城市經(jīng)濟(jì)學(xué)地租分析(part4)

城市經(jīng)濟(jì)學(xué)

（第四章）ruczhoutao@126.co授人：周滔重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院2010-2011學(xué)年第一學(xué)期第四章城市土地經(jīng)濟(jì)城市土地租金城市土地利用模式（城市土地分區(qū)）城市土地市場（土地價(jià)格）城市土地管理（視頻）基本概念Q:什么是土地，什么是城市土地？土地（Land）：地球表層的陸地部分及其以上、以下一定幅度空間范圍內(nèi)的全部環(huán)境要素，以及人類社會生產(chǎn)生活活動(dòng)作用于空間的某些結(jié)果所組成的自然—經(jīng)濟(jì)綜合體。城市土地（UrbanLand）：三個(gè)層次，一是城市建成區(qū)的土地，即城市建設(shè)用地;二是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，除城市建成區(qū)外，還包括其外延擴(kuò)建區(qū)域;三是城市行政轄區(qū)內(nèi)的土地，包括城市郊區(qū)和市轄縣范圍內(nèi)的土地。建成區(qū)重慶規(guī)劃區(qū)重慶行政轄區(qū)重慶一、城市土地租金土地租金導(dǎo)論制造業(yè)部門的競價(jià)租金曲線信息部門的競價(jià)租金曲線住宅價(jià)格及其競價(jià)租金曲線土地租金導(dǎo)論土地租金（地租）：土地所有者憑借土地所有權(quán)將土地轉(zhuǎn)給他人使用而獲得的收入，其是土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式。特定地塊的土地租金通常由使用該地塊而獲取利潤的能力來決定。預(yù)備知識WTP：支付意愿金額（Willingnesstopay）競價(jià)租金：最大意愿支付租金。肥力與土地租金（WTP：最大愿意支付值）谷物價(jià)格（美元）生產(chǎn)數(shù)量總收入（美元）非土地成本（美元）土地的WTP值（美元）土地的競價(jià)租金（美元）低肥力102201555高肥力10440152525制造業(yè)部門的競價(jià)租金曲線

在城市環(huán)境中，人們的意愿支付值取決于土地的區(qū)位而非肥力。制造業(yè)部門的競價(jià)租金曲線

距港口距離總收入（元）非土地生產(chǎn)成本（元）運(yùn)輸成本（元）土地的WTP值（元）工廠占地面積（公頃）競價(jià)租金（元/公頃）0250130-1202601250130201002502250130408024032501306060230X=到港口的距離（km）R（元）62每公頃的競價(jià)租金4060信息部門的競價(jià)租金曲線寫字樓市場（officesector）雖然在寫字樓辦公的企業(yè)所提供的服務(wù)多種多樣，但它們都有共同的投入和產(chǎn)出：信息。會計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、中介企業(yè)。寫字樓企業(yè)（officefirm）有向一個(gè)地區(qū)集聚的激勵(lì)，因?yàn)檫@樣可以更容易獲取其他企業(yè)所提供的信息。企業(yè)為交換信息進(jìn)行的移動(dòng)DEFGCBA3210123131621區(qū)位：方格到中心的距離企業(yè)移動(dòng)距離CBD范圍企業(yè)的移動(dòng)距離企業(yè)區(qū)位移動(dòng)距離（向西）移動(dòng)距離（向東）總移動(dòng)距離D01+2+3=61+2+3=612E11+2+3+4=101+2=313F21+2+3+4+5=15116G31+2+3+4+5+6=21021中間區(qū)位法則（theprincipleofmedianlocation)中間區(qū)位可以使總移動(dòng)距離最小化。信息部門的競價(jià)租金曲線供給規(guī)模固定時(shí)的寫字樓競價(jià)租金曲線假設(shè)每個(gè)寫字樓企業(yè)都有一座占地面積為1/4公頃的4層建筑，每個(gè)企業(yè)每天生產(chǎn)價(jià)值500元的產(chǎn)品，其生產(chǎn)成本包括兩種類型：建筑物資本成本（100元），其他成本（勞動(dòng)力、原材料和其他投入品）150元。在經(jīng)濟(jì)利潤為零時(shí)，土地租金的計(jì)算公式為：在CBD中心時(shí)（移動(dòng)成本為0）當(dāng)遠(yuǎn)離中心地帶時(shí)(設(shè)每個(gè)方格的移動(dòng)成本為36元）要素不存在替代時(shí)寫字樓的競價(jià)租金距離（方格）總收入（元）建筑物的資本成本（元）其他非土地成本（元）移動(dòng)成本（元）土地的WTP值（元）占地面積（公頃）競價(jià)租金（元/公頃）050010015002500.2510001500100150362140.258565500100150200500.25200要素不存在替代性時(shí)寫字樓的競價(jià)租金曲線X=方格到中心的距離R（元）1每公頃土地的競價(jià)租金400856100020045要素存在替代性時(shí)寫字樓的競價(jià)租金曲線（1）建筑物的選擇：寫字樓的等產(chǎn)量線占地規(guī)模、建筑物高度和資本成本高層建筑多層建筑低層建筑占地面積（公頃）0.040.251.0建筑物高度（層數(shù)）2541資本成本25010050寫字樓建筑的等產(chǎn)量曲線

