某地產(chǎn)集團投資決策指引

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.********管理集團投資決策指引編制：**********管理集團有限公司日期：2006年10月目錄HYPERLINK圖一。該流程適合同當(dāng)?shù)亻_發(fā)商進行A、B模式的合作。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商已經(jīng)取得了一些前期手續(xù)，但沒有獲得土地，需要雙方共同獲取土地情況下的投資決策流程有關(guān)流程見HYPERLINK圖二。該流程適合同當(dāng)?shù)亻_發(fā)商進行A、B模式的合作。協(xié)助當(dāng)?shù)亻_發(fā)商獲取土地，我集團收取咨詢費用(D模式)有關(guān)流程見HYPERLINK圖三。同當(dāng)?shù)卣献魍ㄟ^公開招、拍、掛方式獲取土地的投資決策流程有關(guān)流程見HYPERLINK圖四。該流程適合公司進行A模式和部分B模式的運做。C模式的方式通過捆綁體育場館建設(shè)和經(jīng)營管理等獲取土地。投資決策流程見HYPERLINK圖五。參與土地一級開發(fā)（E模式）一級開發(fā)利潤率雖然相對房地產(chǎn)項目開發(fā)較低，但是投資風(fēng)險較小。我集團與其他房地產(chǎn)開發(fā)公司合作參與土地一級開發(fā)。根據(jù)國土資源部2003年10月13日《土地開發(fā)整理若干意見》的相關(guān)規(guī)定，積極參與政府的土地開發(fā)整理工作。具體流程及相關(guān)內(nèi)容見HYPERLINK附件一。A模式項目實施釋義集團公司：指中體奧林匹克花園管理集團有限公司一線公司：指集團公司全資擁有、控股的項目公司品牌管理中心：指集團品牌管理中心決策委員會：指中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司投資決策委員會小組：指項目發(fā)展工作小組，是決策委員會下屬工作機構(gòu)操作規(guī)范（一）新項目發(fā)展信息通報一線公司定期或不定期向品牌管理中心通報新項目概況和進展程度，品牌管理中心及時匯總整理并通報。項目發(fā)展工作小組小組負責(zé)項目進展過程中，各種信息的上傳下達，保證信息通暢；小組成員7-9人，成員組成初步計劃為：組長：范睿副組長：郭燕萍丁曉梅組員：遲平、宋庭敏、龔南清、卞沖、李鵬原則上，小組一經(jīng)成立，小組成員不得隨意變動；小組對“決策委員會”負責(zé)。投資決策委員會成員初步確定為：主任：吳振綿成員：陳穗建、沈虹、范睿、李番、郭燕萍、丁曉梅、鄭東、高密田工作內(nèi)容和流程：一線公司一線公司提交擬開發(fā)項目資料工作小組工作小組工作小組一線公司一線公司工作小組決策委員會初步評估報告調(diào)研計劃書項目意見及建議項目聽證會申請及項目可行性研究報告制定調(diào)研計劃實地調(diào)研、評估合同簽訂聽證會報告初步評估聽證會申請聽證會合同談判合同文本一線公司法律顧問工作小組詳細可行性研究報告編制初步可行性研究報告編制初步可研報告詳細可研報告論證報告進入新城市開發(fā)，在完成實地考察和調(diào)研工作后，必須編寫《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報告》。項目立項，必須編寫《項目可行性報告》，具體內(nèi)容可參照HYPERLINK《中體奧林匹克花園管理集團房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引》。項目聽證會聽證會細則見本文件第四章簽署合作意向已召開項目聽證會并通過，一線公司可與合作方（土地方）簽署合作意向；若在項目聽證會前簽署合作意向，需完成以下工作：于簽署意向兩周前向品牌管理中心報送項目資料；小組完成赴實地考察，審核相關(guān)資料的工作；法律部必須介入前期談判、意向書審定工作；小組對合作意向文本提出專業(yè)意見和是否同意簽署動議，報“決策委員會”主任和集團主管領(lǐng)導(dǎo)；“決策委員會”主任或集團領(lǐng)導(dǎo)審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向。簽署正式協(xié)議項目合作意向書簽定后，一線公司及時向小組通報協(xié)議談判等項目進展情況，由法律部可介入項目談判和協(xié)議起草工作。一線公司與合作方（土地方）簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作：召開項目聽證會，并通過；報送集團董事會，并通過；合同文本與聽證會通過條件一致；若不一致，小組要重新論證，并將論證意見報“決策委員會”主任和集團主管領(lǐng)導(dǎo)審批，必要的話可提請原聽證會評委通過通訊方式重新表決。附則本制度是集團公司司房地產(chǎn)新項項目發(fā)展的根根本管理制度度，對于通過過投標(biāo)、競拍拍、合作參股股等方式取得得土地的，可可另行制定具具體管理辦法法。項目發(fā)展過程中，出出現(xiàn)本制度不不適應(yīng)情形，可可視具體情況況由集團相關(guān)關(guān)職能部門商商議執(zhí)行。本制度可根據(jù)集團團公司發(fā)展和和行業(yè)環(huán)境變變化需要適時時修改。本制度自發(fā)布之日日起執(zhí)行。投資決策前期階段段主要工作在項目開發(fā)周期的的各階段中，從從開發(fā)項目設(shè)設(shè)想的提出到到項目的評估估決策是整個個項目開發(fā)的的核心，這一一階段工作的的好壞直接影影響到項目整整體目標(biāo)的完完成。奧林匹匹克花園項目目投資決策前前期階段工作作一般包括以以下幾個步驟驟：開發(fā)項目的選定（合合作意向階段段）開發(fā)項目選擇途徑徑奧林匹克花園開發(fā)發(fā)項目的選擇擇主要通過三三個途徑，第第一，各地合合作伙伴提出出的擬合作項項目；第二，同同地方政府合合作的，中奧奧廣場和城市市運營為核心心的合作項目目，并積極參參與政府的土土地一級開發(fā)發(fā)工作；第三三，是在奧林林匹克花園項項目的重點發(fā)發(fā)展地區(qū)尋找找擬開發(fā)項目目。奧林匹克花園項目目選擇的初步步要求A類開發(fā)城市和地區(qū)區(qū)：北京、上上海、珠三角角、長三角、環(huán)環(huán)渤海經(jīng)濟圈圈占地面積：5000畝以上地理位置：離市中中心15公里半徑之之內(nèi)交通條件：從項目目所在地到市市區(qū)交通主干干道20分鐘以內(nèi)車車程土地區(qū)位：城市規(guī)規(guī)劃中劃定為為未來城市重重點發(fā)展區(qū)域域征用土地：拆遷量量較少，拆遷遷難度不大市政條件："三通通一平"以及"七通一平"較易解決周邊環(huán)境：自然及及人文環(huán)境較較為優(yōu)越，遠遠離污染源。周邊生活配套設(shè)施施：較為完備備、生活便利利。（2）B類開發(fā)城市和地區(qū)區(qū)：省會城市和和計劃單列市市、省轄市、西西部大開發(fā)重重點地區(qū)等占地面積：3000畝以上地理位置：離市中中心10公里半徑之之內(nèi)交通條件：從項目目所在地到市市區(qū)交通主干干道15分鐘以內(nèi)車車程土地區(qū)位：城市規(guī)規(guī)劃中劃定為為未來城市重重點發(fā)展區(qū)域域征用土地：拆遷量量較少，拆遷遷難度不大市政條件："三通通一平"以及"七通一平"較易解決周邊環(huán)境：自然及及人文環(huán)境較較為優(yōu)越，遠遠離污染源。周邊生活配套設(shè)施施：較為完備備、生活便利利。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場：：市場需求較較旺，價位穩(wěn)穩(wěn)中有升，市市場競爭有序序（3）C類開發(fā)城市和地區(qū)區(qū)：對體育產(chǎn)業(yè)業(yè)由濃厚的興興趣，擬舉辦辦國際國內(nèi)重重要賽事或者者省運會等城城市占地面積：2500畝以上地理位置：在建或或擬建的體育育設(shè)施周邊交通條件：從項目目所在地到市市區(qū)交通主干干道10分鐘以內(nèi)車車程土地區(qū)位：城市規(guī)規(guī)劃中劃定為為未來城市重重點發(fā)展區(qū)域域征用土地：政府負負責(zé)征用、提提供平衡用地地市政條件："三通通一平"以及"七通一平"較易解決周邊環(huán)境：自然及及人文環(huán)境較較為優(yōu)越，遠遠離污染源。周邊生活配套設(shè)施施：較為完備備、生活便利利。