某土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案(部分)項(xiàng)目名稱：bj市yq縣yq鎮(zhèn)xt村西南地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案委托編制方：bj市土地整理儲(chǔ)備中心yq分中心受托編制方：bj佰地工程項(xiàng)目管理有限責(zé)任公司編制日期：2006年11月10日至2006年11月12日第一章項(xiàng)目基本情況第一節(jié)項(xiàng)目概述1.1項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：bj市yq縣**家園一期1.2區(qū)域位置本項(xiàng)目位于yq縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心地區(qū)，地處八峪公路、延琉公路和沈韓公路的三角交匯處，近臨八達(dá)嶺高速公路。向東接近永寧古城，向北三公里同bj旅游風(fēng)景名勝區(qū)“龍慶峽”相通，向西靠近yq縣城，正南方是古河“女為河，本項(xiàng)目北邊界隔規(guī)劃路為**家園二期主題公園，東邊界為沈韓公路西側(cè)及**家園二期教育用地、醫(yī)療用地西側(cè)，南邊邊界隔**家園二期公建及醫(yī)療用地為延琉公路北側(cè)，西邊界為八峪公路東側(cè)，項(xiàng)目位置如下圖所示：1.3宗地的自然特征(1)氣候本地區(qū)屬溫帶大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，雨量豐富，秋季天高氣爽，冬季氣候寒冷、干燥，降雨量小、蒸發(fā)量大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本地區(qū)氣溫最高達(dá)42.6℃（1942年8月15日），最低氣溫為－22.8℃（1951年1月13日），最高月平均氣溫約為30.0~32.5℃（8月），最低月平均氣溫為－3～5℃（1月）。年平均降雨量為354.4mm，最大降雨量為1115.7mm(1956年），bj5～9月降雨量占全年降雨量為9%以上。年蒸發(fā)量在1500mm左右，潮濕系數(shù)K=0.50～0.75?？諝鉂穸?，1月份最低，相對(duì)濕度約為0.46,8月份最高，相對(duì)濕度約為0.83,屬較潮濕地區(qū)。全年以北風(fēng)、西北風(fēng)最多，平均風(fēng)速3.4米/秒，是bj市總體規(guī)劃中確定的五個(gè)風(fēng)沙治理地區(qū)之一，年日照時(shí)數(shù)為2813小時(shí)，年日照百分率為62％。無(wú)霜期為156天。（2）河流水系yq縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)地處山前地帶，臨近“女為河”，地下水含量豐富，資源主要分布在鎮(zhèn)域平原東西兩出口，地下水含量豐富，地下水開采量未達(dá)到100%，北部水體主要用于灌溉。（3）地形地貌本項(xiàng)目位于yq縣中心地域，地處yq盆地，主要是河谷、平原，海拔500米左右。建設(shè)地段位抬升期切割沖洪積平原，西部局部微洪積扇。（4）工程地質(zhì)根據(jù)《bj市工程地質(zhì)、地震地質(zhì)資料》，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的工程地質(zhì)屬于III類地區(qū)，山地河谷平原，地勢(shì)平坦，破讀1－5％局部有少量不甚發(fā)育沖溝，III類區(qū)地下8米左右為褐色棕黃色含少量碎石具濕陷性砂粘土，可進(jìn)行工程改造，但須注意不均勻沉降問題和大孔土的處理問題。根據(jù)國(guó)家地震局1999年公布的《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》，該鎮(zhèn)所在地區(qū)屬于地震基本烈度區(qū)劃7度，鎮(zhèn)內(nèi)無(wú)斷裂帶分布。1.4項(xiàng)目交通情況本項(xiàng)目道路骨架=城市公路＋規(guī)劃道路＋小區(qū)支路。項(xiàng)目周邊縣級(jí)公路有沈韓公路：路面寬6米；八峪公路：路面寬7米；延琉公路：路面寬7米。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路東至沈韓公路西側(cè)，西至八峪公路東側(cè)，長(zhǎng)477.59米，紅線寬15米，路面寬9米。并且本項(xiàng)目近臨八達(dá)嶺高速公路，交通比較便利。第二節(jié)項(xiàng)目土地利用現(xiàn)狀情況

2.1土地利用情況分析

通過調(diào)查，本項(xiàng)目用地現(xiàn)狀均為集體用地，用地土地權(quán)歸屬yq縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)集體?，F(xiàn)狀用地情況見下表1-1:現(xiàn)狀用地情況一覽表表1-1總用地面積（平方米）土地類別（平方米）荒地臨時(shí)建筑物199994159494405002.2現(xiàn)狀地上物狀況通過實(shí)際調(diào)查，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)主要為臨時(shí)建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆遷，臨時(shí)建筑物為九棟已封頂還未全部完工的居住樓。地上無(wú)樹木、古樹、文物。第三節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃情況依據(jù)《yq沈家營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》，本項(xiàng)目用地性質(zhì)為居住用地。主要指標(biāo)如下：(1）總用地面積：199994平方米其中：建設(shè)用地面積：157936平方米代征道路用地面積：4558平方米代征綠化用地面積：37500平方米(2）容積率：0.9。(3）總建筑面積：138413平方米其中：居住建筑面積：128369平方米商業(yè)建筑面積：5044平方米配套建筑面積：5000平方米(4）建筑密度：21%-26%(5）綠地率：43.6%-50%第二章編制依據(jù)1、中華人民共和國(guó)土地管理法（中華人民共和國(guó)主席令第8號(hào)）2、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）3、bj市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法（京國(guó)土市（2005)540號(hào)）4、bj市出讓國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法（京國(guó)土市（2005〕302號(hào)）5、bj市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法（bj市人民政府令第148號(hào)）6、bj市集體土地房屋拆遷管理辦法（bj市人民政府令第124號(hào)）7、bj市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市民政局關(guān)于征地超轉(zhuǎn)人員生活和醫(yī)療補(bǔ)助若干問題的通知（京政辦發(fā)〔2004〕141號(hào)）8、bj市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價(jià)確定試行辦法（京國(guó)土用(2005)533號(hào)）9、bj市土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案編制和審核辦法（征求意見稿2006-7-22)10、《yq縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》11、bj市yq縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)道路改造工程初步設(shè)計(jì)（BJ-2006-19)12、bj市工程地質(zhì)、地震地質(zhì)資料；13、其他內(nèi)部資料。第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析第一節(jié)bj市土地市場(chǎng)分析1.1市場(chǎng)環(huán)境情況現(xiàn)土地市場(chǎng)政策明朗，《bj市土地利用總體規(guī)劃》（1997-2010年）、《2006年bj市土地供應(yīng)計(jì)劃》、《2006年bj市土地供應(yīng)計(jì)劃安排使用方案》、《bj市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)管理辦法》等文件規(guī)定都明確了這樣的信息：一是政府將有計(jì)劃地穩(wěn)定供應(yīng)土地；二是土地交易實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作模式。實(shí)現(xiàn)土地的穩(wěn)定供應(yīng)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。(1）市場(chǎng)狀況之一：房地產(chǎn)交易成交量有所收縮，但成交價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2005年bj房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅低于2004年同期；商品房買賣成交套數(shù)和面積均呈現(xiàn)同比下降態(tài)勢(shì)，其中現(xiàn)房買賣成交繼續(xù)保持旺盛趨勢(shì)，但期房買賣成交有所萎縮；各類商品房的買賣成交價(jià)格均呈增長(zhǎng)狀態(tài)。具體數(shù)據(jù)如下：2005年，全市商品住宅期房預(yù)售平均價(jià)格6725元／平方米，比上年上漲了1083元／平方米，漲幅為19.2%；其中普通商品住宅6721元／平方米，比上年增長(zhǎng)10.9％。]2005年，全市預(yù)售的商品住宅中，以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)售單價(jià)低于7000元／平方米的占商品住宅成交總套數(shù)69%；其中低于5000元／平方米的占36.1％。2005年，全市存量住房買賣平均價(jià)格4286元／平方米，比上年增長(zhǎng)9.2％。