土地：地塊面積（公頃）0.041公頃面積的寫字樓的等產(chǎn)量曲線100250資本（元）500.251tms為何高層建筑物都靠近市中心高層建筑多層建筑低層建筑土地（公頃）0.040.251.0建筑資本成本25010050租金為40元時(shí)土地成本1.61040總成本251.611090租金為200元時(shí)土地成本850200總成本258150250租金為1600元時(shí)土地成本644001600總成本3145001650要素替代性產(chǎn)生凸性競價(jià)租金曲線距離（方格）建筑高度（層數(shù)）總收入（元）建筑物的資本成本（元）其他非土地成本（元）移動(dòng)成本（元）總租金支出（元）占地面積（公頃）競價(jià)租金（元/公頃）12550025015036640.04160054500100150200500.25200存在要素替代性時(shí)的寫字樓競價(jià)租金越靠近中心，土地的競價(jià)租金就越高（1）移動(dòng)成本降低（2）要素替代性降低了寫字樓的總成本。要素存在替代性時(shí)寫字樓的競價(jià)租金曲線X=方格到中心的距離1具有要素替代性的競價(jià)租金160085610002005eaj不具有要素替代性的競價(jià)租金結(jié)論：要素替代的影響是其提高了寫字樓企業(yè)的土地競價(jià)租金額；當(dāng)越接近市中心時(shí)，土地價(jià)格將以遞增的速度上升，土地價(jià)格的迅速上漲又會激勵(lì)更多的要素替代，其結(jié)果是城市中心附近修建的高層建筑越來越多。住宅價(jià)格及其競價(jià)租金曲線假設(shè)：通勤成本具有嚴(yán)格的貨幣性（strictlymonetary），其可以用每公里t元表示。忽略通勤的時(shí)間成本；每個(gè)家庭都有一個(gè)成員要通勤到就業(yè)地點(diǎn)，既可以是CBD，也可以是制造業(yè)園區(qū)；非通勤性質(zhì)的活動(dòng)可以忽略不計(jì)；所有區(qū)位上的公共服務(wù)和稅率相同；城市所有區(qū)位的舒適性特征都相同。不存在消費(fèi)者替代時(shí)的住宅價(jià)格曲線假設(shè)每個(gè)家庭都擁有一套1000平方英尺的標(biāo)準(zhǔn)住宅。典型家庭每月從固定收入中支出800美元作為住宅和交通支出，每月每英里的通勤成本是50美元。不存在消費(fèi)者替代性時(shí)住宅價(jià)格曲線X=到就業(yè)區(qū)的距離40.550.600.800.30510住宅價(jià)格（美元/平方英尺）0無論靠近或遠(yuǎn)離就業(yè)區(qū)，都會改變通勤成本，其等于距離的變化量（?x）乘以每英里的通勤成本（t）。而住宅成本的變化量等于住宅價(jià)格的變化量（?P）乘以住宅的消費(fèi)量（h）。為使不同區(qū)位的效用具有無差異性，這兩個(gè)變化量之和必須等于零。具有消費(fèi)者替代時(shí)的住宅價(jià)格曲線當(dāng)住宅價(jià)格上漲時(shí)，購買住宅的機(jī)會成本將增加。由于存在較高的機(jī)會成本，消費(fèi)者將購買/租賃面積較小的住宅。消費(fèi)者替代性提高了住宅價(jià)格曲線的斜率。存在消費(fèi)者替代性時(shí)住宅價(jià)格曲線X=到就業(yè)區(qū)的距離f0.550.210.800.30510住宅價(jià)格（美元/平方英尺）0j13ge存在消費(fèi)者替代性時(shí)住宅價(jià)格曲線不存在消費(fèi)者替代性時(shí)住宅價(jià)格曲線思考題：丁克（Dink）的通勤行為丁克（沒有孩子的雙職工家庭）家庭中的先生要到城市中心上班（x=0)，而丁克先生的妻子要乘車去距城市中心以東4英里的城郊次中心上班。在所有的區(qū)位上，丁克家庭的住宅消費(fèi)量相同。他們在兩個(gè)方向上出行的速度相同。（1）畫出該家庭的住宅價(jià)格曲線；（2）假設(shè)丁克女士具有更高的旅行機(jī)會成本，試畫出該類型家庭的住宅價(jià)格曲線。X=到就業(yè)區(qū)的距離4住宅價(jià)格（美元/平方英尺）0abcdAX=到就業(yè)區(qū)的距離4住宅價(jià)格（美元/平方英尺）0住宅的競價(jià)租金曲線在固定要素比例時(shí)的住宅競價(jià)租金曲線假設(shè)每個(gè)住宅開發(fā)商生產(chǎn)Q平方米的住宅，需要1公頃的土地和K美元的資本，一旦企業(yè)建成了一座建筑，或者將其作為一套獨(dú)立的住宅（面積為Q平方米），或者將該住宅被分為q個(gè)單元，每個(gè)單元有獨(dú)立的空間（Q/q）。由于企業(yè)的總收入等于每公頃的住宅產(chǎn)量（Q）乘以住宅的價(jià)格P（x），該值隨著到就業(yè)區(qū)距離的減少而增加（原因在于住宅價(jià)格具有負(fù)斜率，且呈凸型）。X=到就業(yè)區(qū)的距離23012WTP11（美元/平方英尺）0總收入=P(x)·Q非土地投入成本（K）住宅競價(jià)租金曲線X=到就業(yè)區(qū)的距離218011（美元/平方英尺）住宅的土地競價(jià)租金住宅的競價(jià)租金曲線在存在要素替代時(shí)的住宅競價(jià)租金曲線距離城市中心越近，土地競價(jià)租金上漲得越快。（要素替代使得住宅競價(jià)租金曲線的凸性變得更加明顯）住宅的密度越靠近就業(yè)區(qū)，人口密度越大。主要原因在于：（1）消費(fèi)者替代（2）要素替代住宅面積每平方英尺住宅占用的土地面積每個(gè)家庭占據(jù)的土地面積城郊200024000城市中心10000.10100二、城市土地利用模式（城市土地分區(qū)）X=到中心的距離A寫字樓0B（美元/平方英尺）CBD職員住宅制造業(yè)工人住宅制造業(yè)工人住宅制造業(yè)農(nóng)業(yè)CDE1.城市土地利用模式（總體性狀）YXPYX城市中心北京市朝陽區(qū)、海淀區(qū)商業(yè)用地地價(jià)空間性狀北京市朝陽區(qū)、海淀區(qū)住宅用地地價(jià)空間性狀北京市朝陽區(qū)、海淀區(qū)工業(yè)用地地價(jià)空間性狀2.城市土地利用模式（城市發(fā)展控制）城市發(fā)展控制的兩種途徑（1）城市邊界控制（2）建筑許可證制度（我國的土地供應(yīng)年度計(jì)劃制度）（1）城市邊界控制對土地利用的影響（辛克萊爾模式）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的影響高效增值農(nóng)業(yè)對城市邊緣區(qū)土地利用的影響城市邊界的自由擴(kuò)張違法建設(shè)在城市邊界擴(kuò)張中的影響城市邊界的設(shè)定在能有力管制違法建設(shè)的條件下，一方面會有效保護(hù)農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，同時(shí)會造成城市土地的增值城市邊界中斷點(diǎn)處城市租金和農(nóng)業(yè)用地租金的巨大差值不可避免地形成違法建設(shè)區(qū)域的存在，而這部分用地由于受到不確定性的影響，土地使用效率較低。在城市邊界擴(kuò)張后，由于違法建設(shè)用地的低效和難以重新利用，造成城市范圍的擴(kuò)張比不設(shè)定城市邊界條件下的范圍更大，占用更大量的農(nóng)業(yè)用地。城市邊界控制的影響對每個(gè)城市居民的影響城市邊界控制會使該城市居民的效用降低，并會影響相鄰的其他城市。無要素替代時(shí)每個(gè)城市的工人數(shù)量（百萬）每個(gè)工人的效用（美元）807260345ncie有要素替代時(shí)每個(gè)城市的工人數(shù)量（百萬）每個(gè)工人的效用（美元）807260345ncieg3.54.5f67控制邊界的受益者和受損者