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場：：有一定的市市場需求、當(dāng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)均均價可支撐開開發(fā)要求意向項目需要提供供的相關(guān)資料料合作企業(yè)的有關(guān)資資料。擬合作開發(fā)地塊的的有關(guān)資料。擬開發(fā)項目所在城城市的基本情情況。有關(guān)意向項目需提提供的相關(guān)資資料明細列表表見HYPERLINK附件二。市場調(diào)研項目市場調(diào)研是項項目立項的必必要條件，有有無市場、有有多大市場是是判斷項目開開發(fā)的基礎(chǔ)條條件。市場調(diào)研的流程確定市場調(diào)研的目的確定市場調(diào)研的目的擬定市場調(diào)研計劃及提綱市場調(diào)研實施（實地考察、面訪、焦點訪談、專家訪談、二手資料收集）市場調(diào)研資料的的整理分析市場調(diào)研準(zhǔn)備撰寫市場調(diào)研報告調(diào)研事后控制調(diào)研過程控制調(diào)研問卷設(shè)計、調(diào)研對象及區(qū)域選擇、調(diào)研方法確定選擇調(diào)研公司、人員市場調(diào)研計劃有關(guān)市場調(diào)研計劃劃范本和文件件見HYPERLINK附件三《市場場調(diào)研計劃范范本》。市場調(diào)研的內(nèi)容當(dāng)?shù)爻鞘谢厩闆r況當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)宏觀市市場情況區(qū)域房地產(chǎn)市場情情況調(diào)查消費者調(diào)查競爭對手調(diào)查項目自身情況調(diào)查查詳細市場調(diào)查內(nèi)容容見HYPERLINK附件四市場調(diào)研報告范本本有關(guān)市場調(diào)研報告告范本見HYPERLINK附件五《市場場調(diào)研報告范范本》。項目基本情況研究究了解項目的基本情情況，特別是是控制規(guī)劃和和市政配套情情況，有助于于把握設(shè)計、成成本和工期。項項目周邊社區(qū)區(qū)配套及周邊邊環(huán)境，直接接關(guān)系到項目目市場定位的的客觀支撐力力。需要落實實的方面包括括：項目的手續(xù)進展情情況落實目前項目的進進展情況，項項目是否獲得得了政府的立立項批復(fù)、規(guī)規(guī)劃意見書、征征地批復(fù)、土土地證、建設(shè)設(shè)許可證、拆拆遷許可證、土土地付款憑證證等法律文件件，是否已經(jīng)經(jīng)獲得了土地地的開發(fā)和使使用權(quán)，獲取取土地使用權(quán)權(quán)是否存在障障礙等方面。項目規(guī)劃情況項目獲取取的規(guī)劃意見見書對項目的的主要建設(shè)指指標(biāo)、主要配配套指標(biāo)以及及限高等情況況，了解項目目代征綠化及及道路用地情情況，了解項項目用地內(nèi)的的拆遷等情況況。土地完整性由于用地規(guī)模大，要要著重留意小小區(qū)有可能被被當(dāng)?shù)卣?、部部門劃分為幾幾大塊，小區(qū)區(qū)的部分區(qū)域域被分割，使使地塊不完整整。地塊相對完整對發(fā)發(fā)展商來說具具有重要意義義：地塊完整整便于項目整整體規(guī)劃布局局，容易出效效果。同時避避免今后不利利小區(qū)物業(yè)管管理。項目大市政設(shè)施配配套現(xiàn)狀當(dāng)?shù)貕K的大市政配配套設(shè)施有缺缺乏時，發(fā)展展商可以考慮慮以此作為地地價談判的條條件之一。值值得注意的是是，如果發(fā)展展商自行投資資建設(shè)大市政政，其投資成成本往往超過過常規(guī)估算或或者預(yù)測數(shù)，因因為大市政配配套建設(shè)設(shè)計計政府相關(guān)部部門、企業(yè)及及城市建設(shè)和和發(fā)展的速度度等方面，發(fā)發(fā)展商不可控控因素太多。項目地質(zhì)情況了解項目地質(zhì)情況況，可以適度度把握規(guī)劃設(shè)設(shè)計及工程建建造的結(jié)構(gòu)要要點。應(yīng)了解解的內(nèi)容包括括：土質(zhì)結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)處處理；承載力：基礎(chǔ)處理理；地下水位：地下室室防水處理；；抗震性：抗震要求求。項目地價款、配套套費支付情況況項目地價款、配套套費支付，應(yīng)應(yīng)把握好以下下幾個方面：：公司資金實力與需需要支付金額額的關(guān)系；地價款、配套費支支付周期與開開發(fā)節(jié)奏的關(guān)關(guān)系；配套建設(shè)與配套費費支付時間的的關(guān)系。項目相關(guān)收費內(nèi)容容、稅收（1）各項收費內(nèi)容及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由于國內(nèi)房地產(chǎn)市市場不規(guī)范，各各地政府、部部門對發(fā)展商商的收費內(nèi)容容及標(biāo)準(zhǔn)均不不一樣，項目目開發(fā)前應(yīng)詳詳細了解，對對成本及費用用做充分估算算。（2）關(guān)于稅金的交納合作開發(fā)項目，可可能涉及到被被雙重征稅的的情況，應(yīng)詳詳細了解當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)的稅費規(guī)定。項目開發(fā)的戰(zhàn)略性性考慮對于奧林匹克花園園管理集團來來講，項目開開發(fā)的戰(zhàn)略性性是首要考慮慮的內(nèi)容。具具體包括：集團的戰(zhàn)略發(fā)展，包包括：業(yè)務(wù)架架構(gòu)的形成，拓拓展市場占有有率、規(guī)模效效應(yīng)、塑造品品牌、人才培培養(yǎng)、全國發(fā)發(fā)展布局等；；經(jīng)營的可持續(xù)性，根根據(jù)管理集團團的年度發(fā)展展計劃，并以以此制定相應(yīng)應(yīng)的開發(fā)規(guī)模模和土地儲備備；把握市場變化與公公司發(fā)展的關(guān)關(guān)系，根據(jù)公公司開發(fā)實力力，盡量做熟熟不做生；把把握公司資金金實力，資金金占用時間與與成本利潤的的關(guān)系；把握握操作上的主主動性，可實實現(xiàn)的因素較較多；把握項項目開發(fā)的時時間，是土地地儲備還是即即可開發(fā)。項目可行性研究－般情況下，可行行性分析要研研究的不僅僅僅是一個方案案，而是同時時分析多個方方案，有時幾幾個方案都可可能是可行的的，而且都很很具有吸引力力。要在多個個可行方案中中優(yōu)選出最優(yōu)優(yōu)秀方案，研研究人員只能能在可行性分分析的基礎(chǔ)上，綜綜合考慮市場場、資金、風(fēng)風(fēng)險等各方面面的問題，綜綜合評價，合合理取舍，對擬開發(fā)的的項目進行全全面、系統(tǒng)的的調(diào)查研究和和分析，運用用科學(xué)的多方方案比較評價價方法，得出出一系列評價價指標(biāo)植，以以最終確定最最優(yōu)方案。項目的可行行性分析是一一個項目決策策分析的基礎(chǔ)礎(chǔ)，并為項目目的投資決策策分析提供充充分的依據(jù)。可行性研究是以市市場供需為立立足點，以資資源投入為限限度，以科學(xué)學(xué)方法為手段段，以系列評評價指標(biāo)為結(jié)結(jié)果?？尚行孕匝芯康母颈灸康氖菍崿F(xiàn)現(xiàn)項目決策的的科學(xué)化、民民主化，減少少或避免投資資決策的失誤誤，提高項目目開發(fā)建設(shè)的的經(jīng)濟、社會會和環(huán)境效益益。可行性研究的程序序立題、界定和籌劃劃；項目基本情況研究究和市場調(diào)研研；投資機會研究；初步可行性研究：：預(yù)測方案的的預(yù)期收益及及把握程度；；詳細可行性研究并并編制可行性性研究報告書書；投資機會研究該階段的主要任務(wù)務(wù)是對投資項項目或投資方方向提出建議議，即在一定定的地區(qū)和部部門內(nèi)，以自自然資源和市市場的調(diào)查預(yù)預(yù)測為基礎(chǔ)，尋尋找最有利的的投資機會。投資機會研究相當(dāng)當(dāng)粗略，主要要依靠籠統(tǒng)的的估計而不是是依靠詳細的的分析。該階階段投資估算算的精確度為為±30%。如果機會會研究認為可可行的，就可可以進行下一一階段的工作作。