其中，二手商品住宅買賣平均價(jià)格4608元／平方米，比上年增長(zhǎng)8.3%；已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房再上市買賣平均價(jià)格4157元／平方米，比上年增長(zhǎng)9.8％。(2）市場(chǎng)狀況之二：土地成交價(jià)格穩(wěn)步上漲2005年1-9月，bj市土地供應(yīng)總量為1906公頃。其中，出讓土地面積為1236公頃；劃撥用地面積為670公頃。住宅供地為533公頃，規(guī)劃建筑面積756萬(wàn)平方米。其中，出讓住宅用地336公頃，規(guī)劃建筑面積434萬(wàn)平方米；劃撥住宅（經(jīng)濟(jì)適用房）用地197公頃，規(guī)劃建筑面積322萬(wàn)平方米。國(guó)土資源部公布的《2004年度我國(guó)重點(diǎn)地區(qū)和主要城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》）顯示，京津兩地地價(jià)繼續(xù)處于高位，綜合地價(jià)水平為2009元／平方米，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均的1198元／平方米，其中商業(yè)、住宅用地地價(jià)分別為3875元／平方米、1746元／平方米，但京津兩市綜合地價(jià)增長(zhǎng)率為5.76%，基本與全國(guó)6.08％的平均增長(zhǎng)率持平。影響地價(jià)的主要因素中，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，投資與需求強(qiáng)勁仍然是地價(jià)上漲的主要?jiǎng)恿Α?.2土地供應(yīng)情況依據(jù)發(fā)布的bj2006年土地供應(yīng)計(jì)劃，2006年在土地供應(yīng)政策導(dǎo)向方面，將優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持住宅商品房用地、經(jīng)濟(jì)適用住房用地的平穩(wěn)供應(yīng)，并向普通住宅商品房?jī)A斜，促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，抑制房地產(chǎn)投資過度慣性回落。今年bj土地供應(yīng)計(jì)劃安排供應(yīng)總量為6500公頃，其中：經(jīng)濟(jì)適用住房用地300公頃，住宅商品房用地1600公頃；新增建設(shè)用地3900公頃，存量建設(shè)用地2600公頃；城八區(qū)指標(biāo)約占40%，向朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)區(qū)傾斜，遠(yuǎn)郊10個(gè)區(qū)縣指標(biāo)約占60%，向順義、通州、亦莊三個(gè)重點(diǎn)新城傾斜。此外，今年還將優(yōu)先支持中小戶型普通商品住房建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)節(jié)能節(jié)地節(jié)材型住宅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)新城在交通條件便利區(qū)域建設(shè)普通商品房的用地供應(yīng)；限制高檔住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；禁止高檔別墅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)。這是政府主管部門首次通過土地供應(yīng)來(lái)調(diào)控普通商品房的供應(yīng)。相比2005年土地供應(yīng)計(jì)劃，今年的住宅商品房用地供應(yīng)量比去年減少了150公頃，而經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量則比去年增加了100公頃。2005年bj土地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅土地供應(yīng)用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地總量為1950公頃，而實(shí)際供應(yīng)則為880公頃，按照今年的土地供應(yīng)計(jì)劃，2006年bj住宅商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量達(dá)到1900公頃，而2005年全市商品住宅期房批準(zhǔn)預(yù)售面積為2205萬(wàn)平方米，預(yù)售成交面積為2152萬(wàn)平方米。據(jù)bj市國(guó)土資源局有關(guān)官員表示，2005年bj已經(jīng)通過預(yù)審的土地項(xiàng)目達(dá)到1225個(gè)，其中部分土地已經(jīng)在2005年進(jìn)入市場(chǎng)，還有一部分則在2006年進(jìn)入土地市場(chǎng)。此外，2004年通過“8·31”土地大限的可繼續(xù)協(xié)議出讓的項(xiàng)目共288個(gè)，土地面積2300多公頃，其中去年已經(jīng)開始進(jìn)行開發(fā)并入市的土地面積達(dá)到1300多公頃。若正常的話，今年將有其剩下的1000多公頃進(jìn)入市場(chǎng)。從土地供應(yīng)計(jì)劃可以看出，bj2006年放量的土地質(zhì)量和數(shù)量都比去年有所提升，開發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)的信心將有所改變，土地供應(yīng)形成良好循環(huán)，對(duì)于未來(lái)地價(jià)過快上揚(yáng)將有明顯抑制作用。第二節(jié)bj市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.12005年房地產(chǎn)狀況(l）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況及住宅用地供應(yīng)情況2005年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1525億元，比上年增長(zhǎng)3.5%，低于04年19個(gè)百分點(diǎn)；占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為53.9%，低于04年4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅開發(fā)投資完成779.5億元，比上年增長(zhǎng)0.5％。2005年，全市住宅供地為880公頃，規(guī)劃建筑面積1196萬(wàn)平方米。其中，出讓住宅用地585公頃，規(guī)劃建筑面積679萬(wàn)平方米；劃撥住宅（經(jīng)濟(jì)適用房）用地295公頃，規(guī)劃建筑面積517萬(wàn)平方米。(2)2005年住宅供銷情況分析2005年，全市住宅買賣成交4079.2萬(wàn)平方米，同比下降4.1％。其中，商品住宅現(xiàn)房買賣成交1214.7萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)20.2%；商品住宅期房預(yù)售成交2152萬(wàn)平方米，比上年下降18.7%；存量住房買賣成交712.5萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)19.9％。2.22006年1季度房地產(chǎn)狀況(1)2006年1-2月官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2006年1-2月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成120.5億元，比上年同期增長(zhǎng)28.3%，同比增幅提高10.2個(gè)百分點(diǎn)；占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為57.4%，高于上年同期3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅開發(fā)投資完成61.2億元，增長(zhǎng)86％。2006年1-2月，全市住宅供地為237.62公頃，規(guī)劃建筑面積314.18萬(wàn)平方米。其中，經(jīng)濟(jì)適用房用地200.49公頃，規(guī)劃建筑面積268.55萬(wàn)平方米；普通商品房用地37.13公頃，規(guī)劃建筑面積45.63萬(wàn)平方米。2006年1-2月，全市商品住宅現(xiàn)房交易面積117.3萬(wàn)平方米，比上年同期下降24.5%;1-2月，全市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積243.3萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)13.3%，預(yù)售成交面積268.2萬(wàn)平方米，下降7%；存量住房交易9558套，比上年同期增長(zhǎng)16％。2.32005年1月至2006年3月供銷趨勢(shì)分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最基本的一個(gè)條件就是供求關(guān)系來(lái)決定價(jià)格。2005年1月至2006年3月期間，bj市商品住宅期房供應(yīng)總面積約2416萬(wàn)平方米，成交總面積約2238萬(wàn)平方米，供求基本平衡。但從各月的供求關(guān)系來(lái)看，2005年前三季大部分月份供應(yīng)面積大于成交面積，從2005年第四季開始，此種供求關(guān)系急轉(zhuǎn)直下，大部分月份供應(yīng)面積遠(yuǎn)低于銷售面積，出現(xiàn)供不應(yīng)求的新局面，尤其是今年2、3月份的供給下降較大，銷供比超過1.5。bj商品住宅這種供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)有力地支撐了房?jī)r(jià)的快速上漲。對(duì)商品住宅期房自2005年1月至2006年3月的供應(yīng)及銷售情況進(jìn)行分析，并以圖表形式表示：商品住宅期房各月供應(yīng)及成交面積走勢(shì)圖2.42006年1季度新增住宅供應(yīng)分析(l）供應(yīng)總量較去年同期穩(wěn)中略增，全新項(xiàng)目批準(zhǔn)上市量約占四成，從2005年-2006年bj市1季度商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)對(duì)比表來(lái)看，1季度bj市新批準(zhǔn)上市商品住宅26844套，332.28萬(wàn)平方米，較05年1季度的26196套，325.77萬(wàn)平方米略有增長(zhǎng)。