X=到城市中心的距離M180d（土地租金）存在增長邊界控制的土地競價(jià)租金cNab農(nóng)地租金城市增長邊界以外地區(qū)的土地所有者是受損者，城市邊界以內(nèi)的土地所有者是受益者。（2）限定建筑物許可證頒發(fā)數(shù)量許可證提高了房屋的均衡價(jià)格１、如何分配建筑物許可證？把許可證拍賣給出價(jià)最高的人。２、如何給許可證定價(jià)？房屋市場價(jià)與其建造成本的差額。（假設(shè)開發(fā)商獲得正常的會計(jì)利潤）2.城市土地利用模式（城市土地分區(qū)）土地利用分區(qū)制：類型及其市場效應(yīng)目的：為了降低城市發(fā)展的社會成本（提高公眾健康、安全和福利水平）。達(dá)到這些目的的基本手段是將使用目的互不相容的土地分離開來。功能分區(qū)(functionzoning)：依據(jù)城市功能模塊確定合理的空間布局模式。公害分區(qū)(nuisancezoning)：把不相容的土地利用分離開來。財(cái)政分區(qū)(fiscalzoning)：把那些不為當(dāng)?shù)卣謸?dān)費(fèi)用份額的家庭排除在外。設(shè)計(jì)分區(qū)(designzoning)：依據(jù)城市規(guī)劃的理論、工具對城市進(jìn)行平面與立體設(shè)計(jì)。功能分區(qū)（以重慶市城市規(guī)劃為例）重慶市城市功能分區(qū)簡圖公害分區(qū)分區(qū)制與立體排污費(fèi)分區(qū)制雖然可以方便的將污染源與潛在受害者分開，但其沒給廠商提供降低污染的激勵(lì)因素，只是污染的轉(zhuǎn)移。立體排污費(fèi)則更有效率，其應(yīng)該設(shè)定為與污染的邊際外部成本相等。同時(shí)在敏感的地區(qū)附近應(yīng)征收較高的排污費(fèi)。如在邊緣區(qū)一噸SO2產(chǎn)生２美元社會成本，對其征收的排污費(fèi)為２美元,如靠近住宅區(qū)則應(yīng)征收４美元排污費(fèi)。為什么還有城市運(yùn)用分區(qū)制取代排污費(fèi)來控制工業(yè)污染呢？１、相對于立體排污費(fèi)制度來說，工業(yè)分區(qū)制簡單易行。２、由分區(qū)制轉(zhuǎn)向排污費(fèi)制度會加重某些鄰近地區(qū)的污染。財(cái)政分區(qū)按照財(cái)政分區(qū)制，城市排斥那些可能給地方政府帶來財(cái)政負(fù)擔(dān)的家庭。財(cái)政負(fù)擔(dān)可能產(chǎn)生于：居住在高密度住宅內(nèi)的家庭（低收入階層）居住在城市邊緣地區(qū)的家庭（基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用高）新的商業(yè)和工業(yè)開發(fā)區(qū)（基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用高）財(cái)政分區(qū)制對土地所有者和房屋消費(fèi)者的影響

