北京大學房地產(chǎn)金融講義第一講房地產(chǎn)金融概述

房地產(chǎn)金融學經(jīng)濟學院金融系2010年9月16日課程簡介參考教材 《房地產(chǎn)金融學》，張紅、殷紅編著，清華大學出版社，2007

《資本市場理論與運作》，何小鋒，中國發(fā)展出版社，2009年

劉偉、黃桂田主編，馮科，張輝副主編，都市經(jīng)濟報告2007-----北京房地產(chǎn)市場與調(diào)控，同心出版社，2007年

《房地產(chǎn)金融：原理和實踐（第三版）》，（美）特瑞斯·M·克勞瑞特，G·斯泰西·西蒙著，龍奮杰，李文誕等譯，經(jīng)濟科學出版社，2004

本課程將通過講義與閱讀材料、參考文獻相結(jié)合的方式，要求學生在閱讀大量材料的基礎(chǔ)上，理解掌握房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)定價規(guī)則及對貨幣政策傳導機制的影響，并能了解房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇投融資方式，不同的融資結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)和消費者的融資成本和管理權(quán)限有何影響。

使學生在掌握房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)知識和基本分析技能后，能適應(yīng)將來在國家宏觀經(jīng)濟管理部門、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)的研究與管理的各類工作。第一講房地產(chǎn)金融概述2010年9月16日本講主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)金融學體系二、房地產(chǎn)金融市場構(gòu)成及其運行模式三、我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展四、房地產(chǎn)企業(yè)融資概述一、房地產(chǎn)金融學體系

房地產(chǎn)金融學，顧名思義，是研究房地產(chǎn)領(lǐng)域中的金融問題的學科。隨著經(jīng)濟水平的提高和投資渠道的多元化，房地產(chǎn)及其相關(guān)投融資活動受到越來越多的關(guān)注。

一方面，房地產(chǎn)是一種特殊的資產(chǎn)，在貸款等融資活動中扮演著不可替代的抵押品角色。

另一方面，房地產(chǎn)作為投資工具，體現(xiàn)了貨幣市場、資本市場和資產(chǎn)市場的密切聯(lián)系。

鏈接：2010年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況微觀房地產(chǎn)金融學主要研究在動態(tài)時間和不確定性環(huán)境下，單個的房地產(chǎn)投資者、消費者和企業(yè)等的投融資決策問題，探討房地產(chǎn)金融市場各參與主體的資產(chǎn)定價及其對資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域的配置。宏觀房地產(chǎn)金融學主要研究整個房地產(chǎn)市場與金融體系，重點研究政府金融政策及政府機制對房地產(chǎn)金融市場的影響，如利率、匯率變化、通貨膨脹等對投入房地產(chǎn)行業(yè)的資金量的影響等。房地產(chǎn)是什么？金融是什么？房地產(chǎn)金融是什么？房地產(chǎn)是什么？投資品消費品公共品分配品為什么調(diào)控？、維護社會公平：不容回避的現(xiàn)實諾斯認為，人類社會形成過程中，形成三種不同的社會秩序：原始社會秩序，有限準入秩序、開放準入秩序。

我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了一個新階段，表現(xiàn)出房地產(chǎn)的有限準入制度，即社會的精英階層如何分配權(quán)利和租金。

房地產(chǎn)的壟斷性容易導致價格歧視房地產(chǎn)具有壟斷性的特征，這是因為土地的特殊性。土地是不可再生資源，在一個地方建了房子就不能在同一個地方再建第二棟房子，這是它壟斷性、排他性的具體表現(xiàn)。同時，在每一片土地上每個房子都是個性化的不一樣的，比如，樓層、朝向、遠眺的景觀等等屬性都不可能是一模一樣。因此，每一個房產(chǎn)也都具備壟斷性、排他性的特點。所以說，土地的價值不是決定于它的地租，而是決定于它上面的產(chǎn)品的類型和價格。由于房屋所具有的壟斷性和個性化特征，所以，房地產(chǎn)商就很容易對購房者實行價格歧視（PriceDiscrimination），這在房地產(chǎn)行業(yè)是普遍存在的現(xiàn)象。而所謂的價格歧視，實質(zhì)上是一種價格差異，指商品或服務(wù)的提供者在向不同的接受者提供相同等級、相同質(zhì)量的商品或服務(wù)時，在接受者之間實行不同的銷售價格。價格歧視是一種重要的壟斷定價行為，是壟斷企業(yè)通過差別價格來獲取超額利潤的一種強權(quán)作法，對買主來說是極不公平的。我們可以舉個例子來說明這種現(xiàn)象，比如某房地產(chǎn)商開發(fā)了一個樓盤，有300套住房，實行內(nèi)部認購、登記，第一撥500人登記，愿意以5000元每平方米的價格購買，接著又來了第二撥500人，愿意以7000元每平方米的價格購買……依此類推，最后房地產(chǎn)商就會把房子賣給愿意出最高價格的購房者。房地產(chǎn)開發(fā)形成的外部不經(jīng)濟