其中，全新項(xiàng)目批準(zhǔn)上市11201套，119,63萬(wàn)平方米，約占新增供應(yīng)的40%。從上市的時(shí)間分布來(lái)看，1月是本季度商品住宅上市高峰期。2005-006年第一季度bj市商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)對(duì)比表表3-2上市套數(shù)（套）上市面積（萬(wàn)平方米）2005年2006年2005年2006年合計(jì)2619626844325.77332.281月1037815237127.66197.542月6470255179.6831.443月93489056118.43103.30(2）城市功能拓展區(qū)依舊是新增住宅供應(yīng)的絕對(duì)主體，住宅郊區(qū)化趨勢(shì)比較明顯。由2005-2006年1季度bj市商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)區(qū)域分布對(duì)比表（注：中心城區(qū)包括東城、西城、崇文、宣武；城市功能拓展區(qū)包括朝陽(yáng)、豐臺(tái)、海淀、石景山；近郊區(qū)包括通州、昌平、大興、開發(fā)區(qū)；遠(yuǎn)郊區(qū)縣包括順義、懷柔、密云、房山、門頭溝、yq。）可以看出，城市功能拓展區(qū)依舊是新增住宅供應(yīng)的絕對(duì)主體，朝陽(yáng)、豐臺(tái)、海淀、石景山新上市量占全市的比例在70％以上。同時(shí)，住宅郊區(qū)化趨勢(shì)明顯。06年1季度，中心城區(qū)、城市功能拓展區(qū)新增住宅供應(yīng)出現(xiàn)不同程度的下滑。中心城區(qū)下滑趨勢(shì)最為明顯，下降幅度在20％以上；城市功能拓展區(qū)也出現(xiàn)輕微下滑。郊區(qū)住宅新增供應(yīng)增長(zhǎng)明顯，其中，近郊區(qū)較去年同期增長(zhǎng)1倍，占全市新增供應(yīng)的比例達(dá)到16%。2.5宏觀政策導(dǎo)向中國(guó)人民銀行公布從2006年4月28日起全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行貸款基準(zhǔn)利率由6.12％上調(diào)至6.39％。本次調(diào)息是為了進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用。2006年一季度bj房地產(chǎn)市場(chǎng)一手房?jī)r(jià)格漲幅過快，背離了國(guó)家宏觀調(diào)控的軌道。但從目前bj市場(chǎng)來(lái)看，購(gòu)房需求仍然呈現(xiàn)剛性，自住需求占到80%以上，投資需求僅占20％左右。此次加息反映國(guó)家的調(diào)控步伐也趨向穩(wěn)健，更加明確了金融方面己經(jīng)進(jìn)入“升息通道”，但短期內(nèi)對(duì)于抑制投資需求、平抑房?jī)r(jià)方面，影響程度并不會(huì)太高。建設(shè)部等九部委于五月二十九日頒布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，是繼2004年12月首次調(diào)高房貸利率起，特別是去年“國(guó)八條”的出臺(tái)后，一次對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面具體的宏觀調(diào)控政策。對(duì)比去年宏觀調(diào)控，“國(guó)六條”在調(diào)控思路和措施上呈現(xiàn)適度轉(zhuǎn)變：首先強(qiáng)調(diào)的是“科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)?！?，調(diào)控思路由過去的控制供給轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的適度放松供給及合理引導(dǎo)需求尤其是減小被動(dòng)需求的雙向調(diào)控；其次，對(duì)于結(jié)構(gòu)性供應(yīng)調(diào)整有所加強(qiáng)；第三，強(qiáng)調(diào)完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。新政為各級(jí)政府主管部門提出了具體的要求，六項(xiàng)措施從全局的高度，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，提出了有效的政策措施。政府更多地承擔(dān)起了引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的責(zé)任，更多地關(guān)注低收入家庭的住房困難，更多地從完善和規(guī)范市場(chǎng)的角度入手，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展。六項(xiàng)措施，完全是以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以可持續(xù)發(fā)展為原則，以政府責(zé)任為核心，全面科學(xué)地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了明確的方向，提出了具體的要求。如果各級(jí)政府和相關(guān)部門真正貫徹落實(shí)這六項(xiàng)措施，一定會(huì)引導(dǎo)和促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。第三節(jié)yq縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析yq縣位于bj地區(qū)的最北端，四周環(huán)山，形成yq盆地。該區(qū)域?qū)贉貛Т箨懶园霛駶?rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，夏季炎熱多雨，雨量豐富，冬季氣候寒冷、干燥，降雨量小、蒸發(fā)量大。地表水系眾多，有bj三大水庫(kù)之一的官?gòu)d水庫(kù)和眾多的河流。生態(tài)環(huán)境宜人，是理想的居住地區(qū)。隨著yq縣“十一五”計(jì)劃的逐步實(shí)施，yq縣將構(gòu)筑“一軸一川一環(huán)一山”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，并將建設(shè)一條生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)，建立起可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)經(jīng)濟(jì)體系，把生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)成為bj市乃至全國(guó)特點(diǎn)鮮明、水平一流、經(jīng)濟(jì)類型先進(jìn)、發(fā)展水平較高、社會(huì)文明進(jìn)步、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、資源持續(xù)利用的生態(tài)區(qū)域；全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)總體發(fā)展水平達(dá)到郊區(qū)縣中等水平；區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)布局合理；建立起生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)工業(yè)、生態(tài)旅游、旅游商業(yè)、綠色房地產(chǎn)業(yè)等具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和科技水平的生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系；實(shí)現(xiàn)生態(tài)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、銷售、消費(fèi)與生態(tài)環(huán)境承載力之間的動(dòng)態(tài)平衡；生態(tài)資源顯著增值，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國(guó)內(nèi)一流水平，全縣社會(huì)文明程度、居民綜合素質(zhì)等達(dá)到較高水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。優(yōu)秀的環(huán)境質(zhì)量及良好的交通條件，使得yq縣成為bj市較為適宜開發(fā)居住及商業(yè)配套項(xiàng)目的區(qū)域，因此該項(xiàng)目在一定程度上促進(jìn)改善了該地區(qū)的整體形象，加快了區(qū)域目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)一步盤活了存量土地，符合該區(qū)域整體發(fā)展的需要，推動(dòng)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益。近年來(lái)，隨著改革的深入，yq縣區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)迅速發(fā)展，尤其是2002年以來(lái)，商品房市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)幅度較大?？h城內(nèi)新建商品住宅價(jià)格已由三年前的1200元／平方米漲至3600元／平方米，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)也增至1500-3000元／平方米。根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)劃，日后樓盤住宅均價(jià)預(yù)測(cè)為2700元／平方米左右。