假設(shè)一個(gè)沒有實(shí)行分區(qū)制的城市有120英畝未開發(fā)土地，土地的均衡價(jià)格是每英畝2萬美元。然后通過分區(qū)法令將公寓樓用地面積控制在總量40英畝。

公寓住戶受損，單戶住戶受益。設(shè)計(jì)分區(qū)以技術(shù)為支撐，以城市設(shè)計(jì)者的目標(biāo)為導(dǎo)向靜態(tài)規(guī)劃，無動(dòng)態(tài)性過多地強(qiáng)調(diào)城市設(shè)計(jì)很少考慮城市社會經(jīng)濟(jì)方面的問題規(guī)劃編制成本高，時(shí)間長不計(jì)規(guī)劃項(xiàng)目成本不計(jì)政府對規(guī)劃項(xiàng)目的財(cái)政支付能力不考慮對建筑面積的實(shí)際經(jīng)濟(jì)需求，不考慮城市居民、商人和企業(yè)家對土地和建筑面積的實(shí)際支付能力貴陽的前衛(wèi)規(guī)劃鄭東新區(qū)的失敗規(guī)劃分區(qū)與市場:兩難的抉擇背景：微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場邊際原則（MarginalPrinciple）被證明能夠有效地指導(dǎo)稀缺資源的有效利用和分配，使資源效率達(dá)到最佳。市場邊際原則也被應(yīng)用來廣泛地指導(dǎo)城市發(fā)展。然而，城市土地開發(fā)商和私有經(jīng)營者追求的是自身利潤最大化，當(dāng)他們決定在哪里建什么(或做什么)時(shí)，很少考慮他們的決定對城市其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所帶來的負(fù)面影響?；A(chǔ)知識在完整、自由、充分的市場經(jīng)濟(jì)體系下.價(jià)格杠桿帶來最優(yōu)的資源分配和使用。也就是說，邊際效益原則(邊際成本等于邊際效益原則)導(dǎo)致資源的最優(yōu)分配和使用。市場失效使邊際效益原則不能達(dá)到資源利用的最佳效應(yīng)。市場失效主要有三個(gè)來源：壟斷、外部性和公共產(chǎn)品。分區(qū)與市場:兩難的抉擇企業(yè)在選址時(shí)的主要指標(biāo)是企業(yè)的效益最大化。而效益最大化是由企業(yè)的邊際成本與邊際效益來決定的。假設(shè)消費(fèi)者購買商品時(shí)所承擔(dān)的交通成本不計(jì)入企業(yè)的成本構(gòu)成，企業(yè)會選擇以企業(yè)的角度是最優(yōu)的但從社會的角度不一定是最優(yōu)的地方。規(guī)劃師的任務(wù)之一就是尋找能夠同時(shí)達(dá)到個(gè)人最優(yōu)和社會最優(yōu)的區(qū)位。遺憾的是，若將研究擴(kuò)大到三維空間時(shí)，不得不借助干復(fù)雜的工具(如數(shù)學(xué)模型)來幫助我們?nèi)で筮@樣的區(qū)位。有時(shí)問題的復(fù)雜性超出了我們能夠處理的范圍.或者說我們在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上無法求得這樣的最優(yōu)區(qū)位。這時(shí)候，讓市場去決定城市發(fā)展可能是最好的策略。因而，我們需要知道規(guī)劃介入的范圍，不是什么時(shí)候規(guī)劃都應(yīng)該干預(yù)市場的。二、城市土地市場1.我國城市土地制度的背景（1）城鄉(xiāng)二元的土地公有制結(jié)構(gòu)

