31萬(wàn)平米功能構(gòu)成Report_CATIC_2007122038恒隆廣場(chǎng)定位于高端消費(fèi)群，而港匯廣場(chǎng)已大眾消費(fèi)群為目標(biāo)客戶群各功能物業(yè)類型恒隆廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng)商業(yè)寫(xiě)字樓公寓城市購(gòu)物中心大眾消費(fèi)群頂級(jí)甲級(jí)---酒店式服務(wù)公寓高端消費(fèi)群類型目標(biāo)客群類型目標(biāo)客群城市購(gòu)物中心中小型貿(mào)易、咨詢類公司為主大型跨國(guó)公司、金融企業(yè)為主---外籍商務(wù)人士為主Report_CATIC_2007122039在經(jīng)營(yíng)策略上，兩項(xiàng)目所有功能物業(yè)均采取租賃方式獲利各功能物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略恒隆廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng)商業(yè)寫(xiě)字樓公寓租賃租賃租賃租賃---租賃Report_CATIC_2007122040恒隆廣場(chǎng)及港匯廣場(chǎng)項(xiàng)目都采取分步驟開(kāi)發(fā)策略，并都將商業(yè)部分作為首期開(kāi)發(fā)內(nèi)容1994年12月2001年11月2006年12月恒隆廣場(chǎng)商業(yè)寫(xiě)字樓公寓1999年2006年10月港匯廣場(chǎng)2002年11月商業(yè)寫(xiě)字樓1993年底2003年3月二期工程一期工程開(kāi)發(fā)步驟Report_CATIC_2007122041港匯商業(yè)部分定位于滿足大眾消費(fèi)者的綜合消費(fèi)需求的購(gòu)物中心；而恒隆則以較小的規(guī)模將目標(biāo)消費(fèi)者鎖定于高端階層樓層數(shù)總面積業(yè)態(tài)組合定位主力店高檔城市購(gòu)物中心5.2萬(wàn)平方米高收入階層購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)Sport100、華聯(lián)超市、永華影院恒隆購(gòu)物廣場(chǎng)港匯購(gòu)物廣場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)者中高檔城市購(gòu)物中心10.2萬(wàn)平方米地下1層、地上5層地下1層、地上6層大眾客群購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)I.T.、FitnissFirst購(gòu)物中心概況Report_CATIC_2007122042恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)購(gòu)物中心在業(yè)態(tài)組合上都是以購(gòu)物為主恒隆購(gòu)物中心各業(yè)態(tài)面積占比港匯購(gòu)物中心各業(yè)態(tài)面積占比行業(yè)占比Report_CATIC_2007122043同時(shí)，兩項(xiàng)目主力店租戶的面積占比較小，確保了較高的租金收益水平恒隆購(gòu)物中心主力店面積占比港匯購(gòu)物中心主力店面積占比購(gòu)物中心概況Report_CATIC_2007122044從恒隆地產(chǎn)所公布的計(jì)劃興建城市綜合體項(xiàng)目資料中可以看出，“城市中心位置的地標(biāo)性高品質(zhì)物業(yè)”仍將是其產(chǎn)品定位計(jì)劃興建項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果圖天津項(xiàng)目沈陽(yáng)中街項(xiàng)目沈陽(yáng)市府廣場(chǎng)項(xiàng)目無(wú)錫項(xiàng)目濟(jì)南項(xiàng)目Report_CATIC_2007122045B2.