第四章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度第一節(jié)項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)實(shí)施的主要內(nèi)容該項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施的主要內(nèi)容包括：前期手續(xù)的辦理、征地拆除的實(shí)施、市政方案的咨詢與市政建設(shè)、驗(yàn)收、入市交易及相關(guān)后續(xù)事項(xiàng)。第二節(jié)項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)實(shí)施的進(jìn)度安排考慮辦理各種手續(xù)的順序、時(shí)間與可能性，本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)進(jìn)度初步安排如下圖所示：前期準(zhǔn)備工作征地及地上物拆除實(shí)施市政咨詢建設(shè)驗(yàn)收入市交易及后續(xù)事項(xiàng)地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估辦理環(huán)境影響評(píng)價(jià)辦理交通影響評(píng)價(jià)辦理規(guī)劃批復(fù)辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)手續(xù)簽定征地安置補(bǔ)償協(xié)議區(qū)國(guó)土局初審市國(guó)土局審核上會(huì)報(bào)批交費(fèi)、取得用地批復(fù)安置補(bǔ)償用地規(guī)劃許可證征地結(jié)案拆除及土地平整市政工程方案咨詢市政方案綜合委托市政施工圖設(shè)計(jì)與市政口簽定接用協(xié)議招投標(biāo)確定施工單位市政建設(shè)一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收地價(jià)評(píng)估上會(huì)確定土地出讓價(jià)格掛牌文件制定掛牌出讓、確定中標(biāo)人各方簽定合同資金回收第五章征地拆除工作方案第一節(jié)征用土地現(xiàn)現(xiàn)狀本項(xiàng)目用地位于yyq縣沈家營(yíng)營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，四四至為：北至至：隔規(guī)劃路路為**家園二期期主題公園；；東至：沈韓韓公路西側(cè)及及**家園二期期教育用地西西側(cè)；南至：：隔**家園二期期公建及醫(yī)療療用地為延琉琉公路北側(cè)，西西至八峪公路路東側(cè)。規(guī)劃劃總用地面積積為1999994平方米米，均為沈家家營(yíng)鎮(zhèn)集體用用地。通過前前期實(shí)際調(diào)查查，本項(xiàng)目用用地范圍內(nèi)主主要為臨時(shí)建建筑物及荒地地，不涉及居居民居住房屋屋拆遷，臨時(shí)時(shí)建筑物為九九棟已封頂還還未全部完工工的居住樓。因因此，該項(xiàng)目目地上物的拆拆除工作隨同同征地計(jì)劃一一同進(jìn)行。第二節(jié)征地補(bǔ)償方方案2.1征地補(bǔ)償償內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)依據(jù)《bjj市建設(shè)征地地補(bǔ)償安置辦辦法》（即“bj市人民政政府令第1448號(hào)，):①征地補(bǔ)償費(fèi)包括土土地補(bǔ)償費(fèi)、安安置補(bǔ)助費(fèi)。涉涉及青苗和其其他土地附著著物的，還應(yīng)應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)權(quán)人支付青苗苗補(bǔ)償費(fèi)和其其他土地附著著物補(bǔ)償費(fèi)。②征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)施bbj市最低保保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。征征地補(bǔ)償費(fèi)最最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)由市土地行行政主管部門門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單單位結(jié)合被征征地地區(qū)居民民的生活水平平、工農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值、土地區(qū)區(qū)位以及本辦辦法規(guī)定的人人員安置費(fèi)等等綜合因素確確定，報(bào)市人人民政府批準(zhǔn)準(zhǔn)后公布執(zhí)行行。③征地補(bǔ)償費(fèi)用于人人員安置后再再扣除地上物物補(bǔ)償部分，其其余部分作為為土地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)支付給被征征地的鎮(zhèn)集體體經(jīng)濟(jì)組織或或者鎮(zhèn)政府，用用于居民生產(chǎn)產(chǎn)生活。2.2征地補(bǔ)償方方案本項(xiàng)目征征地采用貨幣幣補(bǔ)償方式。本項(xiàng)目征用yq縣縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)集集體土地1999994平平方米，征地地補(bǔ)償費(fèi)由土土地補(bǔ)償費(fèi)、地地上附著物補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、安置置補(bǔ)助費(fèi)及相相關(guān)稅費(fèi)構(gòu)成成，確定補(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，除除不低于最低低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)外外，還要滿足足支付安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)的要求求。2.3征地費(fèi)用支支付方式本項(xiàng)目征地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用在一級(jí)開開發(fā)實(shí)施單位位與集體土地地所有權(quán)人簽簽訂補(bǔ)償協(xié)議議后分期支付付。2.4征地計(jì)劃劃根據(jù)bj市關(guān)于集集體土地征用用報(bào)批的相關(guān)關(guān)規(guī)定及流程程，結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目宗地的基基礎(chǔ)資料，擬擬定于20007年2月取得征地地批復(fù)，20007年4月底前征地地結(jié)案。詳細(xì)細(xì)進(jìn)度安排見見第四章。2.5征地補(bǔ)償償費(fèi)用測(cè)算根據(jù)前期與yq縣縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)政政府達(dá)成的初初步意向和有有關(guān)評(píng)估意見見，需支付的的征地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)（包含土地地補(bǔ)償費(fèi)及人人員安置補(bǔ)助助費(fèi)等）為每每畝n萬(wàn)元。本次次測(cè)算暫按每每畝n萬(wàn)元考慮，滿滿足安置補(bǔ)助助費(fèi)支付要求求。第六章大市政建設(shè)設(shè)實(shí)施方案本項(xiàng)目所在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)內(nèi)沒有完善成成體系的給水水、排水設(shè)施施，目前鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)給水水源主主要是抽取地地下水，通過過水塔形成高高水位，供給給鎮(zhèn)區(qū)自來(lái)水水。天然氣管管線、電線管管線、電視光光纜管道等市市政管線仍未未建設(shè)。本項(xiàng)目市政管線配配套工程，主主要包括道路路工程、給水水工程、排水水工程、供電電工程、電信信、燃?xì)夤こ坛?、熱力工程程。本?xiàng)目采用整體開開發(fā)模式，大大市政建設(shè)和和地塊開發(fā)同同步實(shí)施。堅(jiān)堅(jiān)持道路與管管線同步實(shí)施施的原則，避避免開發(fā)過程程中的反復(fù)，以以保證整體開開發(fā)的理念，有有效控制土地地開發(fā)成本，最最終以設(shè)計(jì)、規(guī)規(guī)劃部門批準(zhǔn)準(zhǔn)的市政配套套建設(shè)方案為為準(zhǔn)。本項(xiàng)目目要實(shí)施的道道路建設(shè)是沈沈家營(yíng)鎮(zhèn)規(guī)劃劃的重要組成成部分，按規(guī)規(guī)劃實(shí)施后將將有效的改善善鎮(zhèn)區(qū)交通、市市政設(shè)施條件件，提高出行行率。而且符符合改鎮(zhèn)總體體規(guī)劃要求。第一節(jié)道路工程本項(xiàng)目規(guī)劃道路為為規(guī)劃II號(hào)路西段段，設(shè)計(jì)起點(diǎn)點(diǎn)為八峪公路路，路線全長(zhǎng)長(zhǎng)303.993M，規(guī)劃劃紅線寬度115M，道路路面積45558平方米。道路路等級(jí)為城市市支路，設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)速20kkm/h，雙雙向4車道。1.1道路自然情情況(1）地質(zhì)情況沈家營(yíng)鎮(zhèn)屬于工程程地質(zhì)IIII類地區(qū)，山山地河谷平原原，地勢(shì)平坦坦，地基計(jì)算算強(qiáng)度一般為為1-1.55MPa，可可進(jìn)行工程施施工，但須注注意不均勻沉沉降問題和大大孔土問題，不不存在影響建建筑場(chǎng)地穩(wěn)定定性的特殊不不良地基土層層。(2）震基本烈度沈家營(yíng)鎮(zhèn)所在地區(qū)區(qū)屬于地震基基本烈度劃77度，鎮(zhèn)內(nèi)無(wú)無(wú)斷裂帶分布布。(3）規(guī)劃道路沿線情情況規(guī)劃III號(hào)路位于本本項(xiàng)目中心，貫貫穿整個(gè)項(xiàng)目目，連接八峪峪公路和沈韓韓公路，是本本項(xiàng)目東西向向的主要道路路。(4）規(guī)劃道路附近現(xiàn)現(xiàn)有道路情況況沈韓公路：路面寬寬度6M，為過境境公路。八峪峪公路路面寬寬度爪，為過過境公路。1.2建設(shè)期本項(xiàng)目道路預(yù)測(cè)年年限為15年，20066年開工建設(shè)設(shè)，20077年建成，建建設(shè)期1年。第二節(jié)照明、電信信管線工程2.1設(shè)計(jì)依據(jù)《城市道路照明設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》CCJJ45--1991《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范》CJJJ37-900《城市居住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)規(guī)范》CB50180-932.2設(shè)計(jì)范圍及及內(nèi)容沈家營(yíng)II號(hào)路道道路照明設(shè)計(jì)計(jì)、防雷接地地設(shè)計(jì)、電信信管線設(shè)計(jì)。