城市土地為國家所有，農(nóng)村土地為農(nóng)民集體所有。國家擁有高度集中分配土地資源的權(quán)力，國家規(guī)定和管制城鄉(xiāng)土地的用途，建設(shè)用地絕大部分只能用國有土地，集體不可購買國有土地，國家可以強(qiáng)制征收集體土地。

農(nóng)民集體所擁有的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)是不完全的。集體經(jīng)濟(jì)組織只有土地占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，而沒有完全的處分權(quán)，農(nóng)村土地只能通過國家的征收才能改變所有權(quán)主體和所有權(quán)性質(zhì)。

（2）土地市場由城市政府壟斷經(jīng)營供應(yīng)的只能是城市土地，而非一切土地土地供應(yīng)方只能是所有權(quán)主體或其代理人（各級相關(guān)政府部門），其他任何部門、單位、個(gè)人不得實(shí)施土地供應(yīng)行為。土地供應(yīng)的時(shí)間、地點(diǎn)、數(shù)量由政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)年度計(jì)劃綜合確定。

（3）城市土地產(chǎn)權(quán)的限制性。國家是土地的恒定所有者，而土地使用權(quán)的受讓人取得有限度的土地使用權(quán)。（政府對土地的利用需要加以限制，土地使用權(quán)人要嚴(yán)格按照規(guī)劃和合同的規(guī)定利用土地，不得擅自變更用途，同時(shí)土地使用的年期也要受到限制。（4）城市土地出讓的雙軌制“招、拍、掛”（市場機(jī)制）劃撥（有償或無償）、協(xié)議2.城市土地市場的運(yùn)行模式一級市場：國家以土地所有者的身份，通過出讓、出租等行為，將土地的使用權(quán)投放市場運(yùn)行。（完全壟斷）

二級市場：由獲得土地使用權(quán)的經(jīng)營者，直接將土地，或通過建設(shè)商品房從而間接將土地投入市場流通。（壟斷競爭）三級市場：土地的使用者通過房產(chǎn)的交易而使土地間接進(jìn)入市場流通，表現(xiàn)為土地使用者的橫向交易。（不完全競爭）三級市場事實(shí)上就是房地產(chǎn)交易市場。我國城市土地市場運(yùn)行模式城市原有土地征用農(nóng)村土地城市土地土地來源房地產(chǎn)開發(fā)公司企、事業(yè)單位與個(gè)人建設(shè)用地一級市場直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出售商品房同時(shí)讓渡土地使用權(quán)企事業(yè)單位或個(gè)人建房用地依附于房產(chǎn)交易讓渡土地使用權(quán)二級市場三級市場城市土地市場的經(jīng)濟(jì)特征需求的競爭性供給的壟斷性地產(chǎn)的不動(dòng)性市場的地方性房地的融合性交易方式與交易價(jià)格的多樣性土地出讓方式

辦理土地登記

核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價(jià)評估確定出讓底價(jià)編制、確定出讓方案

公布出讓計(jì)劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實(shí)施土地出讓方式(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請及資格審查(6)(10)國有土地使用權(quán)出讓流程土地出讓方式招標(biāo)招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出投標(biāo)邀請，通過各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。招標(biāo)流程評標(biāo)出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)出讓人、投標(biāo)人開標(biāo)評標(biāo)小組確定中標(biāo)人對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。土地出讓方式拍賣拍賣方式概念按照指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開場所出讓方用叫價(jià)的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價(jià)最高者（競買人）。拍賣流程（一）主持人點(diǎn)算競買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；

（三）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

（四）主持人報(bào)出起叫價(jià)；

（五）競買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；

（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競價(jià)；

（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競得人。

土地出讓方式掛牌掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報(bào)價(jià)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者。掛牌流程接受新報(bào)價(jià)出讓人宗地信息掛牌公布競買人報(bào)價(jià)出讓人更新掛牌價(jià)格出讓人確定競得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；