導致大城市居民生活質(zhì)量下降房地產(chǎn)開發(fā)形成的外部不經(jīng)濟導致大城市居民生活質(zhì)量下降外部性是指一個經(jīng)濟行為主體在自己的生產(chǎn)和消費活動中對另一個經(jīng)濟行為主體產(chǎn)生的一種的影響。如果是有利的影響，就叫正的外部性，或者叫外部經(jīng)濟性；如果是不利的影響，就叫負的外部性，或者叫外部不經(jīng)濟性?？扑梗–oase,1996）認為造成外部性的原因是：第一，缺乏明確界定的產(chǎn)權(quán)；第二，存在交易費用。因此在交易費用為零時，產(chǎn)權(quán)的明確界定便是實現(xiàn)資源最優(yōu)配置的充分條件。相應(yīng)，房地產(chǎn)外部性也分為房地產(chǎn)外部經(jīng)濟與外部不經(jīng)濟。從房地產(chǎn)的外部經(jīng)濟來看，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)可以改善城市景觀，并能夠帶動鄰近地區(qū)地價升值?？梢哉f，房地產(chǎn)的正外部性提升了整個社會福利。但是，隨著城市的不斷開發(fā)建設(shè)，以及城市積聚效應(yīng)引起的大量勞動力的涌入，使得城市道路、住宅不斷擁擠，公共綠地不斷減少，生活質(zhì)量不斷下降。這種負的外部性對于大城市居民而言尤為突出。此外，還有可能存在新型建筑材料應(yīng)用造成光污染和空氣污染，以及由于住宅隔音效果不好而造成居民相互干擾等外部不經(jīng)濟現(xiàn)象?？梢钥闯?，我們在享受房地產(chǎn)開發(fā)帶來正的外部性的同時，負的外部性的作用以及影響范圍正在擴大，從而導致大城市居民生活質(zhì)量日益下降。房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品屬性公共產(chǎn)品具有兩個很顯著的特征，一個是非競爭性特征，表明社會對于該類物品或服務(wù)是普遍需要的，而另一個非排斥性特征則表明了收費是困難的，僅靠市場機制遠遠無法提供最優(yōu)的規(guī)模。房屋部分具有這種公共品的特性，是人們生活中不可缺少的必需品，并且不具有替代性。房屋不像食品這種必需品，因為食品具有很強的替代性，大米和小麥可以相互替代，咖啡和茶葉可以相互替代，但是房屋沒有這個特性，所以說房屋是人們?nèi)粘Ｉ钪胁痪哂刑娲缘谋匦杵?。這是房屋一個顯著的特點，而經(jīng)濟適用房、廉租房這種帶有福利性補貼的住房更接近公共品，一般的商品房則接近私人產(chǎn)品。在住房商品化、市場化改革之后，政府在經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)上似乎沒有太多作為。這是住房商品化改革過程中所帶來的短板，當然這有它的歷史因素。當時實行住房商品化改革，假如住房商品化與經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)一齊起步，那么住房商品化、市場化改革就不可能取得成功，因為大家都依賴廉價的住房?，F(xiàn)在住房市場化發(fā)展到了一個階段，房價高企問題突出，是到了該回過頭來反思廉租房這種福利性住房的時候了。生產(chǎn)者壟斷，消費者分散對于房地產(chǎn)市場而言，消費者始終處于弱勢群體。特別在監(jiān)管不到位的情況下，消費者常常由于信息不對稱，飽受房地產(chǎn)開發(fā)商以及中介機構(gòu)的盤剝。上文提到的房地產(chǎn)商的價格歧視就是典型的一個案例。除了房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)中介機構(gòu)也常常推波助瀾。目前，在我國房地產(chǎn)市場中存在數(shù)量眾多的房地產(chǎn)中介公司,這些中介公司對活躍房地產(chǎn)市場、促進房地產(chǎn)市場流通是有它的功勞的。但是，由于房地產(chǎn)中介公司在市場中存在逐利的動機，在政府監(jiān)管疏忽的情況下，會對房價的上漲過程中起到推波助瀾的作用。面對房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，很多房地產(chǎn)中介公司已經(jīng)不甘心于收入一定比例的中介費，而是大張旗鼓地參與到房地產(chǎn)市場的投資過程中來，一方面，他們憑借自己與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系，獲取整個樓盤的銷售權(quán)，直接幫房地產(chǎn)商銷售樓盤，賺取差價?；蛘邞{借自己的信息優(yōu)勢，獲取價格相對低的房源，再轉(zhuǎn)手賣出，獲取大量的差價。金融是什么改革的次序：麥金農(nóng)和肖價貿(mào)財稅金約束的軟化與硬化將閑散貨幣配置到價值最大的地方依賴國家宏觀政策確定配置方向銀行經(jīng)理包裹個人利益房地產(chǎn)金融是什么？與房地產(chǎn)有關(guān)的一切融資活動銀行主渠道證券輔渠道其他：REITS和PE房地產(chǎn)與金融結(jié)合：

為虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟的結(jié)合部容易引發(fā)金融風險:

世界經(jīng)濟循環(huán)圖:貿(mào)易利益與經(jīng)濟戰(zhàn)爭(兩次大戰(zhàn))

雙重夾擊下的中國經(jīng)濟:

世界經(jīng)濟循環(huán)圖:貿(mào)易利益與經(jīng)濟戰(zhàn)爭(兩次大戰(zhàn))

雙重夾擊下的中國經(jīng)濟房貸占比的國際比較全球金融資金規(guī)模(萬億美圓):經(jīng)濟脫媒(15-20倍)

中國金融落后的幸運:大約只有2-3倍

李嘉誠哲學:不為天下先歐美金融機構(gòu)總資產(chǎn)與持有CDS:

股份制VS有限合伙制橫向比較:東亞與東南亞中國與日本比較：風險釋放在何時匯率升值對應(yīng)寬松貨幣政策被美國列為頭號競爭對手工業(yè)生產(chǎn)被替代房價與GDP的比值大于3中央政府、地方政府、銀行、企業(yè)、居民五大資產(chǎn)負債表破損人口老齡化二、房地產(chǎn)金融市場構(gòu)成及其運行模式1、房地產(chǎn)金融市場的概念

房地產(chǎn)金融市場是指與房地產(chǎn)有關(guān)的金融活動，即圍繞房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費過程進行的貨幣流通和信用活動及其相關(guān)的所有經(jīng)濟活動的總稱，包括房地產(chǎn)籌資、融資、信托及有價證券的發(fā)行和轉(zhuǎn)讓等。

基本職能是為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費籌集資金和分配資金。2、房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成

一級市場：指借款人通過房地產(chǎn)金融中介機構(gòu)或直接從資本市場進行資金融通的過程。

二級市場：包括房地產(chǎn)金融中介機構(gòu)將持有的房地產(chǎn)貸款以證券的形式或直接出售給二級市場機構(gòu)的過程和房地產(chǎn)有價證券的再轉(zhuǎn)讓過程。居民個人金融中介商業(yè)銀行儲蓄銀行抵押銀行金融市場的機構(gòu)和個人投資者金融市場保險公司養(yǎng)老基金退休基金銀行個人商業(yè)銀行儲蓄銀行抵押銀行其他金融機構(gòu)金融市場的機構(gòu)和個人投資者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑企業(yè)其他經(jīng)濟機構(gòu)借款人房地產(chǎn)抵押住房抵押貸款資金抵押或信用證券股票資金資金住房抵押證券證券股票資金房地產(chǎn)金融一級市場房地產(chǎn)金融二級市場房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長：

屬于經(jīng)濟啟動的引擎鋼鐵水泥有色金屬新材料建筑業(yè)金融業(yè)商業(yè)信息服務(wù)交通家用電器家具IT產(chǎn)品汽車服務(wù)業(yè)