初步可行性研究指在規(guī)劃參數(shù)尚未未獲得政府批批準(zhǔn)的前提下下，以經(jīng)驗為為主，按照項項目所在地區(qū)區(qū)和市場一般般條件以及常常規(guī)性規(guī)劃指指標(biāo)、開發(fā)成成果指標(biāo)和項項目的特點，就就其開發(fā)的市市場機會、開開發(fā)條件、投投資效果和可可能出現(xiàn)的市市場、技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟問題進行行研究論證。初步可行性研究，亦亦稱“預(yù)可行性研研究”。在機會研研究的基礎(chǔ)上上，進一步對對項目建設(shè)的的可能性與潛潛在效益進行行論證分析。初初步可行性研研究階段投資資估算精度可可達±20%。并提報《項項目建議書》，項項目建議書內(nèi)內(nèi)容要求見HYPERLINK附件六。詳細可行性研究詳細可行性研究，即即通常所說的的可行性研究究。詳細可行行性研究是開開發(fā)建設(shè)項目目投資決策的的基礎(chǔ)，是在在分析項目在在技術(shù)上、財財務(wù)上、經(jīng)濟濟上的可行性性后作出投資資與否決策的的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投投資估算的精精度在±10%，所所需費用小型型項目約占投投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜雜的工程約占占0.2%～1.0%..可行性研究的內(nèi)容容項目的背景和基本本概況；項目市場需求調(diào)查查及發(fā)展趨勢勢；項目建設(shè)規(guī)模和建建設(shè)內(nèi)容的確確定；規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)環(huán)境保護；項目所需資源供給給；項目成本估算；項目區(qū)位和環(huán)境狀狀況；開發(fā)建設(shè)計劃；項目預(yù)期收益及財財務(wù)效益分析析；項目風(fēng)險程度及其其控制分析；；項目國民經(jīng)濟效益益分析。結(jié)論及建議；可行性研究中投資資分析方法投資環(huán)境分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目投資環(huán)環(huán)境要素社會環(huán)境要素；政治環(huán)境要素；文化環(huán)境要素；經(jīng)濟環(huán)境要素；法律環(huán)境要素；自然環(huán)境要素；基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境要素素；（二）投資環(huán)境評評價的原則和和標(biāo)準(zhǔn)投資環(huán)境評價，應(yīng)應(yīng)遵循的主要要原則有：系系統(tǒng)性原則、比比較性原則、時時效性原則和和定量性原則則。標(biāo)準(zhǔn)：適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、穩(wěn)定性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、競爭性性標(biāo)準(zhǔn)（三）投資環(huán)境評評價方法多因素分析法；根據(jù)投資環(huán)境的關(guān)關(guān)鍵項目所起起的作用和影影響程度的不不同而確定其其不同的等級級分數(shù)，再按按每一個因素素中的有利或或不利的程度度給予不同的的評分，最后后把各因素的的等級得分進進行加總作為為對投資環(huán)境境的總體評價價?？偡衷礁吒弑硎酒渫顿Y資環(huán)境越好，越越低則起投資資環(huán)境越差。多因素和關(guān)鍵因素素評估法；綜合評估法；財務(wù)評價項目的財務(wù)分析是是開發(fā)項目可可行性研究的的重要組成部部分，它是在在國家現(xiàn)行財財稅制度、現(xiàn)現(xiàn)行價格和有有關(guān)法規(guī)的基基礎(chǔ)上，通過過編制基本財財務(wù)報表，計計算財務(wù)評價價指標(biāo)，從企企業(yè)的角度分分析測算項目目的效益及費費用等財務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)，計算出出項目在財務(wù)務(wù)上的獲利能能力、項目償償還貸款的能能力、項目回回收投資的能能力等財務(wù)狀狀況，從而判判斷項目財務(wù)務(wù)上的可行性性的重要方法法。財務(wù)分析析是企業(yè)進行行投資決策、銀銀行確定貸款款、有關(guān)部門門審批項目的的重要依據(jù)。應(yīng)編制的基本財務(wù)務(wù)報表主要有有:現(xiàn)金流量表表、資金來源源與運用表、損損益表和資產(chǎn)產(chǎn)負債表等。土地使用權(quán)出讓金土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費土地使用權(quán)出讓金土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)期間稅費不可預(yù)見費管理費用銷售費用財務(wù)費用扣除利息支出以外的其它財務(wù)費用開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)經(jīng)營費用開發(fā)成本投資利息房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資投資利息支出（一）盈利能力分分析財務(wù)盈利能力分析析主要是考察察項目的財務(wù)務(wù)盈利能力水水平。根據(jù)項項目研究階段段、研究深度度以及項目類類型的不同，可可以通過編制制基本的財務(wù)務(wù)報表，有選選擇地計算下下列評價指標(biāo)標(biāo):（1）財務(wù)內(nèi)部收益率率(FIRRR)。（2）財務(wù)凈現(xiàn)值((FNPV))。（3）投資回收期（4）投資利潤率。（5）資本金利潤率。（6）資本金凈利潤率率。（二）清償能力分分析分析主要是考察房房地產(chǎn)項目開開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)內(nèi)的財務(wù)狀況況及償債能力力。（1）借款利息的計算算。（2）借款償還期的計計算。國內(nèi)借款償還期；；國外借款償還期；；資金平衡分析主要是考察項目開開發(fā)經(jīng)營期間間的資金平衡衡狀況。作為為項目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的必要條條件，各期累累計盈余資金金不應(yīng)出現(xiàn)負負值(即資金缺缺口)。如果出現(xiàn)現(xiàn)資金缺口，應(yīng)應(yīng)采取適當(dāng)?shù)牡拇胧?如短期貸貸款等)予以解決。資資金平衡分析析一般通過資資金來源與運運用表進行。（一）資產(chǎn)負債分分析是考察項目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營期間的資資產(chǎn)與負債的的情況。各期期資產(chǎn)應(yīng)等于于負債和所有有者權(quán)益之和和。如果資產(chǎn)產(chǎn)不等于負債債和所有者權(quán)權(quán)益之和，則則應(yīng)檢查其他他基本報表。資資產(chǎn)負債分析析可通過資產(chǎn)產(chǎn)負債表進行行。（二）房地產(chǎn)投資資盈虧平衡分分析盈虧平衡分析在財財務(wù)管理中又又稱量、本、利利分析，是指指在一定的市市場生產(chǎn)能力力條件下，通通過分析擬建建項目的產(chǎn)出出（量）、成成本（本）和和收益（利）之之間的關(guān)系，來來判斷項目優(yōu)優(yōu)劣及盈利能能力的一種方方法。盈虧分析的的關(guān)鍵是找到到盈虧平衡點點（breaak-eveenpoiint）即即項目達到盈盈虧平衡狀態(tài)態(tài)利潤為零的的點。一般來來講，在項目目產(chǎn)出能力一一定的前提下下，盈虧平衡衡點越低，項項目的盈利可可能性就越大大，經(jīng)營安全全性越好。在項目的可行性研究究中，所謂盈盈虧平衡分析析指對特定的的項目而言，要要找出預(yù)計銷銷售收入恰好好能彌補成本本時的銷售量量又稱保本銷銷售量。（1）用產(chǎn)品總銷售售面積表示的的盈虧平衡點點計算方法；；（2）用產(chǎn)品銷售單單價表示的盈盈虧平衡點計計算方法；（3）用產(chǎn)品銷售收收入表示的盈盈虧平衡點計計算方法；不確定性分析項目不確定性分析析是分析不確確定性因素對對項目可能造造成的影響，并并進而分析可可能出現(xiàn)的風(fēng)風(fēng)險。