（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，出價(jià)最高者為競得人。土地出讓方式協(xié)議協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。劃拔劃拔方式概念指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。出讓方式的適用范圍出讓方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)、工業(yè)用地；1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的1國家機(jī)關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓3國家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費(fèi)用(補(bǔ)償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制土地出讓方式招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同招標(biāo)拍賣掛牌交易場所指定地點(diǎn)拍賣行土地交易場所交易方式一次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)持續(xù)時(shí)間長短長復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書

十分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標(biāo)價(jià)格及指定的技術(shù)等其它條件價(jià)格價(jià)格適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求實(shí)踐：房地產(chǎn)開發(fā)流程中涉及土地的環(huán)節(jié)開發(fā)流程1.市場條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五圖片暫缺開發(fā)流程證件解釋《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證?！秶型恋厥褂米C》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請表；3、意向性批文、項(xiàng)目建議書或選址申請；4、現(xiàn)勢原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報(bào)材料：提供發(fā)改委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報(bào)材料：1、項(xiàng)目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預(yù)審意見的《環(huán)境影響報(bào)告表》5份及其軟盤2、《建設(shè)項(xiàng)目排放污染物指標(biāo)申請表》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項(xiàng)分析或?qū)ｍ?xiàng)評價(jià)的應(yīng)附環(huán)境保護(hù)咨詢中介機(jī)構(gòu)技術(shù)評估意見及評審專家組名單申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請表；3、項(xiàng)目有效批準(zhǔn)文件；4、選址意見書復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收開發(fā)流程開發(fā)商選址、立項(xiàng)國土局國有土地使用證發(fā)改委項(xiàng)目建議書，可研報(bào)告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)流程證件解釋《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。氣象局防雷工程設(shè)計(jì)審批人防辦人防工程建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）申報(bào)材料1、申請報(bào)告（已批可行性研究項(xiàng)目）2、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報(bào)材料1、《XX省建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審查報(bào)審表》（一式三份）2、外地勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計(jì)合同（須已經(jīng)審查）3、建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求說明書（復(fù)印件）4、初步設(shè)計(jì)文件及批復(fù)或項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報(bào)告，全套施工圖設(shè)計(jì)文件以及相關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料6、技術(shù)審查機(jī)構(gòu)對涉及項(xiàng)目安全，確需有關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)算書及計(jì)算軟件名稱的，由建設(shè)單位報(bào)送7、如需依法進(jìn)行專項(xiàng)審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報(bào)送有關(guān)材料申報(bào)材料1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請表；3、項(xiàng)目的有效批準(zhǔn)文件；4、有效的土地權(quán)屬證明；5、現(xiàn)勢原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢管線圖）；6、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關(guān)材料。開發(fā)流程申報(bào)材料1、申請報(bào)告2、建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖4、項(xiàng)目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報(bào)告申報(bào)材料1、建設(shè)單位申報(bào)表2、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖3、設(shè)計(jì)說明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說明及有關(guān)證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件2份）申報(bào)材料1、建筑工程施工許可證申請表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標(biāo)文件；4、施工單位中標(biāo)通知書；5、建設(shè)工程會辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費(fèi)清單；8、建設(shè)資金落實(shí)證明；9、拆遷許可證10、施工險(xiǎn)繳費(fèi)單11、外地施工企業(yè)準(zhǔn)予進(jìn)淮備案許可證選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案評審發(fā)改委初步設(shè)計(jì)方案建委施工圖設(shè)計(jì)審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建委建設(shè)工程施工許可證圖片暫缺證件解釋《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。建設(shè)局建筑工程施工許可證發(fā)改委開工報(bào)告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證申報(bào)材料1、申請表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國土部門相關(guān)手續(xù)3、初步設(shè)計(jì)批文4、項(xiàng)目法人及負(fù)責(zé)人材料5、開工前審計(jì)報(bào)告（審計(jì)相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項(xiàng)目）6、執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬元以上項(xiàng)目）7、監(jiān)理制實(shí)施相關(guān)材料申報(bào)材料1、商品房銷售申請書2、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級證書4、立項(xiàng)批文5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、建設(shè)項(xiàng)目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設(shè)工程投資及工程進(jìn)度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預(yù)售價(jià)格審核報(bào)告12、物業(yè)管理方案13、商品房預(yù)售方案14、項(xiàng)目手冊實(shí)施情況15、其他材料選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收開發(fā)流程開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報(bào)告本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進(jìn)行判斷需要提交文件為:項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告開發(fā)商開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)1.投資分析2.編制項(xiàng)目建議書3.編制可行性研究報(bào)告4.進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告涉及部門分別為:發(fā)改委規(guī)劃局建委開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國有土地使用證》規(guī)定提交文件辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：立項(xiàng)批復(fù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表市政府征地批復(fù)用地釘樁成果按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件審定設(shè)計(jì)方案通知書開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收辦理《國有土地使用證》:需準(zhǔn)備文件如下：立項(xiàng)批復(fù)辦理土地出讓手續(xù)申請審定設(shè)計(jì)方案通知書土地評估報(bào)告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲?jì)設(shè)計(jì)方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及釘樁成果通知單建筑面積與用途說明書加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》或原用地單位的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》、國有土地權(quán)屬來源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項(xiàng)目方案滿足市場需要和政府要求1.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T意見建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批報(bào)表審定設(shè)計(jì)方案建筑工程施工設(shè)計(jì)圖紙工程檔案登記證明按審定設(shè)計(jì)方案要求取得的協(xié)議通知書開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊(duì),開發(fā)建設(shè)1.施工隊(duì)招標(biāo)2.領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《國有土地使用證》:需準(zhǔn)備文件如下：建筑工程施工許可申請表一式兩份《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件審查通知書經(jīng)過備案的施工合同監(jiān)理單位中標(biāo)通知書項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明年度施工計(jì)劃人防工程備案通知書園林局伐移樹木批準(zhǔn)文件四源費(fèi)統(tǒng)一收費(fèi)憑證質(zhì)量監(jiān)督通知書安全監(jiān)督通知書建筑節(jié)能新型墻體收費(fèi)憑證統(tǒng)計(jì)局登記通知開發(fā)流程立項(xiàng)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選址竣工驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成建造,出售,回收資金及獲利1.建設(shè)項(xiàng)目2.工程驗(yàn)收之前取得的所有證辦理《商品房銷售（預(yù)售）許可證》:需準(zhǔn)備文件如下：年度施工計(jì)劃施工合同地名辦批復(fù)物業(yè)管理公約批復(fù)臨時(shí)國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證銷售（預(yù)售）房價(jià)監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達(dá)35%以上的證明材料銷售（預(yù)售）商品房面積測量報(bào)告和分?jǐn)偛课坏恼f明，各層平面圖市政府征地的批復(fù)銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備簡介等土地的供給與需求1.城市土地的供給分析土地供給：單位時(shí)間內(nèi)可供人們使用的土地?cái)?shù)量，按供給定義的不同可以分成自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。自然供給：是指土地資源的總數(shù)量，其數(shù)量是固定不變的，它不受任何人為因素或社會因素的影響。經(jīng)濟(jì)供給：土地在自然供給和自然條件允許的范圍內(nèi)，在一定的時(shí)間和地區(qū)，因用途、利益、價(jià)格變化而形成的土地供給數(shù)量。