原能材料源電力燃氣房地產(chǎn)正面作用------

房地產(chǎn)行業(yè)對其他行業(yè)的帶動效應(yīng)現(xiàn)行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

包括自營性房地產(chǎn)金融和委托性房地產(chǎn)金融兩類。

自營性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要是指銀行按照資金盈利性、安全性和流動性的經(jīng)營原則，通過吸收公眾存款，自主發(fā)放用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和居民購房的貸款。包括個人住房貸款和企業(yè)房地產(chǎn)貸款兩類。

委托性住房金融業(yè)務(wù)是指銀行受各市（縣）人民政府和軍隊、煤炭、鐵道、石油等系統(tǒng)的委托，以委托性住房資金為來源而經(jīng)營的住房金融業(yè)務(wù)。以住房公積金為主體。三、我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展發(fā)展前景住宅建設(shè)和消費金融市場潛力巨大

工業(yè)化和城市化進程的高速發(fā)展使得住房產(chǎn)業(yè)潛力巨大，以住房消費金融來看，目前各商行個人住房貸款占其信貸總額的比重還很低，遠低于發(fā)達國家25%的水平。房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)品種將出現(xiàn)多樣化趨勢房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的電子化、制度化和集約化房地產(chǎn)貸款證券化

個人住房貸款期限較長，當個人住房貸款占其信貸總額的比重超過25%時，銀行將面臨流動性風險。證券化是提高流動性的最佳途徑。房地產(chǎn)金融市場的細分趨勢明顯四、房地產(chǎn)企業(yè)融資概述融資方式比較內(nèi)源性融資外源性融資企業(yè)建立初期主要依靠內(nèi)源融資，當企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模達到一定程度，便可吸引更多的投資者進行投資，從而利用外源性融資進一步提高企業(yè)競爭力。鏈接：發(fā)達國家企業(yè)內(nèi)源融資和外源融資比重的比較直接融資間接融資直接融資可擴大社會資金的活動范圍，便于將資金直接用于效益較高的投資項目，而且資金期限長、穩(wěn)定性高，便于企業(yè)長期使用。間接融資具有相對集中性，可有效調(diào)節(jié)資金供求關(guān)系，并可開發(fā)多種金融商品與融資渠道，降低融資成本、減小風險。

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目融資時，可以采取的融資方式是多種多樣的，企業(yè)必須具備暢通有效的融資渠道來提升經(jīng)營業(yè)績和達到財務(wù)目標。融資方式比較權(quán)益融資債務(wù)融資權(quán)益融資可以增加企業(yè)信譽，降低財務(wù)風險，籌資數(shù)量較大；但是資金成本高，會分散企業(yè)控制權(quán)。債務(wù)融資則可以發(fā)揮財務(wù)杠桿作用，保證控制權(quán)；但是會加大企業(yè)的財務(wù)風險，籌資數(shù)額也受到較多限制。債券融資信貸融資

債券融資屬于直接融資，而信貸融資屬于間接融資。其差別體現(xiàn)在：資金的需求者不同；資金的供給者不同；融資成本不同；信貸融資比債券融資更加迅速方便；期限和數(shù)量不同；對資金使用的限制不同；抵押擔保條件不同。股權(quán)融資信貸融資信貸融資體現(xiàn)的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系、銀行沒有參與企業(yè)經(jīng)營管理的權(quán)利，股權(quán)融資體現(xiàn)的是財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系、提供股票融資者作為企業(yè)股東可以參與企業(yè)經(jīng)營決策。鏈接：2010年1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源統(tǒng)計制定融資方案原則融資總收益大于融資總成本企業(yè)融資規(guī)模要量力而行選擇企業(yè)最佳融資機會制定最佳融資期限決策合理處理權(quán)益融資和債務(wù)融資的關(guān)系本講回顧一、房地產(chǎn)金融學體系

微觀房地產(chǎn)金融學&宏觀房地產(chǎn)金融學二、房地產(chǎn)金融市場構(gòu)成及其運行模式

一級市場、二級市場、各金融機構(gòu)三、我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類、發(fā)展前景四、房地產(chǎn)企業(yè)融資概述

融資方式比較、融資方案確定原則本學期的授課計劃房地產(chǎn)公司銀行信托證券：IPO與并購REITSPE體系其他和討論2010年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況數(shù)據(jù)來源：中國國家統(tǒng)計局融資方式