案例研究華潤(rùn)萬(wàn)象城恒隆廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)瑞安天地系列來(lái)福士廣場(chǎng)Report_CATIC_2007122046萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已成為快速?gòu)?fù)制的成熟產(chǎn)品，定位于滿足大眾市場(chǎng)商業(yè)、商務(wù)以及住宅的綜合性物業(yè)城市已進(jìn)入11個(gè)城市以二線城市為主選址區(qū)域商業(yè)中心城市新區(qū)中心產(chǎn)品通常以商業(yè)與寫(xiě)字樓為基本配置，并視項(xiàng)目具體情況的不同配合酒店、公寓及住宅等多種功能商業(yè)部分突出購(gòu)物功能，主力店占比高，以滿足功能性需求為主經(jīng)營(yíng)策略商業(yè)部分租賃模式寫(xiě)字樓、公寓和住宅銷售為主酒店采取委托經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)步驟以商業(yè)部分和寫(xiě)字樓或者住宅先期開(kāi)發(fā)為主萬(wàn)達(dá)綜合體產(chǎn)品特點(diǎn)Report_CATIC_2007122047萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目前以二線城市為主，目前已進(jìn)入11個(gè)城市，建成3個(gè)項(xiàng)目注：?jiǎn)我恢髁Φ觏?xiàng)目多業(yè)態(tài)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目城市綜合體萬(wàn)達(dá)全部商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布圖萬(wàn)達(dá)綜合體項(xiàng)目分布具體情況序號(hào)城市城市級(jí)別數(shù)量狀態(tài)上海哈爾濱寧波重慶蘇州成都西安無(wú)錫沈陽(yáng)濟(jì)南北京1098765243111一線一線二線二線二線二線二線二線二線二線二線2個(gè)1個(gè)建成1個(gè)在建1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)建成建成部分建成在建在建在建在建在建在建在建Report_CATIC_2007122048萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選址多數(shù)在城市的區(qū)域中心#城市名稱選址類型地點(diǎn)功能組合1上海區(qū)域中心楊浦區(qū)五角場(chǎng)商業(yè)+寫(xiě)字樓2北京區(qū)域中心（CBD）朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路93號(hào)商業(yè)+寫(xiě)字樓+酒店+住宅3哈爾濱區(qū)域中心香坊區(qū)衡山路20號(hào)商業(yè)+寫(xiě)字樓+酒店+公寓4寧波區(qū)域中心寧波市鄞州區(qū)錦寓路767號(hào)商業(yè)+酒店+住宅+公寓5北京區(qū)域中心石景山區(qū)石景山路與魯谷大街交匯處商業(yè)+寫(xiě)字樓+酒店6成都區(qū)域中心錦江區(qū)二環(huán)路東五段商業(yè)+住宅+公寓7重慶區(qū)域中心南岸區(qū)南坪珊瑚村商業(yè)+寫(xiě)字樓+酒店+住宅+公寓8西安區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）西安市碑林區(qū)李家村商業(yè)+寫(xiě)字樓+公寓9蘇州區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）平江區(qū)平江新城商業(yè)+寫(xiě)字樓+酒店+公寓10無(wú)錫區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū)商業(yè)+寫(xiě)字樓+酒店+住宅+公寓萬(wàn)達(dá)各綜合體項(xiàng)目概況Report_CATIC_2007122049經(jīng)過(guò)19年發(fā)展，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)發(fā)展成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)先者公司總資產(chǎn)人民幣300億元、年銷售額人民幣200億元、年利稅超過(guò)人民幣10億元在19個(gè)城市開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，分別為長(zhǎng)春、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、南昌、青島、南京、沈陽(yáng)（2個(gè)）、武漢、南寧、北京（2個(gè)）、寧波、上海、重慶、成都、西安、無(wú)錫、蘇州、濟(jì)南、哈爾濱建設(shè)購(gòu)物中心25家，持有租賃物業(yè)面積（包括開(kāi)業(yè)和在建）約420萬(wàn)平方米，租金收入人民幣20億元與沃爾瑪、歐倍德、時(shí)代華納、百勝、百盛購(gòu)物廣場(chǎng)、麥當(dāng)勞紅星—美