土地?cái)?shù)量土地價(jià)格0短期的土地供給長期的土地供給自然供給極限我國城市土地的供給模式我國城市土地的供應(yīng)曲線

土地?cái)?shù)量土地價(jià)格0長期的土地供給自然供給極限Q1Q2S1S1’SS’S2’Q3Q4土地供應(yīng)計(jì)劃極限規(guī)劃和計(jì)劃對土地供應(yīng)的影響

土地?cái)?shù)量土地價(jià)格0Q2Q1P2DSS’P1土地的需求：一般土地需求

土地?cái)?shù)量土地價(jià)格0Q2Q1D土地的需求：投機(jī)性的土地需求土地特性(稀缺性，增值性等)使得它又不同于一般商品。還有一種對土地的需求是把土地作為投機(jī)的對象，購買的目的是為了以后再出售，賺取買賣之間的差價(jià)。土地的需求：投機(jī)性的土地需求

土地?cái)?shù)量土地價(jià)格0Q2Q1D土地價(jià)格土地價(jià)格：地租與還原利息率的函數(shù)V：土地價(jià)格Ri：第i年的地租，r：貼現(xiàn)率(假定貼現(xiàn)率不變)N：土地使用權(quán)年限土地價(jià)格的形成：短期供給不變時(shí)地價(jià)的決定

土地?cái)?shù)量土地價(jià)格0P2P1D1D2SQ土地價(jià)格的形成：長期供給可變時(shí)地價(jià)的決定

土地?cái)?shù)量土地價(jià)格0P2P1D1D2S’Q1Q2自然供給極限土地價(jià)格的形成：劃撥、協(xié)議方式下

土地價(jià)格的形成

土地價(jià)格的形成：招標(biāo)、拍賣、掛牌方式下土地價(jià)格的形成引申：房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系地價(jià)與房價(jià)，雞生蛋還是蛋生雞？不同利益群體的認(rèn)識：開發(fā)商：“招、拍、掛”、宏觀調(diào)控、耕地保護(hù)推動(dòng)地價(jià)高升，引起房價(jià)上漲。政府部門：開發(fā)商利潤高、房價(jià)上升引起對土地需求增長，推動(dòng)地價(jià)上升。（谷物法辯論）學(xué)者：莫衷一是?！耙苍S是一個(gè)關(guān)于雞和蛋的命題，也許是一個(gè)紅玫瑰和白玫瑰的故事”在沒有假設(shè)或前提條件下，任何結(jié)論都是不嚴(yán)密的；純經(jīng)濟(jì)分析離不開體制性因素的制約。國際背景：在英國、愛爾蘭、美國、新加坡等地，政府出于限制城市無節(jié)制擴(kuò)張、提高土地利用效率、保護(hù)環(huán)境等動(dòng)機(jī)，推行土地規(guī)劃管制，而同時(shí)居民面臨房價(jià)上漲、住房支付能力不足的問題。于是，便出現(xiàn)了是不是政府的土地規(guī)劃管制造成了房價(jià)上漲的討論，最后歸結(jié)到房價(jià)和地價(jià)因果關(guān)系的爭論上。觀點(diǎn)、結(jié)論各不相同。Grigson派和Evans派Grigson-Evans爭辯”(Grigson-Evans