不確定定性分析是項項目經(jīng)濟評價價的重要組成成部分，對項項目投資決策策的成敗有著著重要的影響響。項目不確確定性分析可可以幫助投資資者根據(jù)項目目投資風(fēng)險的的大小和特點點，確定合理理的投資收益益水平，提出出控制風(fēng)險的的方案，有重重點地加強對對投資風(fēng)險的的防范和控制制。項目不確定性分析析主要包括敏敏感性分析、臨臨界點分析和和概率分析?？煽蛇M行不確定定性分析的因因素主要有::銷售價格、銷銷售進度、出出租率、開發(fā)發(fā)周期、項目目總投資、土土地費用、建建安工程費、融融資比例、融融資成本等。（一）投資敏感性性分析敏感性分析是研究究某些因素發(fā)發(fā)生變化時，項項目經(jīng)濟效益益發(fā)生的相應(yīng)應(yīng)變化，并判判斷這些因素素對項目經(jīng)濟濟目標(biāo)的影響響程度。敏感感性分析不僅僅可以使開發(fā)發(fā)商了解因素素變動對項目目財務(wù)評價指指標(biāo)的影響程程度，還可以以使他們對那那些較為敏感感的因素進行行認真和仔細細的再研究，并從中找出對于項目經(jīng)濟效益影響較大的不確定性因素，以提高項目可行性研究的準(zhǔn)確性。投資敏感性分析步步驟如下：確定用于敏感性分分析的經(jīng)濟評評價指標(biāo)。通通常采用的指指標(biāo)為內(nèi)部收收益率，必要要時也可選用用其他經(jīng)濟指指標(biāo)。在具體體選定評價指指標(biāo)時，應(yīng)考考慮分析的目目的，顯示的的直觀性、敏敏感性，以及及計算的復(fù)雜雜程度；確定不確定性因素素可能的變動動范圍；計算不確定性因素素變動時，評評價指標(biāo)的相相應(yīng)變動值；；通過評價指標(biāo)的變變動情況，找找出較為敏感感的變動因素素，作出進一一步的分析。（二）臨界點分析析臨界點分析是測算算一個或多個個不確定性因因素變化時，項目達到允許的最低經(jīng)濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風(fēng)險程度。不確定性因素臨界值的分析計算可以采用列表或圖解的方法。通?？蛇M行臨界點分析的因素有:（1）最低售價和最低低銷售量、最最低租金和最最低出租率。（2）最高土地取得價價格。（3）最高工程費用。（三）概率分析概率分析是使用概概率研究預(yù)測測不確定性因因素對項目經(jīng)經(jīng)濟效益影響響的一種定量量分析方法，通通過分析不確確定性因素的的變化情況和和發(fā)生的概率率，計算在不不同概率條件件下房地產(chǎn)項項目的經(jīng)濟評評價指標(biāo)，說說明項目在特特定收益狀態(tài)態(tài)下的風(fēng)險程程度。概率分析的一般步步驟為：列出需要進行概率率分析的不確確定性因素；；選擇概率分析使用用的經(jīng)濟評價價指標(biāo)；分析確定每個不確確定性因素發(fā)發(fā)生的概率；；計算在給定的概率率條件下經(jīng)濟濟評價指標(biāo)的的累計概率，并并確定臨界點點發(fā)生的概率率。資金籌措及渠道房地產(chǎn)業(yè)是資金密密集型產(chǎn)業(yè)，高高投入、高風(fēng)風(fēng)險、高產(chǎn)出出。企業(yè)是否否獲得足夠的的資金支持，盡盡快建立健全全多渠道的融融資體系，已已成為企業(yè)發(fā)發(fā)展的瓶頸。隨隨著我國房地地產(chǎn)投融資體體制的變化和和央行關(guān)于住住宅開發(fā)貸款款和住宅按揭揭貸款限制性性規(guī)定等政策策出臺后，金金融業(yè)門檻逐逐步加高，再再加上土地招招投標(biāo)政策的的實施，企業(yè)業(yè)的核心競爭爭力業(yè)已不再再局限于產(chǎn)品品本身，資本本實力成為企企業(yè)乃至整個個行業(yè)健康發(fā)發(fā)展的決定性性力量。多渠渠道融資成為為企業(yè)生存、發(fā)發(fā)展的必經(jīng)之之路。項目資金預(yù)測資金投入計劃：各各期地價、前前期費用、基基礎(chǔ)、建安、配配套、開發(fā)間間接費等的投投入安排。資金回款計劃：各各期銷售回款款計劃。資金需求計劃：結(jié)結(jié)合整個公司司資金情況，列列示各期資金金的需求缺口口及融資途徑徑。啟動資金及啟動時時占用資金內(nèi)內(nèi)容、資金占占用峰值、實實現(xiàn)現(xiàn)金正流流入時間、資資金占用月平平均額。資金籌措的原則安全性經(jīng)濟件可靠性籌措渠道（一）開發(fā)貸款（1）貸款條件已取得貸款項目的的土地使用權(quán)權(quán)，且土地使使用權(quán)終止時時間長于貸款款終止時間；；已取得貸款建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證、建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證、施工許許可證，并完完成各項立項項手續(xù)，且全全部立項文件件完整、真實實、有效；貸款項目工程預(yù)算算、施工計劃劃符合國家和和當(dāng)?shù)卣牡挠嘘P(guān)規(guī)定;將財產(chǎn)抵（質(zhì)）押押給中國銀行行或落實中國國銀行可接受受的還本付息息連帶責(zé)任保保證；若屬于住宅為主的的項目，借款款人計劃投入入項目的自有有資金不低于于項目總投資資的35%；若屬于商商用房為主的的項目，借款款人計劃投入入項目的自有有資金不低于于項目總投資資的50%，且上述規(guī)規(guī)定比例的自自有資金能夠夠在使用銀行行貸款之前投投入項目建設(shè)設(shè)；企業(yè)信用等級和貸貸款項目風(fēng)險險度符合貸款款人的要求；；（2）貸款額度、期限限、利率開發(fā)貸款的額度不不超過項目總總投資的65%；貸款期限限一般不超過過3年，貸款利利率執(zhí)行中國國人民銀行規(guī)規(guī)定的期限利利率。（3）貸款的收回以土地使用權(quán)權(quán)或在建工程程作為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款抵抵押擔(dān)保的貸貸款，由于建建設(shè)項目的預(yù)預(yù)售需要，需需對抵押的部部分樓號進行行放行，為此此應(yīng)按比例收收回房地產(chǎn)開開發(fā)貸款，并并在項目銷售售率達80％之前收回回全部房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款。（二）發(fā)行企業(yè)債債券（1）企業(yè)發(fā)行債券的限限制企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券券所籌資金應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照審批批機關(guān)批準(zhǔn)的的用途，用于于本企業(yè)的生生產(chǎn)經(jīng)營；企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券券所籌資金不不得用于房地地產(chǎn)買賣、股股票買賣和期期貨交易等與與本企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的的風(fēng)險性投資資；企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券券的總面額不不得大于該企企業(yè)的自有資資產(chǎn)凈值；企業(yè)債券的利率不不得高于銀行行相同期限居居民儲蓄定期期存款利率的的40%；（2）發(fā)行企業(yè)債券的審審批中央企業(yè)發(fā)行債券券，由中國人人民銀行會同同國家計劃委委員會審批；；地方企業(yè)發(fā)發(fā)行企業(yè)債券券，由中國人人民銀行省、自自治區(qū)、直轄轄市、計劃單單列市分行會會同同級計劃劃主管部門審審批。（三）信托信托的形式：信托公司直接貸款款給房產(chǎn)項目目；企業(yè)將其擁有的優(yōu)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項目目的項目公司司的絕對控股股權(quán)階段性讓讓渡給信托投投資公司，并并承諾在未來來一定期限內(nèi)內(nèi)按約定價格格全額回購相相應(yīng)股權(quán)；物業(yè)財產(chǎn)權(quán)信托，信托產(chǎn)品是是以商用物業(yè)業(yè)的租金作為為投資者收益益的來源；（2）信托產(chǎn)品的投資期期限一般是一到兩年居居多，很少超超過三年。（3）信托產(chǎn)品收益率率一般年收益率為55%－6%。