凱龍國(guó)際家居廣場(chǎng)、燦坤3Ｃ數(shù)碼廣場(chǎng)、新加坡大食代美食廣場(chǎng)、百安居等十余家各種業(yè)態(tài)主力店建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，攜手發(fā)展萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)支持Report_CATIC_2007122050萬(wàn)達(dá)集團(tuán)經(jīng)過(guò)不斷的實(shí)踐與創(chuàng)新，逐漸形成了目前以城市綜合體為主的產(chǎn)品模式第一階段單一主力店第二階段多業(yè)態(tài)商業(yè)廣場(chǎng)第三階段城市綜合體2001-20032004-20052005至今商業(yè)內(nèi)容經(jīng)營(yíng)模式代表項(xiàng)目評(píng)價(jià)單一主力店加少量商鋪主力店租賃；商鋪銷售長(zhǎng)春、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、南昌、青島、南京業(yè)態(tài)比較單一，面積偏小，人流量和商業(yè)豐富程度受限制多棟建筑組合為商業(yè)廣場(chǎng)形式，各單獨(dú)建筑引進(jìn)不同業(yè)態(tài)主力店，之間由步行街連接沈陽(yáng)、武漢、南寧以租賃為主北京、寧波、上海、重慶、成都、西安、無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、濟(jì)南、哈爾濱住宅全部銷售，寫(xiě)字樓租售結(jié)合，商業(yè)租賃，酒店持有涵蓋零售業(yè)態(tài)、休閑娛樂(lè)、餐飲文化、寫(xiě)字樓、酒店以及住宅多功能城市綜合體多種業(yè)態(tài)的引入豐富了商業(yè)功能，市場(chǎng)影響力提升多種功能復(fù)合，市場(chǎng)影響力進(jìn)一步提高；同時(shí)，通過(guò)住宅、寫(xiě)字樓的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，緩解了項(xiàng)目資金壓力萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)發(fā)展階段支持Report_CATIC_2007122051集團(tuán)總資產(chǎn)人民幣600億元以上，年銷售額人民幣300億元以上，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)設(shè)定了發(fā)展成為世界商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先者的戰(zhàn)略目標(biāo)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商排名世界前三名租金收入50億元以上，年納稅人民幣30億元以上；建成和在建的項(xiàng)目達(dá)到70個(gè)，建筑面積達(dá)1000萬(wàn)平方米支持萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)2010年發(fā)展目標(biāo)Report_CATIC_2007122052萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)多數(shù)以商業(yè)功能為主導(dǎo)，輔以寫(xiě)字樓、酒店、公寓以及住宅，具體各功能物業(yè)比例視項(xiàng)目情況有所不同#城市名稱總面積（萬(wàn)平米）面積（萬(wàn)平米）面積占比(%)商業(yè)寫(xiě)字樓酒店住宅公寓商業(yè)寫(xiě)字樓酒店住宅公寓1上海34268------76%24%------2北京CBD50162.7518032%5%10%36%--3哈爾濱28142.44--7.450%9%14%--26%4寧波5526--2.912.7647%--5%23%11%5北京石景山306204----20%67%13%----6成都4018----15.41.745%----39%4%7重慶7818.77538824%9%6%49%10%8西安34176----1150%18%----32%9蘇州50259.72.5--12.550%19%5%--25%10無(wú)錫72232.8436.5332%4%6%51%4%萬(wàn)達(dá)綜合體各功能體量構(gòu)成Report_CATIC_2007122053萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)各項(xiàng)目的商業(yè)及酒店類型較為統(tǒng)一，而寫(xiě)字樓及住宅類物業(yè)則情況有所不同#城市名稱商業(yè)寫(xiě)字樓酒店住宅公寓類型目標(biāo)消費(fèi)者檔次主力店類型星級(jí)品牌類型類型1上海區(qū)域購(gòu)物中心大眾階層中檔沃爾瑪、巴黎春天百貨、HOLA家居、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、新華書(shū)城、黃金珠寶城、第一食品廣場(chǎng)、寶大祥青少年兒童購(gòu)物中心、大歌星KTV、萬(wàn)達(dá)城中城甲級(jí)--------2北京區(qū)域購(gòu)物中心大眾階層中檔沃爾