2.3照明本工程道路照明采采用太陽(yáng)能路路燈，在燈桿桿頂端設(shè)太陽(yáng)陽(yáng)能板，路燈燈底部的蓄電電池充電，夜夜間太陽(yáng)能路路燈由蓄電池池供電照明時(shí)時(shí)間為8~110小時(shí)。陰陰雨天氣，通通過蓄電池儲(chǔ)儲(chǔ)存的能量提提供的正常照照明時(shí)間為33~5天。2.4電信管線設(shè)設(shè)計(jì)電信管線是道路設(shè)設(shè)計(jì)路段敷設(shè)設(shè)范圍內(nèi)電訊訊管線和電視視光纜管道敷敷設(shè)預(yù)置通道道。規(guī)劃III號(hào)路道路電電訊管線及電電視光纜管道道敷設(shè)于道路路南側(cè)人行橫橫道下，管線線采用直埋方方式敷設(shè)2根6xΦ80電信專用用高密度聚乙乙烯HDPEE梅花管及2根電視光纜纜專用Φ32高密度聚聚乙烯HDPPE管。在施工中電氣及電電信管線出現(xiàn)現(xiàn)與其它管線線平行或垂直直敷設(shè)，敷設(shè)設(shè)距離應(yīng)符合合國(guó)家現(xiàn)行《城城市居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范范》GB500180-993中第10管線綜合合的距離要求求。第三節(jié)供水規(guī)劃3.1設(shè)計(jì)原則則充分考慮沈家營(yíng)的的實(shí)際用水情情況和管網(wǎng)運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)情況并結(jié)結(jié)合總體規(guī)劃劃的要求，貫貫徹節(jié)約用水水的原則，合合理確定工程程規(guī)模，滿足足用水量和用用水水壓需求求。工程項(xiàng)目目的目標(biāo)值應(yīng)應(yīng)符合國(guó)家有有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和地地方供水規(guī)劃劃的要求，工工程設(shè)計(jì)執(zhí)行行國(guó)家規(guī)范和和標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)各類規(guī)劃用地地和建設(shè)面積積及規(guī)劃生活活用水水平標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)測(cè)該該地區(qū)的需求求水。住宅用用水標(biāo)準(zhǔn)為66.5升／（平方米米．日）。經(jīng)經(jīng)計(jì)算，地區(qū)區(qū)生活需水量量每日為8668.99立立方米。3.2設(shè)計(jì)方案依據(jù)規(guī)范要求給水水管線敷設(shè)在在道路下方，平平行與道路中中心線布置，管管中心線距離離道路中心線線1.0M。管材根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)情況可采用用國(guó)內(nèi)CN200mmm以上給水水管按材料分分類主要有球球墨鑄鐵管、硬硬聚氯乙烯（UPVC）、聚乙烯（PE）管等。本次工程擬建給水管道是主要道路下主干管，管徑較大，使用年限長(zhǎng)，對(duì)管道的耐久性要求高，確定本次設(shè)計(jì)給水管道采用球墨鑄鐵管，管到連接采用T型膠圈接口。管道基礎(chǔ)采用砂基基礎(chǔ)，管道防防腐為內(nèi)襯水水泥砂漿，外外噴鋅涂瀝青青。管線附屬屬設(shè)施包括排排氣井、泄水水井、閥門及及消火栓。第四節(jié)排水規(guī)劃4.1污水管線1、設(shè)計(jì)原則管線沿道路布置，以以發(fā)揮管道最最大效用。采采用完全分流流制，降低工工程投資。管管道的平面位位置和高程，根根據(jù)地形、道道路建筑情況況、土質(zhì)、地地下水位，施施工條件等因因素綜合考慮慮，降低施工工費(fèi)用，縮短短工期及減少少日后養(yǎng)護(hù)工工作的困難。同同直徑及不通通直徑管道在在檢查井內(nèi)連連接采用管頂頂平接。2、設(shè)計(jì)方案(l）規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)公建及及居住區(qū)1550立方米／（公公頃．日）綠地20立方米／／（公頃．日日）(2）管線設(shè)計(jì)污水管管在設(shè)計(jì)充滿滿度下，最小小設(shè)計(jì)流速為為0.6m/ss，最大設(shè)計(jì)計(jì)流速為5mm/s。管材D毛60Olnnm采用高密密度聚乙烯雙雙壁波紋管，D>600mm管道采用鋼筋硅管。管道基礎(chǔ)采用砂基礎(chǔ)。污水管線根據(jù)規(guī)范要求及實(shí)際情況設(shè)置污水檢查井，根據(jù)《bj市建筑節(jié)能管理規(guī)定》的要求，污水管道附屬構(gòu)筑物用磚禁止使用“薪土實(shí)心磚”，本工程采用粉煤灰實(shí)心磚替代。4.2雨水管線1、設(shè)計(jì)原則管線沿道路布置，以以發(fā)揮管道最最大效用。采采用完全分流流制。道的平平面位置和高高程，根據(jù)地地形、道路建建筑情況、土土質(zhì)、地下水水位，施工條條件等因素綜綜合考慮，降降低施工費(fèi)用用，縮短工期期及減少日后后養(yǎng)護(hù)工作的的困難。同直直徑及不通直直徑管道在檢檢查井內(nèi)連接接采用管頂平平接。2、設(shè)計(jì)方案雨水管管在漫流時(shí)最最小設(shè)計(jì)流速速為0.755m/s，最大設(shè)設(shè)計(jì)流速為55m/s。管布置置于道路中央央，嚴(yán)道路中中心線北側(cè)布布置，自東向向西收集道路路兩側(cè)雨水。管管材D<600mmm采用高密度聚聚乙烯雙壁波波紋管，D≥60ommm管道采用鋼鋼筋硅管。管管道基礎(chǔ)采用用砂基礎(chǔ)。雨雨水管線根據(jù)據(jù)規(guī)范要求及及實(shí)際情況設(shè)設(shè)置雨水檢查查井，根據(jù)《bj市建筑節(jié)能管理規(guī)定》的要求，雨水附屬構(gòu)筑物用磚禁止使用“薪土實(shí)心磚”，本工程采用粉煤灰實(shí)心磚替代。第五節(jié)電力規(guī)劃本項(xiàng)目電力依據(jù)《yq縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃》要求，需在現(xiàn)有農(nóng)業(yè)用電基礎(chǔ)上增容使用。小區(qū)內(nèi)設(shè)變電站一座以解決供電問題。第六節(jié)燃?xì)庖?guī)劃6.1設(shè)計(jì)依據(jù)本項(xiàng)目燃?xì)夤こ淘O(shè)設(shè)計(jì)遵循《城城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范》、《輸輸氣管道工程程設(shè)計(jì)規(guī)范》，同同時(shí)應(yīng)符合鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃劃及項(xiàng)目規(guī)劃劃要求，滿足足項(xiàng)目需要。6.2設(shè)計(jì)方案本項(xiàng)目中為中壓管管線，設(shè)置一一座地?zé)峋既細(xì)夤艿啦捎糜弥甭穹笤O(shè)，管管頂浮土1..2M，管道道采用砂基礎(chǔ)礎(chǔ)。直埋管道道應(yīng)使用無(wú)縫縫鋼管，管道道采用焊接方方式。直埋管管道系統(tǒng)固定定墩的設(shè)置應(yīng)應(yīng)符合本設(shè)計(jì)計(jì)的要求，固固定墩采用鋼鋼筋砼結(jié)構(gòu)。第七節(jié)綠化工程本項(xiàng)目綠化工程主主要應(yīng)遵循景景觀舒適性、生生態(tài)適應(yīng)性、經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用性原原則。植物種種植方式采取取自然式與規(guī)規(guī)則式相結(jié)合合的方式，再再現(xiàn)植物自然然生態(tài)結(jié)構(gòu)。植植物賴以生長(zhǎng)長(zhǎng)的基礎(chǔ)是土土地，肥沃的的土地可增強(qiáng)強(qiáng)植物的生長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)，而美好好的綠化景觀觀效果是由一一株株個(gè)體植植物所組成的的群落體現(xiàn)的的，因此適宜宜的土質(zhì)，是是保證植物生生長(zhǎng)、景觀充充分再現(xiàn)的根根本保障。道道路建設(shè)過程程中必須清除除建筑廢棄物物，運(yùn)客土填填土，施底肥肥，改善土壤壤質(zhì)地，提高高土壤肥力，滿滿足植物生長(zhǎng)長(zhǎng)發(fā)育的要求求。代征綠化用地面積積：375000平方米。第八節(jié)管線工程本項(xiàng)目道路集中敷敷設(shè)給水、排排水、電力、燃燃?xì)狻㈦娦?、熱熱力等市政綜綜合管線，各各類管線總長(zhǎng)長(zhǎng)度約103301米。詳見表。綜合管線一覽表序號(hào)管線名稱管線線分類管線長(zhǎng)長(zhǎng)度（m)1給水管線給水1665322排水管線污水（工工業(yè)和民用）、雨雨水165533電力管線配電線路路315444電信管線電信110755燃?xì)夤芫€天然氣16536熱力管道138336合計(jì)103011第九節(jié)綜合管線道道路布管原則則及投資估算算給水管布置在道路路南側(cè)人行道道下；污水管管布置在道路路北側(cè)人行道道下；雨水管管一般布置在在道路中心，電電力電纜溝布布置在道路北北側(cè)人行道下下；電信電纜纜溝布置在道道路南側(cè)人行行道下；燃?xì)鈿夤懿贾迷诘赖缆繁眰?cè)綠化化帶下。管線豎向設(shè)計(jì)按照照管線綜合規(guī)規(guī)范進(jìn)行，若若局部不能滿滿足豎向凈距距要求的，做做單獨(dú)處理，管管線自上而下下原則上安排排為電信電纜纜、電力電纜纜、燃?xì)夤?、熱熱力管、給水管、雨水管、污污水管。