發(fā)行規(guī)模不超過200份注：212號文件抑制制了信托公司司開展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)，近期期銀監(jiān)會下發(fā)發(fā)的《關(guān)于進進一步加強房房地產(chǎn)信貸管管理的通知》進進一步加大了了房地產(chǎn)信托托融資的難度度。（四）投資基金（1）投資基金主要特點點：集體投資；委托經(jīng)營；分散投資；共同受益。（2）投資基金的種類公司型投資基金。契約型投資基金。（五）商業(yè)信用開展企業(yè)間借款或或者由施工單單位短期墊資資施工（六）與外資進行行合作開發(fā)可行性研究報告的的編制可行性研究報告的的主要內(nèi)容一般來講，專業(yè)業(yè)機構(gòu)編寫一一個項目的可可行性研究報報告應(yīng)包括封封面、摘要、目目標(biāo)、正文、附附件和附圖六六個部分。（1）封面：一般要反反映可行性報報告的名稱，專專業(yè)研究編寫寫機構(gòu)名稱及及編寫報告的的時間三個內(nèi)內(nèi)容。（2）摘要：簡潔的語言言概要介紹項項目的概況、市市場情況、可可行性研究的的結(jié)論及有關(guān)關(guān)說明或假設(shè)設(shè)條件。（3）目錄：為了便于于寫作和閱讀讀人員將報告告的前后關(guān)系系、假設(shè)條件件及具體內(nèi)容容條理清楚地地編寫和掌握握，必須編寫寫目錄。（4）正文：它是可行行性報告的主主體。（5）附件：它包含可可行性研究的的主要依據(jù)，是是可行性研究究報告必不可可少的部分。在在做正式的可可行性研究時時，必須有政政府有關(guān)部門門的批準(zhǔn)文件件（如規(guī)劃選選址意見書、土土地批租合同同、土地證、建建筑工程許可可證等）。（6）附圖：一份完整整的可行性報報告應(yīng)包括以以下附圖：項項目的位置圖圖、地形圖、規(guī)規(guī)劃紅線圖、設(shè)設(shè)計方案的平平面圖，有時時也包括：項項目所在地區(qū)區(qū)或城市的總總體規(guī)劃圖等等等?？尚行匝芯繄蟾嬲牟糠值木幘帉懻牟糠质强煽尚行匝芯繄髨蟾娴暮诵牟坎糠?。內(nèi)容多多，較復(fù)雜。概況：進行可行性研究的的背景；所研究項目的名稱稱、性質(zhì)、地地址、周邊的的市政配套和和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)現(xiàn)狀，交通及及周圍環(huán)境等等；委托方的名稱、地地址、法人代代表、營業(yè)執(zhí)執(zhí)照登記號及及聯(lián)系人；受托方的名稱、地地址、法人代代表、營業(yè)執(zhí)執(zhí)照登記號及及聯(lián)系人；可行性研究的目的的；可行性研究的編寫寫人員名單；；可行性研究的編寫寫依據(jù)；研究報告的假設(shè)和和說明。市場調(diào)查分析：要要求對項目進進行宏觀、區(qū)區(qū)域和微觀的的市場分析和和調(diào)查，及對對未來的供給給、需求和價價格的預(yù)測，不不僅要有定性性的分析，還還要有定量的的推導(dǎo)。規(guī)劃設(shè)計方案：要要求寫出項目目所具備的規(guī)規(guī)劃設(shè)計方案案及建設(shè)過程程中市政條件件是否具備。市市政條件包括括水、電、煤煤、衛(wèi)、通訊訊、供暖（部部分地區(qū)）及及道路等的配配套情況，在在報告中必須須有這些市政政條件是否具具備的書面文文件。建設(shè)方式和建設(shè)進進度：專業(yè)人人員可對項目目的建設(shè)方式式的委托提出出建議或由委委托方提供建建設(shè)方式和進進度安排，他他們一旦確定定則為其后進進行投資估算算作了準(zhǔn)備。投資預(yù)算和資金籌籌措要求寫出出項目建設(shè)過過程中必須發(fā)發(fā)生的各項費費用并逐一計計算資金籌措措部分，要就就整個項目投投資額和相應(yīng)應(yīng)的支付時間間作出融資安安排。例如：：自有資金、貸貸款和預(yù)售收收入這三種主主要資金來源源的安排等。項目的財務(wù)評價：：要求寫出主主要財務(wù)評價價指標(biāo)的計算算結(jié)果，如凈凈現(xiàn)值、現(xiàn)值值指數(shù)、內(nèi)部部收益率和動動態(tài)回收期等等。風(fēng)險分析：一般要要求計算出保保本銷售額、盈盈虧平衡點及及對主要敏感感因素在有利利和不利情況況下的敏感分分析并計算出出相應(yīng)的財務(wù)務(wù)評價指標(biāo)。管理資源配置機構(gòu)設(shè)置：是否需需要成立獨立立法人公司（項項目公司）；；主要部門設(shè)設(shè)置。人力資源需求：啟啟動項目對個個專業(yè)（部門門）人員的需需求，具體人人數(shù)（重點是是專業(yè)經(jīng)理）。人力資源缺口及解解決：現(xiàn)有人人員能否滿足足需要，缺口口人員的解決決途徑（調(diào)動動、招聘、培培訓(xùn)等）。綜合分析與有關(guān)建建議：優(yōu)勢：從品牌、設(shè)設(shè)計、啟動速速度、產(chǎn)品品品質(zhì)和特性、市市場競爭、營營銷、合作方方式、大市政政配套、生活活配套、是否否符合我司一一貫發(fā)展思路路等方面論述述。劣勢：從品牌、設(shè)設(shè)計、啟動速速度、產(chǎn)品品品質(zhì)和特性、市市場競爭、營營銷、合作方方式、大市政政配套、生活活配套、是否否符合我司一一貫發(fā)展思路路等方面論述述。機會：從市場機會會、提高市場場占有率、樹樹立品牌形象象、地區(qū)性優(yōu)優(yōu)惠政策、城城市發(fā)展規(guī)劃劃、宗地所屬屬區(qū)域土地價價格趨勢等方方面論述。結(jié)論：要求寫出該該項目可行性性研究的結(jié)論論，明確說明明該項目是否否可行，是否否具有較強的的抗風(fēng)險能力力。附表：是可行性研研究報告中涉涉及的諸多計計算表，如投投資估算表、銷銷售收入表、資資金籌措表、利利息計算表、現(xiàn)現(xiàn)金流量表、敏敏感性分析計計算表等。房地產(chǎn)項目可行性性報告內(nèi)容指指引見HYPERLINK附件九投資聽證會科學(xué)化的決策要求求企業(yè)應(yīng)高度度重視投資項項目的可行性性分析工作。投投資分析的準(zhǔn)準(zhǔn)確與否，直直接關(guān)系到項項目的成敗。進進而關(guān)乎我們們奧林匹克花花園的品牌質(zhì)質(zhì)量。科學(xué)化化的決策需要要程序化的過過程，因此建建立項目投資資聽證會制度度，通過集體體討論和辯論論來評估項目目，決策投資資。投資聽證委員會投資聽證委員會由由主任委員、委委員、聽證秘秘書組成。聽聽證會的參加加人應(yīng)當(dāng)具有有專業(yè)性和實實踐性。聽證委員由下列人人員組成：中中體奧林匹克克花園管理集集團董事及高高管人員；項項目公司董事事及及高管人人員；管理集集團和項目公公司專業(yè)技術(shù)術(shù)人員；外請請專家。人數(shù)為單數(shù)，并不不少于5人申請召開聽證會提交項目可研報告管理集團召集聽證會項目開始運作同意或無原則性意見不同意或質(zhì)疑管理集團受理后5個工作日內(nèi)就是否召開聽證會給予答復(fù)管理集團初審?fù)顿Y聽證會的召集集流程申請召開聽證會提交項目可研報告管理集團召集聽證會項目開始運作同意或無原則性意見不同意或質(zhì)疑管理集團受理后5個工作日內(nèi)就是否召開聽證會給予答復(fù)管理集團初審?fù)顿Y聽證會會議程程序在面臨對新項目進進行投資時，由由投資聽證委委員會主任委委員召集投資資聽證會。聽聽證會指定一一名“解答人”，該人負責(zé)責(zé)對項目情況況進行闡述并并準(zhǔn)備回答聽聽證委員的問問題。投資聽證會按照下下列程序進行行:與會人員資料準(zhǔn)備備及發(fā)放。[聽證項目概概況（HYPERLINK附件七）及其其他資料]聽證主持人宣布投投資聽證會開開始,并宣布投資資聽證會的內(nèi)內(nèi)容和紀律;由指定的“解答人人”對項目情況況進行簡單介介紹；聽證會參加人在聽聽證主持人的的主持下進行行發(fā)言;針對項目進行討論論和辯論；聽證主持人宣布投投資聽證會結(jié)結(jié)束。