debate)——?jiǎng)虼髮W(xué)的SarahMonk教授,1999Grigson派認(rèn)為：房價(jià)是因、地價(jià)是果Evans派認(rèn)為：土地供給也會影響房價(jià)，地價(jià)并非完全被動(dòng)地取決于房價(jià)。(1)房價(jià)決定地價(jià)的觀點(diǎn)

“土地產(chǎn)品的價(jià)格決定地租”、”地租和地價(jià)的剩余觀點(diǎn)(residuallandprice)“被視為房地產(chǎn)領(lǐng)域起碼的常識。地價(jià)不會影響土地產(chǎn)品價(jià)格的觀點(diǎn)被廣泛接受，以至于有關(guān)城市土地的所有政策討論，沒有一個(gè)曾對住宅價(jià)格獨(dú)立于地價(jià)的假說提出過質(zhì)疑。

——Needham(1981)“谷物法律辯論”(CornLawsDebate)

玉米市場土地市場關(guān)于“谷物法悖論”“谷物價(jià)格高昂不是因?yàn)橹Ц读说刈?，相反地，支付地租倒是因?yàn)楣任锇嘿F”（對土地的需求是一種引致需求）“如果谷物價(jià)格昂貴是地租的結(jié)果，而不是它的原因，那么，價(jià)格就會相應(yīng)于地租的漲落而改變，地租也就會成為價(jià)格的構(gòu)成部分了。但是，規(guī)定谷物價(jià)格的是用最大量勞動(dòng)生產(chǎn)出來的谷物;地租決不會也絕不可能成為谷物價(jià)格的構(gòu)成部分?！蠖鄶?shù)商品的構(gòu)成中雖然都有原料，但這種原料的價(jià)值和谷物價(jià)值一樣，是由土地上所用的不納地租的最后一份資本的生產(chǎn)力規(guī)定的;因此，地租便不是商品價(jià)格的構(gòu)成部分?！?/p>

——李嘉圖《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)及賦稅原理》但上述觀點(diǎn)建立在兩個(gè)假設(shè)之上：土地供給固定不變土地用途惟一（只種植谷物）基于假設(shè)的結(jié)論：地租由需求單獨(dú)決定。因?yàn)橥恋毓┙o固定，地租的變化只由需求曲線的移動(dòng)導(dǎo)致。因此，地租高是由于谷價(jià)高，而不是相反。后來的發(fā)展Grigson在著名的1986年倫敦和東南區(qū)規(guī)劃會議上明確指出，“房價(jià)決定地價(jià)，而不是相反，因?yàn)榻ㄔ焐淘谕恋厣系某鰞r(jià)主要取決于其對建筑物售價(jià)的估計(jì)”。這種觀點(diǎn)得到經(jīng)濟(jì)學(xué)家和實(shí)業(yè)家的一致支持。這種出價(jià)行為(建造商根據(jù)預(yù)期房屋售價(jià)減去預(yù)期利潤、其他成本之后確定土地出價(jià))的觀點(diǎn)被稱為剩余價(jià)格理論(residualprice

theory)剩余法(residualpricing)的理論基礎(chǔ)0’Sullivan在《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)》里明確指出，谷物法悖論中土地產(chǎn)品價(jià)格決定地租的結(jié)論可以應(yīng)用于城市住宅市場，“高地價(jià)是高房價(jià)的結(jié)果，而非原因”

房價(jià)決定地價(jià)的觀點(diǎn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上“占據(jù)了主流”。（2）地價(jià)也會影響房價(jià)的觀點(diǎn)

新古典（Neoclassical）的分析方法新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)心的主要不是收入的分配，而是一般價(jià)格理論下的地租。排除了土地供給固定、單一用途的簡單假設(shè)，認(rèn)為土地有可供選擇的不同用途，與其他生產(chǎn)要素一樣，取得它應(yīng)有的報(bào)酬。若地租與工資這二種現(xiàn)象，在形式上受支配于相同的原則，則視二者對于價(jià)值的關(guān)系相反，自不免錯(cuò)誤。

——Evans《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》李嘉圖式的