遇到到管線在豎向向高程安排上上有矛盾處，主主要考慮按有有壓管讓無(wú)壓壓管，小管讓讓大管，支管管讓干管，可可彎曲管線讓讓不可彎曲管管線的原則進(jìn)進(jìn)行處理。根據(jù)市政咨詢綜合合方案，各管管線投資估算算費(fèi)用見下表表：市政建設(shè)投資構(gòu)成成表單位：萬(wàn)萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目投資額備備注1工程費(fèi)用23443.391.1綠化2944.38337500mm21.1道路4600.7944558m221.2綜合室外管管網(wǎng)115888.23103011m給水管線229..2916653m污水管線181..8316653m熱力管線3911.1111383m電信管線75..4710075m電力管線5522.8233154m燃?xì)夤芫€157..7213383m2其他工程費(fèi)用2772.322.1前期工程費(fèi)費(fèi)50.000按計(jì)價(jià)價(jià)格［19999]12883號(hào)計(jì)2.2勘察、設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)93..74按建筑筑工程費(fèi)4..0計(jì)2.3工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)58.588按建筑工工程費(fèi)2.55％計(jì)2.4建設(shè)單位管管理費(fèi)700.00按財(cái)財(cái)建〔20002)3944號(hào)計(jì)。3預(yù)備費(fèi)1044.63．按按（工程費(fèi)用用＋其他費(fèi)用用）的4%4合計(jì)27220.34第十節(jié)實(shí)施要求10.1開發(fā)與協(xié)協(xié)調(diào)本項(xiàng)目建設(shè)要堅(jiān)持持合理配置原原則，盡可能能的提高工作作效率、節(jié)約約投資。各市政專業(yè)投資建建設(shè)進(jìn)度取決決于與各專業(yè)業(yè)部門的協(xié)調(diào)調(diào)結(jié)果。爭(zhēng)取取提前與各專專業(yè)管理口接接洽，做到同同步實(shí)施，如如果無(wú)法做到到同步實(shí)施，應(yīng)應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中，充分考考慮此因素，實(shí)實(shí)施過程中，應(yīng)應(yīng)盡量避免重重復(fù)“破路”現(xiàn)象的出現(xiàn)現(xiàn)。10.2方案深化化以上各單項(xiàng)市政工工程的實(shí)施計(jì)計(jì)劃是初步咨咨詢結(jié)果，一一級(jí)開發(fā)實(shí)施施單位還需協(xié)協(xié)調(diào)各專業(yè)管管理口并制定定市政規(guī)劃方方案。第七章土地供應(yīng)方方案第一節(jié)土地供應(yīng)模模式根據(jù)bj市出讓國(guó)國(guó)有土地使用用權(quán)招標(biāo)拍賣賣掛牌辦法（京京國(guó)土市〔22005)3302號(hào)），本本項(xiàng)目在完成成土地一級(jí)開開發(fā)的征地、拆拆遷、規(guī)劃、大大市政等各項(xiàng)項(xiàng)工作后，通通過土地公開開市場(chǎng)方式（招招標(biāo)、拍賣或或掛牌）供應(yīng)應(yīng)。第二節(jié)土地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃本項(xiàng)目擬出讓用地地面積為1999994平平方米。根據(jù)據(jù)土地一級(jí)開開發(fā)及招拍掛掛出讓流程，結(jié)結(jié)合已制定的的征地、拆遷遷、市政工程程的開發(fā)建設(shè)設(shè)計(jì)劃，本項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在22006年10月開始進(jìn)進(jìn)入一級(jí)開發(fā)發(fā)工作程序，于于2007年7月開始入市市準(zhǔn)備工作，于于8月底前上市市公開交易。第三節(jié)土地一級(jí)開開發(fā)深度本項(xiàng)目完成土地一一級(jí)開發(fā)時(shí)的的市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施條件達(dá)到到“七通一平”的狀態(tài)，即即宗地紅線外外上水通、下下水通、雨污污水通、配電電通、燃?xì)馔ㄍ?、電訊通、道道路通，宗地地?nèi)場(chǎng)地平整整。第四節(jié)市政設(shè)施的的接用本項(xiàng)目可利用的市市政基礎(chǔ)設(shè)施施條件一般。需需要進(jìn)行詳盡盡的市政方案案咨詢、落實(shí)實(shí)施工圖設(shè)計(jì)計(jì)及管線綜合合等工程細(xì)節(jié)節(jié)，以保證市市政工程的順順利接用。目前暫以預(yù)測(cè)的二二級(jí)開發(fā)建設(shè)設(shè)進(jìn)度，確定定各市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的接用用計(jì)劃。本項(xiàng)項(xiàng)目擬于20007年8月供地，至至2007年第第四季度開始始進(jìn)行紅線內(nèi)內(nèi)的市政配套套設(shè)施施工，至至2008年第第二季度，項(xiàng)項(xiàng)目將對(duì)市政政配套設(shè)施的的源口進(jìn)行接接用。因此需需要在此前完完成與各個(gè)市市政專業(yè)管理理部門談判協(xié)協(xié)商、簽訂市市政接用和建建設(shè)協(xié)議等工工作，以保證證二級(jí)開發(fā)的的順利進(jìn)行。第五節(jié)供地時(shí)點(diǎn)開開發(fā)狀態(tài)及開開發(fā)成本支付付情況至預(yù)計(jì)供地時(shí)點(diǎn)22007年8月，本項(xiàng)目目可達(dá)到設(shè)定定的“七通一平”的開發(fā)條件件。市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投投資至供地時(shí)時(shí)點(diǎn)20077年8月，全部支支付完畢。第六節(jié)一級(jí)開發(fā)成成本及掛牌底底價(jià)的確定（一）土地儲(chǔ)備開開發(fā)成本包括括：1、征地補(bǔ)償費(fèi)及有有關(guān)稅費(fèi)；2、收購(gòu)、收回和置置換過程中發(fā)發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用；3、市政基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)有關(guān)費(fèi)用用；4、招標(biāo)、拍賣和掛掛牌交易中發(fā)發(fā)生的費(fèi)用；；5、貸款利息；6、土地儲(chǔ)備開發(fā)供供應(yīng)過程中發(fā)發(fā)生的審計(jì)、律律師、工程監(jiān)監(jiān)理等費(fèi)用，不不可預(yù)見費(fèi)以以及經(jīng)同級(jí)財(cái)財(cái)政和土地主主管部門核準(zhǔn)準(zhǔn)的其它支出出。（二）招標(biāo)拍賣掛掛牌出讓底價(jià)價(jià)按照以下程程序確定：1、由有資質(zhì)的評(píng)估估機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)評(píng)估期日的正正常土地市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格，對(duì)出出讓地塊的出出讓底價(jià)進(jìn)行行評(píng)估并出具具評(píng)估報(bào)告。2、市國(guó)土局和市發(fā)發(fā)展和改革委委員會(huì)根據(jù)估估價(jià)結(jié)果，結(jié)結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)業(yè)政策提出招招標(biāo)、拍賣、掛掛牌出讓底價(jià)價(jià)初步建議。3、市國(guó)土局就招標(biāo)標(biāo)、拍賣、掛掛牌出讓底價(jià)價(jià)會(huì)同市發(fā)展展改革、規(guī)劃劃、建設(shè)、財(cái)財(cái)政等相關(guān)部部門審議。4、市國(guó)土局會(huì)同市市發(fā)展和改革革委員會(huì)根據(jù)據(jù)審議意見確確定最終底價(jià)價(jià)，特殊情況況與市發(fā)展和和改革委員會(huì)會(huì)共同報(bào)市政政府批準(zhǔn)。第第七節(jié)資金回回收計(jì)劃土地地整理儲(chǔ)備中中心將通過制制訂科學(xué)的掛掛牌工作方案案和合同條件件，保障土地地一級(jí)開發(fā)建建設(shè)投資的順順利回收，初初步擬定于22007年11月能夠收收回資金。第八章投資方案第一節(jié)項(xiàng)目一級(jí)開開發(fā)總投資估估算本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目直接投資資主要包括征征地補(bǔ)償費(fèi)、拆拆除補(bǔ)償費(fèi)、前前期工程費(fèi)、基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)等，經(jīng)計(jì)計(jì)算為71552.4萬(wàn)元元，折合到建建設(shè)用地（2237畝），約約為30萬(wàn)元／畝畝；折合到建建筑面積（11384133平方米）約為為517元乒平平方米。間接接投資主要為為建設(shè)期利息息、一級(jí)開發(fā)發(fā)收益、稅金金等，合人民民幣11466.7萬(wàn)元?？偪偼顿Y為直接接投資與間接接投資之和，為為8299..1萬(wàn)元，折折合到建設(shè)用用地（2377畝）約為355萬(wàn)元／畝，折折合到建筑面面積約為6000元/平方米。