聽證會相關(guān)事項解答人應(yīng)當(dāng)對聽證證事項進行說說明,并對相關(guān)問問題進行解答答；聽證會參加人應(yīng)當(dāng)當(dāng)圍繞聽證的的內(nèi)容陳述自自己的觀點和和意見,并可要求解解答人就有關(guān)關(guān)問題進行解解答；聽證會參加人對解解答人的發(fā)言言有不同意見見的,經(jīng)聽證主持持人同意,可以進行質(zhì)質(zhì)疑和辯論；；聽證會參加人在規(guī)規(guī)定的時間內(nèi)內(nèi)未能詳盡發(fā)發(fā)表的意見,可以書面形形式提交給投投資聽證委員員會；允許一定數(shù)量的旁旁聽者參加，旁旁聽者發(fā)言的的內(nèi)容,必須圍繞投投資聽證會確確定的聽證事事項進行；旁聽者對有關(guān)問題題有疑問或有有意見、建議議的,可在會后向向投資聽證委委員會反映；；聽證人可以對聽證證會參加人、解解答人提問,有關(guān)人員應(yīng)應(yīng)當(dāng)予以回答答；投資聽證會上的發(fā)發(fā)言,由聽證秘書書進行記錄、整整理；投資聽證會結(jié)束后后,聽證秘書應(yīng)應(yīng)當(dāng)對解答人人、聽證會參參加人及旁聽聽人的意見進進行研究,并寫出書面面聽證報告。聽證報告包括的內(nèi)內(nèi)容投資聽證會的基本本情況；解答人陳述的意見見和理由；聽證會參加人的基基本觀點；投資聽證會上爭執(zhí)執(zhí)的主要問題題；聽證人的意見和建建議；其他有關(guān)內(nèi)容。注：在投資聽證會會召開期間，參參加人對聽證證項目按照《投投資決策評分分表》的相應(yīng)應(yīng)內(nèi)容打分?！锻顿Y決策評分表表》見HYPERLINK附件八。土地獲取程序及工工作土地整理儲備中心發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)人登記、索取標(biāo)書及有關(guān)文件確定中標(biāo)人，發(fā)出《中標(biāo)通知書》與國土局簽定土地出讓合同對招標(biāo)地塊進行詳細的可行性研究，確定項目的可行性交納土地出讓金，獲取土地使用權(quán)證評標(biāo)小組評標(biāo)工作開標(biāo)通過投標(biāo)形式獲取取國有土地使使用權(quán)流程土地整理儲備中心發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)人登記、索取標(biāo)書及有關(guān)文件確定中標(biāo)人，發(fā)出《中標(biāo)通知書》與國土局簽定土地出讓合同對招標(biāo)地塊進行詳細的可行性研究，確定項目的可行性交納土地出讓金，獲取土地使用權(quán)證評標(biāo)小組評標(biāo)工作開標(biāo)通過掛牌形式獲取取國有土地使使用權(quán)流程土地整理儲備中心發(fā)布掛牌公告土地整理儲備中心發(fā)布掛牌公告競買人登記，索取掛牌有關(guān)文件發(fā)放競買標(biāo)志牌，繳納履約保證金競買成功掛牌成交確認書與國土局簽定土地出讓合同對掛牌地塊進行詳細的可行性研究，確定項目的可行性交納土地出讓金，獲取土地使用權(quán)證競買人資格審查競買提出競買申請通過拍賣形式獲取取國有土地使使用權(quán)流程土地整理儲備中心發(fā)布拍賣公告土地整理儲備中心發(fā)布拍賣公告競買人登記，索取掛牌有關(guān)文件發(fā)放競買標(biāo)志牌，繳納履約保證金拍賣成功拍賣成交確認書與國土局簽定土地出讓合同對掛牌地塊進行詳細的可行性研究，確定項目的可行性交納土地出讓金，獲取土地使用權(quán)證競買人資格審查公開拍賣提出競買申請土地出讓合同簽定定注意事項項目土地合同是項項目開發(fā)過程程中的第一個個合同，也是是項目開發(fā)一一次性金額最最大的合同，土土地作為房地地產(chǎn)開發(fā)的首首要資源，它它的簽定就顯顯得特別重要要。在簽定土土地合同時，需要注意以下幾個重點事項。地價明確項目地價所包包含的具體內(nèi)內(nèi)容（特別是是市政配套設(shè)設(shè)施）項目開發(fā)的綜合地地價控制是項項目開發(fā)成功功的重要因素素，因此，在在項目開發(fā)前前必須詳細界界定、明確項項目用地地價價具體數(shù)額及及與之對應(yīng)之之內(nèi)容（特別別是市政配套套，因其很大大程度上受政政府支配，具具有不可控性性，同時投資資大、協(xié)調(diào)難難、周期長等等不可操作性性），充分比比較分析土地地完全成本或或非完全成本本的測算合理理性、可行性性?？刂祈椖磕客恋亻_發(fā)完完全成本（綜綜合成本）在在項目單位面面積成本25%以下。項目綜合地價（完完全地價）界界定為項目用用地純地價與與項目紅線外外大市政配套套費之和的概概念?；陧椖块_發(fā)各地地具有不同的的差異，當(dāng)?shù)氐卣恼卟叻ㄒ?guī)綜合影影響著項目的的開發(fā)成本因因素，必須熟熟悉掌握項目目開發(fā)相關(guān)費費用的具體資資料，做到心心中有數(shù)，對對項目的成本本做到事前控控制，變被動動為主動，減減少投資成本本的盲目性，界界定明確地價價的具體內(nèi)容容尤為重要。配套設(shè)施對項目配套款、地地價款支付的的把握項目基礎(chǔ)設(shè)施與項項目配套設(shè)施施要事前界定定清楚，核算算清楚；項目地價款、配套套費數(shù)額較大大，如何減少少資金壓力，合合理支付是降降低成本的途途徑。項目前前期啟動資金金較大，減少少資金的沉淀淀并結(jié)合項目目的銷售計劃劃，拉長支付期限。項目基礎(chǔ)設(shè)施、配配套設(shè)施與工工程進度及銷銷售的有機結(jié)結(jié)合，形成良良性循環(huán)項目配套建設(shè)（包包括基礎(chǔ)設(shè)施施、配套設(shè)施施等）的進度度，直接影響響客戶的購房房欲望與信心心，同時衡量量項目賣點及及證實公司實實力，配套建建設(shè)必須與項項目工程進度度及銷售相結(jié)結(jié)合，發(fā)展商商對資金成本本概念的控制制是非常重要要的，在項目目銷售形勢較較好與資金可可能的情況下下，加快項目目配套的建設(shè)設(shè)，促進銷售售快速回籠資資金，反過來來，大量的資資金回流又加加速工程與配配套的建設(shè)，形形成良性循環(huán)環(huán)。（3）盡量將配套項目向向市政工程上上靠，爭取政政府投資，或或采納我方所所選方案，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁或降低成成本支出；政政府有關(guān)部門門征收的增容容、網(wǎng)點、集集資和補貼等等配套費用具具有很大的伸伸縮性，應(yīng)根根據(jù)項目開發(fā)發(fā)過程中的實實際使用量，劃劃小計算基數(shù)數(shù)，爭取合理理減免優(yōu)惠。正常及變更情況下下雙方職權(quán)界界定需要明確雙方的職職權(quán)界定，出出現(xiàn)變更情況況雙方責(zé)任和和義務(wù)的變更更等。土地合同簽定中注注意事項按照國家標(biāo)準(zhǔn)土地地出讓合同范范本；明確項目的用地性性質(zhì)及相關(guān)要要點；明確項目宗地坐標(biāo)標(biāo)及地上建筑筑物基本現(xiàn)狀狀內(nèi)容；明確項目地價款及及包括之具體體內(nèi)容；明確用地地塊下可可能出現(xiàn)的需需政府協(xié)調(diào)之之事宜，包含含相關(guān)費用的的明確；明確雙方的責(zé)任和和權(quán)利；項目地價的數(shù)額及及支付方式等等；籌建項目公司成立項目公司董事事會；確定項目公司總經(jīng)經(jīng)理及核心高高管人員；進行項目公司的注注冊工作；制定項目公司管理理流程和相關(guān)關(guān)制度；進行項目前期的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作。附件表一：當(dāng)?shù)亻_發(fā)商商已經(jīng)獲取土土地合作開發(fā)發(fā)流程表二：協(xié)助當(dāng)?shù)亻_開發(fā)商獲取土土地合作開發(fā)發(fā)流程表三：協(xié)助地方開開發(fā)商獲取土土地收取咨詢詢費流程表四：與當(dāng)?shù)卣献鳙@取土土地開發(fā)流程程表五：場館置換土土地合作開發(fā)發(fā)流程附件一：一級開發(fā)發(fā)相關(guān)內(nèi)容附件二：合作公司司及項目情況況列表附件三：市場調(diào)研研計劃范本；；附件四：市場調(diào)查查內(nèi)容附件五：市場調(diào)研研報告范本；；附件六：項目建議議書內(nèi)容要求求；附件七：聽證項目目概況；附件八：投資決策策評分表；圖一：投資決策流流程（通過公公開招拍掛程程序獲取土地地）前期接洽遞交材料前期接洽遞交材料收取品牌費并簽訂《品牌服務(wù)協(xié)議》合作開發(fā)品牌服務(wù)項目條件不成熟不符合奧林匹克花園要求項目初步可研不可行項目詳細可研不可行合同條件無法達成一致投資聽證會沒有通過合作意向?qū)嵉乜疾焓袌稣{(diào)研初步可行性研究土地狀況考察、初審詳細可行性研究合同條件合同條款投資委員會決策放棄項目籌建項目公司當(dāng)?shù)亻_發(fā)商提出意向材料審核前期接洽遞交材料材料審核收取品牌費并簽訂《品牌服