瑪、新世界百貨、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、大歌星KTV、神采飛揚(yáng)電玩城甲級(jí)五星級(jí)索菲特普通住宅--3哈爾濱區(qū)域購(gòu)物中心大眾階層中檔國(guó)美電器、神采飛揚(yáng)電玩、大歌星KTV、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、萬(wàn)千百貨乙級(jí)五星級(jí)索菲特--普通公寓4寧波區(qū)域購(gòu)物中心大眾階層中檔沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚(yáng)電玩城、大歌星KTV、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、銀泰百貨--五星級(jí)索菲特精裝修酒店式公寓5北京石景山區(qū)域購(gòu)物中心大眾階層中檔規(guī)劃為萬(wàn)達(dá)影城、大歌星KTV、萬(wàn)千百貨、國(guó)美電器、神采飛揚(yáng)電玩城甲級(jí)五星級(jí)索菲特----6成都區(qū)域購(gòu)物中心大眾階層中檔計(jì)劃為大型百貨、大型超市、影院------普通住宅普通公寓7重慶區(qū)域購(gòu)物中心大眾階層中檔計(jì)劃為大型百貨、大型超市、影院乙級(jí)五星級(jí)索菲特普通住宅普通公寓8西安區(qū)域購(gòu)物中心大眾階層中檔計(jì)劃為大型百貨、大型超市、影院乙級(jí)------普通公寓9蘇州區(qū)域購(gòu)物中心大眾階層中檔計(jì)劃為大型百貨、大型超市、影院甲級(jí)經(jīng)濟(jì)型雅高--普通公寓萬(wàn)達(dá)綜合體各功能詳細(xì)類型Report_CATIC_2007122054萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓租/售結(jié)合、公寓和住宅全部出售套現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)資金滾動(dòng)應(yīng)用，有效解決資金鏈問(wèn)題（1／2）#城市名稱商業(yè)寫(xiě)字樓酒店住宅公寓1上海出租出租/出售------2北京出租出租/出售委托管理出售--3哈爾濱出租出租/出售委托管理--出售4寧波出租--委托管理出售出售5北京石景山出租出租/出售委托管理----6成都出租----出售出售7重慶出租出租/出售委托管理出售出售8西安出租出租/出售----出售9蘇州出租出租/出售委托管理--出售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策略Report_CATIC_2007122055萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓租/售結(jié)合、公寓和住宅全部出售套現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)資金滾動(dòng)應(yīng)用，有效解決資金鏈問(wèn)題（2／2）#城市名稱一期工程二期工程建設(shè)內(nèi)容完工時(shí)間建設(shè)內(nèi)容完工時(shí)間1上海商業(yè)、寫(xiě)字樓2007年底----2北京CBD住宅、街鋪2005年年中商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店2006年底3哈爾濱商業(yè)、酒店2007年中寫(xiě)字樓、公寓2008年中4寧波商業(yè)、住宅商業(yè)2006年/住宅2005年酒店、公寓酒店2008年底，公寓2009年底5北京石景山商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓2009年中----6成都商業(yè)、住宅、公寓商業(yè)2007年/住宅2008年中/公寓2008年底----7重慶街鋪、6棟住宅2008年商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、公寓2010年8西安商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓商業(yè)2008年初/寫(xiě)字樓、公寓2008年中----9蘇州商業(yè)、酒店、公寓酒店、住宅、公寓2009年年初/商業(yè)2009年中寫(xiě)字樓2010年完工萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)步驟Report_CATIC_2007122056萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)形成標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品北京萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展商：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)設(shè)計(jì)單位：德國(guó)GMP國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司規(guī)模：商業(yè)面積7.6萬(wàn)平方米西