具具體投資估算算詳見下表：：序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備備注（一）前期費(fèi)用121.991.1至至1.8項(xiàng)之和和1.1測(cè)繪費(fèi)6.3以以建設(shè)用地面面積為基數(shù)，按按0.4元／平平方米計(jì)算1.2辦理規(guī)劃劃手續(xù)費(fèi)55.5以規(guī)規(guī)劃建筑面積積為基數(shù)，按按0.4元／平平方米計(jì)算1.3釘樁釘線線費(fèi)12..6以建設(shè)設(shè)用地面積為為基數(shù)，按00.8元/平方米計(jì)算算1.4地質(zhì)災(zāi)害害評(píng)估200根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)行情，結(jié)合合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，暫暫定為20萬(wàn)元1.5委托可研研費(fèi)20根據(jù)市場(chǎng)行行情，暫定為為20萬(wàn)元1.6出讓評(píng)估估費(fèi)15根據(jù)市場(chǎng)行行情，結(jié)合收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，暫暫定為15萬(wàn)元1.8環(huán)評(píng)費(fèi)20根據(jù)據(jù)《國(guó)家計(jì)委委、國(guó)家環(huán)境境保護(hù)總局關(guān)關(guān)于規(guī)范環(huán)境境影響咨詢收收費(fèi)有關(guān)問題題的通知》，取取20萬(wàn)元1.8掛牌交易易費(fèi)22..51億以以內(nèi)22.55萬(wàn)元，1億以上0.55%o(二)征地拆除費(fèi)用用39699.92..1至2.3項(xiàng)之和和2.1征地補(bǔ)償償費(fèi)3300011萬(wàn)萬(wàn)元／畝（包包含土地補(bǔ)償償費(fèi)及人員安安置補(bǔ)助費(fèi)）2.2地上物拆拆除補(bǔ)償費(fèi)270以以現(xiàn)狀地上樓樓棟為基數(shù)，按按每棟30萬(wàn)計(jì)算2.3防洪費(fèi)399.99《bj市征收防防洪工程建設(shè)設(shè)維護(hù)管理費(fèi)費(fèi)暫行規(guī)定》(市政府令[1994]第21號(hào))、《關(guān)于取消和調(diào)整建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)的通知》20元／平方米（三）市政工程程費(fèi)用27200.0詳見第六章章（四）不可預(yù)見見費(fèi)340..6按照前三項(xiàng)項(xiàng)和的5%（五）項(xiàng)目直接接投資71522.4前四項(xiàng)之和和（六）建設(shè)期利利息131..360%%銀行貸款（七）收益5582.7項(xiàng)目直接投投資的8%（八）稅金4432.75.5%營(yíng)業(yè)稅合計(jì)8299.1項(xiàng)目直接投投資+利息+收益+稅金根據(jù)第六章項(xiàng)目整整體開發(fā)進(jìn)度度安排，制定定如下投資計(jì)計(jì)劃，詳見下下表：一級(jí)開開發(fā)投資計(jì)劃劃進(jìn)度表，以以及下圖：一一級(jí)開發(fā)投資資累計(jì)示意圖圖。一級(jí)開發(fā)投資累計(jì)計(jì)示意圖表8-2一級(jí)開發(fā)投資計(jì)劃劃進(jìn)度表表8-3序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一個(gè)季度第二二個(gè)季度第三個(gè)季度第四個(gè)季度度1前期費(fèi)用1211.9611.0600.92征地、拆除補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)39699.919984.919853市政配套費(fèi)用22720.0090790799064不可預(yù)見費(fèi)3440.6337.6115315505建設(shè)期利息1331.3443.7443.7443.96一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)5582.7582.777稅金432.74432.7合計(jì)8299.11049..331449.533084.9910155.4第二節(jié)土地出讓金金估算項(xiàng)目規(guī)劃總用地面面積1999994平方米米，規(guī)劃總建建筑面積1338413平平方米，其中中住宅建筑面面積1283369平方米米，商業(yè)建筑筑面積50444平方米，配套套建筑面積55000平方方米，容積率率0.9。該項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)域域處于bj市住宅用用途基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)八級(jí)地價(jià)區(qū)區(qū)，根據(jù)該區(qū)區(qū)域類似項(xiàng)目目的住宅、綜綜合的地價(jià)水水平情況，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目自身身實(shí)際情況，本本項(xiàng)目地價(jià)水水平按照住宅宅樓面出讓金金單價(jià)1200元／平方米米、商業(yè)用途途出讓金單價(jià)價(jià)210元/平方米、綜綜合樓面出讓讓金單價(jià)1550元／平方方米進(jìn)行估算算，出讓金計(jì)計(jì)算過程如下下：住宅用途出讓金總總價(jià)=擬建的住宅宅建筑面積×樓面單價(jià)=11283699×120==1540..4（萬(wàn)元）商業(yè)用途出讓金總總價(jià)=擬建的商業(yè)業(yè)建筑面積xx樓面單價(jià)=55044×210==105.99（萬(wàn)元）綜合用途出讓金總總價(jià)=教育配套建建筑面積×樓面單價(jià)=55000×150==75.0（萬(wàn)萬(wàn)元）項(xiàng)目總出讓金為以以上三項(xiàng)之和和，即17221.3萬(wàn)元元。第三節(jié)掛牌底價(jià)估估算掛牌底價(jià)為一級(jí)開開發(fā)綜合成本本與土地出讓讓金之和。一一級(jí)開發(fā)綜合合成本為項(xiàng)目目總投資成本本（包括一級(jí)級(jí)開發(fā)的開發(fā)發(fā)商利潤(rùn)），即即8299..1萬(wàn)元，土土地出讓金總總價(jià)為17221.3萬(wàn)元元，本項(xiàng)目掛掛牌底價(jià)估算算為100220.4萬(wàn)元元。項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)發(fā)掛牌底價(jià)估估算表表8--4序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)萬(wàn)元）備注一土地一級(jí)開發(fā)成成本82999.1數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)自項(xiàng)目目土地一級(jí)開開發(fā)投資估算算明細(xì)表二土地出讓金11721.33住宅、商商業(yè)及綜合用用途樓面出讓讓金分別為1120元/平方米、2110元/平方米、1550元/平方米三項(xiàng)目掛牌底價(jià)100200.4一+二第四節(jié)土地銷售收收入估算本處主要采用假設(shè)設(shè)開發(fā)法來(lái)確確定項(xiàng)目經(jīng)過過一級(jí)開發(fā)后后預(yù)計(jì)能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的土地銷售售收入，以此此來(lái)考察本項(xiàng)項(xiàng)目在市場(chǎng)上上的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)能力。4.1項(xiàng)目二級(jí)開開發(fā)完成后可可以實(shí)現(xiàn)的銷銷售收入根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查分析，考考慮區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格水平和和市場(chǎng)發(fā)展趨趨勢(shì)，確定在在本項(xiàng)目建成成后，住宅及及商業(yè)可以達(dá)達(dá)到的銷售均均價(jià)分別為22700元／／平方米、33000元／／平方米。因因此，項(xiàng)目二二級(jí)開發(fā)完成成后可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的銷售收入入計(jì)算如下：：銷售總收入=住宅宅建筑面積×銷售均價(jià)=11283699×27000+50444×30000=361772.8（萬(wàn)萬(wàn)元）4.2項(xiàng)目二級(jí)開開發(fā)成本及開開發(fā)商利潤(rùn)項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)成本本及開發(fā)商利利潤(rùn)總計(jì)為119266..9萬(wàn)元，包包括建安綜合合成本、銷售售費(fèi)用、開發(fā)發(fā)商利潤(rùn)，具具體估算過程程如下：(1）建安綜合成本根據(jù)現(xiàn)行《bj市市建設(shè)工程概概算定額》，并并綜合考慮各各用途房地產(chǎn)產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)及裝修狀況況及其區(qū)位等等因素影響，測(cè)測(cè)算項(xiàng)目二級(jí)級(jí)開發(fā)建安綜綜合成本為162155.9萬(wàn)元，詳見見下表。(2）銷售稅金及銷售售費(fèi)用根據(jù)bbj市有關(guān)稅稅收規(guī)定和一一般銷售費(fèi)用用水平確定銷銷售稅金及銷銷售費(fèi)用，本本項(xiàng)目銷售稅稅金及銷售費(fèi)費(fèi)用合計(jì)為2712..9萬(wàn)元，如下下表所示：(3）二級(jí)開發(fā)的開發(fā)發(fā)商利潤(rùn)本項(xiàng)目物業(yè)類型為為居住、商業(yè)業(yè)，二級(jí)開發(fā)發(fā)的開發(fā)期為為2年，根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際情況況和房地產(chǎn)開開發(fā)一般利潤(rùn)潤(rùn)水平，二級(jí)級(jí)開發(fā)的開發(fā)發(fā)商利潤(rùn)按照照建安綜合成成本（不含利利息）的2既進(jìn)行測(cè)算算，如下所示示：二級(jí)開發(fā)的開發(fā)商商利潤(rùn)=155254.88×20%==3051..0（萬(wàn)元）4.3熟地地價(jià)熟地地價(jià)=（項(xiàng)目目二級(jí)開發(fā)的的銷售收入－－項(xiàng)目二級(jí)開開發(fā)成本一開開發(fā)商利潤(rùn)一一銷售稅費(fèi)）÷[（1＋利率）2--1+利潤(rùn)率率＋l〕=(36172..8一162155.9一3051..0一2712..9）÷｛[(l+66.3%）2-1]++20%+11}=106671.7（萬(wàn)萬(wàn)元）第五節(jié)現(xiàn)金流量和和財(cái)務(wù)指標(biāo)分分析5.1項(xiàng)目土地開開發(fā)銷售期根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度度、上市時(shí)間間及相關(guān)手續(xù)續(xù)辦理周期，確確定開發(fā)期為為2006年10月到20077年8月。