務(wù)協(xié)議》籌建項目公司合作開發(fā)項目條件不成熟不符合奧林匹克花園要求項目初步可研不可行項目詳細可研不可行合同條件無法達成一致前期接洽遞交材料材料審核收取品牌費并簽訂《品牌服務(wù)協(xié)議》籌建項目公司合作開發(fā)項目條件不成熟不符合奧林匹克花園要求項目初步可研不可行項目詳細可研不可行合同條件無法達成一致投資聽證會沒有通過合作意向?qū)嵉乜疾焓袌稣{(diào)研初步可行性研究土地狀況考察、初審詳細可行性研究合同條件合同條款投資委員會決策放棄項目共同辦理相關(guān)土地手續(xù)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商提出意向品牌服務(wù)未能獲得土地土地成本過高圖三：投資決策流流程（協(xié)助當(dāng)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商獲獲得土地）當(dāng)?shù)亻_發(fā)商提出合作意向開展政府溝通工作當(dāng)?shù)亻_發(fā)商提出合作意向開展政府溝通工作土地招拍掛信息識別及甄選完成《國有土地使用權(quán)證》完成《土地出讓合同》簽訂工作取得《土地成交確認書》參加招拍掛與政府達成意向與合作方成立項目公司或聯(lián)合體與政府溝通設(shè)置招拍掛條件開展市場調(diào)研工作項目調(diào)研報告按照約定支付部分咨詢服務(wù)費項目建議書項目可行性研究報告根據(jù)約定時間付清咨詢服務(wù)費招拍掛文件編制簽訂《咨詢服務(wù)協(xié)議書》未取得土地意見不一致簽訂意向書或協(xié)議書終止程序獲取土地招拍掛信息桌面研究不可行二手資料收集市場調(diào)研可行項目建議書不可行獲取土地招拍掛信息桌面研究不可行二手資料收集市場調(diào)研可行項目建議書不可行可行性研究報告項目初審會可行不同意召開不可行申請召開投資聽證會同意召開參加招拍掛獲取土地沒有獲得土地開發(fā)工作實質(zhì)性開展基本可行基本可行編制招拍掛文件投資聽證會通過未通過方案須調(diào)整方案須調(diào)整終止程序?qū)で蠛献骰锇閳D五：投資決策流流程（C模式）不符合奧林匹克花園要求項目初步可研不可行不符合奧林匹克花園要求項目初步可研不可行項目詳細可研不可行投資聽證會沒有通過合作意向同政府談判選擇項目地塊當(dāng)?shù)厥袌銮闆r調(diào)研項目地塊考察、評估初步可行性研究同政府合作條件、合作方式土地成本、付款條件、交付時間等研究詳細可行性研究投資委員會決策同政府共同編制招標(biāo)、掛牌文件參與競標(biāo)簽約籌建項目公司引入合作伙伴放棄項目當(dāng)?shù)卣?、體育場館建設(shè)、經(jīng)營管理需求附件一：一級開發(fā)發(fā)相關(guān)內(nèi)容土地儲備開發(fā)實施施方式：通過招標(biāo)方式確定定具有相應(yīng)資資質(zhì)的企業(yè)實實施土地一級級開發(fā)，資金金由土地儲備備機構(gòu)提供；；通過招標(biāo)方式確定定具有相應(yīng)資資質(zhì)的企業(yè)實實施土地一級級開發(fā)，資金金由開發(fā)企業(yè)業(yè)自行籌集；；未中標(biāo)根據(jù)《協(xié)議書》內(nèi)容，進行利潤分配終止程序地塊基本情況調(diào)研地塊調(diào)研報告及可行性報告確定合作方式、我方投資額并簽訂《協(xié)議書》未中標(biāo)根據(jù)《協(xié)議書》內(nèi)容，進行利潤分配終止程序地塊基本情況調(diào)研地塊調(diào)研報告及可行性報告確定合作方式、我方投資額并簽訂《協(xié)議書》與土地儲備中心簽訂《土地一級開發(fā)合同》實施土地整理行為，接受監(jiān)督管理開發(fā)項目驗收驗收合格，納入土地儲備庫確定擬投標(biāo)地塊投標(biāo)文件編制政府一級開發(fā)地塊信息甄選當(dāng)?shù)亻_發(fā)商提出合作意向土地儲備中心支付相關(guān)費用參加招投標(biāo)不可行土地一級開發(fā)招標(biāo)標(biāo)委托的內(nèi)容容：辦理各種政府審批批手續(xù)，包括括規(guī)劃、項目目和準(zhǔn)（立項項）、征地、拆拆遷、市政建建設(shè)審批（包包括交評、環(huán)環(huán)評）；實施征地工作；實施拆遷工作；完成地上物拆除（樹樹木可以留給給二級開發(fā)商商完成）、地地上構(gòu)筑物拆拆移、渣土清清運、圍墻施施工、場地平平整等工作；；實施市政建設(shè)；招標(biāo)人認為可由中中標(biāo)人承擔(dān)的的其它一級開開發(fā)工作；一級開發(fā)招標(biāo)評標(biāo)標(biāo)因素構(gòu)成：：編號評分內(nèi)容所占分值1評估和比較投標(biāo)人人的綜合實力力20分2土地一級開發(fā)利潤潤率報價5分3資金籌措方案10分4項目擬定的實施方方案40分5一級開發(fā)進度計劃劃表10分6財務(wù)方案10分7專家的綜合印象5分土地儲備開發(fā)成本本的構(gòu)成：征地、拆遷補償費費、有關(guān)稅費費；收購、收回和置換換過程中發(fā)生生的有關(guān)補償償費用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)有關(guān)費用；；招標(biāo)、拍賣、掛牌牌交易過程中中發(fā)生的費用用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應(yīng)應(yīng)過程中發(fā)生生的審計、律律師、工程監(jiān)監(jiān)理等費用；；不可預(yù)見費以及經(jīng)經(jīng)同級財政和和土地主管部部門核準(zhǔn)的其其他支出；管理費用及利潤的的規(guī)定：委托開發(fā)公司實施施土地一級開開發(fā)，開發(fā)管管理費用不得得高于土地儲儲備開發(fā)成本本2％；開發(fā)企業(yè)的利潤率率不高于預(yù)計計成本的8％；附件二：合作公司及項目情情況列表列表一：企業(yè)信息息表企業(yè)名稱企業(yè)名稱法人代表總經(jīng)理注冊資金成立時間公司地址電話聯(lián)系人傳真電子信箱郵編經(jīng)營范圍員工人數(shù)管理及技術(shù)人員普通員工房地產(chǎn)資質(zhì)等級曾開發(fā)項目名稱開發(fā)時間規(guī)劃面積建筑面積已銷售面積公司架構(gòu)股東及股權(quán)比例列表二：項目信信息表項目名稱：類別信息名稱信息內(nèi)容項目宗地指標(biāo)占地面積地貌現(xiàn)狀市政現(xiàn)狀地質(zhì)狀況（有無特特殊地下物）水文、日照參數(shù)拆遷指標(biāo)現(xiàn)住人口、戶數(shù)人口分布現(xiàn)況土地現(xiàn)用途各用途土地面積地上物補償費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)人員安置費標(biāo)準(zhǔn)土地指標(biāo)土地性質(zhì)土地等級土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)項目信息表續(xù)表區(qū)位參數(shù)周邊環(huán)境配套設(shè)施學(xué)校數(shù)量及名稱醫(yī)院數(shù)量及等級銀行數(shù)量及名稱體育設(shè)施及容量交通環(huán)境距市中心距離、行行程距主干道距離主干道道路等級公交線路周邊房地產(chǎn)項目項目名稱開發(fā)公司項目位置開發(fā)面積開發(fā)時間銷售價格銷售率列表三：資信情況前后對照照表項目名稱：企業(yè)基本情況前期后期前期后期總資產(chǎn)總負債流動資產(chǎn)流動負債固定資產(chǎn)長期負債其他資產(chǎn)所有者權(quán)益參考評價指標(biāo)前期后期銷售利潤率總資產(chǎn)報酬率資本收益率資產(chǎn)負債率流動比率列表四：初步資料清單項目名稱：序號資料名稱資料性質(zhì)提交狀況1企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照照必備□有□無2企業(yè)簡介必備□有□無3企業(yè)最近兩期財務(wù)務(wù)報告必備□有□無4項目相關(guān)法律文件件必備4.1土地使用證證□有□無4.2土地轉(zhuǎn)讓協(xié)協(xié)議□有□無4.3當(dāng)?shù)卣畬椖坑玫氐牡呐摹跤小鯚o其它土地相關(guān)法律律文件5項目調(diào)研分析報告告必備□有□無6項目相關(guān)圖紙6.1區(qū)域現(xiàn)狀圖（表達達宗地所處區(qū)區