座商業(yè)共6層，東座商業(yè)共8層停車位800個(gè)定位：以主力店為主導(dǎo)的中檔大型綜合性購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)時(shí)間：2006年年底開(kāi)業(yè)北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)部分舉例Report_CATIC_2007122057F2北京萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)突出其購(gòu)物功能，餐飲娛樂(lè)功能較少北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)各業(yè)態(tài)面積占比北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)各業(yè)態(tài)布局北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)部分詳細(xì)內(nèi)容B1F1F3F4F5B1西座：東座：F1-F7沃爾瑪超市規(guī)劃為精品店（未開(kāi)業(yè)）萬(wàn)達(dá)影城、神采飛揚(yáng)電玩城規(guī)劃為休閑娛樂(lè)中心（未開(kāi)業(yè)）規(guī)劃為精品店（未開(kāi)業(yè)）規(guī)劃為美食中心（未開(kāi)業(yè)）沃爾瑪超市新世界百貨Report_CATIC_2007122058萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)在租戶組合上采取以主力店為主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式，在實(shí)現(xiàn)了聚集客流和降低招商風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也降低了租金收益水平主力店占比主力店舉例購(gòu)物類餐飲類娛樂(lè)類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)部分詳細(xì)內(nèi)容Report_CATIC_2007122059上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)概況設(shè)計(jì)單位：中國(guó)建筑東北建筑設(shè)計(jì)研究院規(guī)模：營(yíng)業(yè)面積26萬(wàn)平米地下2層，地上5層購(gòu)物中心三棟呈“品”字形建筑開(kāi)業(yè)時(shí)間：2007年12月定位：中端消費(fèi)群體的購(gòu)物休閑以及娛樂(lè)場(chǎng)所上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)簡(jiǎn)介上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)部分舉例上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成為上海市東北區(qū)域居民購(gòu)物休閑的主要場(chǎng)所，并成為五角場(chǎng)城市副中心的標(biāo)志Report_CATIC_2007122060上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)部分同樣突出其購(gòu)物功能，餐飲娛樂(lè)功能較少上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)各業(yè)態(tài)面積占比上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)各業(yè)態(tài)布局上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)部分詳細(xì)內(nèi)容底層B1購(gòu)物中心1座F1-7巴黎春天F1F2-4上海黃金珠寶城沃爾瑪超市2座2座3座西F1-5特力屋3座中F1F3寶大祥青年購(gòu)物上海書(shū)城+國(guó)美電器3座中3座中F2量販KTV+萬(wàn)達(dá)影城F1-2F3-5上海第一食品餐飲3座東3座東Report_CATIC_2007122061上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)哈爾濱萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)綜合體建筑設(shè)計(jì)在綜合體的建筑設(shè)計(jì)上，萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目以理性、現(xiàn)代的風(fēng)格為主寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)Report_CATIC_2007122062B2.