5.2基準(zhǔn)收益率率的確定基準(zhǔn)收益率等于安安全利率加風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，安安全利率取三三年定期存款款利率3.224%，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)報(bào)酬率一般般范圍在4%%-10%，考考慮到本項(xiàng)目目主要為住宅宅，綜合bjj市房地產(chǎn)開開發(fā)一般收益益情況，確定定基準(zhǔn)收益率率為10％。5.3財(cái)務(wù)指標(biāo)分分析(1）經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）為203名萬(wàn)元；項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為14.8％。(2）經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目靜靜態(tài)投資回收收期為1.221年，動(dòng)態(tài)態(tài)投資回收期期為1.233年（自20006年10月起開始始計(jì)算）。第九章項(xiàng)目管理方方案第一節(jié)建設(shè)計(jì)劃管管理土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)設(shè)是在一個(gè)統(tǒng)統(tǒng)一的開發(fā)計(jì)計(jì)劃下同時(shí)實(shí)實(shí)施多個(gè)子項(xiàng)項(xiàng)目的建設(shè)。第二節(jié)項(xiàng)目的進(jìn)度度計(jì)劃管理項(xiàng)目建設(shè)總體進(jìn)度度計(jì)劃的編制制應(yīng)基于項(xiàng)目目各階段，其其中的每一部部分相互連接接，前后呼應(yīng)應(yīng)，彼此的關(guān)關(guān)系也應(yīng)緊密密相關(guān)。這樣樣當(dāng)一個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)發(fā)生了變化化，對(duì)此后工工作的影響就就會(huì)反映出來(lái)來(lái)。一級(jí)開發(fā)發(fā)承建主體應(yīng)應(yīng)對(duì)前期手續(xù)續(xù)辦理、征地地補(bǔ)償階段和和市政設(shè)施建建設(shè)工作計(jì)劃劃進(jìn)行嚴(yán)格的的控制，尤其其是對(duì)關(guān)鍵路路線的工期進(jìn)進(jìn)度進(jìn)行適時(shí)時(shí)跟蹤。以上三部分按下列列方式相互重重疊相互聯(lián)系系，如下圖所所示：第三節(jié)項(xiàng)目管理本項(xiàng)目管理方案為為概要性方案案，承建單位位須制定嚴(yán)格格的項(xiàng)目管理理制度，這些些制度包括但但不限于項(xiàng)目目設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)項(xiàng)目成本管理理、項(xiàng)目質(zhì)量量管理、項(xiàng)目目財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)項(xiàng)目安全管理理、項(xiàng)目進(jìn)度度管理、項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)管理等等等。這些管管理制度的建建立及執(zhí)行將將確保土地一一級(jí)開發(fā)工作作的質(zhì)量和效效率。第十章結(jié)論與建議議第一節(jié)結(jié)論隨著bj城市總體體規(guī)劃的修編編，yq縣區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)得到到明顯提高，凸現(xiàn)巨巨大的發(fā)展?jié)摑摿?。本?xiàng)目目的建設(shè)符合合國(guó)家法規(guī)政政策，符合bbj市城市總總體規(guī)劃，符符合yq新城規(guī)劃劃，將形成yyq新的特色色產(chǎn)業(yè)進(jìn)而提提升yq的知名度度，創(chuàng)造更多多的發(fā)展機(jī)遇遇，促進(jìn)yqq縣城鄉(xiāng)社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，同時(shí)形成成bj市獨(dú)具特特色的建筑創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)。第二節(jié)建議本方案編制的數(shù)據(jù)據(jù)依據(jù)是項(xiàng)目目前期開發(fā)成成果及對(duì)現(xiàn)狀狀市政條件的的初步咨詢分分析，具有一一定的不確定定性。因此，一一級(jí)開發(fā)實(shí)施施單位應(yīng)立即即開展以下重重點(diǎn)工作：1、規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目目開展的基礎(chǔ)礎(chǔ)和前提，應(yīng)應(yīng)立即開展大大市政規(guī)劃咨咨詢、設(shè)計(jì)工工作，須盡快快與相關(guān)部門門確定方案。2、無(wú)論是從工作量量，還是投資資比重以及資資金運(yùn)用與投投資效益方面面，征地工作作是土地一級(jí)級(jí)開發(fā)工作的的重點(diǎn)。應(yīng)立立即展開調(diào)查查摸底工作，為為順利展開征征地拆除進(jìn)行行準(zhǔn)備。3、方案調(diào)整由于調(diào)查深度所限限，本實(shí)施方方案尚不完善善。一級(jí)開發(fā)發(fā)實(shí)施單位應(yīng)應(yīng)進(jìn)一步對(duì)實(shí)實(shí)施方案進(jìn)行行細(xì)化研究，使使實(shí)施方案成成為整個(gè)土地地一級(jí)開發(fā)的的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)的指導(dǎo)性、綱綱領(lǐng)性文件，從從而確保本項(xiàng)項(xiàng)目按期、順順利地完成開開發(fā)建設(shè)工作作。附件本項(xiàng)目地形圖《yq縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃劃》規(guī)劃設(shè)計(jì)說明一、現(xiàn)狀概況l－地理位置本項(xiàng)目位于yq縣縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，地處處八峪公路、延延琉公路和沈沈韓公路的三三角交匯處，近近臨八達(dá)嶺高高速公路。向向東連接永寧寧古城，向北北三公里同bj旅游風(fēng)景景名勝區(qū)“龍慶峽”相通，向西西靠近yq縣城，正正南方是古河河“偽河”。2一用地環(huán)境周圍自然、地理環(huán)環(huán)境良好，市市政設(shè)施基本本完善；教育育設(shè)施優(yōu)良，擁?yè)碛挟?dāng)?shù)貐^(qū)域域內(nèi)最好的中中小學(xué)；外圍圍主要是以副副食品加工業(yè)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)和種植磷pp組成的綠色色產(chǎn)業(yè)；醫(yī)療療設(shè)施較為完完備；交通便便捷，與多條條高速、快速速路及國(guó)道相相鄰。3—規(guī)劃范圍以沈家營(yíng)鎮(zhèn)總體規(guī)規(guī)劃為依據(jù)，對(duì)對(duì)沈家營(yíng)鎮(zhèn)中中心35公頃的部分進(jìn)進(jìn)行可行性詳詳細(xì)規(guī)劃。二、規(guī)劃原則1-生態(tài)原則剖析地塊中存在的的所有矛盾特特點(diǎn)給予解決決，挖掘適合合于綠色純凈凈小城鎮(zhèn)的主主題創(chuàng)造成分分，促使本地地區(qū)工作、居居住、休閑構(gòu)構(gòu)物為特色的的形成趨于完完善，塑造人人心理和行為為上的舒適和和安全，創(chuàng)造造條件使規(guī)劃劃區(qū)功能有序序和健康運(yùn)作作，強(qiáng)調(diào)自然然景觀與地塊塊環(huán)境設(shè)計(jì)有有機(jī)結(jié)合，充充分利用本地地多水的優(yōu)勢(shì)勢(shì)創(chuàng)造人工水水環(huán)境，調(diào)整整林木創(chuàng)造更更多的綠色景景觀，組織建建立商業(yè)金融融區(qū)、居住區(qū)區(qū)、教育和醫(yī)醫(yī)療環(huán)境的整整體性及連續(xù)續(xù)性，體現(xiàn)以以人為本與環(huán)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)效益的的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。2-經(jīng)濟(jì)原則在用地布局、建筑筑和開發(fā)控制制等方面充分分考慮到經(jīng)濟(jì)濟(jì)性。首先盡盡可能進(jìn)行合合理的總體布布局，解決遺遺留的土地問問題，其次在在保證生態(tài)、體體現(xiàn)鎮(zhèn)中心特特點(diǎn)建設(shè)和居居住者生活正正常展開的前前提下，適當(dāng)當(dāng)提高土地利利用率，進(jìn)行行不同的開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，確保保充足的土地地收益以更好好的進(jìn)一步建建設(shè)。為bjj西北地區(qū)住住房開發(fā)建設(shè)設(shè)提供用地，滿滿足城鄉(xiāng)居民民消費(fèi)需要，創(chuàng)創(chuàng)造當(dāng)?shù)厝讼嘞鄳?yīng)的就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)，增加地地方稅收，帶帶動(dòng)本區(qū)域及及周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展。3-生活原則村鎮(zhèn)開發(fā)不同于一一