(qū)域的現(xiàn)狀特特征）必備□有□無6.2區(qū)域總體規(guī)劃圖必備□有□無6.3區(qū)域交通分析圖（表表達公交、地地鐵在宗地附附近的站點）可選□有□無6.4周邊交通分析圖（表表達宗地周邊邊的道路名稱稱、等級）必備□有□無6.5周邊公共設(shè)施圖（表表達周邊的公公建設(shè)施的類類型、面積、功功能）可選□有□無6.6市政管線圖必備□有□無6.7宗地地形圖必備□有□無6.8宗地紅線圖必備□有□無6.9宗地所在城市交通通圖必備□有□無6.10宗地綠化植被與水水面分布圖可選□有□無6.11宗地現(xiàn)狀照片可選□有□無7宗地所在城市近兩兩期自然指標(biāo)標(biāo)報告可選□有□無8宗地所在城市近兩兩期經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)報告可選□有□無9區(qū)域住宅設(shè)計規(guī)范范可選□有□無10宗地規(guī)劃設(shè)計綱要要必備□有□無詳細資料清單項目名稱：編號：序號資料名稱資料性質(zhì)提交狀況1合作方提供項目可可行性研究報報告必備□有□無2實地考察調(diào)研報告告必備□有□無3我方編寫的項目可可行性研究報報告必備□有□無4項目規(guī)劃設(shè)計初步步研究報告必備□有□無5項目所在城市十年年規(guī)劃綱要可選□有□無附件三：市場調(diào)研研計劃范本**項目市場調(diào)研計劃劃調(diào)研目的了解**房地產(chǎn)市場的總體體狀況，了解解**寫字樓市場場、商住市場場、公寓市場場、商業(yè)市場場的詳細情況況；了解項目所處區(qū)域域的市場狀況況，對項目所所處區(qū)域的寫寫字樓、商住住、商業(yè)、公公寓市場進行行詳細分析；；了解項目的競爭情情況；了解**消費者的相關(guān)情況況；了解項目地塊的詳詳細情況；為項目的市場定位位和后期運作作提供依據(jù)。調(diào)研人員***，***，**調(diào)研時間200*年*月**日——**日調(diào)查內(nèi)容及調(diào)查方方式序號調(diào)查內(nèi)容調(diào)研方式備注1**房地產(chǎn)市場總體狀狀況二手資料收集、分分析2**房地產(chǎn)細份市場情情況二手資料收集、分分析3項目區(qū)域市場情況況二手資料收集、現(xiàn)現(xiàn)場考察4項目競爭情況二手資料收集、現(xiàn)現(xiàn)場考察5消費者情況二手資料收集、專專家訪談6項目自身條件現(xiàn)場考察調(diào)研時間安排時間工作內(nèi)容完成結(jié)果負責(zé)人*月*日--*日**房地產(chǎn)市場總體情情況的資料的的收集、整理理及分析**房地產(chǎn)市場總體狀狀況材料*月*日--*日**房地產(chǎn)市場細分市市場資料的收收集、整理、分分析細分市場分析材料料*月*日--*日區(qū)域市場情況分析析區(qū)域市場分析材料料*月*日--*日調(diào)研提綱制定調(diào)研提綱*月*日--*日現(xiàn)場考察、專家訪訪談現(xiàn)場資料收集整理理*月*日--*日資料分析、調(diào)研報報告撰寫調(diào)研報告六、市場調(diào)研的內(nèi)容附件四：市場調(diào)查內(nèi)容當(dāng)?shù)爻鞘谢厩闆r況城市宏觀經(jīng)濟情況況；城市人均GDP和和可支配收入入情況；人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)投入入情況當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)宏觀市市場情況項目所在地的居民民住宅形態(tài)及及比重政府對各類住宅的的開發(fā)和流通通方面的政策策法規(guī)政府關(guān)于商品住宅宅在金融、市市政規(guī)劃等方方面的政策法法規(guī)城市中心發(fā)展方向向與區(qū)域市場場情況近幾年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)量、成成交量等情況況項目所在地商品住住宅市場板塊塊的劃分及其其差異當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)成交均均價及發(fā)展趨趨勢情況房地產(chǎn)市場需求情情況分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)周期情情況區(qū)域房地產(chǎn)市場情情況調(diào)查項目所在地商品住住宅平均價格格走勢及市場場價值發(fā)現(xiàn)短中期政府在項目目所在地及項項目地塊周邊邊的市政規(guī)劃劃地塊周邊樓盤情況況區(qū)域商品房開發(fā)量量、成交量等等情況區(qū)域房地產(chǎn)成交價價格分布情況況消費者調(diào)查消費者的消費習(xí)慣慣調(diào)查項目目標(biāo)市場情況況調(diào)查目標(biāo)市場需求情況況調(diào)查商品住宅客戶購買買行為調(diào)查目標(biāo)市場客戶特征征調(diào)查競爭對手調(diào)查主要競爭爭對手產(chǎn)品、價價格、銷售、營營銷等項目調(diào)調(diào)查次要競爭爭對手產(chǎn)品、價價格、銷售、營營銷等項目調(diào)調(diào)查項目自身情況調(diào)查查項目土地性質(zhì)調(diào)查查地理位位置地質(zhì)質(zhì)地貌狀況土地面積積及紅線圖土地規(guī)劃劃使用性質(zhì)七通一平平現(xiàn)狀B)項目用地周周邊環(huán)境調(diào)查查地塊周周邊的建筑物物綠化景景觀自然然景觀歷歷史人文景觀觀環(huán)境污污染狀況C)地塊交通條條件調(diào)查地塊周邊的的市政路網(wǎng)以以其公交現(xiàn)狀狀、遠景規(guī)劃劃項目的的水、路、空空交通狀況地塊周邊邊的市政道路路進入項目地地塊的直入交交通網(wǎng)現(xiàn)狀D)市政配套調(diào)調(diào)查供水情況污水及雨水排放供電情況供熱及生活熱水情情況燃氣供應(yīng)情況通訊情況通郵情況等E)周邊配套套設(shè)施調(diào)查購物場所文化教育醫(yī)療衛(wèi)生金融服務(wù)郵政服務(wù)娛樂、餐飲飲、運動生活活服務(wù)娛樂樂休息設(shè)施周邊可能存存在的對項目目不利的干擾擾因素歷史史人文區(qū)位影影響附件五：市場調(diào)研研報告范本：：**項目市場調(diào)研報告告一、調(diào)研目的1．了解**房地產(chǎn)產(chǎn)市場的總體體狀況，了解解**寫字樓市場場、商住市場場、公寓市場場、商業(yè)市場場的詳細情況況；2．了解項目所處區(qū)區(qū)域的市場狀狀況，對項目目所處區(qū)域的的寫字樓、商商住、商業(yè)、公公寓市場進行行詳細分析；；3．了解**消費者者的相關(guān)情況況；4．了解項目地塊的的詳細情況；；5．為項目的市場定定位和后期運運作提供依據(jù)據(jù)。二、調(diào)研時間200*年*月日日-月日三、調(diào)研人員**，**，***四、調(diào)研內(nèi)容與方方法序號調(diào)查內(nèi)容調(diào)研方式備注1**房地產(chǎn)市場總體狀狀況二手資料收集、分分析2**房地產(chǎn)細份市場情情況二手資料收集、分分析3項目區(qū)域市場情況況二手資料收集、現(xiàn)現(xiàn)場考察4項目競爭情況二手資料收集、現(xiàn)現(xiàn)場考察5消費者情況二手資料收集、專專家訪談6項目自身條件現(xiàn)場考察、專家訪訪談五、主要調(diào)研內(nèi)容容和結(jié)論1．**市房地產(chǎn)市場總體體情況宏觀經(jīng)濟情況自1992年以來，**市生產(chǎn)總值值增長速度連連續(xù)保持在13％左右。2003年，生產(chǎn)總總值為940.4億元，比2002年增長13.5%；全社會固固定資產(chǎn)投資資479億元，比2002年增長41.7%；財政總收收入117.3億元，其中中地方財政收收入72.9億元，分別別比2002年增長23.8%和23.7%。城市總體規(guī)劃情況況**總體規(guī)劃將城城市總體布局局自小到大劃劃分為四個層層次，其中**中心市區(qū)為為西到灃河、東東至灞河，南南起韋曲、北北到渭河，形形成富有中國國傳統(tǒng)城市空空間特色的“九宮格局”模式。其中中，以84平方公里的的唐長安城為為核心區(qū)，沿沿中軸線在唐唐長安城以北北建未央新城城，以南建長長安新城，形形成一個主城城，兩個輔中中心的“一城雙心”中心市區(qū)結(jié)結(jié)構(gòu)。比中心心市區(qū)范圍更更廣的“**中心城