案例研究華潤(rùn)萬(wàn)象城恒隆廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)瑞安天地系列來(lái)福士廣場(chǎng)Report_CATIC_2007122063天地系列產(chǎn)品以打造高端人群休閑娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所為核心特點(diǎn)，帶動(dòng)整個(gè)綜合體的高端品味和資產(chǎn)價(jià)值的提升進(jìn)入城市已進(jìn)入城市為上海、杭州、重慶、大連、武漢選址城市中心，區(qū)域中心，選址靈活，對(duì)環(huán)境景觀和交通條件要求較高產(chǎn)品以生活時(shí)尚中心為商業(yè)定位，營(yíng)造高端消費(fèi)群的居住、休閑聚集區(qū)經(jīng)營(yíng)策略商業(yè)、寫(xiě)字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理開(kāi)發(fā)步驟由于規(guī)模巨大，通常以商業(yè)、住宅開(kāi)發(fā)為優(yōu)先，分多期逐步開(kāi)發(fā)天地系列產(chǎn)品特點(diǎn)Report_CATIC_2007122064天地系列綜合體通常是位于城市中心區(qū)的舊城改造項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)規(guī)模和體量巨大瑞安地產(chǎn)天地系列項(xiàng)目概況上海重慶武漢52130商業(yè)+寫(xiě)字樓+公寓+住宅12636061150占地面積（萬(wàn)平米）功能組合具體地址總建筑面積（萬(wàn)平米）狀態(tài)商業(yè)+寫(xiě)字樓+公寓+住宅商業(yè)+寫(xiě)字樓+公寓+住宅區(qū)域非中心位置，具有良好自然和交通條件選址類型城市中心一環(huán)內(nèi)，屬于城市中心，老租借區(qū)內(nèi)，老城區(qū)改造地點(diǎn)漢口中心城區(qū)永清地塊，緊鄰輕軌黃浦站，連接長(zhǎng)江二橋，解放大道，京漢大道，中山大道以及沿江大道渝中區(qū)沙坪壩，東起嘉華大橋，西至渝中區(qū)紅巖革命紀(jì)念館盧灣區(qū)淮海路商業(yè)街的南側(cè)，東面到西藏路，南面至合肥路，西面至馬當(dāng)路部分投入運(yùn)營(yíng)在建在建Report_CATIC_2007122065瑞安房地產(chǎn)是以大面積城市區(qū)域性綜合開(kāi)發(fā)為主要業(yè)務(wù)的香港地產(chǎn)公司，目前總部位于上海公司于2004年成立，是瑞安集團(tuán)專注發(fā)展內(nèi)地市場(chǎng)的地產(chǎn)公司，總部位于上海，截至2006年實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)人民幣260億元，實(shí)現(xiàn)凈利30億人民幣目前，瑞安房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入上海、重慶、武漢、杭州開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積約840萬(wàn)平方米瑞安房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目可分為兩類：集多種用途并分多期開(kāi)發(fā)的大型城市區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般包括住宅、辦公樓、零售、娛樂(lè)及文化物業(yè)；以及坐落于市區(qū)交通便捷地段的優(yōu)質(zhì)綜合住宅發(fā)展項(xiàng)目，一般包括住宅、學(xué)校和商業(yè)、零售及休閑設(shè)施支持Report_CATIC_2007122066上海新天地是目前瑞安天地系列中已部分建成并成功運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，為瑞安地產(chǎn)在其他城市的開(kāi)發(fā)提供了樣板上海新天地改造整體規(guī)劃

說(shuō)明5個(gè)建筑群構(gòu)成：A部分：太平橋人工湖綠地（完工）B部分：新天地休閑購(gòu)物廣場(chǎng)（完工）C部分：翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)（一期完工）D部分：企業(yè)天地甲級(jí)辦公樓區(qū)（在建）E部分：瑞安集團(tuán)總部大樓（在建）Report_CATIC_2007122067上海新天地項(xiàng)目定位于高端綜合性物業(yè)，商業(yè)面積占比較?。煌瑫r(shí)除住宅外主要采取出租方式獲利上海新天地功能構(gòu)成比例上海新天地各功能類型及經(jīng)營(yíng)模式類型經(jīng)營(yíng)模式商業(yè)寫(xiě)字樓公寓住宅甲級(jí)酒店式精裝修高檔生活方式購(gòu)物中心出租出租出租出售上海新天地功能類型

Report_CATIC_2007122068天地系列的城市綜合體項(xiàng)目，由于開(kāi)發(fā)整體體量較大，開(kāi)發(fā)通常分為多個(gè)建設(shè)階段，上海天地開(kāi)發(fā)具有典型代表性上海天地綜合體分階段開(kāi)發(fā)圖示2002年2004年2003年1999年2006年2007年2001年商業(yè)寫(xiě)字樓公寓住宅2009年一期工程二期工程三期工程Report_CATIC_2007122069以時(shí)尚文化為主題的上海新天地休閑購(gòu)物廣場(chǎng)，已經(jīng)成為上海潮流熱點(diǎn)和城市地標(biāo)上海新天地簡(jiǎn)介規(guī)劃單位：美國(guó)SOM公司規(guī)模：總占地面積3萬(wàn)平方米建筑面積6萬(wàn)平方米；商鋪近115家開(kāi)業(yè)時(shí)間：2001年12月消費(fèi)群定位：小資一族、外籍人士以及中外游客開(kāi)發(fā)理念：城市傳統(tǒng)與現(xiàn)代時(shí)尚的完美結(jié)合上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容Report_CATIC_2007122070新天地廣場(chǎng)突出餐飲和休閑功能，并以高檔品牌為主，使其成為高端人士的休閑購(gòu)物場(chǎng)所新天地各業(yè)態(tài)面積占比各業(yè)態(tài)租戶舉例餐飲租戶小山料理翡翠酒家鼎泰豐購(gòu)物租戶休閑娛樂(lè)租戶UME影院亞力山大會(huì)館新天地壹號(hào)瑜伽生活館HugoBossMANGOMISSSIXTYGiordanoLadiesShanghaiTangPorts保羅貝香露娜西餐彩蝶軒上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容Report_CATIC_2007122071新天地的租戶選擇十分強(qiáng)調(diào)與之定位相適應(yīng)的格調(diào)和品味（1/3）保羅貝香小山料理上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容——餐飲類租戶舉例Report_CATIC_2007122072HugoBossMANGOVIN酒類零售店上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容——購(gòu)物類租戶舉例新天地的租戶選擇十分強(qiáng)調(diào)與之定位相適應(yīng)的格調(diào)和品味（2/3）Report_CATIC_2007122073亞力山大會(huì)館Y+瑜伽館UME國(guó)際影城新天地的租戶選擇十分強(qiáng)調(diào)與之定位相適應(yīng)的格調(diào)和品味（3/3）上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容——休閑娛樂(lè)類租戶舉例Report_CATIC_2007122074杭州西湖天地與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平不符，且缺乏其他配套功能的支持，難以適應(yīng)杭州消費(fèi)市場(chǎng)，是其發(fā)展緩慢的重要原因概況占地5萬(wàn)平米，總建筑面積5.2萬(wàn)平米杭州獨(dú)特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ)自然與時(shí)尚的融合、歷史與現(xiàn)代的對(duì)話餐飲、零售、文化及娛樂(lè)為一體失敗原因：與當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)水平不符照搬上海模式成為旅游觀光而不是城市居民的消費(fèi)場(chǎng)所缺乏住宅、商務(wù)等重要配套設(shè)施缺乏目標(biāo)消費(fèi)群的數(shù)量支持說(shuō)明產(chǎn)品應(yīng)該適應(yīng)城市商圈特點(diǎn)西湖天地二期規(guī)劃圖杭州西湖天地概要Report_CATIC_2007122075從項(xiàng)目規(guī)劃可看出，瑞安重慶天地依然采用上海新天地模式，但它大大強(qiáng)化了綜合體其他元素比例，我們也將拭目以待其商業(yè)部分是否能夠?qū)崿F(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的適應(yīng)重慶天地說(shuō)明重慶市沙坪壩區(qū)總建筑面積約360萬(wàn)平方米定位為重慶中央商務(wù)區(qū)的延伸和補(bǔ)充項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括:人工湖：商務(wù)區(qū)：100萬(wàn)平米會(huì)展、貿(mào)易及批發(fā)中心、高檔星級(jí)酒店及會(huì)議設(shè)施、寫(xiě)字樓、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑以及相關(guān)社區(qū)配套設(shè)施住宅：160萬(wàn)平米別墅及高檔住宅商業(yè)：60萬(wàn)平米沿江傳統(tǒng)風(fēng)格的休閑餐飲商業(yè)和集中式購(gòu)物中心重慶天地概況Report_CATIC_2007122076B2.綜案例研究華潤(rùn)萬(wàn)象城恒隆廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)瑞安天地系列來(lái)福士廣場(chǎng)Report_CATIC_2007122077來(lái)福士廣場(chǎng)綜合體目前已經(jīng)進(jìn)入上海、北京、成都以及杭州，并以其商業(yè)成功的年輕化定位而著稱城市上海、北京、成都和杭州選址城市商業(yè)中心、規(guī)劃城市中心產(chǎn)品以商業(yè)及寫(xiě)字樓為核心，配合酒店及公寓商業(yè)定位于年輕白領(lǐng)的時(shí)尚購(gòu)物中心